- 掲示板
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
国土交通省のガイドラインは有識者が作ったものだから正しい。
気の毒なのは、シマクンによる管理業協会のスパイ活動で、あることないこと悪意の下で書き立てられる他スレの管理業協会の目の上のたんこぶ連中だ。
シマクンの発言分析で、管理業協会が何を企んでいるか、推測できる。
シマクンは管理業協会の看板塔みたいなもの。
スレ主です。
何故コテハンにしないかの答えは簡単だよ。
まず第一に全ての書き込みに全力投球はしたくないこと。
第二は真面目に書き込む時はいいけど、感情的になったときに暴言とかを
書き込むこともあるからだよ。そうなると今まで信頼してくれた者に対して
失望感と信頼感がなくなるからね。
気楽に自分の意見等が書き込めるから皆さん匿名なんですよ。
匿名掲示板とはそういうものではないんですか。
せめて、スレ題だけでも「管理業協会のプロバガンダに相談しよう」と改題すべきです。
悪徳管理会社の悪事がさらされつつあるので火消し役として雇われた
プロパガンダのスレであることが投稿者の白状で明るみになった。
悪事は事実に基づいていることも明らかになった。
分譲マンションを管理する側の管理会社・管理業協会・マンション
管理士会・管理組合連合会等の悪事を公開することは真面目に管理
する側の業務にも支障をきたす恐れがあるのでそれ等の真面目な業
務を支援もしていきたいのである。
誰が悪徳であり誰が善なるものであるかを明らかにするのはマンシ
ョンを所有する者の為にもなり利益をも得ることが出来る。
悪事を働く管理会社やマンション管理士等が入り込んでいるマンシ
ョンは今後資産価値も下がるでしょうから購入はしない方がいいで
しょう。それ等を公開して明るみにさらすのが賢明である。
>>14136 匿名さん
不法行為を平然としている方に言われてもね。
まったく説得力がない。
詐欺師が自分の詐欺行為をごまかすために、仲間の詐欺行為に目を向けさせ、自分の詐欺行為を煙に巻いているに過ぎない。
スレ主です。
ちょっとみない間に私のなりすましがいろんな書き込みをしていますね。
私は匿名さんでしか書き込みをしませんのでスレ主というHNで書き込みを
しているのは私ではありません。14133みたいななりすましもありますが。
それに、情報の提供とか質問に答える場合は、皆さんに役に立つものを
書き込んでいるつもりです。
私が管理会社に勤務していたとか、管理業協会から依頼されてこのスレを
立てたとかいっている者もいますが、以前からこのスレにきておられる
方はスレ主がボランテイアとして取り組んでいるというのが分っておられる
と思いますので、それでいいと思っています。
このスレはPART2からすると25,000の書き込みがあります。
これだけ多い書き込みに対応するためには、いろんなことがあります。
また、いろんな方がここにこられます。顔の見えない方に対しての対応です
のでそのやり方もいろいろです。
しかし、もう少しこのスレを続けていくつもりです。
スレ主がいなくなればこのスレもいずれおわると思います。過信している
つもりはありませんが、PART2も終わっています。無理してスレ主でない
者がPART3に対抗しようとしていますが、続きません。
スレ主がいなくなればいずれそのスレは終わるのです。
なりすましのレスの削除を依頼してもいいんですが、無駄な
時間を使うことになりますので今はやりません。
私は管理侍の質問部屋のマネをしているだけなんです。
いつの日か管理侍が帰ってくる日のために質問部屋を続けているんです。
なりすましって本人確認はどうやってやるんですか?
管理人に依頼すればすぐ分りますよ。
>>14140さん
管理侍のスレに参加されていた方なんですね。
私もその部屋にはかなり入り込んでいまして、彼とはかなり
バトルを繰り返しましたよ。
彼が帰ってくることはありません、所詮顔の見えない掲示板
ですからね。
ただ、あなたみたいになりすましという卑劣な手段を使う者は
いませんでしたがね。
バトルが行われれは、辛辣な書き込みもされます。嫌になって
そのスレを去って行かれた方も数多くおられます。
このスレもいろいろありますが、続けていく為にはある程度の
無茶も必要なのです。その点はご理解ください。
わかるわけないですよ。作成時にログインしてるわけでもないし。作成時のIPアドレスなんか固定じゃないですからね。
追伸。
あなたは管理侍に代わってスレを立てられた方ではないですか。
管理侍に質問しようのスレは管理侍が立てたスレではなかったよう
でしたから。ただ、彼は参加していましたので、それを容認して
いたんだと思います。
匿名のスレ主がなりすましとかあほすぎ。
だったらスレ主と言う名前で投稿しろ
ここのスレ主は匿名に隠れるいんぼやろうである。
>>14147さん
あなたは何故マンション管理士上位合格者のHNを変えたんですか。
あほという言葉もでなくなったみたいですね。
スレ主でない者がスレ主というHNを使うのは詐称ですよ。
皆さんに誤解を招きます。
法律を自慢にしているあなたにしてはめずらしい考えですね。
>>14146さん
管理侍は偽物が出てきたからやめたんではないですよ。仕事で
管理職に就かれて忙しくなったのがその理由だといっていませんでしたか。
確かに、偽物というかなりすましの方が管理侍に心酔していまして、その
スレを続けて欲しいという理由から代わりにスレ立てをしましたが、
そのスレにかなり長く管理侍は参加していましたよ。
そのとき、私もあなた(マンション管理士上位合格者)とかなりバトルを
しましたが、覚えておられないでしょうね。
さんざんアホを連発されました。
まだ健在なんですね。自分で立てられたスレは殆どなくなっていますが、
復活してもいいスレもあるんではないですか。
こんなとこにこなくて、もっとレベルの高いスレで奮闘してください。
ここのスレはマンション管理の基本的なことを中心に運営していますので。
*** 改正前の管理方式 ***
(旧)原則方式
居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。
(旧)収納代行方式
居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を1ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。
(旧)支払一任代行方式
居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から1ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。
*** 改正後の管理方式 ***
(新)ハ方式 原則方式に近い方式です。
修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
(新)ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
(新)イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
急に皆さんおとなしくなりましたね。
ハ方式が一番多いようです。
イ.「管理費の値上について」
管理費は、1年ごとの必要な経費に充当されるものです。
まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、3年~
4年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。
*管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
固定経費に準ずるものが中心です。
ある程度、変動する支出としては、雑排水間の高圧洗浄、小修繕費と予備費です。
この費目については、毎年変動しますので、3年~4年の平均値で計算します。
但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
*支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
予算書にはこの費目はありませんので、3年~4年の平均の数字でみてください。
*まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
排水管の高圧洗浄とか5年の総合保険については、1年単位の費用に換算してください。
管理費の値上げではっきりわかるのは、管理人の勤務日数や時間を
増やすとか、清掃人の時間を増やせば管理費の増にはなります。
PART2はぼくが立てたスレだけど、かなりPART3を意識
しているが何故だろう。
自分が立てたスレでもないのに。
ただ、以前は1,000レスになると新レスに移行しなければならなかった
のでその数字がくれば片っ端から新レスを立てたものがいたけど、
スレ主旨も前のままなのに自分でスレを立てたと勘違いしているのかな。
ロ.「修繕積立金の値上について」
修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、1戸当り月の必要額を計算します。
しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
計画には入っていません。
これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
なければなりません。
コピペ楽しいですか?
修繕積立金の値上げをするときは、長期修繕計画書を作成し、
総工事費から1戸当たり月の必要修繕金の額を算出します。
ウクライナの人々の不幸を目にすると日本は平和だよね。
気の毒で涙が出るよ。スレ違いですみません。独り言です。
>>14120 スレ主さん
再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する(第53条第3項)とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する(第38条第6項)こととしている。
つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。
うちのマンションは、監事も管理会社と仲が良く、標準管理規約に準拠していないので外部役員と言う訳に行きません。八方塞がりなんですよね。
>>14154 匿名さん
> イ.「管理費の値上について」
> 管理費は、1年ごとの必要な経費に充当されるものです。
> まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。
> できれば、3年~4年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。
> 排水管の高圧洗浄とか5年の総合保険については、1年単位の費用に換算してください。
排水管の高圧洗浄費は専有部分になりますので区分所有者個々の負担として下さい。
なお共用菅は管理組合負担として下さい。
>>14162さん
高圧洗浄をするときに専有部分の配管を行うのは各人負担と
すればやらない者がでてきますよ。
それに個人で負担すれば、管理費とその分の負担は重複します。
全国のマンションで高圧戦時用をするとき、各人が負担している
マンションはないでしょう。
高圧洗浄は2年置きが多いようです。
>>14158さん
私がここに情報の提供をしているのは、実際今まで自分で作成し
それを理事や専門委員、組合員等に配布したもので、よその資料
からもってきているのではないですよ。
その自分で作成した資料は数多くあるので、すぐこのスレに情報の
提供をすることができるんです。
今までいろいろこのスレに情報の提供をしてきましたが、まだまだ
一部ですよ。
少し加工しなければならないものもありますので、それをやればもっと
いい資料が提供できます。
私のマンションの数字とか、よそのマンションの数字とかはそのまま
ここにもってくることはできませんからね。
A4の枚数でいえば、600枚から800枚ぐらいはありますから。
何故高圧洗浄をするかといいますと、それを放置していると
臭いが出てくるからです。
塩ビ管であろうと鋼管であろうと関係ありません。
S字トラップとは、排水設備の配管の途中に設けられる装置で、水回りの多くの場所で使われています。たとえば、キッチンの流し場や洗面所、風呂場などがありますが、その中でも一番わかりやすく、目に見える場所にあるのは、洗面台のS字トラップでしょう。
配管が露出している洗面台もありますし、収納付きの洗面化粧台など一見、配管が隠れて見えないものもあります。収納が付いた洗面台では足元にある扉を開けると、中には洗面ボウルと接続された配管があり、その管がS字型に曲がっているのを見たことがある方は多いのではないでしょうか。形状はS字の他にU字やP字などさまざまな物がありますが、どれも機能は同じで、総称して「排水トラップ」などと呼ばれます。
S字型トラップの最も重要な役割は、排水口から下水の臭いが上がってくるのを防ぐことです。どんな排水口も、その先は下水とつながっています。もしS字トラップがなく、排水管がまっすぐ下水管まで繋がっていたら、下水の臭いが室内にまで漏れてきます。しかし、S字トラップを設置することで、流した水の一部が常にトラップ内に残り、下水管と室内の間を遮断してくれます。普段、私たちの家の中に下水の臭いがしないのは、このS字トラップのおかげなのです。同時に、トラップ内に水が溜まることで、下水管から虫やネズミなどが屋内に侵入することを防ぐ役目もあります。
高圧洗浄は実施率が重要である。毎年何回やろうと不在なら何もしないからである。
最重要なのはヨコ管につながる一階で、詰まると上階の排水は全く流れず大事故になる。
ここはボクが立てたスレッドだけど、知らなかった
ハズカチーです
配管の高圧洗浄は、台所、洗面所、洗濯機のところ、ふろ場の
4カ所行いますが、トイレはしません。
>>14169さん
私どものマンションでも、1階が詰まって2階の部屋に漏水が発生
したことがあります。
その要因は、最上階から下に高圧洗浄をやったからです。下の階から
上に向かって洗浄を行えばこんなことにはならなかったと業者も反省しています。
その被害の賠償は業者の保険で対応しました。
それから、高圧洗浄で前回やらなかった部屋については、絶対やるように
しています。
そうしないと、1回やらなかったら、4年放置することになりますから。
そこは住民の皆さんに協力してもらっています。
>>14169 管理寺さん
>高圧洗浄は実施率が重要である。
確かにね。
回数が多いほどそのマンション住民は痴呆症化しているからね。
うちのマンションは自慢じゃないけど30年間一度も高圧洗浄なんてしたことない。
痴呆症住民がいないからね。
>>14163 匿名さん
>高圧洗浄をするときに専有部分の配管を行うのは各人負担と
すればやらない者がでてきますよ。
やらないとどうなるの?
何年毎にやるの?築2年目から高圧洗浄するのかな?
>それに個人で負担すれば、管理費とその分の負担は重複します。
高圧洗浄をするための費用は徴収していないので重複はしない。
町内会(自治会)入会していない住民からは町内会費は徴収していない。
中古マンションの販売で町内会費、洗浄費***円と記載も見かけるよ。
>>14181 匿名さん
>やらないとどうなるの?
どうもならないが、組合の大事な貯金が目減りするだけ。
どぶに大枚を捨てるに等しい。
どぶの向こうでは管理会社がその大枚をかき集めてベロを出している。
>町内会(自治会)入会していない住民からは町内会費は徴収していない。
組合員は管理費等を毎月強制徴収されている。
免除してもらえるのかな。
それなら賛成!
>>14182さん
管理組合と自治会は全くの別物です。
管理組合はマンションの管理についておこないますが、自治会は
建物設備等のマンション管理には全く無関係です。
そこをまず理解してください。
トイレの高圧洗浄、どうやってやるんですか。
できないのですが、トイレの管径は大きいので詰まる
ことはまずありません。
>>14182 匿名さん
>組合員は管理費等を毎月強制徴収されている。
管理費から町内会(自治会)費を支払っているか確認してください。
私の場合は管理費から町内会費を拠出しているのは損害を受けていると損害賠償を裁判所に訴えて勝利した(町内会・自治会には入会しない旨組合には連絡したのに)新聞記事を添えて退会届を提出し受理された。
2年間の町内会費が返金された、そうです
町内会(自治会)への入会退会は任意です
管理会社がボランティアでやるそうだよ。
もちろん組合員は無料だ。
組合員の財源には影響しない。
と、管理業協会のスパイであるシマクンは説明している。
必要もない工事を管理会社の都合でするんだから無料でないといけない。
>>14187さん
管理組合と自治会を混同する者に対して、説明しても無理があります。
最低限の知識ですからね。
点検業務の支払いは当然管理費からですよ。自治会が支払うマンション
は全国どこを探してもあり得ない。
自治会への入退会は自由だから、自治会費を支払いたくなかったら
入会しなければいいだけのこと。
管理組合=自治会のマンションはあるよ。
>>14192さん
そんなマンションがある筈ないよ。
法的にも無効。
ただ、小規模マンションで人材不足のため、理事会と自治会の役員を
兼務することはあるだろうがね。そのことをいっているんじゃないの。
高圧洗浄の費用を免除するマンションもないよ。常識の範疇。
>>14194 匿名さん
そんなことどうでもいい。
どうでもいい工事をする場合は無料(工事業者のボランティア)でないといけないと言っているんだよ。
組合の管理費や修繕積立金からは出せないね。
どうでもいい工事なんだから。
>>14195 匿名さん
高圧洗浄機を組合で購入して組合が定期的に洗浄するか、
各組合員が都合のいいときに貸し出して洗浄すれば
燃料費と水道代の実費で済ませられる。どんなもんね。
>>14197 坪単価比較中さん
>そんなことは理事会か総会で決めればいいこと
専有部分の管理に当たるので理事会の権限外。
そんなことも知らないの?
一人でも反対者がいれば没です。
やる必要のないぼったくり工事をどうしてするの?
>>14200さん
それでは共用部分の配管の高圧洗浄をするときはどうするの。
専有部分の配管も同時にやらなければならないでしょう。
台所や浴室から高圧戦時用をしなければできないんですよ。
やる必要がない?
専有部分の配管とか共用部分の竪管部分がつまっていたらどうするの。
それでもやる必要がないの。
1階のトラックから各階へホースをもっていき、準備ができたら
トラックの運転者に連絡をして、高圧洗浄が始まります。
人数も数人必要です。
高圧洗浄の機器はどういうものか分かっていますか。家庭用の洗浄機は
ありませんよ。
>>14192 匿名さん
>管理組合=自治会のマンションはあるよ。
あるよ
大規模マンションはマンション自体が自治会となり会長、会計担当長(仮称)催し担当等を組織化し会長、会計担当長、役員には幾ばくかの報酬がでる。報酬の原資は自治会費から。催しをやる時の費用は自治会費を使用する。
もちろん管理組合の組織はあり理事長、監事等はいる。管理組合には当然管理費、修繕積立金は集まる。
小規模マンションは人数が少ないので管理組合の役員と自治会役員は兼務が多いようです。
大谷翔平104年ぶり偉業 ベーブ・ルース以来「2桁勝利・本塁打」
朝日新聞社 2022/08/10 13:57
大谷、2桁勝利2桁本塁打 ルース以来104年ぶり
大リーグ・エンゼルスの大谷翔平(28)が9日(日本時間10日)、敵地でのアスレチックス戦に「2番・投手兼指名打者」で先発出場し、6回無失点で今季10勝目(7敗)を挙げた。投打の「二刀流」を続ける大谷はこの日、今季25号本塁打も放ち、1918年のベーブ・ルース以来104年ぶりとなる「2桁勝利、2桁本塁打」を達成した。
自治会の入退会は自由なんですよ。
自治会に全員が加入していない、又は退会自由な団体なのに
区分所有者は強制的に組合員になるんですよ。
そこの違いが判っていないんでしょうね。
また、管理費や修繕積立金をマンション管理以外に使用することは
できません。
>>14207 坪単価比較中さん
>管理費や修繕積立金をマンション管理以外に使用することはできません。
高圧洗浄工事が管理以外の工事に値する。
どうでもよくて、しなくてもいい工事は管理には当たらない。
つまり、高圧洗浄は管理以外に使用していることになる。
管理費や修繕積立金をどぶに捨てているようなもの。
>>14209さん
あなたのマンションの総会でやらなくていいと決まったら
やらなくていいというかできないんです。
あなたのマンションでは、高圧洗浄はやっていないんですね。
皆さんの総意ならやらないのが正解です。
マンションの管理は組合員できめていくものですからね。
してもしなくてもいいとかいう理由は関係ないんです。
総会でやる、やらないを決めるだけです。
>>14210 坪単価比較中さん
>総会でやる、やらないを決めるだけです。
総会では法律上できません。
そんなことも知らないの?
自治会があるなら、そこで決めるのであれば支障ない。
>>14211さん
高圧洗浄は総会で予算の承認をもらうんですよ。
全国どこのマンションでもそうしていますよ。
法律上できないとはどういうことですか。
現在では、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる
マンションも増えていますし、それに反対する者との裁判例も
ありますが、管理組合が専有部分の配管の工事をすることは
判例でも認められていますよ。
その内、14210はセキュリティだとかこつけ、専有部分の監視カメラ設置を総会で決めかねない。
総会はマンション管理に関して万能ではない。
高圧洗浄は予算案に載せる形でやるやらないを総会で決めます。植栽とだいたい同じ。自治会費で賄えるほど安くないですよ。築浅だと隔年で古くなると毎年やるのが通例ですが最新技術で汚れが付着しない配管とか使ってるならいらないでしょ。
<東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
*事件の経緯
渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
立金から支出する」と決議しました。
その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に38万円を返還しました。
この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
*訴訟内容
1.改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
費相当額の支払いを求めた。
2.仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
いを求める。
*判決
1.一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
2.21条2項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
決議は有効である。
先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
高圧洗浄とか消防点検とか専有部に入る作業は管理会社に任せた方がいいですよ。管理組合から直接発注して安い業者を使うとトラブルが起きたとき面倒です。
シマクン、ぼったくり工事を正当化しようと必死ですね。
自身が管理会社しているものだから、担当マンションの方は可哀そうですね。
シマクンの毒牙にかかり、管理組合の貴重な財産をどぶに捨てることになる。
いつになっても修繕積立金が増えず、シマクンのために借金を余儀なくされることになる。
>>14218さん
<東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
*事件の経緯
渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
立金から支出する」と決議しました。
その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に38万円を返還しました。
この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。
*訴訟内容
1.改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
費相当額の支払いを求めた。
2.仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
いを求める。
*判決
1.一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
2.21条2項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
決議は有効である。
先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
交換するのは鋳鉄管の配管なんでしょ。そんなマンション買う方が悪い
>>14220さん
君はマンション管理士の資格をもっているんかい。
これだけいわれて答えられないということはもってないということだね。
ちょっと勉強すれば合格できるよ。
僕はマンション管理士の資格をもっているよ。
結局ここのスレが人気一番ということですか。
書き込みがおおいからね。
14,000を超えてるからね。
他スレにはいくとこないのかな。
>>14221 匿名さん
高圧洗浄に関する判例ではないのでお門違い。
高圧洗浄の判例を示せ。
1,築何年のマンションなの?
2,高圧洗浄と給排水管の老朽化に伴う改修工事の違いは理解できているの?
3,しなくていいと言えば工事代金は払い戻してくれるの?
4,判例工事とは違い、高圧洗浄はどうでもいい工事で、やっていないマンションも多数ある。一斉高圧洗浄はお金をどぶに捨てるだけ。
<東京高裁判例> 平成23年9月23日付 判決
*事件の経緯
渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。
この案件は築51年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。
ということは劣化時期を30年経過とするか、全戸中5%が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように50年経過で給排水管(専有菅含む)一体として実施するか議論すべきとかと思います。(修繕積立金も50年目修繕としたならば40年目から10年間で修繕積立金を徴収するとか。)
9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29
全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、30年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。
高圧洗浄の判例なんかないよ。
やるのがあたりまえだからね。
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、材料、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
設計コンサルタントの重要な役割は、私たち住民に代わって
プロの目線で仕様書通り工事がされているか、手抜き工事は
ないかを監理してもらうことです。
排水管清掃って工事だったんだ。
それならどうでもいい工事だな(笑)
>>14226 匿名さん
>結局ここのスレが人気一番ということですか。
>書き込みがおおいからね。
うそ情報を1万回投稿を目指してるようなので是正のため投稿しているのだ
従って件数も増える
大規模修繕のコンサルは談合の温床となりやすく
最近では責任施工方式が主流である。
>>14241さん
だから、あなたもスレ立てをして1万レスを目指してください。
スレ主として続けようとすれば、大変なこともありますよ。
批判や煽り、荒らし等こころが折れそうになることもありますよ。
それからね、コピペではなく、自分で作成したものをここに掲載
しているんですよ。
私が作成した資料はA4サイズで500枚以上はありますから。
これらの情報を提供するには繰り返しやらなければその時書き込まれた
ものを見ない方がおられますからね。
だから情報の提供は繰り返しおこなっているんです。
ここはそういうスレですから、それが嫌ならここには来ないで、他スレに
いくか自分でスレ立てをすればいいでしょう。
>>14239 匿名さん
管理業協会のプロバガンダでスパイでもあるシマクン、毎日毎日ご苦労さん。
君の職場はこの管理スレッドだから仕方ないか。
他の参加者は、君みたいに365日24時間このスレに参加できないが、君ならできる。
ただ、マン管士詐称だけは良くない。
マン管士資格取っているのなら、どうしてシマクンのビジネスホームページで載せないのかな?
他のしょぼい資格ばかり並べても自慢にはならない。
シマクンはこの程度の能力かとマイナスイメージの方が大きい。
>>14240さん
責任施工方式は、調査から工事までの全てを1つの業者に任せて行う方式です。
メリット
コンサルタント費用が不要
1社に工事を任せるので打合せや発注などの手続きが簡略化できる。
デメリット
第三者介入という抑止力がないため、手抜き工事のリスクが高まる。
同じ会社の者が工事をしチェックをすることになる。
施工会社が工事範囲、仕様等を検討して見積書、提案書を提案するが組合員
にその判断能力・知識がなければ施工会社に丸投げとなるし工事費が高い安い
のかが分からない。1社に限定するので同じ条件での相見積もりが取れない。
相見積が取れないというか、仕様書が作成できない。
提案された工事費や修繕個所が適正化どうかが分からない。
※要は信頼のできる施工会社をいかにして選定するかにかかっている。
デベ系の管理会社からの推薦であれば、親会社に工事が発注される。
私の見解としては、設計監理方式がベターと思っています。
Q 専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか?共用部分ですか?
A 床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
部分であると考えられます。
現在の配管は床下に設置されています。
>>14240 もはや神さん
責任施工方式は施工業者/管理会社/管理組合の談合や癒着によって廃れ、今は設計監理方式が主流である。
さらに、色々とカスタマイズ出来る種々の方式が提案されている。
と言う感じだったと思います。
最初から1社に絞る方式ですが、その1社を誰がどうやって
選ぶかが問題です。
相見積はとれないのですから。
やり方で考えられるのは、プロポーザル方式で行い、業者に提案
してもらい、専門委員が質問するやり方ができればいいと思いますが、
その方法がやれるかだと思います。
2級建築士の資格しか持たない方がマンションの大規模修繕に関わっている団体がある。
2級建築士では木造2階建て程度の知識しかない。
能力範囲外の分野で平気で会社を立ち上げている。
こういう方に知らずに責任施工やコンサル頼むと怖いね。
相手の能力の見極めも大事です。
能力の客観的評価は国家資格の有無でしょう。
>>14253さん
工事費が6,000万円以上の場合は、現場代理人と監理技術者の常駐が
必要ですが、建築士の資格は必要ありません。
ただ、設計監理業者は1級建築士の資格が必要です。
責任施工方式の場合、工事業者に建築士の資格は必要ありませんが、設計監理
業務を行う際は、1級建築士の資格が必要となります。
>>14255 匿名さん
能力の問題を言っているのですよ。
プロとして他人から報酬をもらうわけですから、木造住宅なら2級建築士の知識程度でいいですが、SRCやRCの中高層マンションとなると、2級建築士程度では知識不足です。
やりたいのであれば、まず、1級建築士の免許を取ってからやればいい。
当然、知識不足の方は合格できませんが。
コンサルもやるわけでしょう。
ままごとと勘違いしては困ります。
>>14257さん
間違っているのにいきなり批判とか怒りを表現すると
その間違いが指摘されたら気まずいでしょう。
だから批判とかせず自分の考えとか情報の提供をして
皆さんで一緒に考えていけばいいんですよ。
大規模修繕工事は
二級建築士の資格もいりません
マンション管理士試資格で十分
大規模修繕工事に関わる一級建築士って叩き上げの下層の人が多いです。管理会社勤務の一級建築士はかなり下層です。
>>14259 匿名さん
シマクン、詐欺師としての君の脳内知識をひけらかすのではなく、2級建築士でもできるのであれば、そのソースとなる法律を引用しないといけない。
建築基準法 第3条
(一級建築士でなければできない設計又は工事監理)
三 鉄筋コンクリート造、鉄骨造、石造、れん瓦造、コンクリートブロック造若しくは無筋コンクリート造の建築物又は建築物の部分で、延べ面積が300㎡、高さが13m又は軒の高さが9mをこえるもの
2 建築物を増築し、改築し、又は建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をする場合において、当該増築、改築、修繕又は模様替に係る部分を新築するものとみなして前項の規定を適用する。
シマクン、君のマン管士詐称もショボイが、ビジネスパートナーである2級建築士もショボイね。
建築基準法を知らないみたいだね。
お似合いのコンビではあるが。
外壁は主要構造部ではない
大規模の修繕とは
大規模の修繕とは、主要構造部のうち一種を50%超の範囲にわたって修復することです。
?? 修繕の定義
性能や品質が劣化した既存部分を、ほぼ同じ位置・形状・材料で造りかえて、性能や品質を回復する工事
主要構造部は、おおまかに言うと建築物の以下の部分。
壁
柱
梁
床
屋根
階段
ご近所さんがシマクンを使用していたのか。
シマクン使用者もご近所さんもここにはくるな。
>外壁は主要構造部ではない
これは正解。
>大規模の修繕とは、主要構造部のうち一種を50%超の範囲にわたって修復することです。
主要構造部が2分の1超の場合は建築確認が必要ということです。
大規模修繕工事にはすべてが入ります。
マンション老朽化対策支援と大袈裟な団体名なのにできるのが外壁塗り替えだけ?
であれば、マンション塗替え対策支援などと名称変更すべきです。
代表者の説明を聞いていると、一言もペンキ塗替え専門業者などとは言っていない。
ペンキ塗替え専門業者が本当なら、詐欺師的広告です。
* 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。
1) 行為の停止
建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
を請求できる。
普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
2) 専有部分の使用禁止請求
義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。
3) 競売の請求
1)、2)では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
ができます。
競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から6ヶ月以内に行なわ
なければなりません。
4) 占有者に対する引き渡し請求
義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
専有部分の引き渡しを請求できます。
次は総会について書き込みます。
総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
又、年に1回、会計年度終了後2ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
ます。
今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。
<総会の進め方>
議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
管理会社が議案書の素案を作成をする。(決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等)
1)事前準備
*総会1ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
総会提出議案の理事会決議を行います。
次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
*総会2週間前
全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
*総会3日前
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
>>又、年に1回、会計年度終了後2ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
そんな義務はない。法定されているのは年一回の管理者による集会での事務の報告だけである。
>>14269 匿名さん
↑こいつにそんな権限はない。そもそもこいつがこのスレッドを立てたことを証明できるのか?仮に本当だとしてもマンションコミュニティにはスレッド作成者に書き込みを制限する権限はない。かんちがいのあほ
>>14275 やっほーさん
そうだよね。
うちは会計年度終了後の3か月で総会を開催しておりますが、
法令違反だとほざく居住するマンション管理士からクレームを
受けました。
出席組合員からマンション管理士のクレームだから間違いない
ので改善するようにお叱りを受けて議場は騒然とした。
管理士に同調するクレーム組合員を説得するのには苦労した。
私もマンション管理士の資格保有者であるのは伏せています。
日本株が爆上げです。
保有株が含み益が増大。
臨時理事会で利確を検討中である。
2)総会当日
総会次第
①開会の言葉 ②理事長挨拶 ③議長選出 ④議事録書面人選出 ⑤議案審議
*司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
*出席表の準備(室番号順に綴ったもの及び委任状)
1.総会の開催宣言…司会が行います。
2.理事長挨拶
3.議長選出
標準管理規約第42条第5項に基づき、議長は理事長にお願いします。
4.出席状況確認
出席者○名 委任状での出席者 ○名 議決権行使書での出席者 ○名
合計○名・・・・総会成立の報告をします。
>>14274さん
大規模修繕工事で、建蔽率、容積率、用途変更の伴うものについては
建築確認が必要なのをご存じないの。
こんな常識が理解できないのに人をあほ呼ばわりするなよ。
しっかり勉強してみなよ。どちらが正しいか。
勿論容積率のオーバーや用途変更をする場合だけど、
分譲時には駐輪場は容積率に含まれていなかったが、
建築基準法の改正により、容積率に算入される
ようになりました。
議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
権の各4の3以上の出席が必要となります。
普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
*尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
賛否をされている方も出席にカウントします。
【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか?】
マンション標準管理規約(単棟型)21条2項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。
どちらにしても、2級建築士程度の知識ではマンションの修繕工事の管理は力不足。
シマクンみたいな口八丁手八丁だけでは、知識不足からくる手抜き工事に発展しかねない。
シマクンはお金さえ手に入ればいいからね。
>>14286 匿名さん
一般的な大規模修繕工事の場合は外壁塗装がメインであり、サッシ、ドアの金物取り替え、駐車場の舗装補修、屋根の防水工事などがあるだけ。構造計算をする建築士の知識など不要である。
>>14288 評判気になるさん
そうであれば、老朽化対策なら何でもできるような広告は誇大広告。
詐欺師と言われても仕方ない。
1級建築士の知識を必要とする難しい工事は当社ではできないと断りを入れるべき。
社名通り、まっすぐに消費者に訴えないと。
>構造計算をする建築士の知識
構造計算だけが1級建築士の知識分野でもない。
勘違いも甚だしい。
5.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。
6.議案審議(代表例)
説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
第1号議案 事業活動報告
第2号議案 収支決算報告
収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
第3号議案 来期事業計画案の提案と承認
*事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
第4号議案 来期の予算の提案と承認
第5号議案 その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
第6号議案 管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。)
第7号議案 役員の改選
役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
互選で役職を決める。
(時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。)
7.次期理事長のあいさつ
8.閉会
<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達
*組合員の要望・苦情の伝達
*管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
*帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
*文書化されていない運営ルールの伝達
>>14290 匿名さん
管理規約には電力会社の名前が書いてあるので関西電力を中央電力に変更するには規約変更を伴う総会決議(特別決議)が必要である。全区分所有者の関西電力への解約届がいるから解約届が集まるなら特別決議はあまり問題にならないだろう。
<採決の仕方>
*質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。
*採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。
※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。
質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
な手段です。
※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
7.議長 閉会の辞
8.理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
その際、議長の他、2名の議事録署名人の署名と押印が必要です。
>>14294 匿名さん
解約届を出さない区分所有者に共同の利益に反する行為だとして損害賠償請求することは可能である。
実務上、オタクのせいでみんなが迷惑している、と追及されるとほとんどは翻意する。
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
は必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済
ませることを検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
にもバラツキが生じてきます。
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
記載されていなかったからです。
又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
標準管理規約第21条
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線があります。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
ていません。
現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
てきます。
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
分の工事を一緒にやる計画をたてる。
2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
てきます。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
例もあります。
*一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。
※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
取り組まなければならない重要事項です。
ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
結びついていき、資産価値の減少となります。
工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
やるほうがずっと効率的です。
しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
はありません。
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
60万円以上
給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、1戸当り30~40万円程度でできます。
当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回
で済ませることができます。
マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。
しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
負担の軽減にもつながってきます。
このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。
管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
なくなってしまいます。
修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
とも予想されます。
10年後、20年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。
<自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。>
>>14295さん
例えば上記みたいに一括して書き込んだら、誰も読んでくれませんよ。
私が作成した資料は、a4サイズで600枚以上あるんですよ。
これを全て書き込むにはかなりの量になります。
それを一度書き込んで終わりとすれば、その時見てない者はずっと
見ないことになります。
だから繰り返し情報の提供をしているんですよ。
レス数稼ぎといいますが、もう14,000を超えているんですよ。
ただ、スレが荒れてきたときは、話題を変える為に新しい情報を書き込み
ますけどね。
どちらでもいいでしょう。
ここのやり方が嫌ならこなければいいだけのこと。
自分でスレ立てすればいいだけのこと。
長すぎるから短くまとめろといってるが、それは
投稿者の自由、それを読むのも自由。
2)総会当日
総会次第
①開会の言葉 ②理事長挨拶 ③議長選出 ④議事録書面人選出 ⑤議案審議
*司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
*出席表の準備(室番号順に綴ったもの及び委任状)
1.総会の開催宣言…司会が行います。
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
出席状況確認
出席者○名 委任状での出席者 ○名 議決権行使書での出席者 ○名
合計○名・・・・総会成立の報告をします。
議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
特別決議は、区分所有者及び議決権の各4の3以上の出席が必要となります。
普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
*尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
賛否をされている方も出席にカウントします。
2.理事長挨拶
3.議長選出
標準管理規約第42条第5項に基づき、議長は理事長にお願いします。
4.
5.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。
6.議案審議(代表例)
説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
第1号議案 事業活動報告
第2号議案 収支決算報告
収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
質問、採決
第3号議案 来期事業計画案の提案と承認
*事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
第4号議案 来期の予算の提案と承認
質問、採決
第5号議案 その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
第6号議案
管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。)
第7号議案 監事、理事の承認
7.閉会
閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
(時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
新役員は総会議事録で知らせる
<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達
*組合員の要望・苦情の伝達
*管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
*帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
*文書による運営ルールの伝達
これが重要です
投稿の目的が違うからね
投稿の目的は、マンションの住民に対して役に立つ情報の
提供をすることだよ。
投稿の目的は自分の知識をひけらかし、他人の間違いをあげつらうことであろう
>>14296
> ※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
この投稿は悪徳管理会社よりの投稿である
総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする
こういう決断が出来ない管理組合のマンションは短期間でスラム化するであろう。
> 総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そのとおり。そのために区分所有法は年一回の集会の開催を法定している。
採決するだけなら書面決議で十分。
集会を義務付けているのは、公開の場で議論させることで、矛盾をあぶり出し、出席者の投票行動が変わりおかしな考えが淘汰されることを期待しているからだ。
その面では議決権行使書は望ましくないのである。
しかし実際のところ議論なんかやりだすと乱闘になることがある。国会でもたまに安保法制の採決時に乱闘になっている。
民主主義と暴力団がセットになるのはそのため。右翼団体とかナチスの親衛隊など。
>>14314 評判気になるさん
>採決するだけなら書面決議で十分。
その通り。
総会を議案に対する議論の場所として開催し、総会では議決はとらない。
議決は熟考期間の後、全員書面投票とする。
その際、改竄行為が行われないよう、【絶対に議決権改竄行為ができない方法】を採用すればいい。
良い案だと思う。
>>14317 匿名さん
総会で採決しないとまずいでしょ。
あとから郵便投票みたいにしろとか言いたいみたいだけど
その場の挙手で十分でしょう。
採決前に区分所有者全員で十分な議論が必要と
いう意味なら区分所有者全員を理事にしたらいいですよ。
芦屋にそういう管理組合があります。
ここの自称スレ主は管理組合によって規模、地域性など
事情が異なり
国土交通省の各種ガイドラインはカスタマイズが必要というこどが全く理解できないねよね。
だから貼り付けばかりしていて議論にならないわけ。
それに比べるとおたくさんは漢だね
総会で決議しない方法なんか取れるわけがないでしょう。
全員出席するのが一番いい方法だけど、出席できない、
出席したくない者もいます。
だから議決権行使書で賛否を問うのです。
総会では、議案の説明をし、質問も受けますが、最終的には
総会出席者、委任状での出席者、議決権行使書での出席者で
賛否を問うことになります。
出席者からの意見で議案の内容が変わったら決議することは
できません。たとえその意見がただしかったとしても。
議長判断で総会をやり直すしかありません。
総会は管理組合の最高意思決定機関です。その総会の出席者は
直接総会に出席している者だけではなく、議決権行使書等で出席
している者もいますからね。その者たちは書面で賛否を表明しています。
>採決するだけなら書面決議で十分
総会は年1回開催しなければならないと法律で決められていますよ。
書面決議だけでいいなら総会は必要ないし、説明会を開催することもない。
事前に総会で議論だけしてそれでもう一度議案を作成するんですか、一部の
総会に出席した組合員の意見に従って。
>>14320 匿名さん
> 総会は年1回開催しなければならないと法律で決められていますよ。
そんな法律ありません。区分所有法が求めているのは年一回の集会での事務の報告だけ。
区分所有者の採決を集会でやれなんて区分所有法のどこにも書いてありません。
標準管理規約でも区分所有者全員の承諾があれば、総会決議は集会を開かずにず書面決議できます。
おもしろい考え方をする者もいるんだね。
しかし、全国のマンションでそういうやり方をしているマンションは
殆どないということを考えないとね。
>>14322さん
大阪での総会の出席率が7割ぐらいといっているが、
それは委任状、議決権行使書での出席者を含んでいるんですよ。
本当に総会の直接出席者が7割いるんなら、議案に対しての賛否は
総会への直接出席者で決まるでしょう。
総会でいくら議論をしても、最終的には決議しなければ
ならないんですよ。
当然総会に直接出席してない、委任状や議決権行使書で
参加していない賛否も含めてね。
総会で議案の内容を変えたら、再度臨時総会を招集しなければ
ならないんです。そんなことは分るでしょう。
14325の自称スレ主は
大阪市の民度が理解できないみたい。
総会には7割くらい実際にでてますよ。
だいたい日曜日午前にやるし。
そもそもかなりマンションの価格が高いですからね。
>>14327さん
それが事実だったら、総会で総会に直接出席していない者も含めて
決議すればいいだけのことだよ。
ただ、議案の内容が変わればその総会では決議できないので、臨時総会
の開催しか道はない。
これは理解できる?これが分からないようでは、勉強のやり直し。
総会なんか一年に何回やってもいいんだよ。私が理事長のときは3回やったかな。定期1回、臨時2回。
なんで問題ある議案をその場で直して採決する必要があるのだ?そのまま否決すれば良い。あほ
単なる自分の意見だけでなく、正論も書き込んでね。
総会はなんのためにやるのか。
理事会が立てた議案に対して、賛否を問う場なんだよね。
その出席者とは?直接出席者だけでなく、議案書で賛否を
している者をどうするのか。欠席裁判する訳にもいかないでしょう。
議決権行使書で賛否を表明しているんだから。
その内容が変わればやり直しだよ。
>>14331 マンション掲示板さん
問題のある議案を作った本人なんだ。理事会ってなんのためにやってんの?議論をするのは理事会。決議をするのが総会。問題のある議案が頻繁に上程されるなら能力がないのだろう。
>>14333 検討板ユーザーさん
私の弁論で議長が反対に回り否決した議案は何個かあるよ。議長が反対にまわるとは委任状も含めて反対票になったということだ。
私が出した議案で1票差で否決されたのは機械式駐車場撤去かなー。
毎年理事長やるわけではないのがわからないアホがいるねw
いちいち説明しないとわからんのか?だからコピペしかできないのだろう。
議長が反対にまわることは普通にありますよ。
マンション管理センターはダメだと言ってるけどね。
しかし法的には何の問題もない。
勉強してね!
>>14335さん
14333さんはスレ主ではないよ。
しかし、当たり前の意見だと思うよ。
理事会で議論して、まとまったものを総会に議案として提案する。
そして賛否を問う訳だけど、決議の仕方は規約に基づいてやればいい。
ただ、出席者は、総会への直接出席者、委任状、議決権行使書での出席者
ということになる。
議長が反対にまわることはあってもいいと思うよ。
しかし、理事会をまとめたのは理事長でもあるんだよね。
その責任はなんとも思っていないのか。理事会では自分の意見が
通らなかったんだろうね。
総会での意見で再審査をするとなると理事長の意見を通したい
だろうから、この議案については、理事会で再考して後日臨時
総会を開催しますといって、その議案の決議をしないんだろうな。
問題ある議案とは相対的なものだ。
否決されたら議案提出者が無能ということにはならない。
何度か弁論で否決に導いた私は我ながらすごいとは思うが。
否決に導いた代表例は管理費を使った管理会社の専有部サービス導入だね。
総会は議論する場ではないという意味は、議論してもそこで議案の内容を
変えることはできないということだよ。
もし、変えるんなら、議長判断でペンデイングとして再度理事会で検討し
修正案については、臨時総会で賛否を問うということになるでしょう。
総会は議論する場ではない、とは管理会社に洗脳されたアホの証明であろう。
反対意見が出たら聞き流して採決するんだろうね。
だいたい実際の出席者が3割だと残り7割は委任状、議決権行使書が半々だからね。
委任状が全体の3割ちょっとあれば、議長が反対して
実際の出席者も反対したら過半数で否決できるけどね。
それをされると困るんでしょう。
分が悪くなったから
総会での議論=総会で議案を変更することだ!
だからできないのだ!
だと言い出したw
すごい詭弁だ。みっともないねー
総会での議論とは理事長と区分所有者の質疑応答に決まっているだろ
あほ
何をあほあほを連発するんだよ。
総会で発言するのは反対者を増やすとかは関係ないことがわからんのか。
そんなことをいっているんではなく、総会で決議する場合は、総会への
いろんな出席者の賛否で決するということをいっているんだよ。
それに、総会の意見で議案の内容を変更することはできないので、議長
判断で再度理事会で検討して修正案を臨時総会に諮るということをいって
いるんだけど、そんなことも分からんようではね。
>>14344さん
総会でいくら議論しても、内容が変われば決議することはできないだろう。
総会で質疑応答をするのは分からないところ等を質問するんじゃないの。
そこでその内容が変わるようならば再提出だよ。決議はできないよ。
ただそれだけのこと。
何をそんなにいきり立つのかな。
現在うちのマンションでは、委任状での出席者は殆どいないよ。
できるだけ自分の意見で賛否をおねがいしているので、議決権行使書
での出席が殆どだよ。
>>14346 匿名さん
>総会の意見で議案の内容を変更することはできないので、議長
判断で再度理事会で検討して修正案を臨時総会に諮るということをいって
いるんだけど、
上記に1票
うちのマンションは一部の長老のご託宣で総会当日に出席組合員の賛成だけで議案の一部変更・取り下げ何でもありでっせ。さすが大阪クオリティ。
この問題もなんとか終わったようですね。
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。
<理事になったらまず何をしなければならないか>
*最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
又、理事会は月1回定期的に開催することが理想です。
区分所有法における強行規定について解説します。
本法中、1条、2条、3条、6条~10条、12条、13条、15条、21条、23条、24条、30条~33条、36条、40条、42条~48条、51条、54条、55条、57条~60条、62条~72条などが強行規定です。
これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
又、スレ荒らしか。
<理事会での検討事項>
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務(第32条)や議決
事項(第54条)があります。
又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。
<理事長の役割>
理事会は、理事長が招集します。
又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。
役員になったら管理規約・使用細則よりも、まず区分所有法を読むのです。
区分所有法に反する規約細則や総会決議、組合運営は無効ですから。
またコピペか。
【区分所有法における強行規定】
本法中、1条、2条、3条、6条~10条、12条、13条、15条、21条、23条、24条、30条~33条、36条、40条、42条~48条、51条、54条、55条、57条~60条、62条~72条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されない。
議案に対する意見の場が議決する総会では判断資料も乏しく、出席していない組合員には性急すぎる。
選挙で言うと、候補者の名前と政策だけを聞いて、各候補者間の政策論争を聞かずに選挙投票するようなもんだ。
総会の前に議案内容意見交換会を設け、それを録画してYouTubeなどで公開し、熟慮期間を設け、総会は、全員書面による議決権行使書の結果発表と議事録の発送の場とすればいい。
勿論、YouTube録画内容は電磁的方法で保管し、組合員の要望があれば複製を貸出すればいい。
手順で言うとこんな感じだ。
1,理事会で議案作成
2,全員に議決権行使書の配布と、理事会で決定した議案内容を組合員集会の2週間前に通知。
3,各議案内容を組合員集会の場で録画による意見交換。当期議案以外の来季議案内容も組合員から募る
4,各議案意見交換後1週間後までに議決権行使書の集票
5,集票締め切り後1週間以内に、書面による総会開催と議決権行使書による議決結果発表。と同時に作成しておいた議事録の発送。
この方法なら、組合員全員参加による総会開催と変わらない。
理事になって最初にやることは、管理会社担当者(フロント)との顔合わせ・意思疎通です。お互い腹の探り合いからスタートします。フロントが悪人またはバ〇の場合は上司と交渉して交代させます。
マンションの管理を円滑に行っていくうえで、法律・規約・細則などのルールに則ることはそれほど重要ではありません。法律や規約集を読んだことのない住民が多いし、お堅いルール一辺倒ではマンションの雰囲気が暗くなり、結局資産価値を落としてしまいます。(道路交通法を一字一句守っていたら運転できないのの同じ。)以前からの慣習や前例、地域の決まりごとが重要です。
しかし、中にはルール順守を求める世間知らずな住民(大抵はマン管士試験浪人)も出てきます。その時は、理事会はそれに対抗する措置を取らなければなりません。月1回第3土曜日などと言わず、頻繁に開催することが理想です。
<理事会の議決事項>
*理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
ば配偶者等が出席することは可能です。
*議決要件
1)普通決議・・・管理行為(大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
保険等)
原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
2)特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
区分所有者及び議決権の各4分の3以上(建替え決議は除く)で決議されます。
共有物の処分
駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
>>14362 匿名さん
それって総会である必要ないよな。理事会を公開して意見求めたらいいだけじゃないか。資料が乏しいならしっかり揃えたらいい。
何度も総会を開催する意味がわからない。議案書の送料も作成の手間も、全てにおいて合理性を欠く。
>>14365 匿名さん
>何度も総会を開催する意味がわからない
そうですよね。
でも、区分所有法では集会を年1回開くことが義務つけられている。
どちらかというと、3番を総会と称してもいいんですよ。
ただこの時点では議決権行使書は出されていないから、第39条の議事は規約によって別段の定めをしないといけない。
集会は3番の一度だけですよ。
よく全体の流れを理解してから反論してね。
>理事会を公開して意見求めたらいいだけじゃないか
どうやって理事会を公開するの?
>資料が乏しいならしっかり揃えたらいい。
資料が乏しいことを誰がどの時点で認識するの?
>議案書の送料も作成の手間も、全てにおいて合理性を欠く。
君んちは議案書を手渡しなの?
誰が手渡しするの?
そちらの方が合理性に欠けている。
全てが反論になっていない。
その辺をまとめてもう一度反論してみれば?
本来ならば、総会議決の前に議案に対する組合員の意見交換の場としての集会が必要。
>>14367 匿名さん
キミは1から10まで全て説明が必要なようだな。
>どうやって理事会を公開するの?
普通は議事録。
>資料が乏しいことを誰がどの時点で認識するの?
理事会議事録を見た時点。意見があれば何日以内に言うようにすればいい。
>君んちは議案書を手渡しなの?
送料って手渡しの事を指すのか?
>本来ならば、総会議決の前に議案に対する組合員の意見交換の場としての集会が必要。
何をもって本来と言っているのか?理事達が管理組合の代表と自分達が選んでいるのだから、いちいち集会を開いて意見を求める必要なんてない。
キミはまとめる以前に常識学んでくれたまえ。
何かめちゃくちゃなスレになってきたな。
どちらかというとスレ荒らしの部類かな。
管理事務室の前に投書箱を置くといいでしょう
うちはおいてあるよ。
理事会制度は国土交通省の標準管理規約にかいてあるだけで、導入するかどうか管理組合の任意です。
区分所有法は管理者管理方式を原則としていて
理事会みたいな機関は想定していません。
管理者は総会で直接選任し、管理者は総会に対して直接責任を負うべきです。
区分所有法では管理者は区分所有者に限定していないから、韓国のように住宅管理士、日本ならマンション管理士に管理者を委託すべきでしょう。
投書する際は、必ず部屋番号と氏名を書いてもらう。
その要望書、苦情等に対しては、理事長が必ず返信をする。
必要なら理事会で検討して結果を返信する。
管理者はできることなら理事長がいいでしょう。
しかし、どうしても人材がいないのであれば外部委託も
やむおえないでしょう。
理事長は名誉職
座ってるだけで月額5万円
>キミはまとめる以前に常識学んでくれたまえ。
シマクンは反論する前に何度もスレ内容を読み直そうね。
万年マン管士不合格者の君は、なぜ不合格になるかの自覚が足りない。
どーしてなんだろな。
>14368 匿名さんの反論は反論になっていない。
なるほど!と言わせるような反論を考え直せ。
いつまでたってもショボい資格ではね。
無理な注文だとは思うが・・・
無理言うな、アホ
>>14380 匿名さん
万年マン管士不合格者のスレ主ですよ。
マン管士詐称を堂々と行っているスレ主の素顔です。
ホームページではさすがにマン管士詐称は行っていないみたいです。
適正化法の罰則対象ですからね。
https://www.meguminity.com/
>>14382 eマンションさん
彼らの得意分野は口八丁手八丁です。
偶然取り込んだ見込み客については、その才能ををフルに発揮します。
彼らの信条は「騙す方は悪くなく、騙される方が悪い」ですから、犠牲になった方はお気の毒としか言いようがありません。
誰でも書ける簡単な批判のときはスレは活発になるんだね。
>>14384 匿名さん
そうだよ
長文などは素人の書き込みだ。
プロは簡単明朗に短文でまとめる知恵があるのだ。
知識よりも知恵を必要としているのだ。
匿名だから真実が伝えやすい。
>プロは簡単明朗に短文でまとめる知恵があるのだ。
これ笑っちゃうね。
>知識よりも知恵を必要としているのだ。
僕が以前何回か使った言葉は、知識を知恵に変えてだったけどね。
しかし、僕の書き込みをみてくれたので参考になったんだね。
簡潔明瞭
ではないか?
Q 専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか?共用部分ですか?
A 床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
考えられますが、
床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられます。
【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか?】
マンション標準管理規約(単棟型)21条2項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。
ただ14385さんが書き込むときは、簡単明朗とか知識より知恵を
必要としている人だと思い出すよ。
14390さんも同じ人だよね。
同じことを延々に描き続ける東急コミュニティーの元社員さん。
何でこんなことを投稿し続けるのでしょうか。
動機が汚い事のように思えてならない。
多分汚い悪事が公開されているのをさせないための卑怯なやり
方を上のものから手当てをもらっていると本人が白状していた。
もはや神 ならぬ もはや悪魔 が きたり
盆休みだからな、忙しい。
>>14395さん
ここのスレ主をシマクンといったり、マンション管理士の資格は
もってないといったり、マン管のしょぼい資格とかいってるが、
相当マン管士の資格に拘っているね。
まさか万年不合格者なんじゃないよね。
将来的には犯罪を起こす可能性があるんじゃないかな。
危険な人物なんだろう。
性格が粘着質なのはわかるね。
「長期修繕計画の洗い直し」
給水設備 築30年~35年で交換
高置水槽方式
メリット 工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
デメリット 貯留した水、水質点検が必要
増直結圧方式
メリット 直接水が引けるので新鮮
デメリット 工事費が高い、水質点検は年1回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 20年
配管
共用部分 塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討
エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
A 制御・駆動系改修
カゴ本体、三方枠はそのまま
制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
B 準撤去改修
三方枠、敷居やレールはそのまま
カゴパネル、機器類を交換
各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
C 全撤去改修
既存メーカーでなくてもよい。
競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
周期30年 1台しかない2号館は工事が難しい。 工事期間1ケ月程度
インターホン・熱感知器 周期は15年程度
駐車場・駐輪場 P場舗装工事
玄関ドア 30年程度で交換
配線
照明 LED化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
TV共聴設備
防災設備(消防設備)
避雷針 30年
メールボックス 25年
大規模修繕工事
13年周期
1号館は5台だよ。
ほぉー、106戸に5台ですかぁ・・・
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化
*公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
*金ヌキ明細書(金ヌキ積算書)での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
*劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。(修繕箇所、修繕
仕様、材料、グレード等) 改修仕様書の作成 概算工事費の算出
*仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
*工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
*長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
設計コンサルタントを選ぶのはどうやってやるのか。
<連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解>
これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。
*マンションの建築形態には下記の4つがあります。
1)単棟型
*災害・復旧・建替えの際は、1つの建物として対応していくことになります。
2)連坦 棟型
外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する62条以下の規定は、66条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。
連坦棟の多くは、各部位(棟)が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。
うちは一戸に1基あるよ。
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の2分の1以下をいい、大規模滅失は建物価格の2分の1を
超える場合をいいます。つまり、2棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。(連担棟の場合)
この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
*連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
議決要件等が決められています。
特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議(復旧決議)が承認され
たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
することになります。
建替え(復旧工事)工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。
>>14412 匿名さん
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
大規模一部滅失の復旧において、買取り請求をして区分所有権を手放しても、これは単なる区分所有関係からの離脱であるので、
>積立金の配布は法で義務づけられています。
は、明らかに間違っており、積立金の払い戻しはできない。
そうですね。
修繕積立金の払い戻しをするときは、建て替えのときだけです。
まあ、そう堅苦しく考えるな
臨時収入は誰だって嬉しいんだ
建替えで精算するときは払い戻しができるんでは。
*連坦棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
けて規定しておくことが必要となってきます。
少なくとも、61条が適用されたり、62条が論争される場合は、決議参加者の範囲は1棟の建
物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
必要となってきます。
復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、1棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
区分所有法11条・12条・14条には、この一部共用部分の規定があるが、1棟の建替えの場
合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
1棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
連坦棟のマンションは全国に数多くあります。
皆さんも真剣に考えておく必要があります。
連坦棟のマンションの課題を知ろうとする者もいるにはいるんだね。
実際そのマンションに住んでいても無関心が殆どだけどね。
最近のマンションは地震で倒壊しないので戦争のときどうするかを考えるべき。
なるがまましかない。
田舎に疎開すればいいのかな。
A棟・B棟の2つのマンションで渡り廊下でしかいけない造りになっている
マンションがあります。
B棟にはエレベーターがありません。B棟の住民は渡り廊下からA棟に行き
A棟のエレベーターで下へ降ります。
AB両棟とも14階建てとします。
もし大地震が発生し、渡り廊下が落下したとします。補修工事は業者がいなく
また、工事に取り掛かったとしても、足場を組んだりしてかなりの日数が
かかります。
高層階に住んでいる住民は毎日階段を使って降りなければなりません。
高齢者や身障者、病人にとっては大変なことです。
この対策を考えておくことも大切なことではないでしょうか。
>>14423 匿名さん
A,B棟間にはエキスパンジョンジョイントでつながれている
ので壊れるだけで通行には支障はありません。
それよりも在宅看護を受けている住民の方のことを考えたマ
ンション管理を考えた方がいいでいでしょう。
これは組合が取り決めてのち管理会社との契約をどうするか
を考えないといけません。
エキスパンジョイントは震度5強で離れてしまいます。
そのときは、鉄板とか板を準備しておけば渡れますよ。
渡り廊下が渡れなくなったら大変です。
身障者や病院に行くときは、車いすを担いで階段を降りなくては
ならないのでその体制をとらなければならないでしょう。
助け合いですね
上階の住民は渡り廊下の落下は住めませんね。
多分停電するし専用水道は増圧ポンプの停止で水も来ませんね。
タワーマンションなどは致命的です。
発電装置があればどうにかなうでしょうか。
もちろんエレベータ―は使えないでしょう。
インフレはしばらくたてば回復しますが、渡り廊下の
工事は簡単には終わりません。
渡り廊下が脱落した事例はあるけど、数メートルをつなげるようなものでなく、板のような簡素なもので、工事が実施されるまでの間は鉄板を敷くなどで対応できそうな事故だったけどね。
渡り廊下が脱落することもあるんですね。
ミサイルが命中したら壊れることも
もう嫌われることはやめようね。
そうすればあなたの人生が変わるかもよ。
>もう嫌われることはやめようね。
スレ主でもあるシマクンのマン管士詐称のことかな。
何度注意してもマン管士詐称をやめないしね。
マン管適正化法違反で、もうすでに犯罪に手を染めているしね。
スレ主であるシマクンもつらい立場だと思うよ。
マン管士詐称をやめれば、パトロンである管理業協会からはお手当は貰えなくなるし、だからと言って、管理会社だけでは生活できないし、心情は察する。
詐称行為は犯罪だから、いくら生活に困ってもやってはいけない。
その行為で被害を受ける管理組合のことも考えるべき。
おとなしくなったね。
東急コミュニィーから停止命令かな。
これは妄想であればいいが( ´艸`)。
>>14442さん
あなたはここから退場といっているでしょう。
あなたはすごい粘着質な性格なんですね。
それに状況判断とかはできないんですか。
私はスレ主ですが、PART2、PART3のスレ主ですよ。
管理会社に勤務したことはありません。会社をリタイアして何か
ボランティア活動がしたかったものですから、マンションの住民
でもあったので、身近なマンション管理についてのボランティアを
やっているんですよ。
そのためにマン管の資格を取りマンションに役立つ情報の提供を
しているんですが、理事長や各種専門委員の役員をしているときは、
毎月資料の作成をしていまして(毎月5枚程度)理事や組合員に配布
をしていますが、その資料を作成する費用は全て自腹でやっています。
組合とか専門委員会に請求すればいいですよといわれていますが、
ボランティアとして始めたことなので現在もそのスタンスは続けています。
マン管の資格は5年ごとに講習を受けなければなりませんが、次回は
もう受けないと思います。マン管の資格返上です。
管理業務主任者の試験も合格はしていますが、登録はしていません。
全く必要がありませんので。
マン管の資格云々をいっているのはあなただけですよ。以前からここに
きている方は有資格者というのは分っておられると思います。
匿名さんで書き込むとき、情報の提供をするときにマン管士といって
書き込むことはありません。全て匿名さんですけどね。
どうでもいいことですけどね。あなたの執拗さ、粘着質な性格にうんざり
しているだけですが。
それから、私が情報の提供をしていますが、この情報が
管理会社にプラスになりますか。
その辺の状況判断ができないんですね。
それとも単なるひやかしですか。
もうこれであなたの書き込みに対して反応はしません。完全無視
をしていきます。
管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
れています。(全管連の加盟都道府県は19団体)
管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され(原始規約)、10年とか20年改正が行われず
そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
望まれます。
10年、20年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。
築15年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
の4分の1から3分の1の大幅改正になっています。
又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。
管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。
>>14445 匿名さん
関係なければスルーすればいいだけの話。
https://www.meguminity.com/%E4%BB%A3%E8%A1%A8%E3%83%97%E3%83%AD%E3%83%...
どこにもマン管士とは記されていない。
「管理規約改正の進め方」
1) 準備する資料(専門委員会の人数分準備する)
現行管理規約(別表含む)
現行各種細則
総会議案書(改訂されたものをピックアップする)
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント
2) 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。
管理規約と各種細則の全面改正は難しいですが、
誰かが取り組まなければ改正はできません。
私は自分のマンションの改正と別のマンションの2回経験が
ありますので、その手順通りにすれば間違いなくできます。
是非やってみてください。
管理規約の改正は簡単だ、ただ標準管理規約をひな型として
やればいいと思っている方も多いと思いますが、それではできないのです。
>>築15年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
の4分の1から3分の1の大幅改正になっています。
これは大嘘で、平成16年(2004年)に改正があったあとはほとんど変わっていないので
平成16年(2004年)以降に分譲されたマンションは改正しなくても大丈夫です。
重要な点は
・管理費滞納で弁護士費用が請求できる
・大規模修繕が普通決議でできる
・管理費、修繕積立金の金額表が管理規約内の別表から切り離されて、普通決議で変更できる使用細則などに移動している
その後の改正は、地域コミュニティの祭りに管理費から出費できると解釈できる条項が入り、その後、批判が多くて削除したとかそんなのばかりですよ。
<左右比較表の作成の仕方>・・・・一案
*まず、現行規約を第1条から全て左側に打ち込みます。A4横の左半分に
そして、別シートに保管して2部作成しておきます。 (行間9、文字の大きさ9)
*次に、2つのうちの1つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
左側には現行規約、右側には改正案(現行規約に抜けているもの)を打ち込みます。
その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。
*現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。
*1項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
左右両方に記載する。
*現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。
*容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。
*現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。
*総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約(原本)自体に記載されていなけ
れば、右側と左側両方に記載しておきます。
四の五の言わずに改正の手順を勉強すればいいよ。
一度も全面改正の経験がないんでしょう。
確かに小規模マンションであれば特別決議は難しい
こともあるでしょうね。
100名の出席者であれば25名の反対までは良いが
30名であれば、8名の反対があれば否決だからね。
8名ぐらいだったら徒党を組まれればだめだしね。
管理規約と各種細則の全面改正をした人いますか。
区分所有法等の強行規定が改正されると、対応する管理規約の条文が無効になり、改正しなければならなくなると思います。法律と同じ規定を重複して管理規約にも定めるべきなのだろうか。定めるなら、「〇〇については、区分所有法の規定に従う」というような書き方が良いと思います。
去年の区分所有法改正で、(議事録)42条3項から「押印」が削除。
現在、区分所有法(建替え決議)62条1項「5分の4以上」要件、(共用部分の変更)17条1項「4分の3以上」要件の緩和が検討されている。
(参考)
規制改革実施計画 令和4年6月7日 閣議決定
(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進
a 法務省及び国土交通省は、「区分所有法制研究会」(令和3年3月立上げ)において、引き続き、区分所有法制の見直しに向けた論点整理を進め、令和4年度中できるだけ早期に取りまとめを行い、速やかに法制審議会への諮問などの具体的措置を講ずる。なお、~
① 一定の要件を設定して建替え決議割合を引き下げることを検討するに当たっては、~
② ~
③ ~
b あわせて、~
① ~
② 共用部分の変更に係る決議の要件の緩和について、区分所有建物の長寿命化の促進にも資するという観点を加味して論点整理を行うこと。
③ ~
限界マンションとは孤独死とか夜逃げとかで空き家が増えて現在の区分所有者の意思表示がされない場合、そもそも4分の3の意思表示されないようなマンションである。
そういうマンションの理事長をやると疲れ果ててしんだりするようである。
国土交通省のガイドラインを連日掲示板に貼り付けてこうすればできるなどと、井の中のかわず、あほとしかいいようがあるまい
災害時には助け合いを唱える住民がいるが、
反社系の住民が住んでいる場合にも備えた方がいいでしょう。
特に反社的住民と結託している管理会社の管理物件は要注意です。
助け合いは大切です。大型マンションは特に注意してください。
日頃の管理は重要です。
>>14460 坪単価比較中さん
問題は外国人だろうね。安いマンションは買い上げて外国人実習生の寮にしたりする場合がある。
エレベーターで若い女の子の住民と一緒に乗るとジロジロみるとか、夜中に騒ぐとか
私が理事長の時、そういう問題あったが、幸い企業側が良心的で対応してくれました。
あと使用済みコンドームが階段で発見され、中学生がほとんど利用されない階段でやってることがわかり、たまげたことがある。
なぜ小規模マンションが限界マンションになりやすいかだが、そもそもマンションはでかいほどスケールメリットがあり、一戸あたりの管理費修繕積立金がやすくなる。
人材豊富で住人に医師弁護士一級建築士など専門職がいる可能性が高くなる。
だから100戸以上のマンションは例え完全輪番制でも一巡するうちに必ずスターが現れて解決するんですよ。
小規模マンションの場合、気が付いた人がいても理事会で同調者が現れる可能性が低い。たくさん必要なのではなくて、同調者がひとりでも現れると流れが変わるのだが、20人いる理事会と5人の理事会ではちがうのよね。
だから行政が介入して条例でマンション管理士を派遣したりしてるわけ。
ここの自称スレ主による掲示板への国土交通省ガイドライン貼り付けでは何も解決しないのは明らかである。あほ
>>14462 匿名さん
>自称スレ主による掲示板への国土交通省ガイドライン貼り付けでは何も解決しないのは明らかである。
シマクンの狙いは他にある。
○○を解決しようなんて気持ちはさらさらない。
そんなシマクンにむきになる方に無理がある。
元々、マン管に関しては基本知識不足だから万年マン管士不合格者なのだ。
まともに取り合うほうがアホを見る。
3) 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。
*その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。
*細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。
4) *左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
ポイントは、分かりやすいように、左側(現行規約)と右側(改正案)を揃えて記載して
おくことが大切です。
※2)、3)が出来上がったら、70%完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。
会議の進め方
*左右比較表が作成できていれば、会議は5回程度で(1回2時間)終了するでしょう。
*左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
標準管理規約コメントを参照してください。
*分りにくいものについては、説明分を配布する。(例えば保存行為・理事の代理出席とか)
*専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。
*専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。
*管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。
お宅たちのマンショ核戦争の備えをしていますか。
ロシアのウクライナ侵攻は序の口です。
これからロシアは国家総動員を発令して本格的な戦争に入るでしょう。
中国や北朝鮮やならずもの国家が蜂起します。
甘く見てはいけません。
私どものマンションは何の準備もなく丸裸です。
大規模修繕どころではありませんよ。
近くの地下鉄では守り切らないでしょう。
大規模修繕の費用はライフラインの防衛と食料の備蓄をした方がいい
でしょう。
理事長にその旨を提案しましたら誇大妄想だと非難されました( ´艸`)。
※各種細則(なければ作成しておくことが必要です。)
使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等
*最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。(改訂案分を)
この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。
*別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
輪番表とか。(共用部分の範囲は最新版のものにする。)
*出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。
*理事会へ諮る。
事前に配布しておくことが大切です。
*臨時総会へ諮る。
*承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
最初に2部作成したもうひとつの方の右側(改正案の右側)に新しい改正案をコピー
します。
そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をA4縦に作り変えます。文字の大きさ11
*使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。
*打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
もらいます。
*できることなら、表紙も作成しておく。
*完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。(余分に印刷しておく)
築10年、20年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、2部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。
>>築15年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
の4分の1から3分の1の大幅改正になっています。
これは大嘘で、平成16年(2004年)に改正があったあとはほとんど変わっていないので
平成16年(2004年)以降に分譲されたマンションは改正しなくても大丈夫です。
重要な点は
・管理費滞納で弁護士費用が請求できる
・大規模修繕が普通決議でできる
・管理費、修繕積立金の金額表が管理規約内の別表から切り離されて、普通決議で変更できる使用細則などに移動している
その後の改正は、地域コミュニティの祭りに管理費から出費できると解釈できる条項が入り、その後、批判が多くて削除したとかそんなのばかりですよ。
>>14472さん
そんなことをいう前に、分譲後管理規約や各種細則の全面改正を
していないマンションは改正をやってはどうですかということですよ。
特に各種細則については、それぞれのマンションの事情もあるでしょうし
ない細則もかなりあると思いますので、是非やっておく必要があります。
そのための手引きとしてかきこんだのですよ。
標準管理規約は間違いが多い。
区分所有法通りに理事長は総会で選ぶべき。
総会は年2回開いて予算は会計年度前に組み、決算は会計年度後にするべき。
監事は外部の人に依頼すべき。
修繕積立金制度は廃止すべき。
総会の議決権は出席者のみが行使すべき。
そんなことではマンションの管理は行えません。
そういう話はそれを考えているマンションで決めればいいでしょう。
その前に、分譲時に与えられた管理規約と各種細則では足りない点
等がかなりあるでしょうから、全面改正を専門委員会を立ち上げ
やってください。
簡単にはできませんよ。
<専有部分内給排水管等の更新工事について>
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。
標準管理規約第21条
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
この対象となる設備としては、配管・配線があります。
上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
ていません。
給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。
これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済 ませることを検討していくべきではないでしょうか。
又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。
*では、どうすればいいのか。
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総 会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
*又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場 合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事 例もあります。
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、60万円以上 給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、1戸当り30~40万円程度でできます。
当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。
その 場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回 で済ませることができます。
マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。
>>14476さん
この書き込みはスレ主が以前書き込みをしたものですが、何故あなたが
ここにもってきたのですか。
何か問題なり提案があればあなたの意見を書き込んでください。
あなたの行為はなりすましですよ。
>>14475 匿名さん
頭は使わないが、手間はかかるね。
私はエクセルに標準管理規約等を記録してあるのでいつでも
比較表は貼り付けられる。
不動産六法をエクセルで記録しようと思ったが暇がなかった。
>>14479さん
管理規約と各種細則の全面改正の場合、管理規約より各種細則
の方が手間がかかるんだよね。
検討しなければならないことは各マンションの事情によって異なるし。
やったことがないだろうから難しいといっているんだよ。
標準管理規約は、ひな型があるのでだれでもすぐエクセルにはもって
これるよ。
そんなことより、だれが改正の主導権を取って行い、比較表を作成し、
完成形をつくれるかだよ。
だから手引書を書き込んだんだよ。
管理規約と各種細則の全面改正をした者は殆どいないでしょう。
だから手引書を書き込んだのです。
簡単にはできないんです。2回やった経験からいっているんです。
時間もありましたので、それができましたが、時間があまり取れない
方については、無理でしょう。
全く同じものをもってきているんだからなりすましだよ。
一言一句同じだからね。
文言が一言一句同じなら、単なるコピペでしょう。
それにね、ただなりすましでもってきただけで、何をしたいのか
全く理解できないからね。
関係ないコピペだけだからね。流れも何もないしね。単なるスレ荒らし。
マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
があるのです。
また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
うことも大切です。
現在は、耐用年数100年と想定されるマンションも出てきています。しかし、100年もつといっ
ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では47年とされています。
内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然100年は持ちません。だからメンテナンスが
必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
戸建ての住宅は、程度が良くても築20年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
まったく同じですよ。
自分の考えを述べないのがみそ。
丸暗記で丸写し。恥ずかしさを忍んでの投稿である。
なんでだろう。意味不明。やはら特定管理会社のプロパガンダ。
*資産価値の落ちないマンションの条件
1.立地が良い
2.築年数(築浅)
3.物件規模が大きい
4.管理状況が良い
大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
義務違反者に対する対応はきちんとされているか
防犯性は保たれているか。
※管理会社の問題点
マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
管理員(理事含む)が注意をしない(滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等)
価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。
又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。
管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。
限界マンションとは孤独死とか夜逃げとかで空き家が増えて現在の区分所有者の意思表示がされない場合、そもそも4分の3の意思表示されないようなマンションである。
そういうマンションの理事長をやると疲れ果ててしんだりするようである。
国土交通省のガイドラインを連日掲示板に貼り付けてこうすればできるなどと、井の中のかわず、あほとしかいいようがあるまい
限界マンション法を作るしかなくて関連書籍も出てるんだけど、ここの自称スレ主は世間が狭すぎてマンション問題の深層を認識すらできていないあほ
>>14493さん
全国にはいろんなマンションがあります。
限界マンションもあるでしょう。しかし殆どはそういうマンションは
ありません。
ここで情報の提供をしているのは、一般的なマンションを対象にしています。
限界マンション法を作るとかはそういうのが必要なマンションとそれに
関心のある方が働きかけて作ればいいんです。
通常のマンションでそういうことを考えている方はおられないでしょう。
日常のマンション管理をいかにやりくりしていくかが大切です。
その指針として字用法の提供をしているんですよ。
>>14495 匿名さん
通常のマンションが徐々に限界マンションになる。
現在は少ないが明らかに増えている。
特に大型マンションが多い。
外目からはそうは見えません。住んでみるとわかりますよ。
千里ニュータウンって年寄りばかりで修繕工事にカネかけたくないから共用部分とか相当に劣化してるみたい。
街全体がそんな感じだから暇なら見学に行ったみたら?
三回目の修繕工事は基本的には必要ないんですよ。
私案では一回目は15年目、二回目は35年目、3回目は55年目となるが、築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。
限界マンション法とはマンションの終活法制のことである。
>>14500さん
築60年で解体といっているけど、そのときに住んでいる住民は
全員建て替えに参加するかマンションをでていかなければなら
ないことになる。
それこそみんなの了解が取れますか。
築35年以降は築60年まで大規模修繕工事はしないんでしょう。
それで限界マンション法の制定はできないでしょう。
マンションはいくら古くなっても、住んでいるときは快適なマンションライフを
賃貸や売却、並びに相続をするときは、できるだけ資産価値が高いほうがいい。
築50年もたっているのに補修工事をしなければみすぼらしいマンションに住ま
なければならなくなる。
マンションは解体しなければ、誰かが必ず住んでいる。
建替えに参加できる者だけのマンションではないよ。
建替えに参加できるのは3分の1もいないでしょうしね。
建て替えをするときは、建て替え決議や解体、建て替えを含めると
3年間はマンションを離れなければならない。
建て替え資金の準備も必要でしょう。
それに、建て替えをする期間の住まいの確保もしなければならない。
高齢者が多い住民が殆どの中で、それだけの資金を投じて建て替えに
参加する者がいますかね。
建替えに参加できなければアパート住まいをしなければならない。
だったら、建て替えに参加せずマンションに住み続けることを住民は
選択するんではないですか。
東京駅丸ビル側の建物は、100年以上持ちますよ。
ヨーロッパの建物で100年以上経過している建物は数多く
あります。
マンションも建物設備の維持保全につとめれば100年以上もちます。
>>14505 匿名さん
定期借地権のマンションがまもなく期間満了となるのでそれが参考になるでしょう。年寄りが住んでいる場合の対応など。
区分所有者はどんどん死んでいくので対策しないと限界マンションになる。
一定数の空き家がでて特別決議すらできない状態になると、精算するしかない。
デベロッパーがまるごと買い取って解体、新築するしかない。区分所有者にはカネを払って出て行ってもらうしかなかろう。
大阪駅周辺のビルなんか1970年前後に建ったものはすべて建て替えです。知らんのか?あほ
そもそも1981年以前に建ったマンションは旧耐震基準で震度7だと崩落しても不思議ではない。
100年地震がないと言えるのか?あほ
1981年以前のマンションは現行法でも5分の4で更地にできます。建て替え以外の選択肢は現在でもある。
これが3分の2くらいに緩和されると古いマンションの解体、管理組合解散、更地化、マンションデベロッパーにより新規分譲マンション建設が進むでしょう。
極論しかいえないのか。
自分が全て正しいとおもっているんだろうな。
資産価値は管理では決まらない。
管理で決まると言っているのは管理会社や
マンション管理士等が口をそろえて唱えている。
騙されないことだよね。
立地のいいところのマンションは建て替え時の
個人負担も安くなるし仕事がしやすい。
建て替え時期が来ると不動産屋が購入に動き出す。
管理ではなく立地である
マンションは空き家が出ても所有者はいる。
そして管理費や修繕積立金は積立てられている。
千里ニュータウンは建て替えても住む者はいないのかい。
ただで誰かにくれてやっても誰もいらないというんだろうね。
立地のよいところのマンションは買い手はいくらでもいる。
しかし、売却してもいくところがなくては意味がない。
>>14509さん
3分の2になれば解体とかができると思っているあほがいる。
建替えをするには資金がいる。
老人に例えば1,000万円とか2,000万円だせといっても無理。
それに引っ越しとかアパートを借りて暫くそこで生活しろと
いっても、老い先短い者には馬耳東風。
まず無理だね、その案は否決間違いなし。そんな簡単なもんじゃないよ。
14514 匿名さん
建て替えのできる高額で立地のいいマンションの所有者は
他の不動産を所有しているのでご心配には及びません。
建替え反対者からの買取費用増大について、経団連は、「失当(当を得ていない)」、規制改革推進会議は、「ファイナンスの問題に過ぎない」、「必ずしも明らかでない」としているが、どうなのでしょう?
・規制改革推進会議 第5回 投資等ワーキング・グループ 令和2年1月30日
資料2-2 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進(経団連 提出資料)(PDF形式:832KB)
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...
4.これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論
【経団連要望】
○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各3分の2以上」の賛成へと引き下げるべき。
○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。
【法務省回答と反論】
● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。
⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性(他の区分所有者との相互関係が成立の前提)と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。
● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。
⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。
・規制改革実施計画 令和4年6月7日 閣議決定
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/publication/program/220607/...
(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進
③決議要件が緩和された場合、確かに、これまでよりも多くの非賛成者に対して、売渡し請求を行い、早期に「売渡し請求に必要な売買代金」を支払う必要が生じるため、「その費用を誰が負担できるか、又はスムーズに資金を確保できるか」などの課題は生じうるが、それはファイナンスの問題に過ぎず、
これまでの「決議要件を緩和した場合には、その分だけ買取りの費用負担が重くなるなど、建替えに要する社会的・経済的コストが増大する」という建替え決議要件の緩和のデメリットに関する主張の妥当性については、「社会的・経済的コスト」の意味するところが必ずしも明らかでないことにより解釈の混乱や誤解をもたらすおそれがあるため、改めて検討すること。
その際、建替え決議の時点では反対していても、決議成立後に、催告手続などを経て、売渡し請求まで進まずに賛成に回る場合があることから、非賛成者の数と売渡請求対象者の数は必ずしも同一ではない点にも留意すること。
>>14512 坪単価比較中さん
>資産価値は管理では決まらない。
>管理で決まると言っているのは管理会社やマンション管理士等が口をそろえて唱えている。
>騙されないことだよね。
上記は参考になる
>>14516さん
マンションは余裕のある者ばかりではないでしょう。
あなたは現在のマンション以外にも敷地をもっておられるようですから
戸建でもマンションの買い替えでもどちらでもできるんでしょうが、
いくらタワーマンションや高級マンションでもあなたみたいな方ばかり
ではないですよ。
私も実は親からもらった土地がありまして現在は駐車場として
貸していますが、子供がいないので姪っ子にいずれはやろうと
思っています。
家内の親の相続もありましたが、その土地は兄弟2人で売却して
分けました。
解体費用や、諸手続き、測量、不動産会社への礼金、所得税、相続税
等の支払いが多くて大変でした。
遺産分割協議書等は司法書士等を使わず全て自分でやりました。
行政や法務局、税務署にも何回か顔を出しました。測量は依頼しましたけど。
意外と簡単にできましたよ。暇だったから自分でやろうと決めました。
>14519 匿名さん
お前は目蔵か。
俺ばかりとは一言の言っていない。
ゆとりのない住民はおのずから建て替えをしてもらいたくても
肝心なものは持ち合わせていないので反対せざるを得ないでし
ょう。
終の棲家にしようと全力投入でマンションなどを購入するもの
ではない。
退職後にまで返済残高をもっていては住まいの中で我慢我慢の
毎日で精神的にもくたばるよ。
>>14521さん
マンションだろうが戸建てだろうが、どこかの時点で終の棲家に
なるんじゃないかな。
それに戸建てだろうがマンションだろうが、借り入れはしているんじゃないのか。
何も借り入れをしているからといって、我慢我慢の生活をしている者
ばかりじゃないよ。
借り入れが少なければ余裕だしね。
手持ち金額を充当するより借りた方が得な場合もあるから。
お金に余裕のない者が多ければ承認決議は無理だよね。
どちらにしても建て替えは難しい。
だれかがその委員をやらなければならない。
建て壊し後は住民はばらばらだし、会議や集会を開くにも
労力が要る。
退職後には買い替えができるといいね。
もう大分古くなっているだろうから、最後ぐらいはゆとりを
もって優雅に暮らしたいね。
年取ったら老後は有料老人ホームにはいろうと思っている。
特に車を手放したり、足腰が弱くなったりしたら食事の準備等が
大変だからね。介護をしてもらうのも老人ホームがいい。
バリアフリー化されていないマンションの専有部分は在宅介護での風呂等
への介護が大変です。介護人が一人ですむのが二人必要である。
考えたことがあるかね。
私は室内のバリアフリー化の専有部分の変更の工事設計書を組合に提出し
たら風呂場と洗面所のバリアフリー化が拒否された。
これでは将来在宅介護で配偶者の負担が大きと見たので新築に買い換えた。
エレベーターの無いマンションもあるからね。
外付けマンションもあるからね。
新築時は終の棲家といって買った人もいるよね。
十分な説明などするわけはないしね。
お金がなければ住み続けるしかないでしょう。
戸建てには住みたくないしね。
住むならマンションが一番いい。
土地は親からもらったのがあるけど、そこに家を建てる
気は全くないしね。
マンションは便利でいい。
>>14531 検討板ユーザーさん
案件によったら全員の同意も必要な場合のあるからね。
それも含めて多数決の文言は避けた。
多数決で切り捨てられた組合員は惨めな場合もあるよね。
できるだけこれ等の不満を軽減させるように努めなければならない。
ここは顔の見えない匿名掲示板だよ。
HNも顔は見えない。
>>14537 匿名さん
お前こそ紙面装荷に見えるがね( ´艸`)。
共用部分も専有部分も完全にバリアフリー化されていれば
マンションは安心して住みやすい。
老人ホームが嫌な方の在宅介護もしやすい。
紙面装荷 → 四面楚歌
( ´艸`) = 109爺
※設計・監理者の役割
1)着工前の業務
*工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
文書のこと。
仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
説明会への出席(定例会議月1回、工程説明会毎週1回午後1時~)
設計図書の作成(工事仕様書と設計図)
設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
方式で精算します。(タイル等)
工事監理契約書
説明会で具体的な監理内容を確認します。(追加工事の場合の報酬含)
工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
*工事請負契約の記名押印
2)施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
<チェック例>
防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理(ケレン作業)がされているか使用量等
のチェックとその結果報告は必要です。
*設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
期的にチェックをしてもらいます。
3)竣工後の業務
監理報告
施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
点検
メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
*コンサルタント決定後依頼するもの。
設計図 仕様書 見積もり要項書
工事範囲の検討 材料の検討
大規模修繕工事の専門委員をしたことがない者に
設計監理方式といっても理解できないかもね。
Q 専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか?共用部分ですか?
A 床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
部分であると考えられます。
Q 専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか?共用部分ですか?
A 床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
考えられますが、
床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられます。
【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか?】
マンション標準管理規約(単棟型)21条2項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。
排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。
排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。
給排水管については最近は技術や材質の向上で各マンションの
システムが異なるので一概には説明できない。
相談をしたいなら各マンションの材質等の説明を先になさって
ください。
現在の配管は殆どが鋼管は使われず塩ビ管になっていると
思います。
築年数の古いマンションは鋼管が使用されており、おまけに
階下の天井部分に設置されていますので、住民はその管理は
できないので共用部分となっているんですよね。
ただ、塩ビ管は錆びませんが、地震や経年劣化により継手部分に
緩みが生じる場合があります。また、給湯管は銅管を使用している
でしょうし、熱湯が通るため傷みやすいと思います。
>>14551さん
いつも同じ貼り付けをしていますが、何かあなたの考えの書き込み
はしないんですか。
通常は専有部分ですから各区分所有者が管理しなければならないのですが、
それを管理組合としてやることを規約に盛り込むことはできますよ。
実際全国のマンションで実施されていますし、裁判例もありましたが、
現在は判例がありますので裁判もおこなわれません。
専有部分の配管を管理組合としてやるには何の問題もないんですよ。
区分所有法第37条の2の解釈適用に関する情報提供です。
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはなりません。特に、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっているといえます。
そこで、役員が、利益相反取引(直接取引又は間接取引)を行おうとする場合には、理事会でその取引について重要な事実(当事者、取引内容や効果、金額など)を開示し、承認を受けなければならないことを定めたのです。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する(第53条第3項)とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する(第38条第6項)こととしています。
自分の考えを投稿すると管理業協会からの手当てが出ないし東急コミュ二ティーの元社員のであるらしいので色々事情があるのでしょう。標準管理規約等に準拠した投稿であれば問題を指摘されても言い逃れが出来るからでしょう。
再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
(中略)
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する(第53条第3項)とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する(第38条第6項)こととしている。
つまり、大規模修繕工事に際して自分が経営している3流のコンサル事務所に発注するような利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。
【区分所有法における強行規定について】
本法中、1条、2条、3条、6条~10条、12条、13条、15条、21条、23条、24条、30条~33条、36条、40条、42条~48条、51条、54条、55条、57条~60条、62条~72条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
(参考:コンメンタール マンション区分所有法)
※管理会社の問題点
マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
管理員(理事含む)が注意をしない(滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等)
価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。
又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。
管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。
医療費の税の還元方法
サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
10万円以上(家族全員で)医療費を支払った場合、かかった医療費総額から10万円
を差し引いた残りの1割が税金から還元されます。(薬も対象)
養殖魚を見分けるコツ
魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。
トマトを完熟トマト風にする方法
まず市販されている普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約10時間ほどすると、完熟トマトのようになります。
生活の知恵をマンションの広報の中で入れると主婦の方には
関心をもって読まれますよ。
スレ主です。
私は単なるマンションの住民ですよ。
管理会社勤務経験とか、管理会社に依頼されているとかは
全くないですよ。
何故そんなことをいわれるのかも分からないですね。
責任施工方式は、調査から工事までの全てを1つの業者に任せて行う方式です。
メリット
コンサルタント費用が不要
1社に工事を任せるので打合せや発注などの手続きが簡略化できる。
デメリット
第三者介入という抑止力がないため、手抜き工事のリスクが高まる。
同じ会社の者が工事をしチェックをすることになる。
施工会社が工事範囲、仕様等を検討して見積書、提案書を提案するが組合員
にその判断能力・知識がなければ施工会社に丸投げとなるし工事費が高い安い
のかが分からない。1社に限定するので同じ条件での相見積もりが取れない。
相見積が取れないというか、仕様書が作成できない。
提案された工事費や修繕個所が適正化どうかが分からない。
※要は信頼のできる施工会社をいかにして選定するかにかかっている。
デベ系の管理会社からの推薦であれば、親会社に工事が発注される。
私が情報の提供をやっている内容を良く読めば、マンションの管理に
ついての書き込みだというのがすぐわかる筈ですがね。
殆どの方は、スレ主が管理会社の社員だったり、マン管士として営業
活動をしているとは思っておられませんよ。
そんなことも見抜けないんですかね。
プロならば的を射た回答をしようね( ´艸`)。
流鏑馬のごとく。的は一つだよ。
管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。
しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。
そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。
今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。
1.理事の選出について
輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
役員の選出は、理事候補の互選により選出します。
立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。
理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
ることも可能です。
*輪番制の理事の場合
理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①80歳以上の高齢者
②病気療養中の者(介護者含む)
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
理事役員は組合員との委任関係だから受けたくなければ断れる。
民法の基本です。
うちのマンションの規約では、輪番制の理事が回ってきたとき
やりたくない者は理事会協力金を払えば辞退することができる
なっているよ。年間2万円ぐらいだったかな。
それが惜しいのでそれを支払う組合員はかなり少ないね。
月1回の理事会に出席するだけで、他にはなんにもしなくて
いいので1年間出席するだけを我慢すればいい。
2.役員(理事・監事)の任期
必ず任期は決めておいてください。但し、1年任期の場合は、数名は理事会運営の
継続性のため、2年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。
長期の理事の任期については弊害も出てきますので、3年を限度とするのが理想です。
3.役員の定数…人数を明記しておいてください。
理事長 副理事長 会計担当理事 防災担当理事 修繕担当理事等
監事
理事の人数については、○名~○名と幅をもたせておくことが大切です。
○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
と定めておくことも必要です。
4.理事会の開催
理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
お奨めします。
理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
があります。
5.理事会の決議
理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。
尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止
6.理事会の議事録の作成・保管・回覧
理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。
7.役員の報酬
役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。
理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
入れておくことも必要です。
【区分所有法における強行規定について】
本法中、1条、2条、3条、6条~10条、12条、13条、15条、21条、23条、24条、30条~33条、36条、40条、42条~48条、51条、54条、55条、57条~60条、62条~72条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
(参考:コンメンタール マンション区分所有法)
無報酬で理事をやってる奴がいるが、やはりロクに仕事をしない。
毎月1回1時間集会室で座ってるだけだ。カネを貰えないのだからしかたない。
アメリカはトイレっとペーパーが1個400円位。
日本は60円位。これは何の意味かい。
世界は今核戦争前夜。でないことを祈りましょう。
長期修繕計画は25年(最近は30年)で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
されていなければなりません。
又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。
下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
は、絶対必要なものです。
修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、1戸当り月の
必要修繕積立金の額を算出すべきものです。
どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。
※修繕積立金の額の目安
1)長期修繕計画があれば、工事費総額から1戸当り月の修繕積立金を算出します。
(工事費総額-現在修繕積立金の残額)÷年数÷戸数÷12ヶ月
2)計画書がない場合
専有床面積から算出します。
5,000㎡未満(50戸未満) 218円/㎡ 月 (165円~250円)
5,000㎡~10,000㎡ 202円/㎡ 月 (140円~265円)
10,000㎡超(100戸超) 178円/㎡ 月 (135円~220円)
例えば、70㎡の場合は、70×202円=14,140円が必要修繕積立金の額です。
全国平均でみても、現在は14,000円程度の修繕積立金は必要といわれています。
但し、望まれる修繕積立金の額は、17,000円といわれています。
※長期修繕計画作成費用
1)モデル比準法(コンピーターによる作成)
標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。
2)積算法 経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。
>>14585 匿名さん
> 長期修繕計画は25年(最近は30年)で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅されていなければなりません。
> 下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
> もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
何もない???????
洩れ、漏れ、手抜き
マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
全性を最重視すべきです。
ペイオフ
1金融機関につき、元本1,000万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。
<マンションす・まいる債>
住宅金融支援機構の発行する利付の10年債を、毎年1回、最長10年間にわたって
継続購入するものです。
1)積立
毎年1回最高10回まで積み立てることが可能です。1口50万円
2)安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。
3)収益性
利息付の債券ですから、毎年1回利息を受け取ることができます。
4)流動性
1年経過後は、途中換金をすることができます。
5)積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
しが、総会決議となっていること。
②長期修繕計画が作成されていること。
③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。
*「借入れ」について
修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。
住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫
1)融資金額
対象工事費の8割以内で、150万円×住宅戸数が融資の条件です。
2)貸付条件
最長10年間のローンで、完全固定金利です。
3)貸付対象
管理組合が、(財)マンション管理センターか(公社)全国市街地再開発協会に保証委託
すること。担保は不要となります。
①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
②滞納割合が、10%以内であること。
③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
④毎月の返済額が、修繕積立金の80%以内であること。
⑤返済期間は1年から10年
⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
に一定の規定があれば融資条件に適います。
4)融資手続き
管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。
次は総会の進め方について書き込みます。
シマクン、低レベルの君が低レベルなことを書いてもだれも参考にはならない。
<総会の進め方>
議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
管理会社が議案書の素案を作成をする。(決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等)
1)事前準備
*総会1ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
総会提出議案の理事会決議を行います。
次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
*総会2週間前
全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
*総会3日前
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
1.総会の開催宣言…司会が行います。
2.理事長挨拶
3.議長選出
標準管理規約第42条第5項に基づき、議長は理事長にお願いします。
4.出席状況確認
出席者○名 委任状での出席者 ○名 議決権行使書での出席者 ○名
合計○名・・・・総会成立の報告をします。
議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
権の各4の3以上の出席が必要となります。
普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
*尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
賛否をされている方も出席にカウントします。
5.議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者2名にお願いをします。
6.議案審議(代表例)
説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
第1号議案 事業活動報告
第2号議案 収支決算報告
収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
第3号議案 来期事業計画案の提案と承認
*事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
第4号議案 来期の予算の提案と承認
第5号議案 その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
第6号議案 管理委託契約締結の件(総会前に重要事項の説明会を開催しておく。)
第7号議案
役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
互選で役職を決める。
(時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。)
7.次期理事長のあいさつ
8.閉会
<役員改選時の引継ぎ事項>・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
*懸案事項、調整事項の伝達
*組合員の要望・苦情の伝達
*管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
*帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
*文書化されていない運営ルールの伝達
<採決の仕方>
*質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。
*採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。
※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。
質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
な手段です。
※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
7.議長 閉会の辞
8.理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
その際、議長の他、2名の議事録署名人の署名と押印が必要です
総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。