「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

場所が決まれば、あとは葬儀屋が取り仕切ることになる。

集会所で葬儀を行う場合、組合員に出席義務はない。代理出席（委任状）もない。

葬儀は斎場でやれ。

マンションはスラム街になる。
救世主はだれか。

経済力に乏しい住民のおおいマンションは
スラム化する。
手を打つのは早いに越した方がいい。

早く引っ越せということですか。
しかし、飼ってる犬に恋人ができたから引っ越すのを嫌がるだろうな

集会室で執り行うことのできる葬儀は、組合員とその家族に関するものであり、
ペットの葬儀に集会室を使うことは許可されない。

マンションの集会室等の利用は公序良俗に反しない
範囲内で住民間の親睦と交流促進のために大いに利
用できるようにしなければいけません。

>>10325 匿名さん 10時間前
そのまま住み続ければいいでしょう。
水回りの管理をしっかりしてください。
70年くらいはすめるでしょう。
建物は数百年は持つみたい。
しかし、お宅は大丈夫でも新入居者は
変な人物がタモリ出します。
身を守る方法も考慮。

組合資金の運用については、
理事会においてそろそろ買いであるとの結論。
剰余資金の1割の予算とした。

マンションの築年数の書き込みがあるけど、築４０年以上前に
建てられたマンションは耐震基準前の建物であり、配管の
管材については鋼管が使用されている。耐震基準以降に建てられた
マンションとはちょっと違うと思う。
耐震基準前に建てられたマンションはやはりどこかの時点で建て替え
なければならないと思うけどね。
それこそ金食い虫だよ。
大型設備も全て交換しなければならないし。

それにね、そういうマンションは修繕積立金や管理費が
安いので資金が少なく、１，０００円の値上げでも反対者
が多いみたいだからね。
補修工事をやるとしたら、借り入れをして修繕積立金の値上げで
それをカバーしなければならない。
その値上げがなかなか通らない。年金者が殆どだからね。
工事ができないのでますます劣化していき、いずれスラム化
していく。

築30年の13階建て5棟の団地型マンションに住んでいるんだけど上階から漏水があり示談して工事は済んだが、
原因は耐用年数経過の電気温水器の亀裂であるらしい。
うちは15年目で交換したが上階は3０年使用しているらしいです。
半数以上が新築時のままで漏水事故が多発しているらしいです。
買い換えたいのですがローンがあと五年残っていて資金不足で我慢しています。管理費等の値上げもあります。

マンションの補修工事費ぐらいは修繕積立金をしっかり
積立てられるマンションでなければね。
それぐらいのお金がないマンションはいずれスラム化する。
長期修繕計画書を作成し、すべての工事ができる積立金の額
を算出し修繕積立金の額をきめなければね。
それぐらいの積立金の額に四苦八苦するようなマンション
では先が思いやられる。

>>10332さん
築３０年ということは、配管の管材はおそらく塩ビ管が使用されており、
耐震基準後の建物ですので、建物設備に関しては、そんなに心配はない
と思われます。
ただ、電気温水器に関しては専有部分であり、各戸の責任と負担で実施
しなければならないと思います。
それについては個人差があり、できるところとできないところがあります。
漏水事故に関しては、組合の団体保険等で対応できればいいんですが、
難しい点も多々見受けられます。
分譲時は電気温水器付きをうりにして売り出したんでしょうが、耐用年数
がくればお荷物になります。
あと５年頑張って２軒目の我が家を目指してください。
私も１４年で買い換えました。
人生においては、２軒（マンションの場合は買い替え、戸建ての場合は
大規模改修工事）が必要でしょうね。

築３０年ということは、給水設備の交換やエレベーター、
インターホン、開放廊下の塩ビシート、玄関ドア、消防設備等の
大型設備の交換も検討しなければならない時期ですね。
当然大規模修繕工事は１３年～１４年周期で計画しますが。

規約違反する居住者の肩を持つ管理会社と理事長
おかしいと思ってるのは私だけで立場なし
規約を軽視するということは管理組合自体を軽視することだと思うんだけどね
ここにいるマンション管理士の皆さんはどう思われますか？

>>10336 マンション掲示板さん
規約の軽視位で済めばいいが、
私のマンションなどは総会の欠席者等を賛成票に投じて
議案の可決がされている。
マンション管理の法令や自らのマンションの規約等をも
無視した運営です。
弁護士等を雇って決議無効にするためには100万円くら
いの費用と勝っても後処理が大変です。
悪徳管理会社と悪徳組合員との共謀ではあるが文句を言
ったら訴えたらいいと居直る始末。
組合運営には法的な罰則規定が甘すぎるためにこんな連
中がのさばると取り返しがつかなくなる。事業自得だ。

>>10336さん
マンション管理の基本は管理規約に基づいて管理されなければ
ならないでしょう。
管理組合、理事会主導でマンションの管理ができていないマンション
では管理会社が好き勝手に理事会を牛耳ることもあります。
しかし、それを一般の組合員が改革することは難しいのが実情です。
実際理事会を管理しているのは現役の理事会ですので、一般の組合員
が行動を起こすのは難しいでしょう。
まず改革者が理事になり、管理会社のリプレイスなりを進めていけば
いいんですが、それをやるには仲間を増やすことが必要でしょう。

>>10337 マンション検討中さん
そういう管理会社、管理組合もあるんですね。。

>>10338
そうなんですよ。私は一理事で動いていますが、それでも改革するのは難しいですね。
管理会社が大きいからか他の理事も住民も管理会社を正義だと考えていて私に同調してくれる人は今のところおりません。マンション選びを間違えました。

管理会社でもデベ系とか○人社、コ○○社とか悪徳高い
管理会社がありますからね。
何かあればすぐ弁護士が出てきたり、裁判とかを持ち出し
理事とか住民に圧力をかけてくるような管理会社が。
本来は管理会社は管理組合の味方でなければならないのですが。
貴重な管理組合の資金を支払っているんですから。
住民は管理会社を正義とは考えていませんよ。
マンション管理に興味がないだけです。

普通は規約違反する組合員はいない。
規約違反があるということは規約自体に問題がある可能性が高い。

>>10340 匿名さん
口では味方だと言いますが、実際は違いますね。
他の住民は確かに無関心です。私は早めに関心を持てて良かったです。こんなマンションに住んでたら後が大変ですよ、確実に。

>>10341
私もそう思ってみんなが守れるように規約を変えましょうよと話したのですが、管理会社も理事長も否定的でした。
守れないなら変える、変えたくないなら守るように管理組合と管理会社も努力するしかないと思うんですけどね。

>>10337 マンション検討中さん 1時間前
購入する時はどんな住民が住んでいるかを知りたいね。
中古の場合は大まかわかるが、新築では地域の慣習を調べたほうがいいでしょう。例えば自治会長や公民館官長等。

一度奈落の底に突き落とされた管理組合は、立ち直ることは
難しいでしょう。
それほど管理会社を倒すことは困難なのです。
住民もそれが理解できればいいんでしょうが、殆どの住民は
無関心ですから。触らぬ神に祟りなし。

今日は体育の日で休日と思ったら、どいうわけか株式市場やってますね
さあ、儲けましょう

>>10344 匿名さん
理解するまで10年以上は掛かりそうです
私は諦めました。

例えば、中庭で遊んでる子供が急にウ〇コしたくなって部屋まで我慢できないときに
中庭に工事現場で使いようなボックス型のトイレがあると助かる、という親の意見が
多数派になれば、特別決議で中庭便所設置議案が可決成立することになる。
中庭に便所を設置するとマンションの評価が上がるのか下がるのか不明だが。

>>10346さん
なんで自分が頑張らなければと思うこともあるでしょう。
私もマンションのためになるようにと努力していますが
全部が理解されるとは限りません。
今回の大規模修繕工事が終わったらマン管士としても
組合役員からも手を引きたいと思っています。
ボランティとしての限界を感じます。

子供に限らず深酒して帰宅した大人も１階にトイレがあると便利です

>>10348 匿名さん
骨折り損の草臥れ儲かけ。
知恵遅れを相手にしないこと。
つかれるよ、ローコストマンションの住民は
それなりだから深入りしない方が無難でしょう。

相変わらず間違いだらけの文だね。

>>10348 匿名さん
同意します。お気持ち分かります。
善意にも限界がありますよね。
大規模修繕はとても大変だと思います。お疲れさまです

一人芝居ご苦労さん。

最近の株価ははじめ良くて終わりが悪くて、また、はじめ悪くて終わりがよくて、天と地を行ったり来たり，なぜかわかる。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

標準管理規約では、望まれる修繕積立金の
額は１戸当たり月１７，５００円だとさ。
これを確保できているマンションでないと
将来はスラムマンションとなるね。

最後通告自作自演はやめよ。

金融所得税構想はとん挫したので市場は好感した。
組合資金の運用はまだ早いよ。市場は調整中。
暇だから世界の政治史でもひも解いてください。
私はロバートオーエンの最大多数の最大幸福の
失敗を調べています。
資本主義とマルクス主義の違いも知りたい。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

やはり大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式
にすべきです。

随意契約という建設会社丸投げの方式もあるけど
これはどうなんだろう。

相見積もりを取るときは、同じ修繕個所、同じ平米数・数量、
同じ仕様、同じ材料で取らなければその見積額が高いのか
安いのかさえも分からず比較ができない。
但し、その同じ条件で見積もりを取る共通仕様書、つまり
金抜き計算書を作成するのは素人ではできない。
この方法で見積もりを取るときは、施工会社はただ単価の欄に
金額を記入するだけ。

同じ条件での相見積もりを取ることの大切さを知るべし。

最初から１社に絞って施工会社を決める所謂丸投げ方式の
随意契約では、相手を信用してすべてを任せなければならない
が、相手も商売だからね。
相見積もりがないんであれば、それなりの利益を確保するだろうし。

何事にも競争は大事だね。

大規模修繕工事をするときに、専門委員会を設置せず
理事会がやるとこありますか。
その場合、理事の任期はどうされているんですか。

何故ＨＮが変わったんだろう。
匿名さんで書いたつもりだったんだが。

>>10367 匿名さん
自分の中の声まで投稿してるよ。怖ーわぁ底なしだなぁ。ご近所さん他投稿名使い分けのヤツ。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

管理費等に不足が予想された場合に管理組合がとる行動
は管理費等の値上げと一時金の徴収および借入金等で問
題を解決している。これ等は馬鹿でもできる。
ひもじい子供が食欲を満たすために食を求めるのに似て
いる。
いつまでもこの状態が続くようであれば分譲に未来はな
い。
スラム化した分譲が手が付けられなくなって地域に迷惑
をかける時代が目の前に近づいている。
資産運用で組合員の負担をなくすことが先決です。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

設計コンサルタントの応募に関しては、同じ条件での相見積もりが
取れないことがネックになります。
監理業務についても、時間をかけるとことそうでないとこでは見積金額
が違うでしょう。
長期修繕計画書の作成でも、ソフトで簡単に作成するとこと、設計図面
をみてその数字で作成するとこでも違うでしょう。

施工会社の相見積もり時には、同じ条件での見積もりが取れるんですけどね。
金抜き計算書で応募業者はただ単価の欄に金額を記入するだけですから。

しかし、小規模マンションでは丸投げの随意契約が多い。
修繕積立金が足りないのが大きな要因です。

足りない修繕積立禁は役員の才覚努力次第でいくらでも増えます
過去レスを参考にしてみてください

随意契約が多いのは簡単で手間いらずだから。
わかりきったことですよ。

競争原理が働かないからでしょう。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

但し、設計コンサルタントは雇いたいけど
お金がかかる。

設計コンサルより投資コンサルに金払うほうがいいですよ

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

いよいよ解散総選挙です！

管理組合の役員は修繕等の消費の仕事も大事だが、
今後は剰余資金の運用で資産価値の維持が主な仕事になる。

10385と10386も解散せんかな

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

修繕等の費用は組合員からの徴収は最低限に抑える
工夫が必要です。
そのためにはどうすればいいかを考えるのがリーダ
ーの務めです。
黙っていてお金を稼ぐ根性は良くないです。
経営者は総合力を問われる時代が来た。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

理事会も議題決めも何もかも管理会社任せでは
どうしようもないけどね。

輪番制の理事では、理事会主導でマンション管理を
することは難しいでしょうね。
その年度によって理事に当たり外れが出てきますから。

ということは、最終的には管理会社に頼らざるをえない
ことになるということだね。

管理会社とは仲良く、共存・共栄でいかなければならないでしょう。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

輪番制は問題も多いけど、理事長の長期政権は
もっと問題がある。どうするのが一番いいんだろう。

>>10396 匿名さん
確かに。政治と同じですね。政治家として適性が無いと論外だけど、適性があっても志がないA部総理のようではもっとダメだよね。立候補のように自らやりたいと出てくる人にロクな人はいない。やって欲しい人は人格者だから前に出てこない。役員の場合、輪番でたまに凄い有能な人格者が出てくるけど100%任期満了で退任する。

個人情報も無制限ではない。
号室と氏名、連絡先電話番号位です、
組合員や住民にこれくらいの個人情報を記した
名簿を配布いているのだから悪事をすれば身元
がばれるので抑止が働く。

次は眞子さまご成婚で相場がどうなるか、
ドラフト交渉の行方も気になります

輪番制の特徴は公平な事とナレッジの蓄積が苦手な事と考えられるので、個人情報の扱いに当てはめると住民全員に公平なリスクと教育の難しさではないでしょうか。

輪番制は役員としての意欲も能力もないバカにも一律にマンション管理を委ねるもので危険なシステムです。政権担当能力のない素人政党に順番が来たからと言って次の内閣をやらせるようなもの。

やはり住民が自覚をもって、規約や総会決議やヨイヨイの理事長の寝言や
Fラン大卒フロントの口から出まかせにとらわれず法令と社会正義に従って
生活することがマンションの価値を高めます

管理費を滞納してもゴミは出せるしエレベーターにも乗れる
管理費滞納者はゴミ置き場使用禁止と決議されても平気ｗ

マンション管理で必要なのは天皇である。

韓国の民主主義がうまくいかないのは日本が王朝を潰したからである。

日本の管理組合は韓国の政治と変わりがない

>>10397 通りがかりさん
株も政治と連動している。
儲けの上手い理事長は大統領。

４５００円で買った株を３００円で売る〇〇でも順番で理事長になれますからｗ

資産運用担当役員は順番性では心配ですので
検討の余地ありです。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

匿名さんで書き込んでいるんだけど
何故ＨＮが変わるんだろう。
一度も使ったことのないＨＮなんだけどね。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

利益確定1,335千円也

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

腕のいい役員はどんな状況下でも利益をたたき出す

いい加減スレ荒らしをやめろ。

誰からも相手にされないし、書くこともないので
１行レスしか書き込めないだろう。

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

管理規約と各種細則の全面改正は難しいですよ。
やったことがない者が簡単だといっているが、自分が住んでいる
マンションでは、新しい規約集が全組合員に配布されていますか。

コピペばかりの〇〇の一つ覚えのスレ荒らしはやめろよ

投資経験者であれば組合剰余資金数億円の予算の承諾を
組合から得ることに成功すれば建替資金等の資金を稼ぎ
出すことは現実的には成功する確率は高いと思います。
組合費等の値上げや一時金徴収及び借入金等の負担が組
合員に将来大きくなりそうなマンションで悩んでおられ
る場合はこの方法があることに気つけば夢が膨らむと思
います。
今お住まいが組合員の負担なしに新築によみがえる夢を
持ってください。
組合資金の運用方法を真剣に考えてください。
このスレを見ている御仁の中には超大物がいらっしゃる
のではないかと思います。
元金保証の分譲マンション専用の投資ファンドを立ち上
げてください。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

玄関ポーチもアルコーブも装飾性においては似たようなものですが、
廊下との間に柵が設けられている分、実用性では玄関ポーチが勝ります。
もっとも、無粋な柵を設けることで、かえって安物マンションの印象が
強まる場合があるので、高級感を求める人はアルコーブのほうがいいでしょう。

普通両端には玄関ポーチ、中の部屋にはアルコープで
いいんじゃないですか。邪魔にもならないし

柵が設けられている理由は、他人が居室に接近することを防ぐためですが、
玄関ポーチ内に置いた私物が共用廊下にはみ出さないようにすること、
こっちがメインです。言い換えると、柵が設けられている玄関ポーチの場合、
そこは私物を置くことが前提となっており、規約改正や総会決議によっても
必要以上に制限を加えることはできません。

もっとも、玄関ポーチに置くことができる私物とは、常識的に考えれば、
外で使用する私物ということになります。衣装ケースや食器棚はNGでしょう。
一方、自転車三輪車、バギーや車いすは通行の妨げにならないようであれば
置いても差し支えありません。子供さんの遊び道具も木箱に入れるなど、
片づけた状態で置くのであれば問題なしです。

玄関ポーチは専用使用権のある共用部分ですが、ベランダと違って
火災等のときにボードを破って避難するのには使用しないですね。
その使用については、細則で規制をかけておいた方がいいでしょうね。
共用部分の変更でなければ、何をおいてもいいというのでは、マンションの
美化や資産価値に影響しますから。

外で使用する私物といっても、生ごみの入ったゴミ箱（飲食店の外に置いてあるようなやつ）や壊れた家具・家電製品（粗大ごみ）は、ごみ屋敷を連想させてマズイ。
しかし、玄関先に三輪車やママチャリがあるのは貧乏くさい、という理由でこれらの物品を置いてはならないとすることはできんだろう。安物の鉢植えや薄汚いクリスマスツリーのほうがはるかに貧乏くさく、見学に来たマンション購入検討者に買いたたかれる。

だからそれらをみんなで検討して細則化すればいい。

その内容までここのスレで考えてもそれぞれのマンションで
都合や事情があるでしょうから。

区分所有法６条１項に違反しなければ自由に暮らせるのが分譲マンション
玄関ポーチにクリスマスツリー１本・門松１個を飾るのが「区分所有者の共同の
利益に反する行為」に当たらないことは明らかｗ

そろそろ株式投資の話題に戻りましょう

組合の剰余資金を寝かせるとバラマキ政策で貨幣価値
の暴落で資産価値はさらに下がる。
私たちの預金を銀行に預けて放置しておくとどうなっ
ているでしょう。
預金残高とにらめっこしてみてください。
頭のいい方は資産を運用して稼いでいます。
新築時に購入した修繕積立基金だけでも大規模修繕時
までの間数万円の利息で放置したままです。
もったいないです。
最近の若いサラリーマンは老後資金のために資産の運
用を始める方が多くなりました。
これは何を意味しているのでしょう。
与党も野党も現金バラマキばかりを口癖のような政策
に掲げるようになりました。
タイタニック号が氷山に向かって突き進んでいます。
私たちマンションも同様です。自分を守り、マンション
を守り、国を守り、世界を守らないといけません。
投資をするとその原理を理解できます。
建替資金を目標に大事な資産に稼いでもらいましょう。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

内容証明郵便なんて書いたことないでしょう。
知識として知っておいてください。

家を解体するときの業者の頼みかたとか、遺産相続するときの
兄弟の遺産分割協議依頼書の書き方とか、除籍謄本の取り方、
法務局への手続き等分らない点があれば私の経験から知って
いることは教えますよ。

相続に関しても少しは知ってますよ。

区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、執
行機関としての理事が負うことになります。

国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。

以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

>>10397 通りがかりさん
輪番と立候補を両立させてればいいのでは？

その場合でも任期は３年を限度とすることが必要です。
長期政権は必ず澱みがでてきます。

立候補制にしていて毎年応募はするけど立候補者は
まずいない。
それが現状ですよ。

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

役員に就任するためには総会で承認を受ける必要がある。したがって輪番で回ってくるのは役員ではなく役員候補としての打診に過ぎず、その時点で辞退すれば総会議案に次期役員候補者として掲載されることはない。そもそも組合員はマンションの維持管理費を分担する義務はあるが役員に就任する義務はない。

10448　 匿名さん

しかし、それでは理事会がなりたたないのでは？

役員就任は民法の委任契約だから強制することができない
規約や細則に役員就任義務を明記しても無効
役員辞退者に対する嫌がらせ（罰金徴収など）を定めているマンションは
過去に無知なキ〇ガイ役員が規約改正等をしているので要注意ｗ

>>10447 匿名さん
中にはやりたくてもできない人がいるから義務化されていないだけで、安易に役員をしない方法を勧めないほうがいいよ。

辞退者ばかりで役員のなり手がいないときは、外部から管理者を連れてくればいいだけのことだ。「役員は現住組合員の中から選出する」というルールは規約上の独自ルールであり、法令上は近所のコンビニのおっさんでもいいことになっている。
役員のなり手がいない、外部役員の導入もままならない、で八方ふさがりになれば、政治の世界が動き出すだろう。平成14年の特別決議の要件改正のときがそうだったから。

辞退者に対しては、理事会協力依頼金としてその期間
月3,000円とか4,000円の協力金を払ってもらえばいいでしょう。
金額は小さくでも、意外とお金が取られるとなると辞退は
しないものです。

姑息なやり方だがローンで四苦八苦している貧乏組合員に対しては効果的な方法だ。罰金ではなくて協力依頼金という名称も目くらましの効果があって佳い。しかし、それをやりだすと理事会欠席役員や草むしり・避難訓練不参加者からもカネを取れと言い出す強欲ジジイが出てくるかもしれない。

>>10451 匿名さん
浅い。

役員就任辞退者にペナルティを課す管理組合・・・異常
役員就任者に報酬を払う管理組合・・・正常

報酬月額５０万なら引き受けてもいいという組合員は多いはず
報酬支払いで減った組合預金は株式投資で増やせばいいでしょう
報酬を払ってもそれを超える儲けが出れば組合としても十分ペイします

規約と細則の区別がつかなくてもいいから投資の基礎知識を持ったフロントをよこせ。

誰も答えることはない書き込みを続けているのがいるね。
いい加減やめた方がいいんじゃないの。
スレ主だけど、このスレはいくら邪魔されても絶対終わらないよ。

>>10458 匿名さん
邪魔しているなんてとんでもございません。
応援しているのですよ。
そういう貴方の受取はよくないです。
お互い管理組合の資産の維持および増加をたくらむ者同士
です。
キーエンスの株もお持ちで相当利益を上げているではあり
ませんか。
組合の余剰資金で買った時の利益に置き換えると相当な金額です。
当時の余剰資金を1億円くらいでも仕込まれたら大規模修繕費1回分くらいにはなりませんか。
組合の修繕計画や管理規約等の書き込みをみますと相当頭の言い方だと見受けいたします。
お互い組合の眠らしている剰余資金の運用方法をバカ役員に教えましょう。
分譲マンションの救世主になりますよ。
組合員も国も行政も喜びますよ。最大多数の最大幸福を唱えたロバートオーエンの再来です。
彼は分配方法で失敗しましたが。二の舞はしない。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

駐車場契約を解除されても民法の規定に従って駐車場利用は継続できるので平気ですｗ

多くのマンションでは組合員１人につき駐車場１台が確保されておらず、
使用料滞納者に対する駐車場使用契約解除は有効な手段です。
ほとんどの契約では使用料滞納した場合に契約解除ができる条項が
あらかじめ入っています。

飼育してよい昆虫：蝶、アリ（シロアリを除く）、甲虫類、イナゴ・バッタ、トンボ
管理組合の許可が必要な昆虫：コオロギ、キリギリス・セミなどの鳴く虫系
飼育禁止の昆虫：蚊、ハエ、蜂、シロアリ、ムカデ、ゴキブリ、カメムシなど有毒有害系

それは細則で規定してないと飼っていいかどうかの
判断はできないでしょう。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

なんでＨＮが変わるのかな。
匿名さんで書き込んでいるんだが。

犬と猫はしつけをすることで決まった場所でトイレを済ませることができるようになりますが、鳥はこれができません。インコやアヒルを室内で放し飼いにすると、部屋のあちこちで糞尿をまき散らし、その臭いが隣戸に届くとトラブルになるので、ゲージ飼いが必須です。

>>10467 匿名さん
ご近所さんで統一しなよ。
他人に成りすましてるつもりでもわかるから。

ご近所さんはスレ主が一番嫌ってるやつだよ。

滞納金はどうしても発生するマンションの宿命です。
いくらタワーマンションであろうと必ず発生します。
購入時は所得に余裕があっても、時の経過とともに
壁につきあたることはあります。
失職したり、商売がうまくいかなくなったり倒産したりとか。

スレ主です。
ＨＮの横に金メダルマークが付いた方いますか。
私は何故これが付いたんだろうと気にしていたんですが、これに
ついては、金メダルマークをクリックしますと現れますが、そこには
下記のように記載されています。
「金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。
一度マークが付いた投稿者やレスも時間が経つと消える仕様になっています。」
となっています。」

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

金メダルマークがついたということは、今までの投稿内容が
評価されたということですよね。

>>10474 匿名さん 21分前
誰が評価するの。？

それはマンコミュの管理員さんですよ。

管理員ではなく管理人さんでした。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

>>10470 匿名さん
スレ主はお前じゃないのか、

スレ主は金メダルマークがついていますよ。
>金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付>いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

ご近所さんはアノ話しへ誘導ばかりだから別人でしょ。

10411 マンション比較中さん 5日前
匿名さんで書き込んでいるんだけど
何故ＨＮが変わるんだろう。
一度も使ったことのないＨＮなんだけどね。

10411 マンション比較中さん 5日前
匿名さんで書き込んでいるんだけど
何故ＨＮが変わるんだろう。
一度も使ったことのないＨＮなんだけどね。

Ｔ大卒も高卒馬鹿も金メダルを目指して役に立つ書き込みをしましょう

スレ主ですけど、僕は一応高学歴といわれる大学を
でてるけどね。ＭＡＲＣＨより上の大学だよ。

僕はコアラのマーチが好きです

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

お宅の年齢から察すると地方国立の滑り止め大学。

塾歌、若き血、賛歌

国立大学二期校の滑り止め大学。
表向き称賛しているが内心は00にしている。
時代も変わったものだ、
いたるところに名の知れない名ばかり大学が増えた時代。
国立二期校を滑る恐れのあるアホどもがこぞって受験し
た時代はまだ大学での価値は高かった。
今は学力の無い人間もほとんど大学を卒業して、
大学出を名乗っている。
東大受験ナンバー１の私立高校から東大を受けて不合格
になった中学の同窓生を見ている。
国立二期校卒の同級生も見ている。
どちらが優秀かと言えば言わずとも国立二期校出身である。
時代は変わったが、ニ流大は人口減で淘汰されている。
法科大学も三流は消えた。

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

玄関ポーチは、柵があれば私物を置いてもOK,柵がなければNGです

くだらん、
修繕や規約だけの仕事のみはくだらん、
やっぱりマンション管理士は建替えまでの資金繰りを
考えて実行できる才能が必要である。特に資金の確保。

資金の確保は修繕積立金と駐車場の使用料で十分でしょう。
それ以外に資金の運用をして修繕積立金の確保をしている
マンションがありますか。
それに建て替えをする場合は、それに参加する者は２０％
程度ですよ。
建て替え決議から建て替えが完成するまでに何年かかると思って
いるんですか。
そして建て替えに参加するには1,000万円とか2,000万円の追加
資金をださなければならないんですよ。
住民の全てがそれに参加できないんです。
建て替えをするということは、かなり築年数の経過したマンションですよね。
当然高齢者が多いでしょう。
そういった方が資金を出せますか。建て替えをするには３～４年どこか
賃貸住宅を借りて引っ越しをしなければならないのですよ。
その資金はどうするんですか。
それに、あなたは建て替えをするには建て替えについての決議とか
の勉強をまずしてみてください。簡単にはできませんよ。

ようやく金メダルマークが消えました。
これからは匿名さんでいけますね。　

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。
一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

建て替えに関する知識がないのに、建て替え資金を稼ごうと
しているけど、建て替えは組合員の承認を得られないよ。
余程マンション管理というか、建て替えについての知識が
なければできない。
マンション管理士の資格をもっていても、一から本格的に
勉強しないとできない。

建物を解体して建て替えるぐらいだったら建築会社ならどこでも
簡単にできるけどね。
相手は住民だよ。いろんな考えがあり、資金もいろいろだから。
建て替えに参加しない者も多いけど、修繕積立金は彼らにも平等に
配分しなければならない。

共用部分の持分割合でしょうか。
規約に別の規定はできますでしょうか。

兎に角建て替えをする場合の手続きとかを
勉強してみることだよ。

金メダルマークがつかなくなったので気楽に書き込みが
できるようになりました。
金メダルマークがつくと匿名で書き込みをしても特定されますからね。

そのマンションに長く住みたいと思う住民が多数派であれば、
修繕積立金を計画的に引き上げるべきです。
いずれ買い替えるという住民が多ければ修繕積立金は低く抑え
足りないところは使用料の引上げで対処します。
使用料が高いほど（修繕積立金が安いほど）マンションの買い手が
つくからです。

今度は若葉マークが付けられた。

分譲マンションの維持管理コストの負担は持分割合負担、つまり
大きな部屋に住んでいる人が多く負担するのが原則です。
受益者負担が理想ですが、現在の科学技術では一人一人の住民が
廊下やEVや駐車場といった共有財産からどれだけベネフィットを
受けているか正確に測定できないので、法律では採用していません。

引き上げるのは簡単＝組合員から搾り取る。
儲けることを考えましょう＝汝力を尽くし狭き門より入れ、
儲けることは難しい＝知恵を絞れ
最大多数の最大幸福、ロバートオーエン＝公平分配。
行動を起こして失敗したら管理費等の値上げ及び一時金
徴収及び借入等を行使＝これも簡単
管理費等の徴収のみでの管理は馬鹿でもチョンでもOK.

住民全員の体にICチップを埋め込み、廊下を月に何メートル歩いたか、
荷物も含め何キログラムでEVに乗ったか、月に何回駐車場を入出庫したか、
などがわかるようになれば、それに応じて毎月の管理費修繕積立金を
徴収することが可能になります。そうすると受益者負担が可能です。

１２階に住んでいるのだが、会社から帰宅してエントランスを通るとトイレに行きたくなる（通勤片道２時間半）。駅のトイレは汚いから出るものも出ない。１階の集会室にトイレはあるが、集会室は鍵がかかっていて入れない。管理人はすでに帰宅している。仕方なく中庭の隅で処理させてもらう。せめて植木の肥やしになればという思いだ。組合員の共同の利益に合致するだろう。

組合員の総有財産の分配はできません。

そんなせこい考えはやめなよ。
たかが修繕積立金だからね。

区分所有建物の維持管理計画に建替え計画が不足している。標準管理規約にもそれらしき記述はあるが具体的には表記
されてはいない。ぼかさざるを得ないのでしょう。
本来は建替え費用が管理費等に含まれてしかるべきである
と思うが。これを入れると購入意欲がなくなる。

建て替えは決議されても全員は参加しないんだよね。
僅か２０％とか３０％の参加者しかいないのに、建て替え用の
資金を確保するといえば圧倒的多数で否決されるだけのこと。
建て替えたマンションの価格が、例えば１戸平均4,000万円とすれば
建て替えに参加する者は、一体いくら負担すればいいの。
不参加者分はデベロッパーが買い取ってくれるけど、解体費用や
建て替え費用、それに利益もとらなければならないからね。
万が一資産の運用で儲けたとしても、参加者が少ないので参加しない
者に修繕積立金や儲け分を支払わなければならない、平等に。
区分所有者全員で修繕積立金は分けなければならないんだよ。
そんなことも分からないのかな。

人間の寿命よりも建物の寿命の方が永いからね。
死後のことまで責任は持てないよと言われれば、
そうだよねと答えるしか言葉が浮かばない。
可愛い子供や孫を持つ組合員なら少しは考える。
相続人もいない孤独な人間ならば考える必要性がない。
組合員もそれぞれ異なる事情を抱えている。
区分所有法では建替え決議をもって管理組合は解散で
終わる。

限界マンション法の整備により、四分の三の賛成で
取り壊しが可能になるでしょう。

取り壊し決議が簡単になったとしても、建て替えに参加
できる者は少ないという現状を知るべきだね。
取り壊しをするときは、デベロッパーに安い金額で買い
叩かれるだけでマンションを去らなければならなくなるだけ。
新しいマンションは今までの住民と関係ない者が購入する
ことになる。

建て替えてる間は、マンション規模にもよるけど少なくとも3年はお引っ越し。転居先が故郷になるには十分な時間だね。戻らない人もいるのでは。50年定借マンションが普通になる時代。

年金生活者が建て替え資金を出し、３年間の引っ越し先をみつけ
そこで生活するのはいいけど、先の短い者がそこまでして建て替えに
参加するとは思えないね。
一番の願いはそのままそのマンションに居座ること、２番目は修繕
積立金をもらって仕方なくアパートに引っ越す。一番いいのは将来的に
建て替えたマンションに住めることかもしれないが。

だから建て替えは難しい。

建て替えに関する手続きとかをみてみると難しいのが分る。
決議することが多すぎるからね。
だから建て替えまでに３年もかかる。

自分の都合で建替えに参加せず引っ越しする奴に修繕積立金を分けてやる義務はない

>>10517 購入経験者さん 57分前
だからお金がかかるのでお金の問題を解決する方法を
提案している。
建替えは取り壊しと建築費の他に大きな出費は居住者
の住まいの確保等であることは百も承知している。
このお金を誰が負担するのか、
個人で負担しては到底建替えには賛成しても参加はで
きないのが現状です。
おまえは馬鹿だから修繕の提案しかできない。
組合は建替え費用を稼ぎ出さないといけない。
長期修繕計画のみに拘れず建て替え等の計画もシュミ
レーションしてください。

>>10518 匿名さん
お気持ちはよくわかります。
建替えは区分所有者及び議決権の総数の5分の４以上
の賛成で可決されれば建て替えに参加しないものにも
修繕積立金等は持分の割合に応じて配布することは法
令の強行規定だから拒むことはできません。

建て替え決議の方法等はしってるのかな。
難しいし、面倒なことがいっぱいあるよ。

>>10521 匿名さん
難しいことを知らない人間はいないと思うよ。
百々のつまりはお金が足りないからでしょう。
組合でお金を稼げばいいでしょう。
目の前には知恵ある人間はお金持ちでしょう。
目の前の知恵の無い人間は貧乏でしょう。
論より証拠です。コツコツ働くことは基本であるが、
それだけではお金持ちにはなりません。
管理組合の幹部はお金を使うことに神経を使い。
お金を稼ぐ方法には頭は全く使っていない。
管理組合には黙っても入ってくるお金が余っている
でしょう。
これが当たり前になっている。
順番性の役員では管理組合の運営は難しくなる。

管理費も修繕積立金もいったん貰ったら管理組合のもの。
転居する組合員に餞別代りに払い戻す法令上の義務はない。

あのね、君はマンション管理というものをしらなすぎるよ。
マンションに住んだことあるの？
そして理事をやったことある？
管理費等は黙って入ってくるのではないんだよ。
そのお金は長期修繕計画に沿って使わなければならないよ。
それに補修工事は大規模修繕工事だけでなく、大型設備の
工事もあるんだからね。
エレベーター、インターホン、給水設備、消防設備、外構、窓枠・サッシ、
配管、電気設備等大規模修繕工事以外にも数年置きに工事費が
必要になるんだからね。
大規模修繕工事が終われば修繕積立金は殆どなくなる。
やっと貯まったかと思えば、大型設備の工事がやってくる。
マンションに余裕のあるお金はないよ。

>>10523 匿名さん 6分前
これがマンション管理士等の回答か、
空いた口が塞がらない。おおわらい。
相手にはしたくない。出て行け。

管理費を原資に利益を生めば理事長以下にボーナスを払っても組合員に分配することは可能。

>>10525 マンション検討中さん
稼げばいいとしか言わない人より余程まともな回答ですよ。気に入らないなら自分でスレ立てればいいだけのこと。

>>10523 匿名さん 18分前
管理組合が解散すれば議決権の持分割合で分配しなけれ
ばならない。これは強行規定。
通常の退去に対して修繕積立金を返却するバカはいない。

スレ主に無断で勝手な仕切りは許さないぞよ。

またすり替えか（笑

>>10524 匿名さん
そんなことはみな知っていますよ。
当たり前のことだから皆投稿しないだけです。
マンション管理士の試験にはでますからみんな
勉強しています。
あなたも勉強しなさい。

>>10524 匿名さん
管理費等の徴収は銀行口座振替方式でしょう。
貴方が一戸一戸訪問して集金するのですか。
普通の口座振替日は来月分を当月27日になって
いるでしょう。黙って入金されているでしょう。
滞納がそんなの多くはないし、
楽してお金が入ってくる優良企業です。
お金を遊ばしていたら企業は発展もしないし
ジリ貧で最後は倒産です。
スラム化する手前の段階で建替えるか更地にして
売却するかを決めたほうがいいでしょう。
そのためには膨大な資金が必要ですよ。
修理修理ではすみません。自分のことです。

そのレベルではお話にならないですね。
だから規約全面改正が必要になるのです。
できる役員は限られていす。

>>10533 匿名さん
規約の改正などは珍しくありません。
エクセルに入力する手間がかかるだけです。
全面改正をしているマンションは多いです。
立派な管理規約を作成しています。

規約や各種細則の全面改正は誰がしましたか。
理事会や総会でのその資料の作成はだれがつくりましたか。
現行規約と改正案の比較表は誰が作成しましたか。
そして総会で承認された最終完成規約集はだれが作成
したんですか。
エクセルに入力する手間が省けるとはどういうことですか。

>>マンション検討中さん
建て替えは簡単にはできませんよ。だれがそれをやるんですか。
今から簡単に建て替えの手続きについて書き込みをしますので
参考にしてください。

建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者のさんぴを議事録に記載しなければならない。

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から回受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３維持用の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５ぶんの４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

建て替えはマンションの規模の大小に係わらず総会とかで
３年ぐらいの期間が必要なんですよ。

これだけを決めるだけでも、専門家に依頼して作成しなければならないでしょう。
この進め方を組合員でやる者がいるかどうかです。
当然現役の方は時間的にも無理でしょう。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

建替えに関することは、管理規約では決められないからね。
区分所有法や円滑化法とかの法律に基づいてやらなければならないからね。

建て替えをすることはまずできないと思うべし。
だから補修工事を定期的に小まめにやることが大切だよ。

>>10535 匿名さん
お前、ひらがなが読めないのか。
よく読んでみろ。こんな類のマンション管理士等が
回答をしたり説明等をしているのです。
マンション管理士等の恥である。
今後回答投稿はやめてください。資格がありません。、

ほおっ！
金メダルマークがついてるじゃないの。
それにしては品がないね。

>規約や各種細則の全面改正は誰がしましたか。
理事会や総会でのその資料の作成はだれがつくりましたか。
>現行規約と改正案の比較表は誰が作成しましたか。
そして総会で承認された最終完成規約集はだれが作成
したんですか。
>エクセルに入力する手間が省けるとはどういうことですか。

これに対しての書き込みはないね。
それにね、僕はマンション管理士といって書き込みはしていないよ。
匿名さんになっていないかい。ＨＮが読めないの？

僕はマンション管理士の資格はもっているけど、来年の更新は
受けないつもりだよ。
輪番制の理事の任期も終わったので、もう資格はいらないからね。
それに僕は10545ではないよ。
匿名さんで書き込みをしているからね。あくまで匿名さん。

ボケが始まったジジイ役員や実務やってないペーパー管理士には建替えなんかできないんだから法律や手順を覚えても仕方ないですよｗ

だから建て替えはしない方がいいんじゃないの。

建て替えとか規約細則全面改正とか、冥途の土産にカッコいい業績を残したい年寄りが
おるねん。ペットの鳴き声問題とゴミ出しの適正化だけではやりがいがないからな。

マンションに住んだことあるの？

>>10550 匿名さん

マンション管理士は大変ですね?

建替えは難しいでしょうね。
完全にスラム化するまで住み続ければいい。
但し、人生がもたないかもね。

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

アンケートは簡単に取れるから理事会としては
計画してもいいと思うけどね。

まあ、廊下が陥没してるとかエレベータが頻繁に停電するとかでない限り
修繕積立金月額１万円未満の貧乏人マンションでは受忍限度内だろう。

望まれる修繕積立金の額は、１戸当たり月１７，５００円だとさ。
うちのマンションはクリアできてるけどね。

100戸のマンションの資金計画を試しませんが?

１戸当たり月15,000円以上の修繕積立金に
すればいいだけだよ。

>>10558 坪単価比較中さん
建替え資金を賄えますか？

建替えはできません。
建て替えをするのがいかに難しいかはレスされてるでしょう。
手続きの難しさを理解してください。
>２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
>①新たに建築する建物の設計の概要
>②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
>③建て替え費用の分担に関する費用
>④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
手続きの最初の段階でもこれだけやらなければならないのです。
これを誰がしますか、できますか。
日数もかなりかかりますよ。

>>10560 匿名さん
では取り壊して残余財産を処分して
分配するしかないですか？

それよりそこに住み続けるという選択になるんではないですか。
取り壊されて残余財産といっても、解体費用も莫大な費用がかかりますので、
土地を処分しても残はすくないでしょうから、それを全員で分けても
雀の涙程度しか配分されないでしょう。
それだったら、いくら劣化していても、そこに住み続けるというのを
年金生活者が殆どでしょうから、望むんではないでしょうか。
取り壊しをしなければならないマンションは築年数が５０年とかですから
それこそ高齢者ばかりですよ。

やはり建て替えは無理でしょう。
計画的に建物設備の維持保全に努めるのが一番です。

>>10563 匿名さん
最初からダメと決めつけるのはどうか？

建替えせずにありったけの修繕積立金を使って大規模修繕して
外観がきれいになったところで売逃げするのが正解

>>10565 匿名さん
最近は消費者も賢いからね。

>>10565 匿名さん


であれば、修繕を我慢して残余財産を資金にして資産運用して建替え費用を稼いだらどうでしよう

分数計算が怪しい中卒農工商高卒の輪番制役員には無理でしょう。

>>10564 匿名さん

ダメなものはダメ

>>10569 匿名さん
頭の体操でもしたら。
固定観念の塊ですよ。物事を決めつけてはいけません。
不可能を可能にするチャレンジ精神を養いましょう。
私は可能性はあると思います。

建替えはできるんですよ。
しかし、現実は殆ど不可能に近いし、マンションに人材も
いないから無理といっているんですよ。
それに高齢者で資金の都合がつかない者が殆どですよ。
建て替えをするにしても、実際その建て替えに参加できるのは
２０％程度しかいません。
そんな決議が通る筈がないでしょう。

あれっ！
又金メダルマークがでてる。
匿名さんでも金メダルもらえるんだ。

>>10571 匿名さん 4時間前
不可能に近いが建て替えはできるとの解釈ですが、
その気持ちは痛いほど理解できます、
資金のめど（居住者の一時転居先の費用負担を含む）
がたてばあとは五分の四以上の賛成を得ることは意外
と簡単にできるでしょう。
その資金の調達方法を考えて実行できる人材をどこか
ら調達するかが問題でしょうが、
ほとんどのトレーダーは可能性を否定しないと思いま
す。
特に投資信託などは購入時期を見計らう必要がある。

修繕積立金を資産の運用に回すことは難しいでしょう。
修繕積立金は安全・安心が一番ですので、リスクが伴う
ものに対して投資することはできないでしょう。
それに、積立金を使って資産の運用をやって建て替え資金
という莫大な運用益が確保できるという発想自体が無謀でしょう。
居住者の一時転居先の費用負担まで利益をあげるんですか。
建替えは建て替え決議等が承認されればできますよ。
建替えや引っ越し先の費用までが負担できるのであれば、その
お金を全戸に配布して新しいマンションを別に購入した方が
いいのではないですか。

建替え資金も出さず、引っ越しの費用や家賃等も負担できるほど
資産の運用で稼げるんなら、建て替えする必要はないでしょう。
その資金で別のマンションを買った方がずっと早いでしょう。

今の麻布十番のマンションに住み続けたいんや！！
でも建替えはカネかかるし面倒いし、イヤなんじゃ！！

組合の膨大な資産を遊ばしてはもったいない。
資金が豊富にあれば短期で解決する。
資金が少ないと組合員への説得も不可能に近い。
膨大な組合資産を運用して建替え等の資産を築
きましょう。

資産の運用って銀行預金が一番確実だよ。
他には何に投資するの？
株は僕は３０年以上、証券会社での現物取引とデイトレの
両方でやっているけど、儲かるときは儲かるけど損もする。
通算では5,000万円以上は確実に損をしている。
ライブドアの時は急に倒産したしね。売るに売れない大幅損。
株は堅実なものだけ買っていれば儲けも少ないし長い目でみれば
確実に損をする。
リスクの高い株に挑戦すれば儲かるしおもしろいけど損もする。
株が儲かるというのなら、どれか一つでもいいから具体的に銘柄を
だしてみてよ。何を買えばいいのか。

それにね、建て替え資金までを稼ごうとするのなら
１億や２億の投資ではどうしようもないよね。
１００億とか２００億の資金があれば証券会社も必死に
なって取り組んでくれるけどね。
マンションの資金でそれぐらいを投資に回せるとこあるの。

証券会社を頼ってる時点でダメポ

村上ファンドにお金を投資してやってもらうのもいいかもね。
年間１０％程度の配当はあるみたいだから。
しかし、村上ファンドは総会とかで大株主としての権利を行使するからね。
そして株価が上がればさっと売り抜ける。
それでも損をすることがある。
年間２０％程度の利益がないと１０％の配当はできないから
必死だよね。

今まで株で損したことがないから儲かるコツがわからない
儲けと損失を交互に繰り返すとコツがわかるんだろうけどね

>>10578 匿名さん
私は損をした事はあるが覚えていない。
長期と短期の二刀流です。
中期は半端だから無視している。
株友は金曜日の夜に飲み会がある。
決まって儲かった話で花が咲く。
土曜日と日曜日にかけて上昇株に
注文して波乗りに備える。
自身の考えと株友と証券マンからの
情報で動いています。
株や投資信託は情報が命です。
損切りは早めにするから損は
少ない。

>>10582 匿名さん
最低十万円でも投資できるAIロボットを使うといいよ。
世界の相場をAIが読み取って分散投資をしくれるので損はほとんどありません。
毎日の損益を通知してくれるので便利です。
嫌なら出金手続きをすれば二日後に貴方の口座に振り込ま
れます。
利益があれば所得税を利益に２２％の税金を差し引いた額
です。
株の勉強にはいいでしょう。お試しを、？
証券会社は東証二部には上場しています。
私はインターネットで投資信託の売買をします。
組合の資産運用の良否にも活用できるようになります。

そんなはした金では建て替え資金はたまらないよ。
建替えに伴う引っ越しの資金まで稼げるんではなかったのかな。
特定口座では所得税は２０％ではなかったっけ。

株を売った場合銀行でおろせるのは２日後です。
>証券会社は東証二部には上場しています。
これはどういう意味？
それにね、ＡＩロボットを使えば殆ど損をしないんだったら
みんなそれを使うだろう。
そうすれば儲ける者だけがいて損をする者はいなくなる。
それで成り立つの？
株の場合は、いくら高くで買ってもそれを売る者がいて成立するんだけどね。
損する者も得をする者も同数いるということだよ。

損をする者と得をする者は同数いるんだけど、両者合わせても
確実に損をするようになっている。
証券会社等に手数料を払わなければならないからね。
胴元は確実に得をする。

株の場合情報量の過多で利益が大きく違ってくる。
そして一番の情報量をもっているのが証券会社のアナリスト集団だよ。
単に証券会社に勤務している者ではたかが情報量はしれている。
素人と殆ど変らない。
証券会社に口座を設けて株の売買をするようになると、証券会社の
担当者が専属でつくことになる。
その者と株の売買や情報の提供がされるのだが、その担当者は殆ど
素人に近い。このことをまず知るべし。

証券会社の担当者は株式投資は素人だが、顧客に株取引を頻繁にさせて
手数料を巻き上げるのは上手い。
管理会社のフロントが民法や区分所有法は素人でも不要不急の工事を提案して
管理組合のカネを関連業者に流すのが得意なのと似ている。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

>>10587 匿名さん
損ばかりしていると被害妄想になる。
貴方の投稿を読んでいますが、
病院へいかれた方が良いです。

何も被害妄想にはなっていないよ。
最初のころは損をしていたけど最近はまずまずだからね。
5,000万円損をしたけど、相続もあったから大した金額とも思わなかったからね。
親から相続した土地も駐車場として貸しており、その他の財産もあるから
お金に不自由はしていない。
当然マンションも現金払いなのでローンもゼロ。
株は今もやっているよ。

それより、修繕積立金を使って建て替え資金や建て替えが完成するまでの
資金づくりをするという話はどうなったの。

>>10594 匿名さん
修繕積立金に決めた覚えはない、
文法を嗜みなさい。

ではマンションの資金とはなんですか。

僕の株に対する投資金額は２億以上あるからね。
ネットレと証券会社で半々というところ。
証券会社からは毎日のように電話とファックスがある。

>>10596 匿名さん
マンションの資金などの表現はしていない。
余り語りすぎると語るに落ちるよ。
貴殿の素性はバレバレです。
2億ではなく20億ではないのか。＞

管理組合の資産運用は重要です。
放置すると資産の目減りをきたす。

マンションの資金のことでなくて、個人の資産運用なの？
だったらスレ違いでしょう。
ここはマンションの管理に関するスレですよ。
そうでなかったら単なるスレ荒らしだね。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

専有部分の配管については塩ビ管を使用しているマンションでは
錆びによる漏水は考えられないと思います。
塩ビ管所謂ビニールパイプですから管自体が錆びることはないからです。
しかし、築年数の経過とともに、継手部分が地震等により緩みが出て
そこから漏水は考えられます。
又、いくら塩ビ管といえども必ず経年劣化はしますし、ひび割れ等も
発生します。
築年数が経過したマンションでは、専有部分の配管の検査（特に給湯管）
の調査はすべきです。

給水管の竪管、つまり共用部分については各戸の廊下にあります
スティールドアの中に納まっていますが、共用部分の竪管部分は
鋼管が使用されているところが多いと思います。
そこから漏水がした場合は、多分部屋の中に漏水はせず通路に
流れ出ると思います。
ただ、その共用部分の交換をする場合は、通路部分にむき出しで
設置しなければならないので見た目は悪くなります。

>>10600 匿名さん
資金は資産の一部。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

専有部分の配管の更新工事を管理組合として
やることが大切です。
そのためには先行工事者に対するフォローを規約で
決めておくべきです。

何故ＨＮが変わるんだろう。
匿名さんで書き込んでいるんだが。
今は金メダルマークがついているからスレ主とわかるけど。

>>1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
これは匿名の金印がネームを変えて偽装投稿でしょう。
だからお前は信用されないのだよ。

1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
現在日経平均株価は３万円を切りましたが、選挙が
終われば３万円台は復活するでしょう。
組合の資金を使い、修繕積立金を増やしましょう。

10609 匿名さん を訂正

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

犬と猫はいいがウサギは？

>>10612 匿名さん
ウサギはお前だろう。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
現在日経平均株価は３万円を切りましたが、選挙が
終われば３万円台は復活するでしょう。
組合の資金を使い、修繕積立金を増やしましょう。

金印が消えてるね。偽証投稿の証拠。記録

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

居室内でこっそりカブトムシ養殖をして小遣い稼ぎしようと思ったが
かなりの規模でやらないと黒字にならんな

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

す・まいる債　
住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

今日はマンコミュ総体のの書き込みが少ないね。
どうしたんだろう。
最初にマンコミュが誕生したときは、マンション管理士の
誕生もあったので大いに盛り上がったんだけど、現在は書き込みも
定着したので下火になったんだろうね。

ニュヨーク州の司法試験は、記述式と四択の半々ということだが
記述式より四択の方が難しいとのこと。
四択の場合は、余程しっかりと内容を把握していないと、答えが
導き出せないし、時間の壁もある。
問題集で実力をつけなければならないが、何故○なのか×なのかを
しっかり把握していないといけない。
当然項目別に一つずつ何故正解なのかまちがったのかを検討する
やり方が実力をつける秘策だね。
これは高校や大学受験も同じこと。
問題集で実力をつけるのが一番の合格への近道。

大学受験で成績の言い者の勉強方法としては、まず基本書を１冊
選び後は問題集で実力をつけるやり方をしている。その勉強方法を
している要領のいい者が高学歴者となる。

大規模修繕工事は難しいですね。
専門委員会の中にはいろんな考えをもった者がいますから。
それに、理事会と専門委の微妙な対立もありますから。
理事会は任期があるので大規模修繕工事を進めていく中で
退任しますからね。
大規模修繕工事の委員会細則で、専門委の業務を明確にしておく
必要があります。

設計監理方式だと、設計コンサルタントが委員会に
オブザーバーとして参加します。
但し、あくまで主導していくのは専門委でありたいですね。
組合がコンサルタントを雇っているんですから、専門委の
意向を通すことも大切です。

設計監理方式で見積合わせ方式が一番いい方法でしょう。
後は設計コンサルタントをいかに誠実で優秀な人材が確保
できるかでしょう。

大規模修繕工事は長期修繕計画に基づいて定期的にやった
方がいいでしょう。
大型設備も計画に沿ってやるべきです。
補修工事をすれば間違いなくきれいになりますから。

>>10621 匿名さん
多分ご近所さんという輩が投稿名を使い分けて、皆がウンザリする内容をあらゆるスレに投稿し続けていることが原因ではないですか。

10621はスレ主の私ですよ。
ＨＮが最近いつのまにかかわるのは何故かわからないですけどね。
しかし、そのときは匿名さんで書き込んだといってますけどね。
それに私はよそのスレには書き込みをしていませんけどね。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

>>10630 匿名さん
>　＜総会の進め方＞
>　１）事前準備
>　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
>　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
>　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。

　次期監事、理事案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　 次期監事、理事案を総会で承認されれば総会終了後、新理事で理事会を開催し役員（理事長、副理事長、防火管理者等）を決定します。

理事候補が承認されれば、理事の互選で役員が選任されますが、
休憩をとったり、後日理事会で役員を選出するのはむだですから
理事が承認されたら役員案はこうなりますということで事前に
決めていた方がずっと効率的ですよ。
総会で理事は承認しますが、役員は承認しないといっても、役員は
理事の互選なんだから、認めなければしょうがないでしょう。
それに総会で役員が決まっていた方がいいんじゃないですか。
理事は決まったけど理事長はだれがなるんだろうと判らないより
分った方がいいでしょう。