「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

場所が決まれば、あとは葬儀屋が取り仕切ることになる。

集会所で葬儀を行う場合、組合員に出席義務はない。代理出席（委任状）もない。

葬儀は斎場でやれ。

マンションはスラム街になる。
救世主はだれか。

経済力に乏しい住民のおおいマンションは
スラム化する。
手を打つのは早いに越した方がいい。

早く引っ越せということですか。
しかし、飼ってる犬に恋人ができたから引っ越すのを嫌がるだろうな

集会室で執り行うことのできる葬儀は、組合員とその家族に関するものであり、
ペットの葬儀に集会室を使うことは許可されない。

マンションの集会室等の利用は公序良俗に反しない
範囲内で住民間の親睦と交流促進のために大いに利
用できるようにしなければいけません。

>>10325 匿名さん 10時間前
そのまま住み続ければいいでしょう。
水回りの管理をしっかりしてください。
70年くらいはすめるでしょう。
建物は数百年は持つみたい。
しかし、お宅は大丈夫でも新入居者は
変な人物がタモリ出します。
身を守る方法も考慮。

組合資金の運用については、
理事会においてそろそろ買いであるとの結論。
剰余資金の1割の予算とした。

マンションの築年数の書き込みがあるけど、築４０年以上前に
建てられたマンションは耐震基準前の建物であり、配管の
管材については鋼管が使用されている。耐震基準以降に建てられた
マンションとはちょっと違うと思う。
耐震基準前に建てられたマンションはやはりどこかの時点で建て替え
なければならないと思うけどね。
それこそ金食い虫だよ。
大型設備も全て交換しなければならないし。

それにね、そういうマンションは修繕積立金や管理費が
安いので資金が少なく、１，０００円の値上げでも反対者
が多いみたいだからね。
補修工事をやるとしたら、借り入れをして修繕積立金の値上げで
それをカバーしなければならない。
その値上げがなかなか通らない。年金者が殆どだからね。
工事ができないのでますます劣化していき、いずれスラム化
していく。

築30年の13階建て5棟の団地型マンションに住んでいるんだけど上階から漏水があり示談して工事は済んだが、
原因は耐用年数経過の電気温水器の亀裂であるらしい。
うちは15年目で交換したが上階は3０年使用しているらしいです。
半数以上が新築時のままで漏水事故が多発しているらしいです。
買い換えたいのですがローンがあと五年残っていて資金不足で我慢しています。管理費等の値上げもあります。

マンションの補修工事費ぐらいは修繕積立金をしっかり
積立てられるマンションでなければね。
それぐらいのお金がないマンションはいずれスラム化する。
長期修繕計画書を作成し、すべての工事ができる積立金の額
を算出し修繕積立金の額をきめなければね。
それぐらいの積立金の額に四苦八苦するようなマンション
では先が思いやられる。

>>10332さん
築３０年ということは、配管の管材はおそらく塩ビ管が使用されており、
耐震基準後の建物ですので、建物設備に関しては、そんなに心配はない
と思われます。
ただ、電気温水器に関しては専有部分であり、各戸の責任と負担で実施
しなければならないと思います。
それについては個人差があり、できるところとできないところがあります。
漏水事故に関しては、組合の団体保険等で対応できればいいんですが、
難しい点も多々見受けられます。
分譲時は電気温水器付きをうりにして売り出したんでしょうが、耐用年数
がくればお荷物になります。
あと５年頑張って２軒目の我が家を目指してください。
私も１４年で買い換えました。
人生においては、２軒（マンションの場合は買い替え、戸建ての場合は
大規模改修工事）が必要でしょうね。

築３０年ということは、給水設備の交換やエレベーター、
インターホン、開放廊下の塩ビシート、玄関ドア、消防設備等の
大型設備の交換も検討しなければならない時期ですね。
当然大規模修繕工事は１３年～１４年周期で計画しますが。

規約違反する居住者の肩を持つ管理会社と理事長
おかしいと思ってるのは私だけで立場なし
規約を軽視するということは管理組合自体を軽視することだと思うんだけどね
ここにいるマンション管理士の皆さんはどう思われますか？

>>10336 マンション掲示板さん
規約の軽視位で済めばいいが、
私のマンションなどは総会の欠席者等を賛成票に投じて
議案の可決がされている。
マンション管理の法令や自らのマンションの規約等をも
無視した運営です。
弁護士等を雇って決議無効にするためには100万円くら
いの費用と勝っても後処理が大変です。
悪徳管理会社と悪徳組合員との共謀ではあるが文句を言
ったら訴えたらいいと居直る始末。
組合運営には法的な罰則規定が甘すぎるためにこんな連
中がのさばると取り返しがつかなくなる。事業自得だ。

>>10336さん
マンション管理の基本は管理規約に基づいて管理されなければ
ならないでしょう。
管理組合、理事会主導でマンションの管理ができていないマンション
では管理会社が好き勝手に理事会を牛耳ることもあります。
しかし、それを一般の組合員が改革することは難しいのが実情です。
実際理事会を管理しているのは現役の理事会ですので、一般の組合員
が行動を起こすのは難しいでしょう。
まず改革者が理事になり、管理会社のリプレイスなりを進めていけば
いいんですが、それをやるには仲間を増やすことが必要でしょう。

>>10337 マンション検討中さん
そういう管理会社、管理組合もあるんですね。。

>>10338
そうなんですよ。私は一理事で動いていますが、それでも改革するのは難しいですね。
管理会社が大きいからか他の理事も住民も管理会社を正義だと考えていて私に同調してくれる人は今のところおりません。マンション選びを間違えました。

管理会社でもデベ系とか○人社、コ○○社とか悪徳高い
管理会社がありますからね。
何かあればすぐ弁護士が出てきたり、裁判とかを持ち出し
理事とか住民に圧力をかけてくるような管理会社が。
本来は管理会社は管理組合の味方でなければならないのですが。
貴重な管理組合の資金を支払っているんですから。
住民は管理会社を正義とは考えていませんよ。
マンション管理に興味がないだけです。

普通は規約違反する組合員はいない。
規約違反があるということは規約自体に問題がある可能性が高い。

>>10340 匿名さん
口では味方だと言いますが、実際は違いますね。
他の住民は確かに無関心です。私は早めに関心を持てて良かったです。こんなマンションに住んでたら後が大変ですよ、確実に。

>>10341
私もそう思ってみんなが守れるように規約を変えましょうよと話したのですが、管理会社も理事長も否定的でした。
守れないなら変える、変えたくないなら守るように管理組合と管理会社も努力するしかないと思うんですけどね。

>>10337 マンション検討中さん 1時間前
購入する時はどんな住民が住んでいるかを知りたいね。
中古の場合は大まかわかるが、新築では地域の慣習を調べたほうがいいでしょう。例えば自治会長や公民館官長等。

一度奈落の底に突き落とされた管理組合は、立ち直ることは
難しいでしょう。
それほど管理会社を倒すことは困難なのです。
住民もそれが理解できればいいんでしょうが、殆どの住民は
無関心ですから。触らぬ神に祟りなし。

今日は体育の日で休日と思ったら、どいうわけか株式市場やってますね
さあ、儲けましょう

>>10344 匿名さん
理解するまで10年以上は掛かりそうです
私は諦めました。

例えば、中庭で遊んでる子供が急にウ〇コしたくなって部屋まで我慢できないときに
中庭に工事現場で使いようなボックス型のトイレがあると助かる、という親の意見が
多数派になれば、特別決議で中庭便所設置議案が可決成立することになる。
中庭に便所を設置するとマンションの評価が上がるのか下がるのか不明だが。

>>10346さん
なんで自分が頑張らなければと思うこともあるでしょう。
私もマンションのためになるようにと努力していますが
全部が理解されるとは限りません。
今回の大規模修繕工事が終わったらマン管士としても
組合役員からも手を引きたいと思っています。
ボランティとしての限界を感じます。

子供に限らず深酒して帰宅した大人も１階にトイレがあると便利です

>>10348 匿名さん
骨折り損の草臥れ儲かけ。
知恵遅れを相手にしないこと。
つかれるよ、ローコストマンションの住民は
それなりだから深入りしない方が無難でしょう。

相変わらず間違いだらけの文だね。

>>10348 匿名さん
同意します。お気持ち分かります。
善意にも限界がありますよね。
大規模修繕はとても大変だと思います。お疲れさまです

一人芝居ご苦労さん。

最近の株価ははじめ良くて終わりが悪くて、また、はじめ悪くて終わりがよくて、天と地を行ったり来たり，なぜかわかる。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

標準管理規約では、望まれる修繕積立金の
額は１戸当たり月１７，５００円だとさ。
これを確保できているマンションでないと
将来はスラムマンションとなるね。

最後通告自作自演はやめよ。

金融所得税構想はとん挫したので市場は好感した。
組合資金の運用はまだ早いよ。市場は調整中。
暇だから世界の政治史でもひも解いてください。
私はロバートオーエンの最大多数の最大幸福の
失敗を調べています。
資本主義とマルクス主義の違いも知りたい。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

やはり大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式
にすべきです。

随意契約という建設会社丸投げの方式もあるけど
これはどうなんだろう。

相見積もりを取るときは、同じ修繕個所、同じ平米数・数量、
同じ仕様、同じ材料で取らなければその見積額が高いのか
安いのかさえも分からず比較ができない。
但し、その同じ条件で見積もりを取る共通仕様書、つまり
金抜き計算書を作成するのは素人ではできない。
この方法で見積もりを取るときは、施工会社はただ単価の欄に
金額を記入するだけ。

同じ条件での相見積もりを取ることの大切さを知るべし。

最初から１社に絞って施工会社を決める所謂丸投げ方式の
随意契約では、相手を信用してすべてを任せなければならない
が、相手も商売だからね。
相見積もりがないんであれば、それなりの利益を確保するだろうし。

何事にも競争は大事だね。

大規模修繕工事をするときに、専門委員会を設置せず
理事会がやるとこありますか。
その場合、理事の任期はどうされているんですか。

何故ＨＮが変わったんだろう。
匿名さんで書いたつもりだったんだが。

>>10367 匿名さん
自分の中の声まで投稿してるよ。怖ーわぁ底なしだなぁ。ご近所さん他投稿名使い分けのヤツ。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。