「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

建て替え可能物件は限られる。
一番の条件は土地代の高い地域。

それでも建て替えに参加できる者は限られる。

いくら容積率が大きくて、部屋数が増やせるとしても
それでも１，０００万円程度の資金は各自負担しなければ
ならない。
それに解体し、新しいマンションができあがるまでの
３年間は、アパート住まい等をしなければならなくなる。
そういった資金も必要になるので、それが出せない者もいる。

組合員数が一桁のマンションは建て替え話がうまく進む。

>>11003 匿名さん
考えは間違いではないが、偏っている。
好立地マンションだと建て替え費用もすべて賄って御釣りがくるマンションもある。
用途地域の変更等で容積率や建ペイ率等の変更で倍以上の戸数が確保できる場合も
ある。こういったマンションは限られているが現に存在する。例えば、
旧建物では６０㎡だった部屋が８０㎡の部屋が手にはいったうえに余った部屋を売
却してその分配金で処理して場合などの実例はある。
非常に優秀なマンション管理士の有資格者が理事長でそして最後まで仕事をしてく
れている。この理事長はマンションの特にソフト面には精通しているのでコンサル
等は必要としなかった。
同類の別棟のマンションの建て替えは外部業者に委託して自己負担が１５００万円
くらいだったようで今ももめている。
自主管理のいい面と、管理会社委託の欠点が見える。住民の質も高いです。

倍以上の部屋が建てられるのであれば、各人の負担は少なくは
なるがゼロにはならないでしょう。
それに建て替え決議等の手続きから入居するまでには約３年の
年月が必要となります。
住民の皆さんは、それぞれアパート等に引っ越さなければならないでしょう。
しかし、建て替えをするぐらいのマンションですから当然高齢化は進んで
いるでしょう。
お金の問題はクリアできたとしても、誰も知らないアパートでの生活は
苦労が伴います。
そこまでして建て替えをするより、現状に留まっていた方がずっといいと
思う方も多いでしょう。
だから建て替えがすすまないのです。
コンサルについては、マンションの住民に人材がいればその方に依頼すれば
いいでしょうが、買取請求権や売り渡し請求権はデベロッパーがやります。
理事長の役割は、ばらばらになっている住民の連絡役という大切な仕事が
あります。それと、総会等の議長とか。

もう一度、建て替えに関する概要を書き込んでみます。
建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者の賛否を議事録に記載しなければならない。

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から回受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３維持用の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５分の４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

修繕積立金に関しては段階的に値上げを計画している
マンションは多いと思います。
しかし、管理費の値上げについては、何か大きな理由がなければ
値上げはされていないマンションが殆どだと思います。
管理費を値上げする場合は、例えば管理員の人数を増やしたり、
勤務時間を増やす場合は値上げが伴います。
又、同様に清掃に関しても、人数、時間が増えれば管理費も必要となります。
消費税の値上げもその要因となります。
管理委託費に関してはその対象にはならないでしょう。

管理費は分譲時のままというマンションが殆どだと思います。

>>11006 匿名さん

ハイグレードの専有部分が手に入り、
倍以上の余剰専有部を組合で売却して利益を分配すれば
組合員一人当たりの分譲価格を上回る利益が生じる。
これ本当ですよ。土地が高い地域です。

そういうとこはそれをやればいいでしょう。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

>>11017 匿名さん
建て替えはできないと言っていますので、できると回答しただけです。
出来ないマンションが多いのは百も承知ですよ、
しかし、やる気があるかないかで勝負は決まるけどね。
それ相当の資産価値のあるマンションは取り壊して土地の売却代金を
分配はできます。
土地を売却してもマイナスになるかを試算してみてください。
小学生の算数です。ゼロになっても管理費等の支払いが間にがれます。

マンションの解体費用は数億円かかるよ。
それを差し引いて組合員に分配して、マンションが買えるかな。

管理費の値上げをやったマンションありますか。
修繕積立金の値上げは殆どのマンションがやっていますが。
管理費は管理会社が分譲時に多めに決めているので値上げは
必要ないでしょうね。

>>11020 匿名さん
マンションを買う話などはしていません。
土地代の価格により各マンションの事情による。
土地代の高いマンションと抽象的表現にしてある。
個別に検討してください。
日本にどれくらいのマンションがありますか？、
馬鹿でもそれくらいのことは理解できる。

少し話がすれ違うかもしれませんが、
機械式駐車場は古くなると事故やメンテ費用や部品調達が難しくなるといった
理由で廃止の提案がなされることがある。
使用中の居住者との間を話し合いで解決した。
その費用で管理会社に見積もらせたら1000万くらいかかる見積もりが提出された。
バカな理事連中はその見積もりを引っ提げて臨時総会に臨んだのである。
理解できるマンション管理士であればこれがどんなもんかは理解できますよね。

>>11021 匿名さん
管理費の値上げはしたことありますよ。
それがどうしましたか。？

>>11021さん
値上げ理由をはっきりさせてくださいということですよ。

>>11022さん
土地の売却は処分行為となります。
民法では処分行為は全員の承諾が必要なのでひとりでも
反対者がいれば売却はできないの知ってますか。
売却していくところがない老人は反対しますよ。

>>11026 匿名さん

土地を売却するとは言っていませんが。あなたは文盲ですか？。
こういう類のマンション管理士等が多いのは残念である。

>>11027さん
これはあなたではないんですか。
この匿名さんは売却といってますよ。
他の書き込みも見てから書き込むんですね。お互い匿名さんですから。
>11019 匿名さん 18時間前
>>11017 匿名さん
>建て替えはできないと言っていますので、できると回答しただけです。
出来ないマンションが多いのは百も承知ですよ、
しかし、やる気があるかないかで勝負は決まるけどね。
それ相当の資産価値のあるマンションは取り壊して土地の売却代金を
分配はできます。
土地を売却してもマイナスになるかを試算してみてください。
小学生の算数です。ゼロになっても管理費等の支払いが間にがれます。

11026は一般論を書いたものですよ。
そういう判断ができない11027みたいなのもいるんだね。

分譲マンションの適正な土地の売却を条件とする採決は
区分所有者及び議決権の5分の四以上の賛成を要する。

へ～え、そうなんだ。
取り壊しと土地の売却は全員の承諾がなくてもいいんだ。
住んでいる部屋がなくなるから、どこにいけばいいんだろう。

組合費で各組合員にキャンピングカーを調達して建て替え終了まで生活してもらう。
てのはどうでしょう。( ´艸｀)

お世話になる管理会社にお布施し続けるのが組合員の運命

それに手を貸すのが０００００００００．
組合員は手持ちの自分の財産を守るためにマンションの管理を勉強しましょう。

つまらない書き込み。
育ちと学が分るよ。

>>11030さん
マンションの土地を売却する場合は、建て替えを前提にしかできなかった
のですが、耐震不足が認められれば、土地を売却することも可能となりました。

※マンション建替え法（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）…マンションおよび敷地の売却について一般的には、区分所有者の全員合意がなければ売却することができませんが、耐震性が不足するマンションについては平成26年6月に、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（建替え円滑化法）」が改正され、マンション敷地売却制度および容積率の緩和特例が創設されています。

これから先分譲マンションに関する法改正は緩和の方向に向かわらざるを得ないので建て替え等もしやすくなる。騒ぐ必要はない。

>>11037さん
要するに現在は、土地を売る場合は全員の承諾が必要と
いうことですよね。
滞納金がどうしても回収できない場合に、滞納金の処分を
する場合も全員の承諾がいるのは知ってますよね。

要するに・・・要約できない人が使う言葉
滞納金が・・・関係ない話をぶっこんできた

>>11039さん
この書き込みがあったから
>分譲マンションの適正な土地の売却を条件とする採決は
>区分所有者及び議決権の5分の四以上の賛成を要する。

だから、
※マンション建替え法（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）…マンションおよび敷地の売却について一般的には、区分所有者の全員合意がなければ売却することができません

そこで土地を売却する場合は全員の承諾が要ると書いたんですよ。

それから、滞納金の話しはおなじ民法の処分についてですよ。

11038 匿名さん
管理会社TCでは滞納金の回収困難は普通決議で採決OKとしている。
その部屋は反社関係者が不法占拠して競売にかかり落札者に請求せずに処分した。
その件が問題になりそうなのを察知したのか退去している。
反社と何らかのつながりを疑いたくなる。他にもある。

民法では処分行為は全員の承諾が必要とされているが
管理組合で総会に議案として提案し、それが決議されれば
それでいいんではないですか。
但し、組合員の誰かが違法だとして訴えれば負けますけどね。
しかし、そこまでやる組合員はいないでしょう。
寄らば大樹のですよ。

>>11042 匿名さん
それが一件だけではなく相当数ありますが、
善良な組合員の滞納には張り紙をしたりして相当厳しいです。
８９３が堂々と闊歩しているが管理会社との関連が疑わしい。

>>11042 匿名さん 4時間前
管理費等の処分行為は全員の賛成は必要ない。
組合員が訴えても敗訴は間違いない。
だだし、規約に承継人に請求できるとあればその者から回収すればいい。
私のマンションでは、それでも回収できないときのために規約に入居を禁止とした。
つまり、この手続きを終わるまでは簡易専用水道の開栓はしないとした。
入居を拒否しているのに引越等でエレベーターの使用等もできなくした。
入居手続きの前に滞納金を支払わなければ引越等で厳しく対応した。
理事の面々はこの水道供給システムを知らずにいたので私が説明した。
勿論、私も知らなかったので組合雇用の管理人から教えてもらった。
最近のマンションでは電気の供給システムでもこの方法を利用した滞納問題に対応
しているようです。
入居後のこの対応は難しくなるので蛇口を締めたのである。
反社関係は入居しにくくなった。
管理会社は組合雇用の管理人がやかましいので思うようにいかなくなった。
証拠を握られたのである。その後反社関係は続々退去していった。
しかし、最初が悪ければ終わりも悪いので隠れ反社は残っている。
反グレは厄介ではある。
管理会社はこのマンションは利用できなくなったのである。

処分行為とは、民法の財産法上の行為のうち、財産の破棄や消滅のように、財産の現状又は性質を変える事実的処分行為と財産権の変動を直接生じさせる法律的処分行為（不動産の売却など）をいいます。
共有者がいる場合、共有者の一部の者が単独で処分行為を行うことは制限され、他の共有者の同意が必要となります。共有者がいる場合には、管理行為についても制約があります。

法令や規約を守れるマンションは良いですよ。
中には規約の設定や改正や廃止を理事会だけで決めているマンションもあると聞きます。しかもマンション管理士が役員だそうです。組合員は何もできないから平気だそうです。それでよくマンションの管理ができますよね。お先が暗いようですのでこれにて失礼します。

住民が何も知らなければそれが正しい、当たり前と
思いますね。
しかし、それにマン管士が加担しているようではお先
真っ暗ですね。
誰かが動かなければ改革はできません。それをやるのが
11046さんじゃないですか。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやる。

11046さん、知識を知恵に変えて頑張ってください。
あなたの努力はいずれ住民が評価してくれます。

>>11048 匿名さん
努力なんかしていませんよ。いい提案をしてもその良し悪しの理解できない組合員
の多いマンションには興味はないし、
時々理事長等からの相談には応じるが雑魚理事や雑魚マンション管理士がなんと多
いことか、その時は手を引いて相手はしてはいけない。
マンションを訪問して一周しただけで組合員のレベルが解るので低いときは辞退す
る。
マンションの将来に希望持てるマンションは役員の資質をみればおおよその事は解
りますので判断してください。
雑魚を相手にしては自分も雑魚のなりそう気分を味わった経験があるから忠告する
のです。特に実務経験のないペーパーマンション管理士は始末にを得ない。
私は営業活動等はする必要はありません。投資の配当で生活できるのでマンション
の管理はある程度レベルの高い理事長としか相手にしないことにしている。
面談時は相手に言葉を投げかけてその返答の言語で管理の知識のレベルを察するこ
とが出来る。組合員に言っておく。
人間関係に重視している組合員及び役員及びマンション管理士等は分譲の管理から
は外した方がいいでしょう。

>>11049さん
あなたはマンションの住民ではないんですか。
プロ？だったらマンションの力になれるよう努力すべきです。
マンションの理事は殆どが輪番制の理事だと思いますので、
毎期優秀な人材という訳にはいかないでしょう。
組合員にマン管の有資格者がいるということは素晴らしいこと
じゃないですか。ほとんどの住民はマンション管理に関心を
もたず渋々輪番制の理事を引き受けている所が多いでしょうから。
あなたの提案が受け入れないと判断した理事長の方がしっかり
していると思いますよ。あなたのような考えを持っている者が
マンションの管理をされたら困りますから。
ヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいという考えは
私の持論ですけど、その理事長はあなたの力を見切っていますので
その点は立派ですね。
特に人間関係を重視している者はマンションの管理から外した方が
いいと思っているとは論外。

人間関係は必要だがそれに重視しすぎると私情が入るのでダメ。
私生活と管理は別物である。普段は親しくても規約違反等の時は公平に裁く。

経験上能力のないものは努力しても無駄で終わる。
その者を説得している間にチャンスは逃げる
その無駄を除いてマンションの利益になることを強行したほうが得策。
小田原評定をしている間に勝敗は決する。
マンションの将来を見据えての管理を心得ろ。
百頭を得ようとする者は一頭も得ず。
すべての組合員と仲良くウィンウィンの関係を志す者はーーーーーでｓる。

当たり前のことだけど、ある程度は仕方ないことである。
ある程度の範囲の問題だと思う。

マンション管理士会は烏合の衆の集まりだ。
管理組合と管理会社の間で小魚を追いかける雑魚。
優秀な管理士がそれほど必要とはしないが、
それ等に匹敵するマンション管理士はいない。
それはなぜかを私は知っている。
現状を大きく打破しないとマンション管理士には明日はない。
一つだけアドバイスをするとすれば管理会社とは袂を分かち
組合側に立つことである。
私の所属していたマンション管理士会の役員は
管理会社と管理組合を二股をかける雑魚管理士たちでした。
自分は雑魚になりたくないと思う管理士は私に連絡ください。

マンション管理士だけで営業活動をしている者はすくないのでは
ないだろうか。
殆どは、建築士や行政書士、会計士等との兼務となっている。
又、管理会社のフロントにしても、管理会社の社員と兼務してただ
マン管士の資格を保有しているという状況のようです。
しかし、マンションの住民でマン管士の資格を保有している者は
そのマンションにとっては大きな戦力となるでしょう。
殆どの住民はマンションに関する法律等の勉強はしてなくて、手探り
で理事会を運営しているのではないだろうか。
その中で自己啓発としてマンションの管理の勉強をして資格を取った
住民にはあっぱれを送りたいですね。

学歴、資格、財産はないよりあった方がいいですよね。
邪魔になるものではない。

最近はマンション管理士資格保有者が組合員として居住している確率が高くなった。
これにより悪徳管理会社や悪徳組合員のに対する抑止力になることは良いことだと
思う。
ただし、その者の管理に対する姿勢は結果を見てみたい。

マンションの管理をしていくのに高度な知識はいらない。
建物設備に関しては、専門的な知識はいるが、要は技術的な面は
お金を払って使いこなせばいいんだと思う。
しかし、最低限まもらなければならない知識は必要なのです。
だから住民でマンション管理士の資格を自己啓発で取得した者は
素晴らしいと思うんだよね。
ある程度の知識があれば、管理会社や工事会社等と対峙できるしね。
また、管理組合内でも規約や細則、区分所有法等から外れない運営
ができるんだよね。

弁護士でも、原告側についたり被告側についたりしているよ。
当たり前のことだけど、マンション管理士も同じこと。
マンションで雇われるか、管理会社で雇われるかで当然対応は
違ってくる。

マンションの住民でマン管の資格を取った者は、
マンション管理士会に加盟する必要はないでしょう。
管理士会に所属している者は、仕事を求めている訳ですから。
単なるボランティアで資格を取得した者はわざわざ会費を
払ってまで入会する必要はないですから。
それだったらＮＰＯ法人での活動をしたほうがいいでしょう。

マンション管理士団体全国組織の代表は、管理会社と一緒になって共闘するといったらしい。（何と闘うのだろう？）

https://www.h-fukui.com/news/2935.html

「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

　その上で「今後各会が行政との連携について、ひたむきに努力を続けていただくことが結果としてマンション管理士の発展にもつながるのではないか」と述べた。

https://www.h-fukui.com/news/2955.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

管理会社と管理組合は対立軸にはないですよ。
一緒になってマンション管理をより良いものにしていけばいいのです。
ただ、管理会社ができないものをマン管士に手伝ってもらうのは
いいんではないですか。
時間的にフロントではできない管理規約と各種細則の全面改正とかを。

規約細則の改正案までフロントに作らせるのか？
それに見合うだけの委託費払ってるんだろうな？

よく読んでください。
フロントではできないのでマン管士に依頼するということですよ。

フロントは馬鹿だけどマン管士も阿呆だからな

ペット飼育は基本的人権ですよ。

＞＞11066 匿名さん 8分前
裁判すると面白いかもね。
ペット飼育禁止の規約は無効になる可能性がある。
最高裁まで行く覚悟で売ってたらどうでしょう。私は金が勿体ないので嫌だけど。

久しぶりにマンション内を歩いたら玄関ポーチに自転車置いてる部屋が増えてた。
廊下に設置されてるエアコン室外機置場に子供用自転車を入れてる部屋もあった。
うちの駐輪場は移動ラック式だからな、手荒に扱えば隣の自転車がガシャーンと
なるのは当たり前だし、外部からいくらでも入ってこれるから盗難の心配もある。
妥当な判断だろう。また、あの自転車嫌いの理事長の血圧が上がるだろうてｗ

昔は犬は番犬として家の外で不審者に吠えかかるのが仕事だった。それゆえ犬小屋は家の外にあったのだ。しかし、最近はペットとして準家族構成員に格上げされ室内居住が当然のこととなった。だから、規約に特に定めがない限りペットを飼うことは許される。
以前は規約にペット飼育が可能であることの規定がある場合に限り飼うことができたのだから正反対の状況になった。それだけ犬猫の権利が向上したわけである。

指定00団体の指定を受けるとマンションには住めないといった規約は無効に
なるでしょう。
憲法で衣、食、住は保障しているので憲法違反になるかもね。

隣の部屋がホモのたまり場になってると査定価格に影響するかもしれないね

憲法と資産価値は関係ないからね。
資産価値を維持するために国民の基本的人権を無視してはならない。

うちはペット可のマンションだけど、夜中になると何故か犬が
泣き出す。それも長時間、隣ではないけどかなりうるさい。隣の部屋の住民は
うるさくて寝れないのではないだろうか。
８階の住民だけど１階のエントランスまで聞こえてくるからたまったものではない。
その住民はなんとかしなければいけないんじゃないかな。

息子が大学受験直前だが犬の鳴き声がうるさくて集中できないと悩んでる。
文句をいいにいったら犬に言えとのたまわった。

鳴き声がうるさい・糞尿の臭いがするを理由にペット飼育禁止条項をつくれるのだから、夜泣きがうるさい・ウンチやゲロが臭いとの理由で赤ん坊禁止マンションにできるかといえば、そうはいかない。

>夜中になると何故か犬が泣き出す。
寂しいのでしょう。よき伴侶を見つけてあげてください。

犬の婚活は管理組合の権限外事項

マンション管理士会に弁護士や司法書士や行政書士が加入している。
なんのの為でしょう。
それ等の資格では飯が食えなくて職探しにマンション管理士会に入会
しているのでしょう。しかも夫婦で加入している。
意味があるのでしょうか。
私は別に加入がよくないとは言いません。
管理士会に入会するのであればマンションの運営を管理士からの
無料相談を受けてくれるなら歓迎しますが。理由は後日

弁護士が管理士会に所属しているのは、その団体の顧問を
しているからですよ。
その団体主催の定期的な無料相談会がありますからね。
そしてその団体とのつながりがあれば、弁護士が必要な時は
紹介してくれますから。
弁護士も窓口を広げないと大変ですから。

11079 匿名さん 18分前
管理士会との顧問契約の痕跡はありません。
名簿に名前だけ記載して所在も連絡先の記載もありません。

殆どのマンション管理士会は弁護士と顧問契約を結んでおり、
年２回とかの無料相談会を開催していますよ。
名簿があるということは、その連絡はその団体を通して紹介等
をしているからでしょう。
顧問弁護士は一人ではないでしょうから。

管理士会に所属しているのは、その弁護士がマンション管理士
だからでしょう。
顧問契約とは別でしょうね。
管理士会に依頼がきたときは、その内容に応じて所属のマン管士に
仕事の依頼がいくことになります。
弁護士がいい場合は弁護士に、それ以外のときは弁護士を含めた
所属のマンション管理士のだれかが仕事を依頼されます。

弁護士を含め士業は大変です。

マン管士風情が弁護士と同じ士業を気取るんじゃない

管理士会の会員は、マン管士が所属する（零細な）管理士事務所。管理士事務所が都道府県単位の管理士会に所属し、それらを全国組織の日管連が統べている。

日管連の活動（政界工作？）が実り、去年の適正化法改正で創設された「管理計画認定制度」の実務（事前確認）をマンション管理士が担うこととなった。

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf

弁護士や司法書士や行政書士等が仕事がなくて食い扶持を求めてマンション管理士試験に合格して国土交通省に登録をしてマンション管理士会に入会している。これからは不動産業に携わる業種はマンションに関する仕事が増えてくると思われる。

弁護士がなぜマンション管理士の試験を受けて資格を
とりたいか知ってるかい。

>>11087 匿名さん
私は浅知恵だから、仕事を探しているのだと思う。
おそらくそれだけではないでしょうけれども思いつきません。

正解です。

弁護士の世界も法科大学院ができてから弁護士が増えすぎて
飽和状態になり、年収がかなりさがってきています。
裁判所に赴く弁護士の車をみても高級車で乗り入れる者は
すくなくなっている。
僕の弟の息子が数年前にようやく３回目で司法試験に合格して
某法律事務所に勤務していたが、朝から晩まで働いても収入は
低いようだ。
それで現在は３年目で事務所を開設したけど、忙しさはかわらないようだけど、
所得も殆どかわらないとのこと。事務所には、前の事務所の
事務員を引き取ったおばさんが一人だけ。
弁護士稼業も大変そう。

サムライが信用できない時代に突入。

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求
　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

騒音に対する苦情の内容等は千差万別です。
組合や管理会社が介入してロクな子余はない、当事者に任せましょう。

騒音の無いマンションなどはありません。
それを覚悟で御住みください。加害者も被害者も自己責任です。

今年もいよいよ今日１日だけになりました。
いろんな情報の提供をしてきましたが、来年もこれを
続けていきますのでよろしくお願いいたします。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。
　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

女房の作った年越し蕎麦はまずかった。
おれは味にはやかましい方である。
結婚相手を間違えたかもしれない。どうしたらいいでしょうか。

>>11098 匿名さん
結婚相手を間違えたのなら錯誤による法律行為ということで無効を主張できる可能性があります
マンションのコンシェルジュに相談してみてくださいね
よいお年を

>>11099 匿名さん
サンキュウ。明日のおせち料理が心配。多分まずいでしょう。
結婚相手を間違えたと言って、
６，姦淫してはならない。
９，隣人の妻を欲してはならない。

>>11100 匿名さん
除夜の鐘を聴くまでもなく煩悩を捨て去った貴方に敬服です

>>11101 匿名さん
煩悩は捨てきれません。
同窓会で初恋の人に会う約束です。
今も独身だそうであるから上手くいくと私の問題で済みそうだ。

あけまして　おめでとう　ございます
今年もよろしく

>>11102 匿名さん
会うだけにしておくべきです。
結婚により貴方は奥さまの専有部分になったも同然なのです。
奥さまは貴方という専有部分を公共の福祉に反しない限りにおいて独占的排他的に使用収益する権利があります。
初恋の方と深い仲になるということは、奥様の有する貴方という専有部分の所有権を初恋の方が侵害することになり、民法709条の不法行為に該当します。
会うだけなら専有部分を侵害しているとまでは言えず訴追は免れることでしょう。
初恋の方を愛しているなら、なおのこと深みに陥らないことです。
それがその方のためです。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

>>11105 匿名さん
＞月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
これは何が根拠なのでしょうか？
色々探したのですがエビデンスが見つかりません。
一応の、ということですから法的なものとかガイドラインとかではなく識者の見解、といったところでしょうか？
住戸のガラス一枚程度なら問題ないと思いますが、エントランスの大きなガラスにヒビが入り急ぎ交換すべき場合などは、月々の管理費で賄えるかどうか微妙なので、御質問させていただく次第です。
よろしくお願い申し上げます。

管理費総額を超えない範囲ということではないですか。
それ以上の場合は、組合員から別途徴収ということになります。
勿論臨時集会を開催して修繕積立金の取り崩しをすることも可能です。
急を要する突発的な修繕ということですから、大きな金額となることも
考えられます。
管理費に余裕のあるマンションもあります。そういったマンションは
定期的に修繕積立金へ振替を行っています。

難しく考えるな、組合保険を使えばいい。

地震、台風、雷等自然災害の場合、保険に加入していれば
その補償はありますが、すべてではありません。

それに保険は経年劣化に対してはでませんからね。

>>11107 匿名さん
でしたら、「月々の管理費で賄えるかどうか」ではなく、「年度予算の修繕費や予備費の範囲内かどうか」と言いたかったのですか？
それなら分かるのですが。

管理費の年度予算内ということですよ。
修繕積立金の取り崩しは総会の決議が必要となりますので。

予算の小修繕費を使えばいいでしょう。
保険が適用できるなら保険金の範囲で修理する
小修繕費で支出して保険金収入若しくは雑収入で処理する。
そのために小修繕費の予算は大目に組むこと。
管理会社が保険代理で工事の請負もしている時は二重請求
をしていることがあるので要注意です。

11106ですが、私の疑問は「『月々の』管理費で賄えるか」という11105さんの書き込みだったのですが、どうやらそうではなく年度単位で皆さん考えているということが分かりましたので、もう結構です。
ありがとうございました。

勘違いもありますよ。
最初の書き込み通り、月々の範囲内ということです。

>>11114さん
勉強になり良かったですね。
これが基本です。
＞保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を
>図る行為をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

>>11105 匿名さん 17時間前
貴方の言っていることはマンション管理士の試験問題の回答では
間違いではありません。
しかし、現場を知っているものはそのような仕事はしません。
保存行為の範囲が曖昧なのでどのような少額な保存行為でも緊急
を要する場合には議案をしたためて各理事に持ち回り承認印をい
ただき実行するようにしました。
私は理事長ですが組合費を使う場合は単独での決済は避けており
ます。
貴方みたいに知識があって物事を理解できる組合員ばかりとは限
りませんので後日のクレーム等に備えるためです。

>>11117さん
ただ規約上は、保存行為は誰でもできるようになっています。
それでは問題も出てきますので、保存行為でも急を要するものと
そうでないものに分け、専有部分内の共用部分（ガラスとか網戸）
についてはそこの区分所有者に任せるがその他については、理事長に
権限を委譲する規約の改正をしておく必要があります。

>>11115 匿名さん
質問を変えましょう。
1月の管理費収入見込み100万円、支出見込み95万円の場合において1/15に10万円分の現状維持行為が必要ということを覚知したら、それは保存行為と判断しますか？
月々の管理費会計をオーバーするから保存行為ではないと判断しますか？
それとも年間で見れば管理費会計の枠内だから保存行為と判断しますか？
もう一つ質問ですが、管理費って月次決算してるのですか？

>>11119 匿名さん
貴方のマンションでは一カ月分の管理費の収入が支出オーバー
したらいけないといった決まりでもあるのか。
保存行為でも急を要する案件の内容によって判断が違います。
そんなくだらないことに頭を使いなさんな。
解らなければ臨時理事会（もち回り理事会）でも開催して賛
否を問えばいいでしょう。

>>11120 匿名さん
もちろんそんな下らない決まりなどないですよー笑
「月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。」
と何度も書き込む方がいらっしゃるので、月次でしか物事を考えない硬直的なマンションもあるのかなぁという好奇心でお聞きしているまでです(*^^*)

毎月の管理費等（一般会計）の節約をすれば剰余金が生じる。
一年後の会計報告には前期繰越金として毎年累積してたまる。
金持ちマンションはこうして蓄えて一定の金額ななった期に
は修繕積立金等（特別会計）に繰り入れ計上する。
最近はマンション管理士等が自分のマンションの管理に積極
的だから管理会社も工事等でだましにくくなったので、
ある大手の管理会社109等は大規模修繕は今まで12年おきに
との提案を18年周期にできるといって管理委託費を値上げし
ている。本来は12年は早くて18年でよかったのである。
委託費を値上げしてぼったくりを画策しだした。
組合は自前のマンション管理士を大いに活用するべきである。
特に大型マンションの管理人やフロント業務をしてきたマン
ション管理士を自前で賄えば鬼に金棒である。

保存行為をやるのに月の管理費会計をオーバーしたら
全組合員から徴収することになってるでしょう。
それか、値上げか借り入れ若しくは臨時総会を開催して修繕積立金
の取り崩しをするしかない。

>>11123 匿名さん
貴方とは話ができません。
保存行為の費用の支出が月の管理費会計をオーバーしたら
全組合員から徴収するのならしてごらんなさい。
それくらいの読みが出来ないものにはマンションの管理を
語る資格はありません。

マンション管理士試験ではそのようになってるけどね。

>1112４さん
ただね、普通はそういうことはやらないでしょう。
管理費が足りなくなれば、借り入れをするか修繕積立金から
もってきて解決しますよ。
工事をして、お金が払えないならあなたならどうしますか。

>>11126 匿名さん
保存行為費用が月の管理費会計で不足すれば全員から徴収するか
借り入れをするの、そんな問題は管理士試験の問題には出ない。
管理費等の収入が不足して支出できないときは全員から徴収する
か借り入れを起こすか修繕積立金等を取り崩すかはしなければ債
務不履行になりますから仕方ないでしょう。
しかし、保存行為費用が不足するマンションなどは聞いたことが
ありません。そこまでして保存行為をするでしょうか。
ダメじゃ、こりゃ、

管理費がぎりぎりしかないマンションはありますよね。
エントランスのオートロックが故障して全交換しなければ
マンションにはいれなくなった。
その工事は保存行為ですよね。
取替費用が３００万円だった場合、管理費がなければ借り入れ等
をしなければ払えなくなります。
さあどうします。

>>11128 匿名さん 1分前
エントランスのオートロックが故障修理は保存行為に当たるかも
しれないが全部交換は保存行為ではありません。
だからこんな勘違いをするから臨時理事会を持ち回りでもいいか
ら開催して理事の知恵を借りればいいのです。
修理では治らない全部交換であれ私なら緊急の臨時総会を開催し
て決めます。
勝手にしても規約や法令に反しないかもしれないが組合員の承諾
は得ます。
300万もする交換費を組合員一人で決めて文句が出たらまずいよ。
3万円くらいなら総会無しに各理事の過半数の賛成は得ます。
私はエントランスのオートロックが故障して治らなかった経験が
あります。
総会でオートロックが開きパなしでは防犯上よくないので大至急
しなさいとのお叱りを受けた覚えがあります。

管理費と修繕積立金の違いぐらいは理解しないと。
300万の保存行為を管理費から支出できる組合なんて皆無でしょうね。

オートロックが壊れたら警察への相談が第一じゃないかな。メーカーや業者にだって部品の調達やスケジュール調整が必要で空白の期間がどうしても出来るんだから、落ち着いて対応しないと足元見られたりハズレを引きかねないのでは。。。

管理費が不足するときは各組合員から持分割合に従ってその都度必要額を徴収できる。
区分所有法１９条に規定があるので総会決議は不要だ。

>>11131 匿名さん 1時間
区分所有法19条を強行規定と勘違いしている。
この条文は標準管理規約も同文だから
マンション管理士でも勘違いする。
たまにではあるが法令と異なる規約のマンションもある。
つまり、19条は強行規定ではないのである。
規約に自由に定められるのである。

>>11131 匿名さん 2時間前
組合員がエントランスの故障防犯上危険だからと言って勝手に
300万円でオートドアを交換して各組合員に持分割合で徴収な
どできませんよ。
せめて総会出席組合員の議決権の過半数の同意は得てください。
取り付けが完了するまでは防犯の事を考慮して組合員で交代で
監視したり、警察に届けて協力を仰いでください。
管理費等（一般会計）が不足して修繕積立金等（特別会計）を
取り崩すときはその旨を議案にしたためて組合員の合意を得れ
ば、ほぼ完璧です。

だから保存行為の規約を規定しておきなさいといっていたんだけどね。
管理費が不足するときは各組合員からその都度徴収できるとなって
いるんだから、その法律がある限り各戸からの徴収は可となる。
任意規定だといっても、規約になければ法に従うというのが分っていない。
オートロックの故障が治らず交換しなければならないんだったら保存行為
なんだから総会の決議なしに交換できるんだよ。
金額についても、３００万円は１カ月の管理費の範囲内でしょう。
管理費がなければ各人から徴収するということになる。
こんなことは常識の範疇だよ。だからそうならないように保存行為の
規約を作っておくべきだよ。
そのために、情報の提供をしたんだけどね。

それから、民法の特別法が区分所有法であり、その法律は強行規定と
任意規定があります。
任意規定は管理規約で変更することは可能です。しかし、規約に変更を
しなければ当然区分所有法に準じて処理することになるんです。
民法＜区分所有法＜管理規約ということになります。管理規約が一番
遵守しなければならないということです。
当然、任意規定で規約の改正がされていればの話しです。

>>11135 匿名さん
ほとんどのマンションは管理費等の負担割合は区分所有法19条どう
りに共用部分の持分割合若しくは専有部分の床面積の割合で徴収す
るようになってはいる。
しかし区分所有法19条に記載しているように法律と異なる割合を
規約で決めることもできるとあるので強行規定ではなく任意規定
となる。
区分所有法とは異なる規定を設けているマンションもあるので各区
分所有者はこの際管理費等の専有部分別負担割合表の作成を組合に
要求してください。
この計算表に従って収支報告書の管理費等の合計額が理解できるよ
うになります。
今までの組合の不手際は連帯責任でとがめないようにして組合員の
協力を得るといいでしょう。
だだし、
300万円の工事代は組合員の承諾は必要です。
無断でしたらその300万円はその組合員の請求は拒否されても抗弁
はできません。
３００万円を自己負担でするならどうぞしてください。

>>11136さん
今時、管理費と修繕積立金の部屋別金額が規約や細則に
規定されていないマンションはありませんよ。
その計算表が管理規約に規定されていれば値上げをしたときに
値上げは普通決議でいいが、規約の計算表を改正するとなると
特別決議になるので矛盾しますので、その金額の計算表は細則に
しているところが多くなっていますよ。
それから、３００万円はその金額が多いので組合員の承諾が
必要といっていますが、法律通り遂行しているのに自己負担
することはありませんよ。保存行為の規定ではおおよそ１カ月の
管理費の範囲内ということになっています。
だから、保存行為の規約改正をしなさい、そうすれば問題は
解決しますから。
区分所有法第１９条は任意規定ですよ。だから変更しなさい。

もう一度情報の提供をします。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼できるのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場合は取り消すことができます。
そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要があると思われます。
急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為については、理事長又は理事会判断とする方法です。

>>11138 匿名さん
工事代金が300万が抜けてるよね。

工事代金は月々の管理費で賄えるかが一応の目安といっているでしょう。
３００万円は１カ月の管理費以内でしょう。
管理費の内訳も書きましょうか。そんなに小さい金額のマンションは
ないでしょう。

目安の金額は明記できないんです。
３０戸のマンションと1,000戸のマンションでは、１カ月の
管理費は大きく違いますから。

>>11137 匿名さん
負担割合表が配布されていないマンションは結構あります。

管理会社にもよると思いますが、小規模な管理会社に管理を
委託していればそういうマンションはあると思いますが、大手の
管理会社であれば、分譲時に管理費等が明記されていないところは
まずないと思いますよ。
何も秘密にすることはないですし、口座引き落としをするときはその表
を基に銀行に引き落としを依頼するのですから。
その表がなければ管理会社はどうやって銀行に口座引き落としを依頼
するんですか。

管理費や修繕積立金を値上げするときにも
その表は必要でしょう。

保存行為は区分所有者のだれがやってもよいなんてルールを規約に定めているキ〇ガイマンションは稀であろう。外壁や廊下の補修を個人の好みでやられたらたまらない。

区分所有法第19条は、管理費収入が不足したときに区分所有者全員から共用持分に応じて追加徴収できる、と言っているだけであって。追加徴収しろとは言っていない。
だから、管理組合が別のやり方（一部の区分所有者から、または、持分比率以外の基準で）で追加徴収しても構わないのだが、その場合は総会でゴタゴタしなければならないということだ。
また、規約改正は特別決議であることばかり強調されるが、4分の3以上という形式要件のほかに、区分所有者間の利害の衡平という実質要件を満たさなければならない。
駐車場の修繕費用を所有者（区分所有者全員）ではなく使用者（区分所有者の一部）に負担させて衡平が保てるかと言えば、むつかしい。駐車場を使わない区分所有者もマンションを賃貸・売却するときは「駐車場付きマンション」として取引できるメリットを享受するからだ。

>>11145さん
保存行為をだれがやってもいいと決めているのはマンションの
管理規約ではなく、区分所有法ですよ。法律で決めているんです。
誤解のないように。

>>11146さん
保存行為を行い工事をすれば業者に支払いをしなければ
ならないですよね。
その時管理費が不足すれば、借り入れをするか、各組合員
から徴収するか、臨時総会を開催して修繕積立金を取り崩すしか
方法はないでしょう。
寄付を募ってそれを工事費に回す方法もありますね。

18条1項は任意規定だから自由に変更できます
法律のままでやってるマンションは〇〇ですｗ

寄付金募集が一番いいだろう。金持ちや見栄っ張りは金を出すし、賢い人は出さない。マンションの民度も測定できて最適な方法である。

>>11149さん
１８条第１項は任意規定といっているでしょう。
しかし、規約に規定していなければ区分所有法通りです。
規約で変更することができるんだから、早めに改訂を
しておきましょうと何回もいっているでしょう。
改訂していないマンションは多いですよ。しかし、それはそれで
別に問題はないでしょう。
区分所有者が勝手に保存行為を行う者はまずいないでしょうから。
しかし、区分所有者が単独でやることができると区分所有法に
規定されているのですから、やることはできるんです。
それでは困るから規約の改定をしたらどうですかと提案しているんです。

重要なことは法令や規約細則にかかわらず、組合員が異議を申し立てなければ
総会で決議されると物事はそのまま進むということです。
しかし、総会で決議されても組合員が無視してそれを理事会が放置すれば
やはり物事はそのまま進みます。

標準管理規約では、専用使用権が設定されている箇所を除いて
保存行為は管理組合の責任と負担で行うこととされています。
マトモなマンションでは規約改正をするまでもありません（笑

>>11153さん
標準管理規約のどの条項に記載されているんですか。
保存行為は管理組合の責任と負担で行うということが。
うそを書いてはだめですよ。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

保存行為は、共用部分等の現状維持（原状回復）の行為であって、
緊急性の有無は関係ありません
管理員が毎日やってる清掃、時々やってる電球取り換えが保存行為です

保存行為を含む共用部分等の管理は管理組合の仕事（義務）ですが、
管理組合による実施を待たずに組合員が独自の判断で行うことが
許される場合があります。
自分の専有部分の使用に支障があり、かつ、緊急性があるときです
自室前の廊下に大きな穴が開いてて部屋の出入りに支障がある場合、
月1回開催の理事会がモタモタするようであれば、自分で業者を選び
工事をさせて構いません

逆の見方をすると、専有部分の使用に支障が生じている場合に
相見積もりがどうのこうのと1か月も2か月も共用部分等の修繕に
時間がかかるようだと、管理組合は組合員から管理義務違反を
理由に賠償責任を問われかねないということです

もういいんじゃないですか。
保存行為についてはだいたい理解でできたでしょうから。

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

自室前の廊下の電球が玉切れを起こして夜間暗くて歩行が
困難な場合、普通は役員または管理員さんがすぐに交換して
くれますが、正月休みでいないときがあります
その時は自分で交換してもOKですが、白色電球をLED電球に
グレードアップしてよいか？これは前理事長が出してきた
ナゾナゾです

自分と都合が悪くなるとコピペ貼って誤魔化す薄ぎたいのがいるなｗ

建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

令和4年はペット飼育問題が重要な課題になる。東棟のハゲは規約全面改正をあきらめたな。まあ、法律どころか規約集も満足に読めない半ぼけ老人だから仕方ないが（笑

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者の賛否を議事録に記載しなければならない。

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から買い受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３以上の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

建替えに参加するか、田舎へ帰るか決断を迫られるわけだな

保存行為：現状維持（修繕）
狭義の管理行為：改良行為（取替えや軽微な変更。ただし形状または効用の著しい変更を伴わないこと）や利用行為（第三者への貸出し）は普通決議。理事会決議に落としてもよい
軽微ではない変更行為：エレベータ増設、屋上に広告塔設置は特別決議が必要

いわゆる大規模修繕工事は通常は再塗装や防水シートの張替えなので改良行為にとどまる。よって普通決議で実施可能。もちろん、重要なことだからという理由で特別決議にしてもいいでしょう
シックな色合いの外壁を迷彩柄や動物の絵柄にするのは軽微な変更とはいえないから特別決議になると思います

いつも勉強させていただいています。
質問です。
管理費会計の年度決算で出た剰余金は、次年度の管理費会計へ繰り越すか、修繕積立金会計に移管するかだと思いますが、それぞれどの程度とするのが適切か、目安がありましたらご教示お願いします。

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５分の４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

１６）ここから、解体並びに建て替えが始まります。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

建設関連株で勝負します。

管理組合の収入源は管理費と使用料ですが、資産運用益も考えてみては
どうでしょうか。いきなり暗号資産というわけにもいかないでしょうから
安全な債券あたりから始めて、投信、株式と進めていくべきです。

管理費はまだしも使用料に依存するとマンション全体が賃貸臭く
（貧乏くさく）なるので注意が必要です。
一方で、使用料収入が多い中古マンションほどよく売れるので
終の棲家にしない住民には使用料収入の比率アップが望ましい。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

区分所有法第１８条（共用部分の管理）
第１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

給排水管の枝管部分からの漏水事故等によるトラブル工事は
管理会社の利益の源である。
うちの管理人は内部告発をしたので首になった。

うちの場合は工事は全て管理会社経由ではないから安心。
漏水事故の場合、殆どが保険が適用されるんだけど、その保険の
賠償部分を管理会社がねこばばするの。

多少管理会社に利益をもっていかれても、漏水の対応を
してくれればいいんじゃないの。

>>11181 匿名さん 6分前
共用部分の給排水の更新工事時に専有部分の枝管部分も一緒に
しようとマンションに居住しているマンション管理士資格保有者
の意見を無視した。
＞＞11181 匿名さん のような管理会社側に立ったマンション管理士
及び組合員の存在がこの問題を先送りしている。
気が付いたときは手遅れだある。
専有部分同士の漏水トラブルに管理会社が代理をしている組合保険を
利用して示談をしたり工事を請け負ったりしている。
保険金の収支は報告されないで闇の中であるが、
管理人は事情の詳細を見ているので内部告発したが理事会で潰されて
いる。
続きな後で。一つ追加、専有部分の原状回復工事は数百万します。

保険と工事の請負者は別ですよ。
専有部分の漏水事故の工事費は、殆どは上階からの漏水であり
階下の住民はすぐ気づくので壁紙の張替えぐらいの軽微な工事ですよ。
加害者の漏水の部屋の補償は保険はしませんからね。
あくまで被害者に対しての補償です。
それに経年劣化に対しては保険はでません。

>>11183 匿名さん 1時間前
保険はあるよ、加害者には出ないのは当たり前だよ。
管理会社が請け負ってした工事の保険金請求は管理会社であり、
保険会社は管理会社の口座に工事代（請求額）振り込みます。
実務ではそうなっている。
組合に関するお金の流れは複雑だから実務の勉強をしましょう。
組合幹部はここら辺の無知知識でだまされるか知って共謀する。

管理組合が保険を請求した場合、その工事費は管理組合に振り込まれなければ
会計上、帳簿が合わなくなります。
収支報告書でも、保険金の計上がされているでしょう。
管理会社に振り込まれた後、管理組合に振り込まなければ帳簿が合いません。

>>11185 匿名さん
そうでなければいけません。
しかし、私のマンションはそうではありません。
保険会社に聞いたところ保険金は請負業者（工事業者）
の請求でその者の口座へ振り込むそうです。

組合は組合の役員に委任しているのですから、その役員に就任するかしないかは
理由の如何を問わず貴方の自由です。

うちの場合は、輪番制の理事を拒否した場合は理事会協力依頼金
として毎月５，０００円をしはらわなければならないように
規定されています。

たかが月５，０００円のことだからといって、
理事の就任を拒否する者もいます。

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上（当マンションの見積もりを業者に依頼した費用）の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

>>11188 匿名さん
そんな規約は無効だよ。

マンションの住民全員で決めたことは有効だよ。

ハイハイと言って理事になっておいて理事会さぼればいいだけの話
就任拒否していないから５千円払わなくて済むｗ

>>11192 匿名さん
全員が合意したなら従いましょう。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

建築士と一緒に長期修繕計画の洗い直しを
しているマンションはありますか。

お世話になります。
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

マンション管理士を投入するのは、管理会社を代えるとき
ぐらいではないでしょうか。

うちのマンションは、組合員でマンション管理士の有資格者がいます。
資格はないよりあった方がいいと思います。

まず最初にマンションにお住いのマンション管理士有資格者を
探しましょう。その方が先です。
以前住んでいたマンションに今度真面目なマンション管理士が
誕生した。

マンション管理士は皆さんまじめですよ。
住民に啓蒙活動をやりましょう。
「皆さん、マンション管理士の資格にチャレンジしませんか」と。

住民が取得する必要はまったくない。
取得者がいるなら取得者にセミナーを開催してもらえば？

住民はボランティアで資格を取ったと思われるので
しっかりマンション管理に取り組んでくれますよ。
有資格者と一般の組合員とは天と地ほど知識や情報量の
差がありますよ。

>>11207 匿名さん
もう少し現実的な提案できないのか。
セミナー等は数時間、取得に向けた勉強は数十?数百時間、そんな時間があれば自分の仕事に役立つ勉強をする方が有益と考える人が多数。

お世話になります。
再度お聞きしますが、
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

熱心とか天と地の差とかいう抽象的で具体性に乏しいお話ではなく、こういう場面でこのような実益が得られた、といった実績があれば、お金を掛けてでもマンション管理士を雇う意味があると考えます。（というか具体の説明ができないと総会でマンション管理士を雇うという決議は取れないかと）

>>11209 マンション掲示板さん 5時間前
勘違いしないでください。
マンション管理士を雇うとは言っていません
お住いのマンションの組合員の中からマンション管理士有資格者を
探してその者の意見等を聞きなさいと言っているのです。
その後に活用するに値するかを考慮して値すると思えば理事会等に
諮って活用方法を検討してはどうかと言っているのです。
この場合組合員の中からと限定する理由はそれだけ熱心に取り組ん
でくれると推測しているのです。
理事会のありようが変わるだけでもマンションにとっては有益であ
ると思います。

>>11209さん
マンション管理士を雇ったことはありませんが、勉強をしていない
住民ばかりが理事になり、区分所有法や標準管理規約、自分の住んで
いるマンションの管理規約や各種細則を熟知している者はいないでしょう。
当然、建物設備に関しても相見積もりの取り方や、相場の把握、大規模修繕工事
の進め方や長期修繕計画の洗い直し、資金計画、規約の全面改正、改正に
なった区分所有法や標準管理規約への対応等ができないと思いますよ。
マンション管理士に顧問とかを依頼して、理事会や専門委員会に参加して
もらい、参考資料等の配布をしてもらうこともできます。
それらのために、マン管士を顧問にした場合、費用対効果がどうなのかは
判断は難しいですが、顧問料が安ければそれを使わない手はないでしょう。
月２万とか３万のお金がもったいないというのなら、住民がボランティア
として取得すればいいでしょう。

>>11209 マンション掲示板さん
管理意識の乏しい組合員が大いのが実情です。
特に感情で事の次第を図られてはマンションの将来が危険です。
やはりマンション管理士の学習をしたものは事の次第を冷静に
見る能力がある者としての合格でしょうから、
組合員とともに学習する気持ちで管理に臨んでもらいたい。

ご相談です。
当マンションの駐車場はタワーパーキング約30台で、EV充電対応パレットはこのうち2台のみなのですが、近い将来EVが主流になるとこれでは到底足りなくなると懸念しています。
つきましては、タワーパーキングのパレットにEV充電を追加したケースがありましたら教えてください。
おそらく管理組合として大変だったと思いますので、苦労話なんかをお聞きしたいです。

>>11213 マンション掲示板さん 2時
この問題は非常に興味あるけど。私も知りたいです。
できたら駐車区画ごとに充電器を設置出来たら費用は
どれくらいでしょうか。
多分組合員は反対はしないでしょうけれども費用が問題。
将来は液化水素の給油機も考えないといけない時代になる。

マンションの管理組合が脱酸素の国策に協力して補助金を
請求してみるといいでしょう。究極は水素になるけどね。

>>11215 匿名さん
脱酸素とは先進的ですね
うちのマンションは脱炭素がせいぜいです

>>11216 匿名さん
というつまらないツッコミはさておき、EV充電パレット追加で脱炭素を謳うならグリーン電力を買うべきですよね。
割高なグリーン電力を買ってまで脱炭素を進めるべきでしょうか？
マンション管理士さんなら脱炭素の流れにも精通されてますよね。
ぜひアドバイスいただきたいです。

脱炭素が流行語みたいにもてはやされているが天然ガスや原油の
値上げがひどい状況です。
今は発電燃料が高騰して電気自動車の普及とともにインフレが起
こっている。
FRBは金利の値上げを強行するとリーマンショックの二の舞を演
じる危険性から苦慮しているらしい。
株価のハイテク銘柄の売りが暴落の原因である。
日本はインフレで国民の所得は増えずにスタグレーションの様相
を呈している。
脱炭素がもたらす弊害にきずきだした投資家がそれに伴う銘柄を
売り調整に入っていると思われる。
やはり、太陽光や風力等の再生可能エネルギーと究極の燃料は液
体水素だとの意見が浮上している。
電気自動車は液体水素燃料までのつなぎにしかならないのではな
いか。
ガソリンエンジンの製造で生計を立てていた自動車関連の企業の
倒産が気がかりです。

現実は電気自動車の普及が脱炭素に貢献すると言われているがその
電機の発電燃料が問題になってくる。
充電スタンドをガソリンスタンドに併設するには無理だそうです。
無理だそうです。
充電時間も問題だし、やはり一戸建ての深夜電力での充電は可能で
しょうが、
マンションみたいな集合施設は難しい問題がありそうです。
電力会社からの電力の購入はやめて自家発電でコスト問題をクリア
できれば実現は可能でしょう。
それに屋上に太陽光パネルを設置して昼間の余剰電力を蓄電する方
法を考えてはいかがでしょう。その一つが那須電機鉄工の水素吸蔵
合金システムを勉強してみてはいかがでしょうか。

>>11219 匿名さん
マンションは戸あたりの屋根壁面積が戸建てに比してあまりに少ないため、太陽光発電パネルでのエネルギー自給は無理ではないかと。

>>11219 匿名さん
屋根壁面積が少なければその分の充電設備を減らせばいいのではない
でしょうか。駐車場一区画一基の充電設備は理想ですけどね。

液体水素燃料自動車次第では電気自動車給油システムは無駄になる
可能性が高い。
そこら辺を見極めようとしている投資家の動きに注意する必要がある。再生可能エネルギーの水上風力発電の入札で負けたレノバの株が目標
株価2000円くらいのものがここ4か月で7000円くらいに推移してい
たものが2000円を切る暴落をしている等でも国策として再生可能エ
ネルギーに目が向いている。
しかし、それくらいでは需要は賄えない。
究極の脱炭素としては水素燃料に注目している。ガソリンスタンド
が液体水素給油スタンドに移行する日は意外と早いものかと思われる。株価で占うと那須電機鉄工、日本化学工業、新日本電工、岩谷
産業、エネオス、等に注目している。
私は将来の水素燃料に着目してこれ等の銘柄に5年前に投資した。
証券会社からまだ早いと言われたが損を覚悟して購入した。
証券マンの意見に同調して株価は暴落して多額の含み損を抱えたが
、私のにらみどうりに意外と早く株価が最近買われだした。
いまは電気自動車だが水素を燃料とした自動車の時代は近いと思わ
れます。
マンションに充電設備の設置は無駄な出費になると私は推測します。

ただし、太陽光パネルを無料で取り付けてくれる業者も出てきました
ので理事会で検討されるのは良いと思います。
マンションには共用部分の電気代を皆さんの管理費等からの負担にな
りますのでそれ等が安くなるなら太陽光パネルや風力発電も有効だと
思います。
私は以前住んでいた大型マンションで提案しましたが受け入れられま
せんでした。
現在は水素吸蔵合金のシステムの情報を得るのに必死ですが頭が悪く
て理解できません。詳しい方は教えて下さい。
このシステムでは液体水素の貯蔵は無理なように思います。
しかし、このシステムで液体水素の貯蔵が出来れば鬼に金棒の水素燃
料の給油が出来そうです。

夢みたいなことを論ずるより、マンションの現実を認識
すべきじゃないの。
マンションは株式会社ではないんだよ。
日常の騒音、ペット、ゴミ処理、補修工事等を行っていけばいいんだよ。
それぐらいしかマンションの人材やそれに掛ける時間を割くことが
できないんだから当然なんだけどね。
それに、マンションも千差万別いろんなマンションがあるからね。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

>>11224 匿名さん 1時間前
夢ではないですよ。
現実に自家発電マンションは進歩しています。
脱炭素になっているマンションですけどね。
電気自動車に対する充電システムのマンションは増えますよ。
それより水素自動車に対する対応も考える時期に来ています。
多分水素に成るとマンションには蓄電設備を備えたマンション
が必要かどうかの時代になります。
ガソリンスタンドが水素スタンドになるのでマンションの充電
システムは不要になる可能性があります。
これは大事ですよ、
大規模修繕よりも大事かもね。水素までの対応です。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

大規模修繕は20年おきで十分です。

マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減
https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html

　マンションの大規模修繕は12年ごとが一般的だが、最長18年ごとで済む修繕サービスが普及し始めた。安全を保ちつつ回数を減らせれば、住民が負担する月々の修繕積立金の負担を軽くすることが可能という。

　不動産コンサルティングを行う「●●」に所属するマンション管理コンサルタント、●●さんによると、周期を延ばすことは技術的にはそれ以前から可能だったが、「12年」を常識とする業界の慣習が根強く、採用がなかなか進まなかった。

>>11226 匿名さん
>　大規模修繕工事の時期
>　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％

質問：
１回目で築２１年～２４年がないが本当ですか？？？？

それは洩れてるだけですよ。
９％ぐらいになるんでは。

＜再掲＞
>>7722 匿名さん 2021/03/12 09:25:36
>>>7720　>>>7539
>大規模修繕工事の時期
>第１回目
>築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％

データからは、正確に転載すること。
【正】
大規模修繕工事の時期（第１回目）
築１１年～１５年　　６４.９％
築１６年～２０年　　２４.３％
築２１年～２５年　　　２.１％

築２６年～３０年　　　１.５％
築３１年～３５年　　　２.３％
築３６年～４０年　　　１.１％
築４１年以上　　　　　２.７％

>>11228 匿名さん
解説ありがとうございます。
水素自動車が主流になったときにおけるマンションでの蓄電設備ってどんな必要性があるのでしょうか？

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

>>11234さん
ありがとうございます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

管理士会の役員の椅子は若者に渡すべき。
定年退職者が理事等は控えるべきである。

>>11240さん
理事は輪番制にすればいいんですよ。
そうすれば若者も、会社をリタイアした者もいますからね。
若者だけでは、マンションの管理はできませんよ、日常の
管理をしていくのに、若者だけでは時間的にも難しいでしょう。
それに、若者にもいろんな考えをもった者がいますから。
何故会社をリタイアした者の活用を考えないんですかね。
若者もいずれ会社をリタイアします。だから順次理事をやれば
いいでしょう。

>>11240さん
マンションの役員ではなく、管理士会の役員のことですね。
考え方はおなじですが、管理士会は全員現役ですからね。
管理士会に所属している者の中に定年退職して資格を取り
管理士会に所属している者は現役として働いている方です。
若者がそういった年配の方を抑えて運営できればいいですが。
管理士会では、一応会長とかがいますが、会員の者への人事評価や
昇給とかの権限はありませんからね。
人事権とかで押さえていくことはできませんしね。みんな平等ですよ。

>>11242 匿名さん 4分前
一般社団法人マンション管理士会は最低賃金は保障されていますか。

社団法人ですから、報酬は支払われているでしょう。
ボランティア活動ではないのですから。
ＮＰＯ法人でも、報酬が支払われているところは数多くありますよ。
そうしないと、その方々が生活できませんので。

マンション管理士会に勤務していると思えばいいでしょう。
マンション管理士会は国交省の天下り先でもありますし。

最低賃金が支払われているのだから雇用保険もあるのですよね。

一般の企業と同じです。
福利厚生や退職金もあるでしょう。
最低賃金とはいえないでしょうね。

>>11247 匿名さん 1時間前
最低賃金とはいえないでしょうとは、
最低賃金を超えるのか、それより遥かに超える、
とのどちらかだとの解釈でよろしいでしょうか。

普通の上場企業の賃金程度ではないですか。

普通の上場企業ってｗ
異常な上場企業があるのか？

上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。
頑張って合格して入会したいです。
組合員の皆さんマンションのために合格しましょう。
老後はマンション管理士会に入ると年金の他に収入が保証されます。

>>抑えて11242 匿名さん
この方は高齢で定年後の管理士会の方とお見受けいたします。
若い方が高齢者を抑えてできるか等の表現は人格を疑います。
若い方が高齢者を抑えるとは逆をいえば高齢者が若い者を抑
えていることを白状しています。本日はお休みでマンション
管理士合格者としてマンション管理士会の状況を調べていましたら、
平日に延々と管理の知識を投稿しているマンション管理士がおられ
ます。マンション管理士会がどのレベル化を理解できました。
ありがとうございます。

へえー、今日はマン管士の合格発表かあ。
懐かしいね。
ぎりぎりだったけど一発で通ったけどね。
僕は単なるマンションの住民だよ。
管理士会にも入会していない。

>>11253 匿名さん
オラもマン管と管業一発合格だったな。
単なるマンション住民だけど。

２０２０年までのマンション管理士試験合格者３８，５８３人、登録者が２５，６６０人ということだから、合格者の約３分の１が登録していない。

http://www.higuchi-fit.co.jp/mezase/bun-kazu/bunseki.htm

アンケート調査によると、マンション管理士として就業しているのは、４．６％。

７５．８％がマンション管理士の活動を行った事がない。

https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

>>11255 匿名さん
趣味の一環として取る程度の資格ってことですね(^^)

趣味として取るのではなく、自分が住んでいるマンションの管理を
スムーズに行うために資格をとっただけのこと。
何もしらないでマンション管理を行うととんでもないことが行われる
可能性があるからね。
マン管の資格を取る目的には大きく分けて３つあります。
①自分の住んでいるマンションのために取る者
②管理会社に勤務している者が自己研鑽を高めるために取る
③開業や就職を有利にするために取る

マンション管理士試験の合格発表は１月１４日なんですね。

マンション管理士の合格率は８％前後ですね。
ということは、１００人受けて８人しか合格しないんだ。
いくら受験者のレベルが低いとか言っても、わざわざ休日に
受験料や交通費を使ってまで受験しているんだから。
それまでの勉強も当然しているだろうしね。
要領のいいものは、短期間で１発で合格するけどね。

マンション管理士を批判する者もいますが、マン管の
試験に合格できないからですかね。
有資格者なら批判する筈はないですからね。

１４日を楽しみにしている者もいるでしょう。
あなたなら合格できる。

質問です。
管理費会計の年度決算で出た剰余金は、次年度の管理費会計へ繰り越すか、修繕積立金会計に移管するかだと思いますが、それぞれどの程度とするのが適切か、目安がありましたらご教示お願いします。

>>11262 匿名さん
収支報告書をご提示ください。

>>11262さん
管理費は基本的には毎年殆ど変化はないと思われます。
しかし、多少は余裕をみていないと、突発的な補修工事が発生
しますので確保しておく必要があります。
漏水、台風や雷等での被害については殆ど保険で対応できる筈です。
毎年管理費に余剰が生じれば、一定の額が貯まった時点で修繕積立金
会計に振り替えたらいいと思います。
私どものマンションでは、５００万円～１，０００万円を基準としています。
また、管理員人件費や清掃人を日数や時間、人員を増やす場合は
当然経費は増えます。それ以外は管理委託費の値上げは普通は受けなくて
いいと思います。
消費税が５％から１０％にあがりましたが、それもクリアされて剰余金が
でているのですからそれは考慮しなくていいでしょう。

>>11263 匿名さん
それは無理です
勝手に公開はできませんから

>>11264 匿名さん
目安のご提示ありがとうございます。
100万や200万程度なら東面は管理費会計に置いておいて、500万くらいまで貯まったら一定金額は修積会計に振り替えるイメージですね
1つ質問ですが、保険が効く場合でも保険金が下りるまである程度期間を要しますので、とりあえずは管理費会計からキャッシュアウトせざるを得ないですよね？
その分（幾らで見るかは悩ましいですが）は管理費会計でゆとりを持っておきたいと思います
また、消費税5％って随分昔の話ですよね…

>>11266 匿名さん
東面→当面

>>11266さん
保険金がおりるまでのつなぎ資金は必要でしょうね。
消費税は今後のことを書いたんです。１０％が１５％になった時
値上げの検討が必要になるかもしれませんので。
現在は10%になっていますがそれはクリアされているからその分の
余剰金はあったので、値上げはしなくてよかったんでしょう。

>>11251 匿名さん
＞上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
＞そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。

上場はプレミアム、スタンダード、グローズ　に改編された？

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

>>11269 匿名さん
上場はプレミアム、スタンダード、グローズ　に改編された？

訂正　プライム、スタンダード、グロース　に改編された？

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

>>11266 匿名さん
管理規約に管理費会計の剰余金を修繕積立金へ組み入れてはいけない規定があるならダメですね。厳密には剰余金は次年度の管理費会計へ繰り越すしか規定がない場合ですね。

>>11275さん
管理規約から剰余金を修繕積立金へ振り替えるのは総会へ
議案として提案するんですよ。
管理規約から積立金への振り替えがだめというそんな規約のある
マンションはないでしょう。

一般会計から特別会計へ振り替える。

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

国交省の標準管理規約では
「管理費等の過不足」
第６１条　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。と定められています。

もし管理費の余剰金を修繕積立金に回せない規約になっていれば規約に「管理費の余剰金は、総会決議に修繕積立金に振り替えることができる」と付け加えれば大丈夫です。

そうしてください。

大規模修繕工事で相見積もりを取る場合は、同じ条件で取らなければ
意味もないし、比較もできません。
同じ修繕個所、同じ数量・㎡数、同じ材利用、同じ仕様で取りましょう。
素人ではできませんので、設計コンサルタントに依頼しなければならない
でしよう。

共通仕様書で相見積もりをとりますが、その前に現場説明会を開催して
同じ条件での相見積もりがよりその内容が伝わるようにしなければなら
ないでしょう。
共通仕様書に単価だけを記入してもらう方法、所謂金抜き計算書での見積もり
だが、そこまでやらないと正しい見積は取れない。

大規模修繕工事をする場合、管理会社任せや１社と随意契約を
結んでいるマンションは修繕積立金の無駄遣いが発生する可能性が
高いですね。
理事や専門委員に知識がなければ設計コンサルタントを雇うしか
ありません。
設計監理方式を採用すべきです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

建物はしっかりした保全や修繕をしていけば、１００年でも
もちます。

そのためには、しっかりした長期修繕計画書が必要であり、
それに基づいた１戸当たり月の必要修繕積立金の確保をして
おくことが大事です。

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

うちはかれこれ築20年だが専有部分70㎡で修繕積立金は8千円以下。その代わり、管理費が1万円です。実は、各種使用料収入が大きくて管理費会計の年間収入の3割近くあるのです。特に駐車場は全戸分確保されているので、法令に従うと1人1台無料で使用できるはずですが、まあいろんな人のいろんな思惑があって、何回か使用料改定があって近所の契約駐車場とほぼ同水準になっています。したがって、駐車場を使わない住人は安い管理費修繕積立金で暮らすことができるので、結構人気があるみたいで、今年に入って買取価格4千万をつける不動産屋もでてきています。この調子で資産価値が上がっていくと嬉しいです。

>>11290 匿名さん
4000万円？
どこの田舎？

それこそメタバース、仮想空間の世界ですね。
修繕積立金は使用料の充当分も含めて計算すべきです。
管理費はそれぞれのマンションによって違いますから。
コンシェルジュがついていたり、管理人やガードマンの
数によって違いますから。

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に
対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

　地震による火災の補償には、一部損はない。かなりの部分が焼失しないと適用されない。

　地震が起こった場合、全損は耐震基準が制定された以降の建物ではほとんど該当なし。
殆どの場合は、一部損の対応。今回の東北大震災でも一部損の扱いであった。

地震保険も含め保険はかなり改善されていますので
調べてみる必要があります。

保険は大手損保会社より、東海上の１００％子会社である
ドクター保険がいいですよ。
うちの場合はそこと契約していますが、３年前に契約したときは
大手損保会社と殆ど同じ条件で保険料は半額以下で済みました。
保険の対応や保険料の支払いも大手と変わりませんよ。

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

支払い命令が出ても、裁判所も弁護士も回収までは
してくれない。
最終的には理事がうごかなければならない。

理事が動くといっても何をどうしていいかわかりますか。

銀行口座を調べる必要がありますが、銀行は教えてくれません。
給与の差し押さえはできません。
不動産の差し押さえはできますが、それも現実的ではありません。
マンションの競売はまず無理です。
お願いしかありませんが、ないものねだりになってしまいます。

滞納金で競売はできませんか。

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分、専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費
　　　の効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の排水管縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　この検査をするには、風呂場の壁板を外さなければできません。
　　給水管の本管は各戸の通路にある扉の中にありますが、鋼管が使用されています。現在
　錆びもありますが、たとえそこから漏水が発生しても通路に流れるだけであり各部屋の漏水は
　発生しないと思われます。また、それを更新すれば、外付けとなり見苦しくなります。
　　問題は専有部分の風呂場の壁にある共用部分の排水管の工事をどうするかでしょう。
　　排水管は外部に面していないので、工事をするときは床板や壁板を外して行います。
　　更新工事と更生工事がありますが、更生工事は２回目はできず、更新工事をしなければなり
　ません。更生工事は１２～１３年はもつとはいわれています。

給水管を交換する場合は、殆どが外付けになります。
そうすると見た目が悪くなりマンションの資産価値
にも大きく影響してきます。

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。

株トレで勝負して負ける人間はマンションの管理運営者としての
素質が欠乏していると思われる。
スレの趣旨とは関係がないとして削除されそうではあるが、
あえて覚悟して投稿してみた。
理由を簡潔に述べてみると判断力が欠けるととんでもない失敗を
招き管理組合に損害を与える恐れがあります。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

組合財政の安定に資する株式投資のやり方を教えてください

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。
　　　現在東芝の機種を採用し、フルメンテナンスも東芝に依頼しています。

　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所をしり、共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書は作成してあります。
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、改修
工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。外壁調査も含みます。

大規模修繕についてですが、工事を開始して足場設置あたりで、固定電話が使用できなくなりました。
電話会社(ソフトバンク)に聞いたところ、分電盤までは、異常がないと言われました。
分電盤から先は、管理組合に聞いてくださいと言われました。

そこで管理組合の方に問い合わせをすると、NTTではないから、ソフトバンクだから、個人できいてくれといわれました。

詳しい方、ご助言お願いします。