「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

そのマンションに長く住みたいと思う住民が多数派であれば、
修繕積立金を計画的に引き上げるべきです。
いずれ買い替えるという住民が多ければ修繕積立金は低く抑え
足りないところは使用料の引上げで対処します。
使用料が高いほど（修繕積立金が安いほど）マンションの買い手が
つくからです。

今度は若葉マークが付けられた。

分譲マンションの維持管理コストの負担は持分割合負担、つまり
大きな部屋に住んでいる人が多く負担するのが原則です。
受益者負担が理想ですが、現在の科学技術では一人一人の住民が
廊下やEVや駐車場といった共有財産からどれだけベネフィットを
受けているか正確に測定できないので、法律では採用していません。

引き上げるのは簡単＝組合員から搾り取る。
儲けることを考えましょう＝汝力を尽くし狭き門より入れ、
儲けることは難しい＝知恵を絞れ
最大多数の最大幸福、ロバートオーエン＝公平分配。
行動を起こして失敗したら管理費等の値上げ及び一時金
徴収及び借入等を行使＝これも簡単
管理費等の徴収のみでの管理は馬鹿でもチョンでもOK.

住民全員の体にICチップを埋め込み、廊下を月に何メートル歩いたか、
荷物も含め何キログラムでEVに乗ったか、月に何回駐車場を入出庫したか、
などがわかるようになれば、それに応じて毎月の管理費修繕積立金を
徴収することが可能になります。そうすると受益者負担が可能です。

１２階に住んでいるのだが、会社から帰宅してエントランスを通るとトイレに行きたくなる（通勤片道２時間半）。駅のトイレは汚いから出るものも出ない。１階の集会室にトイレはあるが、集会室は鍵がかかっていて入れない。管理人はすでに帰宅している。仕方なく中庭の隅で処理させてもらう。せめて植木の肥やしになればという思いだ。組合員の共同の利益に合致するだろう。

組合員の総有財産の分配はできません。

そんなせこい考えはやめなよ。
たかが修繕積立金だからね。

区分所有建物の維持管理計画に建替え計画が不足している。標準管理規約にもそれらしき記述はあるが具体的には表記
されてはいない。ぼかさざるを得ないのでしょう。
本来は建替え費用が管理費等に含まれてしかるべきである
と思うが。これを入れると購入意欲がなくなる。

建て替えは決議されても全員は参加しないんだよね。
僅か２０％とか３０％の参加者しかいないのに、建て替え用の
資金を確保するといえば圧倒的多数で否決されるだけのこと。
建て替えたマンションの価格が、例えば１戸平均4,000万円とすれば
建て替えに参加する者は、一体いくら負担すればいいの。
不参加者分はデベロッパーが買い取ってくれるけど、解体費用や
建て替え費用、それに利益もとらなければならないからね。
万が一資産の運用で儲けたとしても、参加者が少ないので参加しない
者に修繕積立金や儲け分を支払わなければならない、平等に。
区分所有者全員で修繕積立金は分けなければならないんだよ。
そんなことも分からないのかな。

人間の寿命よりも建物の寿命の方が永いからね。
死後のことまで責任は持てないよと言われれば、
そうだよねと答えるしか言葉が浮かばない。
可愛い子供や孫を持つ組合員なら少しは考える。
相続人もいない孤独な人間ならば考える必要性がない。
組合員もそれぞれ異なる事情を抱えている。
区分所有法では建替え決議をもって管理組合は解散で
終わる。

限界マンション法の整備により、四分の三の賛成で
取り壊しが可能になるでしょう。

取り壊し決議が簡単になったとしても、建て替えに参加
できる者は少ないという現状を知るべきだね。
取り壊しをするときは、デベロッパーに安い金額で買い
叩かれるだけでマンションを去らなければならなくなるだけ。
新しいマンションは今までの住民と関係ない者が購入する
ことになる。

建て替えてる間は、マンション規模にもよるけど少なくとも3年はお引っ越し。転居先が故郷になるには十分な時間だね。戻らない人もいるのでは。50年定借マンションが普通になる時代。

年金生活者が建て替え資金を出し、３年間の引っ越し先をみつけ
そこで生活するのはいいけど、先の短い者がそこまでして建て替えに
参加するとは思えないね。
一番の願いはそのままそのマンションに居座ること、２番目は修繕
積立金をもらって仕方なくアパートに引っ越す。一番いいのは将来的に
建て替えたマンションに住めることかもしれないが。

だから建て替えは難しい。

建て替えに関する手続きとかをみてみると難しいのが分る。
決議することが多すぎるからね。
だから建て替えまでに３年もかかる。

自分の都合で建替えに参加せず引っ越しする奴に修繕積立金を分けてやる義務はない

>>10517 購入経験者さん 57分前
だからお金がかかるのでお金の問題を解決する方法を
提案している。
建替えは取り壊しと建築費の他に大きな出費は居住者
の住まいの確保等であることは百も承知している。
このお金を誰が負担するのか、
個人で負担しては到底建替えには賛成しても参加はで
きないのが現状です。
おまえは馬鹿だから修繕の提案しかできない。
組合は建替え費用を稼ぎ出さないといけない。
長期修繕計画のみに拘れず建て替え等の計画もシュミ
レーションしてください。

>>10518 匿名さん
お気持ちはよくわかります。
建替えは区分所有者及び議決権の総数の5分の４以上
の賛成で可決されれば建て替えに参加しないものにも
修繕積立金等は持分の割合に応じて配布することは法
令の強行規定だから拒むことはできません。

建て替え決議の方法等はしってるのかな。
難しいし、面倒なことがいっぱいあるよ。

>>10521 匿名さん
難しいことを知らない人間はいないと思うよ。
百々のつまりはお金が足りないからでしょう。
組合でお金を稼げばいいでしょう。
目の前には知恵ある人間はお金持ちでしょう。
目の前の知恵の無い人間は貧乏でしょう。
論より証拠です。コツコツ働くことは基本であるが、
それだけではお金持ちにはなりません。
管理組合の幹部はお金を使うことに神経を使い。
お金を稼ぐ方法には頭は全く使っていない。
管理組合には黙っても入ってくるお金が余っている
でしょう。
これが当たり前になっている。
順番性の役員では管理組合の運営は難しくなる。

管理費も修繕積立金もいったん貰ったら管理組合のもの。
転居する組合員に餞別代りに払い戻す法令上の義務はない。

あのね、君はマンション管理というものをしらなすぎるよ。
マンションに住んだことあるの？
そして理事をやったことある？
管理費等は黙って入ってくるのではないんだよ。
そのお金は長期修繕計画に沿って使わなければならないよ。
それに補修工事は大規模修繕工事だけでなく、大型設備の
工事もあるんだからね。
エレベーター、インターホン、給水設備、消防設備、外構、窓枠・サッシ、
配管、電気設備等大規模修繕工事以外にも数年置きに工事費が
必要になるんだからね。
大規模修繕工事が終われば修繕積立金は殆どなくなる。
やっと貯まったかと思えば、大型設備の工事がやってくる。
マンションに余裕のあるお金はないよ。

>>10523 匿名さん 6分前
これがマンション管理士等の回答か、
空いた口が塞がらない。おおわらい。
相手にはしたくない。出て行け。

管理費を原資に利益を生めば理事長以下にボーナスを払っても組合員に分配することは可能。

>>10525 マンション検討中さん
稼げばいいとしか言わない人より余程まともな回答ですよ。気に入らないなら自分でスレ立てればいいだけのこと。

>>10523 匿名さん 18分前
管理組合が解散すれば議決権の持分割合で分配しなけれ
ばならない。これは強行規定。
通常の退去に対して修繕積立金を返却するバカはいない。

スレ主に無断で勝手な仕切りは許さないぞよ。

またすり替えか（笑

>>10524 匿名さん
そんなことはみな知っていますよ。
当たり前のことだから皆投稿しないだけです。
マンション管理士の試験にはでますからみんな
勉強しています。
あなたも勉強しなさい。

>>10524 匿名さん
管理費等の徴収は銀行口座振替方式でしょう。
貴方が一戸一戸訪問して集金するのですか。
普通の口座振替日は来月分を当月27日になって
いるでしょう。黙って入金されているでしょう。
滞納がそんなの多くはないし、
楽してお金が入ってくる優良企業です。
お金を遊ばしていたら企業は発展もしないし
ジリ貧で最後は倒産です。
スラム化する手前の段階で建替えるか更地にして
売却するかを決めたほうがいいでしょう。
そのためには膨大な資金が必要ですよ。
修理修理ではすみません。自分のことです。

そのレベルではお話にならないですね。
だから規約全面改正が必要になるのです。
できる役員は限られていす。

>>10533 匿名さん
規約の改正などは珍しくありません。
エクセルに入力する手間がかかるだけです。
全面改正をしているマンションは多いです。
立派な管理規約を作成しています。

規約や各種細則の全面改正は誰がしましたか。
理事会や総会でのその資料の作成はだれがつくりましたか。
現行規約と改正案の比較表は誰が作成しましたか。
そして総会で承認された最終完成規約集はだれが作成
したんですか。
エクセルに入力する手間が省けるとはどういうことですか。

>>マンション検討中さん
建て替えは簡単にはできませんよ。だれがそれをやるんですか。
今から簡単に建て替えの手続きについて書き込みをしますので
参考にしてください。

建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者のさんぴを議事録に記載しなければならない。

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から回受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３維持用の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５ぶんの４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

建て替えはマンションの規模の大小に係わらず総会とかで
３年ぐらいの期間が必要なんですよ。

これだけを決めるだけでも、専門家に依頼して作成しなければならないでしょう。
この進め方を組合員でやる者がいるかどうかです。
当然現役の方は時間的にも無理でしょう。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

建替えに関することは、管理規約では決められないからね。
区分所有法や円滑化法とかの法律に基づいてやらなければならないからね。

建て替えをすることはまずできないと思うべし。
だから補修工事を定期的に小まめにやることが大切だよ。

>>10535 匿名さん
お前、ひらがなが読めないのか。
よく読んでみろ。こんな類のマンション管理士等が
回答をしたり説明等をしているのです。
マンション管理士等の恥である。
今後回答投稿はやめてください。資格がありません。、

ほおっ！
金メダルマークがついてるじゃないの。
それにしては品がないね。

>規約や各種細則の全面改正は誰がしましたか。
理事会や総会でのその資料の作成はだれがつくりましたか。
>現行規約と改正案の比較表は誰が作成しましたか。
そして総会で承認された最終完成規約集はだれが作成
したんですか。
>エクセルに入力する手間が省けるとはどういうことですか。

これに対しての書き込みはないね。
それにね、僕はマンション管理士といって書き込みはしていないよ。
匿名さんになっていないかい。ＨＮが読めないの？

僕はマンション管理士の資格はもっているけど、来年の更新は
受けないつもりだよ。
輪番制の理事の任期も終わったので、もう資格はいらないからね。
それに僕は10545ではないよ。
匿名さんで書き込みをしているからね。あくまで匿名さん。

ボケが始まったジジイ役員や実務やってないペーパー管理士には建替えなんかできないんだから法律や手順を覚えても仕方ないですよｗ

だから建て替えはしない方がいいんじゃないの。

建て替えとか規約細則全面改正とか、冥途の土産にカッコいい業績を残したい年寄りが
おるねん。ペットの鳴き声問題とゴミ出しの適正化だけではやりがいがないからな。

マンションに住んだことあるの？

>>10550 匿名さん

マンション管理士は大変ですね?

建替えは難しいでしょうね。
完全にスラム化するまで住み続ければいい。
但し、人生がもたないかもね。

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

アンケートは簡単に取れるから理事会としては
計画してもいいと思うけどね。

まあ、廊下が陥没してるとかエレベータが頻繁に停電するとかでない限り
修繕積立金月額１万円未満の貧乏人マンションでは受忍限度内だろう。

望まれる修繕積立金の額は、１戸当たり月１７，５００円だとさ。
うちのマンションはクリアできてるけどね。

100戸のマンションの資金計画を試しませんが?

１戸当たり月15,000円以上の修繕積立金に
すればいいだけだよ。

>>10558 坪単価比較中さん
建替え資金を賄えますか？

建替えはできません。
建て替えをするのがいかに難しいかはレスされてるでしょう。
手続きの難しさを理解してください。
>２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
>①新たに建築する建物の設計の概要
>②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
>③建て替え費用の分担に関する費用
>④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
手続きの最初の段階でもこれだけやらなければならないのです。
これを誰がしますか、できますか。
日数もかなりかかりますよ。

>>10560 匿名さん
では取り壊して残余財産を処分して
分配するしかないですか？

それよりそこに住み続けるという選択になるんではないですか。
取り壊されて残余財産といっても、解体費用も莫大な費用がかかりますので、
土地を処分しても残はすくないでしょうから、それを全員で分けても
雀の涙程度しか配分されないでしょう。
それだったら、いくら劣化していても、そこに住み続けるというのを
年金生活者が殆どでしょうから、望むんではないでしょうか。
取り壊しをしなければならないマンションは築年数が５０年とかですから
それこそ高齢者ばかりですよ。

やはり建て替えは無理でしょう。
計画的に建物設備の維持保全に努めるのが一番です。

>>10563 匿名さん
最初からダメと決めつけるのはどうか？

建替えせずにありったけの修繕積立金を使って大規模修繕して
外観がきれいになったところで売逃げするのが正解

>>10565 匿名さん
最近は消費者も賢いからね。

>>10565 匿名さん


であれば、修繕を我慢して残余財産を資金にして資産運用して建替え費用を稼いだらどうでしよう

分数計算が怪しい中卒農工商高卒の輪番制役員には無理でしょう。

>>10564 匿名さん

ダメなものはダメ

>>10569 匿名さん
頭の体操でもしたら。
固定観念の塊ですよ。物事を決めつけてはいけません。
不可能を可能にするチャレンジ精神を養いましょう。
私は可能性はあると思います。

建替えはできるんですよ。
しかし、現実は殆ど不可能に近いし、マンションに人材も
いないから無理といっているんですよ。
それに高齢者で資金の都合がつかない者が殆どですよ。
建て替えをするにしても、実際その建て替えに参加できるのは
２０％程度しかいません。
そんな決議が通る筈がないでしょう。

あれっ！
又金メダルマークがでてる。
匿名さんでも金メダルもらえるんだ。

>>10571 匿名さん 4時間前
不可能に近いが建て替えはできるとの解釈ですが、
その気持ちは痛いほど理解できます、
資金のめど（居住者の一時転居先の費用負担を含む）
がたてばあとは五分の四以上の賛成を得ることは意外
と簡単にできるでしょう。
その資金の調達方法を考えて実行できる人材をどこか
ら調達するかが問題でしょうが、
ほとんどのトレーダーは可能性を否定しないと思いま
す。
特に投資信託などは購入時期を見計らう必要がある。

修繕積立金を資産の運用に回すことは難しいでしょう。
修繕積立金は安全・安心が一番ですので、リスクが伴う
ものに対して投資することはできないでしょう。
それに、積立金を使って資産の運用をやって建て替え資金
という莫大な運用益が確保できるという発想自体が無謀でしょう。
居住者の一時転居先の費用負担まで利益をあげるんですか。
建替えは建て替え決議等が承認されればできますよ。
建替えや引っ越し先の費用までが負担できるのであれば、その
お金を全戸に配布して新しいマンションを別に購入した方が
いいのではないですか。

建替え資金も出さず、引っ越しの費用や家賃等も負担できるほど
資産の運用で稼げるんなら、建て替えする必要はないでしょう。
その資金で別のマンションを買った方がずっと早いでしょう。

今の麻布十番のマンションに住み続けたいんや！！
でも建替えはカネかかるし面倒いし、イヤなんじゃ！！

組合の膨大な資産を遊ばしてはもったいない。
資金が豊富にあれば短期で解決する。
資金が少ないと組合員への説得も不可能に近い。
膨大な組合資産を運用して建替え等の資産を築
きましょう。

資産の運用って銀行預金が一番確実だよ。
他には何に投資するの？
株は僕は３０年以上、証券会社での現物取引とデイトレの
両方でやっているけど、儲かるときは儲かるけど損もする。
通算では5,000万円以上は確実に損をしている。
ライブドアの時は急に倒産したしね。売るに売れない大幅損。
株は堅実なものだけ買っていれば儲けも少ないし長い目でみれば
確実に損をする。
リスクの高い株に挑戦すれば儲かるしおもしろいけど損もする。
株が儲かるというのなら、どれか一つでもいいから具体的に銘柄を
だしてみてよ。何を買えばいいのか。

それにね、建て替え資金までを稼ごうとするのなら
１億や２億の投資ではどうしようもないよね。
１００億とか２００億の資金があれば証券会社も必死に
なって取り組んでくれるけどね。
マンションの資金でそれぐらいを投資に回せるとこあるの。

証券会社を頼ってる時点でダメポ

村上ファンドにお金を投資してやってもらうのもいいかもね。
年間１０％程度の配当はあるみたいだから。
しかし、村上ファンドは総会とかで大株主としての権利を行使するからね。
そして株価が上がればさっと売り抜ける。
それでも損をすることがある。
年間２０％程度の利益がないと１０％の配当はできないから
必死だよね。

今まで株で損したことがないから儲かるコツがわからない
儲けと損失を交互に繰り返すとコツがわかるんだろうけどね

>>10578 匿名さん
私は損をした事はあるが覚えていない。
長期と短期の二刀流です。
中期は半端だから無視している。
株友は金曜日の夜に飲み会がある。
決まって儲かった話で花が咲く。
土曜日と日曜日にかけて上昇株に
注文して波乗りに備える。
自身の考えと株友と証券マンからの
情報で動いています。
株や投資信託は情報が命です。
損切りは早めにするから損は
少ない。

>>10582 匿名さん
最低十万円でも投資できるAIロボットを使うといいよ。
世界の相場をAIが読み取って分散投資をしくれるので損はほとんどありません。
毎日の損益を通知してくれるので便利です。
嫌なら出金手続きをすれば二日後に貴方の口座に振り込ま
れます。
利益があれば所得税を利益に２２％の税金を差し引いた額
です。
株の勉強にはいいでしょう。お試しを、？
証券会社は東証二部には上場しています。
私はインターネットで投資信託の売買をします。
組合の資産運用の良否にも活用できるようになります。

そんなはした金では建て替え資金はたまらないよ。
建替えに伴う引っ越しの資金まで稼げるんではなかったのかな。
特定口座では所得税は２０％ではなかったっけ。

株を売った場合銀行でおろせるのは２日後です。
>証券会社は東証二部には上場しています。
これはどういう意味？
それにね、ＡＩロボットを使えば殆ど損をしないんだったら
みんなそれを使うだろう。
そうすれば儲ける者だけがいて損をする者はいなくなる。
それで成り立つの？
株の場合は、いくら高くで買ってもそれを売る者がいて成立するんだけどね。
損する者も得をする者も同数いるということだよ。

損をする者と得をする者は同数いるんだけど、両者合わせても
確実に損をするようになっている。
証券会社等に手数料を払わなければならないからね。
胴元は確実に得をする。

株の場合情報量の過多で利益が大きく違ってくる。
そして一番の情報量をもっているのが証券会社のアナリスト集団だよ。
単に証券会社に勤務している者ではたかが情報量はしれている。
素人と殆ど変らない。
証券会社に口座を設けて株の売買をするようになると、証券会社の
担当者が専属でつくことになる。
その者と株の売買や情報の提供がされるのだが、その担当者は殆ど
素人に近い。このことをまず知るべし。

証券会社の担当者は株式投資は素人だが、顧客に株取引を頻繁にさせて
手数料を巻き上げるのは上手い。
管理会社のフロントが民法や区分所有法は素人でも不要不急の工事を提案して
管理組合のカネを関連業者に流すのが得意なのと似ている。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

>>10587 匿名さん
損ばかりしていると被害妄想になる。
貴方の投稿を読んでいますが、
病院へいかれた方が良いです。

何も被害妄想にはなっていないよ。
最初のころは損をしていたけど最近はまずまずだからね。
5,000万円損をしたけど、相続もあったから大した金額とも思わなかったからね。
親から相続した土地も駐車場として貸しており、その他の財産もあるから
お金に不自由はしていない。
当然マンションも現金払いなのでローンもゼロ。
株は今もやっているよ。

それより、修繕積立金を使って建て替え資金や建て替えが完成するまでの
資金づくりをするという話はどうなったの。

>>10594 匿名さん
修繕積立金に決めた覚えはない、
文法を嗜みなさい。

ではマンションの資金とはなんですか。

僕の株に対する投資金額は２億以上あるからね。
ネットレと証券会社で半々というところ。
証券会社からは毎日のように電話とファックスがある。

>>10596 匿名さん
マンションの資金などの表現はしていない。
余り語りすぎると語るに落ちるよ。
貴殿の素性はバレバレです。
2億ではなく20億ではないのか。＞

管理組合の資産運用は重要です。
放置すると資産の目減りをきたす。

マンションの資金のことでなくて、個人の資産運用なの？
だったらスレ違いでしょう。
ここはマンションの管理に関するスレですよ。
そうでなかったら単なるスレ荒らしだね。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

専有部分の配管については塩ビ管を使用しているマンションでは
錆びによる漏水は考えられないと思います。
塩ビ管所謂ビニールパイプですから管自体が錆びることはないからです。
しかし、築年数の経過とともに、継手部分が地震等により緩みが出て
そこから漏水は考えられます。
又、いくら塩ビ管といえども必ず経年劣化はしますし、ひび割れ等も
発生します。
築年数が経過したマンションでは、専有部分の配管の検査（特に給湯管）
の調査はすべきです。

給水管の竪管、つまり共用部分については各戸の廊下にあります
スティールドアの中に納まっていますが、共用部分の竪管部分は
鋼管が使用されているところが多いと思います。
そこから漏水がした場合は、多分部屋の中に漏水はせず通路に
流れ出ると思います。
ただ、その共用部分の交換をする場合は、通路部分にむき出しで
設置しなければならないので見た目は悪くなります。

>>10600 匿名さん
資金は資産の一部。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

専有部分の配管の更新工事を管理組合として
やることが大切です。
そのためには先行工事者に対するフォローを規約で
決めておくべきです。

何故ＨＮが変わるんだろう。
匿名さんで書き込んでいるんだが。
今は金メダルマークがついているからスレ主とわかるけど。

>>1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
これは匿名の金印がネームを変えて偽装投稿でしょう。
だからお前は信用されないのだよ。

1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
現在日経平均株価は３万円を切りましたが、選挙が
終われば３万円台は復活するでしょう。
組合の資金を使い、修繕積立金を増やしましょう。

10609 匿名さん を訂正

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

犬と猫はいいがウサギは？

>>10612 匿名さん
ウサギはお前だろう。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
現在日経平均株価は３万円を切りましたが、選挙が
終われば３万円台は復活するでしょう。
組合の資金を使い、修繕積立金を増やしましょう。

金印が消えてるね。偽証投稿の証拠。記録

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

居室内でこっそりカブトムシ養殖をして小遣い稼ぎしようと思ったが
かなりの規模でやらないと黒字にならんな

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

す・まいる債　
住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

今日はマンコミュ総体のの書き込みが少ないね。
どうしたんだろう。
最初にマンコミュが誕生したときは、マンション管理士の
誕生もあったので大いに盛り上がったんだけど、現在は書き込みも
定着したので下火になったんだろうね。

ニュヨーク州の司法試験は、記述式と四択の半々ということだが
記述式より四択の方が難しいとのこと。
四択の場合は、余程しっかりと内容を把握していないと、答えが
導き出せないし、時間の壁もある。
問題集で実力をつけなければならないが、何故○なのか×なのかを
しっかり把握していないといけない。
当然項目別に一つずつ何故正解なのかまちがったのかを検討する
やり方が実力をつける秘策だね。
これは高校や大学受験も同じこと。
問題集で実力をつけるのが一番の合格への近道。

大学受験で成績の言い者の勉強方法としては、まず基本書を１冊
選び後は問題集で実力をつけるやり方をしている。その勉強方法を
している要領のいい者が高学歴者となる。

大規模修繕工事は難しいですね。
専門委員会の中にはいろんな考えをもった者がいますから。
それに、理事会と専門委の微妙な対立もありますから。
理事会は任期があるので大規模修繕工事を進めていく中で
退任しますからね。
大規模修繕工事の委員会細則で、専門委の業務を明確にしておく
必要があります。

設計監理方式だと、設計コンサルタントが委員会に
オブザーバーとして参加します。
但し、あくまで主導していくのは専門委でありたいですね。
組合がコンサルタントを雇っているんですから、専門委の
意向を通すことも大切です。

設計監理方式で見積合わせ方式が一番いい方法でしょう。
後は設計コンサルタントをいかに誠実で優秀な人材が確保
できるかでしょう。

大規模修繕工事は長期修繕計画に基づいて定期的にやった
方がいいでしょう。
大型設備も計画に沿ってやるべきです。
補修工事をすれば間違いなくきれいになりますから。

>>10621 匿名さん
多分ご近所さんという輩が投稿名を使い分けて、皆がウンザリする内容をあらゆるスレに投稿し続けていることが原因ではないですか。

10621はスレ主の私ですよ。
ＨＮが最近いつのまにかかわるのは何故かわからないですけどね。
しかし、そのときは匿名さんで書き込んだといってますけどね。
それに私はよそのスレには書き込みをしていませんけどね。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

>>10630 匿名さん
>　＜総会の進め方＞
>　１）事前準備
>　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
>　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
>　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。

　次期監事、理事案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　 次期監事、理事案を総会で承認されれば総会終了後、新理事で理事会を開催し役員（理事長、副理事長、防火管理者等）を決定します。

理事候補が承認されれば、理事の互選で役員が選任されますが、
休憩をとったり、後日理事会で役員を選出するのはむだですから
理事が承認されたら役員案はこうなりますということで事前に
決めていた方がずっと効率的ですよ。
総会で理事は承認しますが、役員は承認しないといっても、役員は
理事の互選なんだから、認めなければしょうがないでしょう。
それに総会で役員が決まっていた方がいいんじゃないですか。
理事は決まったけど理事長はだれがなるんだろうと判らないより
分った方がいいでしょう。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。

役員も専門委員も共用部分と附属施設の区分がつかない〇〇ばかり

そんな低レベルのマンションに住んでいるんですか。
大変ですね。
グレードの高いマンションに引っ越した方がいいですよ。

>>10635 匿名さん
先立つものがありません
定年後も借金が残りきついです。

　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

普通決議は出席者の議決権の過半数で決議できるよう
規約で独自ルールを作ってもOKです。
決議要件を区分所有者の過半数にすると民度が低いマンションでは
すべての議案がボツになることがあります。

特別決議の成立条件を規約や細則で緩和することは本当はできません
しかし、「４分の3」を「３分の２」に引き下げる改正案を可決して、それに誰も異議を唱えないで１０年くらい継続すれば、「うちのマンションではそうゆうこと」となって認められます

駐車場は付属施設なので組合員１人当たり１台までとゆう使用制限がかかりますが、エレベータは共用部分なので使用制限はなく組合員の家族全員が乗ることができます
しかし、これも組合員１人当たり家族２人までとゆう使用制限を設けて誰も変に感じないで１０年くらい経過したら、本当にそうなりますから要注意です

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

議案説明や質問に対する回答は担当理事がやるほうがいいです。
若くて元気で要領のいい理事長さんならともかく、半分棺桶のご長寿理事長は
読み間違い・聞き間違いだらけで総会出席者の不満やイライラを増幅しますから。

総会は物事を決める場ではなく
組合員の不満をガス抜きする場
採決結果は最初から決まってる

閉会後は新旧理事が集まり寿司とビールで歓談するのが通例ですが
コロナ禍ではやめておくほうがいいでしょうね。

>>10641 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
第１号、２号議案の質疑、採決

＞　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

第３号、４号議案の質疑、採決

＞　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

＞　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
＞　　　　第７号議案 役員の改選
＞　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
＞　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです）

第７号議案 監事、理事の改選
　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後、新理事で理事会を開催し
　　　役員（理事長、副理事長、防火責任者）を理事の互選で決める。
　　　新監事、新役員、新理事を総会議事録でお知らせする。

＞　　７．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

>>10647 匿名さん
>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

総会は議論する場であり組合員にとって悪い内容であれば議案を保留し理事会で再検討し後日臨時総会を開催する。
理事会案に対しての賛否を問う場だけとしたら悪徳管理会社、無能無知理事を増産するだけで３０年目頃にはスラム化が始まるか、高額修繕積立金を負担することになるだろう。

組合員にとって悪い内容とかいってるけど、みんなは
議決権行使書で賛否を明確にしているんだよね。
理事会で検討して臨時総会を開催するといっても、理事の
任期は終わっているんじゃないの。その頃は。

俺様が役員だった時の総会で俺様の説明後の質疑応答タイムで必ず発言する初代理事長のクソジジイが「かくかくの理由でこの議案は時期尚早だと思う」とホザきやがったので無視してたら議長の理事長が心配そうな顔をして「〇〇理事さん、ご回答を」と促すから「今のご発言は『私は原案反対です』という××さんのご意見であってご質問ではないから私は答える立場ではないですね」と言ったらたちまち出席者の背筋がシャンと伸びたよ。

貴様の考えと対応は正解。

>>10647 匿名さん
貴方は正しい。
ところで、昨日SBG株1株6200円で
1000株仕込みました。？

　＜マンション共用部ＬＥＤ化のメリット＞

　　　１．長寿命である。 設計時間　４０，０００時間　　一般蛍光灯　１２，０００時間
　　　２．電気料金の削減ができる。
従来の照明とＬＥＤ照明の電気料金比較
　８０戸～１００戸のマンションでは、６２％の削減となっているとのこと（伊藤忠ケーブ
　ルシステム（株）ホームページより
　　　３．ＬＥＤランプは、紫外線が出ない為無視が集まりにくい。
　　　４．交換作業や廃棄物処理等のコスト削減になる。
　　　５．二酸化炭素排出削減効果がある。

現在のＬＥＤはかなり改善されてきています。
より長く、より省力化できています。

　＜ＬＥＤ照明導入検討ポイント＞

　　　１．費用対効果と資産価値向上の観点からの検討が必要です。
　　　２．費用対効果のある部分から上手に使って、省エネを進めていくことが有効です。
白熱電球の多いマンション
蛍光灯長時間のマンションで効果が大きい。
駐車場、駐輪場等、蛍光灯を長時間つけているマンションも効果大です。
交換が難しいところを中心に導入していく。

>>10651 匿名さん
貴様の考えと対応は不正解。

貴様に拘っているようだが、僕は２のつもりで書いたんだけどね。
貴様とは、
１ 男性が、親しい対等の者または目下の者に対して用いる。また、相手をののしる場合にも用いる。おまえ。「貴様とおれ」「貴様の顔なんか二度と見たくない」

２ 目上の相手に対して、尊敬の気持ちを含めて用いた語。貴殿。あなたさま。

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

マンションの管理は大切なことですが、
現役世代はなかなかできません。
高齢者から順次やらなければしょうがないですよね。

中庭の植え込みに植栽業者が施肥したのかと思ってたが、大型の人糞だったようだ

　　①理事会の適正な体制等の確保
　　 　 イ．役員の資格要件の緩和
　　　　　　役員のなり手不足等の実態を踏まえ、以下のように緩和されました。

　　　　　改正前
　　　　　　　理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから総会で選任する。
　　　　　改正後
　　　　　　　理事及び監事は、組合員のうちから総会で選任する。
　　 　ロ．理事会の権限の明確化等
　　　　　＊第５８条（収支予算の作成及び変更）
　　　　　　理事の執行機関と会計年度との空白期間を解消するために、設けられました。
　　　新設
　　　　　理事長は、第５６条に定める会計年度の開始後第１項に定める承認を得るまでの間に、
　　　　　下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得て、その
　　　　支出を行うことができる。
　　　　一．第２７条（管理費）に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、かつ、
　　　　　　第１項の承認を得る前に支出することがやむおえないと認められるもの。

　　　　二．総会の承認を得て、実施している長期の施工期間を要する工事に係る経費であって
　　　　　　第一項の承認を得る前に支出することがやむおえないと認められるもの。

　　　　三．理事長は、前項に定める支出を行ったときは、通常総会において、その内容を報告
　　　　　　しなければならない。
　　　　　この場合において、当該支出は、その他の収支予算と共に承認されたものとみなす。

理事の成り手不足の問題もあるんですね。

>>10650 匿名さん
（笑）返答しても構わないけど、あなたの人間性から答えない理由を正当化して上手く断ったっていう自慢話だよね。たいした話でもないのに何が背筋がシャンとだよ。ホントに民度が低いね。

総会で低レベル組合員からガタガタ言われたくらいで
オタオタするようでは役員は務まらない

同じように役員がナメた態度を取ったときに
ギリギリと理詰めで締め上げられないようでは
カネも自由も取られる一方だ

　　②総会における議決権の取り扱いの適正化
　　　　イ．議決権行使書、委任状の取り扱いの整理
　　　　　　改正前
　　　　　　　　議決権行使書の代理人は、組合員と同居する者、若しくはその組合員の住居を借
　　　　　　　　り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者。
　　　　　　改正後
　　　　　　　　組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。

　　　ロ．委任状による代理人の範囲
　　　　　　　代理人の範囲は、区分所有者と利害関係が一致すると考えられる者に限定。
　　　　　　　委任状が多用されないよう、委任状の様式については、誰を代理人にするかを明確
　　　　　　　にすること。
　　　　　改正前
　　　　　　　第４６条５項
　　　　　　組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、
　　　　　その組合員と同居する者若しくは、その組合員の住戸を借り受けた者、又は他の
　　　　　組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。

　　　第４６条６項
　　　　　代理人は、代理権を証する書面を、理事長に提出しなければならない。
　　　　　改正後
　　　第４６条５項 削除
　　　第４６条６項
　　　　組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。

>>10666 は、意味不明である。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工。

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

隣戸の夫婦喧嘩の怒鳴り声は単なる騒音だが、夫婦和合のあえぎ声は録音して販売できる

そろそろアク禁要請かな。

自宅タワマンのリビングでヨガ教室。夜１０時で絶景！夜景ヨガ！天空ヨガ！スカイツリーヨガ！駅名と住所○○３丁目まで書き、眺望も載せて、本人とこどもたちの顔も載せて宣伝。すぐ特定されちゃうと思うのですが、セキュリティ的にも良くないですよね。

>>10669 匿名さん
Δ等級は高いから普及しないんだよ。
遮音等級は適用されないから、〇〇LL相当と表示される。志は高いけど業界が乗り気じゃない。
特に二重床はヤバいね。

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。

生協の宅配に依頼しなければならない人がおおいからね。
毎週１回はすくないですね。

生協の宅配やっているマンションの中にタワーマンションは
ないかもね。

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

一斉清掃に出てこない組合員は罰金
避難訓練に出てこない組合員は厳重注意

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

３か月滞納したら名前張り出して半年滞納したら子供の名前と学校・学年クラスを公表

>>10678 匿名さん

両方とも十数年実施したことなし。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

支払い督促にしろ少額訴訟にしろ難しいものではない。
私は、家を解体する際の業者との交渉や、相続についての
遺産分割協議書の作成とか法務局との交渉とか全てプロに
頼まず自分でやりました。簡単でした。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

>>10685 匿名さん
あのね裁判で債務名義取るのは簡単に決まってる。管理費滞納は計算間違いしない限り争う余地がない。問題は担保権付の債権回収なんだよ。債権回収は弁護士以外できないでしょ？

管理費等の滞納については、担保権はついていないよ。
別に競売請求する訳でもないからね。

>>10688 匿名さん
管理費等滞納を回収するのに、競売請求以外で差し押さえするにしても給与か口座だけど、勤務先調査、自振口座以外の調査、いずれも探偵雇うしかないけどそのコストは請求できないよね。連帯債務でも大概夫婦で財布は一つだし、特殊ケース以外、債権回収の方法として名目上は競売しかないと思うけどね。

>>10688 匿名さん
ん？滞納に担保権はついていない？当たり前だろ。10687が投稿しているのは抵当権のことだよな？逆に教えてほしいなぁ競売以外の目的で裁判するの？管理費等滞納者に対して。

裁判所は支払い命令は出すけど回収まではしてくれない。
どうせ自分で支払らってくれと頼むしかない。

同意します。
分譲管理で裁判等の知識は必要ない。
トラブル解決に裁判を提案する管理会社は四流。
私のマンションは内容証明もほとんど出したことはない。
未収金等も承継人から徴収できるように規約で整備して
いる。

一番利口なやり方です。
弁護士も回収まではしてくれません。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

>>10693 匿名さん
大笑いだな。債権回収こそが弁護士ならではの業務だろが。依頼する先は他にあるか？あとは自分で回収するか非合法。

>>10692 匿名さん
承継人が払わなかったらどうするんだ？いつまでも待つのか？相手次第だな笑、規約で定めたら払ってくれるなら前の所有者は何故払わなかったんだ。規約違反の解決が出来ないから裁判なんじゃないのか？当然それまでに組合でやることやるのは当たり前

弁護士は訴訟はしてくれるが、支払い命令が出て
本人が支払わない場合、取り立てまではしてくれないよ。
家に押しかけていって強引に取ってきてはくれない。

銀行は口座番号は教えてくれない。
元々残高がないので引き落としはできないだろう。
商売人であれば現金決済するだろうしね。
給料からの引き落としもできない。
弁護士が直接家に行って分捕ってくるしかない。
家にいっても現金はないから、電化製品等を取って他に
売却するしかないけど、そんなことを弁護士はしないよ。
たかが滞納金ぐらいで弁護士がそこまでは動かない。
いくら裁判所から支払い命令が出ても、本人に支払う意思
がない、支払う能力がなければどうしようもないんだよ。
競売はすることができないし、もしできても銀行等が先に
とってしまうので残はない。
特定承継人頼みだといっても、いつになるか分からない。
だから、そうならないように滞納者に対しては、小まめに
請求するしかない。

滞納に関しては細則をつくり、その時期がきたら
それなりの催促をすればいい。
駐車場の使用停止とか掲示板への掲示とか。これについては
反動もあるだろうが。
早いうちに対応していれば金額も小さくて済むからね。

それに滞納金で競売請求は通常はできないよね。
競売請求ができるのは、義務違反者に対して。

>>10698 匿名さん
あなたはわかっている方ですね。概ねその通りですが、文面から差し押さえや競売経験が無いか少しぐらいかな？セミナーや冊子に書いてある理屈で言えばその通りなんだけど実務は違うんだよね、メシの種なので記載はできませんが、それで管理組合様の案件を解決しています。あと予防策はお金があってルーズな人には効果あるけど長期滞納には対策にならないよね、管理費やローンの滞納者もお金があれば払うよ、無いから滞納になる。

>>10700 匿名さん
あなたは何もわかっておられない。ネットなんで投稿は自由ダヨネ。

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

>>10703 匿名さん
今は配当請求というのかな？配当要求では？提出しなくなって久しいけど笑、大事なんだよね。第59条裁判は裁判官次第なんだよね、所有権は1番重きを置かれているから、いくら管理費滞納が重大な問題だとしても「手は尽くしたか」を判断材料にする裁判官はまだまだ多いよ。それでも近年判決がもらえるケースが増えたよね。「手は尽くしたか」の「手」は債務名義判決をもらいあらゆる回収手段を講じても難しいことを立証することにあるんだよね。そうしてようやく第59条「共同の利益に反する行為」を要件とする裁判に望むことになるけどそれでも必ず認めてもらえるとは言い切れない。担当弁護士と裁判官の相性もあるから。だからいきなり59条ははなから無理なんだよね。

競売は難しいということだよね。
例え競売ができたとしても、銀行等の抵当権が優先されるから。
マンションの場合はそのおこぼれ頂戴ということだね。
銀行の場合は、支払わなければ競売にもっていけるから。
滞納金ぐらいで、共同の利益に反する行為とは裁判官は認めないよ。
それに回収人とは何なの。取り立て屋？

>>10706 匿名さん
管理組合の競売の目的は勿論滞納回収であることは間違いない。けど手段の目的とは異なるんだよ。前にも書いたけどお金ない人は善人だろうが悪人だろうが払えない。競売の目的は所有者チェンジが第一なんだよ。裁判での回収なんて0円に決まってる。特定承継による清算と健全な方の購入を一石二鳥で狙うものなんだ。裁判費用は規約さえ整えていりゃ全額請求できるし、弁護士費用は請求できないけど、まぁやりかたはあるよ。投稿名は自由じゃないのかな？

競売にかけられた物権は裁判所で物権明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにも係らず物権明細書に
滞納額の記載がない場合がある。
このときは、裁判所競売係へ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避ける
ことが必要である。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の話しは終わりにしましょう。

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

やっぱりペットと言えば犬と猫だな
フクロウとかマングースとかは例外
ハブやマムシは禁止

もうその書き込みは遅れてるよ。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

配管は共用部分も専有部分も同じように劣化するからね。

差がある

管理費修繕積立金は専有部分の面積に応じて払います。
これを収入や家族構成に応じて払うように変更できないわけではありませんが
難しいでしょう。

>>10720 匿名さん
わざわざ投稿する必要がある内容？

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

特に給湯管の傷みが早いようです。

漏水があると嫌ですよね。
加害者も被害者も嫌なムードになる。

水が漏れるのは業者の仕事が悪いか設計自体が間違いか、いずれにしても住民に罪はない

漏水事故には給排水システムや給湯・排湯システムの
差異で大きく異なるので現場を精査する必要がある。
特にオール電化システムのマンションでは給湯タンク
が室内にある大型マンションなどは通常でもタンクの
亀裂等で大事故が起きている。
地震時の事故を想定してください。
マンションは住めなくなるリスクがあります。

ユーグレナ株1株８００円で1万株仕込んだ。
さあどうなるでしょうか。月曜が楽しみですが、
地獄に落ちるか天国に登るか。
マンションの資産に寄与したい。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

無過失責任は民法７１条じゃないよ。

ただ指摘するんではなくて、知ってれば書き込めばいいじゃないか。
だからお前はここにはくるなといってるだろう。
みんなの役に立つ情報を提供するためにこのスレはあるんだから。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

当組合では、「共用部分と一体の設備」として、管理組合が費用負担の上、実施している。
当組合のやり方が正しい。皆さんも参考にするように。

>③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する

専有部分の配管は専有部分と一体としなくても元々専有部分です（笑

専有部分の枝管部分と共用部分の継手部分を
一体として工事をするということだよ。
一体という意味が理解できなかったんだね。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

民法７１条レベルだから何言ってもムダ

お前はここにはくるな。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

専有部分の配管ですから専有部分と一体で管理するのがベストです。

金玉メダルが取れるような書き込みをしてくださいね。
揚げ足取りや条文間違いはやめましょう。

>>10742 匿名さん
自分ではセンスのあるジョークと思っている、ご近所さん。今では悪名が知れ渡って相手にしてもらえないから普通の投稿名、だけど下品さは隠せず。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

投資（長期投資）では、会社の業績を見ますが、 一方トレードでは、株価チャートの形で判断して株価の動きを予測するのです。

なぜ、株価チャートを見るのか？それは、株価に影響を与えるのは業績だけではないからです。株価は、より大きな市場環境の変化や、海外市場の動向、政治の影響など色々な要因で動きます。そのため、株価の動きにはあらゆる情報が織り込まれていると考え、株価の動きを表す株価チャートを判断の元にしているわけです。

結果として、株価チャートの形が崩れたら即座に資金を回収する『トレード』の方が暴落にも対応できるのです。

組合財政を豊かにするうえで資金運用の知識は欠かせません。
しかるべき才能がある役員が適切な報酬をもらって責任ある運用をすることが大事です。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
第１号、２号議案の質疑、採決

＞　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

第３号、４号議案の質疑、採決

＞　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

＞　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
＞　　　　第７号議案 役員の改選
＞　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
＞　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです）

第７号議案 監事、理事の改選
　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後、新理事で理事会を開催し
　　　役員（理事長、副理事長、防火責任者）を理事の互選で決める。
　　　新監事、新役員、新理事を総会議事録でお知らせする。

＞　　７．閉会

閉会後に懇親会をする組合も多いですね

資金運用で利益が上がれば豪華なオードブルを取り寄せることも可能になります。
貧乏組合は缶ビールに柿の種、極貧組合は懇親会すら開けません。かわいそうｗ

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

ペットと子供の足音とゴミ出しマナーが管理組合が解決すべき三大課題です。
資金運用はその次でいいでしょう。

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

総会は議論する場であり組合員にとって悪い内容であれば議案を保留し理事会で再検討し後日臨時総会を開催する。
理事会案に対しての賛否を問う場だけとしたら悪徳管理会社、無能無知理事を増産するだけで３０年目頃にはスラム化が始まるか、高額修繕積立金を負担することになるだろう。

総会当日にのこのこ会場まで来る組合員はごく一部であり、多くのマトモな組合員は議決権行使書や委任状によって議案に対する賛否を表明している。
ごく一部の当日出席組合員だけで議案を保留・撤回・修正すると原案に対してすでに投票を済ませた多くの組合員の権利を無視することになるので許されない。

>>10759さん
ごく一部の総会への直接出席者だけで議案の変更とかされたら
議決権行使書等で参加した組合員の意見はどう反映されるのでしょう。
あなたのおっしゃる通り、議案の審議をして、その議案に瑕疵が
あった場合は、その議案は保留し議長判断で理事会で再検討をして
臨時総会を行うということにすべきでしょう。
10758さんが述べている総会の議案以外のことについては、単なる意見
として聞いておけば良いと思います。
あくまで総会は議案の賛否を問う場なんです。

>>10760 匿名さん
あなたのおっしゃる通り、議案の審議をして、その議案に瑕疵が
あった場合は、その議案は保留し議長判断で理事会で再検討をして
臨時総会を行うということにすべきでしょう。

10758 匿名さん 27分前
総会は議論する場であり組合員にとって悪い内容であれば議案を保留し理事会で再検討し後日臨時総会を開催する。

総会議案は理事会決議事項なので、明らかに法令や規約に違反している場合を除いて
議長判断で保留できるものではありません。
そのまま採決にかけて否決されればそれで一環落着。原案通り可決されれば、
これこれのミスを含んでいるので廃止したい旨の議案を理事会で決議決定した後に
臨時総会を招集します。そこで廃止議案が通れば一件落着。否決されればそれはそれで
組合員の意思だから仕方ない。

組合員にとって悪い内容というか、議案の段階では気づかなかったが
総会出席者より指摘されて、それが間違っていたとか、議案の内容を
変更した方がいいと議長が判断した場合は、ペンデイングとして後日
理事会で検討して、再提案として臨時総会を開催するということになります。
議案以外の意見については、総会の議案とは直接関係のない事項ですので、
それを後日理事会で検討するかどうかは、議長の判断でいいと思います。

議長である理事長も参加して理事会で議論し決定した総会議案を、
一人の組合員に言われたくらいで変更するようでは話にならない。
他の理事や多数の組合員が「私は賛成です」といっているのに、
議長の独断で白紙にするインチキマンションには住めないですね。

じゃあ、うちのマンションには住めないな
うちのマンションは「理事長の言うことは絶対」の王様ゲームマンションだ

10763の書き込みにあるように総会当日に出席者から突っ込まれてあたふたする理事長はよく見かける。またそういう突っ込みを入れる組合員はそれが楽しみで総会に出てきている古参の住民が多い。
しかし、その時に「いや、原案で間違ってませんよ」とさらに大きな声でいう奴がいると、先に突っ込みを入れた組合員はモゴモゴ言って黙るものだ。だから、理事長は自分の応援してくれるサクラを事前に頼んでおくことが重要だ。

総会議案は総会に直接出席している者以外に、議案書等で賛否を
表明しているので、総会出席者の意見で議案を変えることはできない
ぐらいはいくら鈍感な議長でもいえるでしょう。
そしとてどうしても収集がつかなければ、議長判断でその議案は保留
して理事会で再検討して再度臨時総会を開催するということに
すればいいんですよ。

こういう事例もあります。

173 匿名さん 2019/12/08 17:22:30
【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。


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100 ９９さんへ 2017/11/04 14:03:36

議事録の表記だと、
２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。

「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には
かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も
出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして
結局は賛成に数えた、ということか？

以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ
の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、
びっくりした。

そういうことであれば、あなた様の書いた
「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」
という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。

これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？
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上記の件は東急コミュニティーの元N野支店長、元H口人事課長、元M藤マネージャー、元S村主任等が、元K口偽理事長、元Y波偽監事（退去）、元Y下偽副理事長（退去）、元I長副理事長（退去）、が共謀して成立させた議案書と議事録です。投稿拒否に合っていた為、再投稿しておきます。

又東急等の圧力による投稿拒否に合うかも解りませんので念のため投稿しておきます。削除されるときはご勘弁ください。反社会的勢力等との共謀も疑われる可能性があります。

議長一任は組合員の意思が反映されています。
当然有効ですよ。
議決権行使書での賛否もあるのに、それは行使せず議長一任
にしているんですから。
それに議長一任は欠席者ではないですよ。出席者です。
扱いでもありません。出席者です。

>>10768さん
名前までだすことはないんじゃないですか。
名前まで出さなくても、十分議論はできます。

法令違反であろうと規約違反であろうと理事長独断専行であろうと
組合員が文句言わなければ桶

そうだけど、裁判になれば確実に負ける。

>>10766 匿名さん
反対の場合もあるからね。
管理会社と共謀して偽理事長を名乗り総会では規約に
基づいて議長を務め、
証拠を添えた告発人に、同居人とその仲間・やじ役・
弁護士を同席させたりして告発人の口を封じようとし
て総会は紛糾した。
告発人は度胸のある元金融マンでマンション管理士・
宅建士・簿記二級・FP二級の有資格者で株式の投資
で生計を立てる人物であった。
弁護士は身の危うさを感じて途中退席する始末であ
った。
のちには共謀していた副理事長や書記や監事等は部屋
を売却して退去した。
偽理事長ともう一人の副理事長は部屋を売りに出した
が債務超過で売れずに居残っている。
その後マンションは静かになり、
反社等も退去している。しかし、油断はしていない。

>>10770 匿名さん
名前は出してはいないが、

名前というか個人が判別できるような書き込みをしては
だめだよ。

>>10775 匿名さん
個人が判別できますか。できないと思うが。

>上記の件は東急コミュニティーの元N野支店長、元H口人事課長、元M藤マネージャ>>ー、元S村主任等が、元K口偽理事長、元Y波偽監事（退去）、元Y下偽副理事長（退>去）、元I長副理事長（退去）、が共謀して成立させた議案書と議事録です。投稿拒否>に合っていた為、再投稿しておきます。

これだけ書けば、東急コミュニティの者ならわかるんじゃないの。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

新たな条文を設けて条文数が増える時は、新設条文に関連する章や節の中で
第〇条の２とすればほかの条文の条文番号をいじらなくても済みます。
途中に新たな条項を設けたからと言って、それ以降の条文番号を一つずつ
ズラすなんてことはしないでしょう。

各項の追加についてはそれでいいでしょうが、新設条文、つまり今まで
規約にまったくなかった条文を新設するときの対応です。
全て規約の最後の条文に記載しますか。関連性がなくなりますよ。

管理規約は関連がある条文ごとに章や節にまとめられています。
新設条文がいずれかの章や節に関係するのであれば、その章や節の中の条文に
枝番をつけて処理します。
例えば、理事監事以外に新たな役員を設けるのであれば、「役員」という節の
監事に関する条文の次に「第〇条の２」で新役員に関する条文を建てます。
こうすれば、他の条文の条文番号は変わりません。

わたしは、>>10780 を投稿した者ではありませんが・・・
>>10780 は、「項」に関するものではありません。
>>10780 は、枝番号を用いて新しい「条」を追加する方式で、多くの法律において採用されています。

もちろん、規約改正で条項を加除するたびに条文番号を第一条から付け直すことも
間違っているわけではありません。ただ、総会とか会計とかよく使う条文の番号が
コロコロ変わって不便かなという程度だけです。マンションごとに最適な方法を
見つけてください。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

管理規約のひな型である標準管理規約は、その内容のかなりの部分が
区分所有法からの書き写し（法令のコピー）になっています。
したがって、規約改正をする場合は、標準管理規約を丸写しする場合を除いて
改正後の規約条文が区分所有法等の法令に違反していないか、チェックする
必要があります。これは素人にはできません。専門家にカネを払ってやって
もらいましょう。

理事の数を増減するとか、理事会への代理出席を認めるとかの改正は
素人でもできますが、組合員の権利義務や共用施設の使用条件に関する改正は
法令との整合性チェックが欠かせません。マンション独自のローカルルールは
要注意です。

↓は、標準管理規約に準拠して改正しておくのが良いかもしれない。

令和3年9月28日「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針 ...
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000208.html

報道発表資料（PDF形式）
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf

「基本方針の基準（概要）」より。

○管理規約
・管理規約にて下記について定めている

　・緊急時等における専有部分の立入り
　・修繕等の履歴情報の保管
　・管理組合の財務・管理に関する情報の提供

輪番で役員になった連中は標準規約準拠が無難
そもそも輪番で役員をやらなければならないと思い込んでる時点で無知

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

集会室で大小便すれば水道代節約できる

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

参考になったよ。
しかし、うちではやる者がおらんだろう。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

大規模修繕工事がおわった後は快適なマンションライフが
送れるよね。

計画的な補修工事ができないマンションはいずれ
スラム化します。

大規模修繕が終わったら高値で売り抜けるのが賢いやり方です。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。