「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

自主管理か管理会社かの二者択一ではなく、管理会社と対等に渡り合える専門知識を持った【管理役】を理事会内に置くことで、両者間の様々な問題を解決できる。
新しい時代のマンション管理システムだと言える。
専門家の【管理役】を理事会内に置くことで、莫大な経費のかかる管理会社からのぼったくり行為被害から管理組合員を守ることができる。

マンション管理師

断っておくが、【管理役】＝マンション管理士ではありません。
マンション管理士は【管理役】となるための最低必要条件ではあります。

しかし、現実的な問題として、管理会社と対決する必要は
ないんではないですか。
何故お客さんである管理組合が管理会社に卑屈にならなければ
ならないのか理解できません。
マーケッティング理論からすれば、お客様は神様であり、お客様の
いうことは常に正しいはずですけどね。
管理会社が管理組合のいう通りにしなければ、それこそリプレイス
すべきでしょう。
リブレイスすることさえ管理会社に気をつかうんですか。不思議で
なりません。
管理組合主導でマンション管理は行っていくべきです。

管理組合長が〇〇だからムリ。

管理組合が主導で管理できるマンションは実は少数派です。新築?最初の大規模修繕工事ぐらいまでは特に問題が見えにくくその間に管理会社任せになりやすい。
また、世代交代ができず高齢化したマンションも同じく管理会社任せになりやすい。
だから、しっかりと管理の知識を持った人を入れるのは理にかなっている。

あと、客が言うことが常に正しいとは限らない。ある客は白と言い、ある客は黒と言う。こんなことはよくある。

お客様は常に正しい。
これがマーケッティングの理論ですよ。
大学で学びませんでしたか。
それぐらいお客様を大切にしなさいということです。

何言ってるんだろ…
それを管理会社ができないんだから対応するしかないって話しなんだけど…
もしあなたが大切にされていると感じているのなら都合がいいだけ。委託料でがっぽりか工事でがっぽり取られています。

>9004 匿名さん
管理組合と管理会社が利益相反関係という言葉が理解できていないですね。
＞管理会社と対決する必要はないんではないですか。
雇用主が雇用人とどうして対決する必要があるの？
マンション管理に関する玄人（管理会社）と素人（管理組合）では対立にはなり得ません。
つまり、話し合いにはならないという事です。
素人である管理組合は、マンション管理に関しては民法でいう【未成年者】にあたり、マンション管理に関する判断能力に欠けることから、マンション管理の能力者である【未成年後見人】である【管理役】のフォローが必要になります。
理事会内にマンション管理専門家としての【管理役】を設け、マンション管理実務に関して利益相反関係に当たる管理会社と対等な話し合いができるようにしないといけない。
そうすることで、マンション管理に関して【未成年者】に当たる管理組合は【未成年後見人】である【管理役】の適切なフォローにより、利益相反関係にあたる成年である相手（管理会社）からの被害を事前に防ぐことができる。
そういうことなんですよ。
＞管理組合主導でマンション管理は行っていくべきです。
その通りです。
あなたの言っていることは間違っていない。
その為には、マンション管理に関して【未成年者】である管理組合に【未成年後見人】である【管理役】は必要な存在となるのです。
【未成年後見人】である【管理役】が【未成年者】である管理組合に適切なアドバイスをすることで、管理組合主導のマンション管理が実現できるわけです。
利益相反関係にある管理会社からマンション管理に関してアドバイスを受けるなどは愚の骨頂なのですよ。

【管理役】を設けることで、今まで管理会社がしてきた総会・理事会の支援業務から一切合切手を切らせ、管理組合員のプライバシーが利益相反関係にある管理会社にダダ洩れになるのを防がないといけない。
会計処理も【管理役】が専門会社を通して処理し、利益相反関係に当たる管理会社には出入金管理は一切やらせないようにする。
管理会社とは御用達の便利屋としてお付き合いすればいい。
勿論、管理会社とは共存共栄だから、管理組合とのビジネスが嫌になったらいつでも手を引けるようにしてあげないといけない。
管理会社と対決するなんてとんでもないですよ。

サラカンとクダカン

>9010 匿名さん
要するに、
1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには【管理役】が必要となるわけです。
この2点は絶対に改善しないといけない。

管理会社に管理されているという感覚がまったくなく、
管理会社を嫌う理由もないマンションが大半ではないんですか。
お互いに信頼しあって契約を結んでいるのであり、何も問題は
ないと思っています。
フロントや管理員さん、清掃人等そんなに敵対しなければならないほどの
関係なんですか。
寂しいですね。
そういう管理会社とはすぐに縁を切るべきでしょう。
工事や点検業務は管理会社にお願いはしますが、相見積もりはおなじ条件で
しっかり取り、その中で理事会が判断すればいいんです。
決めるのは理事会ですよ。

>9013 匿名さん
この方、根っからの詐欺師なんじゃないの。
口調が詐欺師そのもの。

＞その中で理事会が判断すればいいんです。
その理事会の多くがマンション管理に関して【未成年者】だから問題なのですよ。
＞決めるのは理事会ですよ。
マンション管理に関し、一人前の判断力のない【未成年者】理事会相手では無理な話。
利害が絡む判断には、一人前の判断力を持つ【管理役】の後見が必要になる。
管理会社もその方が話しやすいと思う。
管理会社側に【未成年者】相手に騙そうという魂胆があれば騙しにくい相手でもある。

>>9014さん
私はスレ主でマンションの住民ですよ。
管理会社に勤務した経験はありません。
当たり前のことを書けば管理会社の社員と疑う。
全国のマンションでは、管理会社といがみあっているマンション
ばかりではないんですよ。
何故委託費をはらって管理会社と契約しているのに、お金を払って
いる方が気をつかわなければならないんですか。
だから、マーケッティング理論まで出してお客様は常に正しいという
ことをいったんですよ。
マンション管理をしていく中で、管理会社と理事会がお互いに不信感を
抱きあっていくのはおかしいでしょう。
それに、管理役とか得体のしれない人物を導入すれば、管理会社との対立
に拍車をかけるだけのことでしょう。
自分たちの能力のなさを管理会社の責任とするのはおかしいでしょう。
自分たちが不当な工事費を出しているとかいっているけど、不当な工事費
というなら工事費の相場ぐらいは知っているんでしょうね。
同じ条件での相見積もりの取り方知っていますか。

>9014
＞私はスレ主でマンションの住民ですよ。
だから詐欺師ではないという理論は成り立たない。
言い訳も詐欺師そのもの。
骨の髄まで詐欺師なのだと思う。
＞自分たちの能力のなさを管理会社の責任とするのはおかしいでしょう
そんなこと誰が言ってるの？
あることないこと並べ立てるのも詐欺師の手法。

マンションの住民にとって、マンション管理はそんなに関心は
ないし、それに掛ける時間もない方が多いでしょう。
輪番制の理事の組合でも、できることなら理事はやりたくないと
いう方が大半です。
管理費や修繕積立金の金額についても、大した額ではないし、大幅
値上げ等があれば別ですが、自主管理にもっていこうとなると、とんでもない
ことだと反対されますよ。
自主管理のマンションに住みたいと思っている住民はただ、管理費等が安く
なればいいと思っている者が多いんでしょうね。
管理会社に不信感があるのであれば、リプレイスすればいいんです。
それが難しいというのなら、それこそ外部のマン管士とか弁護士に依頼して
交代させればいいんです。
管理役とかいう得体のしれない者の採用は絶対負の遺産にしかなりません。
その管理役が信用できなくなった場合、交代させるのがまたまた大変です。

もう一つ追加しますと、管理役を導入して管理組合主導で管理を
進めていけば、管理費や修繕積立金の値下げがあるんですか。
もし下がるのであれば、その額と自主管理、管理役の導入と比較して
プラスマイナスいくらになるという試算も必要となりますが、そういう
マンションでそんな比較表とかは作成できないでしょうね。

>>9017さん
私はスレ主で、マンションの住民といっているのですから
それぐらいは信用しなさい。
私どもの理事会は輪番制で、一応立候補制はありますが、輪番制、立候補者
とも任期は２年です。
それに立候補する場合は、輪番制の理事を降りてから３年以上の期間を
空けないとできないように規定されています。

＞9020 匿名さん
>私はスレ主で、マンションの住民といっているのですからそれぐらいは信用しなさい。
こりゃ間違いなく詐欺師だ。

>>9021
単なるスレ荒らしか。

＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

読みづらい点があるのはご了承くださ。

皆さん方のマンションで、理事会は毎月行われていますか。
そしてその時間はどれぐらいですか。
理事会議案はだれが作成してますか。

うちは毎月1回定例で理事会しています。
議案は管理会社ですが、理事長、副理事長に事前確認があり理事会の1週間前までに議案書が配布されます。
ただ、担当によるところもあり、以前は管理会社が議案を作り当日配布でした。

できれば事前に配布した方が、理事会の効率化は
はかれるでしょうね。
議案については、工事とか点検、それに苦情等がありますが
管理会社任せにするのではなく、理事長は事前に管理会社と
議案について打ち合わせをしておくことが大切だと思います。
そうすれば、理事会を理事会主導で進めていると思われますから。

>9022
>単なるスレ荒らしか。
単なるスレアラシはスレ主だと思う。
スレ主はマン管士資格を自称しているが、信頼できる管理会社がいるのに、どうして用もないマン管士資格を取ろうと思ったのか、答えてほしい。

>>9032
もうその話は終わったの。
いつまでもここのこスレにいないで、自主管理のスレに戻りな。

＞9033 匿名さん
スレ主は都合が悪くなると話を逸らす。
詐欺師の典型的な手法です。
この手の手法は大陸系の人間に多い。
彼らは日ごろから「騙す方は悪くない、騙される方が悪い」と嘯いている。
少林寺の手法でもある。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない管理組合が多い。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには管理組合側に【管理役】が必要となるわけです。
【管理役】を理事会に設けることで、上記2点は絶対に改善しないといけない。

絶対とかいうのは詐欺師の常套句。こいつが詐欺師だということが判明したぞ。

シマクン、ニホンジンハダマシヤスイダロ。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

公正証書は行政書士に頼まなくても自分でできます。
財産の相続についても、遺産分割協議書の作成等も自分で
簡単にできます。

「理事はこんな仕事をしています。」
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

削除が続くと厳しいお灸がすえられるよ。
アク禁という長～い出入り禁止が。

３カ月から半年はマンコミュに書き込みができなくなりますよ。
もうここのスレにはこないでね。
そうすれば管理人に通報はしないから。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

>>9050 匿名さん
マンションの管理は法律問題のオンパレードですよ。
管理規約、細則、理事会、総会の開催定足数等、挙げきれないくらい。
それらに誤ったアドバイスを有償で行って、大きなトラブルになっているところもあるのでは。
管理規約の無効を問われた裁判なんか結構ありますよ。
大規模修繕の周期、劣化診断、施工業者選び等はマンションの修繕や工事監理に実績のある一級建築士にアドバイスをもらうべきだよ。
当たり前のこと。
総会、理事会へマンション管理士を出席させて、どうすんの。
意味不明。

>>9051 名無しさん
言ってる内容が理解できないところがある。マンション管理士はマンションの管理に関する法律を知ってるんだから総会、理事会に呼べばいい。当然まともな管理会社であれば不要。

管理組合が成長すればサヨナラしちゃえばいい。

>>9051さん
マンションの管理であればマンション管理士に相談するのが
一番いいでしょう。
大規模修繕工事とか長期修繕計画書、規約や細則の全面改正、
理事会や総会の進め方等、総合的に判断すればマン管士が一番
でしょう。

　＜理事（理事会）の役割＞

　　＊月１回、原則として、毎月理事会を開催します。
　　　　　理事長・副理事長は管理会社と理事会の事前打ち合わせを行い、理事会の議案を作成。
　　＊苦情や要望事項に対する検討会
　　　　　ご意見箱に投函された苦情や要望事項の検討を行います。
　　＊収支報告書のチェック
　　　　　毎月管理会社から交付される収支報告書の点検と確認を理事会で実施します。
　　＊工事や各種点検についての実施時期や業者の相見積を取り、検討を行います。
　　　　　業者との打ち合わせや工事終了後のチェック等についても行います。
　　＊届出事項の確認とチェック
　　　　　専有部分の改修工事の届け出チェック
　　　　　引っ越し、賃貸、売却の場合の届け出確認
　　　　　賃貸戸数、空き戸数の把握
　　＊滞納金に対する現況の把握と対応について
　　＊放置自転車の整理
　　＊駐車場に空きが出た場合は抽選を行う。

理事会を開催するときは、管理規約と各種細則は把握した中で
管理をおこなっていかなければいけません。
理事長によっては、規約等が分らずに物事を進めていく場合も
ありますから。

>>9054 匿名さん
実務経験もなければ専門知識もないマンション管理士に、規約や細則の改定や大規模修繕、総会理事会の進め方等、相談する管理組合なんていないでしょう。

9051 名無しさん
大規模修繕の周期、劣化診断、施工業者選び等はマンションの修繕や工事監理に実績のある一級建築士にアドバイスをもらうべきだよ。

>>8995 匿名さん
＞第一回目の大規模修繕工事を実施すると理事会で提起されています
（きっかけは外壁タイルの浮きが目立ってきているということです）
＞下記内容を参考にしたいと思っていますが下記内容をすべて第一回目の大規模修繕工事として実施するのですか？
＞第一回目として対象外の項目があれば教えて下さい　よろしくお願いします

>8859 匿名さん 2021/07/24
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

>>8995さん
タイルの浮きについては、２回目より１回目の方が補修箇所は
多いと思います。
コンクリートがまだ落ち着いていないからです。
工事個所については、建物診断をして、劣化がなければやる必要が
ありません。
それから、足場を組まなくてできる工事であれば一緒にする必要はないでしょう。
塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法もあります。

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

税務署の人は税法は詳しいですが、区分所有法はズブの素人です。
しかし、管理組合が駐車場使用料で坊主顔負けのボロ儲けをしているならともかく、
日々のメンテナンスや将来の建替え・除却（機械式の場合）の費用にするんだなと
わかるので、何とか課税対象外にしてあげたい。そこで、いろんな屁理屈をつけて
税金を取らないことを正当化しています。
租税の論理から言えば課税されるのは当然です。

多くのマンションでは駐輪場は１戸当たり１～２台は無料で使えるが、駐車場は
１台目から有料であることが多いです。
これは、駐車場の数＜組合員の数　であるためで、駐車場の数＝組合員の数　の
マンションであれば、一部または全部の駐車場を無料にすることは可能です。
しかし、その場合は、毎月の管理費の額が高くなること、管理費月額が上がると
マンションが売れにくくなること、などから、デベロッパーさんは嫌がります。

>>9057 匿名さん
世の中には、そういう理事長もいるのでしょうか？？？
仮に輪番制であっても、理事長は理事間の互選というのが普通。
それ故に理事長は、一般的には社会的信望があり、十分な常識を有するような人が選ばれている（と思ってきた）ので、規約や細則を把握していない理事長っていることが信じられないです。

>>9056さん
理事長には人望等も必要でしょうが、管理規約や細則を読まない
方も多いのではないでしょうか。
規約や細則を知らなくても通常はマンション管理は行えますので。
規約や細則を十分把握している理事長というのは輪番制ではまず
いないと思います。
中には、輪番制の理事が回ってくるので、その前にマン管の資格に
チャレンジする方もおられるとは思いますが。
マンション管理は今までの常識だけでは管理できないでしょう。
なんとなく、管理していくことは可能ですが。

法律や管理規約を読まなくてもマンション管理はできますよ。
文句を言う組合員がいなければ違法でも規約違反でも問題はない。
当然のことながら、管理会社のフロントも黙っています。
だから、うちのマンションでは規約上認めていない理事の代理出席が当たり前だし、
将来の駐車場の建替え（修繕）費用不足を理由に駐車場使用料を値上げしてるし、
計算上２台まで無償使用が認められる自転車置き場も「隣のマンションでは有料
だから」という理由で今年から有料になっていますｗ

>>9065さん
通常では、駐輪場も、駐車場も使用料を徴収していますよ。
敷地の使用料ですから、それは当然なんですが、その徴収した
使用料は修繕積立金（一部管理費）に充当されています。
それが一番公平ですよね。
全国には駐車場の使用料を無料にしているところもありますが、
修繕積立金の必要金額は決まっていますので、それに充当しなければ
積立金の額が多くなります。
使用している者とそうでない者の差はつけるべきでしょう。
但し、Ｐ場が全戸ある場合が殆どですけど。

敷地は組合員の所有物なので、自分の敷地を自分が使うのであれば無料（笑
会社や学校から帰ってきてマンションの敷地に入っても入場料はかからないのと同じ

>>9068 周辺住民さん
値上げの前に総会で駐車場細則や駐輪場細則、改定してるんじゃないですか。
いくらなんでも、勝手に値上げは出来ないでしょう。
非理事が理事長からの招聘や承認もなく出席はないですよね。
区分所有者変更届けや世帯代表者が変更されてるとかじゃないの。

法令・規約・細則の優先劣後関係がわかっていない組合員が多いので、
「アンケートを取りました」「総会で決まりました」で納得しているようです。
とにかく法律を読んでないですね、役員も組合員も。
まあ、私は車も自転車も持ってないので、痛くも痒くもありませんがｗ
管理会社のフロントも同じですね。

>>9070さん
駐車場が全戸分あればいいんですが、全戸にない場合抽選等で
使用者がきめられます。
マンションの駐車場を無料で使う者と近辺の駐車場を借りている者は
使用料を払うというのは不公平でしょう。

駐車場が全戸分なければ抽選が一番いいでしょうが、
年数は何年が妥当なんでしょう。
３年から５年が妥当とは思いますが、抽選に外れれば
当選された方が借りていた駐車場が借りれるように契約を
しているといいですね。

駐車場が全戸分（１００％）あれば1人１台は無料
駐車場が５０％のときは半年交代で使うのであれば無料
しかし、クルマを持ってない組合員もいるので、その組合員の権利を譲ってもらうと
その組合員の半年分と自分の半年分を合計して丸々１年間無料で使えることになる

そんな理不尽なことはできないよ。
素直に有償にすればいい。
どうせ修繕積立金を高くするかその分安くするかで
同じことだから。

修繕積立金は組合員全員が負担する
使用料は使用する組合員だけが負担する
大違いだろうがｗｗ

駐車場は受益者負担。
駐車場の維持管理には費用が相当かかる。

>>9061 匿名さん
判りやすいアドバイスありがとうございます
今回の大規模修繕は修繕委員会も設けず「理事会一任」で突然進めると連絡があったもので、どさくさに紛れ今回の修理では不要な工事を実施するのではと懸念し投稿したものです。
以下で
①：外壁の修繕には足場を組まなけれできなりませんので、これを必要とする工事であれば一緒にすることを確認する
②：①以外はご指摘の劣化があるので工事をするのか質問で確認して行きたいと思います。（１２年経過・今年７月・したので・・・の工事は出来るだけ避けたい。２，３年後でもと・・・）
ただこのような知識（塩ビシートは１回目にやるのではなく、例えば２０年前後にやる方法）がないのでどこまで先送り出来るか？
以上で臨みます。ありがとうございました。

分譲マンションの維持管理費は受益者負担ではなく持分割合負担。
受益者負担を主張する人は所有権の意味が分かっていない。

>>9079さん
頑張ってください。

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

建物診断も必要かもしれませんが、大規模修繕工事であれば
設計コンサルタントをつければ必要ないかもしれません。
修繕個所の検討や工事費概算額は建物診断をしなくてもできる
と思いますので。

大規模修繕で工事業者やコンサルにボラれてもいいように
普段から修繕積立金を蓄えておくことが重要です。

工事業者からぼられることはないでしょう。
数量調書をもとに修繕個所ごとに設計概算書を作成して
同じ条件での見積もりを取るのですから。
業者はその要項書に単価を記入するだけですから。

設計コンサルタントはそのためにいるのですからね。
要項書（金抜き計算書）があれば同じ条件ですので
見積金額の高い安いはすぐ分ります。

大規模修繕工事程度のことでコンサルタントを頼む理事会がクソ

だったら、自分で要項書はつくれるの。
又、仕様書通り工事が行われているか、手抜き工事が
行われていないかを住民に代わって監理を依頼しなければ
それを住民がすることになるよ。できる住民で。
大規模修繕工事の進め方を勉強した方がいいね。

コンサルと工事業者は持ちつ持たれつ
管理会社も加われば鬼に金棒

工事業者は信用できないがコンサルタント業者は信用できるという点でアホ確定

>>9091
お前はここにはくるなといってるだろう。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

理事会への代理出席が常態化していて、それに誰も異論を唱えないから
これは規約を現状に合わせるために改正すべきだろう
特別決議もいまだに金額基準になっていて、先年の大規模修繕工事（工費１億円）は
普通決議で処理したので、形式的には規約違反である
これは法律に合わせるほうがいいだろう
総会議決方法が「可否同数時は議長が決する」という大昔の条文だが、まあ、これは
滅多にそういう事態にはならないから放置でもいいだろう

>>9094 匿名さん
管理規約や細則の変更内容については、改正年度の議事録を渡すのもいいけど、一通書面を普通は作っているでしょ。
それを渡せばいいんですよ。

>>9097 匿名さん
左右対称表等、あっという間に出来てしまいますよ。
ウチの組合はうっかり外部のマンション管理士に依頼してしまいましたが、全く不要でした。
PDFからテキストを抜き出せる安いソフトもあるので。
ウチが依頼したマンション管理士はほとんど詐欺師に近かった。
そのマンション管理士が作った現行と標準規約の対照表がメチャクチャで、現行規約とは違う内容が記載されてたよ。
どうせ管理規約等、管理組合の役員連中は覚えてないだろうと鷹をくくっていたんだろうけど、そうではなくて、役員は覚えていて、記載の誤りというか改竄が発覚したんだ。なんで現行規約と違う内容が書いてあったかというと、
そのマンション管理士に都合が悪い内容だったんだろう。そして、そこを改定するのに揉めるだろうと思ったんだろうな。だから、その条項は、現行からすでに自分が変えたいようになってたことにしたかったのだろうね。
おまけにそのマンション管理士が出してきた改定案なるものが、一見して法的に問題のあるもの。
念のため別の弁護士にも見解を聞いたけど、無効とか違法としか言われない。
そのマンション管理士がなんで、そんな改定を目論んだかというと、思い当たるのは、○○系のコンサルの存在。彼らはずっと前から非常に仲良しだったらしい。
ウチのマンションは危うく餌食になるところだった。
管理規約の改定は区分所有者全員にとって本当に重要なこと。
実質的な懲戒規定もない、仮に懲戒処分されてもなんてことのない資格者等を規約改定作業に介入させたことは後悔の一語に尽きる。
それ以降、ウチのマンションの規約では業務委託先からマンション管理士は除外するように改めた。

施工業者もコンサルタントもマン管士も、とかく外注先という連中は、
発注者のレベルに合わせた仕事、裏返して言えば「手抜き」をするものだ

>>9102
お前はここにはくるな。
お前がくると内容を変更しなければならなくなるのでみんなに
迷惑をかけることになるんだ。
せっかくの書き込みもお前のせいで、次の議題にかわってくる。
いかに迷惑を掛けているのか分っているのか。

>>9102
それにお前の書き込みに対しては絶対反応しないよ。
別スレにいきな。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

>>9102 ご近所さん

たまには毒舌を吐きにこい
管理会社よりの投稿を訂正しに、現在にマッチしない投稿を訂正しに

>>9109
よそのスレに興味はない。
お前はここにはくるな。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

価値が下がるのは建物の部分だけ
土地は減価しないから心配するな

自治会と良好な関係を築くことが重要です。
理事になって最初の仕事は、地元自治会長宅へあいさつに行くことです。
建設時に地元自治会とマンション開発会社との間で覚書を取り交わしてることが
あります。マンション住民が「俺たちには関係ない」ということは可能ですが、
そこは「大人の対応」が必要です。

管理組合と自治会はまったくの別物ですよ。
マンションの住民で自治会に加入している者は
すごく少ないですからね。

管理規約に組合員の自治会加入と管理組合の自治会費徴収を定めているマンションがありますが、組合員は自治会に入りたくないのであれば、管理組合理事長にそう言って自治会費徴収（管理費と一緒に口座引き落とし）をやめてもらうことができます。特に所定の手続きはありませんが、一応書面で提出すればいいでしょう。
自治会に入っていないと種々の自治会活動（自治体広報誌の配付、自治会主催の敬老会・盆踊り・子供会、防災防犯美化活動）に参加できなくなるので、注意しましょう。

自治会に加入していなくても、盆踊りには参加できるでしょう。
一斉清掃とかには参加できますし、自治会員ではないので花の
植え替えとかを手伝ってはいけませんとかいう訳ないでしょう。
それに、１００戸のマンションで自治会に加入している者が１０人
程度しかいなかったらどうなるんだろう。
都会、大規模マンションほど自治会への加入率は低いですよ。

自治会と管理組合をいっしょくたに考えること自体がおかしい。
自治会は入退会が自由なんだからね。

自治会に入らない、自治会費を払わないくせに自治会主催の行事に参加してお菓子の詰め合わせやペット飲料を持ち帰るセコいマンション住民は確かにいますね。

うちの自治会の餅つき大会は自治会員でないと会場に入れない
自治会費払ってないよそ者に勝手に雑煮やお汁粉を食われてはたまらないｗ

自治会加入率が高いほど良質なマンションですよ。

それは逆でしょう。
いいマンションの住民は自治会には入らない。
タワーマンションや高級マンションの住民の自治会加入率は
極端にすくないですからね。

いいマンションの例ってタワマン、高級マンションなのか？管理には無関心なイメージが強くていいマンションとは思えないけどな。
てか自治会の加入といいマンションは関係ないだろ。古いマンションは自治会加入率高そうだけど

全国的には、小規模で地方にいけばいくほど自治会への
加入率が高いそうです。

夜帰ってきて寝るだけだから自治会も町内会も要らない。

自治会という単語に過剰反応する奴がいるなｗ

>>9107 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、幹事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

>>9110 匿名さん
＞よそのスレに興味はない。お前はここにはくるな。

誰がよそのスレに興味をもてといった。
お前もここにはくるな。とは匿名さんが匿名さんにほえて何になる
お前が誰か区別できる名前で投稿しろ。例えばご近所さん、スレ主、野次馬等

匿名掲示板なんだから、自由に書き込めばいいんじゃないか。
そんなに気にすることでもない。

理事長の役割については、理事会細則で細かく規定
してあるでしょう。

自己顕示欲の強い理事連中の親分兼管理会社の傀儡

管理会社とは仲良くできませんか。
せっかく大切な管理費から委託費を払っているんですから
有効活用しなくちゃね。
そういう発想があるうちは管理会社の不信感は払しょくできないでしょう。

管理会社＝敵
それだったら自主管理しかないでしょう。
但し、自分たちでできますか。

管理会社に搾取されているから自主管理しようとしても、
搾取されていると分っているのなら、それを改善する力が
ないのに、自主管理してもうまくいく筈がないというのが
分らないのかな。

工事費の一部を搾取されているというけど、いくら搾取
されているのが分るのかな。
それだけの力があれば、自主管理することもないのに。

>>9115 匿名さん
>管理規約に組合員の自治会加入と管理組合の自治会費徴収を定めているマンションがありますが

こんなマンションは悪いマンションです　自治会加入を記載すべきでない

私どもの原始規約にも自治会の規定がありましたが、
規約と細則の全面改正をしたときに、自治会という
規定がある条項は全て削除しました。
規約改正の専門委員会のメンバーに自治会長（組合員）も入って
もらって改正をしました。

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベータをデカくして車いす３台くらい入るようにしたいのう

>>9137 匿名さん
フルメンとPOGの損益分岐点みたいなのがあると嬉しいですよね。
POGってカゴ内の電気交換や非常灯の電池交換など、以外に知られていないので、修繕計画を契約している保守会社に出して貰うといいです。長期修繕計画書は丸められている事が多いし。

車いす、乳母車、自転車、台車など、およそ「車」がつくものをエレベーターに載せると機嫌悪いキチガイが〇階に住んでてウザいんや

駐車場利用者がせっせと積み立ててる修繕積立金を一足先にエレベータ改修に使いたいのう

カゴを大きくするのは物理的に無理じゃないでしょうか…
仮に出来たとしても数千万円は掛かりますよ。

エレベーターがゆれたりガタガタと音がするようになったら
交換しなければこわいね。

１階でエレベータ下りる直前に屁こいてドア開いたときに美人奥さんが待ってたら
思わず心の中でガッツポーズするよな

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

ロビーでステテコ姿で犬を走らせて遊んでいるのに、
子供たちがかくれんぼをしていると
カンカンになって怒り散らす理事長。

>>9135 匿名さん
＞こんなマンションは悪いマンションです　自治会加入を記載すべきでない

別に「悪いマンション」という訳ではありませんよね。
規約作成時点ではまだ地域住民になっていない区分所有者と、任意団体とはいえ既存の地域組織である自治会との関係性について「従前の慣習に倣ってルールを定めた」に過ぎないのですから。そのマンションに限らず、地元には自治会への加入要否について議論があるのでしょう。これを逆に「加入不要」としてしまうと、近隣感情は悪化し管理開始後に区分所有者の立場をも悪くする可能性がある。そこに配慮し、建築主が「初期状態」のルールを定めたという合理的な話です。区分所有者の総意としてこれを否定することは勿論可能。その場合は組合設立後に総会で規約変更をするのがスジなのですから、マンション自体が良いだの悪いだのという問題ではないです。

理事会と自治会は明確に区別すべき。
マンションの住民が全て自治会に加入している訳じゃない。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

定年退職後の再雇用を断られたポンコツと配管工上がりの飲んだくれの修繕委員コンビニにそんな難しいことができるわけがないだろ

自治会を目の敵にするような管理組合役員がいると組合員は不幸ですよ。

>>9151
お前はここにはくるなといってるだろう。
スレが荒れるからな。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

>>9151 ご近所さん

自治会を目の敵にするような管理組合役員がいるか？
管理組合と自治会は区別されているので敵対する必要はない
この件に対してはお前は来るな

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

>>9148 匿名さん
＞理事会と自治会は明確に区別すべき。
＞マンションの住民が全て自治会に加入している訳じゃない。

区別はされていますよ。
個々の住民が、ではなく「管理組合が」加入するという内容で原始規約が作成され、それが承認されているというだけです。組合加入の場合は、個人が個別に加入する場合よりも、区分所有者１名あたりの会費負担額は安く設定されているケースも多いです。それでも不適切だということであれば、組合の総意として退会すればよいだけです。

>>9151　ご近所さん
いつでも来いよ
スレのマンネリ化打破を期待してるぞ

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

マンションに、こわい人達も見に来るのでしょうね。

元々マンションには怖い人、アブナい人も住んでいますから大丈夫です

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

今から50年前は、犬は庭先に犬小屋を建ててもらってそこで暮らしていました。しかし、今では家族同様に室内で暮らす愛玩犬が多く飼われています。したがって、かつてはマンションで犬を飼うことが極めて珍しい例外的なことであったのに、今では特に管理規約に禁止規定がない限り犬を飼うことができます。

また、５０年前は我々の体は頑健で少々古くなったものを食べても２時間後に下痢をしたら元通りの体になったものです。市中のいたるところに人糞や犬糞があり、この時季、通勤電車やバスでは酸っぱい発酵臭を発するオッサンがいる一方で、強烈な香水をつけたOLやオババがいて、それでも皆おとなしく乗車していました。
しかし、今は発酵臭はごく一部の連中の特権となった代わりに、匂いの好みが多様化し、香水はもちろん柔軟剤やトイレ芳香剤の匂いについても文句を言う変態が増えてきて、しかも自分たち同士で決着をつければいいのに、理事会に持ち込んできたろします。役員の仕事の８割がたは住民同士のトラブル処理です。何も無理して務めることはありません。

そうですね。
管理組合はお金だけの問題ではないのです。
工事や点検、管理会社との軋轢等あるところもありますが、
管理組合の活動の本質は、マンション管理です。
マンションの管理にはそれこそいろいろあります。
ペット問題もそうでしょう。ペット禁止になっているのに飼って
いる住民もいるでしょう。
滞納問題もあります。騒音やごみの分別、喫煙とかもあるでしょう。
そういったマンションの管理を理事会と管理会社が一体となって
解決していかなければならないのです。

理事長になったら法律を読むことから始めよう。
よほど毛色の変わった特殊マンションでない限り、規約や細則は法律の内容を
分かりやすく書き直したものであるからだ。法律の趣旨を理解できれば、規約も
細則も空気みたいなものだ。
特に団地型マンションの管理組合理事長は区分所有法65条と66条は必読。

>>9157 通りすがりさん
自治会は任意団体にして任意加入の地縁による親睦団体です。それに加入するかどうかは個人の判断にゆだねられるべきでしょう。「管理組合が加入する」というのは、管理費を自治会費に充当するということになり、目的外支出ではないでしょうか。
既存の自治会があるならば、そのことを居住者（非居住の区分所有者が加入したいのであれば、それもいいですが）に周知して、加入していただければいいのでは。
自治会側から、自治会費の代理徴収等を依頼されれば協力するというのもありだと思いますが、地域にはそれぞれその地域の状況があるので、加入を実質的に強制するかのようなプロセスはどうでしょう。
本来、任意加入の地縁団体なのに、原始規約に加入を定め、それを飲まなければ売らない、等というのも、どうかと思います。
自治会長が執拗に自治会への加入を働きかけて、損害賠償責任を負った判例がありますし、自治会への加入については、他にも多くの判例があることはご存じでしょう。
ここ10年くらい、特に都市部では、自治会に対する市民、地方議員、自治体の考えも大きく変わっています。
民主的で健全で有益な自治会であれば、原始規約に定めなくても、加入する人は沢山いますから。上手くいっている地方自治体もありますよ。

以下は国交省のサイトからの抜粋です。
○ マンション管理組合と自治会に関する裁判例
＜町内会費の徴収は管理組合の目的外とした例＞
・「マンション管理組合は、区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うために設置されるのであるから、同組合における多数決による決議は、その目的内の事項に限って、その効力を認めることができるものと解すべきである。しかし、町内会費の徴収は、共有財産の管理に関する事項ではなく、区分所有法第３条の目的外の事項であるから、マンション管理組合において多数決で決定したり、規約等で定めても、その拘束力はないものと解すべきである。本件では、原告の規約や議事録によると、管理組合費は月額５００円となっており、親和会当時からの経緯によると、そのうちの１００円は実質的に町内会費相当分としての徴収の趣旨であり、この町内会費相当分の徴収をマンション管理組合の規約等で定めてもその拘束力はないものと解される」と判示。
＜東京簡易裁判決（平成 19 年８月７日（判例集未掲載））＞

うちのマンションでは、クリスマスは管理組合、餅つきは町内会と
役割分担ができていてウィンウィンの関係になっている

>>9161 匿名さん
値段を下げるだけのことなら、価格だけの競争入札をすればそれでいいのです。
なにも外部の第三者を入れる必要はないでしょう。
マンションで訴訟になる問題は殆ど発生しないかどうか分かりませんが、訴訟になりそうな紛争が引き起こされる場合があります。区分所有者や区分所有者の親族や賃借人等の占有者だけなら、互いに思いやり譲り合いで、法律論を持ち込まずとも、円満に解決することができるものを、資質も実務経験もない外部第三者を入れることにより、却って混乱し、裁判になってしまった例もあるのではないでしょうか。
外部第三者の主張がどうであっても、反対の意見を有するものにしてみれば、自分とは意見を異にする側に違法に肩入れしたと思いたくなるものです。
規約や細則の作成や改訂については、民事法上の深い知識が必要です。マンション管理士に依頼し、後に規約や細則の無効について紛争になったマンションもありそうですね。
大規模修繕計画も周期も劣化診断も、現物を見て、劣化の程度を判断でき、多くの修繕工法の中でどれが最適であるかを適切に進言できる、設計や工事監理の実績を有するような一級建築士等に依頼すべきでしょう。
マンションは、築年が違えば、部材の種類も違い、構造も形状も全く違う。
日差しや雨かかり一つとっても、一つとして同じものはなく、劣化の程度も同じように進むものではないので、他がこうだから、お宅もそうだなど等、標準や平均を当てはめるというのがあり得ない世界です。
大規模修繕に関しては、長計も含めて、本当の専門家や専門家を多く抱える会社に助言を求めるのが普通ではないですかね。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

３LDKに悠々一人暮らしの爺様と、３LDKに３世代６人で暮らす組合員では
枝管を流れる給排水量が違う。
ボロい枝管を使っているボロマンションだと、６人家族組合員の部屋から
漏水する危険度が高くなりそうだ。負担に差をつけるべきだろう。

枝管は規約共用部分
規約共用部分は登記しなければ第三者に対抗できません

>>9156 匿名さん
>＜総会の進め方＞
>１）事前準備
　　　 次期役員案の選出・・・事前に了解・・・・・・
　　　　　↓
　　　次期理事と幹事案の選出・・・事前に了解・・・・・・

　　　役員の改選
　　　理事、幹事候補が承認されたら、
　　　いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　　　↓
　　　理事、幹事候補が承認されたら、総会終了後新理事で理事会を開催し、
　　　理事の互選で役職を決める。

７．次期理事長のあいさつ
　　　　↓
　7.　議長閉会宣言

・新役員は議事録で公表

>>9167 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、幹事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

幹事は理事会の議題ではなく宴会の出し物を企画する。

理事、特に理事長の姿勢によってマンション運営は大きく変わることがあります。
理事長が代わったからといってゴミ出しが有料になったり、エントランスの門限が
定められたりすることはありませんが、住民間のトラブル（騒音、臭い）は組合は
ノータッチという方針がとられることがあります。

隣の精力絶倫夫婦の喘ぎ声が気になって自分たちのオ〇ンコに集中できないと言われても、管理組合としてはどうしようもないからな

ただし、精力絶倫夫婦がベランダでハメるようなことを仕出かすのであれば、理事長は区分所有法１３条に基づいて、是正措置を命ずることはできるだろう
共用部分であるベランダは、洗濯物を干すなど本来の設置目的に沿った使用が認められるに過ぎないからである

>>9175 匿名さん
規約や細則の作成や改訂については、民事法上の深い知識が必要です。マンション管理士に依頼し、後に規約や細則の無効について紛争になったマンションもありそうですね。

大規模修繕計画も周期も劣化診断も、現物を見て、劣化の程度を判断でき、多くの修繕工法の中でどれが最適であるかを適切に進言できる、設計や工事監理の実績を有するような一級建築士等に依頼すべきでしょう。

マンションは、築年が違えば、部材の種類も違い、構造も形状も全く違う。
日差しや雨かかり一つとっても、一つとして同じものはなく、劣化の程度も同じように進むものではないので、他がこうだから、お宅もそうだなど等、標準や平均を当てはめるというのがあり得ない世界です。

大規模修繕に関しては、長計も含めて、本当の専門家や専門家を多く抱える会社に助言を求めるのが普通ではないですかね。

ベランダセッ〇スは６条１項違反ですよ

>>9187
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がくると違うレスにかえなければならなくなる。

　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

保存行為については、理事会で承認決議が必要としておく
ことが大切です。
例えば、玄関ドアの一斉交換がまじかに迫ってきた場合、先行工事者
に対しての補償が規定されていれば、とりあえず中古でもいいから交換
しておいて、一斉工事時にその平均額をもらえれば得をすることになる。
事前に交換した玄関ドアも、全館を統一するためには、それも交換しな
ければならないでしょうから。
そのためには、一斉交換が近づいてきたときには、理事会は許可をしない
ということも考慮しておかなければならない。

保存行為だからという理由で組合員が自由に工事を発注しておきながら
理事会が別途発注したときに取り消されるんでは、工事業者は大迷惑ですね

だから、マトモなマンションでは、保存行為も含め管理行為はすべて管理組合が行うことを規約で定めている。住民がめいめい勝手に業者に依頼して外壁や廊下を修理すると、ツギハギだらけの見るからに薄汚いマンションになるからな。

>>9191
スレ荒らしのお前がきたからまた違うレスに変えなくちゃね。
お前の書き込みには絶対答えないよ。

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

つくっている資料は山ほどあるので、簡単に書き込めるからね。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

中庭に落ちているゴミを拾うのも保存行為だが、これは気づいた組合員がやってもいい。もちろん、理事長に連絡して拾わせてもいいが、逆ギレされるおそれあり。

>>9182 匿名さん
宴会は自腹でコロナウイルスに感染しないようやれ。

ペット飼育OKのマンションがその後ペット禁止になったとき、まさか今買ってるペットを即座に処分しろというわけにもいかないから、一代限りで飼育を認めることになる。
しかし、頭のいい住人の中には、今買ってるペットとよく似た奴を見つけておいて、初代ペットが死亡してもその事実は伏せておいて、よく似た２匹目を初代ですと言って飼い続ける。
役員が「あの部屋の犬は長生きするなア」と感心してるうちに３匹目に代替わりしたりする。だから、ペット禁止ということ自体がムダなことなのである。従ってる住人がバカを見るだけだ。

ここのスレは人気があるね。
内容が充実しるもんね。

１年輪番の役員は、心ここにあらずでとにかくもめ事は起こってほしくないタイプだから、少々の規約違反ルール違反には目をつぶる傾向がある。また、規約でも総会決議でも世間常識から外れたトンチンカンな内容のものも少なくない。
バカのいいなりにならず、自信を持って自分のライフスタイルを実現するのもいいものだよ。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

犬や猫の権利もあるからな、無茶は禁物

ン十万円の血統書付きワンちゃんが隣の野良犬まがいの雑種犬とケンカになり、
?み殺されそうになったときは、血統書付きワンちゃんの飼い主が雑種犬を
蹴り倒しても無罪。上流ワンちゃんの飼い主の特権。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
　　　　
２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、４年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

おい、雨が強くなってきたぞ
自転車を駐輪場から玄関ポーチに移動するほうがええぞ

野ざらしの駐輪場に止めた自転車が雨で錆びてそれが原因で事故っても管理組合は無罪です

>>9212 匿名さん
大規模修繕の発注方式のカテゴリー分け、特に3)辺りの言い方がそれでいいのでしょうか。
管理会社に発注しても責任施工方式であることに変わりはないし。
他にも発注方式はありますよ。国会の国土交通委員会で国交省の住宅局が、今後増えていくであろう、と言ってた方式等。

設計監理方式の場合、外壁等が主体の大規模修繕において、施工会社とタッグを組んだこともない設計事務所の建築士がポッと入って来ても、監理なんて十分にできるはずもなく、施工不良が起きてもその責任は施工会社にあるのか、見逃した監理者にあるのか、そこが問題になります。
そもそも日本のマンション修繕を専門にやっている設計事務所なんて、ほとんどがワンマンか二三人の事務所。最大手でも、100人いくかいかないか。
責任取れ、と言われても、無理なのが当たり前なので、不具合が出た場合に、原因が施工不良であったとしても、その施工会社や設計事務所が管理組合にとって長期的な優良顧客でなければ、監理者と施工会社が結託して、それ以外の原因だとされてしまうこともあると思います。
一つのマンションにとって大きな修繕は十数年に一回しかなく、そんな相手は施工会社にとっても、設計事務所にとっても、一見の客に過ぎない。
施工不良を起こしにくいのは、パワーを持つ、即ち受注量が多く、コンスタントに優秀な協力会社をつなぎ止めて置ける元請けです。有力な元請けの仕事は、手抜きせずまともにやる可能性が高い。
大手のゼネコンは優良な協力会社をつなぎ止めておくために、自社協力会社の会を作っているだけでなく、彼らを食わせていくために、コンスタントに仕事を確保する等しています。しっかりした仕事をして貰うためには、それなりのことをしなければならないのがこの世界。
工事の費用に競争原理が働いているかどうかをチェックするのはいいですが、コンスタントに仕事を回すこともできない客が、価格だけの競争をさせても、結局は仕事の出来に跳ね返ります。
監理者にしても、マンションの外壁等修繕にすべての立ち会うこともできませんからね。仮に施工の不具合を発見して、施工者に手直しするように求めても、やってくれるか分からない。両者の間に強いチームワークとウィンウィンの関係でもなければ。
マンションの管理組合が直に単独で発注することを否定しているわけではありませんし、やむ無くそうしたことも相当はして来ましたが、発注量の大きい、即ち巨大な需要者と協力するのもありだと思います。多少のペイは払っても、大口の継続的顧客にはその支払い与信度に応じて価格優待もあるかもしれない。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

しかし、ここのスレはすごいね。
ＰＡＲＴ２は１万レス超えているし、ＰＡＲＴ３も９，０００超。
すごい人気だから、みんなこのスレに参加したいんだろうね。
このスレがマンコミュのナンパー１だよね。

みんなでこのスレを盛り上げて、マンション管理の勉強を
しようぜ。

>8353 匿名さん 2021/05/19 02:36:42
>>8308 匿名さん
＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

>>9220 匿名さん
なぜか同じ書き込みが何度もアップされてて、げんなりする時がありますね。
そういう役に立たないスレは読み飛ばしてます。

スレ荒らしの住民さんが書き込んだときに、彼からの話題を
逸らすためになんでもいいからレスしているんだよ。
ただ、同じ書き込みであっても、初めて読む者もいますからね。
情報の提供は繰り返しやるべきと思っています。
それが嫌なら自分でスレを立ち上げればいいでしょう。

>>9224 匿名さん
げんなりするのは、あたかもご自身が考える管理規約や大規模修繕の進め方等が最高だとでも言いたいような書き込み。
それも何度も同じのをアップしてくるし。
飛ばさなければならないのが多すぎになっている。

やはりペット問題が一番重要
維持管理は管理会社に任せておけばいい

>>9225さん
ここが嫌ならこなければいいんでは。
ここが続いているのは、スレ主がコントロールしているからだよ。
他スレも無数にあるけど殆どが長くは続かない。
自分でスレ立ててみたらどうかな。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

>>9228 匿名さん
管理員さんの仕事って、各マンションの管理委託契約の管理仕様書に細かく決まっていますよね。それぞれ違うということです。

外注業者の業務の着手や履行等が入っていないマンションもありますよ。

清掃が管理員さんの主要業務であるマンションもあります。
管理員が日常清掃を担っているマンションの方が多いのでは。
丁寧に清掃をすると、館内や居住者の異変を見逃しにくいというところもあります。

個人の考えを持って、「必要です」等と表現するのには違和感があるのです。
「必要だと思います」と書くなら分かります。

内輪でやりたい人達は、公開される場でやらずクローズドのサイトを別に作って、そちらでご自分たちだけで持論を展開したほうがいいでしょう。

管理員とかの話はみんな気軽に入ってこれるね。
管理員が清掃業務を主要な仕事としているマンションが多い？
管理員と清掃員は別じゃないですか。
小規模マンションではそうなのかな。

清掃は清掃員がいればあまりしなくていいけど、清掃員がいなければ簡単な清掃ではなく本格的な清掃をするところもあるよね。
屋上に登って排水口の詰まりがないかも見たり、居住者トラブルの窓口にされたりなかなか大変。
なのに、時給は最低賃金に毛が生えた程度。

管理員人件費はそこそこ支払っているけど、その金額が全て
管理員に支給される訳ではないからね。

ペット禁止のマンションなんですが、犬を飼っている者がいるので
理事会に苦情をいったら、ただ掲示板に掲示するだけで終わっている。
飼っている部屋も通知しているのだが、直接は注意ができないようだ。
皆さん方のマンションではどういう注意等をしていますか。
又、だれが注意しますか。

>>9234 匿名さん
自分のマンションでは、規約違反や迷惑行為へのクレームは管理会社や管理員さん経由で理事会に報告され、そこで対応を審議していますが（どこでもそうだと思いますが）、ほとんどの場合が段階的にやりましょう、ということになってきました。

第一段階は掲示板へのポスター貼りです。最初は可愛いイラスト付きのものにします。迷惑行為はほとんどがこの段階で止みますが、次や次の次のステップ（掲示板にきつめのポスター、全戸に対する注意喚起文書の投函）に進むものもあり、その次のステップ（当該住戸への注意勧告文書の投函）まで進んだものもあり、その後、フロントさんに個別訪問してもらったこともあります。管理人さんには、個別訪問はさせていません、ウチの場合は。理事長も理事も行きません。

そこから先に進んだものもあります。7年くらいかけて解決した問題もあります。

迷惑行為を働いたのが賃借人さんなら対応が比較的容易なのですが、区分所有者だと結構大変です。特にペットは放逐せよ、とは言えないので。

鳴き声等が響き渡るようであれば、それはマンション全住戸の賃貸力に影響（貸しづらくなる）するし、売却の時にもマイナスになり、購入希望者に対してもペットの鳴き声等について説明する義務が生じてしまい、ひいてはお宅に損害賠償責任が生じず恐れがあります、くらいのことを説明して、すでに飼ってしまったペットが死ぬまでは、少なくともできるだけ部屋から出さないようにするとか、防音対策を自費でしっかり行ってもらう等の要請をすることになるんじゃないかと思います。

高齢化とか、独身者の増加とかで、ペットは人生の伴侶と考える人も相当数いると思うので、ペット禁止をするより、条件付きで認めるような規約か細則に改定することも検討の余地があるとは思っています。

今の時代にペット禁止とは、かなりの築古狭小物件ですか？？

犬の鳴き声は気に障るかもしれないが、ボケ老人の早朝大声念仏もあまり気持ち良くない

しかし、夜や早朝に犬の鳴き声がするとうるさいですしね。
ペットは引き取ってくれるところがありますよ。
ペット禁止なのに規則を破ったんですからすぐ対応して欲しいですね。
理事会と管理会社フロントと一緒にそのお宅を訪問して注意して
すぐやめてもらうようにすべきです。
それを認めていると他にも飼いたいと思っている住民がいるでしょうから
どんどん増えていきます。
ペットを飼いたいならペット可のマンションに引っ越すべきでしょう。

>>9235さん
マンションの管理をしていくのは理事の役割でもあります。
管理会社任せにするのではなく、理事会としても細則違反者に対しては
管理会社のフロントと一緒でもいいですが、対応していくべきと思います。
やはり違反者に対しては厳しく対応していかないと、すべてが緩くなって
しまいマンションの価値も低下してしまいます。

>>9235 匿名さん
規約違反等の注意喚起の意味を兼ねて掲示等を行うとマンションの
悪い情報を外部等にまき散らすと資産価値が劣ると言ってクレーム
がかかるので控えるとの回答をいただいた。
そういえばそうとも言えるのかと納得したりします。
最終的には組合員のレベルの問題でしょう。
痛い目にあって気が付いたら後の祭りです。
特に漏水等のトラブルを予想した管理の在り方を議論する過程で
組合員の面々の管理意識の高低が見えてくる。

ペット飼育や深夜のステレオなどの迷惑行為があったときは、掲示板に張り出して全組合員に周知するのではなく、問題を起こしている組合員対して理事長自らが是正を指導することが重要である。
つまり、一部のキチガイ住民が引き起こした問題を住民全体で共有するのではなく、キチガイに対してのみ処置を施し解決するのである。
問題を大きくするのではなく、できるだけ小さくして解決するのがよい。

役員より管理会社のフロントのほうが偉いと思ってる組合員も多いですよ

ペット禁止にしているマンションは何故禁止にしているんだろう？
ルール等を飼いたい人達自身で定めさせ、鳴き声等の苦情は飼っている人達が責任を持って解決に当たらせればいい。排泄物の始末も含めてね。
そうすると、飼い主達同士でコミュニティが形成され違反者も出にくい。
昔と違って、ペットと人の関係性が変わってきているんだから一律禁止にしてトラブルを引き起こすより、緩和してトラブルを避ける方法もあると思う。

>>9242
またお前がきたのか。
折角みんながいろんな意見を書き込みだしたのに、又違う
課題にしなければならない。
お前はここにはくるな。すぐ切れるし、荒らしをするからな。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。
＊施工業者選定の検討・・・・合同専門委員会で行います。

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施
　「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

お金が許せば設計監理方式で見積合わせ方式で工事を
やる方がいいと思います。
問題は、設計コンサルタントの選定方法だと思います。
しっかり仕事をしてくれる、信頼のおけるコンサルタントを
いかに選定できるかでしょう。

小規模マンションは業者に丸投げの随意契約、デベ系の管理会社に
管理を委託しているマンションは管理会社方式を採用し、管理会社
に丸投げだよね。

ペットは室内で飼える程度の大きさです。
狭いマンションでセントバーナードや土佐犬を飼おうという人は滅多にいないから
そこだけ気をつけておけばトラブルは少ない。

>>9241 デベにお勤めさん
役員が直接注意しようものなら恨みをかって大変です。
注意された組合員が理事になったときには仕返しを受けて
惨めなことになることもあります。
やはりやんわりとした掲示等で対処したほうが無難です。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

国交省が掲げている望まれる修繕積立金の額は、
１戸当たり月１７，５００円としています。
勿論駐車場使用料込みの金額です。
みなさんのマンションではこの金額が確保されていますか。
この金額には、専有部分の配管の更新工事費はふくまれていません。

>>9251 匿名さん 9分前
セントバーナードを三匹飼っていて共用廊下を上階から下階に沿って散歩をしている住民が数組住んでいた。

>>9248 匿名さん
管理会社発注方式も責任施工方式ですよ。
責任施工方式が随意契約ではありません。

総合評価により管理会社に発注されることもあれば、他社に発注されることもあります。
管理会社であっても、どこの会社であっても、責任施工であることに違いない。
設計監理方式と違って、万一の施工不良の責任の所在がはっきりしています。が請け負うことになっても、責任施工であることにはかわりない。
問題が発生した時に、逃げられない、という点では管理会社への発注も安心要素だと思いますけど。あくまで総合評価を経ての話です。

ホームレスが大型犬を飼うのは冬に抱っこして寝ると温かいからですよ。

>>9236 匿名さん
ペットの鳴き声とか騒音問題は、躯体を軽くするために軽量の素材を使わざるを得なかった築浅のに多いのでは。

＜長期修繕計画作成にあたって＞

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
　　　ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
　　　理事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。

長期修繕計画書はマンションにとって大切な指標となるものです。
しかし、その計画書がいい加減なものであっては羅針盤にはなりません。
建築士を雇い、専門委員会を立ち上げ建築士と一緒に細かく検討して
計画書を作成する必要があります。
単にパソコンソフトで全国平均のマンションの数値を打ち込んで作成した
計画書では意味をなしません。
全国のマンションで長期修繕計画書が建築図面を基に数理幼鳥所を作成し、
修繕個所ごとに設計概算書で工事費が算出されているものを作成している
マンションがどれほどあるんでしょうか。

>>9249 匿名さん
設計監理方式がいいのかどうか、迷うところですが、もしその方式を採用するなら、実績、業務履行能力のほかに、施工不良を起こした場合の責任担保力等も選考基準にいれておく方が良さそう。
常駐でもさせなければ、監理者としてコンサル入れても意味ないかも。
それより実績のあるところに発注して、優秀な現場代理人を配置させた方がいいかも。
日本のコンサルはどこも零細で、施工会社に物申すことができるところが少ないのでは。
大金払って入れることが却って品質不良をもたらしたり、責任の所在が曖昧になったりすることもある。

>>9250 匿名さん
総合評価の結果では。
管理会社方式って言わないでしょう。管理会社に発注でも、責任施工方式ですよね。

>>9254 匿名さん
マンションにも、高コスト体質のところと低コスト体質のところといろいろ。
ああ、大丈夫だと安心しても、お金のかかるマンションタイプがあるのだから、一括りにいくらが適切等という言い方って、将来に禍根を残しそう。

やらなければならない工事はできるならやった方がいいでしょう。
工事をすればそれなりにきれいになり資産価値も上がり快適な
マンションライフが送れますから。
ただ、問題は修繕積立金の確保とそれを有効に使えるかは問題ですが。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の

>>9260 匿名さん
長期修繕計画には建築図面が必要だけれど、それさえ建築主から渡されなかったというマンションも結構あるという。
どうしてそういうことになるのか。

>>9265 匿名さん
管理会社発注方式ってあるんですか？
責任施工方式の一つですよ。
責任施工方式は随意契約でもないし。

なにがなんでも設計監理方式として入り込みたいコンサルが、いい加減なことを大量に書き込んでる？
そんなだからまともにやってる建築士さえ、不適切コンサルタント等といういわれなき誹謗を受けることになってしまうのが分からないのかな。

それは管理組合の責任だよ。
今からでも請求すればいいんではないの。
建築図面がなければ、数量調書や設計概算書はつくれない。
大規模修繕工事のときに、同じ条件での相見積もりを取ることもできない。
それこそ丸投げでどこか信頼のおける建設会社に工事を依頼するしかない。

>>9267さん
何故施工と監理を分けるのかわかっていますか。
設計コンサルタントに監理を依頼するのは、仕様書通り工事が
されているか、また手抜き工事がされていないかを我々住民に代わって
やってもらうためですよ。
同じ条件で相見積もりを取るための要項書（金抜き計算書ともいいます。）
を作成してもらうために、工事個所ごとに材料や平米数とかを記載して
業者はただ単価だけを記入するやり方にして同じ条件での見積もりを
とる要項書を作成してもらいます。
まともにやっている建築士が誹謗中傷を受ける？
この意味が分かりません。

>>9268 匿名さん
管理組合の責任かね？マンションの図面の引き渡しが義務付けられたのは平成13年。
それより前に竣工のマンションでも引き渡しを受けているところもあるが、引き渡されなくても文句はいえない立場だったんですよ。

スクラップアンドビルド志向のマンション施策の大いなる後遺症。
ちなみに竣工後20年でゼネコンも捨てちゃうからね。残っていても建築主に無断で渡す訳にいかないし。

>>9270さん
それならあきらめればいいんじゃないかな。
大規模修繕工事は１３年～１５年周期のことであり、お金の
問題だから、設計図面がなくて同じ条件での相見積もりが取れなくても
施工会社に丸投げでやってもらえばいいからね。

>>9269 匿名さん
監理を請け負った以上、責任は重い。
タイルやシーリング職人全員の作業現場にずっと張り付くのでもなければ、仕様書と違う材料使ってないか、表面だけやってるんじゃないか、浮きを見逃してないか数量計算等、十分なチェックできますか。
まあ、施工不良が起きたときに十分な補償ができるならいいですけど。

工事施工業者は信用できないが設計監理コンサルタントは信用できるという管理組合理事長が一番信用できないのでは？

手抜き工事がされていないか見抜くために設計監理コンサルを入れるように、手抜き監理がされていないか、理事以外のメンバーで組織された住民監視団が監督することが必要です。

>>9271 匿名さん
外壁等の大規模修繕の見積り仕様書作るのには現状把握する必要があるから、足場掛けなければそこそこ正確な数量ははじけないんですよ。
結局、コンサルが作った仕様書は仮の同一条件を設定するだけのもの。仮の同一条件がすべての候補会社に同等に公平か、というとそのへんは不明です。

仕様書は図面上や目視から数字はじいても、結局は発注後に施工会社が足場掛けて打診して数量計算していくことになるわけだから、足場掛けずに作った見積り仕様書とえらく違うこともあるでしょう。

コンサルの存在意義を否定しているわけではないです。いくつかの工法によるアプローチが可能な工事等、特に給排水関係とか、設計も必要な時、どのみち建築士に依頼する業務があるしね。

>>9274
またお前か。
お前がきたからこの問題は終わり。

自治会費
　　　本来は、各区分所有者が負担するもの
　メリット
　　　自治会・会員名簿に記載
　　　地域住宅地図に記載
　　　回覧板
　　　親睦交流
　　　防災時の救援活動　　防犯の連絡
　　　子供会・熟年者の親睦会・祭り・ゴルフ等

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

滞納金
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

滞納金は管理会社は請求をするでしょうが、
滞納が３カ月以上続いた場合、理事会も請求に動くのですかね。
嫌なことはしたくないといって、しろんぷりでしょうか。

随分書き手を雇用している設計事務所さんのようですね。頑張って。

滞納管理費・滞納使用料は管理会社ではなくて管理組合が請求します。
管理会社は委託管理費が自社の口座へきちんきちんと入金されればそれでいいのです。
組合員の口座から組合の口座へ入金が滞っても平気ですよ。

>>9280 匿名さん

管理会社の督促方法と督促期間等は、管理委託契約に定められています。
その期間が過ぎたら、管理組合が自分で動くことになります。
内容証明を送ったり、訴訟などの法的手続きをしたり。
それも理事長の職責ですが、１人でやるわけではないし、弁護士などに依頼するなどして淡々と粛々と進めますね。

管理組合の財政が窮乏して各種支払いに苦慮するような事態になっても、
自社の委託管理費は確実に回収できるよう管理会社は頑張ってます。

>>9278 匿名さん
昨今改訂された最新の標準管理規約に共用部への置き配についてが加筆されたので、参考にしてみます。

共用部分といっても、共用廊下と玄関ポーチとでは異なります。
玄関ポーチは「私物を置くための場所」という意味合いがあるので、規約細則で
置き配を全面禁止することは難しいと思います。

廊下に私物を置くことがダメなのは、マンションの共用廊下が人が通行し物を運ぶ
通路として設置されているためです。共用部分は、設置の趣旨目的に沿った使用は
自由にできます（民法206、区分所有法13）が、そこに私物を置くのは趣旨目的から
外れるので制約を受ける場合があります。
集会室は、総会や理事会で使用するのであれば自由に（無料で）使用できますが、
ホームパーティーや冠婚葬祭行事など個人的な集会に使おうとすると、理事会から
「認めない」「使ってもいいけど使用料払え」と制約を受けることがあります。

専用使用権のある玄関ポーチについては
置き配は問題ないでしょう。

>>9287さん
共用部分やベランダ等にも物置や荷物をおいてはいけません。
集会室については使用制限をしておかないといけないでしょうね。

ベランダにも専用使用権が認められていることが多く、ある程度自由に使うことが
認められますが、緊急時の避難通路としての機能があるので、それを損なうような
使い方は許されないでしょう。
物置や鳥小屋は明らかに避難の邪魔になるし、鉢植えも５つ６つならまだしも、
専用の棚まで作って何十と並べるのは問題かもしれません。

>>9290 匿名さん
専用使用権のある部分でも避難の支障になるものを設置することは消防法違反です。
消防署の査察では専用部分を通ってしかいけない共用部までは見ないことがほとんどですが、消防設備点検では見られて、記録されています。
指摘されたら管理組合として居住者に改善を求めて、それも記録に残しておいています。

緊急時に容易に移動できるもの（デッキチェア、鳥かご）はベランダに置いてもOK
エアコン室外機は壁際にあることが多く避難の妨げにならないのでOK

うちの理事長は区分所有者ではないが玄関前の共用廊下に
自動二輪車ハーレーを置いている。
誰も注意しません。管理人は飲み友達です。