「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

民法の特別法が区分所有法です。
そして区分所有法には、強行規定と任意規定があり、
任意規定は規約で変更することが可能で、改訂されれば
その規約が法より優先されるというだけですから。

>>12863 匿名さん
古いマンションの建て替え時なら隣接の土地購入により1棟分増設することや戸数を増やすことができるから、得になることもあるだろうね。昔のマンションってゆったり建てているから。でも、今時のマンションではギリギリに詰め込んでいるから無理。

分譲マンションは敷地も建物も組合員（区分所有者）の共有物なので、その使用に
関するルールは、民法249条以下に規定されていますが、建物の共用部分については
区分所有法13条に特則があります。建物の共用部分以外の場所、例えば屋外駐車場は
民法の規定が適用されるので、民法の基礎知識は必要なのです。

新役員の初仕事は、ご意見番気取りの初代理事長のところへあいさつに行くこと
そして、その爺があと何年くらい生きるか、目で確認し記録すること

容積率の緩和が検討されているので、建て替えは
やりやすくなったが、それでも区分所有者の承認は
難しい。
建替えは基本的にはできないと思ったほうがいい。

立て替えに成功したマンション事例が紹介され、
組合役員たちが賞賛されている記事を見かけるが、
そのような事例はごくわずかで、失敗のほうが多い。

中庭で遊ぶ子供のために簡易トイレ兼水飲み場を建てるのは特別決議が必要

本日株友の理事長と建て替えの雑談をしてきました。
築45年で都心部の地下鉄への徒歩5分の場所に立つ団地型の14階500戸超
の高級マンションです。複合用途型で一階はほとんど店舗や事務所です。
概算では1，5倍くらいの専有部分が増やせるであろう条件のマンション
です。取引価格も引き渡し時の価格よりも相当高額です。
すくない手出しで建て替えられるのですが、賃借人の入居者の同意を得ら
れないそうです。
しかし、好条件での建て替えが出来るので買受指定者が動いてくれれば建
て替えも可能かもしれません。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

>>12844 匿名さん
>インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやり、
>消防点検を室内に入らず玄関でできるようにすると住民に喜ばれますよ。

質問です
インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやる効果は実感しています。
熱感知器は３ＬDKでは５個設置されていると思いますが設置個数は法律で決められているのでしょうか。（ガス検知器はガス未使用に付き有効期限が切れていますが放置しています）
個人的には２個あれば大丈夫と思っています。2個とはキッチンとリビングの２ケ所です。交換年数時期が来れば２個でよいと要求しようと思っています。が・・・・
ちなみに私の得た知識では火災発生場所で死傷者が多く出たところは寝室（寝ている時）であったので寝室には熱感知器の設置を勧めている、ということです。（戸建て）
よろしくお願いします

>>12879 匿名さん
安全のためには熱感知器は多い方がより安全です。
戸建であれば費用負担は自己負担でしょうけど、どんなもんでしょう。

現在設置されている箇所については、全て取り付けた方が
いいのではないでしょうか。
漏電とかもありますからね。
それから法的には設置場所や個数は分りません。

シマクン、毎日毎日ご苦労さん

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

大規模修繕工事のとき、修繕個所の範囲を検討するときは
理事なり専門委員が一緒に館内を見て回るとよく理解できますよ。
特に設計コンサルタントを依頼しているときは、コンサル任せに
しないで自分たちで修繕個所の範囲を決めるべきです。

修繕委員に期待していいでしょうか。
うちのマンションは修繕委員長と委員のメンバーをみると順番制の理事
との関係が心配です。
修繕委員長が町の姑息理建設会社の社員で他の委員はマンション内でも
マナーが悪くて修繕委員にもなりたくない組合員が多いようです。
私も同様です。
過去に理事会で一緒でしたが発言内容からして支離滅裂で話にならない
ので相手にしないことにしていました。
正しい意見が通らない安物マンションです。

修繕委員長が建設会社の社員というのはいただけませんね。
施工会社を選定するときの見積り金額や具体的な取組み内容、
応募条件はどうなっているんですか。
プレゼンテーションで説明会を開催し、専門委員が評価点を
つけるとかはあるんですか。
相積りをとるには同じ条件で取らなければ意味がないのですが、
その仕様書を作成するのは建築士でないと作れませんからね。
同じ条件、つまり同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様
が基本です。そして劣化調査図を見積業者に渡すことも必要です。
やはり設計監理業者を雇った方がいいでしょうね。
しっかりした長期修繕計画書が作成されていれば、数量調書もある
でしようから、それに基づいて概算設計書を作成して見積金額を提出
してもらえばいいでしょうから。

長期修繕計画は必要です。
それに基づいて修繕積立金の算出をしますから。