「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

民法の特別法が区分所有法です。
そして区分所有法には、強行規定と任意規定があり、
任意規定は規約で変更することが可能で、改訂されれば
その規約が法より優先されるというだけですから。

>>12863 匿名さん
古いマンションの建て替え時なら隣接の土地購入により1棟分増設することや戸数を増やすことができるから、得になることもあるだろうね。昔のマンションってゆったり建てているから。でも、今時のマンションではギリギリに詰め込んでいるから無理。

分譲マンションは敷地も建物も組合員（区分所有者）の共有物なので、その使用に
関するルールは、民法249条以下に規定されていますが、建物の共用部分については
区分所有法13条に特則があります。建物の共用部分以外の場所、例えば屋外駐車場は
民法の規定が適用されるので、民法の基礎知識は必要なのです。

新役員の初仕事は、ご意見番気取りの初代理事長のところへあいさつに行くこと
そして、その爺があと何年くらい生きるか、目で確認し記録すること

容積率の緩和が検討されているので、建て替えは
やりやすくなったが、それでも区分所有者の承認は
難しい。
建替えは基本的にはできないと思ったほうがいい。

立て替えに成功したマンション事例が紹介され、
組合役員たちが賞賛されている記事を見かけるが、
そのような事例はごくわずかで、失敗のほうが多い。

中庭で遊ぶ子供のために簡易トイレ兼水飲み場を建てるのは特別決議が必要

本日株友の理事長と建て替えの雑談をしてきました。
築45年で都心部の地下鉄への徒歩5分の場所に立つ団地型の14階500戸超
の高級マンションです。複合用途型で一階はほとんど店舗や事務所です。
概算では1，5倍くらいの専有部分が増やせるであろう条件のマンション
です。取引価格も引き渡し時の価格よりも相当高額です。
すくない手出しで建て替えられるのですが、賃借人の入居者の同意を得ら
れないそうです。
しかし、好条件での建て替えが出来るので買受指定者が動いてくれれば建
て替えも可能かもしれません。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

>>12844 匿名さん
>インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやり、
>消防点検を室内に入らず玄関でできるようにすると住民に喜ばれますよ。

質問です
インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやる効果は実感しています。
熱感知器は３ＬDKでは５個設置されていると思いますが設置個数は法律で決められているのでしょうか。（ガス検知器はガス未使用に付き有効期限が切れていますが放置しています）
個人的には２個あれば大丈夫と思っています。2個とはキッチンとリビングの２ケ所です。交換年数時期が来れば２個でよいと要求しようと思っています。が・・・・
ちなみに私の得た知識では火災発生場所で死傷者が多く出たところは寝室（寝ている時）であったので寝室には熱感知器の設置を勧めている、ということです。（戸建て）
よろしくお願いします

>>12879 匿名さん
安全のためには熱感知器は多い方がより安全です。
戸建であれば費用負担は自己負担でしょうけど、どんなもんでしょう。

現在設置されている箇所については、全て取り付けた方が
いいのではないでしょうか。
漏電とかもありますからね。
それから法的には設置場所や個数は分りません。

シマクン、毎日毎日ご苦労さん

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

大規模修繕工事のとき、修繕個所の範囲を検討するときは
理事なり専門委員が一緒に館内を見て回るとよく理解できますよ。
特に設計コンサルタントを依頼しているときは、コンサル任せに
しないで自分たちで修繕個所の範囲を決めるべきです。

修繕委員に期待していいでしょうか。
うちのマンションは修繕委員長と委員のメンバーをみると順番制の理事
との関係が心配です。
修繕委員長が町の姑息理建設会社の社員で他の委員はマンション内でも
マナーが悪くて修繕委員にもなりたくない組合員が多いようです。
私も同様です。
過去に理事会で一緒でしたが発言内容からして支離滅裂で話にならない
ので相手にしないことにしていました。
正しい意見が通らない安物マンションです。

修繕委員長が建設会社の社員というのはいただけませんね。
施工会社を選定するときの見積り金額や具体的な取組み内容、
応募条件はどうなっているんですか。
プレゼンテーションで説明会を開催し、専門委員が評価点を
つけるとかはあるんですか。
相積りをとるには同じ条件で取らなければ意味がないのですが、
その仕様書を作成するのは建築士でないと作れませんからね。
同じ条件、つまり同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様
が基本です。そして劣化調査図を見積業者に渡すことも必要です。
やはり設計監理業者を雇った方がいいでしょうね。
しっかりした長期修繕計画書が作成されていれば、数量調書もある
でしようから、それに基づいて概算設計書を作成して見積金額を提出
してもらえばいいでしょうから。

長期修繕計画は必要です。
それに基づいて修繕積立金の算出をしますから。

長期修繕計画書を作成するときは、建築士に依頼し
建築図面をもとに数理幼鳥所を作成し、設計概算書を基に
修繕個所ごとに工事費を算出してもらいます。

数理幼鳥所は数量調書の間違いです。

>>12887 匿名さん
順番制の理事よりも修繕委員の方が力では勝てないので修繕委員会の
言いなりになるのは仕方ないでしょう。
責任施工方式が賛成多数で決まりそうです。
設計管理方式でしたらそれなりの人物が役員の中にいないと少々無理
がありそうです。

修繕専門委員会は理事会の諮問機関です。
専門委員のメンバーには理事長を含め数名入っていた方が
いいでしょう。
専門委員会で検討したものを理事会に提案しますが、
それを承認するかどうかは理事会次第です。
勿論総会が最高意思決定機関ですが。
設計監理方式を採用するということは、信頼できる建築士を
選定することが大切です。
住民に代わって仕様書を作成し、仕様書通りの工事がされているか
手抜き工事はないかをチェックしてもらいます。
当然施工会社との契約等にも立ち会います。

修繕担当理事を設置する。

理事の中で修繕担当を設置するのはいいんですが、
大規模修繕工事は長期間になりますので、理事では
継続性からいっても無理があります。
修繕専門委員のメンバーに入るのはいいですけど。
それに、理事の役割に大規模修繕工事まで担当するという
規定はないでしょう。
理事の役割は通常のマンション管理ですから。

大規模修繕もマンション管理です。
かん違いも甚だしい。

管理規約には、理事会の役割は規定されていないんですか。
それに大規模修繕工事が含まれていますか。
輪番制の理事であれば、その準備期間は工事が終わるまで約３年
かかります。
途中で理事が交代すれば継続性が損なわれます。
そのために、諮問機関として専門委員会が設置されているんです。
大規模修繕工事については、専門委員会で工事時期や概算予算、
設計監理業者や施工会社の選定をして理事会に提案します。
そのときの理事会が専門委員会からの提案を決議して、それを
総会に議案として提案します。
輪番制の理事が、理事会以外に専門委員の仕事までしますか。
特に工事期間中は、月１回の定例会議、週１回の工程説明会に
出席するのは大変ですよ。
設計監理業者や施工会社選定時の業者説明会や現場説明会に参加
もしなければならないですよ。
理事会、専門委員会、定例会議、工程説明会、業者選定説明会等に
参加するのは輪番制の理事では大変でしょう。
それを途中で理事が変わればそれまでの流れが全然分からないでしょう。

小規模マンションであれば、理事も専門委員も同じ人物が
行わなければならないでしようが。
理事の任期も決められていない理事会もそうでしょうが。

修繕担当理事も交代期は交代するよ。
修繕委員が修繕終了までの任期を強制はできない。交代もあるよ。

専門委員のメンバーの途中交代は余程の事情がない限り
変りません。
継続性を保つために設置したんですから。
専門委員会の細則はないんですか。それに規定されているでしょう。

>>12896 匿名さん
理事の役割はマンション管理の全般を統括する。
よって理事は修繕もマンション管理の一環であるから
管理の対象範囲に含まれる。

>>12900さん
理事がマンション管理の総体をやるのは当然ですよ。
しかし、すべてはできないので諮問機関として専門委員会を
設置して、代わりにやってもらうんですよ。諮問の意味分りますよね。
当然専門委員会は諮問機関ですから理事会はそこから上がって
きた案を検討して決定します。形式的ではありますが。
決定権は理事会です。案をつくるのが専門委です。
どうやら大規模修繕専門委員会細則は作成されていないようですね。
管理規約、各種細則改正委員会とか大規模修繕専門委員会等の細則
を作成されるといいですよ。

>>12896 匿名さん
理事が途中で交代すれば継続性が損なわれるのは修繕委員も同じ。
よって複数の修繕委員がいて理事会等に報告して作業を進める。
理事会へ絶えず修繕委員も出席して打ち合わせをしているので理事
や修繕委員が欠けても継続性は損ないません

理事会に修繕委員は基本的には出席しないでしょう。
理事会は大規模修繕工事だけが議題ではないでしょう。
単なる理事と専門委がごっちゃになっているだけですよ。
専門委員会細則はないんですか。
全国のほとんどのマンションでは大規模修繕工事専門委員会細則
が作成されていますよ。

専門委員のメンバーは立候補や推薦によって選出されます。
強制ではありません。
目的や人員、任期、役割等が規定されています。
輪番制の理事であれば半強制ですよね。拒否すれば何らかの
罰則も課されるでしょうし。
理事の任期と専門委の任期は当然違いますよ。

>>12904 匿名さん
理事や修繕委員の任期は規約に従います。
だからと言って強制ではありません。
修繕委員も理事も推薦や立候補で決める規約もあります。
法令の強行規定ではありません。

>>12904 匿名さん
理事と修繕委員の任期の違いは当然ではありません。

>>12901 匿名さん
理事がマンション管理の総体ではなく管理の全般を統括するです。
修繕も管理に藩中にありますので当然です。

>>12901 匿名さん
修繕委員会やその細則は法令の強行規定ではないので
当然に細則は作成されております。

>>12908さん
大規模修繕委員会の細則は作成されているのですか。
それだったら、選任方法や任期、専門委員の役割は
当然規定されているでしょう。
専門委は理事会で選任されている諮問機関になっているでしょう。
専門委は理事会が任せた以外のことはやれません。
全て理事会に権限があるのですよ。

>>12908さん
区分所有法の任意規定や強行規定には、大規模修繕工事のことは
規定されていませんよ。

>>12909 匿名さん
そんなことは常識です。
こんなところで議論するべき案件ではありません。
強行規定であればこんなくだらない議論にもならないでしょう。

理事会と専門委をごっちゃにしていた書き込みがあったので
諮問機関である専門委の説明をしたんですよ。
理事会に専門委を出席させるとかもいっていたしね。
理事会の役割と専門委の役割が違うことは理解されましたか。
それに、普通マンションの大規模修繕専門委員会は規約ではなく
細則で決めてあると思いますが。

>>12912 匿名さん
法令の強行規定ではないので様々な意見が飛び交うのですよ。
どちらも悪くもなく良くもなく各マンションの事情で規約なり細則で
とり決めればいいのです。
100％この方法がいいといった事案が見つかりません。
標準００はその道しるべですし採用するかしないかは各組合の裁断に
委ねられています。水掛け論は避けましょう。

>>12910 匿名さん

区分所有法に大規模修繕工事のことを規定したとは一言も言っていません。
区分所有法の任意規定や強行規定とは何のことですか。解らん( ´艸｀)

>>12912 匿名さん
お宅のマンションは規約に規定しないで細則を決めるんだね( ´艸｀)

>>12912 匿名さん
私は専門委などと言った用語は使ったことはありません。
修繕委員は理事会に出席して打ち合わせはしてはいますが、
それがごちゃまぜにしたことになるんですか。( ´艸｀)
理事会と修繕委員会は役割は違いますが一緒に仕事はしますが。
それが悪いのですか。( ´艸｀)

修繕委員は理事のパシリに徹しなければならない

>>12912さん
修繕委員は理事ではないんでしょう。
理事会での議決権もないでしょう。
そして、専門委のみなさんが理事会に出席して大規模修繕工事
以外のことを話し合っても意味がないでしょう。
議決権もないんですからね。
理事会は大規模修繕工事のことしか話し合わないんですか。
それに専門委と理事の人数は何人なんですか。
うちの場合は、理事は２０名で、専門委の人数は１２名です。

以前は理事の人数は３０名だったのですが、そんなに必要ないということで
２０名に減らしました。
輪番制の理事ですので、かなり順番が回ってくるのが遅くなりました。

理事会と自治会を混同しているマンションもありますからね。
なんでもありのマンションが。
規約と細則の違いを理解していない者もいますし。

>>12918 匿名さん
私のマンションでは組合員であればだれでも傍聴はできる。
修繕委員ともなればマンションの重要な仕事ですから当然に
理事会に出席や傍聴等はできるように規定している。
ある程度の制約はありますがそれほど厳しいものではありません。
永い目で見ればこれは大事ですよ。

うちの理事会でも細則で傍聴はできるとなっていますが
今まで誰も出席した者はいません。
修繕委員がもし理事会に出席する場合は、大規模修繕工事の
説明を依頼されたときしかありません。
理事長は専門委員のメンバーになることが細則で規定されて
いますので、委員長の代わりに理事長が説明すればいいだけのことです。
それに、理事会の議題は大規模修繕工事だけではないでしょう。
それ以外の議題のときに専門委員のメンバーがいてもただ聞くだけでしょう。
修繕委員や規約改正委員のメンバーが理事会に出席するという細則（規約）が
本当にあるんですか？

オブザーバーで理事会に出席するような組合員はいませんよ。
輪番制の理事でも嫌々ながら出席しているのが現状だからね。
マンション管理に関心を持つ組合員が増えるといいんだが。

理事会の仕事は大変です。
住民の苦情に対応しなければならないから。
騒音、ペット、喫煙、ゴミの分別、設備の不具合、広報の仕方、
滞納、駐輪場、駐車場等の苦情に対応しなければならない。
それに要望事項も多々あるでしょう。
専門委員会のことにかまっておられますか。時間的にも無理が
あるので専門委を諮問機関として検討させているんでしょう。

電力やガスの自由化のときは、新電力が脚光を浴び
全国のマンションでは、新電力を導入したところも
あるだろうが、倒産等を含め曲がり角にきている。
今後新電力導入の兆しはみえないだろう。
うちのマンションでは、新電力の対応はしないように
決めてある。

総会準備はできていますか？
総会は年1回必ず開催しなければなりません

駐車場が少ないとかエレベータが狭いといった苦情は理事会で受け付けてるが、
ペットの鳴き声や香水・柔軟剤のにおいは当事者同士で解決するよう指導している。

>>12922 匿名さん
規約と細則の違いが解っていないようですね。

>>12923 匿名さん
事を決めつけて考えるのは禁物ですよ。( ´艸｀)

>>12924 匿名さん
それは住民のマナーの問題であって管理組合の業務ではないように
思えるが。どうでしょう。

マンション管理のお手伝いをしていくのが理事会ですよ。
マンションのマナーについては、使用細則で規定していないんですか。
住民への直接の指導や注意をするのはいやなことですが、それをやる
のが理事会の務めですよ。
単に苦情があれば、掲示板で告知するだけしかできないようでは理事会
としては失格ですよ。
その反面修繕工事については積極的な理事もいますがね。

夜中にピアノを弾いたり、酒を飲んでどんちゃん騒ぎをしたり
夜中に若者がエントラン前で集まって騒いだりしても当事者同士
の問題としてほったらかしにしますか。
それを理事会としては注意できないのですか。情けない。

>>12930さん
あなたの隣の部屋でピアノが弾かれたり、ペットの鳴き声が
したときに注意にいけますか。怖いお兄さんの部屋だったりしたときに。

それを助けるのが理事会ですよ。

朝昼晩限らず大音響・大声で暴れるのは区分所有法６条違反だから、理事長が組合員の右代表として注意指導するのは当たり前ｗ
飼育が許されている犬が鳴いたり市販の柔軟剤を使用するのは通常の市民生活の一環だから、理事長はノータッチｗｗ

>>12925 匿名さん
世界は温暖化対策等で西側（民主国家）は脱炭素の為に再生可能
エネルギーに舵をとった矢先にプーチンがウクライナへ侵攻した。
資源国であるロシアの戦争タイミングは絶妙な時期である。
西側が優勢と思っている人間が多いようには思えるが、
そうではないようです。
近視眼的に見ると当分は脱炭素どころではない情勢です。
これからはロシアからのの資源の供給が停止することを予想して
原子力に頼らざるを得ないことになりまそうです。
資源のある国は強いのです。
昔とちがい円安は日本の経済にはプラスではありません。
日本は安い人件費を求めて外国に投資してきた。
ところが日本の人件費の方が安くなりました。

>>12925 匿名さん
新電力を導入したマンションはこれからは大変です。
マンションの全体の消費電力を新電力で賄えればいいでしょう。

>>12932 匿名さん
自分で注意に行きますよ( ´艸｀)

>>12935さん
当然ペット禁止のマンションのことですよ。
ペット禁止なのにうるさい住民だから注意をしない。
これは使用細則違反だから理事会がうごかなければならないが
掲示板だけで済ませている。

>>12932 匿名さん
ほったらかします。
我慢できないときは警察に通報します。
理事長の業務ではありません。もしかしたら自治会長の仕事かもね。

マンション騒音関係は警察に通報すると来てくれることがある。
おそらく、軽犯罪法か迷惑防止条例を根拠に出動するのだろう。

うちのマンションでは夫婦喧嘩で夜中に警察が３～４回きた
ことがあります。
同じ夫婦です。しかし、警察は何もしてくれません。

うちは貧乏マンションです。
動物の飼育には大きさ制限を設けております。
私の知る限りでは大型犬を相当数の住民が飼育しています。
しかもエントランスや共用廊下をお犬様ごときに闊歩しています。
管理人も住民も何にも言いませｒん。
お犬様が通るときは人間様が道を開けて送ります。
エントランスでは近隣の不良たちも入り込んで大声でコンサート
が始まります。
管理会社には苦情はいくが組合や理事等への苦情はありません。
築７年ですがもうマンションは廃墟みたいに汚いです。
管理人は住民の有志（自治会長や理事等）と昼間から飲食をし
ています。窓口に用事で行くとアルコール臭が漂います。
役員は1年交代ですので何にもしません、実態です。
管理会社変更の動きはあるようですが、
反対派は管理人に押さえられています。

一般使用細則なる者があるが一読しました。
マンション内での生活態度が主な内容のようですが、
こんなことも守らない住民の多いマンションはスラム化
間違いなしでしょう。住民の質の問題ですからね。
理事も順番制ですから色々な人間が交代でする。
真面目な人間は資金があれば打って出ます。
資金の無い人間は真面目であれば我慢して住むでしょう。

管理会社や管理人任せにするとはダメな理事会ですね。
夜中にスケートボードをする若者もいます。
そのときは、私が警察に電話しています。理事ではありませんが。

>>12942 匿名さん
貴方ならどうするの、( ´艸｀)

>>12945 匿名さん
委託契約はどうなっているの。

>>12945 匿名さん
じゃー管理組合は全部だめだね。
いやならマンションに住まなきゃいいんだよ。
それとも理事長になって音頭を取ってください。

>>12931 匿名さん
こうゆう奴ほどマナー違反の注意などできないよ。
やってから言え。( ´艸｀)

マンションの使用細則だのを掲げて違反者に注意でもしてみな。
茨の冠をかぶせられてゴルゴダの１３階段を登ることになるよ。
人間の本性が出るからね、安物マンションほどこの類の人種が多い。
偉そうに言っている奴は実行してから言えよ。( ´艸｀)
実行した人間はいるにか。いないと思うよ、( ´艸｀)
言うは易し行うは難し。

この全戸平面駐車場付きの中古マンションを購入しました。
私は車椅子生活で自ら運転も行うので今の区画では運転席に乗り込めず
左右どちらかにスペースのある区画に方(5区画が該当します)と変わって頂けないか管理組合に伺ったのですが、
住民アンケートによりどなたも手が上がらなかったので無理だと言われました。

この場合、もう諦めるしか無いのでしょうか？
身障者駐車スペースなど特にそう言ったものが設置されていないマンションの場合には
入居されている方々の善意でしか配慮は頂けないものなのでしょうか？

>>12951 マンションさん
自分に合う区画を探してその区画の使用者と交渉できないか。
規約にはこんな規定がなければやりにくいかもしれないが、
交渉して相手がＯＫしてくれればあとは組合の承認を得れば
いいでしょう。

>>12951 マンションさん
本人から直接お願いするのと、間接的にお願いするのとでは状況の理解度も変わると思います。

>>12951さん
マンション管理がうまくいっているマンションなら
住民同士のコミュニティもよく、簡単に交代してくれるんですけどね。
理事会や管理人と住民とのコミュニティがとれていないんですね。
私どものマンションでは、３年ごとに駐車場の入れ替え抽選があります。
その際、身障者については、優先的に抽選なしで手配します。
途中で空きが出たばあいは基本的には募集をして抽選になりますが、
その際にでも身障者の方に対しては優先します。

>>12954 匿名さん
本来はそうあるべし。

駐車場の使用は組合員と管理組合との契約によって行われているのが一般的だろう。
したがって、契約期間満了1カ月前に組合長が現在の使用者（健常者）に「今の区画の契約更新はしません」と通告し、新年度以降はその便利な区画を身障者に使わせる内容の契約を身障者と結ぶことで、駐車区画の交代はできる。ただし、これは一種の力技なので今まで毎年自動更新で便利な区画を使ってきた健常者は激怒するだろう。よって、便利な区画を使用することを既得権化させないよう12954さんのマンションのように一定期間で場所替え（小学校の席替えと同じである）をやることが多い。
もっとも、１戸１台の駐車場台数が確保されているマンションでは、駐車区画の場所替えは組合員にとってそれほど大きな不利益ではない。

１戸１台確保できるマンションの場合は、３年置きぐらいに
抽選入れ替えをすべきでしょうね。
空きが出た場合も希望者を集めて抽選すべきです。
中には、車を持っていない者、不要になった者、返納した者も
いると思いますので、その場合は２台目を希望する者も多い
ので抽選すべきです。

駐車場に関する使用細則が作成されていますか。
駐輪場細則とか監視カメラに関する細則、大規模修繕工事細則、
理事会運営細則、規約・細則改正細則、使用細則、ゲストルーム・
ゲスト駐車場細則、電動カート充電使用細則等こまめな決まり事
を明確にしておく必要があります。

管理規約と各種細則の全面改正をするといいですよ。
やるとなると結構難しいし時間もかかります。
誰か一人がまずたたき台を作成しなければならないのですが、
それをやるのが大変です。
管理規約は標準管理規約を参照し、各種細則については管理会社
から他マンションの細則をみせてもらえばいいと思います。
それを基にたたき台を作成すればいいと思います。
現行規約・細則と改正案を比較対称できる資料の作成が必要です。

>>12956 匿名さん
私のマンションは全住戸に余る駐車場を保有しております。
それでありながらマンション内の駐車場を確保できない住民もいたり
して分譲時より区画変更はなされておりません。
管理会社に問い合わせてもなしのつぶてでした。
管理人にたずねたら分譲時より一人の住民が数区画保有したり、
しかも、便利な場所には一定の住民が非常に有利な条件。
中には駐車場代を免除しているような区画もあるとの恐ろしい情報を
聞いた。
管理人は雇用先に理由を説明したが管理人の業務ではないので黙るよ
うに威嚇めいたことをされたと白状した。
あとから駐車場使用区画一覧表をくれた。
管理人は首を覚悟しているような顔つきだったので内部告発とみて管
理人をかばうつもりで内々に一覧表を基に区画の調査を開始した。
結論から先にいうと管理会社の味方と思われるマンションの管理や自
治会の過去の役員を含めた連中に使用させていることが判明してきた。
これを含めた戦いが10年ちかく続いた。管理会社は後ほど公表します。

若い子育て中の夫婦の駐車場区画は機械式2段目をしよう。
管理会社（管理人）と仲よしの自治会長親子は部屋の出入り付近で
便利なところに駐車。
管理人は見て見ぬ振りが出来ずに私に管理の情報を流した。
許さん。管理会社００殿

大変なマンションもあるんですね。
うちはまともなマンションでよかったよ。

>>12962 匿名さん
まともなマンションの方がはるかに多いでしょう。
どうしてこんなマンションになったのかははっきりした答えは
出ませんが、管理組合やその役員、管理会社の坦当やその管理人の
姿勢が表面化したのでしょう。
築7年ではどんなマンションでも特別な素晴らしい管理をしなくて
もこんなマンションにはならないでしょう。
確かにマンションはロウコストの大型マンションで見栄えは素晴ら
しく素人受けはすると思いますのでそれなりの価値はあるようです。
マンションは住んでみないとわからないのでしょうが、
売却や競売や賃貸等が多くて人の出入りは激しいようです。
悪いことが連鎖して見苦しいマンションになったのでしょう。
具体例は管理会社も含めて公表したいとは思っています。

大変なマンションになれば改善するのが難しいですね。
住民のほとんどは善良な者なんでしょうけどね。

>>12964 匿名さん
うちの一番の悪は分譲時の理事長と男妾の自治会長と管理人でしょう。
その下に少年補導員と民生員と保護司です。これらは共謀していた。
管理会社の首都圏からの新任の支店長は薄々感じていたみたいです。
連中は管理人とのつながりで管理会社の坦当に対しては圧力をかけれ
いたのでしょう。歯向かうと解約する旨の圧力をかけていたようです。
順番制の1年任期の理事長はくちをだすと村八分にあう危険性があっ
たのでしょう。

それなりに大型マンションなので解約の意向を言われると
坦当も何も言えなかったのでしょう。
管理人はこの悪徳組合員を味方につけてやりたい放題だっあのです。
新任支店長にもその噂は耳に入ったようですので解約騒動が出る前
に管理人の交代を密かにたくらんではいたが、
このメンドクサイ大型マンションで采配を振るえそうな人物が見当
たらなかったようです。

特殊なマンションの事例ですので、皆さんは興味がないようです。
他スレでやるか自分でスレを立てたらいかがですか。

東芝エレベーター部門をアメリカ、中国に４，８００憶円で売却か

　　東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等

Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。

Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。

Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかないマンションは工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度