「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

規約はあってもなくてもどちらでもいいです。

しかし違反者を注意するときは規約や細則がなければ
できないでしょう。

>>12705 匿名さん
注意を出来る勇気と知識のあるものはいません。

>>12705 匿名さん

その通り

直接注意をしなくても、掲示板とかでの注意はできるでしょう。
あなたの行為は管理規約第○条違反ですとかで。
罰則も規定しておけばいいでしょう。

偽マン管士（スレ主）が管理会社の利益のためのプロパガンダとなり、さも、管理組合の見方みたいなふりをして管理会社に利益誘導しているのがスレ主の本当の正体です。
騙されないように。
偽マン管士が汚名を晴らしたいなら登録証を見せることです。
彼の本当の正体はマンション管理会社の個人事業主です。
管理会社のプロパガンダでそれを職業としているため、一日中この管理スレッドに張り付いている。
この管理スレッドのほとんどの投稿が彼の仕業。

>>12709
お前はここにはくるなといってるだろう。
荒らし以外の何ものでもない。
僕の情報提供等のどこが管理会社の利益誘導になっているんだ。
それにマン管の資格証云々もばかげてるよ。
１度マン管士の更新講習は受けたけど、もう必要ないので次の講習は
受ける考えはないので、それまではマン管士と名乗れるけど、そんなことは
どうでもいいことだよ。
ここのスレに張り付いているのは、デイトレーダーだからだよ。
4本値をみながら株の売買をしているからだよ。
ここのスレのほとんどは僕が情報の提供をしているから多いのは当然。
ここは僕が立てたスレだから。
理事長や専門委員会の委員長等をやった経験からの情報の提供だから
マンションの理事長等については、参考になると思うけどね。
管理会社向けの情報はしていないよ。
そして、今まで資料を住民等に配布してきたのが山のように作成して
あるのでそれをここで提供しているんだ。
分ったらお前はもうここにはくるな。

「管理組合の法人化のメリット・デメリット」

　法人化されていない組合では、銀行口座の名義は理事長個人の名義になっています。
　法人化されていない場合は、登記名義や取引上の名義は、組合の代表者の個人名義
にするか区分所有者全員の共有にするしかありません。
　法人化すれば法人活動によって生じた権利・義務は法人に帰属することになるので
財産等に関する法律関係が明確になります。
　取得した不動産を登記する場合には、管理組合名義での登記はできませんので管理
組合の代表者の個人名義にするか区分所有者全員の共有にするしかありません。
　代表者名義にすれば、個人の財産との区別が困難となり、共有にすれば区分所有者
の数が多い大規模マンションでは登記の手続きが煩雑になります。
　又、借入などの融資を受ける場合も、代表者の肩書を付けたり、個人名義で借り入れ
をすることになり、債務の帰属が不明確になります。
　法人にすれば、登記名義は法人自身の登記が可能となり、又法人自身の名義で融資
を受ければ債務の帰属が不明確になります。
　その際、管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存
在ですから、法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を
生じます。

法人化するには
　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会決議により法人格を
　　取得することができます。
　　　その管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
　　　法人登記の手続きをしなければなりませんが、理事長交代ごと２週間以内に変更
　　登記をしなければならなくなります。経費も数万円程度必要になってきます。

　管理組合法人は、その事務について区分所有者を代理する権限を有します。又、共用
部分等について、設立された損害保険契約に基づく保険金額、共用部分について生じた
損害賠償金及び不当利得による返還金の請求、受領についても同様に代理権を有する
ことになります。
　又、法人は規約又は集会の決議により、原告又は被告になることができます。
　理事の任期は２年となります。但し、規約で３年以内において別段の期間を定めた時は、
その期間とするとなっています。

　デメリット
　　　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられます。
　　　登記事項に変更があるとその都度変更登記手続きをしなければなりません。

土地を買ったり売却とかをしないんであれば
法人化する必要はないと思います。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

＞12710 匿名さん
＞ここのスレに張り付いているのは、デイトレーダーだからだよ。
嘘コケ！
オレオレ詐欺が誰にでも通用すると思いこんでる単細胞人間。
天下御免の印籠を見せずに俺は水戸黄門だと嘯いているようなもの。
そういった幼稚な遊びはせいぜい小学生知能クラス。
スレ主の知能の低さが目立つコメント。

＞12710 匿名さん
嘘1，ここのスレに張り付いているのは、デイトレーダーだからだよ。
本当1，ここのスレに張り付いているのは暇な管理会社の個人事業主で管理会社のプロバガンダだからだよ。

嘘2，理事長や専門委員会の委員長等をやった経験からの情報
本当2，東宝のフロントマン時代の経験から得た情報

嘘3，管理会社向けの情報はしていないよ。
本当3，管理組合向けの情報なんてするわけないだろ。バーカ

嘘3，分ったらお前はもうここにはくるな
本当3、お前がここにくると俺の企みがバレるからくるな。

嘘4、それまではマン管士と名乗れるけど
本当4，一度もマン管士試験に合格などしたことがなく、登録なんて万年の夢。マン管士は名称独占で業務独占ではないと嘯いて管理会社の個人事業主となっている。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＞経年劣化は間違いなく起こりますし
それで塩ビ給排水管の耐用年数を製造メーカーは何年だと謳っているの？

＞専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば
クロスの張替えや美装工事までやるの？
プライバシーはどうなるの。

＞専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となってきます。
何をアホナこと。
その為に保険制度がある。

保険は経年劣化に伴うものについては補償されません。

塩ビ管の耐用年数は状況によって違ってきます。

＞12724 匿名さん
＞塩ビ管の耐用年数は状況によって違ってきます。
あのね、塩ビ管の経年劣化による耐用年数は50年以上なんだよ。
＞保険は経年劣化に伴うものについては補償されません。
築50年以上のマンションってざらにはない。
あんたはそんなマンションの話をしてるわけだ。

塩ビ管自体はさびることはありませんが、地震等で継手部分が
緩んでくる場合があります。
それに、給湯管は熱湯が通りますので傷みが激しくなります。

マンションの総合保険の保険料が築１５年、築２０年以上のマンションは
大幅にひきあげられます。２倍以上になります。
引き上げの要因は配管に対する漏水に対してです。

＞地震等で継手部分が緩んでくる場合があります。
地震なら天災であって経年劣化ではない。
そんなこともわからないの。
トーシロだね。
＞給湯管は熱湯が通りますので傷みが激しくなります。
給湯管に塩ビ管は使わないよ。
トーシロだね。

＞12727 匿名さん
＞引き上げの要因は配管に対する漏水に対してです。
だからどうなの？
保険が掛けられるっていうことは保険で補償できるってことなのよ。
トーシロだね。
もっと勉強しようね。

地震が何回か発生することによって徐々に緩んでくるという
のがわからないのか。
給湯管の管材はあなたの意見を認めます。
しかし、何故反発するのかな。
みんなに教えてやればいいだけのことじゃないかな。

＞しかし、何故反発するのかな。
そんなこともわからないのか？
管理組合員の不利益になるからだよ。
排水管事故が起きれば各専有者が保険を使って悪い箇所だけ修繕すればいい。
修繕の必要のない他の専有者は、必要のない修繕積立金を使わされ、プライバシーまで侵害され、ふんだりけったり。
良いことは一つもない。

給湯管に使用される管材に多いのが銅管だが、熱には強いが
局部腐食によりピンホールが生じて水漏れを起こすことがある。
この場合は取替えが必要。

漏水が発生すれば、住民間のトラブルの要因にもなるよ。
補償ができればいいという発想自体は全てお金で解決する
やり方だよね。
それに保険は配管の交換や加害者の部屋の補償まではして
くれないよ。

＞局部腐食によりピンホールが生じて水漏れを起こすことがある。
だからそういう不慮の事故に対して保険制度がある。
そんなことも知らないの？トーシロだね。
＞漏水が発生すれば、住民間のトラブルの要因にもなるよ。
一斉に修繕工事さえすれば漏水事故は起こらないと勘違いしているバカ。
＞保険は配管の交換や加害者の部屋の補償まではしてくれないよ。
専有部分は所有者が責任を持つことぐらい当たり前でしょ。
管理組合が専有部分の劣化責任を持ってくれるとでも思っているの？

専有部分の管理を全戸が取り組んでくれればいいけど
それができないから一斉にやろうとしているのが分からないんだね。
バカとかトーシロとかの批判しかでてこないのでこの問題は終わり。
次の議題に移ろう。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

＞それができないから
出来ない所は自己責任。
そんな人間のために、マンション一斉に悪くもない場所を修繕するのはバカ。

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

専用部分はその専有者の利用環境によって劣化の程度が違ってくる。
10年しか持たない人や30年も長持ちさせる人、人それぞれ。
10年しか持たない人は10年で自己負担で修繕すればいい。
当たり前のこと。
30年長持ちさせる人は30年で自己負担で修繕すればいい。
そういった戸毎の状況を無視して専有部分一斉工事などありえない話。
スレ主はそういう常識にかけたトーシロ。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

>>12738 匿名さん
>＊資産価値の落ちないマンションの条件

>　　　１．立地が良い

>　　　２．築年数（築浅）

>　　　３．物件規模が大きい

1.2.3の内容がないのは役に立ちません

1.2.3の内容がないのは役に立ちません

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等

>＊資産価値の落ちないマンションの条件
マンションの財務諸表と過去の修繕工事内容をみればいい。
管理会社に食い潰されているマンションは財務諸表に現れてくる。
へたすると、長年積み立ててきた組合員の預貯金はなく、大規模修繕工事による膨大な借金で赤字債務となり、修繕積立金だけでは補填できず、借金返済のためマンションを手放す羽目になる場合もある。
管理会社は絞れるだけ絞って赤字債務に陥ると後は知らん顔して立ち去るだけ。
アホを見るのは管理組合員。
わけのわからん修繕工事を提案してくる管理会社にはご用心。
資産ゼロのマンションは悪徳管理会社がつくりあげたもの。
早速、自分ちのマンションの預貯金を調べてみればいい。

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

>>12736 匿名さん

だらだらと文字が並んでいる何が言いたいのかわからない。
繰り返し記載が読みづらい
配管は築？年後、電気系統は？年後というように記載してほしい。

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、４年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

今年度から、マンション管理士も名称独占から業務独占へと移行するらしい。
万年マン管士不合格者もうかうかしておれないぞ。
君のおつむでは永久に無理かも。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

標準管理規約（２０１６年改正、２１条３項）に準拠した管理規約では、区分所有者が共用部分の保存行為を行うことができない。

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。
ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

３　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。
ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

あのね、区分所有者でも共用部分の保存行為はできるんだよ。
知らなかったの？　
万年マン管士不合格者君。

>>12751さん
保存行為が改正になったとのことで、区分所有法を調べてみましたが、
共用部分の保存行為も区分所有者がすることができるとなっていますね。
規約に規定することはできますが。

どっちなんでしょう。

説明しても分からない方は考えるだけ損ですよ。

>>12755さん
あなたは分っているの？しらないんでしょう。

知ってれば答えてみなさい。

いつも批判とかはするけど、まともな書き込みはできないんだろう。

区分所有法は中学生程度の文章理解力があれば誰でも理解できる。
残念なことに、その中学生程度の理解力がない方はその文章が理解できない。
万年マン管士不合格者君たる由縁でもある。

つまり、中学生程度の文章理解力のない方にとってはこのスレに参加すること自体が分不相応ということに気付かなければならない。
まずは、中学生程度の文章理解力の基礎を身に着けてから参加されたい。

法律上は共用部分の保存行為は区分所有者がやってもいいのですが、例えば玄関ドアや外壁タイルの補修を各人が自分の好みで（日曜大工の延長で）やると、統一が取れずに薄汚い外観になりマンションの資産価値を下げてしまうので、規約で保存行為は原則管理組合がやるので組合員は余計なことするな、保存行為やりたいときは組合長の承認を取れ、と規定するマンションが多いです。

マン管士の資格についてかなり意識しているようだね。
マン管士の資格はそんなに難しいものではないのでは。
僕はユーキャンの通信教育だったけど、そんなに勉強した
記憶はないけど１回で合格できたよ。

しかし、保存行為を管理組合の担当とするからには、あまり悠長な対応はできないことになります。専有部分の使用に必要な保存行為（例えば、雨漏りや漏水の修繕）の場合、修繕委員会への検討依頼だの3社以上の相見積もりだのといって1カ月も2カ月もダラダラ放置すると、組長は義務懈怠として損害を弁償させられる可能性が高いでしょう。

組長？理事長のことね。
漏水は保険で対応できるから、相見積もりとかを取る必要はないよ。

役員委員は引き受けないのが一番

>>12765
お前がきたので話題を変える。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

＞修繕積立金の値上げが必要となってきます
その分、管理費を値下げすればいい。
住民の負担は変わらないから反対もないと思う。
管理会社にその辺を理解してもらい、管理費削減のための提案を総会で議論すればいい。

管理費と修繕積立金はまったくの別物ですよ。
管理費は通常の管理に必要なお金です。
毎年必要額は殆ど変りません。
積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。
建物設備の維持保全に対して支払われるものです。

修繕積立金に関しては、余っているマンションはまずありません。
ただ、管理費については削減はできます。
例えば、管理員の勤務日数や時間、人数を減らすとか、清掃員の
勤務日数、時間を減らせば簡単に削減できます。
ただ、光熱費や点検費、振込手数料等は毎年そんなに変わりませんし、
削減も難しいでしょう。
工事はやらなければ積立金は必要ありませんが、そうもいかないでしょう。

管理費は知恵を絞ればいくらでも節約できる。
知恵のない方は節約が難しいという。

例えば？

>>12770 匿名さん
私のマンションは大規模マンションで組合員の管理費等の負担割合は
少なくてもそれなりの収入はあります。
前々から管理人とはコンタクトを取ってマンションの事情を勉強して
いた。
彼が口癖のように言っていたことは清掃員は必須だが管理人は今の業
務内容なら必要ないとの持論をきかされていた。
理事長を拝命した時点で理事の有志と打ち合わせて今後の管理の在り
方を真剣に討議するために（理事会と総会）への管理会社の坦当は会
計報告終了と同時に退席をさせることにした。
まず、管理会社がどのように動くかを見せてもらいました。

>>12773さん
理事会や総会への管理会社並びに管理員の出席は必要でしょう。
私どものマンションでは当然出席していますし、会場づくりや出欠
の確認、依頼されたコピーの配布等をやってもらっています。
ただ、理事会の議案づくりや理事会の進行について口を出すことは
ありませんし、理事会や総会で発言することもありません。
一つ発言が許されているのは、ゴミの分別状況ぐらいです。
簡単な補修工事についても、必ず理事長が判断しますが、管理会社には
相見積を取ってもらいます。
全て理事会が判断することになっていますし、管理会社は縁の下の力持ち
的存在です。
大規模マンションなら管理員は必要でしょう。窓口がないと業者や住民
が困ります。

>>12774 匿名さん
管理会社担当と管理人の出席が必要ないとは言っていない。

途中で退席させるんでしょう。
マンションの管理は会計だけではありませんよ。

管理会社を途中で外すということは、理事会主導で
理事会や総会が開催されていないんでしょう。
もっと自信をもちましょう。

管理会社に総会支援をさせてはいけない。

>>12776 匿名さん
途中で退席させるとは言っていませんよ。
マンションの管理は会計だけとも言っていない。

>>12777 匿名さん
管理会社を途中で外したら
理事会主導で理事会や総会が開催されないなんていった
発想がどこから出るのでしょう。
貴方とは議論はできませんね。

>>12779 匿名さん
管理会社には総会（組合）支援業務をさせないのは良いと思います。

>>12774 匿名さん
ほとんどその管理手法でしょう。
別にそれが悪いとは言ってはいません。
各マンションによっては事情が異なりますので
各組合ごとの管理方法があってもいいとは思います。
私のマンションも標準に基づいた管理ですが稀有な
事情を抱え込んではおります。
その改善のために有志が動いています。

総会と言っても出席するのは数人。
各議案の決議は議決権行使書の結果に委ねられていると言ってもおかしくない。
その議決権行使書の集開票を総会支援と称して管理会社に任せている。
これは危険な行為であり絶対に避けるべき。
泥棒に自宅のカギを預けているようなもの。

>>12783 匿名さん
そうです私のマンションでは一部の反管理会社派や工事等に詳しい
人物等の部屋番号札を入れずに役員選任をしていました。
抽選箱に入れる坦当は管理会社の００山坦当でした。
総会での役員選任の場面でこの事実が一組合員の追及で発覚した。

管理会社との信頼関係がないんですね。
そんなもんなんですか、管理会社と理事会の関係は。

>>12785 匿名さん
そんなもんではいけませんよ。
管理会社と管理組合は信頼しあわないといけません。
しかし、この後組合の役員選任に関しての不正が続々出てきました。
これでも管理会社を信頼しなければいけないとはとても思えません。
このままこの管理会社との契約を解除できない組合は能無しとの
烙印を押されるでしょう。

>>12785 匿名さん
そんなもんなんですよ、管理会社と理事会の関係は。
管理会社は管理組合から「ぼったくる」ことしか考えてませんよ

管理会社によったら工事をでっち上げたるしているよ。
大体保険の代理店も経営している大手が多いです。
つまり保険金詐欺ともいえる工事だ。
中小の管理会社はそれほどの力はない。
デベロッパー系列の大手の管理会社は悪事行使の力ありだ。

>>12774 匿名さん
お前はおめでたい人間やの～
少しは大人になったらどうかね。

管理会社をこき使うのが有能な理事長

私は10年近く完全自主管理を目指したが組合員の質の悪さが判明して
以後危険であると察して分散管理に切り替えた。
それなりの成功は収めたが以後成果を引きつぐことが困難ではあると
思いながら仕事の都合上退任したが現在は管理会社への完全委託で役
員は一年交代に変更されている。
これ等も組合員の総意であれば仕方ないと思われる。
完全自主管理は理想ではあるが最終的には組合員の人財によると思う。

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
自主管理をしているケースがみられるが成功している例は少ない。

低所得者向き分譲マンションがよく管理費等の負担減少を目的に
管理会社に管理委託しているケースがみられるが成功している例は少ない。

＞12793 匿名さん
少ないのではなく、皆無でしょう。

>>12791さん
自主管理を目指していたとのことですが、小規模マンション
であれば輪番制にすれば人材がいません。
自主管理をするのであれば、理事長は仕事をしていれば難しい
でしょうね。
会社をリタイアした者がボランティアとしてやればいいんでしょうが。
しかし、それでも限界があります。
管理会社とは、総合管理ではなく、部分管理にしたらどうでしょう。

>>12788さん
工事を保険金でやってくれるなら、そこのマンションに
とってはメリットがありますね。
管理会社に感謝しなくちゃね。

>>12796 匿名さん
でっち上げ工事にメリットあるの。
トラブル工事の増大で組合の知らないうちに加入拒否や
険金の割り増しが生じる。
これはある程度大型マンションの管理を経験した者はこの知識はある。

>>12797さん
保険料の値上げは、築１５年以上になると大幅にアップされます。
現状の２倍程度になりますよ。
保険加入の拒否はできません。
大手損保会社は保険料はマンション管理に関係なく一律の値上げですが、
日新火災海上のドクター保険は審査により、対応がされていれば評価点に
よって保険料がちがってきます。
特に漏水に関する配管の対応が計画されているかどうかがポイントになります。

>>12798 匿名さん
それが原因の保険料値上げを言ってはいない。
12788 匿名さん の投稿をよく読め。
ドクター保険も保険利用のトラブルマンション（漏水事故等）
の保険料は割り増しである。
実際はあまり変わらないけどね。

>>12798 匿名さん
うちのマンションは築15年以上だけど保険料は変わらない。
倍以上になるのか。それはおかしいよ。見直した方がいい。