サンメゾン大濠公園北についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市中央区港2丁目1番5（地番）
交通：福岡市営地下鉄空港線「大濠公園」駅下車徒歩7分
間取：
面積：64.55m2～126.94m2（備蓄倉庫面積含む）
売主：サンヨーホームズ株式会社
施工会社：エース建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-06-15 02:22:57
大濠公園北？？
サンメゾン簀子公園前の間違いでしょ。
大濠公園より簀子公園のほうがご近所だし。
「福崎公園南」の方が合っていますね。
建設予定のマンションの裏手は福崎公園前のマンションが塞いでるから福崎公園は見えないんじゃない？
北側も南側もふさがれてますから、大濠公園も見えないですよね？（最上階は見えるかも？）
最上階以外は大濠公園が全く見えない立地です。
福岡ご当地の方は、公園が臨める眺望云々よりも
大濠公園アドレスであるか否かが重要なのです。
アドレスに次いで、ブランドも重要です。
福岡のアドレスヒエラルキーの頂点に位置する大濠公園ですからね。
アドレス詐称と罵られようが、
拡大解釈してネーミングする行為が罰せられる訳では無いので仕方無い。
ただ、引越祝いで訪れた知人は「へぇー、ここも大濠公園アドレスなんだ？」驚くかも。
ヒエラルキー… 懐かしい響きの言葉ですね
＞＞11 匿名さん
？ そのワードを学生時代に知ったのかな？ 今も、普通に使われてたり書物でも眼にしますよ。
読書習慣や読み対象媒体に拠るのかな？でも、ちょっと古風な言い方だったかな。
大濠公園が臨めるのなら住んでみたいが、一般人には暮らし易い環境ではないな。
簀子小跡地も大濠公園使わないと思うし、違ってるけど周りに合わせて西公園にしといたらいいのに。。。
デベは、下請けの施工・仕上げに対する審査が相当に厳しいらしく、他スレでも指摘されています。
だから、仕上げはそこそこな印象があるのですが、実態はどうなんでしょうか？
その一方で、そのデベ直系の管理会社の評価はよろしくないようですが、実際どうなのか？
直系企業以外の管理もあり得るのか？を、知りたいところです。
大濠公園というだけで、世間の目の色が変わるからな。
東京で言えば、麻布広尾のイメージか。
ますます、明治通り沿いは発展していくだろうね。
ここでも、千早とか照葉なんかに住むよりは全然マシだと思う。
福岡市内では、かなりいい立地だろうね。
大濠公園からは結構距離あるけど。
数m先にラブホが無ければ良い立地だよね。
西公園が妥当かと
福岡の人に聞きたいんですけど、大濠公園と西公園では全然ブランド価値というか、イメージが違うんですか？
「自宅は大濠公園の近くです」→勝手に大濠アドレスを想定し，富裕層推定が働く。
「自宅は西公園の近くです」→庶民的ね。賃貸かしら。
という感じではないでしょうか。
サンヨーホームズ公式ＨＰの『九州エリア実績』（一部未更新・2017年3月時点の物件数は１０件）及び、
当掲示板他の情報によると、福岡及び熊本両県のサンメゾンネームのＭＳは現状１２物件を展開中。
来年の８月末時点では、５物件が増え全１７物件となる模様です。
数年前からの地場のデベ以外の、主に大手の九州進出の増加が、土地取得競争の激化と結果として
物件価格高騰の主要因となっているが、この傾向は今後３年ほどは続くでしょうね。
当該デベは決して大手では無く、九州での開発物件の平均戸数は４２戸と小規模ＭＳが多い。
本拠地の大阪では過去には１０００戸超の物件も手がけるが、競争が激化する福岡では企業規模的に、
又土地調達事情から、実質平均戸数は３１戸程度※となっている。
※７０戸以上の２物件を除いた平均が、３１戸。
既存ＭＳの殆どが、系列のサンヨーホームズコミュニティが管理会社となっているが、
住民板などを見る限り、管理業務の評価は決して高くはないようだ。
当該物件も同社の管理となることを想定すると、福岡での物件増加、特に当該物件を含む中央区での物件管理体験が、管理業務の質の向上に繋がるといいですね。
現地の事業所のフロント担当の増員や、本社のサポートの充実などの管理体制の改善も期待出来る。
この一帯は昔から、地元民が鉄板エリアと評し、強い憧れや異常なほどの羨望の対象とする地域ですね。
そのような地域に存在するマンションのブランドにも、拘りを強く持つ方々が多いのも事実ですね。
同ブランドの既存マンション居住者の評価も、情報収集を行うでしょう。
施工実態の良否やアフターメンテの適不適、管理業務の実態・企業方針や当地の組織体制にも
当然シビアな視線で注目するでしょうね。
想定される管理会社の実態や業界内外の評判は、如何なものでしょう？
「この一帯」が大濠アドレスの場所を指すのであればともかく、港アドレスを「鉄板エリアと評」したり、「強い憧れや異常なほどの羨望の対象」としたりする福岡市民は存在しないでしょうね。
>>「自宅は大濠公園の近くです」→勝手に大濠アドレスを想定し，富裕層推定が働く。
「自宅は西公園の近くです」→庶民的ね。賃貸かしら。
その大濠公園の近くに住んでたけど地元民は｢大濠公園のどの辺？｣と聞かれることがデフォ。
住所が大手門や荒戸でも大濠公園近くだし賃貸も多いから｢大濠公園の近く｣でも富裕層と思われない。
このマンションが建つ立地である港は西公園より大濠公園に近いけど10年以上前からの住民から見ればラブホの近所のイメージ。
つまり『サンメゾン大濠公園北』は、
福岡市中央区港2丁目1番5（地番）・地下鉄空港線「大濠公園」駅下車徒歩7分の立地なので、
■ 福岡市民の評価 ↓
名称は大濠公園北だが実際は港アドレス故に、強い憧れや異常なほどの羨望の対象とする地元民はいない。
■ 大濠公園近隣住民の評価 ↓
西公園より大濠公園に近いが、10年以上居住する住民の視点では、ラブホの近所のイメージ。
移住者や転勤族・中国の方々が、実態を知らずに安易に買ってしまうのかな。
この物件の、アピールポイントなどの投稿は無いのですか？
大濠公園は最高！
みんなで遊ぼう！！
先日、散歩した際に気付いたのですが、大濠公園は、指定区域では釣りが出来るのですね？
鯉が泳いでいるのが見えましたが、釣りの対象魚はやはり鯉ですかね。
ブラックバスやブルーギルも、釣れるんですかね。
２５戸で５階建て？
建築コストと入居後のコスト効率が悪すぎるのが明白ですね。
お金持ちには問題無いことですが。
港って、漁港？
↑何を言ってるのかさっぱり。。。
この物件の公式ホームＰの掲載情報が薄く少なすぎて、判断材料にならないので候補から除外決定。
デベの戦略は、敢えて公開情報は必要最低限にとどめてモデルルームに誘引したいのでしょう。
購入検討者に対しては、不誠実で不親切なやり方であり、物件供給側の販促としては受入れ難い。
顧客軽視の企業の本質的な姿勢が垣間見えるね。
管理や大規模修繕にも不安があるようだし、加えてそのコスト負担も小規模なので割高になる。
やっぱり住宅のハード面が良いことは絶対条件だが、
管理業務・組合との連携というソフトを担う管理会社が、
ノウハウの蓄積があって適時機敏に対応する
信頼出来る管理会社の物件がいいよね。
なんだか、評判よくないですね。
お値段は、どれくらいするのでしょうか？
当面は、来場者だけに公開・提示するのでしょうか？
客の反応や周辺物件の動向を見ながら、最終的な価格設定をするのでしょうか？
比較的に高額な他所の地域の、サンメゾン物件の売れ残りで発生している
販売ロス（売り逃し）及び維持コストを回収する点にも、深慮しながら値付けする予定だろう。
近くのザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンスと比較してますが、どうでしょうか？
魚市場がご近所のザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンスにするか
ラブホがご近所のここのマンションかは好みが別れそうだね。
パークハウスとは規模が全然違うので、もし立地だけで比較しているのであれば規模の違いにも十分着目された方がいいように思います。
http://purchase.lixilrealty.com/post-3879/
そうですよ。
スケールメリットが全然違う。コスト面と対管理会社交渉時の数のメリット（内容によるが）
躯体自体の強度や劣化速度などでも差が出ますね。
買い物は荒戸のマックスバリュの近くを好むか
生鮮市場が近いザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンスを好むかも入るんじゃない？
この立地の取り柄はスーパーと銀行が近所にあることだよね。
よく考えてみて、日々の節約の蓄積などはスケールメリットの差で、消し飛んでしまうんだよ。
空港線の駅銀行、コンビニ(ローソン,セブンイレブン、ミニストップ)、スーパーが徒歩10分以内で便利。
大手門や荒戸ほど駅に近くないけど価格が大手門や荒戸より控えめだとお手頃かもしれない。
管理費が大手門の某タワマンより高くなければの話だけどね。
サンメゾン大濠公園北は、まだ価格や管理費が不明なので比較できませんね。
3LDK：64.55m2は、3500万円ぐらいかな？
この世帯数なら割高でしょう。
それくらいは、公表されてなくても解りますよ。
この企業についてちょっと調べれば、より具体的に仮定出来ます。
此処以外の検討板は、忘れ去られたかのようですね。
それもそうだが、むしろ対価に見合った管理が期待出来ないようです。
この企業に限らないが、大手以外は九州地区の物件管理を、当地の支店･事業所の少数体制で行っている。
本社の管理監督や指導が行き届かず、不適な対応が常態化している場合も多いと聞く。
ちなみに、ここは１人で行っているらしい。物件が今後１年間で急増する中で。
公式ＨＰの掲載情報が少なすぎる。
このデベ・ブランドでは、ＭＲへの誘因の動機付けがあまりにも弱い。
情報の出し惜しみは、むしろ逆効果。
検討板スレでは、今川 も 姪浜南 も実質的に投稿ゼロを更新中だね。
あちこちでなりすましが横行していると言われる中で、売主や販売代理も投稿しないんだね。
大手のデベや管理会社は、顧客動向や評価等の調査の１ソースとして、ネット掲示板を確認します。
大手は、確認だけに留まらず、看過出来ない投稿に対してはなりすまし投稿で適時、対処します。
消費材メーカーのマーケ部門や企画担当者も、バイアスのかからないナマの声として板には関心を寄せる。
商品・ブランドの支持者を増やしたり、投稿を誘導するような投稿も随時行います。
ただ、中小企業は人員不足や体制不備・担当社員の低意識故に、又実働時間も削減される中で
残業がしづらくなり、この種の媒体の内容チェックまでは、手が回らないのです。
結局、無投稿が続いてスレが画面の下方に沈んでしまい、アクセス機会が減り
ファーストコンタクト激減によって行く行くは売れ残り。
姪浜が実質ゼロ？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/635077/
今川もここと同じデベだけど情報が少ないから投稿しようが無いんじゃないかな。
大手デベは宣伝しっかりする辺り人件費と広告費が価格に上乗せされてそうだけど
中小と呼ばれようと無用な宣伝や広告を打たず,がんばって価格に反映させてるなら好感持てるよ。
管理面で大規模マンションが安心というなら小規模マンションスレに投稿するだけ意見が合わず時間の無駄になると思う。
小規模マンションは世帯数が少ないから、どこの階の誰の部屋が賃貸や売却に出したかすぐ気づきそう。
パークコートの某マンションみたいに50世帯以下の小規模マンションでも大濠や駅近の大手門並みに価格はつけられないから
最大の懸念は管理費がどのくらいになるか。
修繕費はコンシェルジュサービス、マンション内のサービスや大規模マンションにありがちなエレベーターが複数配置とかでなければ
シンプルにエレベーターの保守点検とマンション内外の維持にしか管理費の使い道が無いんじゃないか？
＞＞55 匿名さん
分っているなら、情報をくださいな。
＞どこの階の誰の部屋が賃貸や売却に出したかすぐ気づきそう。
それって、気づいたらなんかメリットあるの？
追随して賃貸や売却に出すつもりなの？
>>分っているなら、情報をくださいな。
業者でないから知る情報はたかが知れてるよ。
>>それって、気づいたらなんかメリットあるの？追随して賃貸や売却に出すつもりなの？
メリットなんかなくても小規模なマンションは何階の人が引っ越したとか知る気はなくても気づく。
大規模マンションと違って入り口やエレベーターが複数ないんだし。
＞小規模マンションは世帯数が少ないから、どこの階の誰の部屋が賃貸や売却に出したかすぐ気づきそう。
そうかな？
通常、秘密裏に行うので、小規模だからすぐ気づくとか、大規模だと分りにくいは言えない。
仮に、１戸や２戸空室になることを知ったところで、自身の生活には影響は無い。
定期的に住み替える方々の殆どは、大規模修繕前には転居しますから。
理事会では管理会社から退去予定の報告が行われるので、理事会役員は正確な空室情報を得られる。
日々、投資や趣味絡みでPCを使用する方々ならば、暇つぶしに自身が暮らすマンションの検索は
定期的に行うので、自ずと売買物件情報で知る機会は増える。
それもそうだが、ここのホームページは公開する意味も価値も無いな。
更新日：平成30年7月30日 次回更新予定日：平成30年8月6日
と表記があるが、７月末に何が更新されたのかも、全く不明だ。
不親切な情報発信の典型だ。
富裕層若しくはプチブル層が暮らすのかな？
価値がないものにお金を出せるのが本当の贅沢だよ。
>>62 匿名さん
上手いこと言った！と思ってるのかな？
ここに限らず検討板の投稿としては、さすがに不適切に感じる。
でも、ゴミ同然のガラクタ骨董品を有り難がる鑑定力、眼力の無いマニアには言えることだから、・・・。
こんなことを書いて業者の回し者と勘違いされても困るけど
販売開始時期が9月だし小規模マンションだから今は詳細な宣伝が不要と考えてるかもしれない。
まだ情報が出ても無いのにガラクタ骨董品と書いてる人はここと競合(小規模マンションをライバル視するなら同規模企業？)してる業者か？
何を重要視するかは人それぞれなんだし、たいして宣伝してないマンションを批判するより
器が大きい企業なら静観してれば好印象なのに。
＞でも、ゴミ同然のガラクタ骨董品を有り難がる鑑定力、眼力の無いマニアには言えることだから、・・・。
この投稿は、ライバル視とは、無縁の個人の投稿です。
＞＞62匿名 の投稿が骨董品マニア・古物収集偏執を言い表しているようだから
それを揶揄しているのです。
だから、
価値ある美術工芸品・骨董品 ≠ ゴミ同然のガラクタ骨董品 を前提に表現した。
＞器が大きい企業なら静観してれば好印象なのに。
器が大きい企業とか言い出したら、競合が業務の一環としてやってるように思えて笑える。
＞好印象なのに。
その締めくくりの表現は、ここの競合が全て悪い印象になってるようでこれまた笑える。
>>その締めくくりの表現は、ここの競合が全て悪い印象になってるようでこれまた笑える。
そもそも小規模マンションと競合する業者が実在するのだろうか？
同規模のマンションを売る業者が競合するならともかく、あまり情報が出ない業者と競合するメリットが見当たらないんだけど。
更新日：平成30年8月20日
次回更新予定日：平成30年8月27日
と、公式HPに表記があるが、何が追記され更新されたのか？ 全く不明？
顧客目線、この場合はアクセス者目線の欠如と表現した方がよいのかな。
配慮が足りない、アクセスした人が不満を抱くという典型的なマイナス効果を垂れ流す宣伝活動。
これから短期間に物件数増を進める企業としては、実に残念な展開。
販売開始10月に延びてる
資料請求してたら間取りとか先に貰えるのかな
貰えます
販売開始11月に延びてる、またか
販売延期なんて、そう発生するもんじゃないよね（災害等の想定外の要因を除く）。
時間や日程・期限という概念が、重視されている今日においては。
企業が長期の経営プランと市場戦略に基づいて、製品・商品やサービスを世にリリースする
その The Day をだらだらと先延ばしするとは、なんともお粗末！
一旦公開した期日も守られないようなら、その品質さえも疑わしい。
ＫＹＢの不正も（或は 「は」）、納期に追われて品質が犠牲になった。
小規模マンションで大規模な宣伝は要らないから、ゆっくり売ろうと思ってるんじゃないの？
それともHPを更新したつもりで更新されてないことの気づいてないとか。
反響がないから時期を伸ばすんでしょうね。
また、周りの物件の方が条件が良いので
それらが完売しない限り売り出せない。
周りってブラントンやデュオヒルズ？は校区が心配。デベロッパーがパッとしないのは同じだけど福岡では無い物ねだりじゃないかな。条件は同じかんじで人による、問題は価格と思うなぁ。
モントーレは先に始めるみたいですね。
港二丁目は舞鶴小中の校区なんだけど校区に問題あるってことか。
長浜のパークハウスが売れてるから大丈夫と思ったのは甘いかな。
伝わらない書き方ですまん。ここの舞鶴校区は良いとして、周りのブラントンやデュオヒルズが条件良いというには当仁校区は心配なという話。
周囲の競合物件の動向やら評判を検証しながら、販売時期を調整するのはある程度は理解が出来る。
が、再三にわたり販売開始を遅らせるようなふらついてるデベは信用ならんし、そもそも
企業力が低いのだから、その製品＝物件も大したことは無いでしょうね。
販売開始した？
８月竣工予定なのに価格が何も出ていないし、駐車場は２５戸中１３台分しかありません。
そんな所を検討しますか？
このマンションは、いつ販売がはじまるのでしょうか？
売主のサンヨーホームズに聞いてください。
>>83 匿名さん
SHに聞くまでも無く、ここはきっと某企業が一棟買いします。趣味で九州新興・後発デベの物件を観て廻っています。
サンMの他物件MRほかで得た情報なので、信憑性は高いです。
不安材料は、同系列のSHCにまともな管理業務が出来るかという事です。
一棟買いする企業は、その点をしっかりと見極めるでしょうね。で、管理は別会社になる可能性が高いですね。
モントーレもルサンクも着々と売れてるみたですけど、ここは販売開始にもなりませんね。
モントーレと同じくらい安くないと妥協しづらいだろうけど販売ずらすってことは高いんだろうかなー
分譲予定って看板でてましたよ
>>89 匿名さん
全戸分譲販売するのかな？ だとしたら
一棟買いした企業が分譲するって事なのかな？
それとも、一棟買いが破談となったのか！
それなら、他のSMとおんなじ販売方式となるのか？
最近やっと販売始まったみたいですね。チラシが入ってました。見に行ったかたいらっしゃいますか？？
内覧前にＨＰ見てみました。
→ 14階建・25戸・駐車場13台（平面式1台、機械式12台）（使用料未定）・管理費等 未定!!
戸数が少ない上に14階建、しかも戸数の約半数の機械式駐車場！
これ、一戸当りの修繕費用がかさむ形態。駐車場を使用しない世帯も高額な維持・修繕費用を負担。
１フロアに２戸の構造は、隣戸の住人次第で生活環境が変わる可能性も！
1フロア2邸の14階建で機械式駐車場はよくある造り。だけど駐車場が半分というのは思い切ったな。使わない共用部分も含めての物件価値、費用負担は当然で駐車場足りないほうが取り返しつかないんじゃ？
>>93 匿名さん
・車所有世帯は、棟外Pを探す&不便なP使用を負う
リスクから自ずと敬遠するよね。
・車非所有世帯は、平置きに比べて修繕費負担が
増額するから、当然だが機械式を嫌うものです。
91のものです
なるほど駐車場のことは考えてませんでした。
私的にはコンパクトマンションなので見た目が賃貸マンションみたいだなと思ってたところです…
>>93 匿名さん
１フロア２戸で15階建て以下は、都市部などの
狭小地で容積率一杯で戸数確保する造りですね。
必然的に全戸が角部屋・2-３面採光の配置となる。
それはメリットか否か？
所謂、中住戸が無い構造故に外壁の総面積に対する各戸の按分が増えるので、修繕費の負担は中住戸が
多い物件に比べて高額になる。これは不可避です。
>>96 匿名さん
日常のメンテ及び大規模修繕や管理上のコスト面に
おいては、負のスケールメリットが最大値になる
構造ですよね。
雑排水管清掃等も１戸でも未実施になった場合には
当然だが悪影響も大きいでしょう。
建築コストも単位面積あたりでは、最も高コストと
なっている筈ですね。
分譲後の駐車場の抽選は
どれくらいの頻度で実施するのか？
どんな告知内容と日程で行われるのか？
抽選方法は公平性が担保されるのか？
この管理会社は適正にハンドリング出来るのか？
否、出来るわけが無い。とても無理でしょう。
前を通ったら回転台もありました。維持費に配慮して駐車場少なくしたわけでもなさそうです。
ランニングコストや管理会社も気になるところですが、肝心の価格はどうなんでしょう？
＞前を通ったら回転台もありました。維持費に配慮して駐車場少なくしたわけでもなさそうです。
？？
