西新エルモールプラリバ跡地に誕生する、駅直結の40階建タワーマンションです。
九州初の地下鉄駅直結の免震タワー、竹中工務店施工とのことで注目しています。
情報交換をお願いいたします。
所在地：福岡県福岡市早良区西新4丁目113番（地番）
交通：福岡市営地下鉄「西新」駅徒歩1分（駅直結）
用途：店舗・共同住宅・駐車場
敷地面積：約4,200㎡
延床面積：約50,789㎡
構造/規模：RC造・SRC造・一部S造地上40階地下2階建
総戸数：306戸※事業協力者住戸20戸含む（予定）
駐車台数：221台（予定）
売主：東京建物株式会社
設計・監理：株式会社竹中工務店九州一級建築士事務所
施工：株式会社竹中工務店九州支店
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2018-03-13 09:01:15
修猷館だけじゃなく、百道中・西新小も頭良い生徒・児童はいますね。福岡教育大付属、早稲田佐賀や久留米附設に通う子もいます。私は西新小校区に住んでますが学区内ならここじゃなくても良いと思います。
しかし、西新地区の土地高騰は異常です。安倍政権が終わると各種相場も下がるでしょうから固定資産税が上がらないようにしてほしいです。
>>2752 匿名さん
確かにこれからバブル弾けるし、固定資産税は上がんないでほしいよね。
ここの値段発表に影響されてかどこも上げにきてるよね。
早良区だけじゃなくて。
とある築浅2、3年のマンションなんか購入時の二倍近くになってるのはさすがに笑ってしまった。
ここと一緒の値付けしても売れないよ。
他を検討中の方はここの値付けが影響して、面白くない迷惑な物件なのかも。
ブリリア西新に住んでいると言えば、職場や学校で話題になるくらいダントツ有名なマンションになると思いますよ。いわゆるランドマーク。この後、もっと話題性のあるタワーができればそちらがランドマークになるでしょうが。
ランドマークって人々が目指す目的地の目印になっているからランドマークなのであって、そもそも西新は目的地じゃないよねっていうのがこのスレに散見される意見なのではないでしょうか。
でも興味本位で一回くらいはお宅訪問されそうなインパクトはありそうですね。
子供や妻は空港線使うでしょうね。確かに私は殆ど使わないでしょう。
ファミリーマンションですから家族が利便性よく住めるのは重要です。
単身者や、夫婦だけの生活であれば赤坂や薬院が良い人もいるでしょうね。
郊外かどうかはよくわかりません。東京に住んでる身としては、そもそも博多や天神も対して街には思えなく。街の規模がそもそも小さいのでどこにそんなにこだわるのか疑問に思います。
もっとも福岡はこの小さなところが良いところかなと思いますね。
市としてもコンパクトシティとしてそれを売りにしてますよね。
>>2761 匿名さん
色々な視点から検討をする為の板だと思っていた為質問させて頂きました。
自分では気付かない視点や考え方を聞いて共有する板だと思っていたのですが。。。
西新と言う街がどのような魅力の街で学区と直結以外のどこに魅力を感じたのか住んでいたりいた人の意見を聴けばもっと魅力的なマンションになるのではないでしょうか？
他県や住んだことのない人にとっては良く知らない街なので。。。
浄水を買った同僚は勝ち組
>>2766 匿名さん
正論ぽっくって言われても分からない事を聴いているので仕方ありません。。。
福岡には来て間もないので土地柄は分からないことだらけです。
目黒駅徒歩１分のブリリアタワーズ目黒も内側ですが36階80㎡強で1億5000万位でした。
同じ位の金額なので何か隠れた魅力があるのかなと思い質問させて頂きました。
魅力を語らなくても売れているとシャットアウトされるのは東京の板では無かったもので驚いています。
>>2760 通りがかりさん
資産価値が高いだろうというのが最大の魅力。
自分が思う資産価値は、立地が7割、スケール2割、デベゼネコンのブランド1割
まず立地については福岡一の学区と駅直上というだけで価格と釣り合いますよ。
データ少し古いですが西新は年間乗降者1800万人の駅ですから。ちなみに赤坂は1100万人。薬院は600万人。六本松400万人（再開発前）
考えは人それぞれですが、資産価値を見極める上で個人の考えより大衆的な見方が大事です。
自分に学区の良し悪しは関係なくとも、多くの大衆は良学区を求めて人はマンションをさがすのですから、学区の良さはリセールバリューに大きく影響します。 良学区はそれだけで人を集め、そのエリアの年収を引き上げ、治安を良くし、その街の発展につながります。
そして駅直上の希少性は高いです。
駅の距離ではなく円の面で考えるといいですよ。
例えば駅3分の物件と6分の物件は単純に2倍の違いがあるわけではなく4倍に円の面積が増えます。９分になると9倍になります。
面積が増えるという事はそれだけライバル物件が多くなるので、資産価値はおちます。 ここは駅直上なので希少性は西新のなかでは随一です。
そしてスケールについて。スケールが大きいほど一目につきます。不動産に興味のないおばちゃんでも知ってるマンションかどうかという視点は意外と大事です。
スケールの大きさはいざ売る時の購入検討者数に比例します。
閑静な住宅街にある低層マンションを好む人もいますが人目につかないため売る時はそれだけ購入検討者も少なくなります。
人目につくことがリセールバリューに直結してるいい例が百道タワーやグラメゾオーシャンフォレスト。 駅から遠くとも良学区、スケール大のため中古も足が速いです。 前者は築10年以上なのに周りの築浅低層物件よりいい値段で取引されてます。
スケールの大きさと合わせて共用施設の充実も大事です。共用施設の充実はリセールバリューに直結します。 こんな共用施設いらないと個人的に思っていてもいざ売る時、同じ条件なら共用施設はあった方が
ないものより売りやすいです。
デベゼネコンのブランドについては言わずもがなです。俺はブランドに興味がないと思っても、多くの人がブランドを考える以上リセールバリューに影響します。
通常、立地の良さとスケールの大きさと反比例します。
駅近は土地がないわけですからたまに土地が空いてもスケールが小さくコンパクトマンションのようにヒョロヒョロだったり周りが別の建物に囲まれているといった感じになるのが普通です。そういったマンションはいざ売る時買い手からすると購買意欲が減少してしまいます。（あと駅近で大きな土地は入札になるため大手でないとゲットできません）
ブリ西は立地とスケールの面共に福岡随一というのが最大の魅力かと思います。
あと仕様については標準でもここはずば抜けて高い仕様になってますが、リセールバリューにはあまり関係ないため自分はどうでもいいと思ってます。
結論！どこに魅力を感じたか？→資産価値、リセールバリューが高そうという部分！
他に最近のマンションでリセールバリュー高そうなのは赤坂タワーと浄水のグラメゾフォレストくらいでしょうか。
ちなみに抽選外れたため買ってません。
>>2770 匿名さん
詳しくご説明頂きましてありがとうございます。
なるほどと共感する部分が多かったです。
福岡に来る前がブリリアタワーズ目黒でしたので内装を見るとこちらの方が仕様が高い事はモデルを見て分かってました。
現在賃貸ですが、福岡に来る前に売却して来たので福岡でもマンションに住もうかと思っていましたが、照葉の様な遠いマンションであったり、仕様が低いマンションであったり、小規模マンションであったりと良い物件がありませんでした。
戸建は妻が嫌う事と小規模は管理組合の負担が大きかったり大規模修繕で管理組合費で賄う事が出来ない事が多いので余計に良い物件がありません。
教えて頂きありがとうございました。
ここがいずれ中古市場に出てきた時に、赤坂薬院辺りの好立地マンションや大濠周辺の質の良いマンションを超えられるのだろうか？ここの価格が強気なせいか、MJR赤坂の中古物件もかなり高くなってますよね。プレミスト天神の中古がどうなるかも見ものです。
ブリリア目黒との比較もありましたが、西新と目黒では賃料相場が違いすぎます。希少性が薄れた場合、リセール価格を支えるのは賃料相場です。
現在の新築物件ラインナップの中では圧倒的に希少性の高い物件であることは認めます。だけど、中古市場に流れた時にそれでも希少性を認めてもらえるだろうか？そして、この物件の賃料はどのくらいになるだろうか？この２点がリセールバリューを考える上で重要ではないでしょうか。
私は中心部の好立地マンションが欲しいので、潜在的なライバルがここを高くで買ってくれることは歓迎しています。お金を出せる人が減ったら、少しは赤坂辺りが安くで買えるようになったりしないかなーと。でも、デベロッパーも高くで売れる見込みがない時に新しいものは作りませんよね。
>>2770 匿名さん
仰ることはには概ね賛成です。ここは色々な意味で福岡で唯一無二です。
地下鉄直結の立地、学区、再開発商業施設、自走式駐車場、贅沢な造り。
ランドマーク、共有施設の贅沢さ、西新自体の魅力。
ただ、そのためにそれらがすべて価格に反映されてしまっている。
平均坪単価354万円。角部屋や高層階では坪400-700万円。
5.6年前の西新の坪単価が160万～200万であることを考えると上がりすぎ。
共益費も修繕積立金も駐車場も高すぎる。共有施設が大きいと固定資産税も高い。
このマンションを手放した時に景気が物凄く悪ければ維持費が高すぎて
案外買い手は見つからないかもしれません。これだけの戸数があるのですから
慌てる必要はありません。これだけ利回りが悪いといざとなったら動けません。
「人の行く裏に道あり花の山」
>>2770 匿名さん
全く同感ですね。
ここは投資目的ではなく、近隣住民の自己居住者が大多数だそうです。事実私もそうですし。
マンションは立地が全て。
正直西新にしては割高だと赤坂天神薬院あたりを検討したり、こちらの築浅を待とうかとも思いました。
ただ赤坂も駅近はもう土地がない。
長浜博多方面は対象外なので、そうなると西新しかない。消去法ですね。
出張が多いので駅直結、自走式駐車場だけで買いかと。
地元の不動産屋関係者にも高いけど絶対値段は落ちないねと言われます。
物件も中間層を購入しましたが、私みたいな中間層の考え方も多いと思います。ご参考までに。
また、どなたか駅から5分かかるとデマを仰ってましたが、契約者なら分かることですが、駅からのエレベーターの他にもう一つ住人専用の業務エレベーターがあります。こちらは住人以外部外者は使えないようになっています。ラッシュ時は除いてもそこまで時間はかかりませんし、何より雨に濡れずに空港に行けるのはありがたいですね。
西新のマンション検討中の方って赤坂、薬院、浄水あたりと必ず比較したがるけど赤坂、薬院のマンション検討中のレス見ると西新ってあまり出てこないですよね。
私みたいな投資で買っている人は別にして、基本的に空港線のひとはそれ以外考えないし
中央区のひとはそれ以外考えないし、西鉄沿線のひと（特に高宮、大橋周辺の人）はそれ以外あまり考えないし、東区、新宮のひとは西新や赤坂薬院にあこがれはあってもあまりそれ以外考えない。駅近が好きの人はバス路線なんて考えないし、バスで便利だと思うと、駅近に拘らない。
東京のように多極化してきていますね。
多分、赤坂と西新を比べたり、薬院と赤坂を比べることはあっても
西新と薬院を比べる人はあまりいないというのが私の印象です。
下がらないと言うのはデマ。相場制を知らないのか？
西新エリアの価格が高いからじゃない？
東京みたいに住む街でライフスタイルを決めるのと違って、福岡でハイクオリティのマンションといえばある程度限られてくる。それが多いのが、大濠百道浜西新赤坂薬院浄水だから。
>>2771 通りがかりさん
2770です。
私も東京から来たものです。
おっしゃる通り東京の板と比べると郊外やら落ち目やらでひどいですよね福岡の板は。
でも同じ人が連投してるだけなので無視しましょう。
注意点として当たり前のことですが、福岡は東京に比べ不動産の取引参加者の絶対数が非常に少ないです。
株で例えるなら東証と福証。
売り手買い手がたくさんいる板の厚い東証。
板がスカスカで売り手も買い手もスカスカの福証と言ったらわかりやすいでしょうか。
福岡は将来性があるから大丈夫だろうという理由で、希少価値が中途半端な新築を買うと失敗します。
そして福岡民はマンション思考が強いです。
戸建とマンションの比率を調べればすぐにわかることですが、特に中心部はマンションだらけです。
ちょっとでも空き地があればニョキニョキマンションが建ちます。
それはとても不均衡で、見た目も街並みも悪くなるのが福岡の悪いところですが、だからこそ資産価値が高そうなマンションを福岡では買うべきだと思います。
西新は転勤族が多いのも資産価値面でプラスかと。
私も福岡に転勤してきて、右も左わからない時、福岡の同僚にどこに住めばいいかアドバイスをもらいましたが、答えは『絶対に西新にしておけ』でした。 このような会話はよくあることのようです。
あと資産価値＝下落率の小ささと流動性（売りたい時3ヶ月程度で売れる）。
相場の事は結局のところ上がるか下がるかわからないのですから、例えば3割福岡のマンションが下落した時1割で済みそうなのがブリ西だと思います。
だって仮にここが値下がりしたらそれ以上に近隣マンションは値下げしないと売れないでしょ。
西新を薦める人はいるだろうけど、西新に1億近く出すって言ったらまともな人は止めると思う
どっちにしろここは高層の高額物件除くとほぼ完売か２期高倍率でしょ。
もう終わった物件をあれこれ言っても意味ないのでは。
>>2784 通りがかりさん
その通りです。
地下鉄の駅の改札まで1-2分です。
このマンションは5-6分かかるらしいですね。
しかも高/中/低層階でエレベーターが
別れていないと聞きました。
高層階の方はかわいそうです。
プラスマンション住民以外の人達と
エレベーター相乗りなんて、、、
西新の中では最高の場所なのは間違いないです。
周辺の再開発が続いて西新が発展していってくれたら価値は下がらないと思いますよ。
数億の部屋を契約するスーパーセレブ含めここのタワーマンションの人達が西新を牽引することになるんでしょう。
>>2795 匿名さん
御名答ですね。
友人が団地みたいな作りだと言ってました。
自慢にもならないし、正直いらない。
赤坂タワーのほうがまだいい。
荒れるようなこと申しますが、あんな物件とブリリアと比べないでね。
プレミスト赤坂もMJF赤坂も悪いマンションじゃないが存在感がね。
「プレミスト・MJRに住んでるんだ」
「あっそう」
「西新のブリリアに住んでるんだ」
「あのすごく高いマンション？ すごーい！」
にはなる。くだらないように見えてこういうのが中古や賃貸に効く。
ここがプレミアなのは間違いないけど賃貸に効くかどうかは微妙なところ。
多分リセールバリューはMJR赤坂タワーより高いと思われるが
実際MJR赤坂よりも1.3～1.5倍くらい高いのだから、その買値を家賃で取り返せるかどうか。
特にある程度の広さと階高ならここの売値であれば例えば25F80m2 一億で買ったとしよう。そうすると賃貸料は45万はいる筈。
80m2の物件に45万出して西新に賃貸する人がこの福岡にどのくらいいるのか？
幸い事業目的で買う人は少なそうですが、もし大量に賃貸に出れば大変。
永住する人なら問題なと思う。
ただ、もし永住しない選択肢があるなら、キャピタルゲインは信用しないほうが良い。
インカムゲインが低い物件はリスクがある。
インカムゲインはキャピタルゲインよりも変動が少ない。
例えば記念切手や記念コインを買ったとして、その持つ最低限の補償額が100円切手であれば100円。これは変動が緩やかなインカムゲインに似ている。
一方将来の価値（値上がりして100万になるとか）はキャピタルゲイン。
不動産の場合インカムゲインは実需に基づいているから
いざとなった時にインカムゲインがあればそれほど値下がりしない。
キャピタルゲインは思惑での変動が激しい。
自信満々にならずに頭の隅にでも入れてもらえば。
