プレサンス ロジェ 京都烏丸五条ってどう？

重要事項説明書に京都烏丸五条って記載されてて住宅ローンの際に契約書のコピー出すのでマンション名の変更はないと思われる

また、変な名前のマンションがふえますね。

明らかにおかしい名前のマンションに住みたいと思うんでしょうか！？

マンション名に文句あるなら
プレサンスコーポレーション
プレサンス住販
シアーズ
京都市役所
中金仏町の町内会
へどうぞ。
個人的には松原通りの近くのマンションで四条ってつく方が不思議
松原通り＝豊臣時代まで五条通りだった

さすがプレサンス。
こだわりが変やね。

京都駅から徒歩2分だと思ってしまいました。それで2,300万円台～なのはずいぶん安いなと思いましたが、電車でってことで、部屋も1LDKなんですね。広さは39.64㎡、一人暮らしなら余裕のある広さだと思いますが、寝室がやや狭く、キッチンはやや広めに見える図面です。寝室もリビングも南向きで採光があるのは良いと思います。

>>26
完成までまだ1年以上あるからゆっくり考えればいいね
50㎡以下はセカンドハウスと家賃稼ぎの投資マンションでしょうね
この辺りで坪200万円って5年前なら御所の近くが買えましたね


第1期 予告広告
価格 2,300万円台予定～4,300万円台予定 最多価格帯 未定
間取り 1LDK・2LDK・3LDK 専有面積 39.64m2～64.59m2
販売戸数 5戸 管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定 修繕積立基金（一括） 未定
そのほかの費用 管理準備金 : 未定

>>27

セカンドハウスとして考えています。

5年前を言っても仕方ない。

>>28
セカンドかー
いいなー
セカンドならこの辺りのマンションがいいかもね


クレヴィア京都 御所南
ロジュマン京都橘柳町
ロジュマン京都三条柳馬場
ザ・京都レジデンス 御所南
ジオ京都嵐山

>>27 坪単価比較中さん
北側1ldk、南1l、南2l、南2l、南3ldk
管理費5710円、5590円、7640円、8110円、9110円
修繕費2430円から3880円
管理準備金1.5万
修繕積立基金242800円から387500円

>>29 坪単価比較中さん
ジ・アーバネックス京都 四条烏丸テラス
祇園祭の郭巨山の前
郭巨山の保存会入って色々できる

開放感のある敷地には、魅力を感じます。
マンションは室内がいかに明るいかでしょうか。
窓が戸建てと違い少ないのでベランダの向きも重要になってくると思います。
標準装備で食洗機がついているのは、ポイント高いかも。
今の食洗機は、エコ仕様になっているので手洗いよりも節水効果が高いと聞いていますから。

>>32
ちょっと前なら京都はマンション建てると必ず反対運動起きてたけど
ここの南側の住民が文句無かったのかな？

タワーマンション以外で景観が良いマンションは
景観や日照時間が台無しになった住宅との表裏一体の関係でもあるから

バルコニーにスロップシンクは付いていないようですけれど
防水コンセントが付いているのですね。
皆さんは、バルコニーでコンセントを使うのはどんな時ですか？
あまり必要ないような気もするのですけれど。

物干し金物が付いているということは、洗濯物を干してもいいのですね。
景観的にだめなところもあると聞いていたので。
酸素美泡湯などは女性に喜ばれそうに思います。

目の前が高さ制限の地域でパノラマビューというのは良いですが
見下ろされる側のことを考えると少し微妙な気持ちにもなります。

ここの北側に、既に巨大なマンション建ってるよ。

>>34 匿名
給湯器もバルコニーにありますが電源どこからとつもり？

>>バルコニーでコンセントを使うのはどんな時ですか？

バルコニーを掃除機で掃除する時です。

バルコニーのコンセントってなくてもいいものだけど、
あったらあったで何かと便利なのかもって思いますね。
イルミネーションだったり、高圧洗浄機を使ったりと
いろいろに使えそうです。

ところで、給湯器ってバルコニーにあるのですか？
廊下側にあると思っていたのでビックリでした。

>>39 匿名さん

バルコニーに設置されてるから交換時は同じ色じゃないとダメ（景観条例）

給湯器って、廊下側にあるよりもバルコニーにあるほうが多くないですか?
廊下側だと、そうそうはないとは思いますが、いたずらなどされても困ります。
外側はすっきりしていたほうが良いかと思うので、ちょうどよいと感じます。
バルコニーのコンセントはあったほうが絶対に便利だと思います。
大掃除やちょっとした掃除のときにも使えて便利そうです。

モデルルームいってきました。ほとんどの住戸が、会員？対象の販売で契約済みになっており、販売開始予定８月下旬ということで、のんびり考えていて、驚きました。最近のマンションの販売方法は、いろいろあるんですね。以前の申し込み住戸何倍で、抽選かまたは先着順だとばかり思っていました。

1期の販売、3階5部屋分のみ
それ以外は友の会の優先分譲
早いとこだと契約済みでオプションまで行ってるはず（1階、2階のオプション締切もうすぐだし）

買いたい部屋に申し込めないのは残念です。

>>43>>44
こんな風に記載してるのにもう契約したり友の会優先とかしていいの？
不動産の法律はどうなってるの？


http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/06/dtl/00124393/?sc_out=mikl...

販売スケジュール
第1期　予告広告
販売開始予定 : 2016年8月下旬
※本物件は予告広告のため、販売開始まで契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

>>45 マンション比較中さん
3階5部屋が第1期分だから予約、契約、順位確保が不可
それ以前のは友の会（要望書）で販売外の扱いになるらしい
友の会で販売したけど第1期、第２期とかじゃないみたい
ややこしいですが、欲しい人が買えるようにどこのマンションも要望書を出したりするらしい

京都でお手軽なセカンドハウスを探していたらここを見つけました。

京都の土地勘はありません。
「一等地ではないが、悪くは無い。」と
感じましたがどんなものですかね。

詳しい方がいらっしゃれば、
教えて下さい。

土地柄はいいです。

>下京区油小路通五条下る中金仏町202番（地番）

京都のもんは、ここを烏丸五条とは言わん・・・

町名の通り、法衣仏具や神社関係の店が多いです。

アウトフレームになっていることによって部屋が広くなるのはいいですね
商業地域ということでDINKS向きなのかなと感じました。
マンション規模数も５０規模程度と住みやすいそうな印象
やはりセカンドハウスとして購入検討される方がいらっしゃるのでしょうか？
投資用、セカンドハウスとして購入される場合管理組合は参加しない方が
多くなってしまうのでしょうか？

>>51 匿名さん
モデルルームに行った印象→親子、夫婦が多い

シアーズに客層と売れ行き質問→シングルの女性も多い、中階層の1ldkはまだ販売あり。それ以外は8割が販売（第1期と第2期の各5部屋除く）

第２期の販売もあるのですか？第１期が３階５部屋が販売ということなのでしょうか？

>>53 マンション検討中さん
モデルルームでの話だと
1期は3階5部屋、ネットのスーモとかに載ってる。
2期も5部屋、階はしらない。（聞いてない）価格表も見たけど不明。

投資は少ないのですか？

>>55 匿名さん
少ないんじゃない？
プレサンス天使突破の賃貸、募集中
中金仏町他の賃貸、募集中
画像はホームズで検索した五条駅の相場
儲かると思うならどうぞ

>>55
プレサンスロジェシリーズは基本的に居住用だよね
でもロジェシリーズの賃貸も多く出てるね

総戸数48戸の内、投資は10戸くらいと予想してます

多数の回答をありがとうございます。

因みに、このマンションを投資で考えると
現金でポンと買える人なら悪くないと思いますよ。

多額のローンを抱えてまでとなると
意見が分かれるところ。

>>58
現金で投資で買うなら、東京なら都心5区、関西なら大阪市北区に買うなー

ローンで投資マンションなんて論外でしょ
現金で買うなら家賃のインカムで利益を出せなくても、リスク分散とか相続対策の意味合いで買う方はいるだろうね

>>59 マンション比較中さん
京都も学生多いから1000万くらいで買って家賃が5万くらいの賃貸ならいいんじゃない？

２５００万円で家賃が１２万円が
このマンションのモデルかな。

当初はもっと高い家賃を設定出来るが
毎年１％づつ下がるからねえ。

でも、空き部屋のリスクは少なそう。

>>60
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条は1,000万の部屋なんてないよ
一番安い39.64m2㎡の下層階が2,300万円台後半だからね

プレサンスの5年前の京都の中古が出てる
新築は1,700万くらいしただろうからオーナーの損切売却かな？
こういう部屋って入居者から貰う家賃管理費が額面6万円としてもそこから、
オーナーが払う管理費、修繕積立金、賃貸管理費、広告料、固定資産税、内装費、空室期間とか引いたら4万も残らないんじゃないかな？


プレサンス京都修学院 1階
価格 980万円
間取り 1K
専有面積 21m2（壁芯）
所在階/建物階 1階/地上4階建
主要採光面 北
所在地 京都府京都市左京区山端橋ノ本町　[周辺地図]
交通 叡山電鉄叡山本線 「修学院」駅 徒歩2分 　[その他交通]
築年月 2011年8月(築5年)
http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005511942/?ln...


プレサンス京都修学院の空室一覧
http://chintai.door.ac/detail/free3124600.htm

>>61
そんなに家賃取れる？
12万円だと表面利回り5.76％になるよ

今の新築1ヶ月目の家賃って物件価格が上がりすぎて表面利回り5％超えること少ないっていうけどねー

物件価格と取得費用を2,500万としてそれを240ヶ月で割ると10.41万円になるけど
新築プレミアとか京都プレミアだとそれくらいの家賃取れるの？

>>55
プレサンスのワンルームマンションの新築価格はだいたいこんなもんみたいね
京都は高さ制限とか容積率制限も厳しいからもう少し割高なのかも
余剰資金がたくさんあって安くて立地の良い中古が見つかればそれ買ってのんびり20年くらい掛けて回収するならありかもね


プレサンス谷町リーベ　第1期価格表
http://farm6.static.flickr.com/5655/22764456854_dc6eba62bf_o.jpg

>>63
>12万円だと表面利回り5.76％になるよ

だから売れてるのだと思うよ。
安い部屋（利率の高い部屋）からね。

>>65
そうじゃなくて本当にその家賃取れる？

そもそも新築でも表面利回り5%台で投資購入する意義ある？
それなら不動産投資信託でも買った方がマシだと思うな

>>66 匿名さん
中金仏町のリーガル五条堀川、築13年、家賃8.9万、共益費9千、43.34平米

五条駅、homesだと管理費込みで12万くらい
35平米以上、10万円以上、1LDKで検索
築浅でここより場所はいい
リーガル京都烏丸東、QUINTO五条烏丸
近いとこなら
ルーエ五条堀川

>>66 匿名さん
参考までに去年分譲の天使突破（プレサンスロジェ烏丸五条）賃貸募集（過去分）
2ldk、55平米、4階、16万
3ldk、62平米、8階、21万
3階も賃貸募集してたみたいだけど出てこない

1ldkで10万は家賃いけるんじゃない？
相場もそれくらいだし
同じような条件のマンションも多いから空室の可能性あるけど新築未入居なら埋まるんじゃない？

多くの情報をありがとうございます。

お金だけで考えれば不動産信託投資が良いけれど
半実需半投資も悪くないと思います。

ネット情報と１LDKの場合、家賃相場は１２万円ぐらい？
設備仕様が賃貸用でなく分譲用なので、
家賃設定は高めでも大丈夫でしょう。

但し、１０年後は１０．５万円ぐらいになりそうですね。

投資マンションとして検討されてる方で、
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条と他はどこの物件を比較されてますか？

>>71

京都市街地の新築1LDK、2LDK全て。
数は多くないからね。

２０００万円代の部屋は完売したみたいですね。
京都中心部でワンルームを除き
新築２０００万円代の部屋は無くなったかもしれませんね。

パデシオンで３０００万円以下があるじゃないか・・

>>73 東京在住さん

五条で北側狭め1ldk2300万円からだから
3000万円に700万円もあるので今後も普通に売りに出ると思う

アーバントラべライフ京都清水五条別邸
2800万台1dk

第2期多分5階
2500万から4500万

公式サイトだと第1期は即日完売らしい

アーバントラべライフは、36㎡で2800万円。
立地と仕様の優越は分からないけれど、
無理して3000万円以下に抑えた感じがする。

狙うとしたら、２期の2500万円の部屋かな？

まだ掘削中

近畿のマンション市況
完売で載ってる
倍率1倍

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/257/k201608.pdf

契約してしまいました。

駅には少し遠いなあ。

ここの建設現場にいつも小学校低学年の子供が出入りしてるんやけど、お手伝いみたいに軽作業させてる。見たところ親らしき作業員の子供に見えるけど、アリなのかしら。

ホンマかいなあ？
あり得ん。

それが本当なら、ばれたらその作業員、クビになっちゃうよ・・

毎日かはわからないけど、私が通りがかった五回は毎回その子供がいる。
ヘルメットまでかぶせて柵の中と外自由に出入りしてるよ、作業員の親父さんについてきた感じだけど、見ててかなり違和感を感じました。

イクメンと言えば許されるのかねｗ。

仮に作業員のお子さんとしたら、親もその親の雇い主の建設会社や売主を含め、無責任な感じが強くする。
お子さんがもし建築現場で怪我や死亡事故でも起きれば、お子さんはもちろん気の毒ですが契約者は完成を待たずして事故物件を買わされた事になりますからね。
また、そのような子供を現場に入れても構わないという安易な姿勢は、マンションの建物にも反映されてもおかしくないと思います。

今週末最終分譲です。
なんかスゴイ早いですね…
京都駅がすごく近いということですから、資産として持とうと考えている人が多いのかな。
教徒の人だけじゃなくて、他のエリアの人にもわかりやすい（というか地元の人は実需じゃあまり購入しないけれど、他の都市の人に向けてはわかり易い場所）。
いい値段するけれど、需要はあるのだなぁ。

>>90 匿名さん
駅からは少々遠いのにね。

この立地でこんなに人気が出るとは思いませんでした。

あとどの間取りが残っているのでしょう。

駅へも近くはなく、買い物も不便そうなのにな～と思ったのですが

家の間取りや設備自体が気に入ったという方が多いのかもしれません。

価格的に手頃というのもあったのかもしれないです。

>>92 匿名さん
食品。フレスコが近い。イオンのネットショップもある
服飾→大丸と高島屋に自転車で行ける距離

多分、田の地区が高いからそれに比べたら手頃かと思う

プレサンスの成約件数は怪しいですよ。焦って買わなくても大丈夫かと。
そのうち中古市場に『未入居物件』が出てきます。

>>94 匿名さん
それってタチが悪くない？

最終分譲
1階2ldk（角部屋）
8階か9階あたりの2ldk
スーモに出てる

完売まだですか？

公式ホームページでは「第一期、二期連続即日完売御礼」とあり。京都駅へ2分。マンション自体は五条駅が最寄駅。3LDKは月々8万円でいける。京都タワーがほんのり小さく見えるのが風情がありそう。五条だと烏丸四条にも近いので、梅田方面に行くにもいいですね。京都からJRに乗り換えてもいいし。交通アクセスもよさげです。

関西地区にプレサンスの物件は多いけれれど、
京都でファミリータイプはここだけなんですよね。

ここは田の字地区かどうか微妙だけど
田の字地区の特例が適用されるマンションとしては
現在では最安値じゃないかな？

完売とモデルルームの閉鎖のお知らせが来ましたね。
引き渡しの半年前の完売は、悪くはないです。

ワンルームを除き
洛中で２５００万円程度で買える新築マンションは
ここが最後のような気がします。

東京で洛中にマンションを持つのはステイタス。
それを普通のサラリーマンが買えたのはラッキーでした。

週末とかバケーションの別宅として
楽しみにしています。

賃貸またでてますな
7階の2ldk。dタイプ
15.8万

過去には3ldkが20万

賃貸目安

>>101
狭いねー
セカンドハウス用かな


プレサンスロジェ京都烏丸五条の空室一覧（全1件）
http://chintai.door.ac/buildings/17d94bab-11fe-5487-8551-ece72e85a9d5

7階
南
2LDK
54.2m2
15.8万円
なし
31.6万円
31.6万円

賃貸またでてますな
１LDKの北西側（Aタイプ）
12.2万

賃貸目安 （過去の募集から）
1LDK（Aタイプ）12.2万
3LDK（Bタイプ）20万
2LDK（Dタイプ）15.8万

まだ見ないのが
1LDK（Cタイプ）、２LDK（Eタイプ）

Cタイプは南向きなのでAタイプ（12.2万）より高いと思われる
Eタイプは角部屋なのでDタイプ（15.8万）より高いと思われる

総戸数48戸もあって賃貸は5戸だけか
プレサンスだからファミリーのロジェシリーズでも30％くらいは投資マンションになると思ってたから少ない印象
やはり京都は新築価格は高いけど家賃は安いから利回り低いから投資には向いてないのかも

ここはセカンドハウス利用が多いでしょうから使わなくなった部屋が流通してくる可能性のある3年～5年後の中古価格がどうなるか気になるところね


https://goo.gl/q11cNs
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条
7階 15.8万円　-　2ヶ月/2ヶ月　2LDK 54.2m²
5階 16.5万円　-　1ヶ月/2ヶ月　2LDK 54.2m²
3階 13.5万円　-　1ヶ月/2ヶ月　1LDK 40.47m²
2階 20万円 15,000円　20万円/55万円　3LDK　64.59m²
2階 12.2万円　-　無/24.4万円　1LDK　40.47m²

場所が微妙。
地下鉄五条駅から歩いても10分以上かかりますもんね。
毎日の通勤を考えるとしんどい距離ですな。

>>105 匿名さん
実際はかからない
グーグルマップで見ても7分
10分以上掛かるのは歩く道が悪いか歩くスピードが遅い

・マンション→楊梅通→室町通か諏訪町通を上る→サンクロレラ前の地下鉄入口
上記ルートのメリット:信号がない。西洞院もすぐ渡れる。朝は学生多い。夜は五条に比べたら暗いが五条より自転車が少ない。

・マンション→楊梅通→烏丸まで歩いてから下る（6番出口）南改札のエレベーター側
・地下鉄のエレベーターの待ち時間があるから北改札のサンクロレラ前（4番出口）の方が早い

10分以上掛かるのは五条通りをのんびり歩いて信号待ちに時間かかりすぎじゃないですか？
論破してください（笑）

>>105 匿名さん
五条駅の構内図（ページ内の切り替えで構内図見れます）
4番出口から改札まですぐ
利用すればわかるけど改札から階段ですぐにホーム

http://www2.city.kyoto.lg.jp/kotsu/tikadia/hyperdia/menu0220.htm

ベビーカーか車椅子利用で6番出口（エレベーター）使用なら10分以上掛かるかも知れないけど
歩いて10分以上はない
通勤時間と書いときながら車椅子ですか？（笑）

賃貸でエアコンないのはちょっと…
契約内容が分からないので一般的にですが取り付け時の穴は現状復帰です
エアコンを購入して取り付けしたら穴が開きます
外も配管が見えなくする化粧カバーを取り付けしたら穴が開きます
化粧カバーは一般的に取り付け工事無料外で費用が発生します
引越しの際に取外し、引越し先での取付も別料金です
借り手にしたら悩みどころです

管理組合から深夜の騒音苦情のチラシが入ってたのがこの件？

非常に住民の生活音が酷い。
昼夜問わずゴンゴンガンガン。飛び跳ねてんのか？叩きつけてんのか？と思うくらいの音と振動。家具の引きずり音。23時以降に風呂入ってんのか風呂掃除してんのか響く響く。早朝でも深夜でも長時間鳴き続ける犬。女のヒール音(ゴツゴツゴツゴツ、ゴリラなみ)。彼女の送り迎えか爆音のエンジン音(白の車)。車の扉壊したいんかと思うくらい思い切り叩きつける住民駐車場の車の持ち主。友人か家族呼んでんのか大声での話し声。仕事か飲み会か知らねーけど深夜早朝に帰ってきて近隣に遠慮のない生活音。あと配管の設計ミスか水ガスを使うたび寝室に響く音が凄い。
分譲だから油断してるのかマンションの暮らし方ではない奴らばかり。管理会社も役に立たない。集合住宅での暮らし方知らないのなら戸建に引っ越せ。自分の生活音が酷いことに気付いていない住民が多数。本当に酷すぎる。これが建物が悪いと言うならそもそもプレサンスのマンション自体住まない方が良いレベル。

>>これが建物が悪いと言うならそもそもプレサンスのマンション自体住まない方が良いレベル。
残念ながらここの部分で勘違いしている
あと、購入か賃貸か知らないですが無知を恥じたほうがいい

プレサンスは
床：LL-45（普通）で高級マンションはLL-40(防音性が高い）
窓のサッシ：T-2等級（普通）で高級はT-3かT-4（防音性が高い）
つまり普通の分譲を購入or賃貸した貴方が悪い

あとはカーペットなり使用すれば多少、音が静かになるから上の階の真上とその両隣に
お願いしなされ

あと24時間換気の換気口（窓の横の四角）が開いている可能性もある
換気口は防音対策でサイレンサーを入れれば防音可能

プレサンスは管理会社が2社管理なので期待しない方がいい
（プレサンスコミュニティ「大阪」と委託の地元）
残念ながら防音等級と管理システム等を事前に調べなかったのは落ち度であると思いますね

グレードの低いマンションは壁が薄い
壁芯だからグレード低いマンションは住居スペース確保するのにコンクリートが薄い

グレードの低い普通のマンションに住んでて騒音で文句を言うのはお門違いや
値段の高い物件と設備を比較しはったらどうですか？
はっきり言うて建物が悪い
最低限LL-40、T-1使ってる物件に住みなおされたらどうですか？
住民がかわいそうやわ

よく賃貸でてますけどローン無しの一括購入できる予算あればこういうのが2部屋あれば年金と同じくらいの収入になりますね


プレサンスロジェ京都烏丸五条
3階　13.5万円　-　13.5万円　27万円　1LDK　40.47m2　西
https://sumaity.com/chintai/kyoto_bldg/bldg_6768598/

防音と思って借りてないし、前に住んでたアパートよりも音が凄いマンションってなんなのって話よ。
住民は分譲だから防音性が高いと勝手に勘違いをして住んでる奴が多いから厄介。こちらは防音ではなく遮音程度と思って気を使って生活してんのよ。
苦情を言うのがお門違いってこのマンションの家賃調べてから言ってる？オーナーに金払ってんだから意見くらいは言う権利あるだろ。あと自分以外の住民からも騒音苦情上がってるのに住民が可哀想とか面白いこと言いますねー。
てか音の詳細見た？壁や床殴りつけてるような振動と音って普通しないだろ。耳栓してんのにハッキリ聞こえるレベルでもユーザー2さんにとったらグレード低いから普通で片付けられるんでしょうね。いやー寛大ですねー。

他の部屋からも騒音が聞こえ始めてきたら煩い！って怒ってる叫び声も聞こえるけど（笑）俺にここの掲示板で苦情書かれて住民可哀想（笑）

113もちゃんと文章読んでほしいなー。知識ひけらかすのはいいけど、その情報ネットに載ってるし調べ済みだから。こっちは住民の質が悪いって言ってるのよ。この米袋高い所から落としたような音の騒音で普通の生活音ですーって言うなら建物が悪いって考えるしかないなと嫌味で書いてるんだよね。

>>116 住民板ユーザーさん1さん

家賃は既に上に出てる
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条
7階 15.8万円　-　2ヶ月/2ヶ月　2LDK 54.2m2
5階 16.5万円　-　1ヶ月/2ヶ月　2LDK 54.2m2
3階 13.5万円　-　1ヶ月/2ヶ月　1LDK 40.47m2
2階 20万円 15,000円　20万円/55万円　3LDK　64.59m2
2階 12.2万円　-　無/24.4万円　1LDK　40.47m2

耳栓して聞こえてるなら最早建物が悪い
オーナーに言って家賃交渉すれば？

住民の質が悪く、賃貸なら我慢しないで引越しすれば？