マンションvs一戸建て 所有権の違いは？

もう住宅需要と言うのは急速に減っていく。
30年後、全国の住宅需要はは現在の価値の半分近くまで激減する。これはもう絶対に避けられない。
もちろん都心も同じ。特にマンションは現在バブル要因で価値が上がってるのでオリンピック前後にそれが弾ける。
そこをスタート地点として、都心を含め全国で半分近くまで落ちる。
マンションでなければ土地として、住宅需要以外への用途変更、あるいは分筆の逆の合筆などで再需要の見込みはある。
マンションは区分所有で永遠に住宅としてしか利用できない。強度的問題でスラブを破壊して二区画を合筆することもできない。
現在建てられているマンションでは新しい人口形成、社会体制には対応できない。
故に、マンション価格は都心であっても値段は下がる。下落幅で言えば日本中で最も価値が落ちるのが都心のマンションとなる。
23区隣接地域までは戸建、土地に関しては売ろうにも売れない状況にはならないが、価格は現在の半分近くになるだろう。
マンションは今新築の物件ですらその頃は築30年。東京周辺地域それも駅遠マンションは再販不可能だろう。
23区内ですら捨て値になる。
都心のマンションはそれでも高額ではあるだろう。今3億なら1憶程度なら売れる可能性もある。それでも2億の下落。こんなに価格が落ちるのは都心マンションだけだろう。

結局、マンションは区分所有と言う不自然な形態のせいで建て替えができない。これから激変していく住宅需要に対応はできない。
前提として、「住宅で資産は維持できない」その上で、「買うならせめて戸建にしておくべき」。これが最も現実に即した話。

>マンションは今新築の物件ですらその頃は築30年。東京周辺地域それも駅遠マンションは再販不可能だろう。
この人の意見っていつも全て憶測なんだよなあ。それと希望的観測のバイアスも凄い。
未来を占いたいならまずは経験則から学ぶべき。今から30年前はどうだったか？
東京都心、周辺エリアのマンション、戸建て、30年前の価格と現在の価格推移を調べてご覧よ。
立地と住居形態でどれぐらいの差があるか、あるいは無いのか？
まずは過去から学べる部分は多いと思うよ。

＞東京都心、周辺エリアのマンション、戸建て、30年前の価格と現在の価格推移を調べてご覧よ

ちょっと調べてみたけど、取り敢えず高級立地の比較をしてみようかと思う。
30年前に、都心エリアの某マンション165㎡=50坪と、同じ広さの田園調布3丁目の戸建（土地50坪）
を買った場合の価格推移は以下の通り。マンション名は敢えて伏せておきます。
変な先入観が付くのを避けるためにね。でも実データなので間違いないですよ。

都心マンション
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2015　　 約3億円

田園調布戸建
1985　　 1億9,000万円（土地1億5,000+建物4,000）
1990　　 6億7,250万円（土地64,250+建物3,000）
2015　　 1億5,000万円（土地1億5,000+建物0）

このマンションは12階建ての5階部分なので、標準的、公正な価格と言えるでしょう。
ただもっと高層階になれば更に価格は上がると思われますので、
最上階になると1.5倍ぐらい付いてもおかしくないでしょう。
この都心マンションは築後30年経った現在も、分譲時の約2倍の価値を維持し、
田園調布の戸建ては土地価格は同じに見えますが、実はインフレ率を考慮すると、
1億5,000万円から1億8,000万円程度になっていて良いはずが同価格ということは、
実質的には約2割のマイナスということになります。

これから30年後にそのまま当てはまるかどうかは不明ですが、何らかの参考にはなるでしょう。
個人的には、都心回帰の一極集中の動きが顕著になり、都心エリア以外の土地価格は、
たとえ田園調布のようなブランドエリアでも半額以下など、ダダ下がりになる可能性が高いと考えています。
品川のリニア駅新設など不動産価値を上げる要素があるのは、都心エリアである山手線内側というのが、
価格維持の防衛ラインでしょうかね。

マンション名を伏せる必要性がない。
これが『広尾ガーデンヒルズ or ドムス』の場合、マンションにとって都合が良すぎる悪意のあるデータになります。

データに悪意がある？データは嘘つかないよ。
それを読む人に悪意があるなら別だけど。
自分の意見以外は悪意があるの？変わった人だね。友達いないでしょ？

>マンションにとって都合が良すぎる悪意のあるデータになります。
では、戸建てにとって都合が良すぎるデータって逆にあるの？
あるなら出せばいいのに。今のところマンションに完敗のようですよ。

>>102 >>103
根本的に大馬鹿ですね。今までの30年とこれからの30年では真逆です。増え続けた人口が反対に減り出すのです。
過去から学ぶべきは其方ですね。
総人口自体は今後30年でも大きく変わりません。しかし、「住宅購買層の数は激減して半分程度になります」これは憶測ではなく確定値です。
反対に、今までの30年は年々購買層の数が増加していった30年です。ターニングポイントつまり購買者数のピークは今年辺りです。来年あたりから徐々に住宅購買人数は減り始めます。
人口統計は確定値で30年後までほぼ解ります。変る要素は、外国人の入居か、自然災害や戦争による激減しかありません。
つまり、減る事はあっても増えることは無いのです。

>増え続けた人口が反対に減り出すのです。

ですから、都心回帰の一極集中の動きが顕著になり、都心エリア以外の土地価格は、
たとえ田園調布のようなブランドエリアでも半額以下など、ダダ下がりになる可能性が高いと考えています。
品川のリニア駅新設など不動産価値を上げる要素があるのは、都心エリアである山手線内側というのが、
価格維持の防衛ラインでしょうかね。

広尾ガーデンヒルズなんだ。苦笑
こんなレアケースのマンション出さないと戸建てと議論できない時点で話にならないでしょ。

>108
住宅の購買人口が減るのは確定。
あなたの説明では、都心といえども価格が維持される理由にはならない。

これまでの30年は人口が増え、それ以上の勢いで住宅購買者層が増えてきました。
平成22年に人口は減少傾向になり、23年から完全な減少局面に入りました。
統計局の最新のデータで言うと、例えば去年1年で日本人の人口は26万9千人減りました。
過去30年、一年でこれほど人口が減った事や、数年にわたり年減少が続いたこともありません。
つまり、現在、これからの人口は全く異次元の局面に入った訳です。

そして、恐ろしい数値ですが生産人口は91万6千人減少しました。団塊世代の退職と新たに生産人口に加わる子供たちの数が全く均衡がとれていないからです。
30年後は団塊ジュニアが退職します。その時、現在と同じような生産人口大減少期になります。

さて、30年後、誰が家を買うのですか？人口の減少はは2600万人ほどですが
住宅購入を検討するとされる世代の数は半減しています。

それがこれまでの30年と同じように価格が保たれるどころか値上がりする？ホント馬鹿です。

>マンションにとって都合が良すぎる悪意のあるデータになります。
では、戸建てにとって都合が良すぎるデータって逆にあるの？
あるなら出せばいいのに。今のところマンションに完敗のようですよ。

何のデータも示せない戸建てさんは、全く信憑性がありませんから耳を傾ける気にもなりません。
ただの変わり者の偏屈な意見など、誰も興味ないでしょう。
人口が減るからこそ、より郊外不動産の価値は下がりますよ。
都心はそれよりはマシという、それすら理解できない人こそ「大馬鹿者」でしょうね。

>マンション名は敢えて伏せておきます。
>変な先入観が付くのを避けるためにね。でも実データなので間違いないですよ。

この人自身が変な先入観もってるだけじゃんw

>>108
その予測は楽観的過ぎです。
土地の価値を保てるのは都心でも商業地のみです。
その商業地でも区分所有のようなマイナス要素を持つ建物、それが建つ土地には価値が無くなります。
今建っているマンションが30年のうちに建て替えができれば話は変りますが、まず不可能でしょう。

人口減少で通勤ラッシュは無くなります。
労働人口の激減でどこでも人手不足になり、都心にまで行かなくても働き口に困る事は無くなります。
そして30年後でも人口は1億弱。人口の多い世田谷、杉並、大田区辺りの人口は今とさして変わらないでしょう。
なぜなら、近年の最大の購買層もうその近辺に購入しているので引越さないからです。
もちろん人口減で価格は落ちますが、過疎化した地方から移り住む人がいるので人口は現在と横ばいと予測されています。
こう言った理由で30年後も過疎化を逃れる地域は東京近接地域までと言えます（関東圏では）。
都心部も人口は増えます。その理由は、「値段が安くなる」からです。つまり、需要が無いのに価格の維持はできないのです。価格は需要に合わせて上げ下げします。
都心部は元値が高額なので下げ幅が大きくなります。日本で一番安くなる（下落額が大きい）のは確実に都心のマンションです。

１１５は客観的なデータ出さないと意味ないよ。全て勝手な憶測。３０年後に結論は出る。

115はお気楽だね〜。豊島区ですら消滅可能性区と言われてるのに。
まあ、30年後に事実が明らかになるでしょ。

>117
豊島区が消滅したら練馬区とか北区に住んでる人が豊島区に移ってくるよ。
高い給与が得られる働き口は都心にしかないんだから、
二極化は一層進むようになるけど、豊島区ぐらいの場所の地価が暴落することはまずないでしょう。

>人口減少で通勤ラッシュは無くなります。

経済の基本を分かっていないね。人口が減ったら線路や駅、道路などのインフラを支える人数が減るということ。即ち、少ない人数で賄わなくてはいけないから、例えば初乗り160円が200円、250円と上がっていくだろうね。月々の交通費も大き気な負担になっていくから、会社が負担してくれればいいけど中小だとどうかね。それなら会社の近くに住んだほうが経済的。そう考える人が増えるのは自然の流れ。現在の霞ヶ関の官庁街や丸の内などが地方に移転したら話は別だが、この30年かそこらで変わるとは到底考えられない。これからも東京駅周辺や品川駅、渋谷駅周辺など、どんどん大規模再開発が続くからね。郊外に住むのは、住宅価格は下落しても、インフラ維持のために負担額が大きくなりすぎ、住みにくくなるから人口はより都心部へシフトする。それが自然な流れだと思うがね。

んなことないよ。
これから中央省庁が地方都市へどんどん移設するから。

http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/107/157/722/723/724/d00131681_d...
>>世田谷区の総人口は、平成35（2023）年には873,332 人となり、現在の人口（平成25 年）と比較して27,410 人増加する。また、平成50（2038）年には883,009人に達する見込みである。


https://www.city.suginami.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...
杉並区はH33年まで増加し、その後は微減でほぼ横ばいの予想。

世田谷の人口が増えたって意味ないんだって。
電車って都心と世田谷だけを結んでるわけじゃないんだよ。
川崎や神奈川の方の線路まで含めた総距離、トータルで運賃は決まるんだから。
そのコストを世田谷は勿論負担しなくてはいけない。年々上がっていくのは間違いない。
都心に住めば交通費なんてたかが知れてる。時間も節約できるし。time is moneyだよ。

論旨は
都心だろうが世田谷だろうが、国民の総人口減少に伴う購買層の需要減のため、今後30年で不動産価格の下落はまぬがれない。ということ。
価格自体は世田谷の方が安くなるのは当然だが、元々高額な都心は日本で最も下落率が高くなる。

>>119
私は都心については今の価格を維持はできないが、それなりの高額と書いてますよ。
今のマンションの価格はバブル価格なので、オリンピック辺りに弾けて暴落します。とは言え、まだ高額でしょう。
3億の物件なら2億程度に落ちるくらいでしょう。そしてここから住宅需要激減による価格の下らくが始まる訳です。
せいぜい半分とみてますけど、そこで止まるか、はたまたもう少し高額なのかは解りません。
確実に言えることは、
購入者は現在の半分程度。
周囲の価格が下がり1億も出せば渋谷や目黒に結構な新築注文住宅が建てられる。
その時今のマンションは築30年以上。今中古で買っていれば半世紀前の建物。

さて、何を買う？と言う話です。

都心回帰ですが、これもいつまで続くことか

現在、郊外型ショッピングモールが続々オープンしています。
どこも人であふれ、周辺の住宅は値上がりしても沢山売れてます。日常の買い物に困る事も、レジャーとしてのショッピングに困ることの無い郊外が沢山あります。
しかも、郊外とは言え都心通勤圏です。

この先、日本の経済の大幅な成長は期待できない状況です。
そんな状況でも高額と言われる都心や周辺区にだけいつまで人が集まるか？

東京近接地域（郊外）もまた存続していくでしょう。

しかしながら、都心や郊外含め現在の資産価値を維持できる地域はありません。
住宅で資産を確保できる時代はもうすぐ終わります。

>都心だろうが世田谷だろうが、国民の総人口減少に伴う購買層の需要減のため、今後30年で不動産価格の下落はまぬがれない。ということ。

特に建て替えが事実上不可能なマンションは価値の下落が著しい。ということ。

>>126
その通りです。
30年後、世田谷辺りの戸建で売ろうにも売れない事態は在りえないと言えます。
その理由として、再開発があります。
駅前などの大規模な物もありますが、隣と合筆して大きい家など小さい再開発が起こることが必然として予測されます。
例えば、一軒が売りに出すと業者が隣の家に「売ってくれませんか？」、「売ってください！」という交渉が来るようになります。
マンションにはこれができないのです。古くなれば古いまま補修する事しかできません。それでも世田谷辺りなら需要はあるでしょう。ただし、こういった理由からも値段の下落幅は戸建のそれよりもかなり大きくなると見るのが自然です。

>127

そんなわけないと思うけどね。

戸建ての３０坪ぐらいの土地を合筆するときに、隣の人がいくら出してくれます？
高く売れるわけないですよ。

逆にマンションは１０００坪オーバーの土地を持ってるところも珍しくないし、
そういうところならオフィス併設、保育園併設、商業施設併設など使い道はいくらでもあります。

あなたの理論で住宅需要が減るなら、住宅にしか使えない住宅地の戸建てこそ絶望的で、商業地にあるマンションの未来のほうが明るいってことになると思いますよ。

都心の戸建なら問題ない？

>>128
ケースを勘違いしてます。隣が売却を考えた場合、業者がそれを買い取って業者が「売ってくれと」来ると言う話です。
実際、現在でも良くある話です。「隣の土地は借金してでも買え」と言う格言は業者にも常識です。

当然、個人間で「家を建て直すからお宅はウチに土地を売って出て行け」こんな事はあり得ません。

マンションは余地を売ることはできません。区分所有という奴です。
売るべき土地に対して「この辺りは何棟の誰でアッチは何棟の誰さんの土地」とはなっていません。
環境の悪くなる業務用賃貸を全住民の投票で可否を決める訳です。まず無理でしょう。
それに1000坪の土地があるようなマンション地域でオフィス需要ってありますか？
マンションは永遠に住居としてしか使えません。

戸建の土地は住宅以外でも活用できます。
それこそ、マンションになる事もありうるわけです。その場合は立ち退き料と言う形でより有利に売ることもできます。
マンションは権利者が多すぎるので再開発による立ち退きの対象には成り得ません。

権利関係の厄介なマンションの30年後の価値は絶望的です。

今でも戸建売れてない…

>130

そんなうまくいくなら木密なんてとっくに解消してる。
小さな土地をまとめるのはほとんど無理です。

逆に、大きな土地を持ったマンションは建て替えでも再開発でもうまくいってます
（過疎化しちゃったような土地は戸建てでもマンションでも手詰まりですが）

いや〜30年後はこうなります！
とか言っている時点で宗教詐欺師と同じ
戸建ちゃんは馬鹿か詐欺師

>>132
また同潤会の話ですか？
ごく稀有な成功例が全てという貴方の主張は完全に破綻しています。
同地域で、1000坪の土地を数百世帯で共有するマンションと1000坪に10世帯でしっかり境界線をもって自己所有してるのと、どちらが有利か、火を見るよりも明らか。

>134

同潤会だけでなくても、阿佐ヶ谷団地とか桜上水団地でも建て替えできているでしょ？

マンションじゃなくても、一等地のまとまった土地なら何とでも利用できます。
1000坪に10世帯って、そんな小さな土地では戸建てしか使えないんだから、人口が減ったら虫食いで過疎化確定ですよ。
横浜の山手とかで起こってる現象そのまんまですな。

>>134
>1000坪に10世帯でしっかり境界線をもって自己所有してるのと、どちらが有利か、火を見るよりも明らか。
だから立地が全てですよ。その戸建が都心なら資産価値は維持できるでしょうけど、
世田谷など郊外エリアなら価値は下がっていくばかり。そんなことも理解できないんですか？

>1000坪の土地を数百世帯で共有するマンション
都心部でその規模なら、はるかにマンションの方が資産価値をキープしていますよ。
異論があるなら、「1000坪に10世帯でしっかり境界線をもって自己所有してる」という戸建の方が、
「1000坪の土地を数百世帯で共有するマンション」より資産価値をキープしているという、確かなデータをを示せばいい。

>>134
今のところ、ここ30年の価格推移を見ると、都心マンションのほうが、郊外の戸建エリアよりも、
はるかに資産価値をキープしているようですよ。

30年前に、都心エリアの某マンション165㎡=50坪と、同じ広さの田園調布3丁目の戸建（土地50坪）
を買った場合の価格推移は以下の通り。実データなので間違いないですよ。

都心マンション
1985　　 約1億5,000万円
1990 　　約13億5千万円
2015　　 約3億円

田園調布戸建
1985　　 1億9,000万円（土地1億5,000+建物4,000）
1990　　 6億7,250万円（土地64,250+建物3,000）
2015　　 1億5,000万円（土地1億5,000+建物0）

でたでたw
バカの一つ覚えの広尾ガーデンヒルズw

＞12

既に１軒売った。売れやすいし、私の物件は買値より高く売れ税金も取られた。
区分所有権と所有権とどこが違うかわからなかった。

マンションは買った瞬間から、売ることを考えながら住まないといけない。よい見本だな。

>>138
値上がり率の高いマンションは都心には沢山ありますよ。
30年も待たなくても、5〜10年で7割増しとか。
戸建てはどうですか？

https://www.sumai-surfin.com/price/president/201003/best130.php

>>141
バカじゃないの？都心エリアの土地の方が資産あるに決まってるじゃんおたくはそんな資産価値の高いマンションで周りの豪邸は資産価値がないんですか？
都心の戸建てとか見たことないんですか？マンションさんは。

>>135
なんだ、団地の建て替えのことか。団地の話ばかり。

居住性や使い勝手、快適性、省エネ性能など、しっかり設計して必要に応じてコストをかけて建てた
建物より劣ってても、買うだけというお手軽さと、投資用途や仮住まいとしてはとても良いと思います。

今は、全体的に割高感があるので食指は伸びませんが、割安感があれば購入しても良いかもと思います。

ただ、築30年とか古いのは、耐震性とか不安なのでやめたほうが良いと思います。
壊れてはどうしようも無いし、入居者に万が一のことでもあったら、嫌ですから

マンションより、資産価値をキープできることをバックアップするデータを、
何一つ提示できない一戸建て。それが全てを物語っていますね。
経済評論家きどりの個人的な妄言は要りません。さようなら〜

>>145
同立地での比較ができない、団地の建て替え事業と分譲マンション建替事業の区別もつかない、マンションはあくまで立地とその土地の価格から成立している、当たり前の事も理解できないマンション。必ず比較は都心マンションと郊外戸建て。
頭悪すぎて話にならない。おやすみ〜。

立地抜きの比較は無意味なことが理解できないアホ

15年前の同価格帯の郊外戸建と都心マンション
勝負は明確についた、都心マンションの勝ち

さて問題はこれからです

マンションは減価償却がねえ‥

何だそれｗｗ　あほか

減価償却帳簿上の話で物理的な傷みと何も関係ない

マンションは建物より住民の痛みのほうがひどい。
高齢化や賃貸するオーナーが増えると環境が一気に悪くなる。
外国人が多いマンションは、売りに出しても買い手が付かないで空室が増えるだけ。