あなたのマンション管理費・修繕積立金いくらですか？

タワーマンション7つのデメリット。買う前にチェック


都心部のマンションの人気が上がっているようです。2020年までの値上がり狙いという方も出ているようです。東日本大震災以降、一時は湾岸部のマンション市場は凍りついていましたが、ここに来て再評価されています。

メリットは、立地の良さ、眺望、共用施設の充実、入り口・廊下等の豪華さなどですね。ただ、もちろんデメリットもあります。買う前にデメリットも冷静に認識しておくのが無難です。タワーマンションのデメリットについてまとめました。


１．揺れ・遮音性

タワーマンションは、軽くて粘りのある建物を作り、大地震に対しては柳のようにしなって受け流す構造となっているようです。建物は軽量化されており、床・壁の構造も普通のマンションとは異なります。遮音性は落ちる傾向にあります。

床はデッキプレートやハーフPC版を使用したもので版振動しやすいマンションも多く、戸境壁も軽量化のため、鉄筋コンクリートよりも遮音性が低い物件があるそうです。工法を工夫して遮音性を向上させているいる物件もあるので、LH値・D値をチェックですね。

上層階では揺れを感じやすく、人によってはタワーマンション独特の建物の揺れが気になる人もいるそうです。


２．上層階と下層階の不公平性

タワーマンションは上層階と下層階で価格は大きく異なりますが、専有面積あたりの管理費・修繕積立金は同一です。

しかし、上層階の方が、エレベーター・揚水の電気代を多く使用しています。また、大規模修繕に多くの費用を要しています。

下層階の住人は、割高な管理費・修繕積立金を支払うことになります。


３．大規模修繕や建替えの合意形成の難しさ

よく言われることですが、大規模タワーマンションで、低層階が～4,000万程度の物件で、上層階が億ションという場合、両者で生活スタイルや金銭的価値観は大きく異なります。

大規模修繕や管理方針の変更などの際は、戸数が多くて合意形成が難しくなることも考えられます。大規模修繕の意思決定が出来ず、望ましいメンテナンスが進まないリスクがあります。

30代であれば、遠い将来ではマンションが老朽化して、建て替えに直面する可能性もあります。しかし、建替えを決議することは非情に難しくなる可能性があります。


４．朝エレベーターを待つ時間が長い

通勤ラッシュの時間帯はこのようなケースもあるそうです。50戸に1基程度のエレベーター設置が望ましいようです。適切な数のエレベーターを設置している物件が望ましいです。



５．大地震

大地震の時の被害の有無は、建物の固有周期が大きく関連。地震の振動周期と建物の固有周期が一致し、共振が発生したとすると、理論上は倒壊するそうです。

懸念されている東海地震は海溝型であり、関東平野では長周期振動が発生する懸念があり、高層ビルの固有周期と長周期振動が一致する懸念があるようです。

南海トラフで地震が起きた場合、東京都内や大阪湾周辺で、高層ビルが長周期地震動で大きく損壊する可能性があるとの試算が、防災科学技術研究所から出ています。倒壊や床の落下などはないが、フロア全体が大きく変形して、建物への立ち入り禁止の措置も必要になる可能性があるようです。

また、震災・火災時は、自力で非常階段を下りる必要があります。建物には問題ないとしても、エレベーターが使えなくなったら、階段を上り下りする必要が出てきます。湾岸部ですと液状化や津波リスクもありますね。


６．修繕積立金の値上げリスク

タワーマンションは大規模修繕の例がまだ少なく、建物劣化への対応は完全には確立されていないようです。耐震性や設備の面で最新の技術が使われており、差別化を図るために高さを生かした豪華なビューラウンジやスポーツジム、温浴施設などを売りにした物件も少なくありません。
高層のため足場も組めないので、それらの維持管理には相当の費用が必要になりますが、販売業者側が設定する月々の修繕積立金額は、客を引き寄せるためにどうしても低く設定されがちです。実際、この額では難しいと推測される物件も数多くあるそうです。修繕積立金は上がって当たり前という認識が無難かもしれません。風通しはよい傾向にありますが、風が激しくなりがちで洗濯物が干しにくい物件もあるそうです。

外壁に軽量気泡コンクリート版（ALC版）が用いられる物件では、地震や強風の際にALC版の繋ぎ目が疲弊し、紫外線や気温の変化も加わり、コーキング材が劣化して雨漏りが発生するリスクが相対的に高いようです。


まとめ

以上、タワーマンションのデメリットについてよく聞く話をまとめました。

もちろん、デメリットがあるから買わない方がいいわけではありません。以上のようなデメリットは一定程度は認知されており、ある程度は価格に反映されています。

また、銀座・大手町まで短時間という圧倒的な利便性の良さ、ホテルのような 煌びやかな空間には大いなる魅力があります。

最終的にはメリット・デメリットを総合考慮して、意思決定することになりますね。


☆タワーは修繕費が未知数です

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マンション管理士会の全国組織が分裂しました。

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↑ほー

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安くはないかな

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管理費会計の決算が予算を上回った。
剰余金があるからと対処は特にしなかった。
赤字になった。
管理費の不足だ。
思い当たる理由はいくつかある。
想定外の事態も含む。
しかし、元を辿れば管理費用に対する管理費の設定がおかしいのだ。
早い段階で管理費の見直しに言及した。
笑ってごまかされた。
確かに、直ちに値上げでは適切ではないだろう。
だが、早めに見直していればもう少し安く済んだのではないだろうか。
規約に従い不足分は徴収できる。
現実的ではないそうだ。
それはわかる。
大規模修繕をむかえたら、借り入れをして、その後の管理費等の設定を高くすればよいのだろうか。
先を見据えた際に、どうすることが正しいのか。
後に苦しい出費を強いられるなら、初めから少し高い方がましである。
2016年10月19日

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積立金＝40/㎡　管理費＝160/㎡　駐車場使用料＝積立金会計
駐車場使用料（稼働率１００％、料金６０００円、区画数３００．）
収入合計月＝１８０万円。

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管理会社作成の修繕計画書を金科玉条のごとく崇め内容の精査を受け付けない　阿呆な理事会も多い

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管理員業務を管理会社から外し　組合が雇用する場合　管理会社が管理員へさせている業務の見直しは重要
引き続き組合雇用の管理員へさせる場合は　事務手数料の減額を忘れずにする

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うちは、事務手数料の減額をわすれていた。ご助言有難う御座います。

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管理費　100円⁄m2
修繕積立金 230円⁄m2　9年目から以前は100円⁄m2
立体駐車場 190000⁄枠　管理費会計←これがネック

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↑
駐車台数20台　小規模です。

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↑
竣工13年です

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管理費:\90/㎡
修繕積立金:\190/㎡
高くはないと思います。
管理費は\160/㎡とネット上で見ました。
修繕積立金はガイドラインによれば、15階未満5000㎡未満で\165～205/㎡ですね。

ただ、修繕積立金は分譲当初の予定より割高になっています。
また、分譲当初の管理費の設定額(月額合計)は管理委託費より少し高い程度と、無理のある設定でした。

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駐車料は管理費会計です。

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中古築20年超物件
管理費\120～130/㎡
修繕積立金\150～220/㎡
一方が高いと一方が安い。

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管理委託費（管理会社に支払う金額)
月額33万円位
45戸
共用部は最低限の設備で豪華な物は為し

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途中で切れたので続き
敷地も狭く、植栽も少ない。
管理員日勤4時間、立体駐車場、消防設備、EVは別途業者
地方だけど結構都会。
コレってどうですか。
こんなの書いたら荒れるかな。

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>16,17
委託料自体についてはわかりません。

うちの組合は、管理費の月額合計金額が、委託料の2割増程度の設定で管理費の不足を生じました。
駐車場使用料は管理費会計なので、空きが数ヵ所出たことが一因であると考えています。

想定外の事態が起きた際(増税、公共料金等の値上がり等)その都度、管理費会計の赤字に対応しなければ資金不足(大規模修繕の費用の不足)に陥る恐れがあります。

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