築５年 戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。
[スレ作成日時]2009-11-20 07:51:48
天神にあるリアリティマネジメントはどのような会社ですか？現在管理してもらっているマンション個室について、空家となりましたが、しっかりと募集されていないのではないか？と思っています。ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教示ください。宜しくお願いします。
マンション個室て、どんな部屋。？
管理会社の工事費に不信感があるなら三菱地所コミュニティをおすすめしますよ
工事は業者見積りを出してきますし理事会で業者を探しても問題ありません
駐車場工事などは住民と工事業者の折衝が必要になるので費用○万で請負いますと明確に示してきます
それは会社内部の問題であってマンションの管理との関係があるのでしょうか。
マンション管理士に質問したいのですが良い管理士の回答がありません。
福岡地区には優秀なマンション管理士がいるとの噂でしたので投稿して
みました。よろしくお願い致します。
８５１のマンションの個室は専有部分でしょうか、分譲マンションでしょうか。？
ジェントさんはいかがでしょう。福岡でマンション管理の実績もあり、実際にマンション管理を依頼されている理事からの話では、担当者の対応も献身的で評判が良いようです。
https://www.jent.co.jp/
西鉄不動産も良いでしょう。
ホームインターナショナルという会社はどうですか？
理事長
福岡某マンションの理事長をしております。
マンション管理会社は、どこも保身が先に入りますので、あくまで原則論で動かれます。
また、東福互光から他社の管理会社へ移籍されたことも書かれていましたが、それは言えます。
当職はの住んでいるマンションはクレーマーが多数おられ、とにかくトラブルが絶えないマンションでした。
当職が矢面になって３年間争い、そのような方は退去されて行かれました。
その後、一部の区分者が管理組合を訴え裁判になり、当職が一審（原審）から二審の高裁まで２年４ヶ月争い解決、その区分者は出て行かれました。
分譲マンションというものは専有部分、共用部分とある中で単純でありながらその線引きが難しいものがあり、下手をすればそのことでトラブルにもなっていきます。
そのようなことから当職が住んでおりますマンションでは、管理規約を見直し全文改正して、専有部分と共用部分の区別を明確にすべく、新たに当職の方で作成した次第です。
その外、禁止事項、使用細則など色々と取り決めが必要です。
特に民泊解禁法に基づく禁止事項については、分譲マンションの規約にはしっかり記載すべき事項です。
現理事長を務められている区分所有者の方、管理組合の負託を受け持ち大変でしょうが、
役員の誠実義務を遵守され、組合員らの為に良いマンションライフを構築してください。
勝手に書きましたが、分譲マンション管理会社でどこが良いかというと、それは担当者
（フロント）次第になります。
失礼します。
うちのマンションも同じ管理会社です。
今期に２度もルール違反を平気でやっています。
更に、個人情報漏洩も。。。驚くことに漏洩したのは、役員級の人物。指摘しても謝罪するどころか開き直る始末。
服管連のＨＰにリストがあるので、そこを中心に選考されてみてはいかがでしょうか。地元系よりも全国展開している大手やＩＳＯを取得している会社など、条件をつけて篩にかければ、希望の管理会社が見つかると思います。
フロントの良し悪しは関係ありません。理事長次第でしょう。
分譲マンションの一棟管理は、毎月安定的に入金があり、大規模修繕などの紹介料など、儲かって仕方ないビジネスです。
大規模修繕などのときは、理事長自ら相見積出さないと、管理組合のお金を搾取され続けます。
また、定期的に管理会社自体の管理費用も、他社と競争させることができれば言うことなしですね。
マンションの理事長がしっかりと分別のつく方だったらいいけど、管理会社の言いなりの理事長だったりすると、マンション全員の資産を減らす可能性があります。
どこの管理会社もやっていることは基本的に同じです。
あとは、相性くらいでしょうか。
いや、これじゃ搾取されますよ。
安心ばかりを求めて、管理費が上がるのも問題でしょ？
上手く行けば、入居者が負担する月額のマンション管理費も落とすことができます。
しっかり相見積もりが基本です。
組合員が結束して悪徳組合員と悪徳管理会社を
監視するようにした方が良いでしょう。
組合員の中から真面目なマンション管理士等を
顧問にでも据える事が先決です。
※組合員以外のマン管士の素姓は精査する必要
はあります。
一括受電システムを導入促進した管理会社、マンション管理組合連合会、
マンション管理士会連合会の面々は、マンションを食い物に加担する組
織と見られても仕方ないでしょう。
中には悪徳組合員と共謀して自分たちに都合の悪い規約を都合のよいよ
うに設定、変更、廃止する為に、総会の成立要件も満たない総会を開催
して、意思表示なき、（総会に欠席「棄権」）者を理事長（議長）に一
任するとして賛成票に投じて可決して組合運営を行っている。
これ等に賛成する管理会社、マンション管理組合連合会、マンション管
理士会連合会の面々は分譲マンションの管理から手を引いて下さい。
私のマンションでは悪徳組合員と管理会社ＴＣが共謀して規約違反や法令違反をしている。
今後民主的運営を試みる分譲マンションの管理組合はこの偽プロ連中か
ら手を引いて下さい。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf
一括受電システムの導入の提案を受かられた分譲マンションの組合員の方はご確認ください。
福岡は地方都市で、遅れているから一括受電システムを導入している
マンションは少ないので問題にはならないでしょう。
クローバー管理さんに相談されてみてはいかがでしょうか？当マンションは、１３年間委託していたDLNという素晴らしい管理会社に委託していたのですが、昨年9月、契約を半年以上残しながら自ら辞めたいと言ってきて実際2019年5月末で解約となりました。素晴らしい管理会社だったので大変残念だったのですが、とてもいい機会なのでクローバーさんを検討して欲しかったのですが、ブラックボックス化された委員会により、何とまた素晴らしいHSKになってしまいました。こんなことってあるのですね。
志免町の賃貸共同住宅の専用水道の受水槽で水浴びをしていました。
受水槽のあるマンションは組合員が管理会社任せにせずしっかり監視しましょう。
分譲の場合は理事か、管理人か、管理会社担当のいずれかが受水槽の水が抜けて清掃が終了して入水満杯後マンホールを施錠して鍵を受け取るまでの立ち会いです。
賃貸共同住宅は、家主か管理受託会社が受水槽の水の排水、清掃、入水満杯、施錠、鍵の受け取り、終了でしょう。
簡易専用水道の受水槽の飲み水は週１回は残留塩素濃度の測定をした方が良いでしょう。
>>880 匿名さん
いい加減な投稿はお控えなさい！
貯水タンクを清掃や点検の度に、水を抜いて空にする業者はほぼいません。
そんなことしたら、清掃・点検の度に半日ほどの断水状態になりますよね！
>>881さん
水を抜かないで洗うのですか。？
受水槽が一基しかなければ水槽を洗浄するのに水を抜かないとできません。
当然断水時間には出来るだけ短くして住民に迷惑にならないように努めます。
受水槽が複数ある場合は断水をしない方法は有ります。
>>883さん
今回の件は受水槽の洗浄清掃です。
水槽内部に入る作業員は健康診断書等を提出して健康な作業員でなければならない旨を設ける管理組合もあります。住民の飲料に供する飲料水ですからそれだけ厳格にしてもし過ぎることは有りません。
>>884 評判気になるさん
作業員に健康診断書の提出を義務化ですか！？
一見、感染予防には有効な錯覚を覚えますが、本質とはズレた形式的な手続きに思えます。
点検作業日と診断日のタイムラグをどこまで許容とするかも疑問です。
検出不可の保菌状態にあった場合を想定すると、診断書など無意味となりそうですね。
診断書取得の義務化とともに、作業道具及び作業員の靴や作業服の衛星管理の徹底とその裏付けを確保する措置を講じたほうが効果的かと思います。
>>881
>貯水タンクを清掃や点検の度に、水を抜いて空にする業者はほぼいません。
水を抜いて空にしなければ、受水槽内の清掃作業はできません。
>そんなことしたら、清掃・点検の度に半日ほどの断水状態になりますよね！
高置水槽式の場合は、高置水槽を満水にしてから受水槽の水を抜きますし、また、２槽式の受水槽の場合は、片方の槽に水を貯めてからもう一方の槽の水を抜きますので、断水は発生しないと思います。
>>883
>完全に水を抜いて洗う洗浄は数年に一度でしょう。
簡易専用水道（受水槽の有効容量が10立方メートルを超える貯水槽水道）は、法令により、水槽の掃除を1年以内ごとに1回、定期に、行うことが義務付けられています。
＞＞886 匿名
＞衛星を使って（中略）できるとすれば費用はどれくらいかかりますでしょうか？
って、誤変換を得意げに指摘したアナタこそ、人の振り見て我が振りなおせを反芻なさいまし。
■ 誤：衛星を使って
■ 正：人工衛星を使って
＞＞885氏の【誤変換】は意図したものでは無さそうだが、
人工衛星を利用したＧＰＳ情報を基に、遠隔地で環境・状態を数値データで把握し管理するシステムは
既に各分野で実用化されていますよね。
電話回線を使用していたシステム類もＧＰＳ環境整備やコスト減によって使用分野が急拡大している。
人件費の高騰や働き方改革が進む世の中故、マンションに限らず、ある一定規模のビルの受水槽清掃は
現状の定期清掃から、最適タイミングを事前に検知して効率的に行うようになるでしょうね。
よく知られるところでは、市中・オフィス・観光地等々の自販機の在庫管理と商品補充。
一部の独立型（屋外設置型）の消費者金融等のＡＴＭの管理、セルフ型ＧＳの利用状況や燃料管理等々ね。
福岡地方のマンションの管理関係の方にも認識していただきたくて投稿しました。連絡を望まれる方は連絡をお待ちします。
2526 匿名さん 11時間前
お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条 各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
（別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面積で計算されています。）
にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明しました。
苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算して四捨五入して２３８円になり。店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。
この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除 く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者 の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。
その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有 するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者 の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床 面積に算入する者とする。
３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。
と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。
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マンション管理組合の理事は素人、相手はプロなので勝てるわけがありません。しかし管理組合がしっかりしていれば、管理会社を手玉にとって言う事を聞かせるようにすることです。管理組合にしっかりとしたブレーンがおり、勝手な管理会社の提案や管理人の不満、管理内容等を明確にするために、毎年の業務委託契約書に罰則規定等を追加し、総会で成立される努力も必要です。優秀な管理組合はなぜ修繕積立金がこれだけ必要なのか、管理費は全国平均、九州地区の平均と比較してどうなのか、他の同等のマンションの共用部分の電気代や水道代がどれくらいかかっているのか、比較したうえで、何が自分たちのマンションとの違うのかを理事会全員で問題共有することは重要です。ファイナンシャル・プランナーにも不動産に強い人や不動産業界にあまり関係ない人にもやればできます。管理会社の役員や部長レベルの人達と交渉できるようになれば立派です。
福管連はやめといた方がいい。会員に仕事を回す集客マシーン。
福管連はＮＰＯでしょう。
会員に仕事を回してその紹介料を取っているんですか。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
某マンション理事長
はじめまして。
本日、この内容を拝見させて頂きました。
本件につきましては、これだけの情報で確認させて頂くと、おかしな部分があります。
ただ、４５年となりますと、その間、売却された区分者もおられるのでは？
＞区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。
＝これにつきましては、精査して見ないと何とも言えませんが、時効の問題（部分）ほか諸問題等も発生する可能性があると思います。
また、区分所有法の強行規定はあり得ないので、多分、その規約は新築当初、デベロッ
パーが作成したものを、そのまま４５年間使用されていたのではないでしょうか。
当職が色々と記載すると、誤解を招いてもいけないので控えさせて頂きますが、区分所有
法はそう簡単なものではないので難しいです。
いま、当職が住んでいるマンションは築２５年になります。
１５年目で、管理規約を見直し、当職が全文作り変えました。
また、民泊の法改正がなされた時期にも当職が新たに作り変えています。
あと、最後に補足させて頂きますが、区分所有法はあくまで法に基づいたものであり、
管理規約は、その法の範囲で逸脱しなければ、好きなように管理組合で決めて良い
ということです。
また、これに記載されてある、管理費・修繕積立金も当方では見直し改正しています。
そして、マンション管理（管理組合の部分含む）を管理会社にすべて委ねたとしても、
まず、できる担当者はいません。
当職の住まいは福岡です。
お宅様の地域が分かりませんが、変な意味ではなく区分所有法に長けた区分者の方が居なければ、専門のマンション管理士か、弁護士さんに相談して見てください。
これら体裁で主張される専門の方ではなく、あくまでも、知識と経験豊富な方に限ります。
以上です。
管理費等の負担割合は区分所有法は強行規定ではありませんが、
規約にこれと異なる設定はできるとあります。
よって標準管理規約には区分所有法に準じて専有部分の床面積
の割合としているが、
勿論各マンションではこれ等と異なる規約を設定することはで
きます。
ほとんどのマンションでは、この、標準管理規約に即した規約
になっているのが現状でしょう。私のマンションも然りです。
ところが、その規定を守らずに管理組合は管理費等の負担を各
組合員別に割合を決めて分譲当時から徴収していることが判明
したのです。
その割合があまりにも不平等であるので過払い金の請求の問題
に移行しています。。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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75.18m2～81.53m2 |
|
総戸数 8戸 |
