メルすみごこち事務所ってどうですか？

>>493
最低の人間ですよ。
都合が悪くなるとほおかむり。

>>492
そんな偏差値が彼にあるわけなどないね。クズですよ、彼は。

>>495
彼が司法試験に受かる可能性はゼロ。

深山氏と話してみると知識と経験の無さが直ぐにわかりますね。
単に金儲けが上手いだけの人ですね。

>>504
金儲けが上手ければ今頃銀行の頭取になっているのでは？
金儲けが下手だからマンカンやってるのでは？

ほー

>>497
深山はくずですよ。クズ。

>>498
彼の仕事は単なるパフォーマンス。
しかも単なる銭儲け。

>>499
テレビとか出てるもんだから、女性の理事がのぼせてしまう。
深山はクズ。能力もない。

>>500
ですよねえ。

>>501
最近、社員抱えてるもんだから、自分の汚点を部下に押し付けてるみたい。

>>504
パフォーマンスだけですよね。
パフォーマンスで金をむしり取られる管理組合が気の毒です。f^_^;

>>503
あり得ませんよ。
芸能人気取りのクズが。

>>504
同感ですね。
品川あたりで汚点を残し、そのうち損害賠償請求されるでしょうねぇ。

>>505
かもねぇ

↑訴えられる可能性あり。
営業妨害、名誉毀損は明らかである。
匿名掲示板は匿名ではなくすべて
個人の特定が可能である。

深山氏にとっては勝ち筋なので
事務所に通報しておく。

>>504
お付き合いして三ヶ月で彼の知見に疑問を持ち、半年でコリャダメだと判断しました。
人当たりが良いので信頼できそう。
でも知識も専門職の自覚もない。
難しいことには黙っている。
大規模マンションの難しさをわかって無い。
最近は勉強しただろうと期待していたが業界での評判は相変わらず良くない。
無知に起因する助言がトラブルの元、これは変わってい無いようだ。

↑ホームページによれば、社長さんは元フロントなんだし、多くを期待するほうが間違いでしょう。

私が使うならですが、思っていることをコンサルに言わせて、リスクヘッジにつかいます。
何か問題が起きると、あの人がああ言ったからこうなった、と言われるわけですから、
理事長への責任追及かわすために悪者（責任追及の矛先を引き受けると言うこと）になっていると考えられますね。

依頼者の理事長（形式的にはコンサルには管理組合が依頼しているが実質的には依頼は理事長の意思である）ではなく、深山氏が悪口を言われているのは、ある意味正しい動きをしているからでしょう。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の概要 （平成12年12月８日法律第149号：平成13年８月１日施行）
マ ンション管理士とは 登録を受け マンション管理士 の名称を用いて 専門的な知識をもって 管理組合や区分所有者の相談に応じ、マンション管理組合の適正な管理運営について、助言や指導 等の援助を行うことを業とする方で、マンション管理適正化法に基づく国家資格です。

マンション管理士には、信用失墜行為の禁止（法第40条 、５年ごとの講習の受講義務（法第41 ） 条、法施行規則第41条 、秘密保持義務（法第42条）等の義務規定があります。


（信用失墜行為の禁止）
第四十条 　マンション管理士は、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。

私はは以下の通り誤解している。
法は管理士同氏の信用維持であって管理組合（区分所有者）への信用維持ではない。
管理士の発言を理事が信じ組合に損害を与えてもそれは組合員の責任。
であればマンション管理士は「イワシの頭」に過ぎない。

私はは以下の通り誤解している。 ーーー私は以下の通り誤解している。
法は管理士同氏－－－＞法は管理士同士

ぼけ老人に違いようなひとばかりだと
マンション管理士はありがたい存在になります。これからそういうマンションは増えてきますから。

しかし、普通の人がマンション管理士と話すとやはり頼りないと思うでしょうね。そういうときは自分で三カ月勉強してマンション管理士試験に合格すればいい。

どちらかが１００％正しいという問題でない場合が多いので
反対したほうからは恨み節が出るが、コンサルの責任にできるのであれば
コンサルを入れた意味はあるのである。

たいていのコンサル（マンション管理士）は、責任を負わないで済む事しか言わない。

マン管士のマン管士の自信ありげな言葉を信じたばっかりにえらい目にあった組合様。
できるだけ詳しい内容を教えてください。

525様

理事会（理事１９）を開催するも定足数（１０）に至らず毎回が流会が４ヶ月つずいた。
調べてみたら前期総会で輪番理事として選任されたはずの理事７名が総会前に理事就任を拒否していた。
理事長がMSにどうしたら良いかと聞いた。
MSは１９−７＝１２名を理事とみなし６名以上の参加があれば理事会は成立すると答えた。

理事長はMSの助言を信じて理事会を開催し、通常総会を開催した。
組合員から総会決議無効確認請求が提起された。

組合はMSの助言を入れて応訴決議をおこなった。
応訴費用は２１０万円だった。
代理人はMSが理事会に紹介した弁護士である。

裁判は和解で終結した。
和解を報告した通常総会の席上MSは突然顧問（マン管士として）を辞退すると発言した。

副理事長、理事らは何のことやらわからず呆然とした。
未だにMSの辞退理由は謎である。

規約、総会案、議事録を精査したなら、必ず、偽理事長であるはず、

拠って、一般会計、修繕積立金の収支報告書に記載されている支払の部

合計金額の返還を請求をしなさい。（偽理事長の名に於いて支払われた合計金額）

偽物理事長には管理組合の御金を取り扱う事は出来ません。

＞組合はMSの助言を入れて応訴決議をおこなった。
＞応訴費用は２１０万円だった。
＞代理人はMSが理事会に紹介した弁護士である。
　ＭＳと弁護士はグルではないのか？

＞未だにMSの辞退理由は謎である。
　自分に危険（裁判費用の請求訴訟などが組合から起こされる可能性）が迫る前に逃げたのです。

＞規約、総会案、議事録を精査したなら、必ず、偽理事長であるはず、
　総会では選出されているでしょうから、偽理事長の可能性は低い。

＞合計金額の返還を請求をしなさい。
　支払ったお金は、組合のために使われているので、組合は損害を受けていない。
　そもそも、理事長だけが悪いように書いているが、その理事長を選んだのは（理事長に委任したのは）区分所有者である。
　よって、受任者(理事長)の行為に対する責任は、委任者（区分所有者全員＝組合）に帰する。
　従って、訴訟をしても負ける可能性が高い。

私は、成立しない理事会で理事長に選任された偽理事長です。
実は、理事会の中で不思議なことがあったのです。
臨時総会を開いて、辞任・辞退した理事の代わりに新しい理事を補充しようとしたのですが、臨時総会を開くことに反対され理事を補充することができなかったのです。
また、立候補と輪番制を含めて理事を補充しようとしたら、立候補を受け付けないといわれました。
理事会全体が、何物かにあやつられているかのようでした。

＞私は、成立しない理事会で理事長に選任された偽理事長です。
　普通の規約なら、理事長は総会の承認では？

＞臨時総会を開いて、辞任・辞退した理事の代わりに新しい理事を補充しようとしたのですが、臨時総会を開くことに反対され理事を補充することができなかったのです。
　誰が反対したのですか？総会開催は理事長の権限です。（但し理事会決議が必要）

＞また、立候補と輪番制を含めて理事を補充しようとしたら、立候補を受け付けないといわれました。
　規約（細則）に、理事候補選出の規定がなければ、立候補できるでしょ。

　もめた時くらいは、規約を読みましょう。
＞理事会全体が、何物かにあやつられているかのようでした。
　推測だけでは何もできません。

あやつられてるように見えるのは
民主主義がカルトだから。

マンションは、偽理事長は、多い、組合員が理解できないだけです。

自分のマンションの規約を勉強して下さい。標準管理規約では、ありませんよ。

＞　ＭＳと弁護士はグルではないのか？

放火して火消しを楽しむ（利益を得る）ことをマッチポンプという。
グルなら金のやり取りがあろう。
不正収入申告（贈与を事業収入）・不正経費申告の疑いありとして税務署に告発するとよい。

＞自分に危険（裁判費用の請求訴訟などが組合から起こされる可能性）が迫る前に逃げたのです。

逃げても責任は消えません。
MSに対する損害賠償請求を総会で決議すればよい。
決議した事実を伝えればMSは和解を申し出るとおもう（訴訟されたら営業上影響ある）。

>総会では選出されているでしょうから、偽理事長の可能性は低い。

理事長は理事会で互選では？でも理事会が成立しなければ理事長が決まらない。
それを知って理事長になったやつは馬鹿。
知らずに理事長になったとしてお結果責任を負う。MSの言葉を信じたから理事長はMSに損害賠償請求すればよい。

＞そもそも、理事長だけが悪いように書いているが、その理事長を選んだのは（理事長に委任したのは）区分所有者である。
組合員は総会で理事を選び組合の業務を委任したが理事長を選任したのではない。
理事会が規約に反することを行い組合財産を失ったのであるから組合員は理事に対して損害賠償請求できる。
理事はプロであるMSの助言を信じた結果であるから理事はMSに損害賠償請求できる。
この不祥事を監事が看過していたのなら監事の責任は大きい。組合員は監事（総会で選出）に対して責任追及できる。

そもそも前期総会で選んだはずの７名が理事を拒否していたのが事実ならこの騒動の根っこは前期理事長（議案作成者）にある。
よって前期理事長に対する損害賠償請求も可能。
MSが総会議案をチェックしていたのであればMSも同罪。

＞理事会全体が、何物かにあやつられているかのようでした。

よくある話。元理事長とか管理会社が多い。

＞マンションは、偽理事長は、多い、組合員が理解できないだけです。
これが全て。
要するに組合員がばかということ。
このマンションはその後どうなったのでしょうか。

馬鹿言う人が馬鹿ですよ
早朝から大丈夫ですか？

理事長は総会で選ばれた理事による互選での選出で、標準管理規約準拠の規約なら理事長を総会で決めることはありません。
総会の直接承認なのは、監事と、理事の選任だけですね

５３６
その通り。

理事は全員で責任を負う、監事は一人で責任を負うということか。
MSは監事は飾りだと言っていたけれどとんでもない。

理事も、監事も、理事会で選任して、その次期理事候補を総会にかける。

普通決議であるから、ほぼ承認される。従って、理事と管理会社に、

都合のわるい人物は、監事も、理事も、理事会で選任される事は、

ほぼ、ありえない。ここら辺を、補うために、立候補制を規約に、

設定したが、管理会社と一部理事によって、特別決議の４分の３に、

賛成票が不足したので、欠席者を理事長一任で賛成票に投じて可決し、

立候補制を廃止した。管理会社と一部の役員の、独裁管理組合になる事を、

危惧しているが、現在のところ、不正な管理は見受けられないので安心している。

今後を、注意してみたい。

ほー

立候補制ーー＞やる気ある人材の活用、不届き人物の登場、集団立候補は要注意、理事会を牛耳ればなんでもできる。
輪番制ーーー＞無気力、無責任のため理事会は流会頻発。理事会は井戸端会議や無知による暴走。理事会決議の継続性がない。ちょっと知識（誤った知識）がある理事に振り回される。誤った決議の結果訴訟騒ぎに発展、連帯責任を取らされる可能性もある。

無知理事長の出現ーー＞独断で理事会をリードしても無知な理事はこれに気がつかない。これに意見すると理事会決議で意見を抹殺。審議の経過は議事録にも残さない。メルすみによると監事は飾りという。

どっちにいっても危険。
バランスある理事構成が良いが難しい。
この難しさを少しでも是正する助言を私はマン管士に期待する。
少なくとも違法行為、規約違反の指摘、訴訟回避のための助言は最低限の職務だと思う。

メルすみはこれに応えたか。
私の経験では最悪だった。
メルすみを起用して以来管理組合に対する訴訟が２件、特別決議を普通決議でしていたため修繕積立金の過徴収が発覚。

以下は一例。
リプレースは競争入札を行ったが落札金額を焼約２０％も増額して契約する理事長に加担。
これを指摘し立候補した組合員を立候補名簿から削除する方法を理事長に提案、理事会で積極的に発言。
さらに彼が理事になれないように規約改正をしてしまった。
理事会が定足数に達しないのに理事会成立と助言。その結果総会決議無効確認請求事件に発展。

これがトラウマとなりマン管士はそれ以降採用されていない。
最悪なのは組合内対立構造を置き土産にしたこと。

おかしな理事会運営が続き再び組合は被告になった。
後始末をどうしてくれる。

メルすみ様
事実と異なる部分があればご指摘を。
この場で議論しましょう。

メルすみさんに感謝。
ずいぶん昔になりますが、理事２年目に壁にぶつかりました。
ネットで相談を持ちかけたら答えてくれたのがメルすみの深山さん（当時は個人事業主）。

親切な次の助言をいただきました。

理事はいつも反省する気持ちを持つこと。
間違いに気づいたらすぐただすこと。

再び理事になりました。
その言葉を大切にして。

ありがとうございました。

〉理事はいつも反省する気持ちを持つこと。 
〉間違いに気づいたらすぐただすこと。 

本当に良い言葉ですよね。
その言葉をそっくりそのまま深山さんに返してあげたいですよね。

メルすみごこち事務所からご指導いただいたことのメモが出てきた。
規約改正に関する部分である。
今見てみると、なるほどなと思うもの、区分所有法や標準管理規約に対する誤解等、感慨深い。

A　ここの管理規約は箱をつって化粧したが魂がないように見える。
B　副理事長が提示した改正案は哲学がない。
C　規約改正は事前に住民への周知が必要。総会前に広報しておくこと。

D　法体系が法律、条例、施行令で構成されているように国会（総会）で決めるもの、政府（理事会）が決めるものとがある。E　管理規約と細則は総会決議にしなければいけない。理事会で決めてよい細則を分けるべき。
F　特別役員の役割を明確にする必要がある。会計は日ごろの収支やバランスの見通し（本来管理会社が把握）を行う。書記は議事録作成の補佐のほか、ペンディング事項の摘出を行う。監事は飾りでよい。
G　副理事長は形式的ポストであり廃止できる。理事長が不在の時の代行は理事長が指名しておけば事足りる。
H　副理事長を執行者に加えるならば執行者が増加しスピード感ある理事会になる。
I　ダメな理事長、偏見の強い理事長がが出た場合、極めて危険な状態に陥る。過去2期がそれを表している。
J　独断的理事長が出現して窮地に陥った理事会がある。副理事長の規約改正案は独断的だ。
K　組合は金に対して弱い。指導性を有するべき。
L　複数による執行部体制を作るをとを提案する。
M　監事を総会で選出するよりも理事長を総会で選出する方法が望まれる。

あれから数年、こんな間違い助言はなくなったと思うが参考まで。
素晴らしい助言と間違い助言の判断は皆さんで。

メルすみごこち事務所様　過去のことですみません。ご精進ください。

反省
私はメルすみごこち事務所を当時の理事長に紹介。
理事長は即断し理事会決議、総会決議を経て顧問としてお迎えした。
リプレース業務も○○○万円でお願いした。

半年間お付き合いした結果、解約すべきと私は判断。
私は次期理事長に速やかに解約すべきと進言したが、理事長は人事権は俺にあるといい契約を継続。
その後理事会はあり得ない方向に走った。
失った資産は１億円をこえると試算されるがそのほとんどは次期理事長のリード。
これも組合員の無関心に起因するから自業自得。
私は組合員から紹介責任を問われている。過ちを正すこと、それ正義。自己反省してます。

人事権は理事長にあると言ったという話は超有名な話。
某銀行マンの発言だ。
本当に理事長に人事権があるの？

５４８さんへ、

規約に設定されていれば、ある。

管理規約に人事権という用語はない。

理事長になると会社の部長（交際費が使える）にでもなった錯覚に陥るらしい。
独断的理事長は危険と指摘した顧問さまのいう通り。

理事長が主要理事に声がけして喫茶店で話し合いをした。
当時は理事秋会議室もなかったしコーヒ代は会議費として許容範囲だろう。

リプレースを決議する理事会が日曜日の昼に召集された。
理事長はサンドイッチをだすから出席してほしいと理事に声がけ。
これは微妙。

このころから私は理事長は会社の部長と錯覚していると感じ始めた。

私と顧問さまは理事長に昼飯を誘われた。東京駅付近のレストランでご馳走するよと。
私はさりげなく辞退したが顧問さまは理事長にご馳走になった。
月次会計報告には支出が記載されていた。
昼飯にしては豪華だなというのが印象。
これはまずいでしょ。

メルすみごこちのHPに《理事会の懇親会は管理費から支出はできるので堂々と使いなさい》とあった。
マンション内の共有部分（ラウンジや会議室）でビールや出前のおつまみ程度なら許されると思うが飲食店で飲み食いするのはどうかと思う。
私が声がけした懇親会は大衆酒場でやったが割り勘。

現在は理事会のときペットボトルを出している。
これは会議費用として妥当と思う。

管理費の無駄使いに厳しい組合員もいる。

独断的理事長の危険性のご紹介です。
マン管士には適切な助言をしてほしいものだ。

どこの、管理規約。？

標準管理規約には、理事長の人事権はないよね、？

そのとおりでございます。
第N期理事長にはおごりがありました。
実は、以前は地銀のA銀行に勤務していましたたが銀行が国有化されてやむなく外資系銀行に転職し東京にでてきましたた。ところが、英語が話せなかったためまたもやリストラにあい、現在はプータロウの生活を続けていると聞いております。そういうわけで、銀行マンとしての能力は非常に低かったと思われます。
マンションの理事会の理事長に就任してからも、「人事権は理事長にある」とか「妻を植栽部会の協力者として予算化したい」とか「辞任・辞退を申し出た役員の面談は私が直接してきた」と豪語していたのでございます。
ところが、第N+1期の理事会ではM人もの役員候補者の大量辞任・辞退がおきて、理事会自体が成立しませんでした。その問題は「臨時総会不存在確認請求事件」として裁判になりました。
現在この高層マンションが機能しなくなった第一の原因を作ったのが第N期理事長だといわれています。銀行員であることにおごりを持ち、さらにマンションの理事長に就任したことで、まるで自分がこの世の独裁者になったかのような錯覚をいだいていたのです。

メルすみごこち事務所御中

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998
NO１１５に貴社当て質問がありますのでご紹介します。

N期理事長、監事、深山氏の不可思議な行動も見落としてはいけません。

88811122222さん？

５５２さん
深山氏は定員から辞退した理事数を引いたのが理事数ですと解説したのですよね。
ですからその半分以上の理事が出席すれば理事会は成立する、と深山氏はいったのではないですか。
それを信じて理事会は色々決議していたが総会でそれはおかしいと指摘された。
深山氏はこれを追求されて時顧問弁護士の意見ですと逃げましたが。
顧問弁護士は答弁に苦労していましたね。
この話と違いますか。

ほとんどが、とあるマンションの現理事、元理事とその家族のカキコ。くだらない。
他にも3っつばかりのスレがあるけど、これもくだらない。

逆恨みでネットたたき、よくある話。
そんな人たち、相手にするだけむだ。
本当にマンションのこてを良くしようと思っているなら、もっと建設的な発言ができるはずだから。

＞顧問弁護士は答弁に苦労していましたね。
　結局顧問弁護士は、どう言ったのですか？

　標準管理規約では、「理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、」と書いてあり、辞任した人は理事ではないのだから、残った理事の半数で良いような気がしますが。

>>560
ただし、標準管理規約には、理事が辞退した場合は前期理事が継続することになっています。
さらに、理事が辞任した場合は後任の理事が選任されるまでは継続義務があります。
結局のところ、理事の定数の半数以上出席しなければ、理事会は成立しません。
詳しくは、マンション管理士に相談してください。

560です
＞標準管理規約には、理事が辞退した場合は前期理事が継続することになっています。
＞さらに、理事が辞任した場合は後任の理事が選任されるまでは継続義務があります。
　標準管理規約のこの規定が問題ですね。
　理事の就任は民法の委任の規定に基づきますから、一方が委任契約の解除を申し出れば、委任契約は終了します。
　法律違反の規定を管理規約で規定出来るものでしょうか？
　あくまでも、辞任を申し出た理事が承認した場合のみ有効と考えるべきでは？
　

>>562
>理事の就任は民法の委任の規定に基づきますから、一方が委任契約の解除を申し出れば、委任契約は終了します。
>法律違反の規定を管理規約で規定出来るものでしょうか？
>あくまでも、辞任を申し出た理事が承認した場合のみ有効と考えるべきでは？

委任契約における余後効（契約の両当事者間の権利義務関係は契約の終了によっても当然には消滅せず、契約による利益を保護する義務を負うというもの）の規定

民法654条（委任の終了後の処分）
委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。

536さんへ
　勉強になります。
　ところで、理事辞任の場合、「急迫の事情がある」と認められるのでしょうか？
　辞任していない理事がさぼって、理事会が成立しない事が、急迫の事情とは思えないのですが。

>>564

>>563 は、委任契約における民法上の規定です。

>標準管理規約第36条第3項
>任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
は、管理組合と理事の間の委任契約における契約事項（内容）であり、契約上の履行義務があります。
理事に関しては、「理事が任期の満了又は辞任によって退任した場合において、理事の数がその定数を欠くに至ったときは、その理事は、後任者が就任するまでの間は、なお理事としての権利義務を有するものとする。」というような規定の仕方もあると思います。

マンション管理士の仕事を取られちゃいましたね。

５５８へ
否定しないでください。

一連の投稿は私の知らない情報がたくさんあり価値があります。
特にさくらさんの投稿は真実味がありますね。
さくらさん、次期理事長をお願いします。

委任契約の当事者は、いつでもその解除をすることができます（民法第651条第1項）。

なお、契約で法定解除権を放棄させることができるかどうかについては、争いがあり、はっきりしていません。このため、委任契約の業務委託契約では、常に契約解除のリスクを考慮しておく必要があります。

したがって「管理組合と理事の間の委任契約における契約事項」を理由に、辞任した理事が引き続き理事としての義務を負うとは言えないと思います。

>>568
法律には、強行規定と任意規定があります。
強行規定に違反した契約は無効となります。
一方、任意規定の場合は特段の定めがある場合はそちらが優先します。
この場合は任意規定に該当するため、辞任した理事には継続義務が課せられます。
詳しくは、マンション管理士に相談してください。

そのとおり
この退任後の職務継続義務は、契約自由の原則によるものである。
なお、管理組合法人においては法定されている（区分所有法第49条第7項）。

区分所有法
第49条（理事）
第7項　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。

また、マンション標準管理委託契約では、管理委託契約の性質（民法第643条の委任契約や民法第656条の準委任契約の性格を有している）に照らし、当事者双方による任意解除権を以下のように規定している（第19条）。

マンション標準管理委託契約
第19条（解約の申入れ）
前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。

＞この場合は任意規定に該当するため、辞任した理事には継続義務が課せられます。
＞詳しくは、マンション管理士に相談してください。

　マンション管理士ですが、知りません。

＞　この場合は任意規定に該当するため
　この場合とは、民法第651条第1項ではないのですか？
　民法第651条第1項は別段の定めが出来るなど、書いてませんよ。
　何故、任意規定なのですか？

＞この退任後の職務継続義務は、契約自由の原則によるものである。
　契約自由の原則は、法律の範囲内です。
　殺人請負契約は無効です。

>>572

＜ネット検索から＞
【第1回 契約にかかわる法律を知る（辛島 睦　弁護士）】
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/COLUMN/20070604/273431/

－引用始め－
例えば，法律には「強行規定」と「任意規定」の2種類がある（図1）。強行規定とは，「公の秩序に関する規定」のことであり，これに違反する契約条項は無効となる。一方，任意規定は契約のあいまいな点や足りない点を補充するための規定。明確な契約条項があれば，法律と異なっていても，契約条項の方が有効となる。
－引用終り－

－引用始め－
なお民法の請負，委任の規定は，任意規定なので，民法と異なる取り決めも，有効だ。例えば，「仕事の完成は約束しても瑕疵の修補は努力義務とする」という取り決めは請負と委任の中間型あるいは混合型の契約として立派に成立する。
－引用終り－

>>572
>マンション管理士ですが、知りません。

この程度のことを理解していないのであれば、マンション管理士を名乗るべきではないと思います。

ヤメ判弁護士　喜多村勝徳の 企業法務のススメ
【契約の自由とその限界－強行規定違反】
http://blog.livedoor.jp/yamehan_bengoshi/archives/4933389.html

＞なお、契約で法定解除権を放棄させることができるかどうかについては、争いがあり、はっきりしていません。
　これも弁護士
＞なお民法の請負，委任の規定は，任意規定なので，民法と異なる取り決めも，有効だ。
　これも弁護士

　下段が正しいという根拠は？

>>576

まず、退任後の職務継続義務は、任意解除権の放棄ではないことをお断りしておく。
委任契約の任意解除権については、下記判例を参照されたい。

 最高裁判所第二小法廷（昭和56年1月19日判決）
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=56342
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/342/056342_hanrei.pdf

＞ まず、退任後の職務継続義務は、任意解除権の放棄ではないことをお断りしておく。
　日本語としておかしい。
　また、どう違うのか書かないと、一方的な主張になり、説得力がありません。
　貴方の言いたいことは、委任契約を解除しても、規約により理事としての義務は残っているという事ですか？

　最高裁判所第二小法廷（昭和56年1月19日判決）

http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=56342
受任者の利益のためにも締結された委任契約であつても、その契約において委任者が委任契約の解除権自体を放棄したものとは解されない事情がある場合は、委任者は、やむをえない事由がなくても、民法六五一条に則り右契約を解除することができる
委任者が委託契約を解除できる判決すね。
　解除できない、もしくは解除後も理事としての義務を負うこととは無関係。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/342/056342_hanrei.pdf
　これを理事の委任契約に適用しようなどとするのは無理があります。
　この案件は、委任者が委任契約を解除し、受任者が事業資金として自由に使っていいとして預けてあるお金を返せという訴訟ですね。
　先ず、理事の辞任の場合とは、委任・受任者の契約解除の申し出者が違います。
　理事が辞任したからと言って、管理組合が事業資金等、運営に困ることはない。
　「辞任していない理事がさぼって、理事会が成立しない事が、急迫の事情とは思えないのですが。」と、書いたように、判決のような、相手方の不利益はありません。

＞委任契約の任意解除権については、下記判例を参照されたい。
　よって、参照したが、参考にはならない。
　　
　

【退任後】の職務継続義務は、【任意解除後】の契約余後効義務として特約したものである。

【委任における任意解除権の制限（判例）】
O 651条が定める解除権を事前に放棄する合意は有効であるが、やむを得ない事由があれば、解除することができる。
O 委任契約が受任者の利益をも目的とする場合、委任者は651条に基づいて解除することはできないが、① 受任者が著しく不誠実な行動に出る等やむを得ない事由がある場合、または、② 委任者が解除権自体を放棄したものとは解されない事情がある場合は、委任者は解除することができる。

>651条が定める解除権を事前に放棄する合意は有効であるが

第３６条　役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。
２　補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
３　任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。

　標準管理規約の３６条が「事前に放棄する合意」該当するわけですね。

　それにしても民法６５１条を無視したような判決ですね。
　それが契約の自由という事ですか。
　ま、理事が途中で退任すると、理事会が困るので、規約（３６条３）で、規定しておくことは、違法ではないと、理解しておきましょう。（No576の件があるので、若干不安な所もありますが）
　
【任意解除後】の契約余後効義務について、詳しく解説したサイトをご存じないですか？

【退任後】の職務継続義務は【任意解除後】の契約余後効義務だとしたら、場合によっては基本的人権が制限される可能性があるので一定の制限がかけられると思います。
従いまして、継続期間が数か月以上に及んだ場合にまでその義務が課せられるかどうかは微妙です。
詳しくは、弁護士にご相談ください。

役員が任期の満了または辞任によって退任したことにより役員が欠けた場合または規約で定めた役員の員数が欠けた場合には、管理組合に後任役員の選任義務が生じる。
したがって、退任役員の職務継続義務（委任契約終了後の余後的義務）は必要最小限のものであるべきことは当然である。

「マンション管理士ではなく弁護士に相談せよ」は同感である。

＞標準管理規約　第３６条　
＞３　任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
　私のマンションの管理規約では、役員の任期は会計年度の期日と同じです。
　ですから、役員は任期終了後、次の総会で新役員が選任されるまでの２か月間、理事としての職務を行います。

　管理会社の説明では、この規約があるので、旧役員は総会まで理事です、との事でした。
　３６条３の趣旨はこの事が中心ではないでしょうか。

　５８０さんの示す判例では、訴状の内容が書いてありませんので、これだけで全ての理事辞任案件に援用できるか疑問に思います。

　標準管理規約第３６条　３に関するコメントでは、次のように書いています。
　(3)　役員が転出、死亡その他の事情により任期途中で欠けた場合、補欠の役員を理事会の決議で選任することができると、規約に規定することもできる。
　この事からも、「継続期間が数か月以上に及んだ場合」でも、予後義務を課して、理事の職務を果たすよう義務つけたものではないと思います

>（Ａ）マンション管理士ですが、知りません。

＞（Ｂ）この程度のことを理解していないのであれば、マンション管理士を名乗るべきではないと思います。

　委任契約の予後義務に関して、正確に把握しているマンション管理士が、どれほどいるでしょうか？
　（Ｂ）さんの示したサイトも、理事の予後義務に関しては、一切の記載がありませんでした。

　かわりに、こんな事が書いてありました。
　「ある法令が強行規定か任意規定かを判断するについては、その法令の目的を考えなければなりません。それが、公の秩序維持を目的とするものなのか、それとも当事者間の契約の自由を補充することが目的なのかによって、強行規定か任意規定かに分かれるということがいえるでしょう。」

　こんなことも書いています。
（Ｃ）　「そして、会社間の契約では、自社が交渉上有利な立場にあることを利用して、任意規定よりも不利な条件を相手に押しつけても特に問題はありませんが、個人を相手にする場合、相手に不利な条項が無効となる場合があり得ることに注意する必要があります。」

　管理規約の規制は、は組合と言う団体が、理事と言う個人に課すものです。
　Ｃの方が組合に関係ありそうです。

　マンション管理士の範疇ではありません。
　Ｂさん。あなたは理解しているのですか？
　弁護士が、会計に関する問題は会計士に聞くように、マンション管理士は法律問題については弁護士に聞き、自分はマンション管理に関する諸問題について知識を深めてゆくことが大切ではないでしょうか。　

現在、このスレで展開されている議論は、大変助かります。
　自分では、見つけられない資料を提示していただいて、ありがたく思っています。
　皆様には、真摯な議論を邪魔しないようお願いします。

まず、標準管理規約第36条第3項の規定は、任意解除権放棄の規定（※）ではないことをご理解ください。
（※）任意解除権放棄特約：「民法651条は強行規定でないから､契約自由の原則上､解除権放棄特約は原則として有効である。ただし､恩給担保のような公序良俗に反する場合は許されない」が通説

余後効とは、「契約終了（期間の満了または期間の途中での解除）後であっても、当事者は契約による利益を互いに保護すべき信義則上の義務を負う」ことであり、標準管理規約第36条第3項は、これを明示の特約として規定したものであると考えます。

余談ですが、余後効に関して、たとえば機密保持契約書では、
第00条（余後効）
本契約の機密保持義務は、本件業務が終了した後も有効に存続するものとする。
と規定しているものもあります。

>>585
>>>575 ：（Ｂ）この程度のことを理解していないのであれば、マンション管理士を名乗るべきではないと思います。

>委任契約の予後義務に関して、正確に把握しているマンション管理士が、どれほどいるでしょうか？
>（Ｂ）さんの示したサイトも、理事の予後義務に関しては、一切の記載がありませんでした。

誤解を与えて申し訳ありません。
>>575 の【この程度のこと】とは、以下の URL の内容を指しています。

ヤメ判弁護士　喜多村勝徳の 企業法務のススメ
【契約の自由とその限界－強行規定違反】
http://blog.livedoor.jp/yamehan_bengoshi/archives/4933389.html

＞標準管理規約第36条第3項は、これを明示の特約として規定したものであると考えます。
　私はそうは思いません。
　ここに上がっている事例は、商取引契約、秘密保持契約など、組合と理事との委任契約と同一に考えられないものばかりです。
　無理やりこじつけているように思います。

　理事が辞任を求めたら、組合はそれを承認し、新たな役員を選任する方向へ動くべきで、３６条の規定を用いて、予後義務で縛るのは、すでに劣化した理事会であるように思います。
予後義務を課さなければ、理事の過半数は、残っている理事の過半数であることは標準管理規約では、明らかです。

　私のマンションでは、以前の規約変更で、
　理事の定数は〇名。
　理事が定数に達しない時は、定数はその数だけ減ずる
　と、なっています。
　今にして思えば、この論争を避けるためだったのかなと、思います。
　

>>588
>私のマンションでは、以前の規約変更で、
>理事の定数は〇名。
>理事が定数に達しない時は、定数はその数だけ減ずる
>と、なっています。
>今にして思えば、この論争を避けるためだったのかなと、思います。

理事長一人になっても理事会決議ができるなんて、恐怖のマンションですね。

うちのマンションは、欠席者は議長（理事長）に一任できます、

皆さん便利ですよ。管理会社は、日本で一位、二位を競う管理会社です。

解任しようとしたら、辞任した。議案は、全て議長（理事長）の一任です。

毎回管理会社の、息のかかった、人物が、理事長です。買い替えを検討。

５８８は管理会社マンションの典型ですね。

＞５８８は管理会社マンションの典型ですね。
　論点は、理事が辞任した時、理事の定数が、そのままか、辞任に応じて減ずるのかということです。

　理事会が機能しなくなって困るのは管理会社だけではありませんよ。
　組合運営に支障が出て困るのは区分所有者も同じです。

だから、議長（理事長）に一任すれば、理事会も、総会も、うまくいく。

＞理事長一人になっても理事会決議ができるなんて、恐怖のマンションですね。
　そうなるまでほっておくマンションなら確かに恐怖のマンションですが、区分所有者のレベルがそこまで低いと何をしても同じでしょう。

そうです、マンションは、それを覚悟して買いなさい。

結果は、管理費等の金額に現れます。無駄使いもなく、

積立金も計画的に積み立てられていれば、評判は別にして、

マンションの管理は、可もなく、不可もなく、上々。

管理費等の使用は、区分所有者に公平に分配されるもので、

特定の人物の利益になるようなことが有ってはなりません。

つまり、住民に対してのサービス過剰な提案をする管理会社は、

要注意です。例えば、専有部分に、干渉したがる案件。

管理委託契約を精査して、細かく取りきめのある、契約なら、

それ以外の費用は必要ないはずで、それ以外の提案は、

契約と重複して、二、三重取りになっている。気を付けましょう。

５８８までに熱心に議論がされましたので以下の事件の判決を下してください。

法人ではない管理組合で標準管理規約を採用し、以下が規定されているとします。
理事は１９名、総会で選出する。
監事は１名、総会で選出する。
理事長、副理事長、会計は理事で互選する。
理事が辞任するなど欠員が生じた時は理事会で補充理事を選出できる。

通常総会で１９名の理事と１名の監事の選出議案が可決されました。
ところが、新理事会を前期理事長が招集したところ出席した理事は６名でした。
理事会が不成立なので、理事長、副理事長、会計担当を仮決めしました。
その理事会で、総会で選出した３名の理事は理事就任を拒否していると管理会社から報告がありました。
同時に前期理事長から補充理事候補として３名が紹介されたので仮理事長はこの３名を補充理事にする提案を行い出席理事全員が賛成したため補充理事３名が追加されました。

新理事長が調査したところ総会で選出した理事の７名が理事就任を拒んでいたことがわかりました。
マンション管理士にどうしたらよいか聞きました。
理事の数は１９−７＝１２名と考えらるから理事が６名出席すれば理事会は成立すると助言されました。
そこで、仮理事長は理事６から７名の出席の状態で理事会を開催し互選した理事長らを追認しその後もこの状態で理事会を開催しました。ある時臨時総会を開催しました。
総会の場で、理事会は定足数（１９名の過半数１０名）を満たしていないから臨時総会招集決議を理事会がしたことにならないと指摘されましたが理事長は裁決を行い賛成多数で議案を可決しました。
総会議案には組合員間で利益が対立する議案であったため反対者から、臨時総会決議無効確認請求訴訟が提起されました。

請求の趣旨：臨時総会決議は無効である。
請求の理由：理事会の開催要件である定足数を満たしていないから理事会は成立していない。よって理事長は選出されていないし、理事長が招集るする臨時総会の要件（理事会決議）を満たしていない。
招集権のない者が理事会決議もなく総会を招集したのであるから総会議案を決議してもそれは無効である。

みなさんが裁判官ならどう判決を下しますか。

私がマンション管理士契約をしていた時の話しです。
「理事の数は１９−７＝１２名と考えらるから理事が６名出席すれば理事会は成立する。」と答えました。
今でも正しいと思っています。

【「マンション管理士」は信用できますか？】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92765/res/872
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92765/res/875-879

【メルすみごこち事務所ってどうですか？】
>>358 ＝>>360 ＝>>362 ＝>>364

＜参考＞
理事に定数があれば、定数が定足数算定の母数でしょうね。
by 暇入　2015-04-17 21:29:51

＜追加＞
【メルすみごこち事務所ってどうですか？】
>>4

請求の理由：
理事会の開催要件である定足数を満たしていないから理事会は成立していない

判決　請求を棄却する。
理由
　そもそも、辞退したという理事は、就任を拒否しているのであるから、理事ではない。
　従って（標準）管理規約第３６条の３項は適用されない。
　理事の定数は、就任を承諾した理事の数となる。

請求の理由：招集権のない者が理事会決議もなく総会を招集したのであるから総会議案を決議してもそれは無効である。

判決　請求を棄却する。
理由
　最初の理事会では、７名の理事辞退者がいることが判明していないが、理事の１/５以上に当たる６名が出席し（理事会の招集権限）、理事長を仮に決定している。
　この事は、理事会召集権の追認に当たり、理事会の招集は規約違反ではない。
　仮に理事長を決定したことは、仮理事長に理事の１/５による理事会召集権を一任したことに当たる。

「同時に前期理事長から補充理事候補として３名が紹介されたので仮理事長はこの３名を補充理事にする提案を行い出席理事全員が賛成したため補充理事３名が追加されました。」について
　
　補充理事は、この時点では理事会決議があったとは言えないので、理事ではない。
　よって６名の出席により、理事会は成立し、理事長は追認されたとみなすことが出来る。　
７名の理事の辞退が判明した時点で、従前からの理事による理事会決議が行われるべきであった。
　しかし、出席理事から異論が出なかったことは、追認に当たる。
　
　７名の理事辞退者が判明し、３名の補充理事が承認された時点で、理事の総数は１５名となり、８名以上の出席で理事会は成立する。
よって総会招集は理事会決議に基づくとは言えない。

　しかしながら、理事長には、臨時総会の招集権があり、理事会の決議不存在による手続き不備だけで、他に議決に影響を与えるような理由がなければ、開催された臨時総会で区分所有者の過半数の承認があるので、議決は有効である。

感想
　この場合は、理事を補充したことが、仇になりましたね。
　当初の理事だけで理事会を開催していれば、開催要件は６名の出席となり、規約違反はありませんでした。
（補充理事を除いて６名の出席があればの話ですが）

【>>362 の内容】
理事会が定足数に達していなくても、理事長（管理者）が招集した総会は有効であるという理由で地裁では管理組合の勝訴だった。
ところが、理事会が定足数に達していなかったのだから、理事長（管理者）が選任されていないのではないかという理由で原告は高裁に控訴した。

唯一第一回理事会のみ前期と今期の理事が集まり定足数に達していたが、理事会決議を取っていなかった。
管理組合側は理事会決議がなくても、持ち回りで多数があれば理事長（管理者）を選任できると主張した。
しかし、裁判官は、持ち回りの署名と押印が無いので持ち回りによる選任を認めなかった。

以上の経緯により、原告の勝利的和解だったことは明らかである。

つまり、地裁も高裁も、
「管理規約に定める理事の員数が確定数である場合、理事会開催に必要な定足数は、管理規約に定める理事の員数の半数である。」
と判断していることがわかる。

602さん。
　601のどこをどう読めば、そんな結論になるのですか？

　「理事会決議がなかったから、管理者が選任されてない。」と、書いてあるだけ。

地裁・・・理事会が定足数に達していなくても、
高裁・・・唯一第一回理事会のみ前期と今期の理事が集まり定足数に達していたが、

>>596 さん
間違っていますか？

>>604さん

つかれますので、一言。
定足数に達していたのに決議をしていなかった。
よく読んでくだ大ね。
マンション管理士として甚だ迷惑です。

高裁は、
「第１回理事会のみ、新理事6名＋前理事4名以上の出席があり、理事会開催に必要な定足数（管理規約に定める理事の員数19名の半数以上）を充足しているので、理事会は有効に成立している」
と判断したと読める。

>>606
それはその通りだが、理事会決議が無いという問題とは別問題。
詳しくは、マンション管理士にご相談を。

＞「第１回理事会のみ、新理事6名＋前理事4名以上の出席があり、理事会開催に必要な定足数（管理規約に定める理事の員数19名の半数以上）を充足しているので、理事会は有効に成立している」
と判断したと読める。
　　　↓
　10名で半数以上だから、理事の定足数は規約に定める、19名である。
　　　↓
　その理事会では、7名の理事の就任拒否が判明していないのだから、理事数は、総会で承認された19名である。
　　　↓
　7名の就任拒否が判明した後は、7名が理事であるとは言えない。
　したがって、定足数を10と定める根拠とはならない。
　少なくとも標準管理規約　第５３条には「理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。」と、書いてある。

いろいろ議論されてるけど、裁判に発展させてしまった時点でアウトなのでは？

管理組合を

596に対するメルすみさんの判決を見たい。
講演やテレビ出演もするマンション管理士ですから簡単のはず。

>>元フロント

理事会決議の手続きの瑕疵は、総会で追認すればいいだけだから、取るに足らないことであるが
暇なら橋下流に騒いでみれば運営は少しはましになるであろう。


605、607等の最近の暇入のコメントは、高度な知見に基づく以前のものでない。見たらわかると思うが。

６１２さん、

橋下流に騒いでみたら、理事に、辞任でにげられた。


監事は、区分集権を売却した。残り理事は、ローンの残高が大きくて、


売るにも、売れない状況だ。管理の知識は、


マンションに住むために必要です。弁護士からは、告訴を、


進められたが、法令違反ぎりぎりまで騒いで、相手から告訴された時は


受けて立つ、準備はしている。急いては、事を、射損じる。

＞605、607等の最近の暇入のコメントは、高度な知見に基づく以前のものでない
　その通りです。私もおかしいと思っていました。

以前から感じていたことですが
暇入→草の根民主主義評論家に改名したのですか？

６１４は、管理会社１０９の社員ですよ。

草の根民主主義評論家は
入札による理事選任制度を提言してる。
高いお金を払う人から理事にする制度である。

理事会の定足数で揉めるのは管理組合運営成熟への最初のフェーズである。
その後、理事選任方法見直しのフェーズに入り、輪番制が立候補制に移行し、管理組合は自立する。

理事会の定足数に関心を払う組合員が一人もいない場合、理事会は管理会社の傀に過ぎず、管理会社による統治は永遠に続くであろう。

内のマンションでは、立候補制を廃止、定足数を半減、任期を２年、

再任を廃止、理事の選任は、区分所有者の古い順から理事会で決定。

としました。留任理事はゼロなので、初めての理事で構成する事にした。、

定足数を半減？
普通は定数を減らすものだろう。

>>617
金を貰っても理事会には出ないのに、金を払ってまで理事をやるひとはいないよ。

ぎゃく‐せつ【逆説】
１ 一見、真理にそむいているようにみえて、実は一面の真理を言い表している表現。「急がば回れ」など。パラドックス。

ここまで言わないと理解できないとは情けない話だが、
・誰もやりたがらないからこそ自分がやるとか、
・大規模修繕だから人に任せられない、
などの動機は普通にありえるものである。

６２１は本当にａｆｏである。

>>623
入札制度とは、金額の低い方が落札するということを知らないんだ。
今度はどんな言い訳をしてくるのか楽しみだ。

↑募集要項次第でしょw
高い方に売るのが普通。
安いほうにするのは買う場合。

ここまで書かないとわからないとは
情けない話である。

下記の説明のように払い下げのように
売る場合は高い金額を出したものが落札するのは自明のことであろうw

入札
いれふだ

売買の契約などに当たり，競争して札を入れること。落札者が契約することになるが，江戸時代には幕府が品物の払い下げや工事の請負いなどに入札を採用した。また民間でも入札は行なわれており，村役人の選挙に用いられることもあった。

６２４はたぶちゅんかも。
管理組合に没頭して
入札という言葉で大規模修繕しか
イメージできないのだろう。
入札は必ず安い金額のものが落札する、とは常人では思いつかないからね。
私、理事職の入札制度について専用スレッドたてて議論したけど、
そんな馬鹿馬鹿しい指摘は皆無だったw

常人は入札は必ず安い金額のものが落札する、と考えるぞ。

６１９の組合は管理会社の思うツボ。
大歓迎されるはずです。

他人のＨＮで投稿するなんて卑劣な奴やね

>>No.629　by 元フロント　2015-11-18 09:01:36

６１９の組合は管理会社の思うツボ。
大歓迎されるはずです。

この時間帯は移動中でした。
偽物さん。
まともな主張が出来るなら、こんな事しなくて済むのにね、可哀そうに。

ちなみに
>>619　の投稿には基本的に賛成です。
半数改選ならもっと良かったですね。

理事が入れ替わることで、管理会社の思い通りにならない人が出てきます。
理事長と管理会社の癒着の方が、もっと怖いです。

同じHNを複数のメンバーで共有しているのも同罪よ！

管理会社の思うつぼになっているとしたら、マンション管理士は一体何をしているのでしょうか？
結局、管理会社もマンション管理士も、考えていることは契約の継続だけなのではないでしょうか？

＞632
ネットたたきをするために夫婦・仲間で複数のＨＮを使い、まるでたくさんの人が共感しているかのように書き込む。これも同罪ですよね。

結局、スレッドのレスはNo.94で終わってる。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/258038/

ということは、関心を集めなかったということね。

草の根民主主義評論家さんに質問です。

（１）フランスでCOP21が開催され、地球温暖化対策の枠組みが議論されました。マンション関係者として、地球温暖化に対して協力していけることにはどんなことがあるとお考えでしょうか。

（２）ISを中心とした勢力によるテロリズムが世界規模に広がっています。マンション関係者として、テロリズムの防止に協力できることにはどんなことがあるとお考えでしょうか。

（３）発展途上国にはまだまだ食料が不足し、教育や診療を受けられない子供たちがいます。マンション関係者として、そういった子供たちのためにできることは何でしょうか。

地球温暖化したからＣＯ２が増えてるので、ＣＯ２減らしても温暖化に効果なし。アメリカ共和党はそう思ってるから、対策は議会通過しませんね。

テロと日本のマンション関係者とは無関係。被害にあってるのはのこのことそこにいったひとたちだから。湯川さんがあそこにいったのは武器売買のためですよ。

そういうことは、国連がやるでしょー

（１）例えば、マンションの屋上とか排気口の上などに植物を植えるだけでもCO2削減に効果がある。元々、CO2削減にアメリカは産業界の反対があって消極的だった。だからヨーロッパが主体となって気候変動枠組条約締約国会議（COP）が開催された。アメリカが消極的だから何もしなくていいという態度はいかがなものか。

（２）最近では日本への観光客が増え、ホテルが足りなくなっている。そこで、個人所有のマンションを観光客にホテルとして貸し出す人が増えている。しかも、パスポートの記録も取っていないのだ。そこがテロリストの入国や活動の温床になる恐れがある。ホテルとして利用することは元々禁じられているが、それを徹底することで、テロリズムの防止に一役買うことができる。

（３）寄付金についてはマンション管理の目的から離れており、管理費から支出することはできない。しかし、任意で寄付金をマンションで募るのであれば可能なので、集めた寄付金をユニセフ等の国連機関に寄付することにより恵まれない子供たちのために貢献することができる。

（２）の件は、組合で規約を決めて、常時窓口業務をしている、管理員業務に追加委託する。

マンションコミュニティも、ある意味ハードではなくソフトなコミュニティですね。

マンション管理士さんに質問です。

私たちのマンションでは、宅配業者と契約をしていて宅配便取次手数料を管理組合が受け取っています。また、たいした額ではありませんが自動販売機も設置してあり、その収入もあります。ロビーにはコピー機が設置してあり、その利用料の収入もあります。
それらの収入について、税務署に対して何か申告する必要はあるでしょうか。これまでは、毎年何も申告していませんでした。

よろしくお願いします。

>>648
それここで質問することなの？
それともただの釣り？

住人の他も利用してたりすれば、申告義務はあるよ。
どうせ大した収入はないと思うから、どちらにしろ非課税だろうよ。

利用者が住人だけであれば、申告義務がないということでよろしかったでしょうか。

一般的には、携帯基地局アンテナ、インターネット設備、自動販売機等の設置によって発生する電気代等の経費相当額を設置した業者から受けとっている場合、その収入は実費負担した経費の精算にすぎないので、収益事業には該当しないと考えられます。

ここに、参考情報があります。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/11.htm

648さん

この板はメルすみごこち事務所に関するもの。
だからメルすみごこち事務所のマンション管理士に聞いてるんですね。
社員が答えられないなら社長が答えるでしょう。

社長はM学院大学の法学部卒業だったと思うよ。
だから簡単に答えられる筈。

＞自動販売機も設置してあり、その収入もあります。ロビーにはコピー機が設置してあり、
　自動販売機がエントランス、中庭などにあり、もっぱら居住者が使用すると考えられる場合、収益事業ではありません。
　同じく、コピー機も、もっぱら住民が使う場合、収益事業とはなりません。

　収益事業となるのは、第三者から収益を得る場合です。

それでは、携帯基地局アンテナについては？

基地局設置による利用料は、管理組合として便宜上区分所有者を代表して受け取っているだけで、その収益を区分所有者の数で割れば非課税になるはず。実際にその事例もあります。

その事例とやらを、URLまたは判例等で教えてくださいませんか。

携帯基地局アンテナは課税対象ですよ。
代表して組合が受けとるから非課税はちょっと無理でしょう。

課税対象全てが課税されるとでも思っているのか？？
もはや神秘的です。

648関連

うちは宅配便手数料収入が管理会社の収入になっていた。
これって業務上横領じゃないですか？

>>661
なりません。

管理組合の収入を管理会社が横取りしたら、横領でしょう。

管理会社に「横領だっ」て言ってみたら〜。


管理委託契約書、見たことある？

N氏に言ったら、血相を変えて「そんなことはありません」と言っていました。

ここに書くより理事会に聞くなり掲示板に投稿するなりしたら？

理事会において管理会社Nのマンションマネジャーにその収入の帰属を質しました。

N社は宅配配送会社と宅配便取次について契約を締結していません、A社（N社の再委託先）が締結しているんでしょう・・・と。

これってN社の管理不備、A社が組合の所有物を横領していることに他なりません。
金額は推定ですが１５０万円くらい。

業務上横領罪成立です（ネットでの弁護士相談）。
もっとも今期理事会はN社弁護派が多いので管理組合として刑事告訴は無理だと思います（背任行為とも言える）。
議事録にも弁護した内容が記載されていますので次期理事会の出方を見守ります。

管理組合は宅配配送会社と宅配便取次について契約をしていないんですね。
微妙な判決になりますね。

このスレッド目的。
管理会社変更等のコンサルタントという事ですが、どんな会社なのでしょうか？

原点に戻り管理会社変更の成功、失敗事例、その理由等をご紹介ください。

依頼内容、準備してくれた書類、候補として挙げられた会社、変更の進め方、費用削減効果、変更してよかったか、
メスすみへの報酬、結果に対する組合員評価・・・
これから依頼する組合に対する助言

こんなに書いたらひいちゃうかも知れませんが1点だけでも歓迎です。

670さま
ベイクレストタワーはメルの不祥事のデパートです。

別表に記載された修繕積立金の変更は、普通決議でしょうか、それとも特別決議でしょうか？

672
規約の書き方次第ですから規約をお示しください。

>>673
当マンションの管理規約の抜粋です。

第XX条 区分所有者は、建物の敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
（１）管 理 費
（２）修繕積立金
２ 管理費等の額については、別表第Yに定める金額を負担する。

第ZZ条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
（１）収支決算及び事業報告
（２）収支予算及び事業計画
（３）管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
…

まだ足りなければおっしゃってください。

６４７

標準管理規約
１．同じ
２．管理費等額については、各区分所有者の共有部分の共有持ち分に応じて算出するものとする。

標準管理規約と同じ表現の場合は普通決議で決することができるとしています（解説）。
しかし私はこの解説には重大なミスがあると思います。

貴組合は２として別表Yに定める金額を負担する、としているのですね。
その場合はやはり別表Yは管理規約の一部とみなされるので規約改正が必要となります。

標準管理規約と同じ表現に変えても、別表の扱いに関して取り決めが必要と考えます。

ということは、この管理組合は規約違反しているということ。
訴訟されてもおかしくないということですね。

伝家の宝刀、規約があれば、規約違反はあり得ない。

総会の、欠席者を、理事長に一任すれば、総会の開催通知を出して、

総会を開催すれば、なんでも、可決することになる。？

これで、今までに、総会で、否決された、案件はない。

メルのスタッフで紹介されてる人が、個人の事務所持ってるね。何これ、外部委託でってこと？
http://ameblo.jp/gulfport/

678様

貴事務所は信頼して良いかもしれませんが私の経験ではマンション管理士こそ危険だと思っています。
私どもが経験したことを紹介します。

素人の理事は国家資格を有するマンション管理士の発言を信じます。
（信ずること自体理事の責任ではありますが）

私のマンションは２度にわたり組合員から提訴されました。

我々の理事会は理事１９名が定員なので理事会開催要件、定足数は１０名となります。
ところが前期理事会の不手際で７名の理事が理事就任を拒否していたこともあり理事会は６−７名しか集まりません。
仮理事長は決めたものの定足数に至らなければ理事会決議は有効になりません。

マンション管理士は、理事を受託した１２名を理事と考えてよいから６名で理事会は成立すると理事会で発言しました。
これを信じた理事はその後６名以上で理事会成立と信じて運営していました。

数ヶ月して臨時総会を開催しある議案を議決させました。
この議案は規約に反する内容だったこともあり賛否意見で紛糾しました。
私は、臨時総会は理事長が招集できるが理事会の決議が必要、理事会が成立していなければこの総会自体存在しない、と指摘しました。
マンション管理士は沈黙を守り続け、理事長は臨時総会議案を賛成決議させました。

その後、管理組合は組合員から、第⚪️期臨時総会不存在確認請求事件、として提訴されました。
原審では組合が勝った（総会決議は有効）のですが控訴審で和解となりました。
高裁は原審を否定したのですからそのような総会決議は有効ではないということになります。

このマンション管理士はこのほかにも誤った助言や総会議案重大瑕疵を見落としており組合は再び提訴されました。
管理会社変更では３００万もの金をこのマンション管理士に支払いましたが信じられない事態に至りました。
入札金額を２０％（葯１２００万円）も上乗せして契約することになってしまったのです。

数年経過した今もこのマンション管理士の置き土産に組合は翻弄されています。
このマンション管理士がいた時の議案が無効（特別決議をすべきところを普通決議で行った）だと主張され先日第３回目の提訴が予告されました。

マンション管理士が独りよがりの私見を述べたり誤った議案を提示することこそ良い迷惑です。

メルすみさんには反省していただきたいと思い紹介しました。
深山社長から謝罪でもあれば組合員はメルすみごこち事務所を許すかもしれません。

↑理事をやるひとがいない場合、どうしたらいいと思うの？
誰かがなんとかしろー！って話？
でかいマンションだと必ず誰かがやるから文句いうだけ、というひとがいちばん賢いのは確かです。

でかいマンションほど理事になり手がいません。
素人が何億円もの金を動かせばその責任を問われます。
販売会社が全て責任持って管理すれば良いと思います。

誰も責任を取らないからこそ、マン管士が食えるわけ。
その業界のからくりをわかってあげてね。

高裁で和解したって書いてあるが
普通は理事会がいい加減でも
総会決議したら理事会の手続きの瑕疵は治癒される
って判断になりますよ。管理組合勝訴と同じだったはず。

メルすみごこち事務所は業務保険をかけています。
相手に損害を与えた場合に備えています。
立派な会社だと評価してください。

裁判になるとなんで責任を負うんですかね？
負けたらでしょ？
原告に勝ち目はなかったと思います。

684さんと685さんの話しがズレているような気がします。
684さんは、メルすみごこち事務所が立派だと評価しているのに対して、685さんは、原告に勝ち目はなかったと言い返しています。
分かるように説明してください。

＞我々の理事会は理事１９名が定員なので理事会開催要件、定足数は１０名となります。
　以前も書いたと思いますが、就任を拒否した人は理事ではありませんので、半数は６となります。
　少なくとも、理事就任認諾者が確定した後は、その半数が理事会成立要件となります。

＞原審では組合が勝った（総会決議は有効）のですが控訴審で和解となりました。
　和解の内容が書いてありませんので、どちらの主張が認められたか分かりません。
　総会招集者の資格がどうであれ、議決権が総会成立、議案承認の必要数に達していれば、その結果を尊重するのが裁判の流れです。

＞このマンション管理士はこのほかにも誤った助言や総会議案重大瑕疵を見落としており組合は再び提訴されました。
　マンション管理士は高度な善管注意義務があると考えられます。
　その後の理事会で、顧問料の一部返還などの訴訟を起こす動きはなかったのですか？

＞管理会社変更では３００万もの金をこのマンション管理士に支払いました。
　減額した管理委託費の１年分を払うなどの契約になっていたのでしょうか？
　管理会社変更支援を売り物にする会社と同じ手口でですね。

＞入札金額を２０％（葯１２００万円）も上乗せして契約することになってしまったのです。
　何故、そうなったのか理由が分からないのでなんとも言えません。
　設備点検費用などを追加して２０％増になったのなら、してやられたという事です。
　契約内容に変更がないのに増額を認めたのなら、理事会が無能と言うほかありません。
　管理会社変更なら、総会前に「管理委託契約に係る重要事項説明会」を管理会社が開催し、受託内容と受託金額を区分所有者に説明し、総会決議を得たうえで契約しているはずです。
　これ自体、理事会が次の理事長から訴えられる危険のある行為です。
　ですが、恐らくそのような理事長は誕生しないのでしょうね。

＞マンション管理士が独りよがりの私見を述べたり誤った議案を提示することこそ良い迷惑です。
　現況では、マンション管理士のほとんどが、その資格で生計を維持することが出来ません。
　なので、どうしても組合を食い物にするマンション管理士が出てきます。

　私は、良いマンション管理士を選ぶために次のような提案をしています。
　ほとんどのマンション管理士は無料相談を受け付けています。
　専門家に相談したい事案があった時に「まったく同じ文章で」４～５人のマンション管理士の無料相談を利用し、最も納得のゆく回答をくれたマンション管理士に委託し、結果が良ければ顧問契約を考える。

　複数のマンション管理士に相談すると、他の人が言ってくれなかった注意事項を指摘してくれる人もいます。
　有能で公正なマンション管理士が評価される時代が来ることを願っています。

コンサルなんてダメならすぐクビにしてるはず。
クビにできないから一部の区分所有者が掲示板に悪口書いてるんでしょう。

依頼してた理事会としては矛先がめるすみ事務所に向いているわけですから大助かりというところでしょう。

687様　　大変興味あるコメントありがとうございます。
概ね納得ですが以下について教えて下さい。

＞少なくとも、理事就任認諾者が確定した後は、その半数が理事会成立要件となります。
その根拠はどこにありますか。私もこれもありかなと思ったことがありますので。
６名でも良いとメルすみが理事会に説明したのですが臨時総会では顧問弁護士も同様の説明をしました。
しかし裁判において、代理人はこの点を主張しませんでした。
最高裁裁判長は理事長を互選した時の理事参加数を何度も確認していました（７名参加と証拠の議事録には記載）。
１０名以上参加していない理事会で理事長を互選してもそれは有効でないと考えていたと思われます。
因みに、管理規約では理事の定数は１９名と明記しています。
マン菅センタ、高住協、その他マン菅団体も１０名が必須と言ってます。

＞総会招集者の資格がどうであれ、
前述のように総会招集者の資格を裁判長は問題にしていました。
理事会定足数が６名で良いなら最高裁も原審追認でよいのですから和解はあり得なかったと思います。
総会決議を無効にするとあまりにも影響が大きい（過去、現在のすべての契約が無効になってしまう）ことから私を理事にすること（メルすみが辞任を表明していたこともあろう）で裁判所は決着つけたかったようです。
後日知ったのですが裁判所は理屈はさておき影響を受けるもの（善意の第三者）への配慮も考慮して和解を勧めるそうです。
原審敗訴が高裁和解となったのですから原審が肯定されなかったことだと考えます。
詳しくは後日公表する裁判経緯をご覧ください。
この和解がこの組合の迷走に拍車をかけてしまいました。

＞その後の理事会で、顧問料の一部返還などの訴訟を起こす動きはなかったのですか？
メルすみと食事をするほど親密な監事が理事会に不正はないと監査報告しましたし裁判資料の公開をこの監事が阻止したので組合員は裁判の内容をほとんど知りません（関心がないといったほうが正解でしょうが）。
一連の不正を糾弾する人が何人もいましたががこれを表に出すと野村シンパから叩かれるので黙ってしまいました。
メルすみは辞任表明を通常総会閉会直前におこない消え去りました（組合代理人が裁判官にメルすみの辞任を説明したので私は知っていましたが）。そのためかメルすみへの批判も沙汰止みとなりました。
私はその後理事長になり一連の不適切、不正行為に対し決着（少なくとも責任の明確化、そのうえで損害金請求するか総会にかける）させようと思っていましたがいろいろの妨害があり実現できませんでした。

＞減額した管理委託費の１年分を払うなどの契約になっていたのでしょうか？
某社が減額分の２年分（約３０００万円）を提示していたのでそれに比較しメルすみの３００万円は安いと理事会は考えてしまいました。いま考えると我々が無知だったということです。
後日、メルすみは未払い分の１００万円を辞退してきました。
私は当然と思いましたが、理事会（管理会社？）は支払ってしまいました。

＞契約内容に変更がないのに増額を認めたのなら、理事会が無能と言うほかありません。
その通りです。
業務範囲や管理レベルを業務仕様書（従来の管理会社との契約内容）なまとめ競争入札を行ないました。
各社とも従来より２０％前後底額で入札してきました。
さらに減額できると提案してきた会社（NS)に発注することを理事会は総会に上程し決議しました。
この時の議案には２２％減額を期待と書かれています。
決議後、内示し、業務引き継ぎに入ったとたん、NSは提示した人員（組合が提示した人員と同じ）では管理できないから増員増額してくれと言い出しました。
これに反対する理事、理事会協力者の意見を理事長は無視し理事長とメルすみはNSの増額を認めることで合意してしいました。
総会議案は虚偽の説明だらけですが理事も組合員はそんな資料を読みませんから当然賛成決議となります。
私は理事会協力者として理事会で反対意見を述べたところ理事長、メルすみや監事は私を攻撃してきました。
今でもその時の理事会録音を聞くと腹が立ちます。
最悪なのは契約に反対したものは悪者扱いにされることです。
その後も私は契約の見直しや再度の競争入札を３期にわたり提案していますが理事長と監事は取り上げません。
NSが理事長に働きかけていることを知りました。
かつてNSを批判していた者が監事になりましたがいまではNS弁護者になっています。
⒈／５総会は大規模マンションなので容易ではありません。総会当日参加率は１％、総会成立がやっとですから。

＞　なので、どうしても組合を食い物にするマンション管理士が出てきます。
同感です。誠実なマン菅士なら相当な報酬を払っても良いとおもいますがなかなかいませんね。
プロナーズ会員（何人かとお付き合いしている）などは信頼していますがこれは例外だと思っています。
メルすみの後契約した埼玉県のマン菅士は顧問契約することを理事会決議していないのに報酬をもらっていました。
理事会でそのことを追求（再度先行し直すとを決議）したら、理事長が契約したのだから契約は有効であると主張し９ヶ月間報酬を受け取っていました。
その後総会直前に突然辞任しましたが。
出納をあづかるNSも理事会決議がないことを知りながら出金していました。これもどうかとおもいますが。
このマン菅士は法律関係には疎いが修繕工事なら任せておけと言っていました。
工事管理でしっかり稼ぐこと、見え見えです。
別の埼玉県のマン菅士には色々相談（特に法律関係）に乗っていただいていました。
私は相当信頼していたのですが修繕工事は別だと言った途端、音沙汰なしになりました。

マンション管理士番付表が欲しいですね。

総会で決算承認決議されていたら問題なし。
管理組合の予算は単なる目安です。

　そのマンションの管理規約が標準管理規約と同じと仮定して書きます。

標準管理規約第５３条には　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。

　こう書いてあります。

一方、理事の職務は民法の委任契約に当たるというのは定着した考えです。
委任契約は双方の承諾があって成立するものですから、総会で理事一覧表が承認されたときは（拒否者がいるとはわからないので）全員が理事となります。
従って、定足数は10です。

理事就任拒否（就任後の辞任ではない）の意思表示をした人は、委任契約が成立しませんので、それ以降は理事ではないことが明らかです。
　　
① 理事の定数の半分ではなく、理事の半数と書いてあるのですから、定足数は6に減じます。

＞理事会定足数が６名で良いなら最高裁も原審追認でよいのですから
　そうではありません。
　当初、拒否者が判明していなかったのですから、最初の理事会定足数は１０です。
　従って、不成立の理事会で選任された理事長は無効です。
　その理事長が招集した総会も無効です。
　理事の数が減じた後の理事会で、正式に理事長を選任すればよかったのです。
　裁判で①の主張をしていれば事情は変わったかもしれません。
　マン菅センタ、高住協、その他マン菅団体に、この主張をぶつけてみたいものです。

分譲した最初は理事の定数の１９名、実際に理事がいたんでしょ。
最初ですからね。
翌年以降の後任が就任拒否したら、前の人がそのまま理事なんですよ。
だから定足数算定の母数は19でしょうね。
うちは規約に理事の定数は若干名となってるから後任は必須ではない。
細かい解釈は細則に書いておけばいいんですけど、理事を拒否してる人が一番問題なので
訴えるなら自分が理事長になって就任拒否してるひとから罰金取るとか訴えるとかするのが
筋でしょう。運営してる人はまじめに理事を引き受けた人ですからね。
こんなことで裁判するのは嫌がらせでしかないね。

＞翌年以降の後任が就任拒否したら、前の人がそのまま理事なんですよ。
＞だから定足数算定の母数は19でしょうね。

　「任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。」という規定が、総会で次期理事が決定した後も有効かどうかが問題ですね。

　何故、このような規約があるかというと、通常理事の任期は会計期間に合わせているので、総会までは理事ですよというのが、その真意です。

　総会で新役員が決まれば、前理事は理事ではなくなると考えるべきではありませんか？
　理事の定数１９名の組合で、新理事１９名の内９名が就任拒否しました。
　その時、理事を辞められない人（不足の９名）を、どう決めるのですか？

　１９人の容疑者（理事）の内、１０名は犯人（次期理事未定）ではありません。
　犯人である９名が確定できないなら、全員無罪（理事ではない）です。

　この掲示板のケースがどうなのか、よくわかりませんが、一般的にはこうなります。

　そもそも、
　1.　理事の任期を会計期間に合わせているのがおかしい。（総会～総会にすべき）
　2.　双方承認の委任契約を解約できない規約がおかしい。
　　　（標準管理規約３６条３項の規定は廃止し、理事の定数をフレキシブルにすべき）
　というのが、私の主張です。

＞自分が理事長になって就任拒否してるひとから罰金取るとか
　理事が、理事会に出席しないのなら、罰金も取れるでしょうが、理事就任拒否に罰金を科せられるでしょうか？

　あるマンション管理士会の講習会で「理事就任は義務です。ならなければなりません。」と説明していました。
　この会では、規約で定めれば民法違反ＯＫと言っています。
　私は賛同できません。
　反論お待ちしています。

>>理事が、理事会に出席しないのなら、罰金も取れるでしょうが、理事就任拒否に罰金を科せられるでしょうか？
住んでない区分所有者は理事やらないんだからと、協力金月2500円とるやつがあったでしょ。最高裁まで争ったああいうやつです。

>>あるマンション管理士会の講習会で「理事就任は義務です。ならなければなりません。」と説明していました。

就任は自由意思ですよ、って言うと理事0人もありうるから、というのが背景にあるからそう言うみたいです。

就任は自由意思ですよ、というのと理事、理事長、監事などの外部委託はセットでいうべきものかも。

3月14日の新標準管理規約で委託できるように変わったと思います。これから建つマンションは新標準管理規約に準拠するからそれが普通になる。

規約承認書に、記名押印しなければ、売買契約はどうなりますか。

宅建の問題だと思いますよ。

元フロント様

以下は如何がでしょうか。
標準管理規約は総会で選任された理事が就任拒否しているということを想定していないと思います。
従って正解はないと思いますので紛争を最小にするための手順を踏むしかないと思います。

就任拒否者を除いても定足数を確保できるはずですから書面議決でも良いから理事長を選任する。
これは議案を明確にした持ち回り理事会または短時間だけでも理事会に出てもらい理事長互選と理事補充議案決議の賛否だけでも行う。持ち回り理事会を禁止しているわけではないですから。
理事長が決まったら理事長の権限で臨時総会を招集し補充理事を選任すればより確実です。
本来監事が理事会不成立の問題を組合員に監査報告すればより理解されると思います。

他にも色々方法はありますが。
例えば、前期理事長が総会を招集し理事を選任しなおす（不足分を追加）こと。
前期理事長が恥をさらすことになるので嫌がるでしょうがこれが前期理事の責任と思います。

絶対的に守るべきは理事長が総会を招集すること（１／５総会を除く）、理事会は定員理事の過半数（定足数）以上で議決することだと思います。
組合運営は有効な管理者が有効な会議体で決議された議案を総会で決議することにつきます（規約を守ろうとする姿勢が重要とと思います）。

この板はメルすみごここち事務所さんも見ていると思いますので深山所長さんのご見解をお伺いしたいものです。

↑持ち回り閣議みたいな回覧での理事会は想定されていません。
そもそも理事長の選任は理事の互選で行うとあるだけで、理事会の開催は要件ではない。
持ち回りの回覧のあみだくじでもいいが、それは理事会ではないです。

めるすみにきくなら電話したらいいだけ。

698様
　私の考えは草の根さんとほぼ同じです。

＞書面議決でも良いから理事長を選任する。
　いいと思います。

＞理事長が決まったら理事長の権限で臨時総会を招集し補充理事を選任すればより確実です。
　大変です。
＞前期理事長が総会を招集し理事を選任しなおす。
　大変です。
　特に前理事長は大恥をかくことになるので、しないと思います。

　「就任拒否者は理事でないから定足数は就任した理事の半数」「理事は委任契約だから理事を強制することは出来ない」「この規約は民法に抵触する恐れがある」などと説明し組合員の理解を求める。
　
　一部が「理事会が無効・総会が無効」を叫んでも、淡々と決議し、総会を終了すれば良いと思います。

　この問題は、前理事長が形だけの理事を「本人の承諾なく」総会に上程したことが原因の根本です。
　形式上、理事会を有効とするのではなく、多数の組合員が現状を理解し、正常な組合運営が図られるよう努力することが重要で、さもなくば、規約だけ改正しても、理事が0などと言う事態を招くでしょう。

７０１と、草の根さんへ

めんどくさい事は辞めましょう。
総会に於いて、区分所有者としては、総会の議案については、何らかの方法で賛成、反対、棄権等
の、何らかの意思表示するのは、義務でありますので、意思表示なき者の票は、議長一任の規約を、
設定しました。出席率が、こんなに悪く。組合員の管理に対する意識が低ければ、組合運営は破たんします。

これ等を防止する為に。欠席者（欠席、委任状、議決権行使書未提出者）の

賛否の票は、議長（理事長）一任とした。弁護士、管理会社１０９もＯＫでした。

＞何らかの意思表示するのは、義務でありますので、意思表示なき者の票は、議長一任の規約を設定しました。
＞これ等を防止する為に。欠席者（欠席、委任状、議決権行使書未提出者）の賛否の票は、議長（理事長）一任とした。
　とんでもない論理の飛躍です。
　管理会社の掌で踊らされているとしか言いようがありません。
　こんな規約を提案する理事会は「管理会社の手先」に成り下がっています。

　規約の変更は特別決議ですが、こんな状態の組合で本当に３/４の議決権が確保できたのでしょうか？
　また、できたのなら何故、今後、半数の賛成が得られないのでしょうか？

　この投稿が１０９の社員からのものと仮定すれば合点がゆきます。　
　
　区分所有法では、集会の成立について何ら規定していません。
　標準管理規約で規定されているのみです。

　また普通決議は規約で規定することが出来、特別決議の成立についてのみ強行規定があります。

　意思表示をしない区分所有者の意志を「議長に委任」などと、勝手に決めつけるのではなく、集会の成立に関する制限をなくし、決議の成立を「行使された議決権の過半数」とすれば、集会でチェック機能が働き、管理会社にのみ都合のよい議案は否決することが出来ます。

　組合員の利益を阻害する議案は否決され、理事会に緊張が走るでしょう。
　管理会社も下手な議案は出せなくなるでしょう。

　３００人の組合の集会で１０人が出席しました。
　1.　残り２９０人は意思表示しないので、議案は成立
　2.　参加した１０人で決めてもらえばよい。
　どちらが良いと思いますか？

委任状は戸別訪問したらほとんど集まりますよ。
それか、出さない部屋には委任状の用紙を二、三回ボストインしたら出してくれますよ。
運営ノウハウを管理会社が教えてないんですね。
なんでかというと無関心なほうが統治しやすいからなんです。
議案書に添付した出欠届け(委任状、議決権行使書)を一回配っただけで何の働きかけもしなければ、６．7割しか出さないはずですよ。

区分所有者及び議決権総数が４００のマンションです。

ある期の総会で規約の変更の議案がありました、議事録で確認しましたら、出席者総数１８０で、
意思表示なき者が２２０でしたが。意思表示なき者を、理事長（議長）一任で、賛成票に投じて、賛成多数で
可決しましたと、記録されました。区分所有者全員に、議事録は配付されましたが、苦情は何一つありません。

議場に出席した区分所有者は、理事を省けば、１０人でした。管理会社１０９に、議場で、これで可決かとの、
質問に。課長と、担当は、他の物件でも、こんな、事はありますとの回答でした。これで安心です。

もともとの議決要件がおかしいんですよ。
特別決議は区分所有者の総数が分母ですからね。

＞それか、出さない部屋には委任状の用紙を二、三回ボストインしたら出してくれますよ。
　この位の努力はしてほしいですね。
　理事会も楽だから管理会社の言いなりになっているんでしょう。

　どっかのスレで、いざとなったら、管理会社は、「理事会の決定です」と逃げると書いていましたね。
　

管理会社はちゃんと指導しないで
票が集まらないのは区分所有者の意識が低いからだー、とかいって超法規的なことをさせて、
文句が出たら、じゃあこの現状でどうしろというんですか？と開き直るんですよ。
どうしたらいいかは簡単、戸別訪問するか委任状の用紙を、二、三回ボストインするだけ。そうすれば9割以上の票はでてくる。知ってるけど教えないのがまさしく統治政策なんですよ。

知らんがな

理事はほとんどが素人なので、理事に専門知識を期待するのは筋ではない。
かといって、管理会社は理事会と利益相反する関係にあるので、頼ってはいけない。
だから、マンション管理士の責任は重大だ。

知らんがな

マンション管理士や管理会社に依存するな。

自分の城（マンション）は自分で守れ、このままだと、スラム化して、８９３の食い物になる。

これ等と、本気で戦う気持ちがあるのは、所有者のみ、その他は、他人事で、金もうけに利用。

同じマンションに住んでいる区分所有者は兄弟姉妹だ。アメリカの、マフィア（ゴットファザー）

にまなべ。あれくらいの結束力があれば、組合は本当の力を持ち。建て替え資金も獲得できる。

（お断りしておく。悪い事をしての資金調達計画ではありませんので、誤解のないように願います）

管理会社に対抗するには、プロの役員にするしかない。
役員を外部委託しましょう。

まず、内部から探せ。小型マンションで人材不足なら、外部から、

標準管理規約改正版が発表されました。
新たに第三者管理を加えました。

痴呆と無気力の理事会は管理会社の格好の餌食。
売り手の説明を信じてしまう子供と老人の会合に等しい。
管理会社に操られ理事会決議に専念する理事長はバカの典型。

立ち上げれ、組合員。
信頼できる管理者は少ないけど探せば見つかります。

マンション管理士に依頼するならその人格を徹底的に調査すること。
親切を装うマン管士には気をつけること。
無能なマン管士も食わねばなりませんので。

管理会社は理事長は引き受けないと思いますよ。
利益相反取引になるから、自社に発注したら無権代理行為になるんで仕事にならないからですね。
立ち上がれと言いながら探せばみつかるという人任せの発想が問題の本質でしょうね。

だとすれば、管理会社側についているマンション管理士はごまんといるよ。

管理士会の理事連中は管理会社から仕事を貰おうと、のどから手を出しているでしょう。

管理士会に入っている弁護士も、すでに、大手の顧問弁護士になっているでしょう。

マンション管理士が信用できない理由です。わたしは、この管理士会の理事の姿勢を見て、

管理会社の姿勢と同じだと思います。もっと、組合員側に立ったマンション管理士会を、

つくってください。組合員側に立つても金にならないから、当然小さい管理士会になる。

それでも、区分所有者が集まって、愚痴をこぼせる管理士会がほしいです。

>>もっと、組合員側に立ったマンション管理士会を、つくってください。

できてるんだけど、今年中にはなにかで広報するのでは?

とにかくいまの全国組織は分裂です。

>　どっかのスレで、いざとなったら、管理会社は、「理事会の決定です」と逃げると書いていましたね。

どこぞの管理会社に、不明瞭な支出を指摘したら、そう言われました。
別の担当氏は「何があったら、管理会社が…と言っていただければ」なんて言ってましたけどね。

実際に第三者管理方式で業務委託されているマンション管理士に質問です。
実態はどうでしょうか。
住民との間、管理貨車との間でトラブルは起きてないでしょうか。
よろしくお願いします。

マンション管理士は食えない侍。
だから管理会社や工事業者と組み穴埋めせざるを得ない。
これって本当ですか。

このスレは善し悪しを書かれている印象が薄くネット検索してみましたところ、上の方に上がるのはここや悪意ある書き込みばかりでした。

マンション管理士は管理会社とつながっているとか食えないとか意味がないとか書かれています。
具体的事例を紹介していただけませんか。
証拠もなくマンション管理士を非難するのは卑怯です。

723へ
一番実入りがあるのはリプレース、大規模修繕工事。
リプレースを勧めるまマン管士、工事業者を紹介してくるマン管士に気を付けろとメル様のＨＰに書いてあった。
キックバックは常識ですと私の友人の管理士は言っていました。
マン管士の顧客リストを見せてもらえば食えるかどうかわかると思うよ。

地道にやっている管理士にとって一番迷惑なのが評判を落とす食えない管理士。
深刻な問題ですが悪徳管理士に餌を巻いているのが管理会社や工事業者。
それを見過ごしているのが理事会。
最悪なのは理事が裏金もらってるケース。

マンション管理士の新全国組織ができました。
そこに相談すればいいでしょう。
全国マンション管理士協会です。

ググってみたが、「全国マンション管理士協会」は、ヒットしませんでした。
本当にあるのでしょうか？

>>727 匿名さん
ありますよ。橋下さんの事務所の近所。

>>730 草の根民主主義評論家さん

橋下さんは、政界を引退したのでは？

橋下さんの事務所の近所といってるだけ。

全国マンション管理士協会はほんとにありますよ。yahooで検索したらでてきますよ。

あ、
全日本マンション管理士協会でした。

まとめサイト見たけど、社長に責任感がない印象を受けた。
風呂敷だけ広げて、失敗しまくり？

全日本マンション管理士協会
ググッてみたら出てきたけど、ほとんど空のWebサイトだった。
とても怪しい。

風呂敷広げすぎなだけでしょう。

各地にある管理士会の目的がわかりません。
管理士が利益追求するための会ですか。

マンション管理士の存在意味を教えてください。

赫々のマンション管理士の考え方が異なる。

法律家と錯覚している管理士もいる。マンションの

管理運営に対する相談を持ちかけても、管理士によって

回答が事なら。弁護士もまちまちの回答が多い。

この意味が理解できない。つまり、頼りにならない。

メルすみごごち事務所に、地域通貨をマンション管理に導入してはどうかと、先ほど提案しておきました。

　もし、動いていただけたら、この会社を全面的に支持支援します。

　このスレの罵詈雑言自体が、うさんくさいと感じているのは私だけなのでしょうか？（笑）

　マンション住民から無駄なお金を巻き上げて甘い汁を吸っている、談合大好きな「中の人」が、デマを拡散しているように感じます。

　私、嘘を嘘と見抜ける人なので。

　地域通貨を知らない方々に提案。あなたのマンションや全国のマンションで、地域通貨を利用しませんか？


　マンションの維持管理に最適の方法だと思っています。
　しかし、勉強不足なので、情報提供してもらいたいのです。

　エンデの遺言 ～根源からお金を問う～
　　

追伸

　メルすみごこち研究所代表様より、地域通貨に関して検証していただける旨返信を戴きました。ありがたいことです。そのメールに対する我返信を引用して、このスレにて暗躍している同業他社に警告を発します。

　デマはもういいから、真実のみ投稿したまえ。自らの立場を明示した上で。

　ちなみに、私は社員じゃないよ。通りすがりの大規模修繕委員長だよ。

（引用開始）

一メールにご返信していただき恐縮です。

　御社は、マンション住民の味方だと思っております。

　御社を知ったのは、ガイアの夜明けです。

　http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview100914.html

　素晴らしい活動だと共鳴しております。

　ネット上での、同業他社によるデマ投稿やデスリに負けずにがんばってください。


　地域通貨はマンション管理に活用できると感じています。

　アベノミクスは官製談合に過ぎないので、いつはじけるかわかりません。

　それでも、マンション住民は暮らしていかなければなりません。

　一万円札が百円程度の価値しかないハイパーインフレーションになったときにも、地域通貨さえあれば、食べていけると思います。

　ぜひ、ご検討ください。実験が必要なら、我マンションでも応募します（小規模マンションなので、実験材料としては不足ですね）

　では、貴殿の活躍を陰ながら応援しております。

追伸　ガイアの夜明けで一緒に紹介された　「外装専科」とタッグを組んで、日本からマンション業界から談合を駆逐していはいかがでしょうか？最強のタッグだと思います。

　http://www.gaisousenka.co.jp/

（引用終了）

いい顔してるな。本物かも、福岡ではどこに相談すればいいの。

地域通貨、いいね！
管理費から支払ってる法定通貨の役員報酬、地域通貨に置き換えればいい。

初回の域通貨費用を管理費会計に計上し、役員報酬を地域通貨払いにすれば、それ以降は役員報酬の現金支払いはなくなる。
地域通貨で受領した役員報酬を、貰った人が自身の管理費支払いに充当して管理組合に戻せばよい。循環させればよい。

でもマン管士顧問委託を地域通貨で支払われたら困るだろう。

　役員報酬を地域通貨で払うというのは、一つのアイデアですね。

　後は、住民それぞれが、もっている物やサービスを、地域通貨で交換しあったり、一斉清掃の参加者に、地域通貨を渡すのもいいと思っています。

　お金だと遣り取りなんてできませんが、地域通貨なら、ハードルが下がって、コミュニケーションのきっかけになると思います。

　マンションの管理や活動に積極的に参加している人は、地域通貨が多く集まり、それを管理費に充当できるようにする。

　逆に、他人まかせの住民は、管理費が安くならなくて、金銭面で管理組合に貢献してもらう。

　そんなイメージをもっています。

　地域通貨は、あくまでマンション住民の中で流通させればよいでしょう。

　対業者には不向きです。

　しかし、例えば、メルすみごこち事務所が音頭をとって、各地のマンション間でも交換できる地域通貨を発行できたりすれば、さらにできることが多くなりそうです。

　例えば、遠く離れたみかん農家の住民と、りんご農家の住民が、規格外の果実をそれぞれ交換し合う仲立ちに利用するとか・・・。

　工夫の余地はありそうな気がします。

　地域通貨導入の一方法

　地域通貨を発行するには、その額に見合う原資（円）を用意する必要がある。しかし、それを管理費にするのは芸がない。

　そこで、太陽光発電の売電収入をあてるとよいと思うのです。
　もし、利潤が得られたら、みんなハッピーになって、積極的に地域通貨を利用するでしょう。ただみたいなものです。そして、世間がいくら不景気になろうと、マンション内では通貨の流通は活発になり、みんな食べていけると思います。

換金できなけば貨幣としての信頼性は得られませんね。
FITもないし費用対効果に合わないです。
肩叩き券よりもひどいですから、実質無報酬と変わりませんね。

何でこんなわけのわからない話になっているんですか？

ボケてるからだろう。
地域通貨なんて15年くらい前の話題だ。

>換金できなけば貨幣としての信頼性は得られませんね。

例えば、管理費に充当できるようにするといいと思います。しかし、例えば、換金率を5割程度にして、マンション住民内でサービスを提供しあった方が得な設定にします。

　何もサービスを交換しなかった場合は、太陽光発電の利潤の半分を住民が得ることができ、半分は管理組合の収入となります。

>FITもないし費用対効果に合わないです。

　FITありますよ。20年間固定で買取が保証されています。
　費用対効果は、まだまだ＋だと思いますよ。

>何でこんなわけのわからない話になっているんですか？

脱線失礼しました。
　まあ、同業他社によるデマだらけのスレですから、この位脱線してもよいかと（笑）

　少なくとも、本当のマンション住民なのかどうかを見分けるリトマス紙にはなるでしょうね。君は怪しいな～（笑）

>ボケてるからだろう。
>地域通貨なんて15年くらい前の話題だ。

　今の貨幣経済に疑問をもたない君の方がよほどぼけていると私は思うし、「民主主義評論家」などと名乗る資格はないよ。

　確かに地域通貨の維持は簡単ではない。しかし、恐慌になれば、地域通貨のありがたみがわかるだろう。日本で成功例が少ないのは、単に恐慌になっていないからだ。

　http://www.wsk.or.jp/work/b/h14-b-01/02.html

　円の価値がいつまでも毀損しないと思っている君は能天気でいいね。

　私はいずれアホノミクスがはじけて、日本経済が大変なことになると思っている。その頃、南海トラフ巨大地震が起こって、混乱に拍車をかけることになるかもしれない。

　そんなときに、物々交換に代わる手段として、マンション内に地域通貨があれば、どれほど助かるか。

　『エンデの遺言』の価値は、ますます高まっているのだが、君にはそれがわからないのが残念だ。

何だかお花畑ですね。
具体性全く無い。

　地域通貨が必要ないと思っているのも、十分にお花畑だって。

　日本は千兆円の借金を背負っているし、アホノミクスは日銀主導の株価操作がその実態だし、米国は三つ子の赤字でとんでもない国で、日本に寄生して甘い汁をすい続けているし、不安材料だらけではないか？

　そんなことも知らなければ、気楽でいいね。
　しかし、私はわかっているので対策を講じておきたいのだよ。
　地域通貨はその一つの手段だ。

>具体性全く無い。

　今はまだね。ゆとりができたら、もっと具体策を検討するつもりです。
　（今は大規模修繕や太陽光発電導入の可否で、頭がいっぱいなのだよ）

>何でこんなわけのわからない話になっているんですか？

　確かに、いつまでも脱線しているのもいけませんね。

　では、地域通貨の話はよそにおいておいて、議題を変えましょう。

（前の投稿をたどってみたが、今までも度々脱線してますね：笑）

>757

　自己レスです。この掲示板には、「地域通貨」のスレッドが建っていなかったので、自分で建てておきました。
（マンション管理に地域通貨を導入した例が今までになかったのではないか、新しい取り組みなのではないかと思っています。）

　この記事で地域通貨を議論するのは脱線になりますので、興味関心のある方は、こちらのスレで情報交換しましょう。もちろん、批判も意見ですので、歓迎します。

　#地域通貨 を #マンション管理 に生かす方法を知りたいです。
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/607927/

>>同業他社の皆さんへ

　地域通貨を大規模修繕委員長が提案しただけで、蜘蛛の子をちらしたように、disりがなくなりましたね？

　もう少し、マンション管理について勉強したらどうですか？

　低レベル過ぎませんか？

　マンションは、地域通貨導入に最もふさわしいのです。

　違うというのなら、ここで反論してもらってもいいですよ。

　未だに話題が変わっていませんので。受けて立ちます。

談合が大嫌いさんはメルすみの正体を知らないのかも。

　どんな正体ですか？具体的に挙げてください。

　その前に、あなたの正体をカミングアウトなさってはいかがでしょうか？

　ショートコメでしか反論できないのは、メルすみごこちに恨みをもつ、業界の方のようにも感じてしまいます。

>765 草の根民主主義評論家　さんへ

>わたし、このスレの最初から見てるけど
>特に問題があるとは思わないね。

　あれ？失礼しました。てっきりアンチ　メルすみ　だと思っていましたが、違うのですね？

　管理会社や業者のいいなりのマンションにとっては、心強いアドバイザーだと思います。

　まあ、私のマンションは、自分達で管理会社を変更したので、委託する必要はありませんが。
　とりあえず、地域通貨に興味をもっていただけただけでも、いい会社だと判断しました。

↑地域通貨は15年前の話題である。
いまのマンション管理は所有権中心のオーナー組織に思想が変わっていて
地域コミュニティなども5年以上前の発想。
今年の標準管理規約改正はその思想が現れたもの。

管理会社とマンション管理士事務所は規模が違いますからね。
めるすみって事務所を掲示板で叩くのは雇ってる理事会がいうこと聞かないからでしょうね。
矛先がマンション管理士に来てるわけだから
理事会が雇っている意味はあるわけ。

>767 草の根民主主義評論家　様へ　

>地域通貨は15年前の話題である。

　確かにブームは去りましたね。しかし、それは日本人がお気楽なだけです。15年前の実践者の方が、マネー万能主義に危機感を抱いていたと思いますよ。草の根民主主義評論家を名乗るのであれば、市場万能主義に疑問をもってもよいのでは？そのアンチテーゼの一つが地域通貨であり、その価値はいよいよ高まっています。


>地域コミュニティなども5年以上前の発想。
>今年の標準管理規約改正はその思想が現れたもの

　それは誤読です。自治会参加への強制や、一部住民のみが利益をえる内部コミュニティーの活動に管理費を使うのは不適切であると指摘しただけで、マンションのコミュニティー形成の価値を否定する内容にはなっていないと理解していますが？

>>769
標準管理規約をキッチリ読み込んでますね。

>770 さんへ

　お褒めの言葉と勝手に解釈しました。ありがとうございます。しかし、聞きかじりです。
　最近の動向には疎いですが、今回の改正がマンションのコミュニティー形成の価値をないがしろにするものではないこと位は理解しているだけです。

　関連資料
　マンションの「コミュニティ条項」が削除される!? その背景と問題点を探る
　　http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00366/

メルすみさんが自慢している管理規約の前文は区分所有法の趣旨に違反していると思うのですが。

こんなの見つけた。
https://matome.naver.jp/odai/2143861474407079101

すごい事例が紹介されている。
売れっ子は敵が多いというkとk、それとも事実をものがたっていると言うのか。

よくこんなに評判記事をあつめましたね。
でもまだ「M事務所」はありますね。
代表掛け持ちでしょうか。

資本金300万円で株式会社を作れるようになったのは、起業家フレンドリーですね。

そういえば、うちのマンションは管理会社が撤退することになり、新管理会社をこれから選定するそうです。
我こそはという管理士と管理会社は売り込みにきたらどうでしょうか。

>>776 匿名さん
解約ではなく撤退されたマンションには誰も寄り付かないでしょう。

だから、ねらい目なんです。

776様

どちらのマンションでしょうか。

ご想像にお任せします。

ここにもありますね。
https://www.facebook.com/smiyama

原点意戻ります。
メルすみごこち事務所は信頼できますか、できませんか。
一言でお願いします。

メルすみは信頼できません。
彼の置き土産をかたずけるのは大変です。
テレビに出たり講演したりしていますがとんでもないマン管士です。
マスコミも彼の正体を知らないだけです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/

同類か

メルすみの最大の置き土産である野村不動産パートナーズがついに追い出されました。
メルすみには1.2億円の賠償請求をします。
理事長を騙した罪は償ってもらいます。

今まさにうちのマンションにいます。
理事達も囲い込まれていいるようで契約内容で不明な点があったので質問しても違う話にすり替えられて、さらに追及すると、これ以上は話にならない。等と突き返されます。
理事会も囲い込まれている場合はいったいどうすればいいのか途方に暮れております。

メル住の理想に合わない提案や指摘などした理事や住人はどんなに正しい事を言っても変人扱いし排除されるよう仕向けてきます。
メル住のエゴ（理想）で規約や細則まで変えられます、上記の理由で理事なども何も言えなくなっているのでしょう。絶対に契約してはならない管理会社です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/5/
の42の件でしょうか？
MS事務所=メルすみごこち事務所

（途中省略）
＞残念ながらベイクレのマンション管理士（MS事務所）は管理会社に有利な手段を理事長に指南し管理会社に年間1200万円の利益をもたらしました。
（途中省略）
＞ベイクレでは監事の恣意的監査で１億円以上が失われました。

外部の管理士に管理を依頼するよりもお宅のマンションの区分所有者の中のマンション
管理士に依頼した方がはるかにいい仕事をしてくれますよ。これ以上の管理はありませ
ん。他を信用しないこと。

　マンションの区分所有者の中に、マンション管理士がいるところはいいですね。　良い方だといいですね。　他の専門的知識者や、マンション管理で苦労され問題解決に努力された方がいれば、もっといいですね。

　マンション管理士選びは難しいですね。　少なくとも、区分所有者や賃貸居住者全員のことを考えていればいいのですが。

いても組合の仕事はしないでしょうね。内のマンションにはマンション管理士、
管理業務主任者、宅地建物取引主任士、フアイナイシャルプランナー２級、の
資格を持った退職した組合員がいるが。退職後も不動産の取引の仕事で忙しそ
うで話す機会がない。他にも数戸マンションを持っているみたいで多忙。話す
機会があったので聞いてみたら。忙しいと話に乗ってくれない。

あげときます。

マンション管理士格付け会を立ち上げましょう。

796に賛同します。

この板、メルすみへのお喜びの声みたいなのは無いの？

特に不満がなければわざわざここに書き込みに来るかどうかですね。

メルすみは何点ですか？
あ、社長と従業員と別々にね。

深山社長は、多くのマンションを立て直しをしてる。深山社長がいなかったらどうなってるだろうというマンションは沢山ある。
管理会社勤務ほかの経験値の差だろう。
管理組合の運営も重視しているし、単なる削減コンサルとはわけが違う。

大規模マンションも小規模マンションも多くコンサルしているので各々マンションに合わせたコンサルもしてるでしょう。
大規模マンションでコンサルができていて、小規模マンションでコンサルができないなんて思いこみに過ぎません。
修繕系もきちんとサポートしています。
削減コンサルと違い、きちんとするまで責任をもちますから、安心できるでしょう。
社長は削減コンサルの会社に勤務した経験があり、削減だけではマンションはよくならないので退社し自身で会社を立ち上げたのですから。
短期ではなく、長期的に考えましょう。

私のマンションは、修繕についてはこちらの事務所に全面的にお任せしています。
修繕について、資格を保有している社員がいますし問題はありません。

逆に私のマンションでは営繕関連が弱すぎるということで、
他の会社と比較した上で採用には至りませんでした。

具体的に比較した相手はCIPなどです。この会社の社長はもとCIPですから
コストカットの方法などはそのコピーからは抜け出ていない部分があります。
CIPはもともと営繕コンサルですから、比較すると上位互換という認定に
なりました。　包括的にいろいろお願いしないと仕事を受けてくれないので
結局さらに他の会社になりましたが。

理事会のメンバーがこちらの代表者が、マンション管理士としてこれまで為してきたことや、人物の人間性・人格をよくよく観察出来るならば、こんな事務所に依頼するなど到底あり得ない選択です。マンション規模の大小とか、依頼事項などは関係ありません。

>>804 匿名さん

CIPから転職したのは、削減だけではマンションはよくならないからではなく、独立に備えてCIPのノウハウを収得しおえたからだと思うけど。

>>809 匿名さん

結果として、単に修繕は苦手なCIPといった感じで、強みがどこにもない気もね。

こちらの事務所の代表が、大規模マンションの理事会活性化等のサポートが得意とか言ってる人がいるけど、彼独特の話術で言葉巧みに理事会役員達を扇動して、理事会活性化とかコミュニティ形成などと称して無用な行事やイベントやらを増やしてるだけだろう。

理事会の人数が多く、財政に余裕のある大規模マンションだからと言って、そんなことのために組合員から集めた大事な資金を拠出する必要があるとは到底思えん。

お金を投入して行事を買う形ではコミュニティ醸成にはならないんだよね。
運営などに関わる人数をいかに上手い増やしていくかは組合側の運営の問題で
管理士事務所がちょこっとサポートしてすぐにどうこう改善できるとも思えない。

だったらなおのこと盛り上げ役に管理士を起用する必要なんかないね。

コミュニティは自治会作ってそっちでやればいい。
管理組合は共有財産の維持管理が仕事だ。
本文を外れるな。

こちら複数の管理士を抱えている事務所で、管理士ごとに
得手不得手や、考え方もかなり違うけどね。
これは契約して理事会などに来ている人を実際にみないと
わからないかなとは。

https://drive.google.com/file/d/1kOHBWuXIPtiv_nE_wAV5Tew7Am3H7KAj/view...
管理委託見直し業務　人柱体験談アップしました。

消される前にリンク先のPDFを保存しちゃって下さい。

スレ違いならすみません。
これは管理見直し体験談でしょうか？
https://drive.google.com/file/d/1PiU4rKLPm9Ci0_aJO6YmN5dCmxHuBa0M/view...

817様 もう一度掲載願います。
818様 凄い事だったのですね。M山がメルすみの深山社長とすれば私のマンションはもっと酷いです。

818さんの経験談読みました。
10年前、m山氏と出会い顧問契約しました。
その時の歯がゆかったことと経験談を重ねてみました。
全く進歩していませんね。なのに何故テレビや業界スターなの。
問題先送り、能書垂れるが実行力なし、管理会社との交渉力ゼロ(ほとんど子供の使い)、法学部出身と言っていたが法律力なし。

リプレース業務をお願いしたのですがとんでもないことになりました。
10社の競争入札をへてN社に決定し、総会決議後N社と引き継ぎ開始。
いつの間にか独走しスケジュールはめちゃめちゃ。
N社は入札金額をどんどん上げてくるし、業務仕様もN社標準を押し付けてくる。
押し返すよう交渉させたが、いつも尻尾を巻いて帰ってくる。
彼の提案で清掃業務、エレベーター、駐車設備を組合からの直接発注にしたが理事会に断らずにN社の業務に入れてしまった。
理事会で承認していた業務仕様がいつの間にか変わっていた(パソコントラブルでデータ消失したらしい)。。
そんなチョンボがあるとはつゆ知らず。

契約書と重要事項説明書が理事に配布されたのが重要事故説明会当日の午前3時頃。
理事会で承認していた業務仕様と違う契約内容だから理事から質問続出。
N社も大いに面食らった。
とりあえず暫定契約で業務をスタートさせたが責任を取るために我々理事会は理事長を解任。
出直し理事会は私がリードしN社と交渉再開。
N社にしてみれm氏との合意は理事会合意と主張するから協議は難航。
結局私の理事任期が終了し次の理事会に引き継ぎ。
私がいなくなったからN社の意の想いのママの契約へ一直線。
マンション管理士に300万円み払ったのにこの始末。泣けました。

結局、入札金額を20％も増額して契約する羽目に。

mしに不適切助言が原因で総会決議無効裁判。
m氏を解任する事で和解で集結。
裁判に200万円超を要した。

さらにm氏が残した遺産整理に7年費やしました。
失った財産は1億円を超えた。
その後遺症は今も深い傷として残っています。

詳しくは別の機会に。

mさん。
事実と異なる点をご指摘ください。

メルは気づきつつあります。　関係業者との関係も構築しつつあります。

>>820 マンション掲示板さん

事件番号は？

埼玉県某市のマンション住民です。うちのマンションの総会でメル社と顧問契約する議案があがり、この掲示板を見て恐ろしくなり反対したけれど、賛成多数で契約することになってしまった。しかし３ヶ月経って、とても読みやすい広報誌が配られたり議事録がとても読みやすくなった。議事録を読むと理事会の話し合いが明らかに活性化されているのがわかり、明らかにメル社のサポートの成果だとわかりました。ここで書かれているネガティブな内容とはかなり違います。とはいえまだ３ヶ月なのでこれからもチェックしていこうと思います。

私が住んでいるマンション（相模原市です）も824の方と同じです。昨年10月に理事長からメル社推薦の話が出て、ネットでこの掲示板をみて820の方が書いていることが本当ならまずいと思い反対しました。理事長は正直ちょっと癖のある高齢の方で、過去の自分の人生経験を出しながら自分の思い通りにマンションを管理したいような方なので、これにコンサルがついて独裁になるのはまずいと思いました。
その後監事になり7ヶ月立ちますが、代表や担当者の理事会のアドバイスは筋が通っていてたとえ話もわかりやすく合意がスムーズになりました。意外だったのはメル社を推薦した理事長に対しても忖度せずフェアな助言が一貫していることです。理事長は時々不満そうにしてますが、理事長から「理事を辞退したらペナルティを取りたい」という提案があったときは、問題点を整理して他の理事が納得できる対案をだしてくれて、感心しました。
一番ありがたいのは理事会の時間がかなり短縮されたことですね。とにかく理事長の話が長いのを理事も管理会社も黙って聞いていたのに、うまく話を整理したり話し合いのルールを作ってくれて、毎回ダラダラと3時間かかっていたのがテキパキと1.5時間で終わっています。管理会社の方にこっそり聞いたら「正直、管理会社は理事長にはなかななノーは言い辛いのでメルさんに入ってもらって助かる部分がある」と言ってました。
この掲示板を見て思ったのは、私は個人的にメル社に対する見方が変わりましたが、820の方の意見も、私の意見も、一つの見方であって、直接代表や担当者にあって話を聞いたり、期間限定で使ってみるとかして、自分たちの目で判断することが大切ですね。

別のところで書いたら、こちらにメルさんのページがあったので、せっかくなのでこちらにも書きます。
すみごこち事務所さんに理事長をやってもらってます。5年位前に理事のなり手がいなくなり理事会を止めてメルさんに入ってもらったとき、マンション管理に興味があり幹事を引き受けることにしました。
メルさんのマンション管理士と管理会社の方と私の3者で3ヶ月に1回ミーティングを行っていますが、概ねよくやってくれています。工事業者の選定は常に複数の見積もりを取ったり社内の建築士に相談して工事の方法も柔軟に考えてくれます。管理会社が推薦する工事業者の方が安くて選ばれることもありますが、全く問題ないとのことです。私は素人なので工事業者を推薦できませんが、競争させましょうと言ってくれます。
幹事として最初は少し疑いの目を持って見ていましたが、担当してくれるマンション管理士さんが変わっても考え方は一貫しており問題ありません。

担当次第なんですかね？
うちに来てる方はダメですね。今は仕事が忙しいのであと何年かしたら、マンション管理士を変えられるように理事に立候補しようかと思います。理事長の聞こえが良い事だけを言ってる管理士ならば、管理会社のフロントにやらせればいい話なので。

横浜市の約500戸のマンションの元理事です。もともとD京が管理していましたが、D京の対応が悪いのと理事同士の対立、理事とD京との対立があり、運営が立ち行かなくなりメル社を入れました。

それから８年近くたちますが、いまでは理事会の運営が非常にスムーズになり、理事会とD京との関係も良くなり、いろんな改善が次々と進められています。とにかく助言がフェアで誰にも肩入れしないところと、未来志向なところが、個人的には好感がもてました。
都内のマンションに住む父が理事をやっているのでメル社を推薦しました。