メルすみごこち事務所ってどうですか？

あったよ
そもそも区分所有法には総会決議取り消しの訴えとか書いてないから
類推するしかない。

招集手続きや決議方法に定款・法令の違反があったとしても、それは手続上の問題であるので、その瑕疵が重大ではなく、かつ決議に影響を及ぼさない場合は裁判所はその訴えを棄却する事が出来ます。（会社法第831条2項）
http://kaisha.taniguchi-office.net/ii-8%E3%80%80%E6%A0%AA%E4%B8%BB%E7%...

しかし、うちの管理会社の担当はあほで
招集手続きの日がまちがってる。
議案をボストにいれる日は総会の日の二週間前なんだけどね。二週間前というのは中１４日なのに中１３日だと思ってる。試験にでてくるんだが。
でも軽微だから問題なし。

>> 348

なるほど、区分所有法ではなく会社法で検索するんですね。
そうすると、次のURLに行政書士の過去問題の回答が掲載されています。
http://gyoseisyoshi-shiken.rdy.jp/modules/practice_2/index.php?content...

平成25年－問38【解答・解説】の次の問題です。

【問題】
会社法上の公開会社（委員会設置会社を除く。）における株主総会の決議に関する次の記述のうち、会社法の規定および判例に照らし、株主総会の決議無効確認の訴えにおいて無効原因となるものはどれか。なお、定款に別段の定めはないものとする。
■小問２
代表権のない取締役が取締役会の決議に基づかずに招集した株主総会において、当該事業年度の計算書類を承認する決議がなされた場合

【解説】
■小問２
無効原因とならない。
取締役会の決議を経ずになされた代表取締役（又は代表執行役）以外の者が招集した株主総会は、法的に有効な株主総会とは評価されず、決議不存在事由（会社法第830条1項）になるとされる（最判昭和45年8月20日）。

つまり、決議無効原因にはなりませんが、決議不存在事由になるとされます。
従いまして、理事会が定足数に達していない状況で、理事会決議がなく、かつ理事長（管理者）が選任されていない状況では、総会決議不存在事由になるようです。

ですから、このマンション管理士の助言は適切では無かったのではないでしょうか。

↑こまかく考えすぎでは？

そもそも日常の理事会で理事長が決まっていない場合ってないでしょ。

そんなレアケースのことでなく
ヒラの理事がでてこなくて人数足らないっていうケースが大半のはず。

出席人数足らなくて決めれなかったら安全策で総会議案にすればいいだけ。

たとえば工事の予算をとって業者選定とか具体的契約を理事会一任と総会決議した場合、
理事会でもろに執行となるから、定足数不足じゃ無理だろう、となって
再度、総会で具体的契約の承認を決めたらいいよ。

↑質問に答えてないのでは？

「No.341」の質問をよく読んで。

みんなやめちゃって理事長ひとりってこともあるから、総会の招集は問題なし。

総会が理事会に一任する決議を執行する場合は無理でしょう。

理事会一任って
総会は理事会に委任しているが、
総会は理事会が規約どおりに
運営すると期待している、
それを裏切ってはならない。

似たようなのは、↓
会社法で取締役会に一任するのは
新株発行。

決議する内容による。
>352

あなたを５年ぐらい前からみてますけど、以前は資格の取り立てだったからでしょうか、マンションマネージャさんやベテラン理事さんにこてんぱんにやられていました。
そして、質問に窮すると「好きです。」と言って許しを乞うてました。

たけど、ここに居続けることによって、いろんな勉強をされましたね。今は、質問に窮すると、議論のすり替えをしたり、自分の土俵に持ち込んで議論しようとしています。その上、質問をよく読んでいないと言われると質問にしか目を向けていない回答をしています。

だから、No.256の「代表の＊＊氏は、経験が浅いのか、他人の話を良く聞かないからか、提案力に期待はできません。」という評価には、納得しました。

↑完全にぼけてますねw

何年前でも過去レスは全部残ってますからね。そもそもコテハンが消えたのは割れ問論争で他のコテハンがすべてやぶれたからである、この名前はそのいやみ。

メルすみごこちの提案、助言は素晴らしいですよ。

でも違法内容を含む提案、助言もあるので理事会はよく吟味して採用してください。

私ども組合はM社長の助言を信じたばっかりに提訴されました。
社長が紹介してきた弁護士に弁護を依頼したら２1０万円取られました。
マン管士の提案や助言を信じたのは理事長や理事はたまた住民の責任ですけど。

これがトラウマとなって理事会や住民はマン管士を起用することを拒否しています。

大変結構なお土産として大事にしています。

＞＞私ども組合はM社長の助言を信じたばっかりに提訴されました。

訴えられて負けたの？
管理組合のほうが勝ったんじゃないですか？

>>359
結果は和解で、役員選任には理事会推薦という形はとらないで、総会決議にかけるというもの。
それまでは、立候補しても理事会推薦を貰えなければ立候補は受け付けられなかった。

そもそも、裁判の訴えの趣旨は、「総会議案不存在」であった。
つまり、理事会が定足数に達していない状況で召集した総会の有効性を訴える裁判だった。

和解したものの、その事態を引き起こした根本には、住民全体に問題があるのか、一部のマイナリティによる実効支配なのかが問われている。

↑和解しなければ管理組合の勝ち。

>>361
理事会が定足数に達していなくても、理事長（管理者）が招集した総会は有効であるという理由で地裁では管理組合の勝訴だった。
ところが、理事会が定足数に達していなかったのだから、理事長（管理者）が選任されていないのではないかという理由で原告は高裁に控訴した。

唯一第一回理事会のみ前期と今期の理事が集まり定足数に達していたが、理事会決議を取っていなかった。
管理組合側は理事会決議がなくても、持ち回りで多数があれば理事長（管理者）を選任できると主張した。
しかし、裁判官は、持ち回りの署名と押印が無いので持ち回りによる選任を認めなかった。

以上の経緯により、原告の勝利的和解だったことは明らかである。

↑追認すればいいだけ。
和解の必要なし。

>>363
追認するための総会を招集することができないことは明らか。
もう少し頭を使ってみてはいかが？

↑理事長を互選で選任したらいい。普通の規約なら理事会で選任しろとは書いていないから回覧板への署名でもよい。持ち回り閣議はこの方法。

監事の招集でも可。
監事が選任された総会決議に疑義があるなら前任者。

この程度のことがわからないから弁護士に大金を払うことになる。
ひどい管理組合である。

>>365
取締役会の決議は、次のURLに詳しく記述されている。
http://kaisyahou-ronnsyou.seesaa.net/article/403384163.html

１　定足数・決議要件（会社法369条1項）
（1）定足数→決議に加わることができる取締役の過半数
（2）決議要件→出席取締役の過半数

２　代理行使・持ち回り決議

（1）代理行使・不統一行使→×（⇔株主総会　会社法310条・313条）
　　　　∵　取締役は個人的信頼に基づいて選任された者

（2）持ち回り決議（会社法370条）
　　　原則→不可
　　　例外→取締役が取締役会の決議の目的事項につき提案をした場合、
　　　　　　取締役全員が同意し、監査役が特に異議を述べない（＊監査役設置会社）ときは、
　　　　　　当該提案を可決する旨の取締役会の決議があったとみなす旨の定款を定めることが
　　　　　　できる（会社法370条）

だから、持ち回り決議は認められる場合がある。
しかし、持ち回り決議には署名と捺印が必要。
それが無かった。

>>366
監事と理事を区別して選任していなかったので、監事も選任されていない。
前期の役員は全員継続しないで辞めてしまった。

>>367
持ち回り、役員の継続、監事の総会招集などの助言が当時のマンション管理士からは無かった。
酷いマンション管理士である。

理事が管理組合相手に訴訟を起こした。
管理費の無駄遣い。
こんなとんでもないマンションもある。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

プロのご意見を、お聞きしたい。

>367

自分のことを棚に上げて顧客である管理組合の悪口を言うとは、プロとして失格ですね。

悪い管理組合も、あるからね。むしろ多い。

管理会社の担当に責任を、なすりつける。

しかし、その、逆もある。正体を見抜きなさい。

表裏一体？組合員の裏が見抜けるのは、管理員のみ。

管理員に、マンションをコントロールさせないこと。

管理員が特定の人物等と濃密な付き合いをしているマンションはアウト。

管理員室でよく見かける人物等は、要注意。

普通の住民であれば、管理員との接点はほとんどないはずです。

誰も相手にしてくれない、さみしい住民のたまり場になる。

清掃は、マンションにとって、最も重要。小さなマンションでは清掃管理員で十分です。

利権のたまり場にもなるね。気を付けましょう。

管理員を、ほめたたえる人物は、特に注意。

>>374
先日、元理事長が管理室に出入りしているのを目撃しました。
きっと、公開質問に回答するために口裏合わせているのでしょう。

公開質問の内容と、公開質問は、総会ですか、説明会ですか、教えて？

脅迫かそうでないかは裁判所が決める。
総会招集権の無い偽理事長が、総会にかけた、議案書の収支報告書の、
支払の部合計は返還請求されますよ。事実だから脅迫にはならない。

貴方が偽理事長を務めた期間に収支報告された、支払合計金額を見なさい。

脅迫の意味を説明して下さい。？

貴方の預金通帳と実印と暗証番号を騙して預かり、預金を引き降し、
着服されるのと、同じことですよ。

この偽理事長は当然返還しなければなりません。

>>前期の役員は全員継続しないで辞めてしまった。

標準どおりなら、後任が就任するまでそのまんま。
下記は標準の管理規約。

しかし、まじでこの程度のことがわからんの？びっくり

役員の任期）
第３６条 役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。
２ 補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
３ 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するま
での間引き続きその職務を行う。

その他、回覧板で5分の１請求の賛成者を募ってもＯＫでしょ。
単なる手続きの瑕疵なだけなんだから。誰かの解任議案ってわけでもなく
賛成が集まらんわけがない。。。

>>383
それなら、なぜあんたはそれらの方法を助言しなかったのか。

>>380
偽理事長を生んだのは、前期の理事会が役員候補者に就任意思確認しなかったから。
そのために辞退・辞任者が大量に発生して、理事会が定足数に達しなかった。
前期から継続してマンション管理士として就任していたのはだ～れ？

↑事務所に電話して文句言えばいい。
理事長になって解約するとか。

なんで掲示板に書くのかというと
少数派で解約できないからだと思う。
＊＊＊の遠吠えである。

>386
電車の中でいきなり話かけないで欲しいんだけれど。
どっかのマンション管理士がわけのわからない法案を強行採決しているわけだよ。
恥ずかしすぎてマンション社会に顔向けできない。

>>387
マンション管理士が採決できる？
法律が変わったのですか？

選挙権を「本マンションの組合員」から、「本マンションに現に居住する組合員」に変更してしまった。ありえないよね。
マンションが狙われているんだったら、個別的自衛権じゃん。かなり無理ある設定に、なんで集団的自衛権で説明しているの？おかしくない？

>>選挙権を「本マンションの組合員」から、「本マンションに現に居住する組合員」に変更してしまった。ありえないよね。

誰も文句言わなかったら問題なし。

>>380
収支報告書の総支払金額の数億円の損害賠償請求訴訟を、もし管理組合から起こされたら、その金額をそっくりそのまま貴事務所に請求します。

払わないのでは？

支払わない時は、財産を差し押さえて、競売に欠ける。破産でしょうか。？

債務名義があれば。

私は第N期理事に立候補しました。
総会議案の役員名簿に名前が載せられ当然選出される（賛成議決）と思っていました。
ところが総会議案に私の名前は載っていませんでした。

議事録を見たら以下の記述がありました。
理事長　立候補したのはどんな人か。
管理会社（野村）　マンションに住んでいません（住民票はマンションだがマンション外の事務所に連絡するよう依頼していた）。
理事長　　ほかの立候補者はどうか。
管理会社（野村）　よくわかりません。
理事長　管理規約はどうなっているか。
メル　　標準管理規約や他のマンションの管理規約では役員資格に、現に居住する、という条件があります。
理事長　それでは理事の資格がないではないか。
監事　　特定の立候補者を選別するような印象を与えるのはよくない。
理事A　この方は過去理事として活躍していた。次期理事会の理事長になるのではないか。
理事B　この方は知識が豊富なので理事会運営がやりにくくなる。
・・・・・
理事長　それでは、現に住んでいないことを理由として立候補者名簿から氏名を削除することの採決を行いたい。

理事長　賛成が過半数を超えたのでこの人を次期役員立候補名簿から削除することに決定します。
理事長　次期役員は理事会として次の方々19名を推薦することにします（実は19名のうち7名が理事就任を拒否していたことが分かった）。

因みに、管理規約では役員資格は組合員とのみあり居住を条件としていませんでした。
また、その時の通常総会で、役員は現に居住する組合員とする、の文言が追記された規約改正が行われました。
特別決議が可能となるよう管理会社は議決権行使を徹底的に要求したた（夜討ちアサガケ）め組合員からヒンシュクを買いました。
またその時の総会で管理会社との業務委託契約議案は入札金額の約20%増し（約1200万円年額）が記載され賛成されました。
管理会社変更業務一式をメルさんに300万円で依頼していました。
私はこの契約はおかしいと指摘し契約見直しをするために立候補したのです。

規約にない役員資格をマンション管理士がもちだすことは許されるのでしょうか。
管理会社が組合員の個人情報をもちだすことは許されるのでしょうか。
理事長が規約にない条件を付して立候補者を理事会で選別できるのでしょうか。
監事は理事会ではおかしいと指摘しましたが監査報告では問題ないとしています。監事とは何でしょうか。

こんな理事会はよくあることでしょうか。
私を理事にしたくなかったのは誰でしょうか。

これらしい、マンション管理士が多いのではないか、

３９５さんの意見が、嘘だとは、思えない。

管理会社が悪いのではなく、マンション管理士が、

知識を、悪用している。マンション管理士の本筋から、

外れている。規約にある、理事の定数が、不足しているのであれば、

理事会は不成立で、理事の互選による、理事長も、資格はないのではないか。

よって、民法の規定により、偽理事長は、総会招集権も、組合費の消費の、

権限もありませんので、偽理事長が、消費した管理費等の返還請求をしなさい。

支払わない時は、偽理事長の財産に差し押さえを、実行しましょう。

>>394
それなら、管理組合から損害賠償請求訴訟を起こされたら、反訴を起こして、でたらめなマンション管理士を雇った管理組合に対し、相当額を請求することにしましょう。

>>824
>>マンカンに相談を？
貴方馬鹿よね、おバカさんよね。
マンカン制度が施行されて15年目、食えない資格。
ただのブロカーしかできない。

>>395
この"メル"とは誰か？

理事会が立候補を無視して
総会議案書に
理事候補として
名前載せなくても問題ありませんよ。
標準管理規約に合わせた管理規約なら。

＞暇入さんへ
　標準管理規約では、理事候補（立候補者含む）の取り扱いについて、記述がありませんね。
　総会議案書の作成は理事会の権限だから、載せる載せないは理事会の自由という事ですか？

　ですが、区分所有者の立候補権（いわば参政権）については、どうお考えでしょうか？

↑理事になる権利？
標準管理規約がおかしい。
理事会なんかなくていいです。
運営が密室化する元凶です。

＞理事会なんかなくていいです。
　何か、いい運営方法をご存じですか？

管理者管理方式がよい。

理事会が立候補者を理事候補にすることを
拒否するような状況だと
なってもなにもできないのでは？

輪番でまわってくるまでがまんしたら？

>暇入先生

現在、第三者管理方式を行なっている第三者は、管理会社がほとんどのようですが、そうすると先生の食い扶持が無くなるのではないですか。

管理規約の変更も必要になるのではないですか。（特別決議）

改正前の標準管理規約では理事は「現に居住する組合員」とあった。

過去の裁判でこの制限に触れたものがある。
団体自治への参加権利を奪うものであり論ずるまでもなく不当だと書いてあった。

ある弁護士によると理事長は組合員の理事就任権を奪ったのだから損害賠償請求できると言っていた。

あるマン管士は裁判を起こし判例を作ってくださいと言っていた。

＞＞３９８
メルとはメルすみごこちでしょ。
＞＞４０５
こんなマンションは買えない売れない。

＞＞ある弁護士によると理事長は組合員の理事就任権を奪ったのだから損害賠償請求できると言っていた。

原始規約もそうでしょ。
まえは標準がそうだったから。
それに同意した組合員全員＝管理組合は、でしょ
理事長は、ではなくて管理組合は、だと思う。

そもそも原始規約がそうだったんであれば、買った人も買うとき規約に同意してますからね。
後から規約を変えたならそれなりに訴えてもいいと思う。
規約変更を決議した管理組合を相手取って。

理事会廃止の規約改正は
難しくないと思う。

>409
原始規約では、「理事及び監事は、本マンションの組合員のうちから、総会で選任するものとする。但し、欠員が生じたときは、理事会で補充できるものとする。」でした。
また、理事会決議の賛否については、組合員は口出しできない。
つまり、組合員は一切関知していないところで、理事会の密室談合でそうなったはずだよ。

だから、訴えたらいいのでは？

だから、訴えた。
ある弁護士によると理事長は組合員の理事就任権を奪ったのだから損害賠償請求できると言っていた。
あなたもそれに加担した。

>412
この発言から、次の言うことは正しいということがわかる。
>411
だとすると、次の発言は嘘だということになる。
>409

メルすみごこち事務所御中

理事に立候補した組合員を総会の議案（次期役員候補）から削除することの可否を教えただけませんか。

＞＞４０９
理事長が恣意的（事実を開示しない）に総会議案を作成したなら理事長の責任（のほほん理事も連帯責任）、
理事就任権を奪う理由を適切に説明した総会議案を可決したなら組合員全員の責任。
ということか。

理事就任権って意味わからん

立候補の権利は当たり前かもしれないが
理事会が作った議案をもとに総会で選ぶのでしょ？
選ばれることは権利ではないとおもうが。

>418
あなたの説明は矛盾している。
立候補の権利は当たり前なのに、総会議案に名前が載らなければ選ばれる権利を奪われたことになる。

理事会が作った議案をもとに
って書いてますけど。
立候補は理事会の裁量で却下できますよ。
立候補はしてもとりあげないだけでしょ

じゃあ理事就任権ってなに？
総会議案書に候補として名前が載る権利だというなら理事就任権というより、
総会議案書理事候補掲載権？
というべきであろう。

ちなみにうちでは役員選任細則を作り、立候補があれば総会を招集し、
総会議案書に名前を載せるように決めてある。
理事会が総会を招集しないときは
監事がこれを行うと書いてある。
役員選任に関する訴訟が起きたときは
弁護士費用などを敗訴者が負担するとも書いてある。

理事就任権なる権利は、当然にあるのではなく、管理規約、細則、総会決議などで具現化していくものであろう。

ちなみに細則を作ったのは私である。

>416さん
420～423の回答で納得しましたか？

立候補は監事に言ってもできますよ。
監事は単独で総会を招集できますから。

＞理事就任権なる権利は、当然にあるのではなく、管理規約、細則、総会決議などで具現化していくものであろう。
　そうだと思いますが、理事会（理事長）の恣意的判断で、総会議案書に理事候補として載せないとなると、公平性に欠けるし、理事会の独善的な運営を阻止できなくなります。

　理事会運営細則に、理事候補の承認非承認を決定する規定を作り、公平性、透明性が確保されることが重要でしょう。
　私の知ってる管理組合では、全候補の一覧表を理事に配り、無記名投票で✖が投票の過半数なら理事候補として認めないとなっています。

　理事の大半が、理事長に牛耳られているような理事会なら、この方法も効果がありませんが、その時は総会で理事を解任するしかありません。

＞立候補は監事に言ってもできますよ。
＞監事は単独で総会を招集できますから。
　ハードルが高すぎるんですよ。

　区分所有法第五十条では
　三 　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
　四 　前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。
　となっており、「法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると」なっており、むやみに総会を招集する事は出来ません。

　標準管理規約第４１条でも　
　２　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
　となっています。

　理事会が特定の人物を、理事候補から排除したことは、著しく不当又は不正な事項であると、監事が判断しない限り、総会招集は出来ません。
　これって、監事にとっては、結構荷が重いのでは？

うちの役員選任細則では、理事の欠格事由を定めています。

理事会での立候補却下が恣意的かどうかは、欠格事由に該当しないのに
却下したとかで判断すべきでしょう。

だから、役員選任細則を作るのが先。

もっとも、理事とか理事長にならないと役員選任細則を作れないから
輪番の順番を待つしかないね。

それか、立候補却下の理由がよっぽどひどければ区分所有法２５条で
裁判所に理事長の解任請求してみたら？

>>理事会（理事長）の恣意的判断で、総会議案書に理事候補として載せないとなると、公平性に欠けるし、理事会の独善的な運営を阻止できなくなります。

多数派工作だからそれはそれでいいと思う。
反対意見を持つ人を理事にしないのは別にいいと思う。

管理組合運営において
ナチスドイツの全権委任法は参考になるとおもいますよ。

そもそもナチスドイツの全権委任法はナチスが考えたのではなくて
それまでの政権もやっていました。

考えることは誰でも大体同じです。

ナチスドイツの暴走への反省から
近代民主主義では、
・表現の自由の徹底重視
・裁判所の権限強化
が図られています。

ですので、
>>理事会の独善的な運営を阻止
するのは、
騒いで同志を集めるとか
監事に文句言うとか、裁判所に訴えるとか
になります。

補足ですが
当時のドイツの選挙制度は
完全比例代表制で、
死に票が減り少数政党が議席を獲得できる反面、
票が分散するため過半数をとる政党が皆無で
連立しないと政権をとれず、
すぐに仲間割れして
思い切った政策を実行できませんでした。
大選挙区制の地方議会で、大阪維新の会が過半数をとれないのと同じ状況です。
ヒトラーは民主主義を誰も責任を取らない無責任な制度だと批判しましたが、
管理組合においても同じことで、
理事会制度は無責任の元凶であり
区分所有法の原則である管理者管理制度が望ましい制度であると言えます。

もっとも、管理組合で理事長が暴走し、解任されるようなことがありますと
村八分状態で、理事長のみならず
その家族がエントランス、廊下、階段、自転車置き場などの共用部で白い目で見られたりしますから、引越し覚悟ということになります。実際、ヒトラーは自決していますからね。

管理者管理制度を導入し、区分所有者が管理者になりような運用をすると
八ツ墓村みたいなこてになりかねません。

ですから、やはり、管理者になり責任をとるのは、外部の専門家、マンション管理士、というのが
リスクヘッジという意味でも望ましいでしょう。

>428
ナチスドイツのヒトラーを崇拝し、
>431
民主主義と理事会制度を否定する危険なマンション管理士ではないか。

↑ボケてますね

なにが危険なの？
管理組合では村八分とか結構ありますし、
それへの対策を書いているだけですが
４３４は社民党レベルのahoですね。

>436
あなたが参照している民主主義は、民主主義を騙った独裁主義に他ならない。
成熟した民主主義なら、少数派の意見も尊重するはず。
エセ民主主義の理事会を扇動して、総会での立候補者を理事会で排除に加担したマンション管理士は、危険なマンション管理士と言わざるを得ない。

　暇入さん、段々過激になってきましたね。

　民主主義は、愚衆政治などと揶揄する向きもありますが、今のところこれに勝る政治制度はないと思います。
　哲人政治が理想ですが、理想であって実現不可能です。

＞区分所有法の原則である管理者管理制度が望ましい制度であると言えます。
＞ですから、やはり、管理者になり責任をとるのは、外部の専門家、マンション管理士、というのが リスクヘッジという意味でも望ましいでしょう。

　この考えは、哲人政治と発想を同じくするもので、実現不可能な理想にすぎません。
　外部の専門家やマンション管理士の中から哲人を見つけるのは不可能です。
　管理会社から、利益相反の要素を排除するのも不可能です。

　ですからマンション管理士としては、現在実現可能な方策を探す努力をすべきです。

>>エセ民主主義の理事会を扇動して、総会での立候補者を理事会で排除に加担したマンション管理士は、危険なマンション管理士と言わざるを得ない。

「危険」ってなに？ホロコーストするの？わけわからんね。
それに別にあなたのマンションと関係ないし、危険じゃないでしょう。
思想の自由市場論っていうのがあって、為政者が誰であろうと表現の自由が担保されていれば何の問題もありません。
４３７は言論封殺こそが民主主義の敵だと言うことを理解すべきであろう。（無理だとおもうが。）

>>ですからマンション管理士としては、現在実現可能な方策を探す努力をすべきです
第三者管理方式はずっと議論されてるでしょ。

>>暇入さん、段々過激になってきましたね。
本当は産業革命くらいから語らないとマンション管理は理解できないよ。

あ、４３７に補足ですが
ドイツでは戦う民主主義といって、ナチス的なものは全部違法。

日本の憲法では表現の自由で、多様な意見表明があれば、結果的に
おかしな考えは淘汰されていくであろう、という結果オーライに期待した発想（思想の自由市場論）なんですよ。


＞＞ナチスドイツのヒトラーを崇拝し、
このように決め付けて４３７のほうがいまの日本では危険なのである。

>>民主主義と理事会制度を否定する危険なマンション管理士ではないか。
理事会制度があれば民主的なのかい？
区分所有法の管理者管理方式も総会決議がないと何も出来ませんよ。

参考までにだが、
ナチスドイツが全権委任法を決議するときに
欠席者を賛成とみなすという議事運営規則を作っていたのである。
管理組合でもたまにそういう規約を作っていることがあるようであるが、
歴史に学ぶことはホロコーストとは無関係であろう。
４３７に学がない（学問の知識や素養がないさま、教養がなく浅薄であるさまなどを意味する表現。「無学」ともいう。 ）といってしまえばそれまでなのだが。。。

＞第三者管理方式はずっと議論されてるでしょ。

「ですから、やはり、管理者になり責任をとるのは、外部の専門家、マンション管理士、というのが
リスクヘッジという意味でも望ましいでしょう」

　この発言に疑問を持っています。
　議論の中心は、万一の場合の賠償能力と、利益相反ですから。

>>441
ナチスドイツとか、ヒトラー、ホロコーストといった過激な言葉で目立たせておいて、だからマンション管理士による第三者管理方式を推奨するというののは、結局金儲けのことしか考えていないのではないか。

↑村八分による八ツ墓村事件防止のためと書いてるのがわからんの？

そもそもナチスドイツ政権は当時もっとも民主的と言われたワイマール憲法下で合法的に成立しましたからね。
管理組合運営で学ぶべき点は多い。
例えばナチス突撃隊。集会でのガテン系鎮圧に怖い人が必要なのはナチスも管理組合も同じです。
政党と暴力団が結びつくのはそういう需要があるから。
日本政府も機動隊を使いますから。
管理組合で利用できるのは
警察OB団体のＪＰコネクションです。
マンション管理士会を通じて
総会にきてもらうなどの協力要請が可能です。
元山口組担当刑事などがきてくれるでしょう。

この板はメルすみごこち事務所に関する意見発表？ですよね。
メルすみごこち事務所に第三者管理をお願いすることに関してご意見（賛否）を伺います。

理事および監事は総会で選出する。
ほとんどの管理規約はそうなっていると思う。

だから理事会や理事長は候補者を絞ることはできない。
理事会は資格が規約に反していないこと、役員予定者が委任を受託するかの確認すればよい。
輪番理事の受託意思の確認を怠るとトラブルのもと（次の期の理事会が成立しない等）です。

>>だから理事会や理事長は候補者を絞ることはできない。

総会で選ぶのは
総会議案書に基づいて。

＞４４８
ぼけ老人はただ賛成に◎を付ける。

＞＞４４６
お勧めしません

なにを目的として管理士との顧問契約を結ぶかですね。
コストカット系をえぐくやって１年だけの契約で済ますなら、ほかにも
いろいろ事務所はありますし、こちらの管理士事務所は少なくとも大規模マンション
の大きな修繕工事をサポートするような、建築部門の厚みはありません。

理事が２０人に達しながら、ほとんど輪番でいやいややっているといった
理事会の活性化や、既にお金が潤沢なマンションがマンションの価値の
グレードアップ作業に乗り出すなど、他のマンションとの差別化を目指して
ワンショットではなく、ある程度長期的な顧問としてやｔったもらおうと
思うなら、独自色を出せていると思いますし、
うちは払ったお金に見合うだけの仕事をしてもらったかなとじゃ思います。

447
うちはその典型事例でしょう。
輪番割り当て理事が総会で選出されたがそのうち半分近くが理事就任を断っていた。
次の理事会はすべて流会。
だから今でも正式な理事がいないと指摘されている。
どうしたらよいでしょうか。
監事は構わんと言っているけど。

全権委任法を作るといいよ。

それだけ、平和な、マンションなのでしょう。

第四節　義務等
（信用失墜行為の禁止）
第四十条 　マンション管理士は、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。

メルすみごこち事務所はどうかな。

あ、事務所だから義務はない。
だからはちゃりきができるんだ。

>>453
全権委任法とは、ナチスドイツがヒトラー政権に認めた憲法を越えた権限。

このマンション管理士は、ナチスドイツの政権を実現を目指している危険思想の持ち主だ。

このマンション管理士を雇ったら、全権を奪われてしまいますよ。

＞＞全権委任法とは、ナチスドイツがヒトラー政権に認めた憲法を越えた権限。

ドイツ国会が、ではないのか？

やはりａｆｏだねw

参考までにだが、
ナチスドイツが全権委任法を決議するときに
欠席者を賛成とみなすという議事運営規則を作っていたのである。
管理組合でもたまにそういう規約を作っていることがあるようであるが、
歴史に学ぶことはホロコーストとは無関係であろう。
４５６に学がない（学問の知識や素養がないさま、教養がなく浅薄であるさまなどを意味する表現。「無学」ともいう。 ）といってしまえばそれまでなのだが。。。

民主主義はキリスト教カルト
日本をダメにしたB層の研究【第5回】
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/34707

引用であるが、
＞民主主義はキリスト教カルトです。その根底にある平等主義は、絶対存在である《神》を想定しないと出てこない発想です。

現在、ほとんどの管理組合の組合員は管理会社の下に平等なのであり、平穏が保たれている。
管理会社の統治を否定すると、内紛が起こり、首謀者はマンションに住めなくなることが多い。

代表の深山氏は、経験が浅く独特な考え方をする人で、マンションの問題を持ちかけると、これまでの経緯はほとんど無視した提案ばかりしてきますので、相談にならなかったです。

前に作ったスレッドだが、悪平等主義を打破するのは下記のような制度であろう。

輪番に変わる画期的な方法とは、理事役員職の入札制度である。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/258038/res/1-2000/

>>461
このスレッド、結局93レスで終わってるね。

>>459

>フランス革命やナチスの蛮行を例に出すまでもなく、民主主義は議会の否定と独裁につながります。
場合によってはそうなることはわかります。

>民主主義はキリスト教カルト
というのがどこからくるのか教えてください。

＞民主主義はキリスト教カルトです。その根底にある平等主義は、絶対存在である《神》を想定しないと出てこない発想です。

↑だからでしょ。
平等なんかありえないが、神の下なら
平等だから。

>>467
民主主義はキリスト教カルトだとして、それがどうして悪いのですか？
それが悪いとして、何がとって代わるのでしょうか？

深山氏をキリストに置き換えれば分かるでしょう。

深山氏を置き換えるなら、キリストでなくて松本智津夫でしょう。

>>470
その意見に納得。
深山真理教の教祖になり、マンションをサティアンにしようとしている。

管理会社の支配を打倒するのは
マンション管理士の使命である。

区分所有権を持った、マンション管理士の集合体は、ないですか。？

各都道府県に（区分所有権を持ったマンション管理士）

の集合体を公表して下さい。会ができたら加入したいです。

マンション管理士会は入会にそんな要件ないですよ。

マンション住んでいても
自分のところには口出さないひと
いるから意味なし。
なんで口出さないかというと
住めなくなるから。

意見も言うし堂々と住んでいる人がほとんでですよ。
大丈夫かな？

↑それは営業してない素人マンカン士

＞＞４７２
アホ
マンション管獅士は管理会社と共同で組合費をむしりとるとおもって対応した方が良い。
まともな管理士は５％いるかな。

優しい声でいろいろ提案する管理士は危険と思え。

大被害を受けた理事長。

セールスマン、マンション管理士は良くない。理事長もしかり、

>>471
深山のサティアンとなってしまったマンションが幾つかありますね。

もともと
儲けるという字は
信 者 と書く。

営業活動はすべて、信者を増やす活動である。

働くとは、信と者と書く、なるほど、信者を増やせば、良いわけだ、

マンション管理、飯よりも好き。

そうだよなー、顧問収入は飯のためだもの。

↑やっぱりafoである。
騙される人の数を競う民主主義が、
キリスト教カルトであり、その政治システムが問題なのに、深山という経営者ひとりの悪業だと曲解している。

482から484は同じafoである。

>>486
最近、どんなサティアンをつくりましたか。

>>485
一体何人ポアしましたか？

487と488は
高度な知見に接して動揺しているようだ。

メルすみの社長さん
たまにはベイクレに顔出しませんか。
あなたの置き土産で管理組合は大変ですよ。
マン管士として成長したでしょうから立て直しに協力してくれませんか。

事務所に電話すればいいことであろう。

>>491
トーダイを目指していたってホント？

491様
電話もメールもなしのつぶてです。

>>493
お見限りということではありませんか。
顧客として選ばれなかった。残念ですね。

>>491
今はベンゴシを目指しているってホント？

495
弁護士をめざしているのは深山社長？。
ほっほ。
ご成功祈る。

第3期理事会はメルすみ社長を理事会顧問にむかえた。
素人の集まりの理事会だから法や管理規約に反し無いいうアボバイスくださいというのが顧問起用の原点だった。
採用直後、理事長がロビーにある照明設備を捨てたいしたいといだした。
これはデザインマンショに相応しく独創的代物で1台95万円かつ6台もある。
某理事は、理事長といえども組合の共有資産を勝手に処分でき無いと理事長に教えた。
同時に顧問に理事長が捨てると言っているので注意して欲しいとおねがいした。
顧問曰く、総会決議なく廃棄は出来ません。注意しても捨ててしまったら重過失に相当しますと某理事に言った。
それからひと月、照明器具は撤去された。
撤去後半年、住民からの苦情があり責任問題が理事会で議論された。
顧問は沈黙だった。
こんな顧問(マンション管理士)はいらない。

　法律的知識では、管理士と弁護士ではぜんぜん違う
管理士は、区分所有法と標準管理規約程度で合格しちゃうもの。
法的なアドバイスが欲しいなら、弁護士と顧問契約では？
結構やってるマンションは多いけどな

>>497
他の理事は何も言わないんですか？
責任追及すると裁判沙汰になりますよね？
ます、理事長の解任から始めないと
いけませんが、他の理事たちにその気があるんですか？
コンサルの問題ではないでしょう。

>>490
同感です。
深山くんはぜにもうの天才。
彼のシステムはもう通用しないね。

>>493
最低の人間ですよ。
都合が悪くなるとほおかむり。

>>492
そんな偏差値が彼にあるわけなどないね。クズですよ、彼は。

>>495
彼が司法試験に受かる可能性はゼロ。

深山氏と話してみると知識と経験の無さが直ぐにわかりますね。
単に金儲けが上手いだけの人ですね。

>>504
金儲けが上手ければ今頃銀行の頭取になっているのでは？
金儲けが下手だからマンカンやってるのでは？

ほー

>>497
深山はくずですよ。クズ。

>>498
彼の仕事は単なるパフォーマンス。
しかも単なる銭儲け。

>>499
テレビとか出てるもんだから、女性の理事がのぼせてしまう。
深山はクズ。能力もない。

>>500
ですよねえ。

>>501
最近、社員抱えてるもんだから、自分の汚点を部下に押し付けてるみたい。

>>504
パフォーマンスだけですよね。
パフォーマンスで金をむしり取られる管理組合が気の毒です。f^_^;

>>503
あり得ませんよ。
芸能人気取りのクズが。

>>504
同感ですね。
品川あたりで汚点を残し、そのうち損害賠償請求されるでしょうねぇ。

>>505
かもねぇ

↑訴えられる可能性あり。
営業妨害、名誉毀損は明らかである。
匿名掲示板は匿名ではなくすべて
個人の特定が可能である。

深山氏にとっては勝ち筋なので
事務所に通報しておく。

>>504
お付き合いして三ヶ月で彼の知見に疑問を持ち、半年でコリャダメだと判断しました。
人当たりが良いので信頼できそう。
でも知識も専門職の自覚もない。
難しいことには黙っている。
大規模マンションの難しさをわかって無い。
最近は勉強しただろうと期待していたが業界での評判は相変わらず良くない。
無知に起因する助言がトラブルの元、これは変わってい無いようだ。

↑ホームページによれば、社長さんは元フロントなんだし、多くを期待するほうが間違いでしょう。

私が使うならですが、思っていることをコンサルに言わせて、リスクヘッジにつかいます。
何か問題が起きると、あの人がああ言ったからこうなった、と言われるわけですから、
理事長への責任追及かわすために悪者（責任追及の矛先を引き受けると言うこと）になっていると考えられますね。

依頼者の理事長（形式的にはコンサルには管理組合が依頼しているが実質的には依頼は理事長の意思である）ではなく、深山氏が悪口を言われているのは、ある意味正しい動きをしているからでしょう。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の概要 （平成12年12月８日法律第149号：平成13年８月１日施行）
マ ンション管理士とは 登録を受け マンション管理士 の名称を用いて 専門的な知識をもって 管理組合や区分所有者の相談に応じ、マンション管理組合の適正な管理運営について、助言や指導 等の援助を行うことを業とする方で、マンション管理適正化法に基づく国家資格です。

マンション管理士には、信用失墜行為の禁止（法第40条 、５年ごとの講習の受講義務（法第41 ） 条、法施行規則第41条 、秘密保持義務（法第42条）等の義務規定があります。


（信用失墜行為の禁止）
第四十条 　マンション管理士は、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。

私はは以下の通り誤解している。
法は管理士同氏の信用維持であって管理組合（区分所有者）への信用維持ではない。
管理士の発言を理事が信じ組合に損害を与えてもそれは組合員の責任。
であればマンション管理士は「イワシの頭」に過ぎない。

私はは以下の通り誤解している。 ーーー私は以下の通り誤解している。
法は管理士同氏－－－＞法は管理士同士

ぼけ老人に違いようなひとばかりだと
マンション管理士はありがたい存在になります。これからそういうマンションは増えてきますから。

しかし、普通の人がマンション管理士と話すとやはり頼りないと思うでしょうね。そういうときは自分で三カ月勉強してマンション管理士試験に合格すればいい。

どちらかが１００％正しいという問題でない場合が多いので
反対したほうからは恨み節が出るが、コンサルの責任にできるのであれば
コンサルを入れた意味はあるのである。

たいていのコンサル（マンション管理士）は、責任を負わないで済む事しか言わない。

マン管士のマン管士の自信ありげな言葉を信じたばっかりにえらい目にあった組合様。
できるだけ詳しい内容を教えてください。

525様

理事会（理事１９）を開催するも定足数（１０）に至らず毎回が流会が４ヶ月つずいた。
調べてみたら前期総会で輪番理事として選任されたはずの理事７名が総会前に理事就任を拒否していた。
理事長がMSにどうしたら良いかと聞いた。
MSは１９−７＝１２名を理事とみなし６名以上の参加があれば理事会は成立すると答えた。

理事長はMSの助言を信じて理事会を開催し、通常総会を開催した。
組合員から総会決議無効確認請求が提起された。

組合はMSの助言を入れて応訴決議をおこなった。
応訴費用は２１０万円だった。
代理人はMSが理事会に紹介した弁護士である。

裁判は和解で終結した。
和解を報告した通常総会の席上MSは突然顧問（マン管士として）を辞退すると発言した。

副理事長、理事らは何のことやらわからず呆然とした。
未だにMSの辞退理由は謎である。

規約、総会案、議事録を精査したなら、必ず、偽理事長であるはず、

拠って、一般会計、修繕積立金の収支報告書に記載されている支払の部

合計金額の返還を請求をしなさい。（偽理事長の名に於いて支払われた合計金額）

偽物理事長には管理組合の御金を取り扱う事は出来ません。

＞組合はMSの助言を入れて応訴決議をおこなった。
＞応訴費用は２１０万円だった。
＞代理人はMSが理事会に紹介した弁護士である。
　ＭＳと弁護士はグルではないのか？

＞未だにMSの辞退理由は謎である。
　自分に危険（裁判費用の請求訴訟などが組合から起こされる可能性）が迫る前に逃げたのです。

＞規約、総会案、議事録を精査したなら、必ず、偽理事長であるはず、
　総会では選出されているでしょうから、偽理事長の可能性は低い。

＞合計金額の返還を請求をしなさい。
　支払ったお金は、組合のために使われているので、組合は損害を受けていない。
　そもそも、理事長だけが悪いように書いているが、その理事長を選んだのは（理事長に委任したのは）区分所有者である。
　よって、受任者(理事長)の行為に対する責任は、委任者（区分所有者全員＝組合）に帰する。
　従って、訴訟をしても負ける可能性が高い。

私は、成立しない理事会で理事長に選任された偽理事長です。
実は、理事会の中で不思議なことがあったのです。
臨時総会を開いて、辞任・辞退した理事の代わりに新しい理事を補充しようとしたのですが、臨時総会を開くことに反対され理事を補充することができなかったのです。
また、立候補と輪番制を含めて理事を補充しようとしたら、立候補を受け付けないといわれました。
理事会全体が、何物かにあやつられているかのようでした。

＞私は、成立しない理事会で理事長に選任された偽理事長です。
　普通の規約なら、理事長は総会の承認では？

＞臨時総会を開いて、辞任・辞退した理事の代わりに新しい理事を補充しようとしたのですが、臨時総会を開くことに反対され理事を補充することができなかったのです。
　誰が反対したのですか？総会開催は理事長の権限です。（但し理事会決議が必要）

＞また、立候補と輪番制を含めて理事を補充しようとしたら、立候補を受け付けないといわれました。
　規約（細則）に、理事候補選出の規定がなければ、立候補できるでしょ。

　もめた時くらいは、規約を読みましょう。
＞理事会全体が、何物かにあやつられているかのようでした。
　推測だけでは何もできません。

あやつられてるように見えるのは
民主主義がカルトだから。

マンションは、偽理事長は、多い、組合員が理解できないだけです。

自分のマンションの規約を勉強して下さい。標準管理規約では、ありませんよ。

＞　ＭＳと弁護士はグルではないのか？

放火して火消しを楽しむ（利益を得る）ことをマッチポンプという。
グルなら金のやり取りがあろう。
不正収入申告（贈与を事業収入）・不正経費申告の疑いありとして税務署に告発するとよい。

＞自分に危険（裁判費用の請求訴訟などが組合から起こされる可能性）が迫る前に逃げたのです。

逃げても責任は消えません。
MSに対する損害賠償請求を総会で決議すればよい。
決議した事実を伝えればMSは和解を申し出るとおもう（訴訟されたら営業上影響ある）。

>総会では選出されているでしょうから、偽理事長の可能性は低い。

理事長は理事会で互選では？でも理事会が成立しなければ理事長が決まらない。
それを知って理事長になったやつは馬鹿。
知らずに理事長になったとしてお結果責任を負う。MSの言葉を信じたから理事長はMSに損害賠償請求すればよい。

＞そもそも、理事長だけが悪いように書いているが、その理事長を選んだのは（理事長に委任したのは）区分所有者である。
組合員は総会で理事を選び組合の業務を委任したが理事長を選任したのではない。
理事会が規約に反することを行い組合財産を失ったのであるから組合員は理事に対して損害賠償請求できる。
理事はプロであるMSの助言を信じた結果であるから理事はMSに損害賠償請求できる。
この不祥事を監事が看過していたのなら監事の責任は大きい。組合員は監事（総会で選出）に対して責任追及できる。

そもそも前期総会で選んだはずの７名が理事を拒否していたのが事実ならこの騒動の根っこは前期理事長（議案作成者）にある。
よって前期理事長に対する損害賠償請求も可能。
MSが総会議案をチェックしていたのであればMSも同罪。

＞理事会全体が、何物かにあやつられているかのようでした。

よくある話。元理事長とか管理会社が多い。

＞マンションは、偽理事長は、多い、組合員が理解できないだけです。
これが全て。
要するに組合員がばかということ。
このマンションはその後どうなったのでしょうか。

馬鹿言う人が馬鹿ですよ
早朝から大丈夫ですか？

理事長は総会で選ばれた理事による互選での選出で、標準管理規約準拠の規約なら理事長を総会で決めることはありません。
総会の直接承認なのは、監事と、理事の選任だけですね

５３６
その通り。

理事は全員で責任を負う、監事は一人で責任を負うということか。
MSは監事は飾りだと言っていたけれどとんでもない。

理事も、監事も、理事会で選任して、その次期理事候補を総会にかける。

普通決議であるから、ほぼ承認される。従って、理事と管理会社に、

都合のわるい人物は、監事も、理事も、理事会で選任される事は、

ほぼ、ありえない。ここら辺を、補うために、立候補制を規約に、

設定したが、管理会社と一部理事によって、特別決議の４分の３に、

賛成票が不足したので、欠席者を理事長一任で賛成票に投じて可決し、

立候補制を廃止した。管理会社と一部の役員の、独裁管理組合になる事を、

危惧しているが、現在のところ、不正な管理は見受けられないので安心している。

今後を、注意してみたい。

ほー

立候補制ーー＞やる気ある人材の活用、不届き人物の登場、集団立候補は要注意、理事会を牛耳ればなんでもできる。
輪番制ーーー＞無気力、無責任のため理事会は流会頻発。理事会は井戸端会議や無知による暴走。理事会決議の継続性がない。ちょっと知識（誤った知識）がある理事に振り回される。誤った決議の結果訴訟騒ぎに発展、連帯責任を取らされる可能性もある。

無知理事長の出現ーー＞独断で理事会をリードしても無知な理事はこれに気がつかない。これに意見すると理事会決議で意見を抹殺。審議の経過は議事録にも残さない。メルすみによると監事は飾りという。

どっちにいっても危険。
バランスある理事構成が良いが難しい。
この難しさを少しでも是正する助言を私はマン管士に期待する。
少なくとも違法行為、規約違反の指摘、訴訟回避のための助言は最低限の職務だと思う。

メルすみはこれに応えたか。
私の経験では最悪だった。
メルすみを起用して以来管理組合に対する訴訟が２件、特別決議を普通決議でしていたため修繕積立金の過徴収が発覚。

以下は一例。
リプレースは競争入札を行ったが落札金額を焼約２０％も増額して契約する理事長に加担。
これを指摘し立候補した組合員を立候補名簿から削除する方法を理事長に提案、理事会で積極的に発言。
さらに彼が理事になれないように規約改正をしてしまった。
理事会が定足数に達しないのに理事会成立と助言。その結果総会決議無効確認請求事件に発展。

これがトラウマとなりマン管士はそれ以降採用されていない。
最悪なのは組合内対立構造を置き土産にしたこと。

おかしな理事会運営が続き再び組合は被告になった。
後始末をどうしてくれる。

メルすみ様
事実と異なる部分があればご指摘を。
この場で議論しましょう。

メルすみさんに感謝。
ずいぶん昔になりますが、理事２年目に壁にぶつかりました。
ネットで相談を持ちかけたら答えてくれたのがメルすみの深山さん（当時は個人事業主）。

親切な次の助言をいただきました。

理事はいつも反省する気持ちを持つこと。
間違いに気づいたらすぐただすこと。

再び理事になりました。
その言葉を大切にして。

ありがとうございました。

〉理事はいつも反省する気持ちを持つこと。 
〉間違いに気づいたらすぐただすこと。 

本当に良い言葉ですよね。
その言葉をそっくりそのまま深山さんに返してあげたいですよね。

メルすみごこち事務所からご指導いただいたことのメモが出てきた。
規約改正に関する部分である。
今見てみると、なるほどなと思うもの、区分所有法や標準管理規約に対する誤解等、感慨深い。

A　ここの管理規約は箱をつって化粧したが魂がないように見える。
B　副理事長が提示した改正案は哲学がない。
C　規約改正は事前に住民への周知が必要。総会前に広報しておくこと。

D　法体系が法律、条例、施行令で構成されているように国会（総会）で決めるもの、政府（理事会）が決めるものとがある。E　管理規約と細則は総会決議にしなければいけない。理事会で決めてよい細則を分けるべき。
F　特別役員の役割を明確にする必要がある。会計は日ごろの収支やバランスの見通し（本来管理会社が把握）を行う。書記は議事録作成の補佐のほか、ペンディング事項の摘出を行う。監事は飾りでよい。
G　副理事長は形式的ポストであり廃止できる。理事長が不在の時の代行は理事長が指名しておけば事足りる。
H　副理事長を執行者に加えるならば執行者が増加しスピード感ある理事会になる。
I　ダメな理事長、偏見の強い理事長がが出た場合、極めて危険な状態に陥る。過去2期がそれを表している。
J　独断的理事長が出現して窮地に陥った理事会がある。副理事長の規約改正案は独断的だ。
K　組合は金に対して弱い。指導性を有するべき。
L　複数による執行部体制を作るをとを提案する。
M　監事を総会で選出するよりも理事長を総会で選出する方法が望まれる。

あれから数年、こんな間違い助言はなくなったと思うが参考まで。
素晴らしい助言と間違い助言の判断は皆さんで。

メルすみごこち事務所様　過去のことですみません。ご精進ください。

反省
私はメルすみごこち事務所を当時の理事長に紹介。
理事長は即断し理事会決議、総会決議を経て顧問としてお迎えした。
リプレース業務も○○○万円でお願いした。

半年間お付き合いした結果、解約すべきと私は判断。
私は次期理事長に速やかに解約すべきと進言したが、理事長は人事権は俺にあるといい契約を継続。
その後理事会はあり得ない方向に走った。
失った資産は１億円をこえると試算されるがそのほとんどは次期理事長のリード。
これも組合員の無関心に起因するから自業自得。
私は組合員から紹介責任を問われている。過ちを正すこと、それ正義。自己反省してます。

人事権は理事長にあると言ったという話は超有名な話。
某銀行マンの発言だ。
本当に理事長に人事権があるの？

５４８さんへ、

規約に設定されていれば、ある。

管理規約に人事権という用語はない。

理事長になると会社の部長（交際費が使える）にでもなった錯覚に陥るらしい。
独断的理事長は危険と指摘した顧問さまのいう通り。

理事長が主要理事に声がけして喫茶店で話し合いをした。
当時は理事秋会議室もなかったしコーヒ代は会議費として許容範囲だろう。

リプレースを決議する理事会が日曜日の昼に召集された。
理事長はサンドイッチをだすから出席してほしいと理事に声がけ。
これは微妙。

このころから私は理事長は会社の部長と錯覚していると感じ始めた。

私と顧問さまは理事長に昼飯を誘われた。東京駅付近のレストランでご馳走するよと。
私はさりげなく辞退したが顧問さまは理事長にご馳走になった。
月次会計報告には支出が記載されていた。
昼飯にしては豪華だなというのが印象。
これはまずいでしょ。

メルすみごこちのHPに《理事会の懇親会は管理費から支出はできるので堂々と使いなさい》とあった。
マンション内の共有部分（ラウンジや会議室）でビールや出前のおつまみ程度なら許されると思うが飲食店で飲み食いするのはどうかと思う。
私が声がけした懇親会は大衆酒場でやったが割り勘。

現在は理事会のときペットボトルを出している。
これは会議費用として妥当と思う。

管理費の無駄使いに厳しい組合員もいる。

独断的理事長の危険性のご紹介です。
マン管士には適切な助言をしてほしいものだ。

どこの、管理規約。？

標準管理規約には、理事長の人事権はないよね、？

そのとおりでございます。
第N期理事長にはおごりがありました。
実は、以前は地銀のA銀行に勤務していましたたが銀行が国有化されてやむなく外資系銀行に転職し東京にでてきましたた。ところが、英語が話せなかったためまたもやリストラにあい、現在はプータロウの生活を続けていると聞いております。そういうわけで、銀行マンとしての能力は非常に低かったと思われます。
マンションの理事会の理事長に就任してからも、「人事権は理事長にある」とか「妻を植栽部会の協力者として予算化したい」とか「辞任・辞退を申し出た役員の面談は私が直接してきた」と豪語していたのでございます。
ところが、第N+1期の理事会ではM人もの役員候補者の大量辞任・辞退がおきて、理事会自体が成立しませんでした。その問題は「臨時総会不存在確認請求事件」として裁判になりました。
現在この高層マンションが機能しなくなった第一の原因を作ったのが第N期理事長だといわれています。銀行員であることにおごりを持ち、さらにマンションの理事長に就任したことで、まるで自分がこの世の独裁者になったかのような錯覚をいだいていたのです。

メルすみごこち事務所御中

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998
NO１１５に貴社当て質問がありますのでご紹介します。

N期理事長、監事、深山氏の不可思議な行動も見落としてはいけません。

88811122222さん？

５５２さん
深山氏は定員から辞退した理事数を引いたのが理事数ですと解説したのですよね。
ですからその半分以上の理事が出席すれば理事会は成立する、と深山氏はいったのではないですか。
それを信じて理事会は色々決議していたが総会でそれはおかしいと指摘された。
深山氏はこれを追求されて時顧問弁護士の意見ですと逃げましたが。
顧問弁護士は答弁に苦労していましたね。
この話と違いますか。

ほとんどが、とあるマンションの現理事、元理事とその家族のカキコ。くだらない。
他にも3っつばかりのスレがあるけど、これもくだらない。

逆恨みでネットたたき、よくある話。
そんな人たち、相手にするだけむだ。
本当にマンションのこてを良くしようと思っているなら、もっと建設的な発言ができるはずだから。

＞顧問弁護士は答弁に苦労していましたね。
　結局顧問弁護士は、どう言ったのですか？

　標準管理規約では、「理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、」と書いてあり、辞任した人は理事ではないのだから、残った理事の半数で良いような気がしますが。

>>560
ただし、標準管理規約には、理事が辞退した場合は前期理事が継続することになっています。
さらに、理事が辞任した場合は後任の理事が選任されるまでは継続義務があります。
結局のところ、理事の定数の半数以上出席しなければ、理事会は成立しません。
詳しくは、マンション管理士に相談してください。

560です
＞標準管理規約には、理事が辞退した場合は前期理事が継続することになっています。
＞さらに、理事が辞任した場合は後任の理事が選任されるまでは継続義務があります。
　標準管理規約のこの規定が問題ですね。
　理事の就任は民法の委任の規定に基づきますから、一方が委任契約の解除を申し出れば、委任契約は終了します。
　法律違反の規定を管理規約で規定出来るものでしょうか？
　あくまでも、辞任を申し出た理事が承認した場合のみ有効と考えるべきでは？
　

>>562
>理事の就任は民法の委任の規定に基づきますから、一方が委任契約の解除を申し出れば、委任契約は終了します。
>法律違反の規定を管理規約で規定出来るものでしょうか？
>あくまでも、辞任を申し出た理事が承認した場合のみ有効と考えるべきでは？

委任契約における余後効（契約の両当事者間の権利義務関係は契約の終了によっても当然には消滅せず、契約による利益を保護する義務を負うというもの）の規定

民法654条（委任の終了後の処分）
委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。

536さんへ
　勉強になります。
　ところで、理事辞任の場合、「急迫の事情がある」と認められるのでしょうか？
　辞任していない理事がさぼって、理事会が成立しない事が、急迫の事情とは思えないのですが。

>>564

>>563 は、委任契約における民法上の規定です。

>標準管理規約第36条第3項
>任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
は、管理組合と理事の間の委任契約における契約事項（内容）であり、契約上の履行義務があります。
理事に関しては、「理事が任期の満了又は辞任によって退任した場合において、理事の数がその定数を欠くに至ったときは、その理事は、後任者が就任するまでの間は、なお理事としての権利義務を有するものとする。」というような規定の仕方もあると思います。

マンション管理士の仕事を取られちゃいましたね。

５５８へ
否定しないでください。

一連の投稿は私の知らない情報がたくさんあり価値があります。
特にさくらさんの投稿は真実味がありますね。
さくらさん、次期理事長をお願いします。

委任契約の当事者は、いつでもその解除をすることができます（民法第651条第1項）。

なお、契約で法定解除権を放棄させることができるかどうかについては、争いがあり、はっきりしていません。このため、委任契約の業務委託契約では、常に契約解除のリスクを考慮しておく必要があります。

したがって「管理組合と理事の間の委任契約における契約事項」を理由に、辞任した理事が引き続き理事としての義務を負うとは言えないと思います。

>>568
法律には、強行規定と任意規定があります。
強行規定に違反した契約は無効となります。
一方、任意規定の場合は特段の定めがある場合はそちらが優先します。
この場合は任意規定に該当するため、辞任した理事には継続義務が課せられます。
詳しくは、マンション管理士に相談してください。

そのとおり
この退任後の職務継続義務は、契約自由の原則によるものである。
なお、管理組合法人においては法定されている（区分所有法第49条第7項）。

区分所有法
第49条（理事）
第7項　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。

また、マンション標準管理委託契約では、管理委託契約の性質（民法第643条の委任契約や民法第656条の準委任契約の性格を有している）に照らし、当事者双方による任意解除権を以下のように規定している（第19条）。

マンション標準管理委託契約
第19条（解約の申入れ）
前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。

＞この場合は任意規定に該当するため、辞任した理事には継続義務が課せられます。
＞詳しくは、マンション管理士に相談してください。

　マンション管理士ですが、知りません。

＞　この場合は任意規定に該当するため
　この場合とは、民法第651条第1項ではないのですか？
　民法第651条第1項は別段の定めが出来るなど、書いてませんよ。
　何故、任意規定なのですか？

＞この退任後の職務継続義務は、契約自由の原則によるものである。
　契約自由の原則は、法律の範囲内です。
　殺人請負契約は無効です。

>>572

＜ネット検索から＞
【第1回 契約にかかわる法律を知る（辛島 睦　弁護士）】
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/COLUMN/20070604/273431/

－引用始め－
例えば，法律には「強行規定」と「任意規定」の2種類がある（図1）。強行規定とは，「公の秩序に関する規定」のことであり，これに違反する契約条項は無効となる。一方，任意規定は契約のあいまいな点や足りない点を補充するための規定。明確な契約条項があれば，法律と異なっていても，契約条項の方が有効となる。
－引用終り－

－引用始め－
なお民法の請負，委任の規定は，任意規定なので，民法と異なる取り決めも，有効だ。例えば，「仕事の完成は約束しても瑕疵の修補は努力義務とする」という取り決めは請負と委任の中間型あるいは混合型の契約として立派に成立する。
－引用終り－

>>572
>マンション管理士ですが、知りません。

この程度のことを理解していないのであれば、マンション管理士を名乗るべきではないと思います。

ヤメ判弁護士　喜多村勝徳の 企業法務のススメ
【契約の自由とその限界－強行規定違反】
http://blog.livedoor.jp/yamehan_bengoshi/archives/4933389.html

＞なお、契約で法定解除権を放棄させることができるかどうかについては、争いがあり、はっきりしていません。
　これも弁護士
＞なお民法の請負，委任の規定は，任意規定なので，民法と異なる取り決めも，有効だ。
　これも弁護士

　下段が正しいという根拠は？

>>576

まず、退任後の職務継続義務は、任意解除権の放棄ではないことをお断りしておく。
委任契約の任意解除権については、下記判例を参照されたい。

 最高裁判所第二小法廷（昭和56年1月19日判決）
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=56342
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/342/056342_hanrei.pdf

＞ まず、退任後の職務継続義務は、任意解除権の放棄ではないことをお断りしておく。
　日本語としておかしい。
　また、どう違うのか書かないと、一方的な主張になり、説得力がありません。
　貴方の言いたいことは、委任契約を解除しても、規約により理事としての義務は残っているという事ですか？

　最高裁判所第二小法廷（昭和56年1月19日判決）

http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=56342
受任者の利益のためにも締結された委任契約であつても、その契約において委任者が委任契約の解除権自体を放棄したものとは解されない事情がある場合は、委任者は、やむをえない事由がなくても、民法六五一条に則り右契約を解除することができる
委任者が委託契約を解除できる判決すね。
　解除できない、もしくは解除後も理事としての義務を負うこととは無関係。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/342/056342_hanrei.pdf
　これを理事の委任契約に適用しようなどとするのは無理があります。
　この案件は、委任者が委任契約を解除し、受任者が事業資金として自由に使っていいとして預けてあるお金を返せという訴訟ですね。
　先ず、理事の辞任の場合とは、委任・受任者の契約解除の申し出者が違います。
　理事が辞任したからと言って、管理組合が事業資金等、運営に困ることはない。
　「辞任していない理事がさぼって、理事会が成立しない事が、急迫の事情とは思えないのですが。」と、書いたように、判決のような、相手方の不利益はありません。

＞委任契約の任意解除権については、下記判例を参照されたい。
　よって、参照したが、参考にはならない。
　　
　

【退任後】の職務継続義務は、【任意解除後】の契約余後効義務として特約したものである。

【委任における任意解除権の制限（判例）】
O 651条が定める解除権を事前に放棄する合意は有効であるが、やむを得ない事由があれば、解除することができる。
O 委任契約が受任者の利益をも目的とする場合、委任者は651条に基づいて解除することはできないが、① 受任者が著しく不誠実な行動に出る等やむを得ない事由がある場合、または、② 委任者が解除権自体を放棄したものとは解されない事情がある場合は、委任者は解除することができる。

>651条が定める解除権を事前に放棄する合意は有効であるが

第３６条　役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。
２　補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
３　任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。

　標準管理規約の３６条が「事前に放棄する合意」該当するわけですね。

　それにしても民法６５１条を無視したような判決ですね。
　それが契約の自由という事ですか。
　ま、理事が途中で退任すると、理事会が困るので、規約（３６条３）で、規定しておくことは、違法ではないと、理解しておきましょう。（No576の件があるので、若干不安な所もありますが）
　
【任意解除後】の契約余後効義務について、詳しく解説したサイトをご存じないですか？

【退任後】の職務継続義務は【任意解除後】の契約余後効義務だとしたら、場合によっては基本的人権が制限される可能性があるので一定の制限がかけられると思います。
従いまして、継続期間が数か月以上に及んだ場合にまでその義務が課せられるかどうかは微妙です。
詳しくは、弁護士にご相談ください。

役員が任期の満了または辞任によって退任したことにより役員が欠けた場合または規約で定めた役員の員数が欠けた場合には、管理組合に後任役員の選任義務が生じる。
したがって、退任役員の職務継続義務（委任契約終了後の余後的義務）は必要最小限のものであるべきことは当然である。

「マンション管理士ではなく弁護士に相談せよ」は同感である。

＞標準管理規約　第３６条　
＞３　任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
　私のマンションの管理規約では、役員の任期は会計年度の期日と同じです。
　ですから、役員は任期終了後、次の総会で新役員が選任されるまでの２か月間、理事としての職務を行います。

　管理会社の説明では、この規約があるので、旧役員は総会まで理事です、との事でした。
　３６条３の趣旨はこの事が中心ではないでしょうか。

　５８０さんの示す判例では、訴状の内容が書いてありませんので、これだけで全ての理事辞任案件に援用できるか疑問に思います。

　標準管理規約第３６条　３に関するコメントでは、次のように書いています。
　(3)　役員が転出、死亡その他の事情により任期途中で欠けた場合、補欠の役員を理事会の決議で選任することができると、規約に規定することもできる。
　この事からも、「継続期間が数か月以上に及んだ場合」でも、予後義務を課して、理事の職務を果たすよう義務つけたものではないと思います

>（Ａ）マンション管理士ですが、知りません。

＞（Ｂ）この程度のことを理解していないのであれば、マンション管理士を名乗るべきではないと思います。

　委任契約の予後義務に関して、正確に把握しているマンション管理士が、どれほどいるでしょうか？
　（Ｂ）さんの示したサイトも、理事の予後義務に関しては、一切の記載がありませんでした。

　かわりに、こんな事が書いてありました。
　「ある法令が強行規定か任意規定かを判断するについては、その法令の目的を考えなければなりません。それが、公の秩序維持を目的とするものなのか、それとも当事者間の契約の自由を補充することが目的なのかによって、強行規定か任意規定かに分かれるということがいえるでしょう。」

　こんなことも書いています。
（Ｃ）　「そして、会社間の契約では、自社が交渉上有利な立場にあることを利用して、任意規定よりも不利な条件を相手に押しつけても特に問題はありませんが、個人を相手にする場合、相手に不利な条項が無効となる場合があり得ることに注意する必要があります。」

　管理規約の規制は、は組合と言う団体が、理事と言う個人に課すものです。
　Ｃの方が組合に関係ありそうです。

　マンション管理士の範疇ではありません。
　Ｂさん。あなたは理解しているのですか？
　弁護士が、会計に関する問題は会計士に聞くように、マンション管理士は法律問題については弁護士に聞き、自分はマンション管理に関する諸問題について知識を深めてゆくことが大切ではないでしょうか。　

現在、このスレで展開されている議論は、大変助かります。
　自分では、見つけられない資料を提示していただいて、ありがたく思っています。
　皆様には、真摯な議論を邪魔しないようお願いします。

まず、標準管理規約第36条第3項の規定は、任意解除権放棄の規定（※）ではないことをご理解ください。
（※）任意解除権放棄特約：「民法651条は強行規定でないから､契約自由の原則上､解除権放棄特約は原則として有効である。ただし､恩給担保のような公序良俗に反する場合は許されない」が通説

余後効とは、「契約終了（期間の満了または期間の途中での解除）後であっても、当事者は契約による利益を互いに保護すべき信義則上の義務を負う」ことであり、標準管理規約第36条第3項は、これを明示の特約として規定したものであると考えます。

余談ですが、余後効に関して、たとえば機密保持契約書では、
第00条（余後効）
本契約の機密保持義務は、本件業務が終了した後も有効に存続するものとする。
と規定しているものもあります。

>>585
>>>575 ：（Ｂ）この程度のことを理解していないのであれば、マンション管理士を名乗るべきではないと思います。

>委任契約の予後義務に関して、正確に把握しているマンション管理士が、どれほどいるでしょうか？
>（Ｂ）さんの示したサイトも、理事の予後義務に関しては、一切の記載がありませんでした。

誤解を与えて申し訳ありません。
>>575 の【この程度のこと】とは、以下の URL の内容を指しています。

ヤメ判弁護士　喜多村勝徳の 企業法務のススメ
【契約の自由とその限界－強行規定違反】
http://blog.livedoor.jp/yamehan_bengoshi/archives/4933389.html

＞標準管理規約第36条第3項は、これを明示の特約として規定したものであると考えます。
　私はそうは思いません。
　ここに上がっている事例は、商取引契約、秘密保持契約など、組合と理事との委任契約と同一に考えられないものばかりです。
　無理やりこじつけているように思います。

　理事が辞任を求めたら、組合はそれを承認し、新たな役員を選任する方向へ動くべきで、３６条の規定を用いて、予後義務で縛るのは、すでに劣化した理事会であるように思います。
予後義務を課さなければ、理事の過半数は、残っている理事の過半数であることは標準管理規約では、明らかです。

　私のマンションでは、以前の規約変更で、
　理事の定数は〇名。
　理事が定数に達しない時は、定数はその数だけ減ずる
　と、なっています。
　今にして思えば、この論争を避けるためだったのかなと、思います。
　

>>588
>私のマンションでは、以前の規約変更で、
>理事の定数は〇名。
>理事が定数に達しない時は、定数はその数だけ減ずる
>と、なっています。
>今にして思えば、この論争を避けるためだったのかなと、思います。

理事長一人になっても理事会決議ができるなんて、恐怖のマンションですね。

うちのマンションは、欠席者は議長（理事長）に一任できます、

皆さん便利ですよ。管理会社は、日本で一位、二位を競う管理会社です。

解任しようとしたら、辞任した。議案は、全て議長（理事長）の一任です。

毎回管理会社の、息のかかった、人物が、理事長です。買い替えを検討。

５８８は管理会社マンションの典型ですね。

＞５８８は管理会社マンションの典型ですね。
　論点は、理事が辞任した時、理事の定数が、そのままか、辞任に応じて減ずるのかということです。

　理事会が機能しなくなって困るのは管理会社だけではありませんよ。
　組合運営に支障が出て困るのは区分所有者も同じです。

だから、議長（理事長）に一任すれば、理事会も、総会も、うまくいく。

＞理事長一人になっても理事会決議ができるなんて、恐怖のマンションですね。
　そうなるまでほっておくマンションなら確かに恐怖のマンションですが、区分所有者のレベルがそこまで低いと何をしても同じでしょう。

そうです、マンションは、それを覚悟して買いなさい。

結果は、管理費等の金額に現れます。無駄使いもなく、

積立金も計画的に積み立てられていれば、評判は別にして、

マンションの管理は、可もなく、不可もなく、上々。

管理費等の使用は、区分所有者に公平に分配されるもので、

特定の人物の利益になるようなことが有ってはなりません。

つまり、住民に対してのサービス過剰な提案をする管理会社は、

要注意です。例えば、専有部分に、干渉したがる案件。

管理委託契約を精査して、細かく取りきめのある、契約なら、

それ以外の費用は必要ないはずで、それ以外の提案は、

契約と重複して、二、三重取りになっている。気を付けましょう。

５８８までに熱心に議論がされましたので以下の事件の判決を下してください。

法人ではない管理組合で標準管理規約を採用し、以下が規定されているとします。
理事は１９名、総会で選出する。
監事は１名、総会で選出する。
理事長、副理事長、会計は理事で互選する。
理事が辞任するなど欠員が生じた時は理事会で補充理事を選出できる。

通常総会で１９名の理事と１名の監事の選出議案が可決されました。
ところが、新理事会を前期理事長が招集したところ出席した理事は６名でした。
理事会が不成立なので、理事長、副理事長、会計担当を仮決めしました。
その理事会で、総会で選出した３名の理事は理事就任を拒否していると管理会社から報告がありました。
同時に前期理事長から補充理事候補として３名が紹介されたので仮理事長はこの３名を補充理事にする提案を行い出席理事全員が賛成したため補充理事３名が追加されました。

新理事長が調査したところ総会で選出した理事の７名が理事就任を拒んでいたことがわかりました。
マンション管理士にどうしたらよいか聞きました。
理事の数は１９−７＝１２名と考えらるから理事が６名出席すれば理事会は成立すると助言されました。
そこで、仮理事長は理事６から７名の出席の状態で理事会を開催し互選した理事長らを追認しその後もこの状態で理事会を開催しました。ある時臨時総会を開催しました。
総会の場で、理事会は定足数（１９名の過半数１０名）を満たしていないから臨時総会招集決議を理事会がしたことにならないと指摘されましたが理事長は裁決を行い賛成多数で議案を可決しました。
総会議案には組合員間で利益が対立する議案であったため反対者から、臨時総会決議無効確認請求訴訟が提起されました。

請求の趣旨：臨時総会決議は無効である。
請求の理由：理事会の開催要件である定足数を満たしていないから理事会は成立していない。よって理事長は選出されていないし、理事長が招集るする臨時総会の要件（理事会決議）を満たしていない。
招集権のない者が理事会決議もなく総会を招集したのであるから総会議案を決議してもそれは無効である。

みなさんが裁判官ならどう判決を下しますか。

私がマンション管理士契約をしていた時の話しです。
「理事の数は１９−７＝１２名と考えらるから理事が６名出席すれば理事会は成立する。」と答えました。
今でも正しいと思っています。

【「マンション管理士」は信用できますか？】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92765/res/872
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92765/res/875-879

【メルすみごこち事務所ってどうですか？】
>>358 ＝>>360 ＝>>362 ＝>>364

＜参考＞
理事に定数があれば、定数が定足数算定の母数でしょうね。
by 暇入　2015-04-17 21:29:51

＜追加＞
【メルすみごこち事務所ってどうですか？】
>>4

請求の理由：
理事会の開催要件である定足数を満たしていないから理事会は成立していない

判決　請求を棄却する。
理由
　そもそも、辞退したという理事は、就任を拒否しているのであるから、理事ではない。
　従って（標準）管理規約第３６条の３項は適用されない。
　理事の定数は、就任を承諾した理事の数となる。

請求の理由：招集権のない者が理事会決議もなく総会を招集したのであるから総会議案を決議してもそれは無効である。

判決　請求を棄却する。
理由
　最初の理事会では、７名の理事辞退者がいることが判明していないが、理事の１/５以上に当たる６名が出席し（理事会の招集権限）、理事長を仮に決定している。
　この事は、理事会召集権の追認に当たり、理事会の招集は規約違反ではない。
　仮に理事長を決定したことは、仮理事長に理事の１/５による理事会召集権を一任したことに当たる。

「同時に前期理事長から補充理事候補として３名が紹介されたので仮理事長はこの３名を補充理事にする提案を行い出席理事全員が賛成したため補充理事３名が追加されました。」について
　
　補充理事は、この時点では理事会決議があったとは言えないので、理事ではない。
　よって６名の出席により、理事会は成立し、理事長は追認されたとみなすことが出来る。　
７名の理事の辞退が判明した時点で、従前からの理事による理事会決議が行われるべきであった。
　しかし、出席理事から異論が出なかったことは、追認に当たる。
　
　７名の理事辞退者が判明し、３名の補充理事が承認された時点で、理事の総数は１５名となり、８名以上の出席で理事会は成立する。
よって総会招集は理事会決議に基づくとは言えない。

　しかしながら、理事長には、臨時総会の招集権があり、理事会の決議不存在による手続き不備だけで、他に議決に影響を与えるような理由がなければ、開催された臨時総会で区分所有者の過半数の承認があるので、議決は有効である。

感想
　この場合は、理事を補充したことが、仇になりましたね。
　当初の理事だけで理事会を開催していれば、開催要件は６名の出席となり、規約違反はありませんでした。
（補充理事を除いて６名の出席があればの話ですが）

【>>362 の内容】
理事会が定足数に達していなくても、理事長（管理者）が招集した総会は有効であるという理由で地裁では管理組合の勝訴だった。
ところが、理事会が定足数に達していなかったのだから、理事長（管理者）が選任されていないのではないかという理由で原告は高裁に控訴した。

唯一第一回理事会のみ前期と今期の理事が集まり定足数に達していたが、理事会決議を取っていなかった。
管理組合側は理事会決議がなくても、持ち回りで多数があれば理事長（管理者）を選任できると主張した。
しかし、裁判官は、持ち回りの署名と押印が無いので持ち回りによる選任を認めなかった。

以上の経緯により、原告の勝利的和解だったことは明らかである。

つまり、地裁も高裁も、
「管理規約に定める理事の員数が確定数である場合、理事会開催に必要な定足数は、管理規約に定める理事の員数の半数である。」
と判断していることがわかる。

602さん。
　601のどこをどう読めば、そんな結論になるのですか？

　「理事会決議がなかったから、管理者が選任されてない。」と、書いてあるだけ。

地裁・・・理事会が定足数に達していなくても、
高裁・・・唯一第一回理事会のみ前期と今期の理事が集まり定足数に達していたが、

>>596 さん
間違っていますか？

>>604さん

つかれますので、一言。
定足数に達していたのに決議をしていなかった。
よく読んでくだ大ね。
マンション管理士として甚だ迷惑です。

高裁は、
「第１回理事会のみ、新理事6名＋前理事4名以上の出席があり、理事会開催に必要な定足数（管理規約に定める理事の員数19名の半数以上）を充足しているので、理事会は有効に成立している」
と判断したと読める。

>>606
それはその通りだが、理事会決議が無いという問題とは別問題。
詳しくは、マンション管理士にご相談を。

＞「第１回理事会のみ、新理事6名＋前理事4名以上の出席があり、理事会開催に必要な定足数（管理規約に定める理事の員数19名の半数以上）を充足しているので、理事会は有効に成立している」
と判断したと読める。
　　　↓
　10名で半数以上だから、理事の定足数は規約に定める、19名である。
　　　↓
　その理事会では、7名の理事の就任拒否が判明していないのだから、理事数は、総会で承認された19名である。
　　　↓
　7名の就任拒否が判明した後は、7名が理事であるとは言えない。
　したがって、定足数を10と定める根拠とはならない。
　少なくとも標準管理規約　第５３条には「理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。」と、書いてある。

いろいろ議論されてるけど、裁判に発展させてしまった時点でアウトなのでは？

管理組合を

596に対するメルすみさんの判決を見たい。
講演やテレビ出演もするマンション管理士ですから簡単のはず。

>>元フロント

理事会決議の手続きの瑕疵は、総会で追認すればいいだけだから、取るに足らないことであるが
暇なら橋下流に騒いでみれば運営は少しはましになるであろう。


605、607等の最近の暇入のコメントは、高度な知見に基づく以前のものでない。見たらわかると思うが。

６１２さん、

橋下流に騒いでみたら、理事に、辞任でにげられた。


監事は、区分集権を売却した。残り理事は、ローンの残高が大きくて、


売るにも、売れない状況だ。管理の知識は、


マンションに住むために必要です。弁護士からは、告訴を、


進められたが、法令違反ぎりぎりまで騒いで、相手から告訴された時は


受けて立つ、準備はしている。急いては、事を、射損じる。

＞605、607等の最近の暇入のコメントは、高度な知見に基づく以前のものでない
　その通りです。私もおかしいと思っていました。

以前から感じていたことですが
暇入→草の根民主主義評論家に改名したのですか？

６１４は、管理会社１０９の社員ですよ。

草の根民主主義評論家は
入札による理事選任制度を提言してる。
高いお金を払う人から理事にする制度である。

理事会の定足数で揉めるのは管理組合運営成熟への最初のフェーズである。
その後、理事選任方法見直しのフェーズに入り、輪番制が立候補制に移行し、管理組合は自立する。

理事会の定足数に関心を払う組合員が一人もいない場合、理事会は管理会社の傀に過ぎず、管理会社による統治は永遠に続くであろう。

内のマンションでは、立候補制を廃止、定足数を半減、任期を２年、

再任を廃止、理事の選任は、区分所有者の古い順から理事会で決定。

としました。留任理事はゼロなので、初めての理事で構成する事にした。、

定足数を半減？
普通は定数を減らすものだろう。

>>617
金を貰っても理事会には出ないのに、金を払ってまで理事をやるひとはいないよ。

ぎゃく‐せつ【逆説】
１ 一見、真理にそむいているようにみえて、実は一面の真理を言い表している表現。「急がば回れ」など。パラドックス。

ここまで言わないと理解できないとは情けない話だが、
・誰もやりたがらないからこそ自分がやるとか、
・大規模修繕だから人に任せられない、
などの動機は普通にありえるものである。

６２１は本当にａｆｏである。

>>623
入札制度とは、金額の低い方が落札するということを知らないんだ。
今度はどんな言い訳をしてくるのか楽しみだ。

↑募集要項次第でしょw
高い方に売るのが普通。
安いほうにするのは買う場合。

ここまで書かないとわからないとは
情けない話である。

下記の説明のように払い下げのように
売る場合は高い金額を出したものが落札するのは自明のことであろうw

入札
いれふだ

売買の契約などに当たり，競争して札を入れること。落札者が契約することになるが，江戸時代には幕府が品物の払い下げや工事の請負いなどに入札を採用した。また民間でも入札は行なわれており，村役人の選挙に用いられることもあった。

６２４はたぶちゅんかも。
管理組合に没頭して
入札という言葉で大規模修繕しか
イメージできないのだろう。
入札は必ず安い金額のものが落札する、とは常人では思いつかないからね。
私、理事職の入札制度について専用スレッドたてて議論したけど、
そんな馬鹿馬鹿しい指摘は皆無だったw

常人は入札は必ず安い金額のものが落札する、と考えるぞ。

６１９の組合は管理会社の思うツボ。
大歓迎されるはずです。

他人のＨＮで投稿するなんて卑劣な奴やね

>>No.629　by 元フロント　2015-11-18 09:01:36

６１９の組合は管理会社の思うツボ。
大歓迎されるはずです。

この時間帯は移動中でした。
偽物さん。
まともな主張が出来るなら、こんな事しなくて済むのにね、可哀そうに。

ちなみに
>>619　の投稿には基本的に賛成です。
半数改選ならもっと良かったですね。

理事が入れ替わることで、管理会社の思い通りにならない人が出てきます。
理事長と管理会社の癒着の方が、もっと怖いです。

同じHNを複数のメンバーで共有しているのも同罪よ！

管理会社の思うつぼになっているとしたら、マンション管理士は一体何をしているのでしょうか？
結局、管理会社もマンション管理士も、考えていることは契約の継続だけなのではないでしょうか？

＞632
ネットたたきをするために夫婦・仲間で複数のＨＮを使い、まるでたくさんの人が共感しているかのように書き込む。これも同罪ですよね。

結局、スレッドのレスはNo.94で終わってる。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/258038/

ということは、関心を集めなかったということね。

草の根民主主義評論家さんに質問です。

（１）フランスでCOP21が開催され、地球温暖化対策の枠組みが議論されました。マンション関係者として、地球温暖化に対して協力していけることにはどんなことがあるとお考えでしょうか。

（２）ISを中心とした勢力によるテロリズムが世界規模に広がっています。マンション関係者として、テロリズムの防止に協力できることにはどんなことがあるとお考えでしょうか。

（３）発展途上国にはまだまだ食料が不足し、教育や診療を受けられない子供たちがいます。マンション関係者として、そういった子供たちのためにできることは何でしょうか。

地球温暖化したからＣＯ２が増えてるので、ＣＯ２減らしても温暖化に効果なし。アメリカ共和党はそう思ってるから、対策は議会通過しませんね。

テロと日本のマンション関係者とは無関係。被害にあってるのはのこのことそこにいったひとたちだから。湯川さんがあそこにいったのは武器売買のためですよ。

そういうことは、国連がやるでしょー

（１）例えば、マンションの屋上とか排気口の上などに植物を植えるだけでもCO2削減に効果がある。元々、CO2削減にアメリカは産業界の反対があって消極的だった。だからヨーロッパが主体となって気候変動枠組条約締約国会議（COP）が開催された。アメリカが消極的だから何もしなくていいという態度はいかがなものか。

（２）最近では日本への観光客が増え、ホテルが足りなくなっている。そこで、個人所有のマンションを観光客にホテルとして貸し出す人が増えている。しかも、パスポートの記録も取っていないのだ。そこがテロリストの入国や活動の温床になる恐れがある。ホテルとして利用することは元々禁じられているが、それを徹底することで、テロリズムの防止に一役買うことができる。

（３）寄付金についてはマンション管理の目的から離れており、管理費から支出することはできない。しかし、任意で寄付金をマンションで募るのであれば可能なので、集めた寄付金をユニセフ等の国連機関に寄付することにより恵まれない子供たちのために貢献することができる。

（２）の件は、組合で規約を決めて、常時窓口業務をしている、管理員業務に追加委託する。

マンションコミュニティも、ある意味ハードではなくソフトなコミュニティですね。

マンション管理士さんに質問です。

私たちのマンションでは、宅配業者と契約をしていて宅配便取次手数料を管理組合が受け取っています。また、たいした額ではありませんが自動販売機も設置してあり、その収入もあります。ロビーにはコピー機が設置してあり、その利用料の収入もあります。
それらの収入について、税務署に対して何か申告する必要はあるでしょうか。これまでは、毎年何も申告していませんでした。

よろしくお願いします。

>>648
それここで質問することなの？
それともただの釣り？

住人の他も利用してたりすれば、申告義務はあるよ。
どうせ大した収入はないと思うから、どちらにしろ非課税だろうよ。

利用者が住人だけであれば、申告義務がないということでよろしかったでしょうか。

一般的には、携帯基地局アンテナ、インターネット設備、自動販売機等の設置によって発生する電気代等の経費相当額を設置した業者から受けとっている場合、その収入は実費負担した経費の精算にすぎないので、収益事業には該当しないと考えられます。

ここに、参考情報があります。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/11.htm

648さん

この板はメルすみごこち事務所に関するもの。
だからメルすみごこち事務所のマンション管理士に聞いてるんですね。
社員が答えられないなら社長が答えるでしょう。

社長はM学院大学の法学部卒業だったと思うよ。
だから簡単に答えられる筈。

＞自動販売機も設置してあり、その収入もあります。ロビーにはコピー機が設置してあり、
　自動販売機がエントランス、中庭などにあり、もっぱら居住者が使用すると考えられる場合、収益事業ではありません。
　同じく、コピー機も、もっぱら住民が使う場合、収益事業とはなりません。

　収益事業となるのは、第三者から収益を得る場合です。

それでは、携帯基地局アンテナについては？

基地局設置による利用料は、管理組合として便宜上区分所有者を代表して受け取っているだけで、その収益を区分所有者の数で割れば非課税になるはず。実際にその事例もあります。

その事例とやらを、URLまたは判例等で教えてくださいませんか。

携帯基地局アンテナは課税対象ですよ。
代表して組合が受けとるから非課税はちょっと無理でしょう。

課税対象全てが課税されるとでも思っているのか？？
もはや神秘的です。

648関連

うちは宅配便手数料収入が管理会社の収入になっていた。
これって業務上横領じゃないですか？

>>661
なりません。

管理組合の収入を管理会社が横取りしたら、横領でしょう。

管理会社に「横領だっ」て言ってみたら〜。


管理委託契約書、見たことある？

N氏に言ったら、血相を変えて「そんなことはありません」と言っていました。

ここに書くより理事会に聞くなり掲示板に投稿するなりしたら？

理事会において管理会社Nのマンションマネジャーにその収入の帰属を質しました。

N社は宅配配送会社と宅配便取次について契約を締結していません、A社（N社の再委託先）が締結しているんでしょう・・・と。

これってN社の管理不備、A社が組合の所有物を横領していることに他なりません。
金額は推定ですが１５０万円くらい。

業務上横領罪成立です（ネットでの弁護士相談）。
もっとも今期理事会はN社弁護派が多いので管理組合として刑事告訴は無理だと思います（背任行為とも言える）。
議事録にも弁護した内容が記載されていますので次期理事会の出方を見守ります。

管理組合は宅配配送会社と宅配便取次について契約をしていないんですね。
微妙な判決になりますね。

このスレッド目的。
管理会社変更等のコンサルタントという事ですが、どんな会社なのでしょうか？

原点に戻り管理会社変更の成功、失敗事例、その理由等をご紹介ください。

依頼内容、準備してくれた書類、候補として挙げられた会社、変更の進め方、費用削減効果、変更してよかったか、
メスすみへの報酬、結果に対する組合員評価・・・
これから依頼する組合に対する助言

こんなに書いたらひいちゃうかも知れませんが1点だけでも歓迎です。

670さま
ベイクレストタワーはメルの不祥事のデパートです。

別表に記載された修繕積立金の変更は、普通決議でしょうか、それとも特別決議でしょうか？

672
規約の書き方次第ですから規約をお示しください。

>>673
当マンションの管理規約の抜粋です。

第XX条 区分所有者は、建物の敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
（１）管 理 費
（２）修繕積立金
２ 管理費等の額については、別表第Yに定める金額を負担する。

第ZZ条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
（１）収支決算及び事業報告
（２）収支予算及び事業計画
（３）管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
…

まだ足りなければおっしゃってください。

６４７

標準管理規約
１．同じ
２．管理費等額については、各区分所有者の共有部分の共有持ち分に応じて算出するものとする。

標準管理規約と同じ表現の場合は普通決議で決することができるとしています（解説）。
しかし私はこの解説には重大なミスがあると思います。

貴組合は２として別表Yに定める金額を負担する、としているのですね。
その場合はやはり別表Yは管理規約の一部とみなされるので規約改正が必要となります。

標準管理規約と同じ表現に変えても、別表の扱いに関して取り決めが必要と考えます。

ということは、この管理組合は規約違反しているということ。
訴訟されてもおかしくないということですね。

伝家の宝刀、規約があれば、規約違反はあり得ない。

総会の、欠席者を、理事長に一任すれば、総会の開催通知を出して、

総会を開催すれば、なんでも、可決することになる。？

これで、今までに、総会で、否決された、案件はない。

メルのスタッフで紹介されてる人が、個人の事務所持ってるね。何これ、外部委託でってこと？
http://ameblo.jp/gulfport/

678様

貴事務所は信頼して良いかもしれませんが私の経験ではマンション管理士こそ危険だと思っています。
私どもが経験したことを紹介します。

素人の理事は国家資格を有するマンション管理士の発言を信じます。
（信ずること自体理事の責任ではありますが）

私のマンションは２度にわたり組合員から提訴されました。

我々の理事会は理事１９名が定員なので理事会開催要件、定足数は１０名となります。
ところが前期理事会の不手際で７名の理事が理事就任を拒否していたこともあり理事会は６−７名しか集まりません。
仮理事長は決めたものの定足数に至らなければ理事会決議は有効になりません。

マンション管理士は、理事を受託した１２名を理事と考えてよいから６名で理事会は成立すると理事会で発言しました。
これを信じた理事はその後６名以上で理事会成立と信じて運営していました。

数ヶ月して臨時総会を開催しある議案を議決させました。
この議案は規約に反する内容だったこともあり賛否意見で紛糾しました。
私は、臨時総会は理事長が招集できるが理事会の決議が必要、理事会が成立していなければこの総会自体存在しない、と指摘しました。
マンション管理士は沈黙を守り続け、理事長は臨時総会議案を賛成決議させました。

その後、管理組合は組合員から、第⚪️期臨時総会不存在確認請求事件、として提訴されました。
原審では組合が勝った（総会決議は有効）のですが控訴審で和解となりました。
高裁は原審を否定したのですからそのような総会決議は有効ではないということになります。

このマンション管理士はこのほかにも誤った助言や総会議案重大瑕疵を見落としており組合は再び提訴されました。
管理会社変更では３００万もの金をこのマンション管理士に支払いましたが信じられない事態に至りました。
入札金額を２０％（葯１２００万円）も上乗せして契約することになってしまったのです。

数年経過した今もこのマンション管理士の置き土産に組合は翻弄されています。
このマンション管理士がいた時の議案が無効（特別決議をすべきところを普通決議で行った）だと主張され先日第３回目の提訴が予告されました。

マンション管理士が独りよがりの私見を述べたり誤った議案を提示することこそ良い迷惑です。

メルすみさんには反省していただきたいと思い紹介しました。
深山社長から謝罪でもあれば組合員はメルすみごこち事務所を許すかもしれません。

↑理事をやるひとがいない場合、どうしたらいいと思うの？
誰かがなんとかしろー！って話？
でかいマンションだと必ず誰かがやるから文句いうだけ、というひとがいちばん賢いのは確かです。

でかいマンションほど理事になり手がいません。
素人が何億円もの金を動かせばその責任を問われます。
販売会社が全て責任持って管理すれば良いと思います。

誰も責任を取らないからこそ、マン管士が食えるわけ。
その業界のからくりをわかってあげてね。

高裁で和解したって書いてあるが
普通は理事会がいい加減でも
総会決議したら理事会の手続きの瑕疵は治癒される
って判断になりますよ。管理組合勝訴と同じだったはず。

メルすみごこち事務所は業務保険をかけています。
相手に損害を与えた場合に備えています。
立派な会社だと評価してください。