流行の大規模マンションは将来も大丈夫ですか。

別を探すという選択肢はないのですか？

好き好んで大規模購入しました。
・きっとこれからでてくるであろう駐輪場の不足問題。
　　敷地が広ければ解決の選択肢増えます。
・声が大きい我侭者の主張が通りにくい
　　今の厳格な規約が気に入っているのですが、その規約改定は
　　至難の業（必要数の票集めとかね）
・大規模だから業者の目の色違う
　　管理会社変更とか、値引き交渉とか（相手にとって量）で魅力をひきだせる

にゃるほどね

>104さん
80戸程度の中規模に住んでますが、全く考えが違います、逆もまた真なりですよ。
以前大規模に住んでいたのでデメリットも多く知ってます。
失礼ながら引用させて頂きます。

>きっとこれからでてくるであろう駐輪場の不足問題。
>敷地が広ければ解決の選択肢増えます。

最近のマンションは容積率を、階数の高さに使う傾向のため建ぺい率一杯に建築しませんから
小規模でもない限り、敷地に余裕があり、駐輪場の増設は容易です。
大規模の駐車場も、空きが出はじめると積立金、管理費を相当に圧迫します。
（前のマンションで経験済み）
外部に月極で貸そうという案も出ましたが、大規模のため総会でまとまりませんでした。
結局、管理費も積立金も相当額値上げとなりました。
駐輪場に、自転車があふれかえっている大規模マンションをいくつも知っています。

>声が大きい我侭者の主張が通りにくい

世帯数が多すぎて、住民同士の顔が見えないため時代の変化で生活に
不都合な規約も無関心な住民のために、まず変更するのは不可能。
大規模修繕でも、年齢と共に経済格差が大きくなるので最低限の修繕しか
出来ない可能性が高い
修繕積立金は潤沢でも、小綺麗に住むことはままなりません。
小汚く放置されている大規模をいくつか見ています。

>大規模だから業者の目の色違う

それは、デベにもよりますよ、竣工1年近くてもほとんど値引きをしないデベもあります。
スケールメリットが大きいので管理会社を変更には有利でしょうが、
前提の、デベ系列の管理会社を変える決議が、保守的な住民のおかげで出来ないでしょう。

大規模と中規模は、スケールメリットは大規模の勝ち、
時代に合わせた管理体制の小回りは、中規模の方が勝ちでしょうね。

本当に好きで、大規模マンションを購入する人は少数派では。
住んでみたい地区に、割安の大規模があったでけでしょう。

そんなことはありません。私は好き好んで大規模に住んでいます。
敷地ぎゅうぎゅうの小規模マンションは興味ありません。
管理員も週４日の日勤など管理が良いとは思えません。
名前だけ大手の建設会社の施工になっていて実態は丸投げの小規模
など興味もありません。

(≠108です）
>>106

それぞれの考え方なので106さんの考え方もありだと思いますよ。
MAJOR7に入るデベの1999年竣工の50戸規模の23区ファミリータイプからの
買替えにあたり反省して生かした結果です。（50戸は小規模？中規模？）

南側にバス通りに面しており、一杯一杯に建ててあり
-西向き／東向き住戸もあるコの字型
-駐車場は建物1階部分も利用して15台。
-駐輪場は100台。
-バイク置場は5台分
-空き地は駐車の為の最低限のスペースしかありませんでした。

駐輪場について
-3LDK〜4LDK中心のファミリタイプに関わらず、2台/戸
-斜めに確度のついた機械式
-無料
増設する敷地もなく、駐車場をつぶす事には一部住民猛反対で、
顔が見える分、理事会も腰がひけ、総会で登録制や台数減の依頼など
手を尽くしましたが、注意しても、廊下やエントランス、少ない空き
スペースへの放置があとを絶たず、うんざりでした。（原チャリも7,8台放置）
（週３位の通いの管理会社も率先的に注意しなかったし...）

現住まいは、有料・登録制。管理会社（含む警備員）常駐で規約違反者を
注意・改善するのも管理業務と位置づけており、差ほどの違反者なく
良い感じです。

規約について
かなり厳しめな規約に惚れて購入しました。いまのところ私は不自由を感じ
ません。（管理会社が違反の初動対処するのも気に入っています）
だから、変わらなくて無問題です。

量のメリット
販売の値引きを指していません。メンテナンスに関わる費用について
管理会社に値引き交渉するとか（入替えるとか）、修繕で合い見積とるとか
理事会のオブザーバにコンサル雇うとか、量が多いことでいろんな業者が
真剣に提案してくれそうだと思っています。

などなどあくまでも私の感じているメリットですし、個々の事情で違います
ので、論破するつもりもございませんが念のため。

> 108
マンションは、地域性があるんですね。都心部の70戸の中規模マンション
最近のマンションは容積率を高さに使う傾向があるので、中規模でも
建ぺい率も50％程度で、敷地に余裕はありますよ。
大手と言うこともありますが、駐輪場ももちろん屋内です。

管理人が日勤なのは最近のトレンドでしょうがないですが
週6日は来ていますよ、それ以降は機械警備になります。
昨年まで済んでいたやはり60戸の分譲マンションは、
多少古いこともありましたが、管理人さんは、夫婦の住み込みでしたよ。
マンションは、規模だけの問題でなく地域性とか、グレード
売り主の考え方が、色々あるんですね。

>110
おっしゃるとおり。規模としては７０〜１００くらいあれば
なんとかなります。５０をきると厳しくなります。
ただ小規模は警備会社の契約も１、２階のみなどケチらないと
そこそこの管理費ではやっていけません。中古を見ていて時々
月額管理費が７〜８万円するようなところがあります（修繕積立金は
別で）が、それくらい出さないと大規模なみの管理は不可能なんだなと
思います。
ただ、大規模はどこでもいいとも思いません。立地や造り、住民の
平均所得も重要です。管理費や修繕積立金を滞納しそうな層がいそうな
物件は規模にかかわらずNGです。

>111
そうですね、最初からわかっている訳ではありませんが、
滞納の常習は困りますね。
規約では、管理組合が長期滞納の組合員は、競売できることに
なっていますから、悪意の滞納については躊躇なく手続きを
勧告すればいいと思います。（たいがい支払いますが）

都内の50戸程度のマンションは、伝家の宝刀とも言うべき
駐車場収入があります、仮に50％駐車場があれば月額3万円としても
年間1000万円近い収入になり各世帯月額1万円以上の積立金、
もしくは管理費になりますから、管理人でも、警備会社でも
使い道はありますよ。

いずれにせよ、中小規模は売り主のデベと管理方針を良く確認しないと、
マンションによって相当な格差になります。
管理組合の理事を何回かすると、このあたりのからくりが
良く理解できます。

>管理組合が長期滞納の組合員は、競売できることになっています

名案だけど、素朴な疑問ですが法律上(?)可能なんでしょうか？

未納金を債務として管理組合なりが訴えて、差し押さえて、競売
というステップかと思うのですが、「抑止効果」と「実行力（性）」
とは別物だし可能なのですか？

これが無問題なら、是非、規約に盛り込みたいのですが...

>113
ウル覚えだったので、管理規約を見直してみました。
確かに管理費滞納にに対しては、年利18％の遅延損害金と
支払い命令、強制執行、および担保権の実行としての競売の
申し立てを訴訟の提起を簡易裁判所に申請できると書いてあります。

数年前に最大手クラスの管理会社に変えて、規約を全面改正
したので、多分標準管理規約に、則っているのだと思いますよ。

まだ、裁判をしたという話は聞きませんが、管理組合は管理費滞納者に
競売にまで持ち込む権限はあるようです。
（というよりも、管理費滞納は現在1世帯しかありません）

都会のマンションなら、空き家なんて増えないですよ、入居したい人は
いくらでもいますから。
やっぱりマンションは、立地と資産価値なのかと思います。
郊外の駅から遠いところは・・・・ちょっと疑問です？

116の資産価値の使い方間違ってない?

都会の、立地の良いところは、資産価値（換金性）があると言いたいんだよ、
それは本当だね。
郊外の駅から遠いところは、建物の資産価値が大半だからね。