ゼネコンボーイさんマンションなんでも質問スレ

382記載訂正します。失礼しました。
全て>>376をご参照ください。377は×です。

ＧＢ　その３
みなさん。また返事が遅くなりました。
>>376.MMTFさんへ
物件をよく知らないのですが、外壁の意匠上のポイントである曲面を連続させた手摺り部分はタイル張りで、その内側のバルコニー内部の柱型・梁型がタイル張りではないということですね。
一般的に、手摺り外壁部分をタイル張りにしても、バルコニーの部屋側の「外壁」部分をタイル張り仕様にすることは、外観上目立たない部分でもあるし、逆梁方式の場合を除いて、特に柱型や梁型は吹き付け塗装で済ませることが多い部分です。（徹底して張る場合も稀にありますが）
確かに、外気に触れている部分はすべて外壁かも知れませんが、一般に最外部であるバルコニーやバルコニーのない部分の外壁がタイル張りである場合に、タイル張り仕上げの外装と呼んでいますので、デベは通常の感覚で、仕様を謳ったのでしょう。つまり、勝手な仕様変更ではないと思われます。「外壁＝タイル張り」を、MMTFさんのように考えることもありうることかも知れませんが、その場合には玄関側というか、吹き抜け側にある共用廊下部分の外壁もすべてタイル張り仕様となりますね。
外気露出部分が全部タイル張りと思って契約し、そうでないと分かり、納得いかない場合は、事情を説明して、無償で解約させてもらいましょう。
（バルコニーをあそこまで、詳細に述べるのであれば、柱型や梁型にも言及しておけば、このような誤解もなかったですね。しかし、デベは柱型・梁型は外壁ではないと弁明するかも知れません。そうすると、言葉の解釈という泥沼にはまるので、誠意を持って、業界の用語慣習を説明すると思います。今、言葉の正確さにうるさい人もいるようで、スラブ厚さも「約200mm」とか、変な感じになってきましたね。この「約」を目障りにもわざわざ付けなくても昔から、（設計値）200mmの暗黙の了解があったのですが・・・）

↑上記の「ＧＢ　その３」に特に意味はありません。
>>375の方へ
一般的に、水平面の隙間をボンドコークで埋めると、ボンドコークのねばねばで、埃（ほこり）をかんで汚くなるので、不可です。常時埃がたわりやすい床面ではやっていけない手直し方法なので、内覧会の時は、よく分からなかったと言って、定期検査時に徹底的に手直ししてもらいましょう。
（この辺を強く言うと、現場担当者も次の現場から、床仕上げ業者に安易な施工を許さなくなる）
　一般的に、クロス張りのときも、隙間が気になる部分があると、ボンドコークのお世話になりますが、これは垂直面での話しなので、それが限定的使用である場合はまずまず許容範囲です。（当然ながら、上手な職人による施工では、この補修はほとんど生じませんが）
　内覧会で、木幅木と壁とのわずかな隙間が気になる方もいらっしゃいますが、隙間がごくわずかである場合は、そのままにしておいた方が得策です。375.の方の事例と同じように、コーク上にほこりが付着して汚くなります。

>>371の方へ
ご心配はよく分かります。すでに述べていますが、日本ERIは確認検査の最大手であり、これを疑うと、これまでの数十万のマンション購入者も同じ思いになります。たまたま姉歯案件の仕事がこなかった検査機関が、日本ERIより厳しいチェックをしていたかどうかは不明ですが、たぶん、どこの検査機関であれ、同じような検査態勢だったと推測します。偽装事件以降は、各機関の構造審査も厳しくなり、設計者に返す質疑の量も倍増したようです。しかし、それも計算書が想定される検討項目を網羅しているかどうかのチェックが多く、構造設計の再計算をしている訳でもなく、また各種設定の妥当性も、それが基準法の範囲内であれば、あえて検査官の個人的な見解を入れてくることもないようです。つまり、構造設計の妥当性は、最終的には設計者を信用するしかないと思われます。（今、改正案では、構造計算書を一定規模以上では、ピアチェックできる第二機関でダブルチェックしようとする話しになっていますが、構造設計者の自覚の問題であり、反対する専門家も多くいます。）
　たぶん371.の方は、今回の偽装マンションの購入者のような犠牲者にはなりたくないの一心なのでしょうが、それを回避したい場合は、選択できる案件が狭くなっても、財力のあるデベやゼネコンの物件にするしかないでしょう。（特に財力が大きくなくても、良心的なデベやゼネコンが多いことも確かです。特色あるデベが今回の事件で影響を受けてることがあれば、これまた寂しい限りです）
　構造設計が確かなものとして、次は施工に問題ないかの検証ですが、建設住宅性能評価も、通常規模のマンションで躯体工事に３回程度見に来るだけなので、完璧なものではありません。と言って、常駐の監理者を置くのも、デベ側の負担が増えて、なかなか進まないし、そもそもその監理者がどこまで責任を持って見てくれるのか、将来構造的な瑕疵が発覚した際に、責任を取らない監理者なんて、と二の足を踏む感じもある訳です。一応、設計事務所が監理も兼務することが多いですが、通常規模のマンションでは常駐するようなことはなく、また、将来瑕疵があっても、監理者は完全に免罪されているのが実状です。これも課題の多きことですが、保険制度のようなもが登場すれば、皆さんの心配も薄らぐかも知れません。（多くのゼネコンは、今まで以上に品質確保に努力しているはずです。この状況下での欠陥露呈は命取りですから）

>>386の方へ
何か今、フォレストのＨＰがよく観れない状況なので、逆梁かどうかのコメントはまた次回にします。逆梁だったとした場合、梁が直接に外周部に来ますが、その外周部がタイル張りではないのですか？そうだったとすると、「外壁＝タイル張り」は問題ある記載ですね。
　いずれにせよ、一般の購入者が自然な発想で、全面タイル張りと思って購入を決意したものならば、無償で解約できる可能性も高いと思います。（全面タイル張り仕様にこだわる必要も特にないと思いますが、それで価格に満足していたらやはり別問題かもしれません）

>>390.さんへ
ご指摘ありがとうございます。
　ちょっと説明不足でしたが、例えばバルコニーが連続し、隣戸との仕切部分にも付け柱（マリオンと呼ぶ場合がある）があり、その外部がタイル張りであれば、バルコニー内部がタイル張りでなくても、タイル張りマンションに見えることが多々あります。その意味で、バルコニー内部がタイル張りでなくても、建物最外部を外壁とみなしての表現ではないかと推測しました。
　ご指摘のように、バルコニーが連続しないようなマンションで外壁タイル張りとなれば、それは仕上げの連続性からして、バルコニー内部の柱型も梁型もタイル張りを設定するのが通常です。その意味で、RENNKONさんのご指摘はごもっともです。
　>>390.の後半の情報によると、今後バルコニー内部を含めて全部タイル張りをしてもらえば、よい訳ですが、>>376.MMTFさんの指摘は、「すべて」という表現があり、どの部分がタイル張りであるかを確認された後での質問だったと想定した場合の返答になりました。

＞逆梁なのかどうか？（389.の続き）
　軒天が二重天井になっていることからも、逆梁ではないと思いますが・・・。梁の外側に、バルコニーPC板を設置しているように見受けましたが。逆梁構造では、通常柱型も最外部に来ます。（実はかなり前ですが、現場を外からちらっと見たことがあるので）

＞タイル後貼りについて　（←張りと貼りが混用してませんか？）
　一般に壁面のタイル仕上げはタイル「張り」仕上げと記載します。タイルの設置方法は接着工法だけではないからです。このフォレシスではバルコニー板も後貼りになっているのですか？しかし、30Ｆの超高層マンションでは、外装タイルはPC部材に打ち込みのが常識なので、何か先行打ちできない理由があったと推測します。（上層階からは、タイル打ち込み板になってくる可能性もありか）
　仮に、このバルコニー板がタイル打ち込みでなく、後貼りだとすると、将来の剥離の危険性があってよくない仕様です。その辺ゼネコン側もよく自覚していることなので、仮に30階まで全部後貼りする予定ならば、どのような剥離防止対策をしているか、事前によく確認しておきましょう。また、何故打ち込みにしなかったのか教えていただくと、大変参考になります。

↑上記392.は391.を見ない段階で、記入を開始し、そのままレスしたものです。
>>392さんへ
貴重な情報ありがとうございます。
バルコニー板は、タイル打ち込みが確認できて、一安心です。
その他、今から外出なので、後にご返答します。

>>391.の方のご質問への返答
＞・隣に建っている同デベの先行物件M.M.TOWERSはバルコニー内まで全面タイル仕上ですが、
＞梁型のＲ部分を良く見ると曲面ではなく多面体になっており、多面体の角と目地とが
＞合うように上手くタイルが貼られています。これに対して当物件の梁型は完全な曲面として
＞造られているようです。バルコニー面より内側にあるだけ梁型の方がＲがきついと思われますが、
＞そのためにタイルの現場貼りができなくなった可能性はあるでしょうか。
ＧＢ：後貼りを想定しての対応はまずありません。また、曲面でも極端でない限り後貼りは可能ですが、タワーマンションでは避けます。先行物件はPC工場で打ち込んだ来たはずです。フォレシスもそうであれば、工場で打ち込んできます。（その方が安全だし、現場の工数も減る）
＞・仮にタイル⇒吹付けに仕様変更が行われていた場合、この変更は重要事項説明書の
＞「同等の機能・性能を有すると認められる範囲内」と考えて良いでしょうか。
ＧＢ：これはダメでしょう。
＞・実際問題として、当該部分が光触媒磁器タイルである場合と、吹付け仕上げの場合とで、
＞将来的な躯体の耐久性に差が出るでしょうか。
ＧＢ：差が出ます。塗装は種類にもよるのでしょうが、10年ぐらいで劣化の進行が顕著になります。
＞・躯体表面の大部分を占める当該部分について仕上表に記載しないことは、業界常識として
＞あり得るのでしょうか。
ＧＢ：ここが今回の大きな論点ですが、重要事項の説明書類としては、バルコニー部分をあれだけ詳細に記述するのであれば、完全な不手際かと思います。バルコニーは外壁ではないと言えば、その通りですが、逆に、バルコニー内部の建物外壁部分がタイル張りで、この建物の一番のポイントであるバルコニーの外部側仕上げが塗装だったら、これはこれで物議を呼ぶでしょう。その意味では、大きな概念ではバルコニーも外壁の一部です。特に本案件では。
　>>384.のＧＢの最初のコメントですが、これは、>>386.MMTFさんの記載にあった下記の仕上げ表の表現をみて、これを実際に作成した、販売会社の気持ちになって判断したものです。
＊＊＊＊＊＊引用＊＊＊＊＊＊
＞添付図書(図面集)の仕上表は以下の通りです
■外部仕上
　　屋根　コンクリートスラブの上アスファルト防水コンクリート直押え
　　外壁　低層棟　磁器質タイル貼他
　　　　　高層棟　５０二丁掛磁器質タイル
　　サッシュ　アルミ二次電解着色（１１階以下は網戸付）、Ｌｏｗ−Ｅ複層ガラス
　　バルコニー　床　防滑性ビニール床シート
　　　　　　　　腰部　コンクリート塗装仕上
　　　　　　　　手摺　合わせガラス入りアルミ手摺他
　　　　　　　　軒天　珪酸カルシウム板塗装仕上
＊＊＊＊＊＊引用終わり＊＊＊＊＊＊＊
　ここでは、屋根、外壁、サッシュ、バルコニーと大きくくくっていますが、外壁は一番目立つ部分のバルコニーを意識したのだろうと推測できます。一般に外壁と言えば当然に居室の内と外を隔てるものですが、この図面集の仕上げ表を記載した人は、主な外装仕上げぐらいの感覚で記載した可能性が高い訳です。実際に、バルコニーに内には真の外壁は存在しないのですから。
結果として、誤解を避けるために、
・外装仕上げ：45二丁タイル（バルコニー部）
・外部仕上げ：吹き付けタイル（柱型、梁型）←梁型が軒天からどの程度露出かよく知りませんが。
のようにすべきでした。（なお、一般購入者がこの図面集の仕上げ記載を見て、柱型部分もタイル張りであると思うのはごく自然なことです）

↑上記引用の>>386.は>>376.のミスでした。