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先日、久我山ガーデンヒルズのＭＲに行ってきました。結構良いお値段でしたが、かなり立派でした。見にかれた方のご意見を伺えれば幸いです。
[スレ作成日時]2004-03-26 17:28:00
先日、久我山ガーデンヒルズのＭＲに行ってきました。結構良いお値段でしたが、かなり立派でした。見にかれた方のご意見を伺えれば幸いです。
[スレ作成日時]2004-03-26 17:28:00
国学院前の信号脇にこのマンションの道案内の看板に私道が示されていて、
その私道には「部外者通り抜け禁止」と書かれたバリケードが置かれている。
近隣となんかトラブったんですか？
購入を検討しているものです。小さい子供がいます。
給田小学校までとほぼ同程度の距離に烏山北小学校がありますが、
世田谷区では学区外への越境入学も可能なのでしょうか？
烏山北小の方が通学路として、比較的安全と思われる寺町通りを
直線的にルートを取れるので好ましくも思うのですが。
烏山北小の評判等ご存知の方いらっしゃいますでしょうか？
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,. -一'´ ｀ヽ、_
/ ｀＼
r'´ ヽ
ノ ,.ヘ、 ,. ‐'＾ヽ、 l
（. / /'l,ィi ´ ゝ |
ノ ,' |l |l ＼、 ヽ ヽ
（ | l' ヽ、 `'ー ＿（ }
ヽ. |´`==。、 ー=＝'。、 } ,r‐、 ノ
）|. } { {,r‐.| 〈 「人少なすぎるよ！！」
. ヽ| ノ } } ;,リ ノ
. | !._ ル'_ノ <´ 「なにやってんの！！」
ｌ. ｀＿＿ |_,r'´
l ヽニニ二) |
ヽ ー ／ |
ヽ. _, ‐'´ ＿|、
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私道は私有地だからねぇ
うちはたまたま娘が立女の小学校に行っているので
立地的には問題がありませんでした。
あとは下の息子の小学校受験がうまくいってくれればいいのですが
烏山北小は数年前に先生が生徒へのセクハラ事件のようなことで
ニュースになりましたよ。
小学校以下の子供なら私立の選択肢があるが、今、小学生なら給田小に
行くしかない。２年であの距離は無謀じゃないの。
最近、荒れるサイトが増えてきましたね。
あの値段でディスポーザーなし。「２４時間ごみだしOKですから」という事答えには
泣けた。分譲マンションはいつでも出せて当たり前。生ごみ運ぶとエレベーター
とか臭くなるんだよね。
24時間ゴミ出しOKで、ディスポーザ無しだと、ゴミ捨て場（外か部屋かわかりませんが）のにおいがすごいことになりませんかね。
ディスポーザーすぐ壊れるからいらねぇ
過去にも意見交換されたように（スレッド番号100近辺）
地下水の環境に配慮してディスポーザーに伴う浄化槽の設置をしなかったみたいですね。
ディスポーザーを購入の条件のひとつにしている人にはマイナスとは思います。
私は使ったことないので便利さがわからず、要らないと思ってます。
>>262
マンションでは宅内の生ゴミ置き場に苦労することになります。
そういう点は小規模マンションと変わらなくなってしまいます。
「夏の時期など２４時間出せると言っても、制限を加える場合がある。」と、ここの所長が話していましたよ。
現地写真更新されましたね。
http://www.stepon.co.jp/ph/ShinchikuPicture?no=001907&qno=10
暫く現地に赴いてないので、明日天気が良かったら視察してみようかと思って
います。実際の植栽がパンフレットのCGのようになるには数年掛かると思い
ますが、久我山GHを舞台に新しく生まれる新しいコミュニティと共に、時間を
掛けてゆっくりと素敵なものに育っていくと良いですね。
>265さん
こんにちは。
本当！！やっと更新（笑）ですね。でも前回より他のカットがあって
ちょっとうれしいです。
私は２週間ほど前に現地の外周を１周しました。
ところどころで、中をのぞける空間がありましたのですが
２週間ほどでは写真と大きくは変わらないみたいです。
今後も色々なカットが欲しいですね。
そういえば・・・
前回より、現地写真のコメントが丁寧に書いてあります。
常に現地へ足を運べる方ばかりではないと思いますし、
パーティションの内側を見せてもらえるのはいいですね。
欲をいえば、以前の写真も見れるといいなと思います。
来年１月の竣工ですが、販売状況ってどうなのでしょうか？
３期ですが、まだ結構残っているみたい。。。
いろいろな意見を聞いたり、見たりすると評価は良いのですが、
評価と実際の売れ行きとは別？
検討しようと思うのですが、ちょっと気になるところです。。。
皆さんどう思います？
>268
売り出し方法自体が、元々かなりのスローペースであるのは
確かです。
（まだ半分くらいしか販売公開していない）
1期からどんどん売り出していく方法はとらなくても、最後には
売り切れるという住友さんの自信があるようですね。
南側の棟から順に売り出しているらしく、
3期までで南側半分はほとんど成約済みとなっているそうです。
今後、北側（１〜２棟）の販売にシフトしていくそうですが、
これまでに比べると立地が悪くなってくるのは事実ですので、
今までと同じペースでは売れないかもしれないですね。
南側の物件希望の方は急いだほうがいいのではないかと思います。
とっくに北側も売り出していますよ。
>271
販売当初北側はありませんでしたが、北側は60平米程度のコンパクトな
部屋が多く、そちらを検討される方の問い合わせが多く一部途中から
追加したと聞きました。いずれにせよ、今は南も北もありますが、269さんの
おっしゃるとおり、一番南の低層棟は殆ど残っていないようです。
【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】
昨日、現地を見てきました。
やっぱり低層棟のほうが素敵でしたね。
ただ、各棟のタイルの色はちょっと・・・て思えるものもありました。
ただ、窓枠や１階の全開放窓なんかは素敵でしたね。
>270さん
1番館2番館もとっくに売り出してますよ。
特に60平米台の物件は大人気でもう無いようです。
立地は駅から少しだけ近くなるという意味ではでいいのでは？
でも、1階の全開放窓はいいですね。専用庭も！
難点は、開けていると開放感たっぷりなんですが
閉めている時にサッシ部分が多くて見晴らしが良くない感じでした。
すみませんでした。ひじょうしきでした 反省しています。
削除してください
余計な話かもしれませんが全開放は虫が入るのであまり現実的ではないです。
でも全開放窓にも、横引網戸（薄手）がついていたので、
大丈夫じゃないですかね。
確かに、モノは良いけど、駅からの距離を考えると、本当に売りきれるの？って気がしますよね。
住友さんは相変らず、強気みたいだけど。。。
値下げしてでも対応しないことには無理だと思うな。
一昨日契約を済ませてきました
建物はもうかなり出来上がってきてますね
南側の一般道から建物の間に
一般の人も歩ける遊歩道的にもかなり植栽が進んでいて
後少しで全貌を表しそうです
営業の方は１〜４号館の方にもテストルームを作ってお客さんに見て頂きたいと
言ってました が実際には安全面もあってなかなか難しいところではあるそうです
我が家もついこの間契約を済ませました。
抽選も人気が高いものもまだまだあるようですね。屋上庭園が見学が
可能な時期があったようですが、我が家は逃しました。残念。
今、売り出しているマンションで23区内で久我山ＧＨ同様の雰囲気を持った物件って少ないから、売れるんじゃないの？
でも、どの程度売れているのかはあまり表に出ないからわからないね。
>屋上庭園見学
が〜〜〜ん
ウチも逃しました
ガーデンヒルズと比較する類似物件が、この付近では出ていない(出る気配もない)
ので、他のMRを見てきた方は割りと一目惚れで購入を考える方も多いようですね。
我が家が契約した上下階の抽選もそろそろですが、倍率ありそうでしたよ。
竣工までにかなり売り切る自信もあるようだし、値下げはあまり考えられないのでは？
井の頭公園パークハウス吉祥寺南町が雰囲気が似ている様に思いますが、
こちらは条件の良い部屋は、かなりお値段も高め。MRの雰囲気もあまりファミリー向けに思えない
から、我が家には縁がないかと。
屋上庭園見学、我が家も逃しました。
このマンションの公開空地はどんな感じでしょうか？
このマンションの難点は近くに外郭環状道路が通る予定なのと、
玉川上水沿いも人見街道から首都高高井戸インターまで
大きい道路になる計画が進行中なことかな。
便利になるといえばそうなのだが・・・
>289
外郭環状道路が真横を通るのであれば難点でしょうけど、都内では
ある程度近くに環状道路が通っているのは、仕方ないのでは？
また、玉川上水沿いの人見街道の拡幅化も、物件北側の道路渋滞が
緩和される可能性が高そうですので、難点とまでは思わないかもね。
けど、玉川上水のあの雰囲気が変わってしまうのは、哀しいですが。
>290
確かに玉川上水はいい散策路なので
ちともったいないですよね
北側道路はかなりの交通量で今は歩くのも少々危険です
むしろ現状その方が難点と言えるかもしれません
マンション完成すれば公開空地が歩道となって
少なくとも歩きやすくはなるでしょうが
あの交通量はなかなかすごいです
現地写真更新されました。
http://www.stepon.co.jp/ph/ShinchikuPicture?no=001907&qno=10
「不定期更新」と断り書きが入っていました。
このスレを読まれているようですね。
>屋上庭園見学
いいなぁ、見たかったなぁ−という感じです。
見学できた方、感想をいただけないでしょうか？
>「不定期更新」と断り書きが入っていました。
>このスレを読まれているようですね。
>292さん
更新を教えてくださってありがとうございます。
スレを読まれていると仮定して、希望を書いてしまおう。
南側の歩道部ではなく、散歩道からの写真。低層棟の北側の様子。
中層棟の写真をとるには、また早いでしょうか？
不定期だとしても楽しみにしています！
>北側道路はかなりの交通量で今は歩くのも少々危険です
私もそう思います。整備されていない箇所ですね。
南側道路も細いのですが抜け道？として予想以上に交通量が
あるなと感じています。
それと外環についてですが、
下本宿付近？に、ＩＣが予定されているため、近隣道路交通量増加
を予想する反面、交通アクセス面でのメリットを感じています。
人見街道の拡幅化は交通量分散化により、北側棟の方も住環境
が良くなるのではないかと思います。
マンションに限らず、緑化はできる限りして欲しいですね。
確かに、北側棟（なんか北側って書くと、イメージ悪いかもしれませんが）は
道路から少し余裕を持たせているとは言え、渋滞が激しい抜け道に
近いですから拡幅化によって状況が良くなるかもしれませんね。
通学のことを考えると、三鷹市である１番館、２番館のほうが良いかと
思っているのですが、この道路渋滞（特に音の面）が、どの程度の
影響があるか、若干心配でもあります。
それに、固定資産税ですがどのように課税されるのでしょうか。
南側棟の世田谷区北烏山７丁目よりも、北側棟の三鷹市牟礼２丁目
のほうが格段に路線価が高いようです。同じ敷地内なのに・・・。
三鷹市 牟礼２丁目 327万円
世田谷区 北烏山７丁目 276万円
按分されるんですね。
北烏山の比率が多くなるでしょうから比較的安く済みそうですね。
少し安心しました。教えていただき、ありがとうございました。
車の車庫証明＝ナンバーについてご存知のかたいますか？
駐車場の割り当て場所は必ずしも住居の住所と同じじゃないですよね。
三鷹市部分に駐車場が多いので。
世田谷は品川だけど、三鷹は多摩ナンバーですね。
ナンバーの件
営業の方の説明によりますと、それぞれの住所によってナンバーも
交付される事になるとの事です。と言うことは、1番館及び2番館の
三鷹市の方は「多摩」になり、それ以外は「品川」になるのでしょう。
ただし、公的機関の確認は取ってないです。昔は「車庫飛ばし」とか
ありましたが、今はそういう事は出来なくなっているのですかね？
ナンバー＆車庫証明の件は下記で確認とれていますよ。
ナンバー
住居住所に従う。
よって、１・２番館居住の方は多摩。それ以外は品川。
車庫証明
車庫のある住所の管轄する警察署に届ける。
よって、人によっては、品川ナンバーだけど、車庫証明は三鷹へ
届ける（逆もあり）、となるそうです。
ややこしいですけど、それが法に従うやりかたのようですね。
>294さん
>北側棟（なんか北側って書くと、イメージ悪いかもしれませんが）
そんな風には思いませんが、イメージ悪くとられたらすいません。
１、２番館でわかる方ばかりでもないかなと思ったので・・・。
また、サッシの防音について２種類あるようです。
だいぶ前、営業さんに伺った話では、１，２番館に採用されているので
はないかという話でした。（営業さんはその場で〜だと思いますと答え
られていたので、資料を確認されたものではありません）
防音対策はとられているのではないかと思います。営業さんに
確認されてはいかがでしょうか。
>>303
303の訂正
294さんに釣り込まれてしまった。一桁少ないのが正当です。
×国税庁の平成１６年度の路線価図を見れば、西が２６０万円、北・東・南は２７５万円ですよ。
○国税庁の平成１６年度の路線価図を見れば、西が２６万円、北・東・南は２７．５万円ですよ。
（平米単価です。）
随分路線価が安くていいですね。
相続税も他に持っていなければ安泰です。
坪単価に直してみなさい
ディスポーザーがあればもっといいのに！
多摩ナンバーさん
こんにちは、よろしくお願いします。
ゲストルームは住人でも宿泊できるのでしょうか？
利用責任者は住人ですものね。一度体験してみたいものです(笑）
>にゃぁ。さん
私もそれ疑問に思ってました。
うちの奥さんも泊まりたいといってました。。。
実家から両親を呼んだときに一緒に泊まってみればと言ってます。
これから４期？
それなりに残っているようだけど、やはり不人気部屋？
一般的には、希望の間取りを聞いて、販売していくでしょうから、
この時点で売れていない物件って、、、、
ネットに表示されていない物件も多そうだからなー
更新のお報せ有難うございます。
工事も着々と進んでいるようで何より。売れ行きも順調そうですね。
物件概要をみると、つい先日販売中だった7000万台の部屋は売れてしまったようで。
我が家の比較検討の対象になっていたが、予算の関係で手が出せずに・・
>多摩ナンバーさん
>実家から両親を呼んだときに一緒に泊まってみればと言ってます。
こんにちは。
そうするのが一番ですね。友達でもいいかもしれませんね。
>311さん
お知らせありがとうございます。
私がチェックする日はＵＰしてくれないです・・・（笑）。
でも、希望を考慮していただけたのか、たまたまなのかはわかりませんが
見たいカットがＵＰされています。
この場を借りて、ありがとうございます。これからも楽しみにしてます。
晴れた日にでも「木洩れ日の路」見学に行きます〜。
住友不動産のほかの物件には現地写真の掲載がありませんから、
担当の方の発案で更新して頂いているのでしょうね。
ありがとうございます。
楽しみにしておりますのでこれからも宜しくお願いします。
ＧＨは外観がウリの１つだと思うので、この企画は効果があるのでしょうね。
営業の方に聞いたところ、第４期は１月だと言っていました。
完成間近の物件を見せて、更に営業効果を狙うってところでしょうか。
第4期（最終期？）でしょうか？
私もそう伺いました。ほとんどの部分ができているはずですので
1月を待っている方もいらっしゃるのではないかと思いますが・・・。
ＧＨのＨＰでは、第４期は１２月中旬販売予定になっていますね。
>>294
指摘にとぼけているけど、三鷹がなんで高いかであんたの投稿が問題になっているぞ。
あんたがあのトピにも同一内容の投稿をしているな。それが大問題になっているよ。
嘘八百の投稿が問題化しているよ。訂正しないと大変ね。路線価の理解不足。
>319さん
詳しいことは、営業さんに伺うことをお勧めします。
はじめから、全何期までと決定はされていないと聞きました。
１期である程度の見込みをつけて状況を見ながら期を分けるのだと思います。
１次、２次、３次なども様子を見ながらと聞いています。
特に、第何次販売というのは、大規模物件だと、販売戸の微調整（増やす）
ができるようにしているのではないでしょうか？
もとに戻ってご質問の件ですが、（たとえば・・）
1期が販売中とき、すでに2期をいつにするかはある程度固まっている。
それまで、第一期第何次と区切るかは状況次第なのではないでしょうか？
期を分けるのは、一度に販売すると大型物件の場合、
全てが売れるとは限らない。よって、「売れ残り」との印象になるのを
避けるためですよ。
当然、人気の高い部屋は１期で売れます。
最終期に販売するのは、部屋としては売れにくいけど、
そのデメリットは、実物を見れるメリットで相殺されるから売れるのでしょう。
これから購入される方は、かなり間取りへの妥協が必要ですよ。
かなりかどうかは、人によるのでは？
妥協＝価格に反映されるのでは？
いろんな形で値引きがなされるでしょうね。
例えば、オプションが無料でついたり、選択できないから
安くなったり・・・
別にこれはここだけの問題ではなく、全てのマンションにいえます。
青田買いの人
メリット：いい部屋を確保。間取り変更など可能。
デメ：実物を見ていない。想像。
私は青田買い派ですけどね。
>青田買い派ですけどね
青田買いなどで買うのは世界中に日本だけです。
必要ならスケルトン売りすればいい。スケルトン売りだと中古に対して
競争力ないので、そうなっている。
早く買わないと上がるという地価神話が生んだ奇妙な風習。
このマンションに限ったはなしではないですが、
限定されている中から選ぶわけですから、
間取りの妥協は期によらずあることだと思いますけど。
妥協してまでこのマンションを買う魅力って？
住環境なの？
久我山GHの将来の資産価値に魅力があると思っているんでしょうか？
今はマンション、将来戸建てという人は多いと思うけど、売れると思う？
駅から遠いし、周辺は戸建てが多いし。。。。
>住環境なの？
ウチは住みやすいからここ選びました
30年で住みつぶす予定なので
将来の売却の事はあんまり気にしてません
＞328
この付近の住環境好きです。第一種低層地区ばかりで今後高い
建物が建つ心配もないし、烏山付近のようにマンションラッシュなる程
の大型の土地もそうそうないし。(あの辺りは第一種低層地区が少ないのか
マンションの高さもそこそこ)
街には落ち着き感もあり、吉祥寺にも近過ぎずほど良い距離。
戸建との比較では、住居同士の距離が広くとられ、圧迫感も日差しも
考慮されている。防犯面もしかり。大型なので管理費も割高にならないし。
この辺りで、戸建で南向きで日差しも欲しい、緑もということになると、
ここのマンション価格よりも２０００万近く高くになる。近くの分譲も検討
したので。また防犯も個々で加入すると割高だし。
そういった戸建を購入できる方はいいが、そうでなくしかもこれ以上住
環境を妥協したくない方にはもってこいだと思いますが。
久我山駅の駅改築も進み、駅ビルもできるようだしまた商店街も変化して
くるのではと期待してます。
今売れ残るのは特筆すべき点がなくありがちなモノ、また周辺に似たような
マンションが多い地区のモノものでは？
資産価値としては、立地、マンションの耐久性を考えた造りであること(配管等)、
南向きの住居は人気が高いのでこれが多いモノ。
東、西向きの部屋が三分一近くあるマンションは将来、その部分だけ売れない
なんてことは起こりゴースト化しないか私は心配ですが。
今マンションは過剰傾向にあるので、お手ごろマンションも多いですが、
将来も考え我が家はここに決めましたよ。
人により価値観は違いますが、私は周辺に高い建物ばかりの所に永く住まうのは
違和感があります。
以上我が家がこのマンションに感じた魅力です。
ここは見た目が団地っぽいのと安っぽいのがネック。
徒歩圏での買い物って久我山商店街？
それとも、さえき食品館周辺？
あと、敷地の北側の道路を西に行ったあたりって栄えているのでしょうか？
地図で見ると幹線道路沿いに店舗（TSUTAYA等）がありそうだけど。。。
詳しい方いらっしゃたら教えてください。
ＭＲ言ったが買う気失せた。
じゃ買わなきゃいいじゃん（笑）→他買いました。
＞高すぎて？
ま、いいじゃないですか。
何を重視するかは人それぞれなんだし。
>333
徒歩圏のでの買い物は実質「さえき食品館」だろう
歩いて数分 確かに近いよ
さえきの近所にコンビニその他の商店街
まあ栄えてるとは言い難い
さえきはそこそこでかいスーパー 並んでる商品も悪くない
手近な食品関連の買い物場所としては必要十分だ
さらに近所にブックファーストがあるな
それ以外はちょっと寂しい印象だ
ＧＨや同じ住友の一戸建て群が出来てどう変わるかだな
TUTAYAはどうだろう？あったかな？
久我山病院のそばにＣＯＯＰがあるがどうなんもんだろう？
ご存じのかたはおるか？
大きな買い物なら車で烏山や仙川に出てしまった方が便利か
駅前の商店街も微妙なところだが
うまいパン屋があると言うことで
ウチの嫁は喜んでいたぞ（笑）
「久我山便り」の掲示板情報ですが、
今改装中の久我山駅に入るテナントは本屋とパン屋だそうです。
商店街のパン屋さんと比べて買うことができるかも知れませんね。
このマンションはファミリーをターゲットにしているみたいだけど、
幼稚園は近くになくて不便だから、候補からはずしました。
國學院はあるけど、先着順らしいし、他の私立、区立は遠いし。
よく検討した方がいいですよ！
>344さん
子供はいないのでどちらでもいいといえばいいのですが、
このマンションでは、多分344さんが言われたことのために「キディハウス」
が用意されて「タスク・フォース」が運営するのでは？
大変基本的な質問で申し訳ないのですが、幼稚園とこのような施設の
違いは何なのでしょうか。
「小さなお子さん」がいるファミリーの方じゃなくても、不動産選びなので
よく検討してる方がほとんどでしょうけど・・。
聞いてしまったのですが、あまりに基本的なことに恥ずかしくなり自分で
調べました。
幼稚園は学校教育法による学校教育施設。
保護者の条件にかかわらず、満3歳から小学校就学前の子どもを１日
4時間、年間39週以上預かって教育・保育する施設。
認可保育所は児童福祉法に基づく児童福祉施設。
施設の広さ、保育士の数、給食設備などの一定基準をクリアして認可さ
れた保育所。保護者が仕事や病気などの理由で、０歳〜小学校就学前
の子どもの保育ができない場合に、子どもを預かって保育する施設。
「キディハウス」は認可外保育所にあたるわけですね。
失礼しました。
それにしても、その実態の違いがまだわからないけれど。
そっか、近くの物件の営業の方か。ご苦労様です。
