フロントコート、プライヴブルーの後を継ぐ、
豊洲の注目物件。
早くも議論沸騰中。(豊洲はいつもそうですが)
こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2005-11-02 11:50:00
フロントコート、プライヴブルーの後を継ぐ、
豊洲の注目物件。
早くも議論沸騰中。(豊洲はいつもそうですが)
[スレ作成日時]2005-11-02 11:50:00
私もMR見学に行ってきました。
全体の流れは、>>89-93さんの通りなので、
ほかに気づいた点を。
■シアター
はじめに新庄さんからコメント映像。
キャラクターが良いので楽しかったけど、どうかと思うなぁ。
ウケは取っていたけど。
■モデルルーム
100の部屋は良いですね。
ただ、コンセプトルームのような感じで、標準状態が想像しにくかったです。
100も75も以前見た長谷工の物件より、装備やデザインがちょっと
良い感じがしました。
しかし、もうもう一部屋くらいあったほうが良かったな。
■担当営業
私たちの担当になった女性の方は、とても良い感じでしたよ。
かなり知識も豊富で、質問にはほとんど答えていただきました。
近隣住戸の方との話もありましたが、サラッと話されていました。
こちらも深く突っ込んで聞かなかったけど、隠しているようには
感じませんでしたよ。
他の営業の方はわかりませんが、気に入らない場合は、担当を
替えてもらいましょう。
そういう営業は、言われなければ判らないでしょうから。
■要望書
「要望書いただきました〜」見たいなマイクアナウンスが何度か
ありました。
なんだか、気合とド根性で商売している古い体質って感じがして
嫌でしたねぇ。
大方の部屋は要望書の花が付いていました。
売れるかどうかは別の話でしょうけど。
■その他
全体的に80平米以下の部屋が多いですね。
FやPもそうだったのでしょうか?
価格を抑えるために、広さを抑えているように感じました。
それと、MR行く前は、ここの掲示板を読んでいたので(?)
興味は全くなかったのですが、思ったよりは良かったという
印象です。
中学校のグランドが正面になる部屋を希望していますが、
予算がなく(悲)上層階は買えないので、砂埃が気になります。
確かグランドは土だったかアスファルトだったか、
おぼえている方いらっしゃいますか?
駐車場1血満なんだ・・・fやpも?
MR行ってきました。たくさんの資料をもらって閲覧しています。
2箇所気づいたところがあるので、記入します。
●自転車置き場
自転車置き場って、1箇所にしかないようですよ。
小学校側に住む人にとっては、不便な位置ですよね。
しかも、車道を自転車も利用するんですね。
子持ちなので少し心配です。
●車の出入り口
スクールゾーンに近いので、これまた子供が心配。
しかも車の出入り口近くに、保育園(?)とかもようですし。
是非、安全な仕様にして頂きたいものです。
108さん
ありがとうございました。
私も今日行ってきましたが、イメージが大きく変わりました。
今までもこの掲示板を見ていたのですが、どうせ脚色して書いてるんだろ?と流して読んでいましたが、結構正しかったです(泣)
ドームみたいな駅を出てまず驚いたのが交通量と騒音でした。驚きながらモデルルームに向ったのですが、全体の印象は>>89さんに似ていますが、
営業の方の態度はなかなか丁寧でした。また、突っ込んだ質問などはしていないので(主にカタログの内容の確認や仕様など)知識については不明です。
続いて現地へ行ってみましたが、思っていたより建物が密集していて、道路の騒音も結構伝わってきました。
全体の印象は、色んな意味で賑やかになりそうです。
帰る前にタワーの周りにも行ってみましたが、さすがに価格が違うだけあってゆったりと綺麗な印象を受けました。(周りの比較的静かだったです)
私の場合、子供が大きい(今は中3で高校入学と同時に引っ越してくる予定です)ので、小さい子に向いているかのコメントは控えます。
私の中での考えどころは、銀座に近いのと近所に魅力的なお店が揃う利点と周囲の環境をどう比べるかといったところです。
今後も色々なところを見学して天秤にかけてみます。
やっぱりここ工作員がいたんだね
雑談になってしまいますが、もしかしたら今日ここの掲示板の人と会ってるかもしれませんね(笑)
MRいってきました。
他の方のMR訪問体験談、とても参考になりましたが
営業担当者の知識や態度については、わざわざここで
書く必要ないんじゃないかと思いましたが。
あくまで、購入するのは「物件」そのものですから。
「営業担当者の知識レベル=物件の優劣」なんて
いうのははっきりいって論理の飛躍だと思います。
まだ、MRはプレオープンですし、知識不足な点が
あっても仕方ないと思います。確かに大きな買い物ですから
はっきりさせるべき点は、うやむやに出来ませんけど
即答できない営業担当には、後ほど必ず確認してもらい
正確な解答をもらえば良いのです。
私は長谷工が販売代理している物件を見学したのは初めてで
はじめは長谷工の営業のレベルはどの程度かと少々心配でしたが
ハイブスマのオプション価格と施工方法について質問したところ
即答出来ませんでした。
でも、商談コーナーでアンケートを答えている間に
ちゃんと調べて教えてくれました。
「質問に答えられない」⇒「ここはダメだ・・・」
ではなく、きちんと調べて回答してもらえるよう要求すれば
営業はそれにきちんと答えますよ。それでもダメなら
この掲示板に書き込むのではなく、MRの責任者に苦情を
言えばよいのです。
本当はMR訪問の内容を書き込みしようと思いましたが
私を担当した営業担当は誠実な方でしたので、
私は長谷工の関係者でもなんでもないですけど
気になって営業担当を擁護する書き込みをしてしましました。
長文・拙文失礼しました。
>116
「質問に答えられない」⇒「ここはダメだ・・・」
という意味で書き込んだんではなく、期待していたのに
残念な気持ちになったという感想を書いたまでです。
掲示板は、ポジティブなものでもネガティブなものでも嘘や煽りでなければ
有用な情報だと思っています。不快に感じたのなら謝ります。
どうも長谷工バッシングが多いですね。
前の書き込みにもありましたけど
長谷工がデベロッパーとして、土地の購入から
プランニング、施工、販売までしている例は結構少ないですよ。
あくまで、売主から設計・施工を請け負っているだけ。
なのに、何故かバッシングされる。なんだか気の毒です。
長谷工を悪く言う人は、実際に長谷工が設計・施工した
物件を購入して、その物件に瑕疵(上下左右からの騒音など)が
あった場合です。
とは言え、長谷工でも「深沢ハウス」のような高級物件も手がけており
長谷工の施工のレベルが低いのではなく、「廉価な価格での請負」のため
安く造った物件に瑕疵があったりして、それで長谷工が批判されている
ような気がします。
安い価格で施工させるのはあくまでデベロッパーです。
長谷工の批判をこの板でするのはお門違いですけど、そもそも
長谷工の批判そのものも、本当に正しいのかを考えた方がよろしいかと
思います。
この板にはいろいろと勘ぐる人が多いので申し上げますが
私は、長谷工の関係者ではありません。SCT購入検討者です。
118さん
私は別に気分なんて害しておりません。
ただ、この掲示板でネガティブな感情を書くだけでは
本当に「有益」ではないんじゃないかと思っただけです。
MRの人達はプレオープンですから、我々の質問や指摘を
受けて知識の補完や対応の改善を図るでしょう。
MRに期待し、残念に思ったことは販売会社へぶつければ
まともな会社なら、今後改善される。そうさせることこそが「有益」で
「付加価値」のある行動だと思うだけです。
>>93
窓口にいる管理人が1人ということではなかったでしょうか?
もし足りなさそうなら管理組合設立総会で増やす提案をする必要があるかな?
管理費は上がるでしょうが、740世帯ですからなんとかなるかも?
>116
営業担当の方ってその会社もしくは物件の『顔』だと思います。
自分が売りたいものに対する知識が無いなんてもってのほか、
接客態度が悪ければ非難されて当然です。
SCT購入検討者は”時間を作って”MRに参加しています。
営業担当者及び関係者はその時間をいかに有意義なものに、かつ
満足いくものにするかといった責任があるのではないでしょうか。
>118
私も同感です。この掲示板はSCT購入検討者にとって、有用な情報源です。
気になること不満に思うことなど何でも共有し、解消していけばいいと
思っています。だから、貴方が謝る必要は無いと思いますよ。
これからも、いいこと悪いこと何でも情報を共有していきましょう。
学校や、日通、明治屋なんて、
バルコニーお見合いツインタワー物件よりはましでしょ。
知り合いが住んでるので、みなとみらいのツインタワーなど見たことがありますが、
LDから向かいのタワーのLDが見えてしまう・・・
それに、都心物件ならこの位の密集度ならOKでしょ。
騒音をいうのであれば、検討は違うエリアの物件でしょ。
別に幹線道路に直接面しているわけでもないし。
利便性を重視するからこの物件に魅かれているのでは??
それでも、豊洲が良いのならPCTの海側買うしかないですね。
我が家は、予算的と物件力のバランスを考えて、やはりSCTの方かな。
共用施設がありすぎても、管理費に影響でそうだし、
ランニングコストは安いにこしたことはないですから。
124さん
そうです、そうです。一生に一度の買い物です、貴方の言う通りです。
私もSCT購入検討者として、まったく同じ意見です。
でも直床なんですよね?
HPには載ってませんが・・・
>112
晴海通りの騒音について若干補足。
道行くP住民の方に思い切って話を聞いてみましたが
あの位置だと晴海通りから騒音はそうでもないみたいですね。
それよりも東京ヘリポートに離着陸するヘリの音の方が五月蝿いとのことでした。
SCはそれにどのくらい道路+中学の騒音が加わるか、といったところでしょうか??
内覧会行ってまいりました。
モデルルームは・・・色々言われている施工会社なのであまり期待せず行ったので
がっかりすることはありませんでした。設備は悪くないですよ。
カラーセレクトも豊富でした。
ただ、保育施設について質問したら、キッズルームはありますが、
施設はありませんとの答えが。
請求した資料には、保育園・学童保育施設の記載があるので、???でした。
営業さんの勉強不足か、本当にないのか。
分かる方いらっしゃったら教えてください。
>>130 直床です。 ただ一応の厚みは確保されているのと、直天井というわけ
ではないので配管がスラブ埋め込みで20年たったら膨大な費用かけてコンクリがりがりとか
いうことはありません。 それで安くなっているってのもあるので、めくじらたてるのも
如何なものかとは思いますけれども、きっと、階高はこの施工会社の標準の280cm台とか
でしょうから、下り天井とかはそれなりに覚悟しないといけないんでしょうけれども。
下がっているから暮らせないというものでもないかと。 2重床にして、階高も確保すると
5-10%とか高くなるんでしょうから、広めのが安くで欲しいうちみたいなニーズにはマッチ
しているかと思っています。
一方、H社の施工の典型例として、しっかり2重壁ですね。 専有面積は壁芯計算なので、
中住戸の場合、両方で6-7cmづつ損するので、専有面積は2%引きで他と比較するのが妥当です。
(価格を2%割り増しで考えよといってもよいかと)
>132
以前他のスレで話題になった話で確認はとっていませんが・・
敷地の一部を区が買い取ったとか。
なので、保育園・学童保育は区立ではないでしょうか。
(区の児童課に聞けば分かるかも)
区立だとすると、マンションを購入したからと言って優先的に入れるといった事はなく
賑やかになるな〜といった所でしょうか・・
これはどこのマンションでもそうで、タワーの下とかによく保育園が入っていますけれども、
認可保育園として営業する場合、タワーの住人が優先されるというものでもなくて、
あくまで”保育に欠ける”順です。 認可とらなければ無論優先的に入るとかできますけれども、
10年もたてばマンションから通う子は激減しますから、これは園にとっては首絞めるだけで
普通やりませんよね。
この時期は風は比較的穏やかであるが、
季節の変わり目は大層強く吹く。
中学校、小学校の砂塵はすごいものがある。
トンデモナイ建物ができたら、風が集まり
目も開けられない(目も当てられない)様になるだろう。
どうしても阻止しなければなるまい、どうしても・・・・
これ以上豊洲を壊されてなるものか!
今日、書店で東京地震マップ?(ごめん、名前忘れた)なるものを読んだ。
注目の江東区23区でもかなり悪い状況・・・重要項目二部門でワースト1位だったきがした。死者・負傷者数と火災発生率だっけ?
液状化についても触れられていて、運河に囲まれいて地盤がやわらかい云々。
で、マンションは倒壊しなくても傾く危険があるとか。。。
この本の信頼性とかはわからないし、あんまり真剣に読まなかったから内容もはっきり覚えていないから興味のある人は書店へどうぞ。
私の近所の書店では時刻表などのそばにありました。
すいません。どうやらこれのようです。
東京直下大地震 生き残り地図
http://www.junposha.co.jp/map/ikinokori_map.html
興味のある方はどうぞ。
>>133さん
> 一方、H社の施工の典型例として、しっかり2重壁ですね。 専有面積は壁芯計算なので、
>中住戸の場合、両方で6-7cmづつ損するので、専有面積は2%引きで他と比較するのが妥当です。
いくつかの会社のパンフレットを見たのですが、二重壁ばかりです。
ある三井の物件もそうなっています。
いまどきのマンションて、ひょっとして二重壁が当たり前なんじゃ
ないんですか?
二重壁では無いマンションって、たとえば、どの物件でしょうか?
詳しくないので、教えていただけませんか?
窓ガラスが2重ガラスではないのですね、晴海通りからあんなに近くては騒音が
気になります。現地前の通りで話していても、時々、すごいクラクションの音が
していました。
市場ができたら、さらに車の量が増えるでしょうから、2重ガラスを考えていた
だきたいものです。
2重ガラスは防音効果はないよ。
>>143 さんのおっしゃる通り。 サッシの遮音レベルで聞くべきですね。
最低でもT2は確保しないとここでは難しいと思いますね。
>>141 さん。 長谷工施工物件が割安で納まっている大きな理由の一つですね。
あまり目くじらをたてるのも何かと思います。 この立地・容積率300%での土地代負担を
考えたときに、2重床化して坪単価200万そこそこってのはあんまり可能な気がしません。
既に地価は上昇しているので、最近のここ豊洲で売られた大型物件の価格レベルでの
購入は既に難しくなってきていると思うべきではないでしょうか。 230-240万とかいって
構わないのであれば三井の物件待ちで仕様レベルは満足できるでしょうが、結構広め
(100m^2近く)がせいぜい6000万前半で欲しいとか思うと、これは絶対に三井物件では
無理でしょう。 非常に乗り気というわけでもないのですが、一応ここ考慮しています。
>>139 さん。 逆に、私には、長谷工以外の大手施工で、2重壁でないものを
探すほうが極めて困難なのですが...
たしかに防音対策は考えて欲しい。
以前、ここを夜通った時、かなり交通量が多くてトラックはかなりのスピードで走ってた。
夜は周りが静かになるから余計道路の騒音が気になりそう。
同じ予算ならグレードを下げてでも三井をお勧めする
ただ、あんまり変な部屋じゃダメよ
てか、ここで永住する人ってあんまりいないと思うから5年以内でちらほら、10年経つとかなり入れ替わると思う
マスコミとかで「問題点」を取り上げられず、細々とでも開発が続いていれば、期待して買う人はいると思う
そのとき、三井の方が良い買い手が早く見つかるんじゃない?
最上階角部屋を選びなさい
>>149 に同感。 資産価値を考えて購入するような立地ではありません。
利便性の割りには格安。 この1点でしょう。 そういう意味では
この地区の買い時は既に過ぎていると思いますが。 三井物件はそういう意味で
より外していると思うけれども。
必ず値上がる。
しかし、こればっかりは時間が過ぎないと証明できないのが残念です。
三井はあるいはあがるかもしれん。 ここの値上がりは逆立ちしても
絶対にありえん。
必ず上がるというものほど、怪しいものは無い。
ちがうと思いますよ。上の方々は三井=ブランドってなところでしょ?値上がりするかどうかは希望者が多いかどうか
の話しだからね。ちなみに、私の知り合いは、豊洲の某マンションを売りにだしたら買値より高く
売れたっていってましたよ。別にタワーのマンションじゃないし。
タワーのほうが、将来的に積立金とか高くなってたらどうかなぁと逆に考えちゃうから、個人的にはパス。
>>159
私は今までが安すぎただけだと思います。
現在はようやくまともな価格になってきたと思います。
しかもこれからももっと高くなると思います。
ビバホーム(住友の方)の土地だって坪300万です。
これから街開きする2006年以降まだ高くなりますよ。
> 豊洲の某マンションを売りにだしたら買値より高く売れたっていってましたよ
ここよりも買値がずっと安かったであろうことは勘定に入っています?
今の話題は、”ここ”が、”ここの”買値より値上がりするかでしょう? ないない。
三井と長谷工を比べても意味がないのでは?客層があまりに違いすぎると思いま
す。両方とも資料を取り寄せてみましたが、年収欄と購入希望価格欄は違いがあ
りすぎます。
三井では電柱も地中に埋めて、液状化対策も1年かけて行ったそうですが、その
ようなことは一般的な分譲マンションではなかなかできないと思います。無理し
て三井を買っても近所付き合いが大変でしょう。
身の丈にあった生活をしたいと考え、ここを検討しておりますが、みなさんの投
稿から、問題は晴海通りの騒音と隣の小学校の砂であることが分かりました。
2度ほど現地に参りましたが、後者には気がつきませんでした。(騒音は確かに
ひどかった(笑))じっくり検討してみます。
普通に考えて、マンションは買った瞬間に20%は値段落ちています。 ここの場合、
160さんのいうように坪300で仕入れていたって、容積率300だったと思うから、土地負担は
全体の売値(坪単価=200前後)の半分弱にすぎません。 普通の値下がり率に打ち勝って
価格が上がるためには、この場所に40%プラスのプレミアが短期的につかないといけないわけです。
値上がりは、都心部などの超好立地を確保したマンションとかでは起こりますが、実際に上がって
いるのを調べてみれば、基本買ったときの坪単価300以上のものに限られることが判るでしょう。
建物そのものの価値が増えるわけではないのですから。
ずっとマンション供給の多い土地ですから、都市計画の終わりかけている地区のような
もう新築はでませんとかいうのも期待できません。 実際に、中古マンション10年以内の築浅の
ものが、売り出し価格で、50万/m^2程度でいくらでも検索に引っかかってくる地区ですよね。
(成約価格はもっと下になります) ここ、施工会社も例のところですし、仕様が上だから
ってんでプレミアの付けられるようなマンションでもありません。 一生住むんってのなら
ともかく、Wコンフォートタワーみたいな値上がりだけは期待しないほうがよろしいかと。
(もともとが間違えたんじゃないのって程度に安く値付けされていれば別ですが、ここの
価格は仕様・場所とか考えればせいぜい妥当レベルでそんなにお買い得感はないですからね)
ここは上がらないって。だいたい俺はそんなこと目当てに検討しているわけじゃないし。
単純に両方の通勤に便利だから。たぶん10年くらいしたら出て行くことになると思うけど、売値が買値を下回ることなんて普通。
資産価値云々を考えたらここは選ばないと思う。
てか、ここって地盤に関する液状化対策ってやってないのかなあ?岩盤に杭を打つ程度じゃキツイと思うんだけど。
1年くらい前に現地に行った時、橋から眺めたら沼みたいになってって、特殊なダンプカーでそれを外に運び出しているような感じだったけど。。。
一年もかけて液状化対策やってるところがあるってことはそれだけやならいと十分ではないってことだろうから・・・
東雲のタワーができるときもかなり更地になってから時間が経ってたからそれなりの対策は出来てると思うけど、ここは更地になってから
あまり時間が経ってないような・・・?最低限の対策しかやってないのかな?まあ、それも価格相応ってことかな。
ヒント:安物には訳がある
>164
どこみていってるの?
yahoo の不動産とか? あれって、売主の「希望価格」だからね。
強気の価格設定になっているのは当然でしょう。うれなけ価格をさげるわけで、あそこにでているのが
実際に売買された価格じゃないよ
ただ実際P、Fの中古が出ると、1ヶ月もしないで、次々と飛ぶように売れていますね。
PやFは最後の買い時物件だったからじゃない?
>>172 ですが、ここの価格を超える取引例があるわけではありません。
Web に乗っている価格と成約価格はかなり違いますからね。 最低10%引きから交渉するのは
中古買う側の常識でしょう。
8gakegahutuu.
ただ、シエルも完売。キャンセル待ち多数という状態で、今後のPCTや住友タワーもここより安く
出る可能性は少ないと思います。
PやFのような、お買い得物件と比べてしまうと、どうしても割高のように感じてしまいますが、
今後の豊洲物件を考えていくと、この価格帯で買える物件は、SCが最後のような気もします。
2〜3年後には、ここもP,Fのように、お買い得物件だったねと言われるようになるのでは、
という気もします。
タワーでない郊外型の100%駐車場付きが都心にあるというのは貴重な気がする。タワーならいくらでも出てくるだろうが、このようなタイプのマンションはこれが最後だと思う。やはり買いですね。
>>179
読売ウイークリー第一位って、住まいサーフィンのランキングを掲載した記事でしょ。
たまたま、そのときトップにいただけで、今じゃ、シエルやPCTの下ですよ。
https://www.sumai-surfin.com/product/ranking/re_rank_link.php
販売終了したシエルより下なのは仕方ないけど、販売時期が後でなおかつ
戸数が倍も大きいPCTより下っていうのは、ちょっとヤバいんじゃないの?
つまり、わかってきた人が多いんですよ。
これ以上注目されなくていいよー。
これ以上倍率上がらないでくれー。
結局、手放す頃には値段は下がってると。
物件を見に行ったのですが、販売員よりしつこいくらい
連絡があります。みなさんはどうですか?
187さま
この物件(会社)に限らず、営業活動は仕方ないかと。
私はこの物件には要望書を早々に提出したせいか、
その後、必要な連絡以外は殆どありません。
> 174
でも、その値段出しといても、一ヶ月もしないうちに交渉相手が現れて
成約したのは事実。
で、そういう相手がすぐに現れるたのに、売り手がほいほいと提示価格の
10%もすんなり値引きしたかは判らないですよ。
複数の希望者がいれば、競い合わせることもできますしね。
実際、世間知らずのぼんぼんが来て、提示価格で買ってくれたラッキー
っていう知り合いを知ってますよ。P,Fではないですが。
もう30万提示価格を上乗せしとけば良かったと言ってましたけど。(^^;
>>186
それは単に物件数が多いからでしょ?
ここに住む理由は程ほどの価格でアクセスの良さと便利さ(過剰だけど)が手に入るってこと。
住環境とアクセス性・便利さを全て求めるんだったらここじゃ不可能。
ここに近いんだったら佃島のリバーシティーが最適。でも高い。
快適に住みたいんなら生活空間と行動空間がある程度離れてないとダメだよ。
>>185
価格と管理費と修繕費がさほど変わらなければ、そうだろうね。
あと、しいて言うならギリギリセーフで購入するのも肩身がせまいかも。
そういう事で私は高所恐怖症も手伝ってこちらかな・・・
いくらでもお金を出せばいい設備、仕様にはなるでしょうが、普通の人の私には限られた予算というものもあります。必要であればオプションでそろえればいいじゃないですか。たとえばガラストップコンロなんて簡単にオプションで買えばすむことでしょう。不必要な仕様、設備を標準にして値段を高くされるよりは必要なものをオプションで加えていく方式の方がいいです。追加でそろえられないもので本当に必要なものが自分にとってどれだけあるかということを考える必要があります
オプション会で買うより専門店で買うほうが安い場合がほとんどですね。オプション会で購入するメリットは引渡しの時に設置されているということで引渡し後につけるのでかまわないなら専門店で買ったほうがずっとお得
実際オプションよりビバの方が3割くらい安いですよ
デベのマージンが入ってないからじゃないかな
この業界マージンマージンだから・・・ね
そういうあなたはPCTを買えばいいでしょ。余計なお世話です。出て行ってください。
198さんに同感。