【第２コート】リボンシティレジデンス

＞一人で２０倍の権利を持ってる方
これって公庫のつみたてくんのことですよね？
申込者3人のうち、一人が20倍の権利を持っているというのは、強いですねぇ。

つみたて君、一回で辞めたので無意味でしたが、当選しました（２倍）

優先倍率ってどんなことをするのかなと思ったのですが、なるほど裏技ですね。見かけ上の倍率というわけですね。納得。
この勢いで残り２棟も売り出すのでしょうね。
リボンシティレジレンスのホームページの間取り・価格表で右クリックして再生をクリックするとブライトが表示され、センターフォートで同じことするとエアリーが表示されますがまだ売り出していません。　当たり前。

今日、一番最初に出来る　イタリアンレストランが１階の鉄骨が姿を現しました。
リボンシティで一番最初に地上に姿を現した建築物ですね。
気になるのは賃貸練。　何階建てなのだろうか？　

http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1088436464/

ま、ここも所詮リクスコ。即日完売だってさ・・・　笑っちゃうよね
>>200
どこのデベも、じゃないと思うよ。体質だろうね。

20倍の倍率が付いていたら
殆どの方が【つみたてくん】と分かりますよね〜
我が家も今回リボンの仲間入りですが、
数年前に【つみたてくん】を使って人気のマンションを購入しようと思ったら、
見事にハズレました(T_T)
20倍の権利なんて、100％とは限らないんです。

イタリアンレストランて、ライオンビ＊＊ールのこと？

＞２０７さん
　サッポロビール園が運営するイタリアンということですね

＞196さん

下請けさんの品質まではわかんないですけどね。
頭として施工する会社の能力として、確かに経験不足な面はある。
ただ、「やめといた方が良い」と言えるほど能力不足とまではいかないと
いう感じですかね（ちょっと悪目に言って）。
経験豊富なゼネコンが頭の方が安心感はありますけど、どのゼネコンが
頭でどこの下請けさんを使った時に不良施工率が何％だったというデータは
わからない（判断材料は巷の評判くらい）わけですから、何とも言えないん
じゃないでしょうか。

＞賃貸棟の高さ
自治体によって基準はあるらしいのですが、一般的に高さが３５ｍを越える
建築物を市街化区域に建てるには何らかの調整が必要なんだそうです。
（リボンシティは越えてますが、それをクリアする条件を整えていたからだと
思われます）
そういったところから、マンションだと１１階建て以下の建築になる可能性が
高いと推測され、リクコスでも賃貸棟の高さは１１階建てと想定しているそう
です。（あくまで想定ですが）

ポンシャブさん　＞賃貸棟の高さ　１１階を想定しているとの情報ありがとうございます。
あくまで想定ですのでどうなるかわかりませんが、周りの調和も考えて設計されることを期待しています。

イタリアンレストラン、旧ビール園です。　昨年、１２月３０日　ビール園最後日に行きましたが閑散としていました。ジンギスカンはもう流行らないのでイタリアンなのでしょう。焼き肉系は、安楽亭に客をとられていたし。
IYの専門店にもイタリアンあたりならありそうですね。　近所のジョリーパスタは、大丈夫だろうか？
PALの最終日は、結構人が来ていました。
ビール園、スポーツプラザPALの取り壊しがいよいよ始まりました。　道路拡張でMRも一時休館になる日も近いのでしょう。

＞賃貸棟の高さ
一般的に日影規制等の関係より、リボンの建て方と同様に
南側に目一杯よせて北側をあけることとなるでしょう。
南東の角の11階以下はつらいですね・・

今日インテリ＊＊ミナーの申し込みをしました
人気らしく日曜の午前中しか空いてないとの事でした
久々ＭＲ見てこようかと

>ジンギスカンはもう流行らないのでイタリアンなのでしょう。
あらら、ジンギスカンとビールが．．．．残念

ビール園が無くなるの？
イタリアンなら、そのへんのレストランと大差無い様な。
川口の顔だったのに…

と言いつつ、１０数年住んでて行ったのは１回だから、
まぁやむをえんかな。

>>211
　敷地図を見ると分かりますが、あえて賃貸住居の視界の影響を受けるのは、東南角くらいではないでしょうか？それとも甘い観測？
http://www.rc-r.jp/land.html

今って再びジンギスカンブームでしょ。
ビール園とまでは行かないが、ビ＊＊ール程度になるんじゃないのかな。

ビヤホール？

ビール腹？

ビンビール？？
イタリアンどうでしょう。　近所のジョリーパスタも出来たことは、結構入っていましたが、最近は寂しい感じです。
はじめのうちは、はやるでしょうが、そのうち飽きられそうですね。　このイタリアンレストランとスポーツプラザの駐車場は、商業施設とは別でもしかしてこれも６月にできるのかな。プルミエの駐車場と塀を挟んで作っていますね。

207 も、ビ＊＊ールで化けました

あれ、また？
＊＊
あほ
aho
です

しつこいですが
aho をローマ字読みのカタカナは、
禁句のようです

イタリアンの成功の可否は値段設定次第でしょうね。
そごうの裏に去年できたサイゼリヤはまだ繁盛してますが、なにせ川口はマンションだけでなくレストランの激戦区ですからね。

個人的には、そこら辺にたくさんあるイタリアンレストランよりは
ジンギスカンの方が他と差別化できていいような気がしますねぇ。。。

ま、私がイタリアンをあまり好きではないという理由が一番大きいんですが（笑

リボンシティレジレンスのホームページが更新されましたね。
間取りを見るとかなり限定されており、今回販売分での残室という感じがしますがどうでしょうかね。
まだ他にもあるのかな。
いままでと違い　何階が残っているのかわからないので　どのくらいの部屋が残ってるか不明です。

１期２次販売は２８戸ですね。これでセンター
、プルミエが終わりかはわかりませんが、
ほとんどだとは思います。

２８戸ですか。
すごい勢いで売れたのですね。
１期で希望のところが買えなかったは、残り２棟の発売と同時に速攻で希望を出すのでしょうね。
ブライトも線路側ですが　広くてなかなかようさそうだし。ＩＹを見なくてすむので開放的。　エアリーは静かそうだし、値段的に魅力的かも。
何度も書いていますが、本当に４つの建物を可もなく不可もなく本当に良く造っていると思っています。
そして　最後、残ったところはいろいろな特典があるのでしょう。

>>230
随分熱烈なサポーターぶりですが、もう少し冷静に判断した方が
良いのではないですか？

可もなく=よそに比べて秀でている所がない＝あえてこの中だけで比較検討する必要なし

このスレはこのリボン全体と他をくらべてどう？
であるところがA棟、B棟、C棟どれがいい？の井の中の蛙論になっている

２３１さん　ご忠告ありがとうございます。　私は、レッズサポーターこと生まれながらの川口市民です。　リボンシティレジレンスのサポーターそうかもしれません。
冷静に判断する前に衝動買いで購入し、後から他と比較している次第です。
２３２さんが書かれているように建物構造的には他と比べて　可もなくだと思っています。
我が家で言っているのですが、購入してからいろいろここで勉強していますが、もし予備知識があったら購入にかなり悩んだり躊躇したと思い、何も考えずに”買い”としてよかったと思いました。
信じられないと言われそうですが・・・

駒場や埼玉スタジアムから赤い服でそのまま帰って来る同好の方が８６８世帯もあれば結構いるだろうな。
２３３の付け足し
リボンシティレジレンス買ったからには、応援するサポーターです。　売れ残っては困りますから。

>このスレはこのリボン全体と他をくらべてどう？
>であるところがA棟、B棟、C棟どれがいい？の井の中の蛙論になっている

e-mansion掲示板の説明の中に以下とありますので、
「マンション購入に対して日々感じていることなどありましたら書き込み
　してください。」

別に他と比べてどうか、だけを論じる必要はないのでは？
リボンの中でどの棟がどういった特徴がある、という話も
今後購入を検討される方の参考となるのではないでしょうか。

ちなみに、私はブライトコートにあるメゾネットタイプがちょっと
気になってます．．．（もちろん、買えないけど）

今日の新聞のリボンシティレジレンスの折り込み広告。
３月上旬２期モデルルームプレミアムオープン。　間取り図もB８０Dなどブライトフォートになりました。
もちろん一期即日完売御礼でした。

オーベルのスレで「１種換気は良い」と書いてあったのですが、
リボンの２４時間換気システムはこれと同じなんですか？

>購入してからいろいろここで勉強していますが、もし予備知識があったら購入にかなり悩んだり躊躇したと思い、何も考えずに”買い”としてよかったと思いました。

私もこの掲示板を見るようになってから、新聞の他のマンションの折込チラシを良く見るようになりました。
免震、１００年、スケルトン？
新たに「一種換気」という言葉が登場しましたか．．

レッズサポーターの生まれながらの川口市民です。
わらびさん、まったく同じですよ。２重床すら知らずに購入。　私も他のマンションのチラシやホームページを本当によく見るようになりました。
もしかして次に買うとき（夢）は、うるさいでしょうね。

２３７　購入検討者さん
リボンシティレジレンスの換気は、きっと第３種換気だと思います。　オーベルは、第一種の顕熱交換ですよね。構造や設備ならぜったいにオーベルですね。その分、値段や管理費が高めです。
２４時間換気は、法律で義務づけられているので　どこのマンションでもあります。
第一種換気は、光熱費を節約できるのでいいですよね。　どのくらいいいかは、
http://www.mmjp.or.jp/honki/ie/anou913/anou913.htm
あたりを見るといいと思います。
第３種の場合、冷暖房の効きが悪くなるので、切ってしまう人もいると聞いています。
まあ、詳しくはMRの営業に聞いてください。
オーベルの設備と比べるとリボンは、劣ると思いますよ。価格の差。リボンの方は、公園や緑がメリットかな。

でも換気は、こればかりではないです。
最近のエアコンは、換気もうりの１つです。
実は、この冬　エアコンをダイキンのうるる機能付き変えました。外気から水分を取って加湿するものです。
とっても便利です。加湿方式が、外気を室温と同じに加熱してそこに水分を入れます。つまり、常時換気していると同じです。
また、昼間留守の時に換気の機能もあり、結構便利。
酸素を増やすエアコンもありますよね。
換気に、エアコンを使うのも手だと思っています。

２期販売は、１００戸。　これからは、小刻みにうるようですね。

川口における購入検討は真打登場を待とう。
細野鐵工所がやってくれるよ　ツインタワー
早く販売概要がでないかな〜

我が家はここのスレの住人同様、建設前のかなり初期の段階で購入しました。
リクコスの営業担当者はうちは会社の方針で値下げはしないといっていたのだか
やっぱり今の時代はあるのだね。
http://www.c-tsurumi.com/roomplan/index.html
ここも価格改定が楽しみだね。

>>241
まだこの程度しかしらない・・
http://www.nikoukei.co.jp/saitama/headline/head_disp.php?url=1&no=...

タワーは供給過剰。　みんな苦戦するよ。
リボンは、タワーとは別路線。
タワーにはない良さがあると思う。タワーは選択肢がたっぷりあっていいよね。
人それぞれの価値観の違いですよ。

今日もMRはにぎわっていました。　COCOクラブの絵手紙、２階ではインテリ＊＊ミナー。結局我が家は、今日の午後いままでMRで遊んでいました。
インターネットのホームページでは、どの部屋が残っているのかわかりませんが、MRのコンピュータでは見られました。
プルミエが残り９戸でした。２階とAタイプが中心です。センターが１９戸。CDFMが多く、19階もありました。
ブライトフォートも値段も全部出ていましたが、先の２練より確実に安いです。
平米単価で５万は安い。中には、１０万くらい安いのでは思うのもありました。
駅からの距離と線路というハンディを引いても、なかなかの値頃感。
うちのようにプルミエ購入者は、ちょっと早まったと思いそう。
結局値引きはではないでしょうが、先の２棟より安い設定のブライト、さらに最後のエアリーはもっと安くなるのでしょう。

MR付近の各社営業。今日は、T-ブルーだけでした。　

あれ、私も伏せ字になる。　インテリ＊＊ミナー＝いんてりあせみなー。
システムの問題。

西口のタワー気になっています。ただ、西口のタワーは住居数２６０前後、敷地面積もオーベルの６割程度。それでもオーベルと階数は同じくらいとなると、
薄っぺらいのかも。あまり期待できません。
隣にもう１本って、既に建ってますよね。

>>244,247
曖昧や断片的な情報で他の物件を煽るなよ。
リボン居住者全体のレベルが低いと思われるから止めようや。

タワーとリボンは方向性が全く違うんだし。

＞タワーとリボンは方向性が全く違うんだし。

その通り。　

>MRのコンピュータでは見られました。
わたしも見てきました、自分のタイプの列がすべて売れていたのを見て、
なんか、安心したりして．．
最初は人気なかったから
今日川口駅横のオーベルのＭＲ入ってみようかと思ったんですが、背広着た人が待ち構えているようで
入れなかった。

わらびさん　同じです。私も自分の選んだタイプが縦一列白くて安心しました。
プルミエ　本当によく売れました。　営業の方の努力を評価。

オーベルのMRいったことあります。昨年の話ですが。
年配の方が親切に説明してくれました。　

日曜日に私もＭＲに行きました。
第一期の申し込みかな？結構、混んでいましたね。インテリ＊＊ミナーはまあ、正直言って、期待はずれでした（体調が悪かったこともあり、時間を長く感じました）
第一期の即日完売は５％くらい信じていなかったのですが、週末の「完売」のチラシの裏に書いてある間取りがブライトフォートのものに変わっているのを見て、ようやく納得した次第ですｗ

今日、リボンシティの入り口（２号道路入り口）に　リボンシティ関連工事事業社一覧表がありました。今日できたのかな。昨日はなかったような気がします。
まだ、最後の公園・アートギャラリー・賃貸の３つが空欄でした。　すでに、スポーツプラザ解体工事も入っていました。
一番最初完成はは、レストランで今年の６月１日でした。
いままで、サッポロ跡地でしたが　今回、リボンシティと明記され　Rのマークがありました。

遅ればせながら検討しているものですが、隣接商業施設にできるシネコンって、どこの
運営なのかご存知でしょうか。本当にできるのでしょうか。商業施設の店舗を含め、現時点
ではあまり具体的な名前を知ることができないので、躊躇しています。
できればそのあたりの情報を知った上で、申し込みたいのですが、そんな悠長なことを言っていたら
きっと買いそびれるのでしょうね。この段階で決断できるみなさんがうらやましいです。

シネコンや、商業施設の店舗は、未確定でしょう。

ローン不成立とかキャンセルは必ず有るから、それまで待つ、も手です。
間取りにこだわりが有ると、難しいですけど。

シネコン決まっているでしょうが、まだ発表できないのでしょう。
ともかくあの面積が店でいっぱいになることだけは事実。
躊躇していると希望のところがうまって、買いそびれるよ。
でも、間取りや階数を気にしなければ、待っていれば確実に安くなるよ。

マンションの隣にスーパーが有るか無いかで購入を躊躇する人が良く居るけど、
どの商業施設になるかで躊躇するのは珍しいですね。

私は、大規模商業施設によるリボン周辺の渋滞が気掛かりです。
話によれば、渋滞のためにリボン居住者の車が出入り困難になるそうですね。
平置きでいくら安くても休日に出入りが出来ない駐車場って一体・・・。

商業施設や周辺道路・混雑緩和対策の状況が詳しく分かるまで
リボン購入は待つ予定です。

>周辺道路・混雑緩和対策
たしかに気になるところですね
近所のダイヤモンドシティーでも、たまに渋滞になりますね
ここはまだ道路がメッシュ上にあるので、問題ありませんが
リボンは片側がＪＲだし、今でも産業道路は川口駅、環状道路との交差？で混んでいるので
落ち付くまで、また曇りや雨の日は大変かもしれないですね

川口駅ー陸橋下の産業道路の渋滞の大きな原因は川口駅周辺の変な一方通行に原因があると思います。特に、八間道路の変則的な一方通行や書泉前の違法駐車も原因。
八間道路の一方通行解消の運動をしていた議員さんがいましたがどうしたかな。結局、太い道が一方通行になって、違法駐車が増えるだけになっています。
ともかく、この駅周辺のキャラやジャスコ並の施設。絶対に混むでしょうね。　これは、周辺住民みんな覚悟ですね。

＞２５９の車所有者さん　駐車場１００％でいい物件が少ないと思いませんか？　タワーは、みな１００％ではありません。　我が家の第一候補だった、T-ブルーもだめ。
リボンシティは、１００％。　大きな決定要因でした。　洗車場もあるし。　確かに最初は混むかもしれませんが、半年を見ています。
路上での待ちを減らすために、駐車場のキャパを大きくして聞いています。
入り口は、線路沿いの１号道路で、川口駅方向からの車は、MR前の道（サンクスで左折）、西川口側は、安藤米店のところで右折で、Tブルーわきを通って、正面からの車のみ２号道路で中央突破と聞いていますが、駐車場が混雑したら中央突破はだめかもしれませんね。
私が思うに、Tブルー周辺から入る車が多いと読んでいます。
さて、リボンシティレジレンスですが　プルミエもセンター側も　入り口のみが　北側のジョリパスター脇の道にあり、　出入り口はプルミエが２号道路に、センターが１号道路にあります。
プルミエの場合、２号道路への出口付近に信号があり、出やすいと思います。　センターの場合は、２号道路を通って産業道路に出るようになると思います。
２号道路で正面から出れば、渋滞の産業道路を通らずに直進してどこにでもぬけられますよ。
裏道の交通量が増えるかな。

どちらにしろ子供の一人歩きは危険なわけだ。。。
狭い道まで裏道として＊＊が暴走するしね

今時駐車場１００％はむしろマイナスになる場合があるよ。
高齢化が進むのに、いつまでも車に乗り続けるわけじゃないし。
駐車場代を管理費や修繕積立金に充当する計画になってるんだから、
不足分はそのまま積み立て不足になるわけでしょ。

>不足分はそのまま積み立て不足
正解！！
実際、居住者すべてが車をもっていることはありえない。
３０％ぐらいは当初から空きがでるでしょう。
タワ−と比べ、駐車場代を管理費に組み込み当初の管理費を安く見せかける
手をリクコスはよく使います。
第一候補だった、T-ブルーが駐車場１００％でないことが要因だったとしたら
おしいことをしましたね。
昨日、Tブル−の特集記事がポスティングされてましたね。もろに暗にうちは日当たりいいよ〜リボンはダメよ〜買ったあとで
こんなはずじゃなかった〜とならないでねと批判していましたが、いまどきの60㎡〜70㎡タイプ中心でした
これが70㎡〜80㎡タイプ中心であったら全戸即日完売でしたでしょうね。
ちょっと戸数を稼ぐために欲をだしてしまいましたね。残念〜

>>261
細かい指摘サンクスです。
いずれにしても、街と道路が出来上がらないとなんとも言えないですね。
行政や警察がどのように指導してくるか全く分からないし。
リボンシティ内に違法駐車が流れ込むのも心配です。

もう少し様子を見てみます。

＞タワ−と比べ、駐車場代を管理費に組み込み当初の管理費を安く見せかける
＞手をリクコスはよく使います。

それだけならまだ良いけど、
ＭＲで他物件の管理費を一覧表にして露骨に比較させるのはどうよ？
あのやり方は汚いね。

タワーに比べたら、そもそもリボンでなくてもどこでも安くなるのは当然だと思いますが。
あと、戸数が大きくなればなるほど、一戸あたりの管理費は低くなるのも同じことでしょう。
駐車場代を、全額、修繕積立金に充てるのではなく管理費にも流入できる仕組みになっているのは（重要事項か管理規約のところで契約者は説明を受けます）事実で、それは管理組合が早急に変更すべきことであることは間違いありません。
ちなみに、リクコスの西口タワーも管理費・修繕費ともに高いですよ。

>>264
リボンの住人の多くは、ぎりぎり譲歩して川口駅圏内のリボンを選ぶのだから、もっと遠いＴブルは第一候補にならない。

>>267
もともと安い管理費・修繕費に惹かれて入居している人が居るのですから、
それを入居開始後に変更するのは相当苦労すると思いますよ。

規約・規則・管理委託契約・修繕計画などの改訂・変更を巡って
管理組合が紛糾した事例は全国に数知れません。

>>269
　ごもっとも。
　私も管理組合がうまくいくかどうかがマンション選びの重要な優先順位でした。
　管理組合の動かしやすさからすれば、究極的にはコーポラティブハウスのように１０ー２０戸程度の物件になるのでしょう。
　でも、豊富な共有設備が欲しかったので、どうしても大規模物件は譲れませんでした。

　色々な大規模の中で、当初の第一候補の物件は１ＬＤＫから４ＬＤＫまで単身者からファミリー、地主まで混在する物件でした。
　管理説明会でのＱＡでは、単身者なのでしょう「私は日中は全くいないので、夜間のフロントサービスをすべきで、日中は省くべき」との意見が出ていました。
　その物件を辞めたのはそれだけではないのですが、そういう点も回避した原因でした。

　一方、リボンは、地権者住居はゼロですし、単身者は徒歩９分という立地からして、ほとんどいないと思いました。
　さらに、今知っている限りでは、埼玉県ではリボンが唯一（横浜の大規模物件ではありました）だったのは、マッチングシステムです。
　販売前から居住者のコミュニティーを形成するためにイベントをするシステムです。
　詳しくは、ＭＲにあるリボン通信でも読んでみてください。
　正直言って、今の段階ではイベントはよく参加して、毎回おかしはもらっていますが、コミュニティ形成まで至っていないとは思います。
　しかし、あと１年以上ある期間のうちに、自然と顔見知りもできるのではと思っています。
　特に、生まれながらの川口市民さんとは、どうやら同じ日にＭＲにいたことが多いようなのでいずれ知り合うこともあるのではと思っていますｗ

　

>269
そうなんですよー。

でも、年数を経るに従い、安い中古で購入した住民が増えます。
新築からの住民と中古購入の住民とは、認識が合いにくいです。
規約・規則・管理委託契約・修繕計画などの改訂・変更は、最初が肝心と思います。
早めに、先を見通した管理に変更したいです。
手をつけたいのは、管理費、積立金、駐車場ですな。
駐車場は、外部に貸し出したい…

>もともと安い管理費・修繕費に惹かれて入居している人
ほんとはもっと高くなければならないのにうまくごまかされて入居している人ともいう

住民間のコミュニティ形成や管理体制の維持は、
どこのマンションでも大きな課題ですよね。

大事なのは、安い・高いではなく、住んでいる人の意識だと思います。
良い理事会・良い組合に恵まれれば、こういった課題は自然と解消されるはずです。
そういった意味でも、ひとりひとりが管理組合の一員であるという
意識はとても大事です。

私はどこの物件にするかまだ決めていませんが、
理事長とまではいかなくても、理事に立候補する予定です。
せっかく何千万も出して買った物件ですから、
愛着を持って管理に携わりたいとと思ってます。

理事会は本来は2年任期の半数入れ替えの輪番制が一番良いのだか
リクコスは概ね1年で全員交代の輪番制を薦めます。
管理組合運営に慣れてきたころに交代で、毎回ずぶの素人の寄せ集めのほうが
彼らにとって都合よいのです。

修繕や管理の弱点・盲点を付かれないためにか？

274はネタかもしれないが、１年交代の話はどこまで本当よ？
ほかのリクコス物件入居者のフォロー頼む。

239さん。
１種換気について教えてくれてありがとうございました。

リボンシティの３種換気と１種換気は違うんですね。
勉強になりました。
私は花粉症なので、吸気口から直接花粉が入り込むのが心配です。
１種換気はフィルターが付いているので花粉が入ってこないんですね！
騒音も入ってこないらしいし、熱が逃げないのも良いですね。

設備の良いマンションか、緑のあるマンションか、
どっちにするか迷ってます。

4500万位だせば結構広い部屋買えるんだ・・・
メガシティ購入８０Ｍ5800万ちょっと早まった？？？

こんどモデルルーム見に行こう、同じくらいの高級感があるなら
買い換えようかと本気で考える・・・

うちは1年交代です。
みんな仕事でやっているわけでないのでコスモスライフにおまかせです。

>278
うわ。最悪。

>大事なのは、安い・高いではなく、住んでいる人の意識だと思います。
>良い理事会・良い組合に恵まれれば、こういった課題は自然と解消されるはずです。
>そういった意味でも、ひとりひとりが管理組合の一員であるという
>意識はとても大事です。

その通りと思います。
良い管理とは、与えられるモノでは無く、ひとりひとりが作り上げるモノです。

リボンは、緑が多い、の印象が有りますが、
緑は、維持が大変なんです。
管理案を見ると、かなりの人手をかけて維持することとなっていますが、
例えば、ここをどうするか、が管理費のポイントでしょう。
人手をかけて維持する(金がかかる)か、住民が維持する(手間がかかる)ですね。
管理費をセーブできれば、修繕費に回せます。

>理事会は本来は2年任期の半数入れ替えの輪番制が一番良い
そうですね。でも、全員が早く理事を経験するのも大事と思います。
プルミエの理事会が半年早く立ち上がるので、
プルミエとその他で、半年ずれながら、理事を交代するのも手かと思います。

新築当初の数年は、施工に問題無い限りは、快適に過ごせるはずですが、
この時期に将来まで見通した管理を作り上げたいですね。

理事会の運営は難しいですね
人に恵まれるかどうかのような気がします

この掲示板にいる人は別ですが、理事会ってなに？えっ自分たちで運営していくの？
って人も多いと思います。
そういう私も、修繕計画や管理費が妥当かどうかはわからない．．

今日１日の投稿は読み応えがあります。　うーんそうだよな。　なるほどと思いながら読みました。
＞２６４さん
　Ｔブルー本当に残念〜
　我が家では、たった１つの条件で第一候補Ｔブルーからリボンシティになりました。以前ここに書いたと思いますが、広さです。でも最高の日当たりや子どもの学校を考えて、駐車場はがまんしても広さが譲れませんでした。入居時期もグッドタイミングだったので、もしＧタイプが最上階まであったら、間違いなくＴブルーを初日に買っていたと思います。
＞車所有者さん
　本当に出来てみないとわかりませんね。警察が一通を変更してくれるかどうかです。　リボンシティ内を通る道は、駐車しそうですね。

管理や駐車場や規約、管理組合など読んでいて本当に参考になるというか、自分の来年の４月には関係者になっている自覚をもたないとだめだなと思いました。
それにしても　シトロンさんはいろいろと調べていますね。（あっ、日曜きっとＭＲで何度もすれ違っているでしょうね。）

先日の日曜の絵手紙は、子ども達が自主的に折り紙やお手玉と発展したようで、ＣＯＣＯクラブの主催者の方も今日は雰囲気がいいとおっしゃていました。親は気がつきませんでした、子どもが前回のひな人形の時もいっしょだった人がいたと言っていました。でも、子ども達もくもくとつくって、なかなか会話は成立しないなと見ていました。
子ども達がのどが渇いて、押すだけの自販機に飲み物をとりに数人でＭＲを走って行ったりして、親の躾。。と思われた方もいたと思います。

あのにぎやかな子ども達をみて、やめようと思った方もいたことでしょう。　また、逆にうちの子どももお友達になれるかなと思った方もいるでしょう。
リボンシティのＭＲで地域のイベントやる雰囲気を好むか好まないか分かれ道かもしれませんね。

＞うちは1年交代です。
＞みんな仕事でやっているわけでないのでコスモスライフにおまかせです。

私のところもコスモスライフです。
もちろん、1年交代、慣れたころには交代です。
理事会で議題があがると、まずコスモスライフの方が、
「他のマンションではこうなっています」と言い、
理事たちは、じゃあそれでいいか、ということで
なんとも管理会社が管理しやすい環境となっています。

＞>理事会は本来は2年任期の半数入れ替えの輪番制が一番良い
＞そうですね。でも、全員が早く理事を経験するのも大事と思います。

８６８世帯全員が理事会を経験するとすると、どのくらい必要でしょうか。
毎年交代で４０人の理事として、２０年。
これだけいるのですから、やる気のある方が長く続けたほうが
いいのではないでしょうか。

＞プルミエの理事会が半年早く立ち上がるので、
＞プルミエとその他で、半年ずれながら、理事を交代するのも手かと思います。

プルミエだけの半年間は逆に何もできない可能性があります。
管理規約の変更などに関わることは、プルミエ住人だけで決めることは
できないでしょう。
ということは、ほとんど最初の半年は理事会があったとしても
機能しないのではないでしょうか。
（そもそも理事会の発足は、総会を行って、ということになると思いますが、
　最初の総会の声をかけるのは、コスモスライフですよね。
　プルミエだけで総会をするのか疑問です。

すいません、なんか否定的な意見ですね。
とはいえ、最初が肝心なのは、みなさんがおっしゃるとおりです。
ですので、最初の総会前から、変えていったほうがいいことの
意見交換を十分にして、総会のときには、ある程度意見がまとまる
くらいにしたいですね。
そういった意味で、こういう場で同じ考えをもった方々と意見交換
できるのは有意義だと思います。

>>283
コスモスライフの悪しき実態に驚いた。
でも、そんな実態に対して何も声を上げない住民達が多い事にもっと驚いた。


>>284
>毎年交代で４０人の理事として、２０年。
>これだけいるのですから、やる気のある方が長く続けたほうが
>いいのではないでしょうか。

まったくその通りだと思います。
輪番制で全員が理事を体験したところで、
しょせん意識の無い人は何も変わらない。

管理に係る承認書に、Ａ練役員が選任されるまで間は、本マンションに全体に係る管理及び使用方法は変更できないとなっています。
今見たら、Ａ練ができるまでＢ練で払った管理費に剰余金がでても返金されずに、管理組合の口座に入るんだ。たいした額ではないと思いますが

>やる気のある方が長く続けたほうがいいのではないでしょうか。

今の日本に似てしまいます。
政府(理事会)の言う通りに税金(管理費、修繕費)を払えば良い。後はよろしくと。

で、結局、借金の山
借金返済のため、税金(管理費、修繕費)の値上げしかない。

それがイヤなら、自ら、汗をかくしかないです。

>>259
敷地に植栽が多いだけで、渋滞・排気ガス・線路沿い・産業道路沿い・・・
とても環境が良いようには思えませんよね。
敷地には誰でも出入りできるわけだし、セキュリティも「？」だし。

＞今の日本に似てしまいます。
＞政府(理事会)の言う通りに税金(管理費、修繕費)を払えば良い。後はよろしくと

国会議員にはやる気のある人誰でもなれるわけではありません。
しかし、理事会への参加はやる気のある人が参加したほうがよい。
汗をかきたくない人が自動的に参加させられてもいい方向には
いかないのではないですか。
日本は変えられなくても理事会は変えられます。
もちろん住人みんなの協力は必要ですが。

>リボンは、緑が多い、の印象が有りますが、
>緑は、維持が大変なんです。
>管理案を見ると、かなりの人手をかけて維持することとなっていますが、
>例えば、ここをどうするか、が管理費のポイントでしょう。

かなりの人手を投入しているとしても、所詮は通常の剪定や草刈りどまりです。
もし、緑地にゴミが捨てられたり、ホームレスが住み着いたり、
不法駐車の取り締まりが必要になれば、
管理費は莫大に膨れあがる事が予想されます。

みんなで緑を守るんだという意識がすっごい大事です。

>やる気のある方が長く続けたほうがいいのではないでしょうか。
理事を体験したものです。
ご隠居さんはいいでしょうがはっきりいって大変です。
それも800世帯超の理事会なんて・・ぞっとします。
これを報酬なしてボランティアでやるのは酷でないでしょうか？
ただあ-でもない、こうしたほうがいいと掲示板のごとく
文句いっていればいいわけでないのですよ。
住民同士のいざこざの板ばさみになりますし、
理事でなくてもいろんなことを言ういろんな人がいます
その意見を拾い上げ相手しなければならないし会計や
監査、書記など毎年好きで続ける人がいると思う？
みな仕事を持って忙しい時間を割振ってできることは限られるものです。
かといって報酬を与えプロ市民みたいな人を長年すえておくのも問題です。
エルザの理事会がなんにも決められなくて収拾がつかないのもうなずけます。

292さんの実体験にもとづく書き込み、すごく参考になります。

で、292氏が住んでいたマンションは結局どのような管理態勢に落ち着いたのでしょうか？
理事は大変なので、結局管理会社に丸投げになっているのですか？

http://www2u.biglobe.ne.jp/~harano/mankan/mankan1.htm
このアドレスの内容も参考になります。
ただこの人は定年後にやってることだからね
みんなは無理だよね〜

みなさんそんなに管理組合の運営が気になるのに、
なんで直床のマンションを選ぶのですか？
しかも、ここに居るのは３０代くらいの方々ですよね、定年して収入がなくなった
頃に大規模修繕か建替えの時期。

一番揉める、そしてお金が掛かるのが将来の大規模修繕だと思うのですが、
それの対策としては、直床のマンションは最低レベルですよね。

コミュニティが出来ても、莫大な工事費は負担できませんよ。

困難な排水管更新工事（１）

　マンションの修繕工事の中で作業が一番大変で困難なのは、排水管更新工
事である。建物の大規模修繕工事は、外壁塗装や屋根防水など建物の外回り
の工事であり、居住者は工事の影響を少々受けるが通常の日常生活は、可能
である。

　共用部の排水管は、汚水排水と台所や風呂などの雑排水の２種類が設置さ
れている。大概のマンションは、その何れも専有部内のパイプスペースに設
置されている。なぜ専有部内となっているかというと排水管の流れ勾配の完
成で、便所に隣接した場所に汚水管、キッチンか風呂に隣接した場所に雑排
水管のパスプスペースが配置されている。

　この専有部内パスプスペース内の排水管を交換するには、便所の壁と押入
の壁を一時撤去し作業のできる開口部を開けて作業をする。作業中は排水が
出来ないので、水が全く使用できない。日常生活に多大の影響を与える。交
換作業が終わると撤去した壁を閉鎖する。排水管そのものの交換費用と同じ
くらい建物補修費用がかかるのである。

　どんな長期修繕計画を見ても排水管の更新は、３０年周期で設定されてい
る。エレベーターや玄関ドアの更新と同じく長期修繕計画の中では一番長い。
３０年周期と言うことは、マンションの一生の中で必ず１回は実施しなけれ
ばならないということでもある。

　この１回の工事を実施するのが難しいので３０年を経過し排水管の更新工
事を行ったマンションは数少ないと思う。排水管が老朽化し漏水事故が多発
するようになってから更新工事に取りかかるのが現実である。

　

将来の維持管理を考慮した良心的な設計のマンションは、パイブスペース
が専有部内でなく開放通路に面したところに配置されており、専有部内に入
らなくても更新工事が可能である。なぜこのような設計にしないかというと
マンションの分譲価格が上がり売れないからである。パイプスペースが台所
から遠くなると、流れ勾配の関係から床下スペースが必要になる。

　ざっと計算してみると、台所からパイプスペースまで１０ｍの距離がある
場合２０ｃｍの床下スペースが必要になる。これは階高を２０ｃｍ高くしな
ければならず、１５階建ての場合は３ｍ高くなる。同じ高さであれば１フロ
ア部分がなくなり売り上げ住戸が少なくなり分譲価格を高くせざるを得ない。

　最近建設されているマンションを見ても、パイプスペースが共用廊下に面
した場所に設置されたのを見たことがない。このような設計になっているの
は、分譲会社の販売戦略で将来の管理維持のことは考慮されていない。マン
ション購入者も一端の原因があるのであるがマンションの将来にとって非常
に残念なことである。

>>295
価格が安くて間取りプランが豊富、共用施設が豊富、
緑が多くてファミリーで楽しく生活できる、商業施設が隣接していて主婦に嬉しい。
ってところかな。

でも、295が指摘するように、直床なので修繕が大変なのは事実。
それよりも騒音トラブルの発生が必至だよな。
ファミリー層を対象としている物件なので、
子供が飛び跳ねる騒音のため上下間で間違いなく揉める。

296、297の指摘もまさにその通り。
過去レスにも出たが、将来の排水管の維持管理はマジで大変だと思う。
修繕費の大量一時金徴収は避けて通れない。


でもな、リボンシティは売れるんだよ。
ここの板に出入りしている人は別だが、
通常の買い主でそこまで考えている人は本当に少ない。
構造や維持管理なんてどうでも良くて、
MRの華やかさやHP・パンフのイメージの良さに購入者は惹かれるんだよ。

それが今時のマンション購入の実態だよな。

リボンがどうだか知らないが直床って普通、居室部分のみで、
水回りはスラブ段差をもうけて2重床になってるがな。
あと普通はトミジ管（硬質塩化ビニル配管の外側を、
石綿セメントで保護した耐火仕様の排水用配管の一種）
の一体施工であるから、メンテナンスをしっかりやれば３０年前の建物の管材と違うので
『配管は30年経過するとこのようになります』みたいな写真はおおげさ。
給水引き込みもステンレス管だし、宅内はサヤ管ヘッダ−だと思うので
定年退職のじいちゃんのえせ知識に惑わされることのないように。

>>299
詳しい方ですね。
じゃあ居室内の排水竪管はどうなるんですか？
せいぜい４０年で改修が必要になりますよね。