55㎡新築か70㎡中古かで悩んでます。

現在検討中ですが、新築を考えています。
中古２〜３年であれば問題ないですが、
集合住宅である以上同世代かつ同じような収入の方々と暮らしていく方が
人間関係（近所付き合い）も円滑になると思っています。

新築時５０００万円だった物件が、中古３０００万程度で出ていたとして、
物件とは申し分ないでしょうが、新築で購入した方々が同世代ってことはないだろうなぁ・・・と。

＃　知り合いから、「中古の物件を購入したら周りは１世代上の方々ばかりで友達ができない・・・」
＃　という切実な悩みも何度か聞いたことあります。

まさに、何に重きをおくかですね。

少し前に、築2年の物件のオープンルームに行きました。新築販売当時、駅からの距離がネックで購入を見送った物件だったのですが、さすがにまだまだ綺麗でしたね。モデルルームと同タイプの最上階で、システム収納等のオプションを沢山つけておられたお宅でしたから、購入価格の1割引きで売りに出ていました。定年退職後の住まいとして購入されたのに、実家の親の介護のために引き払うことになったそうです。

そうなんだ〜
先日中古マンションを探しに某不動産にでむいたところ
私　「この値段では厳しいんですけど・・・
　　　　　　壁紙とかお風呂場とかリフォーム費用かかりますし。。。」
営業「中古といっても値引きなんてよほどの事が無い限りムリですよぉ。
　　　　築浅い年数のものはあまり出ないし、高いですからね！」

とかな応対だったんですが・・・
どんな風に話をもっていけば値引きまでいけるんですか？

中古物件を見る時はリフォーム前の物のほうが
住んでからの可否を判断しやすいと聞き、何軒か見にいったものの
新築と比べて酷い状態が多くて悩んでしまっています。
でも、私が狙っているエリアは新築物件は駅遠しかでそうもないので
中古狙いなんですよね。。。

中古は必ずしも言い値で買う必要はありません。売り主さんが売り急いで
いたり、おおらかな性格の場合は値引いてくれることも多いと思います。
「リフォ−ムをしたいので、その分値引いていただけませんか？」などど
話をもっていくことが多いと思います。（不動産屋さんが交渉してくれますよ。）
中古の不動産価格はあくまでも売り主の希望価格であり物件によっては
値切る余地は十分あります。

そうですよね。人気にもよるでしょうが、間に入る不動産屋さんがこっちの希望価格を探ってきますしね。それとなく勤務先なんかも聞かれるし。せっかく中古を買うなら、好きなようにリフォームしたいからその分安く、と思うのは当然。でも、売る方も少しでも高く売りたいから、最低でも壁紙くらいは張り替えてあるし・・・

中古マンションは、リフォームした方が売りやすい
ので、私たちはリフォームを勧めます。
リフォーム屋からキックバック貰えるしね。
売主の事情にもよりますが、駄目もとで、思い切った
値段交渉してみましょう。
なかには、売主希望で高めの設定にしておいて、
数ヶ月塩漬けで、「ほら売れないでしょう、だからここまで
下げましょう」というために高くあんってるのもあります。

「売主の事情」で、一番大きなものは何と言っても「残債」です。
例えば残債が３０００万円であれば、それよりも安い値段でしか
売れないと、いわゆる「残債割れ」となり、売主がいくらの手持ち金を
出せるか、で値引きの可否が決まります。例えば手持ち金が２００万円
しかないのに、２５００万円でしか売れそうもない、ということになれば
さらに３００万円を工面できない限りは、売りたくても売れない、という
ことになります。手持ちの不動産のローンがある場合、その不動産を
売却するときは、そのローン残債を一括して返済しなければならない
ためです。私も、自分のマンションを売却した経験がありますが、
１００万円程度の値引きには応じました。それは、残債と手持ち金の
兼ね合いで、売却できるギリギリの額だったからです。これ以上の
値引きであれば、残債割れを手持ち金で埋められなくなり、売却したくても
できない、という状況でした。
よく、バブルのころに買った人が、「売りたくても売れない」と言っているのは
この「残債割れ」が大きすぎて、手持ち金では埋められないという事情が
あるからです。
話をまとめますと、売主が一般のカタギの勤め人であれば、なけなしの
資金の中で頑張っているケースが多いため、値引きをしたくてもできない、
という状況が多いです。

確かにバブルの頃購入したケ−スでは残債が多くて売るに売れない
場合が多いかも知れません。政府のバブル潰しが急激すぎましたよね。

公定歩合０．５％からわずか数ヶ月で６％まで一気に上がりましたからね。
日銀の政策委員会の無策さには、本当にあきれました。

そーなんですよお
高値で買ったので売るに売れない＆売り出しても高値
そんなんじゃ買い手がつかないんで売りにだせない・・・・
てな中古が平成初期あたりボロボロあるんですよね。
不動産屋も言ってたよ。
売れる値段でだせなく売るに売れない連中が沢山いるんだそうな。

買い叩きたいけど物件が出ないんじゃあどうしようもない。
そろそろ買いたいんだけどね俺

たまに出てますよ。バブル期１億程度の物件が ３０００ 万台で。
ただ、管理費＋積立金が高いんですよね。

見ます、見ます。私が住んでいる地域でもたまに見ます。
もっとも、私が不動産屋だったころはあまり見ませんでしたが。
１億円のうち、７０００万円近くはすでに返済したのか、それとも
膨大な自己資金があるのかは疑問ですけど。

それじゃあ築10数年位の物件って非常に購入判断が難しいですね。例え当時1億だった
物件でも、あくまで地価が無駄につりあがったバブルプライスって事ですからね〜。
この時代の億ション物件ってそれなりの品質を備えてるものなのでしょうか？
元不動産屋さんが、例えば資金4000マンでマンション購入を検討しているとして
選択肢１　新築で55平米（都内だとこんなもんなんで・・・）
選択肢2　築浅中古70平米
選択肢3　築10数年　元億ション

だったらどれを選択しますか？
本当に億ションとしてのグレードが備わっていてマンション寿命が長いとしたら
選択肢3もありなのでしょうか？

どれも選ばないなぁ・・・。
ちょっと郊外まで足を伸ばして、100平米越えで、新築で、4000万かな？
俺の場合は。

私は仲介専門だったので、技術的なことはあまり詳しくありませんが、
バブル期のマンションが高い一番の理由は、土地の仕入れ価格が
異常に高かったためです。また、建物の着工が大幅に増えて、建築費も
上がりました。ということは、価格が高い＝マンションの仕様や品質が良い
と言うことには結びつかない面もあるということです。なので、バブル期の
マンションであっても、結局は近隣の相場に比べ、高いか安いかで「買い」か
どうか変わってきます。３４さんの問いに対しては、私がどんな選択をするかは
ケースバイケースとしか答えられず、申し訳なく思っています。

３４ですレスありがとうございました。そうですか、近隣相場なども含めて多角的に
判断しないとなんともいえないですよね〜。
また自分自身、情報を集めて再検討してみます。

>>36さん
仲介でも専門家ならいろいろお詳しいでしょうから
アドバイスお願いします。
新古マンションで借地権の奴はどうですか？
借地権は25年ほど残っているようなんですが
将来どうなんでしょう？

>>34
同じ価格なら、当たり前ですが、現在価値が同じということです。
どれが買いかは、立地、占有面積、間取り、設備等から判断して、
買う人（住む人）が決めることです。他人にはわかりません。
なんかこういう問い掛けは、自分が住むというより、３つのうちでｘｘ年後
に資産価値が一番高いのはどれ？って言ってるように聞こえます。

３８さん、これも難しい質問ですね。私が現役の頃には、借地権物件を
仲介したことが無く、何とも言えません。その物件の将来については、借地
契約の内容を見ないと、判断できません。例えば、借地期間終了後に区分
所有者全員で土地を買い取る契約になっているか、あるいは借地期間終了後に
更地にして、その土地を地主に返すか、というような契約が一般的だったように
思います。もちろん、他にも特約があったりする場合もありえますので、借地契約書の
内容を良く確認したほうが良いでしょう。参考にならない回答ですみません。