現在マンション購入を考えています。
マンション選びには場所、間取りなどばかりをきにしていましたが、
色々見ていくうちに物件によって敷地面積に大きな違いがあることに気付きました。
敷地が広いと駐車場が広くなったり、たくさんの緑が植えられたりといいことがあるのは分かるのですが、
その他にメリットなどはあるのでしょうか？
例えば、同じ条件のマンションがあったとして、単純に敷地面積が違う物件があった場合、
面積の広い方、狭い方ではどちらの物件を買うべきでしょうか？
敷地面積は重要ですか？よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2008-02-11 14:49:00
敷地の広さよりも容積率や建ぺい率のが重要ですよ。
上に書かれていましたが、分かりやすく例えると。
１００平米で容積率４００％ならば４００平米のが建物が
建てられます。
ここに３００平米の建物が建っていれば容積率が余っているので
建替えの時など非常に有利です。
２００平米で容積率が２００％ならば４００平米の建物で
１００平米の土地と同じ建物しか建てられません。
ここに４００平米の建物が建っていると
空き地（駐車場等々建物以外部分）も広く
土地持ち分は１００平米より多いですが
容積率が余っていないので建替えでも
同じサイズの建物しか建てられません。
また、近隣であっても容積率が２００％と４００％だと
価格は、ほぼ２倍になるので土地持分が少なくても
価格的には一緒になります。
なので土地の広さより容積率重要なのですが
余らせているマンションは皆無だと思うので
あまり気にせず気にいった方は選べば問題無いです。
容積率が低くて、土地が広いマンションの場合は
植木などの維持費が余計に掛かるので
管理費と修繕積立金が割高になる場合もあります。
マンションで重要なのは駅からの距離や利便性です。
ここを重視しないと、資産価値下落率が大きくなります。
立地条件がまったく同じでも、敷地面積にこだわらず、
日当たりや眺望を重視されてはいかがですか？
土地が狭い場合は機械式駐車場やタワー型駐車場になるからその維持費がかかるはず、
車の出し入れも大変だし、車種によっては使用できないかもしれません。
管理費・維持費がほかの物件と比較してそう変わらないなら場合は敷地が広いほうが良いのでは
あと、管理費・維持費件について修繕計画を確認しておいた方がいいと思います。
機械式駐車場などの設備や、建物の規模によって費用の上がり方がぜんぜん違います。
なんだか・・・
■建物：区分所有（共用部は共有）
■土地：共有
という大原則を抜きに議論が展開してませんか？
そのせいか論点もブレまくっているし。
土地が広ければ、その用途の幅も相対的に広がるけれど
マンションとして成立するためには法令を遵守しつつ
容積を確保したり空地を設けたりしなければならず、同時に
広い土地を得てそれを維持していくためにはお金がかかる。
・・・という事をスレ主さんが本当に理解しているかが、まず疑問。
「敷地面積は重要ですか？」という聞き方には
「そりゃ重要でしょう」と答えるしかない。
土地という資産を取得するにあたって、購入者としてどれだけ
金銭負担するのか？という、いたってシンプルな話なのだから。
スレ主さんが言う「敷地面積」とは本来の意味ではなく
空地（空地）の事（あるいは「空地率」の事）を指しているのでは？
駅から遠いので敷地は広くてゆったり、
だけど将来転売しようとしたら駅近物件よりも大幅に下落してましたでは困ります。
スレ主です。たくさんのご意見ありがとうございました。
今まで知らないことばかりで本当に勉強になりました、自分でもネットで調べてみましたが、
色々な決まりがあるのですね。無知すぎました・・。
現在検討している物件があるのですが、規模的に同じなのに敷地面積がかなり違うと気になり、
こちらで質問させて頂きましたが、単純に敷地面積だけが重要ではないようですね。
素人判断で変な質問のしたかになってしまい失礼しました。
もう少し具体的に書かせていただきます。
Ａ物件 １１０戸 建ぺい率６０％ 容積率２００％ 敷地面積４，０００平米
Ｂ物件 ９０戸 建ぺい率８０％ 容積率４００％ 敷地面積２，０００平米
２物件とも駅に近いです。
Ｂは敷地が狭いため駐車場がタワーなので気になりますが、
その点、Ａは自走式で便利ですね。
公開空地は特に記載されていないので、ないと思います。
現在Ａが有力ですが、敷地が広い狭いでは将来的にどんなメリット、デメリットが
あるのかが、不安で質問させていただきましたが、単純ではないんですね・・。
更にアドバイスがありましたらよろしくお願いします。
両物件の現地に足を運んで周辺の状況や環境を確認しましたか？
建ぺい率、容積率の違いが一目瞭然だったはずです。用途地域も違うはずです。どちらの方が住宅としての価値が高いか明らかですよね。
>>21
「空地」の話でも無い、って事か・・・。
スレ主さんへの逆質問。
次に挙げる事について、きちんとご認識はあるんだろうか？
①：マンションの敷地（土地）は他の区分所有者と共有になる。
②：土地を取得・維持するためには、その規模に応じ所有者としてお金がかかる。
③：その土地に建てる事のできる建物の規模は、法令によって制限されている。
④：土地の利用の仕方には法令等による制約がある場合がある。
⑤：③④における「法令」は将来変更される可能性がある。
「将来のメリット・デメリット」という事に思いを馳せる前に、最低でも
上記①〜⑤についての理解がなければ、その先の議論もできない。
そして、例えば現在購入を迷っておられるふたつの物件に関しても
どちらが御自分によってよい選択なのか？という事については
こうした認識の下で御自身が価値観にしたがって判断するしかない。
建蔽率や容積率とは、③を左右するひとつの要素に過ぎず
自分が住んでいる間における建て替えや増築の必要性を考慮するのでなければ
それが「住宅としての価値」を決定づけるものでもない。
用途地域も将来に亘って不変のものではないし、都市計画やその他の上位計画が
関わってくる可能性だって無くはない。（立地にもよるが）
18でも書いたけれど、「敷地面積の大小」は当然に重要な事ですよ。
複雑な話でも何でもなく、貴方がどれくらいの大きさの土地をいくらで買い、
それを何人の人でどのような割合で持ち合うのか、という問題なんだから。
当面の用途とか、将来の建て替えや売却などにおいてどのような影響があるのか
といった話は、基本的なところを理解した上で、それぞれテーマを絞らなければ
合理的な議論にはならないと私は思う。
>>23 さん
それほど力を入れすぎずに。 暖かくアドバイスして行きましょう。
もともとの文面でみてわかると思いますが、スレ主さんの質問はとても素朴です。
なので、敷地が狭い・広い場合の悪かったこと・よかったこと、注意しておくこと
もろもろアドバイスしていけば良いのではないですか？
◎ ちなみにスレ主さんはどの地域で検討しているのですか。
>>24
「暖かく」という点においては私もそう思う。
しかし、我々も外野とは言え誠実に接しなければならないと思うし
スレ主さん御自身も、理解の足らないところについては自覚する必要があると
思うから、敢えて苦言を呈している次第。
基本的なところで躓いていては、本当に大事な事を理解するには至らないからね。
こちらも堅いことは言いたくないが、他者に相談を持ちかける以上は
そのあたりをスレ主さんも真剣に考えるべきだ。
しつこい様だが、>>23で挙げた①〜⑤に対する理解は絶対に必要。
ここを知らなかったとか、複雑過ぎて理解できないと言うのであれば
「将来のリスク」を考えたところで、それも正しく理解はできないと思う。
ただ買うだけなら金さえあれば誰にでも出来るけれど、少なくともスレ主さんは
そういう買い方はしたくない、と思っているのではないのかな？
ならば「力を入れず」などと言っている場合ではない筈。
マンションを買うなら学習が必要。本来誰もがやるべき事だよ。
>>25
いくらなんでもスレ主が①も知らないとは思えませんね。
②は具体的に何？ 植栽管理費とか？
そんなの管理費全体から見れば問題にならないレベル。敷地が狭いがゆえに機械式駐車場を導入する方が維持管理費はずっと高いですよ。
＞建蔽率や容積率とは、③を左右するひとつの要素に過ぎず自分が住んでいる間における建て替えや増築の必要性を考慮するのでなければそれが「住宅としての価値」を決定づけるものでもない。
他に高度地区、斜線規制、日影規制などもあるよと言いたいのかな。で、これらが「住宅としての価値」を決定づけるものでもないって？
あなたにとっては、低容積率で天空が確保され陽当たりの良い住居も、高容積率でビルに囲まれ陽の当たらない一日中暗い住居も似たような価値なのかも知れませんが、そういう人は少ないと思いますよ。
＞⑤：③④における「法令」は将来変更される可能性がある。
って、そりゃ可能性はゼロじゃないかも知れないけど、変更があるとしても現状を追認するような変更だけでしょう。閑静な住居専用地域が商業地になったりするようなことが現実にありますか？
はっきり言って無用な心配ですね。
＞誠実に接しなければならないと思うし・・・敢えて苦言を呈している次第。
って言うなら、もうちょっと現実的、実用的な助言をしてあげてくださいな。
ところで横から便乗質問なのですが、
同じ価格で買ったとして、
土地の持分が広いマンションと、土地の持分が狭いマンションとで比較すると、
建物の価値は下がる一方なので、土地の持分が広いマンションの方がトータルの価値が
下がりにくいというようなことはあるのでしょうか。
もちろん、地価の変動具合は同じような場所だと仮定しています。
例えば、土地２千万建物３千万のを買うのと、土地３千万建物２千万のを買うのでは、
前者の方が売却を考えると不利な（という傾向がある）のでしょうか？
トータルの価値が下がりにくいのではなく、トータルの価値の変動が地価変動の影響を受けやすい
ということでしょうか。
>>27
土地の持ち分（面積）というより、取得価格に占める土地代の割合ですね。
地価が今後も同水準で推移すると仮定すれば、概ね指摘のとおりと考えて良いでしょう。ＲＣ造マンションはだいたい築３０年でほとんど土地代で取り引きされるようになりますが、土地代が５０％だったのなら下落幅は５０％、土地代が３０％だったのなら下落幅は７０％となりますよね。
２００２年前後に新築分譲された都心の中古マンションが新築時の１．５倍前後の価格で取引されていますが、これは土地代の上昇が建物の価値下落をはるかに超えているからです。
逆に、地価が暴落すれば土地代の割合が高いほど下落幅も大きくなります。
あと もう１つ
同じ敷地も 所有権、使用権も調べてみてくださいね。
土地が広いく 駐車場も全戸平置き＋来客用 の方がいいですよ。
ただ 敷地が広いと お子ちゃま方の遊び場化したり 井戸端会議が行われたりと・・・
購入者にとって ファミリータイプか 都市型タイプかによっても敷地は変わりますね。
敷地が広い＝大規模マンション＝１００戸前後＝子供多い
敷地狭い＝中小規模マンション＝３０〜６０戸＝夫婦（子供なし）、独身、老父＝子供少ない
私は３０戸の小規模マンション 駐車場は全戸平置き 敷地はせまいです。
※タワーマンション３００戸前後はまた別です。
※田舎で敷地が広いのも意味なし、リセールは望めません。
>>26
>②は具体的に何？ 植栽管理費とか？
そうじゃないよ・・・
バ力バ力しいと思うかもしれないが、販売価格に含まれる土地費や
その取得・維持にかかる税金の事だ。
①だけでなく②から⑤すべてにおいて、スレ主が知らないとは私も思わない。
しかし、質問の内容からして「本当に大丈夫か？」と疑問には思うのさ。
土地はタダではない、大きければ大きいほどコストのかかるものなのであって
それは分譲マンションの場合「共有」となる土地においても例外ではないのだという事が
スレ主さんの認識の中に本当にあるのか？という事を私は確認したかった。
そこが杞憂なのであれば、スレ主さんも
「他の条件が同じなら、敷地が広い物件と狭い物件どちらを買うべきか？」
などという訊き方はしないだろうからね。
いきなり容積率云々を交えて回答できてしまう人が、私には不思議でならない。
敷地面積に対する建物の規模は、確かに容積率や建蔽率等の規制によって
左右される事だが、建物の規模を同程度のままにと仮定するならば
土地のウエイトが大きければその分の負担も大きくなるという事だろう。
スレ主さんも「金に糸目はつけません」と言う訳ではあるまい。
部屋の広さも購入価格もそのままで、敷地が広い物件が手に入るのなら
誰だってその方が良いと考えるに決まっている。
敷地面積の大小だけに目を向けている人は、そういう事には考えが及んで
いないのではないかと思う。
であれば、まずはそこをしっかり認識してからでなければ・・・というのがこちらの主旨。
>他に高度地区、斜線規制、日影規制などもあるよと言いたいのかな。
>で、これらが「住宅としての価値」を決定づけるものでもないって？
スレ主さんは、既に具体的な候補物件を絞っておられる。
貴方も流石に、その物件自体の規模を制限するルールだけを把握しろと
言っている訳ではないだろうが、06や11の書きっぷりでは、そのあたりも
スレ主さんには正確に伝わっていないと思うよ。
世の中には、隣地からいきなり用途地域が変わってしまっている様な物件もあるし
少し離れたところで高度利用の話でも立ち上がれば、貴方が担保しようと
しているような話も簡単に崩れてしまう。
現実的・実用的な助言を・・・というお言葉は、そのままお返ししよう。
>27
３０００万の建物と
２０００万の建物を比較する意味ってありますか？
１０００万も違えば
広さも、建具等のグレードも全然違うでしょう。
売却するさいにも築浅か何十年も住んでからの
売却でもまったく違ってきますよね。
基本は土地持分が狭いマンションの方が
高容積率になるので、駅そばの可能性が高いので
狭い方が売れやすいなんて可能性も
十分ありますしね。
駅への利便性、設備・仕様等をふまえての
物件価格が同条件であるならば
多少、固定資産税の多寡を考慮したとしても
土地が広い方がいいと思う。
購入したマンションは駐輪場の数が少なく（1住戸あたり1台）、
駐輪場を増設しようとしたんだけど
敷地が狭く、植裁部分を削ってようやく5台分を確保できただけ。
それと、スレ主さんの条件で見ると
以前書かれていたように
ざっくりいうとAは住居地域、Bは商業地域って感じだろうけど
それぞれの土地の特性も違ってくるので
そういう観点からも物件を選ぶ必要があると思う。
また同じ住居地域でも、土地の地位もあるからね。
やっぱり不動産だから、どこに建つマンションなのかは一番重要でしょ。
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
75.18m2～81.53m2 |
|
総戸数 8戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5198万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
