横浜レジデンス【ＰａｒｔⅢ】

　意見書の送付期限は３月２０日（当日の消印有効）でしたので、
それまでに、送付する必要があります。

興大に対しての質問は、昨日夜遅くにありました。
予想通り、厳しい状況です。
（文書で出しましたが、文書ではいただけませんでしたので
内容は、後ほどまとめます。）
オリックスの仲介は、１３５さんの指摘のようにオリックスは
しないといっているようです。
考えてみれば、山林の部分は、オリックスから販売された
可能性が大きいですよね。（他もそうかもしれません）
設計図ごとオリックスからかもしれません。
今日を含めて、東急には期限を切って早急に質問と要望をし
内容を横浜市と相談したほうが良いです。

とりあえず。

興大から、引渡しの通知が来ましたね。
「保証証書」って、なんやー！
最初の契約の時にもらっているか？
頭金をまだ入れてないからもらってないのか？
？？？

ままさんへ

保証証書は最初の契約の時貰っていますよ。
青いファイルに入っていると思います。

残り２０日ないですね
もうすぐ入居です。

みなさんこれからもよろしくお願いします。

きゃー、ありました。
最初の契約が２年も前なので、すっかり忘却の彼方でした。
(^。^;)ホッ!
いよいよですね、
どきどきします。
楽しいマンションライフになるといいなと思います。

入居まで、忙しいけど、楽しみですね。
最近は、家具屋さんめぐりしてます。

近くに、おいしいお弁当屋さんができないかなと思います.

ホント楽しみですよね〜!!
私は家具屋さん＆家電屋さんめぐりをしています。
色々決める事が多くて迷ってしまいますね。

そういえば、送られてきた三角地帯の図面の隅が
残っていたような記憶があるのですが、こちらも何か計画があるのでしょうか？
知っている方いますか？
個人的には、便利な施設ができると嬉しいのですが。
この辺りにはない、クリーニング屋さんやコンビニとか。
そううまくはいかないでしょうが・・・

駅の北側の人口が増えるから、
ホームから道路をまたいで、ハマレジ前に北口を作ってもらいましょう♪
駅がとっても近くなりますよね！

な〜んてね…(´-`).。oO(・・・・・・・・・)

必要なし。

しばさんが仰るように三角地その他もオリックスが売った土地かもしれないと私も思ってました。
いずれにしても東急のマンションがＡ棟に不快を生じることには違いないでしょう。

みなさん、引渡しは29日ですか？

>>160

素人考えですが、そうゆうのって土地の謄本を取得すればはっきり
するんですかね・・・・・

引渡しは、２８日です。

本日２回目の内覧会ですうちは多少の傷はすぐ付いてしまう物とし、ざっと見たつもりですが30箇所ありました
さあどうなっていることやら・・・
また浜レジの周りの土地は開発と言う事で入札の時から決まっていたと思います元々浜レジも規制の問題ですぐ
にでも着工しなければならかったので京都かな？何とかと言う業者が入札してすぐオリックスに売り飛ばし
問題になったではありませんか、また住民訴訟が出にくいタイミングで説明だとかいってますが既に図面が
出来ていたでしょ一戸建住宅の図面じゃあるまいし地質調査やら今話題の構造計画書やら同時期に調査してた
と思いますよ、結構その調査会社はこの周り全部１社でやってたりしてね、それと競売時にこの周りの土地
を誰が落札した事位判っていると思いますので、オリックスは何も知らないと言ってもこの業者の名前で
（何屋）なにが建つかシロートでも判りますよねそこの所突っついてみたら。結構４年前ヤフ億でノークレーム
で落札した物なので細かい事は判りませんとか言うかもね。

私達も昨日確認会でした。
前回約60箇所あったチェックポイントは、見るに耐えなかったワックス塗りを始め、
おおよそ治っていたのですが、ほとんど手がつけられていない和室のふすまを含め、
8箇所ほどありました。
来週にまた再確認会を、と言われましたが予定が合わず、
引き渡し日に最終確認させてもらうようにしました。
でも、あっけに取られたのは、内覧会より部屋が汚かったこと、慌てて直しをやったのでしょうか、
挙げ句の果てに、作業者の“わすれもの”か、「のり」が落ちていました…。
後で上がったスカイガーデンは思ったより気持ちよかったです。
そのレベルに部屋のあるA棟12階の方がちょっとうらやましくなってしまいました。
私達は、マンション入口からエレベータの乗り継ぎ等の遠さや価格から諦めましたが、
裏（北）はスカイガーデン、表（南）は高くて（隣のマンションの影響も少なく）開けた空間…、
家に帰って改めて間取りプランを見返したほどです。（該当者の方、勝手に想像しすいません）
前や横のマンションのことは気になりますが、後20日間余り、自分の家のインテリアについて、
色々考え楽しみたいと思っています。

我が家も、今日確認会でした。
１６５さんと、同じく１２、１３階の方がうらやましくなりました。
北側よりスカイガーデンや、空が見えることが。

内覧会も確認会も、行くと疲れ今日も昼寝してしまいました。

これから、忙しくなりますね。
部屋見ると、イメージわいてきて、物が決めやすくなってきます。
楽しみですね。

既出な質問だったらすみません。
人に指摘されて気づいたんですが
不動産取得税って、かかるんですよね？
軽減措置は適用されるんですんかね。
皆さん、この分はとってあるんですか？
我が家は無い！って大騒ぎしています。

昨日確認会行ってきました。私たちは特に大きな問題はなく、新たな指摘事項が数箇所あった程度でした。
それより、立ち会った安藤建設の職員、顔が真っ赤で怪しいなと思ったのですが、やはりチョー酒臭かったです。
前の日宴会かなにかあったのでしょうかねー。スカイガーデンにいた安藤建設の方も酒臭かったなー。
まあ、臭いだけで特に支障はありませんでしたけど。

確認会行ってきました。前回の指摘をやってなかったり、
指摘した所をなかったかの如くテープすら貼ってなかったり、
新たにキズやら汚れやら増やしてくれたり酷かったです。
今度の土曜までにどれほど直るか謎ですが…
ただ、安藤さんの担当が前回よりましな人だったので、
少しは期待してもいいかな。
色々採寸したし、家電とか家具とか探しにいかねばー

回答の件ですが、文書で回答を得られませんでした。
以下のようなものでした。

１．北側斜線に関して
　　（質問）北側斜線はかなりオーバーしているようだか？

　　（回答として）緩和処置として、北側隣地（ハマレジ）の高さを入れることができる

　　（質問）ハマレジの「敷地配置図」の０ｍ（東急より+5.7ｍ）を考慮しても、
　　１９．９ｍの建物はオーバーしているのでは？

　　違う、高さを利用している可能性があるので聞いてみるのが
　　よいでしょう。

２．平均地盤に関しては
　　（質問）３ｍ以上の高低差がある部分は、平均地盤に入れられないのでは？

　　（回答）地盤が３ｍ以上を平均に入れてはいけないのは、ひな壇のような
　　一定以上の面積のある場合でしょう、今回は対象にならない

他の件は、直接今回の設計会社に言ってほしい

厳しいですね、北側斜線の断面図などを要求してみるしかないようです。
また、日陰に関しては、早急に陰影図を要求したほうがよいですね。

あくまでも、参考までに（何もない段階ではイメージしにくいでしょうから）
日陰に関して、計画のままでどのようになるかを予測してみました。
Ａ棟の日陰は、隣からもありますので注意が必要です。

不正確の部分はご指摘いただければ、修正します。
この図で、日陰になっていない部分が、実際に日陰になっていても
ご容赦ください。

ただし、建物のすべてを対象としていません（本体のみ）
また、図面をスキャンしていますので角度、長さがいまひとつです
参考にするだけにしてください。

ハマレジ０ｍに陰影されるイメージ薄い色です
ハマレジの４ｍの高さに陰影するイメージは濃い色で
書き込みしてみました。
実際の陰影の予測ではありませんが、Ａ棟の庭の部分は
＋０．３ｍです。

１０時〜１１時の２枚は、０ｍのイメージのみ
http://wm-t.net/reji/hama/109-10.pdf
http://wm-t.net/reji/hama/109-11.pdf

１２時〜１６時の５枚は、０ｍと４ｍのイメージです。
http://wm-t.net/reji/hama/109-12.pdf
http://wm-t.net/reji/hama/109-13.pdf
http://wm-t.net/reji/hama/109-14.pdf
http://wm-t.net/reji/hama/109-15.pdf
http://wm-t.net/reji/hama/109-16.pdf

ハマレジ０ｍで北側斜線を引いた場合
http://wm-t.net/reji/hama/109-1.pdf

書き忘れましたが

日蔭の長さは、横浜市のホームページの冬至の各時間の倍率から積算しました。

しばさん、いつも解りやすい解説ありがとうございます。
おっしゃる様に参考として見させて頂きました。
第一印象は「あら〜、かなり日陰がかかるなぁ」でしたが
日本総合地所からの日影図を出してみたら、もともとそちらの
影もかかる時間帯なので(それでも一時間ばかりはやいけど)
仕方ないのかなぁと。おととい確認会に行った時、正午過ぎで
ベランダに陽はあったけれど室内には陽は入っていませんでした。
Ａ棟は逆梁工法なのでもともと奥まで陽は入らないのかな。
それでも、しばさんの考える通りに北側斜線が引かれて目の前の
建物の高さが２階分ほども低くなるのならめちゃめちゃ嬉しいのに。
圧迫感が違いますよね。

インテリアオプションでガラスフィルムを頼みました。
確認会の時もまだ、張られていないようでしたが、これからなんですよね。

引渡しの時にちゃんと張られているのか心配です。
ちゃんと張られていなかったら、やり直しをしてくれるんでしょうか。

ガラスフィルム頼んだ方、いらっしゃいますか？？

安藤建設さんいわく
内装業者にバトンタッチするのは20日だそうな。
ですから、まだ何もオプションは無いと思います。
出来は腕の良い業者に当たれば…まあ、駄目ならクレームつけましょう

http://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/

グランシティーⅡもオープンエアリビング。容積オーバー、建築確認取り下げで計画白紙になる？？？
再申請したとしても条例適用で規模縮小かな？

関連情報

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47947/res/120-150

皆さん、今更なんですが、火災保険はどちらの保険に加入されましたか？

うちは、ローン実行銀行が
「質権設定しないのでどこでも結構です。ローン期間で加入する必要もありません。ただし融資実行までには加入しておいてください」
とのことだったので、じっくり比較して決めようと思いながらも、内覧会/確認会その他諸々でまだ決まっていないのです。

保険内容、保険金額等おすすめの保険がありましたら、ご教示いただきたくよろしくお願いいたします。

このマンションを買った人ではないですが
保険の代理店をしている人が、
提携銀行で契約した時火災保険でもめて保険はやめたそうです。
でも、加入しないといけないので
たまたま近くにあったそこの事務所に飛び込みで来て
1年分だか、7,000円だけ払って帰って行ったそうですよ。
我が家は契約した銀行が、質権設定はしないがローン期間は加入、というのが条件だったので
１１万円払いました。

３月に入ってなんだかバタバタしてきました。抜けているところもありそうで心配です。今日　早速ポスト＆玄関の表札を忘れていたことに気付いたのですが内覧会でサイズを測り忘れました。どなたかご存知の方いましたら、両方の表札の縦、横、深さ(はめ込み型なら)を教えてください。よろしくお願いします。玄関の表札、棟によって形が違ったりするかな？ちなみに我が家はＣ棟です。

本日、「ご入居のしおり」「管理規約集」が送達されました。

ちょっと、おかしい・・・・

皆さん、以前配布された管理規約集（案）に添付された「管理委託契約書」と比較してください。
９９Ｐ、第２４条（管轄裁判所）についてです。
通常は管理規約集（案）に記載されている通り、「本契約に起因する紛争に関し、訴訟を提起する
必要が生じたときは、本マンションの所在地を管轄する地方（簡易）裁判所を第一審管轄裁判所と
するものとする。」であるべきで、マンション住民のことを思えば横浜地方裁判所を第一審とすべ
であり当然の事です。
ところが、今回は（正式な管理委託契約書には）東京地方・簡易、大阪地方・簡易裁判所になって
います。
何故か？・・・・・・・・・・・・・・・・・分からん、マンション住民としては好きで訴訟を提
起するつもりは無いが、管理会社の方で何らかの理由で大阪地方・簡易裁判所で管理組合なり、住
民に訴訟を提起した場合は、訴えられた方は大阪まで行って対応しなければならない。
絶対おかしい・・・普通じゃない。管理会社との正式な契約は今後になると思うが、この内容で管
理組合は契約締結をしてはいけない。
まだまだ気がつかないところで我田引水的な文言があるかもしれないので、充分、皆さんで吟味し
て頂き、少しでもおかしいぞ、納得できないぞと思うことがある場合は管理会社に理由を確認しま
しょう。

そうなんですかぁ？それはおかしいですね。
（案）と違うなんて全く思っていなかった、というかそこまで詳しく見ていなかった自分が恥ずかし
いのですが…それはそれとして。

とにかく、見過ごしてはまずいですね!!
何か問題は起きて裁判沙汰なんかにはなってほしくないですが、
今後何が起こるかわかりませんし…
契約時と違っていることはあくまで（案）であろうが
変わったことに対してそれ相応の説明が必要ですよね。
他にもなにかないか私も探してみますね〜!!

いつぞやの104です。
もめてたインテリアオプションは
結局全部キャンセルと相成りましたとさ。
一応、事の顛末は書いておきますねー

もらってる図面上で寸法測って金額算出しても
見積もりの金額に満たないので、実際に採寸してみると
見積もり金額から算出した面積（見積もり額÷4000円）と
現地の採寸からフローリングの面積の差は
１０平方メートルほどになりましたので、
とても誤差の範囲と言えるものではないので、
なんでこんなに違うのかをまず聞きました。

オリックスの算出方法は内覧会とかで使ったような

　1.図面に記載されている畳数に1.65かけて平方メートルに換算
　2.それに単価4000円をかけて見積金額を算出

ここで最初に疑問を感じたのはキッチンの畳数でした。
キッチンの畳数ってシンクとか入ってますよねー
ここってフローリングじゃないよねー
なんでこれが金額に反映されるんだよ・・・・・・
そもそも畳数ってどんだけ正確なんだよ・・・・・・
畳って1.65かだっけ・・・？
つうか、これってただのボッタクリだよな・・・・・・
とか疑問に思ったので問いつめてみました。

オリックスとしては、
・畳数と実際の面積は認識している
・でも畳数で算出しているので問題なっしんぐ
・その面積の差は見積もり時に説明してません
との事

こっちからは
・実際の面積で見積もり出し直せ、このボッタクリ野郎
・横浜レジデンスの他の顧客にも畳数と実際の面積の
　違いをきちんと説明して了解して貰え、このボッタクリ野郎
と口汚く要望を出したのですが、
オリックス的には全く問題が無いと認識しているので返答はNoだそうです。
あほらしくなったので頼んでたオプションぜーんぶキャンセルしましたとさ・・・・・

オリックスとか伊藤忠の方々、思い出しながら書きましたが
何か間違いがあれば指摘してくださいね。

最後にコーティングを頼んでる方へ
今なら間に合うので考え直した方がいいかと思います。
はぁ・・・・疲れた・・・・・・

京間は約1.822平方メートル、中京間は約1.656平方メートル、江戸間は約1.545平方メートルですね。
で、自分とこの図面で調べてみましたが、どう見ても江戸間です。本当にありがとうございました

ちなみに中京間と江戸間だと、10畳で約1平方メートルほどの差が出ます。

>180さんへ
ご指摘ありがとうございます。

「管理規約集」の中の「管理委託契約書（案）」の問題ですね。
あくまでも、契約前の書類ですね。
前回での適用では横浜地方裁判所・鎌倉簡易裁判所であったものが
東京と大阪になっていますか。

これは、間違い？ですかね？、こんな契約書にサインできませんよ。

オリックスのオプションはホンと・・・・高いです。
ほとんど頼みませんでしたが・・・プロに任せなさい？
お前らに任せたらいくらかかるんだ？
プロはいくらでもいるぞ・・・

ほんとオリックスってせこいし、購入者のことなんか全く考えてない。もうけ第一。お客は二の次。
初年度管理費予算・・・これもあやしい。わからない所でぼったくられてますよ、きっと。1年たっ
たら管理会社変更も考えることになるかもね。

ここ1年後に売りに出したとしたら、
買った価格くらいで売れる？
転勤の可能性があるので不安
杉田駅直結のでかいマンションや大船の大規模は2年たつのに
値上げしているらしい
ここも駅近だから希望もっていいでしょうか？

1年後西隣や南のマンションが完成するし値上げは期待出来ないでしょう。同じ条件だったら新築の
ほうがよいですからね。業界では引渡し後すぐ売っても、買った価格の8割で売れれば御の字ですか
ら。1年後だから7割ぐらいでしょう。それと大事に使わないとクロス張替えなどりホーム代がよけい
にかかる。

値上げは期待できない・・・とまでは行かないんじゃないですかね。
駅前なので、マイナス要因は少ないと思います。比較的。
ま、売値でトントン、手数料とか税金とかがあるので少し赤くらいじゃないでしょうかね？
素人考えですが。

しかし>>188さん、
＞1年後西隣や南のマンションが完成するし
というのはどういう根拠なんですかね。
住民なら渡されてるはずの、マンションの工期と全く違いますが。

とはいっても、売るなら、西隣マンションの分譲開始前でしょうね。
うちは売る気無いですが。

>>管理委託契約書の件ですが・・・

第６条（管理業務に要する費用の負担及び支払方法）
第３項　「甲は、委託業務費のほか、乙が本件管理業務を実施するのに伴い
　　　　　必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用並びに甲の
　　　　　組合員に配付する資料等の費用（コピー代等）を負担するものと
　　　　　する。」・・・・・・・とあります。
　　　　
　　　　○水道光熱費→できるだけ節水・節電を心掛け、管理会社の関係者が管理室
　　　　　　　　　　　日常清掃・定期清掃・受水槽清掃等で使用するものは問題な
　　　　　　　　　　　いと考えます。
　　　　○通信費　　→管理室電話代・警報通信代等は問題がないと思いますが、切
　　　　　　　　　　　手代（外部所有者への連絡等に使用する切手）はどこまで管
　　　　　　　　　　　理会社持ちになっているのか？領収書等帳票類、決算の時に
　　　　　　　　　　　どのようにするのか？
　　　　○消耗品費等→日常清掃・定期清掃・受水槽清掃・植栽管理等に使用する洗
　　　　　　　　　　　剤や消毒剤・殺虫剤・肥料等も管理組合が負担しなければな

　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

＞１９８
悪い、悪い。完成は2年後だったね。南のほうが1年後ぐらいですか。
うちも売るつもりは当分ないのですが、値段は参考までに聞いた大船の不動産屋の話です。いずれに
せよ、1年後には販売開始しているでしょうし、上げ要因はないでしょう。部屋の位置や広さにも関
係するのでいちがいに言えないけどね。当然西側の販売価格しだいで変わるでしょう。隣が地下室じ
ゃなければハマレジも値段はぐっと上がったと思いますが・・・個人的にはスカイガーデンなどが上
げ要因だと思っていたんですけどね。

不動産屋が言ってたけど「ハマレジがどうしても欲しい」と思ってもらえるように、管理の質や建物
の維持管理を高めて行き続けるのが高値で売ることの出来る要素の一つだそうです。

杉田の駅直結はタワーでここと比較にならないよ。
隣のマンションは、信号なしで駅まで行けて
こっちよりは便利なので、中古で売るときの
価格は若干下げでしょう。
所詮、本郷台ですよ。
大船は、ターミナル駅なのでビッグオレンジと比較も難しい。

ハマレジ購入前、一時期中古を中心に物件探しをしていました。
不動産屋から聞いた話によると、中古価格の設定の要素は色々ですが、
【近隣に新築物件が売り出し中の場合は、その物件と同クラスの部屋より2割は落とす】
と言うのが暗黙の決まりのようです。
ですから、新しく出来る２件のマンションの販売価格は高ければ高いほうが良いみたい。
土地取得の時期や条件次第では、ハマレジより高めの設定になると思うのですが・・・
もちろん私は売る予定は全くありません。

新杉田や大船が値上がりしてるのは不動産屋さんの言う
【ランドマーク的な物件は売却がめずらしいうちは値下げしない】
に該当するからだと思います。

>>管理委託契約書の件ですが・・・

第６条（管理業務に要する費用の負担及び支払方法）
第３項　「甲は、委託業務費のほか、乙が本件管理業務を実施するのに伴い
　　　　　必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用並びに甲の
　　　　　組合員に配付する資料等の費用（コピー代等）を負担するものと
　　　　　する。」・・・・・・・とあります。
　　　　
　　　　○水道光熱費→できるだけ節水・節電を心掛け、管理会社の関係者が管理室
　　　　　　　　　　　日常清掃・定期清掃・受水槽清掃等で使用するものは問題な
　　　　　　　　　　　いと考えます。
　　　　○通信費　　→管理室電話代・警報通信代等は問題がないと思いますが、切
　　　　　　　　　　　手代（外部所有者への連絡等に使用する切手）はどこまで管
　　　　　　　　　　　理会社持ちになっているのか？領収書等帳票類、決算の時に
　　　　　　　　　　　どのように表現するのか？
　　　　○消耗品費等→日常清掃・定期清掃・受水槽清掃・植栽管理等に使用する洗
　　　　　　　　　　　剤や消毒剤・殺虫剤・肥料等も管理組合が負担しなければな
　　　　　　　　　　　らない費目なのか？（結構大きな金額になるでしょう）
　　　　○組合員に配布する資料などの費用（コピー代等）
　　　　　　　　　　→どのように算出し管理組合に請求するのか？理事会資料は別
　　　　　　　　　　　なのか？どのような資料が有料になるのか、１枚いくらか？

　　　　ちょっと考えても、確認しなければならない事項がこれだけあるようです。
　　　　当然、お互いが納得し契約締結をできれば良い事で、内容は分からないが締結
　　　　した・・・・・という事だけは避けたいですね。
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

＞１９０もレスっちゃいました。

ごめんなさい。

>194さんそれは大事です。委託契約前に是非、総会等で管理会社に確認してください。お願いします
　　人任せで申し訳ありません。

かさまさん甘いですよ。結局、需要と供給のバランスで決まる。その値段（販売価格）で買いたいと
いう人がいればいいけど。最低2割減と思ってたほうが気が楽です。10年20年後では4〜5割減が相場
です。

安い物件は下落も激しい。