非分譲住戸は王様部屋なのですか？

＞仮住まいや引越の費用、その他諸経費が補償で賄えるケースが多い点にある。

そのような、お話もありましたが、その分床面積が削られるということで
結局何だかんだで1000万円くらいは持ち出ししました。
もっとも大きかったのは、仮住まい費用より建物にかかる諸費税ですか
一般分譲だと内税ですが、外税でした。

お年寄りなど、資金のない人は全部デベ持ちというのが多いのでしょう。

等価交換は、分譲価格でするものと思っていましたが、分譲価格にはデベの
利益も諸費用も含まれているので、原価で交換できました。
ここでは、その割合は控えますが思ったより相当安いものでした。

土地の取得が相続などであれば、売却益には相当の課税がされるので
等価交換は、税金の繰り延べとはいえかなり魅力あるものでした。
但し、地価が高い都会だけのようですが。

踏み切った理由はひとつ、調査したら50坪の宅地を売却しても100㎡のマンションが
買えるかどうかというところでした。
複数の部屋と交換すれば、将来は一方を賃貸に出して全部の部屋の税金や諸費用をまかなえます。

>>135さん
＞実際、いくら地権者が求めたからって「購入者全体で維持する（地権者のための）専用設備」なんて
＞設置されてる実例、聞いた事ないよ。流石に問題になるでしょうに。

そうなんですかね、そろほど実例を知っているｈのでしょうか。

うちのマンションには、元地権者さんが数名いますがまず1階に店舗を持っています
これも自分で使用しようが又貸ししようが自由だと書いてあります。
それに部屋だけ所有している人も、「特定自転車置き場」と「特定駐車場」というのが
管理規約にあります。

使用料金は、我々と同じですが実質的に専用使用権ですね。
よく読むと、地権者は放棄しない限り将来も使用し続けることが出来るし、
マンション内で又貸しができるよに書いてあります。

>>153
店舗区画は、普通にその地権者が区分所有してるだけじゃないの？
あるいは数名での共有とか。
自己出店するか賃貸するか、それは所有者の自由。
・・・そもそも、「又貸し」という表現を貴方が使ってる根拠は何処に？
普通、又貸しというのは「所有者から借りている人が別の人に貸す行為」の事だから
貴方がそう称するには、その地権者達は店舗区画を誰かから借りている・・・
という事が前提になる筈。貴方のマンションの１階店舗の所有者は誰？
私は、普通に考えれば彼らが所有者なんだと思うけど。

特定駐輪場や特定駐車場に関しては、純粋に「地権者優遇」の事例だと思う。
実質的に専用使用権だ・・・ってのもその通りでしょう。
でも、それって何か問題でもあるのかな？
専用使用部分ってのは、バルコニーやポーチなどがそうである様に、全ての住戸平等に
設けられている訳ではないし、誰がどの専有区画を持つかという時点で「差」が
生じているのが実態。その「差」は、例えば住戸の販売価格の差に表れる事もあるし
地権者だって、販売経費を除いた部分では自己負担によって住宅を取得して
いるのだから、優遇されている部分があるとすれば「取得する順番」だけ。
土地提供者、あるいは建築主なのだから、優先的に住戸の位置を選択できるのは
当然の事。その代わり、モデルルームや詳細な仕様を確認してから買うという
購入者として当然の事を彼らはする事ができない。元々対等ではないんだよ。

駐車場に関しても「又貸しできる」と書いておられるけれど、従前権利者も
使用料を支払っているのであれば、区分所有者に限定して使用権を貸すのは
むしろ合理的なやり方ではないのかな？

＞その代わり、モデルルームや詳細な仕様を確認してから買うという
＞購入者として当然の事を彼らはする事ができない。

まさにその通りでございました。
どんな外観かもわからない、外壁の色も、ましてや設備や仕様なんて・・・・
デベの口約束だけ？マンションのおおよそのグレードしかわからない。

極端なことを言えば、ファミリー中心の間取りになるのか、
投資用の1LDK〜2LDK中心になるのか、予定はあっても経済情勢で途中で計画変更になったりする。

単純に、基準階の基準位置の何㎡の価値と等価交換する・・・・という、危うい契約なんですよね。

すでにいろいろなご意見が出ておりますが、私の経験上からも
「元地主が多数の議決権」をもっているマンションは絶対ダメ　です。
最初に中古で買ったマンションがそうでした。議決権をたくさん守っていますから永年理事長です。
賃貸用の部屋をいくつももっており、自分はマンション全体の「大家」だと思っているようでした。
当時私たちは若かったのであまり気になりませんでしたが、総会では理事長の独断傾向に対して、
批判が相次ぎ、実に剣呑なものでした。
　現在のマンションに移ったとき、同地域で２，３の比較検討をしましたが、非分譲のない
マンションは１つだけでしたので迷わずそこにいたしました。
　その後、当時検討していた地主付きマンションの方たちともつきあう機会がありますが
マンションに対する不満のトップは地主の大家然とした振るまいです。修繕などでも
不明瞭な部分がでたりします。
　都心でマンションが建つほどの土地を持っていた地主は、税金を払う現金こそなかったのかも
しれませんが、かつて広々した戸建てに住んでいたときのプライドは大変なものです。
そのマンションの一部屋をローンを組んで買った人など「店子」と思ってしまうのも仕方ないでしょう。


苦労してマイホームを手に入れたのに「店子」のように見下されてはたまったものではありません。
「非分譲付き」は絶対パスで正解です。

>>154
特定駐輪場や特定駐車場に関しては、純粋に「地権者優遇」の事例だと思う。
実質的に専用使用権だ・・・ってのもその通りでしょう。
でも、それって何か問題でもあるのかな？

確かに問題ないと思う。地権者は計画以前からそのマンションに関わっているのだから
駐車場二台も、特殊間取りも思いのままです。理事長として隣家と交渉するときも
長いつきあいですから、なぁなぁあるいは逆にすごく仲が悪かったり。
とにかく特別な存在となるのです。管理会社もまっさきに連絡して、意見を伺います。

居住者はまったく対等な立場であるはずなのに、特別な一家がいることは不快なことです。
それほど近所づきあいをする気がないから関係ないと思われる方もいるかもしれませんが
つきあわなければこそ、有形無形の特別待遇が気に触りますよ。


以前住んでいた地主つきマンション、もとは代々所有していたお屋敷ですから
町内会でも顔なんでしょうね。
近所の店や医院で住所をいえば「○○マンション？あぁ●●さんのマンションね」といわれ、
お祭りに子供を連れて行けば、町内会テントに地主がいて「あの子はうちのマンションの子」
なんてしゃべってたそうです。

国勢調査があったときのこと、町内のおっさんが調査員だったけど、ポストに入っていた用紙に
「お留守なのでポストに入れます。お留守がちでしたら提出は●●さんが預かってくださるので
そちらへ出してください」とメモが入っていました。


即刻苦情受け付けセンターに連絡しましたよ。

小さな不快が積もってやがて大きなストレスになります。
最初から特別扱いの人がいるところに住む必要はありません

>元の土地の評価額と、マンションになってからの評価額を比べることが一番大事だ。

マンションの評価が、もっとも低いんですね。
土地には、売買相場、税務関係では、路線価、固定資産評価額と三種類
マンションは、税法上は固定資産の評価額しかありません。

>>158が言ってる「評価額」ってのは、意味的には「売却価格」というべきだな。
権利の評価額が増えれば当然それだけ維持費がかかるのだから、権利者として
そこに住み続けるのであれば良いこと尽くしという訳でもない。
そもそも、立て替えの動機のひとつは「所有者の維持費軽減」でもあるんだし。

権利者として等価交換（権利変換）あるいは優先分譲を受けて、実際の
市場相場で売却した時の価格と、いわゆる権利床価額（原価）との差額をもって
「得をした」と考えるのであれば、仕様はさておき少しでも広い部屋を取るのが正解。
ただし、仕様を下げれば当然「売却」にもマイナス影響があるから、そう単純でもない。
ちなみに、市街地再開発なんかの場合だと、従前権利と比較して極端に大きな
部屋は取れないというルールが設けられる場合がある。
事業費には殆どの場合税金が投入される訳だし、開発メリットを権利者だけで
食い尽くす様な事があってはならないから、当然っちゃ当然。

＞「評価額」ってのは、意味的には「売却価格」というべきだな。

等価交換＝相続で取得した土地＝資金がない
貧困な・・短絡的な発想が、可笑しい。

地権者は、都心部の土地を持っているくらいだから、平均的な庶民よりお金持ちと考えるのが妥当。

評価額＝相続資産の評価額　に決まっている。

単純売却したら、3000万円控除は別にしても土地の取得価格（物価も違うのでほとんど0）と
売却額の差額に課税されます。
短期譲渡なら、税率もかなり高い。

＞事業費には殆どの場合税金が投入される訳だし、開発メリットを権利者だけで
＞食い尽くす様な事があってはならないから、当然っちゃ当然。

これは、どこの田舎の話しでしょう。
東京都内、都心部ならデベロッパー（民間）が、開発するのは普通でしょう。
六本木ヒルズもそうだったと思う。

東京に限らず、都市部なら駅前以外は民間の開発。
マンションは、郊外や田舎的な住まいでない、都市生活なんだよね
郊外や田舎のマンションは、建物以外に価値がないでしょう。

>>161
>地権者は、都心部の土地を持っているくらいだから、平均的な庶民よりお金持ちと考えるのが妥当。

それこそ短絡的だなぁ……。

地権者様は王様です。
ありがたく感謝しながら住みましょう。

>地権者様は王様です。
>ありがたく感謝しながら住みましょう。
地権者様がタダで土地を提供してくれて
建物建設分だけで分譲していただけたのなら
ありがたく感謝すると思います。

でも交換という形かも知れませんが、
既に土地を手放した方に
ここは元々俺様の土地だったと言われても
そんな事は知った事ではない。

>>167
単に感謝しろと言う言葉に対して
する理由はないだろう、というだけの事です。

地権者は、マンションの中で条件のよい部屋を選択できて、土地が大きければ
大きな部屋、二部屋ぶち抜いた特別仕様住戸に、”ローンがなく””管理費だけで”
住めるのだから、特別の存在ということは間違いない。

取得住戸が複数なら、自宅以外を賃貸として、将来もにずっと管理費に充てられるし
年金的な収入になるので、老後も安心というわけです。

都心の土地なら、資産価値は高いし、資産がマンションになって、相続も土地よりも
評価的に有利です。

つまり”宝くじに当たった”ようなもの。

計画地と道一本隔てたお隣とは大違い、だって彼らは大きなマンションができて日陰になって
住環境が悪化するだけで、何の恩恵も受けられないから。

実際に等価交換を経験しました。
ローンで購入する人なんて、

＞その資産を維持するには当然にコストがかかっていただろうし、

うちの場合、相続ですが固定資産税が年間10万円強ですから、マンションよりやや安いくらい

＞もともと広大な土地ないしは建物を資産として持っていて

約30坪強の土地と家屋で3LDKが2部屋と交換しました、
場所が東京の都心部という特殊性もあります。
他にも数件入居しましたが、詳しく知りませんが交換率は同じようなものでしょう。

>>１７３
詳しく知っていても、落書きのような掲示板に正直に書くわけないだろう。

ひがみにしか聞こえないんだけどね。

都内を散歩したら、都心であろうと郊外であろうと100坪未満の屋敷なんて
ゴロゴロあることを知らない、田舎ものなのかい？

＞地代を払いながら小さな家で生活して
いた借地人も、パンフに載る時には「権利者」とか「事業協力者」として同じ括りになる。

借地権は立派な財産権、相続の時は路線価の７０％に課税される、地主は底地のたった３０％。
地代なんて、固定資産税のせいぜい3倍程度だって知らないのかな・

>>173
>>174

話が噛み合ってないよ。

>>それを引き合いに出して地権者を攻撃するのは、只のイチャモンだ。

マンションの地権者が、他の地権者を攻撃するわけがない
宝くじに当たったような等価交換のおかげで、都心の億ションに住めてるわけだから。

100㎡超のマンション内で最大の部屋、外国製満載の特別仕様の内装、
広めのルーフバルコニー、湾岸や都心の夜景、遠くに見える富士山
おまけに、ずっと管理費を稼いでくれる賃貸用の２LDKもあるから、大満足。

等価交換なんだから、マンションで王様な人はそれだけの資産を持っていたんですよ。
ちゃんと資産を活用していたかどうかは別にして。

>>177
>マンションの地権者が、他の地権者を攻撃するわけがない

>>170が地権者？　そんなこと誰が言ってたのかな？
私は「何にも知らない部外者」でしかないと思ってたけどな。

>宝くじに当たったような等価交換のおかげで、都心の億ションに住めてるわけだから。

何度も言うようだが、等価交換は文字通り「等価」での交換でしかないよ。
都心の億ションを手に入れたってことは、従前資産がそれに見合うものだったって事。
>>178さんが言うように、その従前資産を「億ション」に見合うものとしては
扱っていなかった（あるいは扱えなかった）だけでね。
生きている間に地価が急騰して、100％を大幅に超える交換率を享受できたなら
それはある意味「宝くじ」かも知れないが、果たして昨今そこまでの話があるかどうか。

ついでに言うと、従前権利者が従後資産としてマンションを手に入れる手段は
「等価交換」だけではないよ。（そこに誤解があるから「王様」という言葉も生まれる）
貴方が本物の事業協力者さんなら、そこは説明されなくても解るハズ。

いや　神様でがんす。

すいません、地権者の所有する戸数の割合が高いと何か不都合がありますか。
検討中のMSは一人の地権者さんで確か33％くらいなんです。

>>181
一人の地権者で33%ですか？すごい割合ですね・・・。
自分が住む以外の部屋も売却せずに賃貸に出したりすると議決権も一人で
33%持っている計算になりますので、最大勢力でしょうね。

過半数で議決できる内容であればこの方が反対されても大丈夫ですが、
それ以上の賛成数が必要な案件はこの方の意向が強く出るというか賛成しない
内容でない限り議決できないことになると思います。

私ならば大規模修繕や規約改正などで苦労する可能性が高いですので避けますね。
一棟大家がやっている賃貸マンションと変わらなくなる気がします。

181です。やはりそうお考えになりますよね。
地権者住戸は今のところ売却せずに賃貸の予定らしいです。
間取りもまあまあで、値下げもありそうなのですが、
大きな買い物だし、買う前にこれだけ心配なのだからやめた方がいいだろうと思いつつ、
質問させていただきました。相談できてよかったです。
その物件はないものとして探してみます。ありがとうございます。

>>182
>一棟大家がやっている賃貸マンションと変わらなくなる気がします。

議決権さえ所定数以上持っていれば、何でもかんでも
個人の思い通りになるという訳ではありませんよ。

>>議決権も一人で33%持っている計算になりますので、最大勢力でしょうね。

議決権は、持ち分割合＆票数　というのが一般的です。
その地権者さんは、票数では１票ですよ。

もっと勉強しないと痛い目に遭います。

181です。皆さんありがとうございました。ご報告です。

前に住んでいたMSは広さにかかわらず１戸で１票でしたので、
注目しているMS2か所に聞いてみました。

2か所とも広さに応じて１戸あたり２票若しくは１票でした。

一番気になっているMSは管理会社が以前入居していたMSと同じだったので、
規約もほぼ同じかと思っていたのですが、
地権者さんの意向も反映しつつひな形を手直ししたみたいです。


なので単純に３３％ではありませんでしたが、普通の人の１０倍くらいの得票率を
一人の地権者さんが持っていることになります
（複数の地権者さんで30％ならまた違ってくると思うのですが）。

管理組合の規約って入居前には読みませんが、契約前に見せてもらえるんですね。

189さん　181です。ありがとうございます。

まだよくわかっていないと思いますが、
まずは組合員の半数以上が出席しなければ、
そもそも総会が成立しないということでしょうか
（総会が成立して初めて議決権が行使できるということ？）

もし委任状がたくさんでている場合はどうなりますか。

具体的にはどれくらいが「たくさん」なのかわかりませんが。
ファミリータイプの住戸じゃないから
管理組合参加への意識が低いとは言えませんが、
正直そういう危惧を抱いています。
これまた偏見と先入観かもしれませんが。

よろしくお願いします。

181です。　191様　大変詳しくありがとうございました。規約読みます。感謝！

>>193
ありがとうございます。レスを拝見したあと営業の方にきちんと確かめて計算したら、
［議決権］自体は34％以上になりました。今は、これという具体的なことではなく、
漠然とした不安しかないのですが。

王様部屋って、部屋全面が金箔と大理石なんですか

↑洋楽を直訳で歌うお部屋じゃないの？

王様部屋かどうかわかりませんが、都心の地権者住戸に住んでます。

・マンション内では一番広い100㎡の角部屋（次は91㎡のプレミアム）
・バスは1620サイズのINAXの高級品、水栓はは全部グローエのドイツ製
・食洗機、特注のデザイナーズキッチン
・ルーフバルコニーからは、タワーも湾岸の夜景もきれいです
・リビングは20帖、玄関は４帖近く広々
・賃貸用の２LDKがもう一部屋あるので家賃20万円弱が毎月入ります。

住み心地はいいけど、管理費は最も高い、管理組合から別格扱いされてます。

上げてみます興味がアリ

うらやましい。


でも一般人の自分は収入が同じ程度に続くか、管理費、修繕積立、大規模修繕など心配してしまう。
他の区画も所有し賃貸に出すならいいですねぇ。
たまに、地権者住戸が売りに出ているのも見ますが。