非分譲住戸は王様部屋なのですか？

タイトル間違えました。
「非分譲住戸は王様部屋なのですか？」です。

うちのマンションにも80戸中、非分譲住戸が5部屋あります。
３つは、デベが分譲せずに賃貸に回した分です。
２つは、いわゆる地権者住戸です、一つは普通の分譲タイプですが、
もう一つは、無理矢理面積を確保したのか、他の階と仕切り壁の位置が違う、大きな住戸です。
検討しているときに、物件概要で45㎡〜95㎡となっていましたが、一般分譲では最大の部屋でも
80㎡でした。95㎡の部屋が地権者住戸です。
王様部屋かどうか、内装は全くわかりませんが、住民間のコミュニティーは全く問題ないです。
特に威張っていると言うこともありません。
反対に元からの住民なので、地元の情報を色々教えていただいて、お世話になってます。

非分譲住戸ではないけど、今検討しているマンション、広さと位置と価格によって
グレードが3種類あります。内装もぜんぜん違います。
部屋の場所で、駐車場の場所まで決まってしまいます。
広い部屋は、駐車場の台数がとっても多いです。
広い上層階の南向きは王様部屋です。

私が住んでいるマンションでも元地権者の方々がいます。
80戸中、17戸です。
うちの場合は、元地権者が一人暮らしのご年配の方が多かったせいか、
販売していた部屋より狭いところが多いです。（その間取りを半分にしているとか）
特に王様部屋はないように見受けられますが、駐車場・駐輪場が別途設けられていました。
それくらいは何とも思わないのですが、
エレで会った時に「うちは地権者なのよ」といちいちうるさいです。
元地権者の人たちの中には、「ここは私の土地なのよ！」と思い込んでいる方もいますので、
その選ばれた場所に住んでいる方々次第で住み心地は変わると思います。

０７さん
地権者って、結局分譲購入者のお金で、マンションを建ててもらった形ですよね。
土地は、その時に供出してしまったのでしょう。
「ここは、今はもう違うけど私の古家があった土地なのよ」でしょうね。
老人の1人暮らしが多いと言うことは、今後はどんどん相続が発生しますね。
マンションの相続ってどうなるのでしょう。
やっぱり、子供達が中古物件として売ってしまうんでしょうか？

>>08
偏見の塊ですな・・・・

>>09
偏見はありませんが、経済状態が違うのは明白でしょう。
たまたま永年住んだ古家があって、その土地をマンションと交換した人達と
大金はたいて、一生掛けてローンで買う人、経済状態が違うのは当然ではないですか。
たとえば、自動車だって現役世代ならローンでも何でも買うことが出来ますが、
お年寄りならローンさえ組めません。
中には、沢山貯金を持っている人もいるでしょうが・・。

>>10
>>たまたま永年住んだ古家があって、その土地をマンションと交換した人達と
>>大金はたいて、一生掛けてローンで買う人、経済状態が違うのは当然ではないですか。

ふむふむ。で、どっちが「上」だと思っているの？

１３さん
どちらが上も下もないけど、経済的には現役世代の方が有利なのでは？
まあ、5000万円も一億も貯金のある老人多いですが、あくまでも一般論。

そうだよな、私の母も私よりはるかに貯金はあるよな？？

私の実家も10年ほど前に23区内でマンション開発で70坪デベに提供して、
4部屋等価交換で、そのうちの一部屋に住んでます。
税金も相当支払ったみたいですが、残りの３部屋賃貸にしているので、
毎月５０万円以上家賃が入ります。
金持ち老人もいますよね。世の中不公平です・・・
子供夫婦は、60㎡の中古マンションに住んでます。

近所のバブルの時代に出来た住友不動産のハイグレードシリーズ、最上階に地権者のおあばあちゃまが
1人で住んでいました。竣工当時はご夫婦で住んでました。
一度遊びに行きましたが、１３０㎡で４LDK、全面ルーフバルコニー、確かにすごい王様部屋でした。
その後、お婆ちゃまが亡くなられて、1年ほど前から子供達が賃貸に出しているみたいですが、
当初の家賃39万円、入居者がいないみたいです。
この前、不動産屋の前を通ったら、家賃28万円で出ていました、まだ空き部屋なのでしょう。

王様部屋かどうかは知らないけれど、
南東の角部屋から56㎡二つ並んだ住戸ぶち抜いて、事業協力者住戸があります。
うらやましきかな。

逆もまた真なり。
相続税が大変だよ。

相続税も固定資産税も元々土地持ちだった人には同じでは？
実際には土地と上物では評価額がぜんぜん違うし、土地持ってた時よりは軽くなるのかな？
相続税も何人で相続するかにもよるけど控除枠デカイから億ションでなければ心配するほどのことはないですよ。

日本では相続税を支払うのは全体の10％未満です。
相続税は5000万円＋相続人×1000万円までは、非課税です。
それに、居住用の不動産は大豪邸でない限り相続税の評価は２０％（80％軽減）
とする軽減措置があります。
マンションは、土地の評価は持分で知れてますが、建物評価が大きいです、
と言っても、中古価格より遙かに安いから場所にもよりますが
200㎡超とかでなければ、非課税でしょう。

固定資産税は、マンション族の方が割高だと思います。
都内の同じ地区に戸建ての実家がありますが、
40坪で約11万円（バブルの頃でも15万円）建物は古家なので2万円
我が家は80㎡のマンションで15万円です。
40坪の土地の上には容積率４００％なら528㎡（80㎡なら約7世帯）のマンションが可能です。
マンションが増えると、税収は上がるように出来ています。

事業協力者＝タダで手に入れたような人

　　なぜなら、ほとんどが相続でもらった人達だから。

　　納得！

事業協力者

　　　＝パンフレットも図面も見ないで、
　　　　デベも選択できずにマンションを取得する人達。

等価交換なら、建築費は実質タダでしょう。
都会なら立体買換の特例で、税金もタダ（繰り延べ）。

やっぱり先祖からの土地持ちは強すぎます〜〜。

冷静に考えると分かるのだが、自分の住戸を1戸買うために、
地権者の住戸の建設費の一部を負担するなんて、とても不公平。

地権者と新住民のコミュニティが果たしてうまく形成されるのか—。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20040605

↑冷静に考えられない方のようですね。

＞冷静に考えると分かるのだが、自分の住戸を1戸買うために、
＞地権者の住戸の建設費の一部を負担するなんて、とても不公平。

地権者がいたから、マンションが出来たとも考えられます。
地権者が売却しなければ、マンション建設自体が成立していない。
マンションの存在自体がなかった。
地権者が売却したから、容積率の余剰が生まれ、何フロアーか高い建物が出来た。

マンション用地を地権者が提供したのか、デベが提供したのかの違いだけでしょう。

地権者の建設費は、取得面積の調整（減少、等価交換）で結果的に支払い済みですね、
分譲購入した住民が負担しているという考えは大きな誤解です。

不動産関係の仕事をしています。

「地権者様、お部屋はお好きなところを、どうぞお選び下さい」
なんていう、愚かなデベは今時いません。バブルの頃は沢山いました。
デベは、分譲して利益を得るからです。高額で売れそうな部屋（多くの利益が見込める）
をみすみす黙って、差し出すはずがありません。

一般的には「基準階の、基準位置○○平米と等価交換します」という基本契約を交わします。
当然ですが、取得㎡数を変更せずに、上層階や角部屋を希望すれば地権者は差額分を請求されます。
取得㎡数を減らせば、持ち出しすることなくその分条件のいい高額の部屋を取得できるのです。
たとえば、最上階の角部屋を希望すれば、１５％位面積は減るでしょうね。

２９続き
「王様部屋？特別仕様」を無償で提供することも一般的にはありません。
あくまでも「標準仕様」を提供するのが普通です。
地権者が「王様部屋仕様」をご希望する場合は、取得㎡数を減らしてもらうか、
追加料金を請求しないとなりません。
デベも「マンション分譲で大儲け」というわけには行かないのが、昨今の現状です。

まぁ、そういう事だな。
22・23・25・26あたりは高い購入費払って
非分譲住戸にいわれのない不公平感を抱いているだけだ。

どっちにしても土地持ちは楽でいいのぉ。
新築戸建に建て替えたとしても、土地はハナからあるわけだから高々しれてる。
という俺も地主だったよ！

問題は持ってた土地の面積。
「事業協力者」が所謂「地主」であるとは限らない。
古いマンションの区分所有者とか、土地の共有者であるケースもある。

＞３３さん
都心だと、借地人、借家人の場合もありますね。
六本木ヒルズは、200件だったか400件だったか地権者がいたそうです。
でも高級物件だったのか、入居した人はごくわずかだったみたいです。
日暮里の駅前のタワーも、沢山地権者がいますね。

>>34
その中で「事業協力者」として住戸を取れた人だって
持ち出し無しという人ばかりではないからな。
と言うより、分譲入居者が羨むような大型住戸を取った人の殆どは
資金追加（増し床）をしているんじゃないだろうか？
そもそも、等価交換というやり方が全てでは無いし。

知り合いの実家が都内山手線沿線で土地30坪で合計150㎡位だそうです。
80㎡と70㎡ということですかね。

10年前に知り合いが、45坪で130㎡だそうです。時代によって変わりますね。

３７
失礼15年前でした。

王様部屋かどうか知らないけど、うちのマンションでは二部屋ぶち抜きと、最上階の130㎡があります。
おばちゃん、1人暮らしで羨ましいです。
最上階は、昨年末から息子一家が同居のために引っ越してきました。

私も元地権者として「王様部屋」を契約してウハウハだったのですが
デベが地元で販売地域限定の高級マンション専門業者だったことに油断してまして・・・
当初は全戸(俗に言う)ファミリータイプのはずが、殆どワンルームに変身してまして
このデベが実は詐欺業者で分譲で入居するのが私の1戸のみと言う仕様変更をされてしまいました
半分以上支払ってあった代金をデベは「返せない」の一点張り
まともに住めない環境のマンションに億単位の金を捨てる余裕も無く
交渉中は地獄の日々でした
ほんの2年前の話です

私の実家も地権者で、来年は王様部屋の予定ですが、そんなこともあるんですね。
もう一度、業者に確かめてみます。

>>41-42

自分が入る部屋の図面しか見てないからそういう事に・・・・

＞４３さん

地権者は、またの名を事業協力者ともいうんですよ。

竣工前どころか、工事着工前に建物の図面を見せられますよ。
それじゃなきゃ、怖くて、立ち退きできないです。

完成したら、別の建物じゃ、詐欺みたいなはなしです。

設計図どころか建築確認まで通過して実際に着工している建物で
設計変更した上に建築確認の再申請までしてるのですから
詐欺に等しい行為だと感じてます。
今は元の住居の近くで某大手の管理もしっかりしたマンションに住んでます。
専有面積は少なくなりましたが入居者も感じの良い方が多く、最寄駅から徒歩1分と近くなった上に
他の路線の駅も近くなって交通の便は向上しました。
「災い転じて…」となって幸いです。

借地権者も立派な事業協力者ですよ。
都内だと場所にもよりますが、借地人（借地権）：地主（底地権）＝70：30
（相続税の課税評価額は、こうなっています。）

不思議なことに、借地人に多く床面積が割り当てられます
。
ある意味では、地主さんは可哀相、貸宅地・古アパート、貸し家は
3大不良資産だと、酷評されるくらいです。

おそらくここを見る人の大半は非分譲住戸「以外」の住戸に入ることになる
人たちでしょう。
そういう「その他大勢」にとって実際に問題になるのは、非分譲住戸の面積が全住戸面積に占める割合です。

この割合次第では、入居後の管理組合の運営上それこそ「絶対君主」が存在することになりかねません。
等価交換の部屋の位置や仕様などは些細なことです。

>「絶対君主」が存在することになりかねません。

彼らに何か特別な権限が与えられるということ？
それとも、組合総会などで事業協力者が「組織票」的な動きをするとか？
何か実例をご存知なんでしょうか。
私は、区分所有者であれば「先住・新参」の差なんて関係ないと思うのですが。