非分譲住戸は王様部屋なのですか？

>>100
再開発の話をしてたんじゃなかったっけ？

再開発の話にからめたのは96だけじゃないか？

六本木ヒルズレジデンスの地権者用住居を見せてもらったこと
ありますが、イメージとはだいぶ異なりトミンハイムという
感じでした。森ビルが所有する賃貸用の部屋とはだいぶグレード
が異なります。

>>102
俺は再開発事例の話を振られたから応えたまでだよ。
「地権者が多い＝再開発」という発想が有りながら、90みたいな安っぽいゴシップしか
書いてないやつがいたから、その認識程度を正してやろうとしただけだ。
それっきりリアクションが無いって事は、おそらく冬休みの宿題でもやってるんだろう。

>>104
90は需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）
92=94=96は何を主張したかったのか俺には理解できんかった。
今一度論理立てて説明してはいかがだろうか（主張の結論とその根拠を明確にするってことね）。

>>105
>需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）

実際に90も「事実は別として」という観点で書いていたのかな。
だとしたらお笑い種にもならん。
需要と供給？　その理屈で言う「需要」と「供給」が、それぞれ何を指しているのか
俺にはよく解らないので、それこそ解説をお願いしたいところではある。

彼が「等価交換」と言ってるのは、正しくは「権利変換」と呼ばれるものだよ。
従前の土地・建物の価値を同日付で評価し、その後に設定される別の日付において
従前の権利状態から従後の状態に一斉に切り替えてしまう手続きだ。
もちろん変換バランスは文字通り「等価」であって、彼が言ってるようなあからさま且つ
利個的な調整が入り込む余地は無い。
なぜなら、地権者全てに関する評価額・変換前後の配置が第三者の審査を経て
最終的には行政的に可否を判断されるからだ。
さらには、権利者のなかに一人でも反対者がいる場合には、これら変換前後に関する
情報をオープンにして公平性を公に諮る手続きもとられる。
地権者の言い値で変換比が決まる様な事など、ほぼ物理的に有り得ないと言っていい。

90が言っているのは、従前の土地所有者に開発事業者が直接はたらきかけて
土地を買い取った上で進めるような建設事業の話だろう。
（仮にそうだとして、どこまで実態を知っているのか甚だ疑問ではあるが）
彼がしきりに「権利者が多い物件では〜」と言っているので、ホントに再開発の事を
解って書いてるんだろうな？と鎌を掛けてみたところ、例の市川の話が出てきたから
案の定、只の煽り目的だった事がバレてしまった訳だ。

>>106 長文乙。
都市開発法に基づく再開発では強制執行が可能だし、評価額に関して
個人の交渉力が入る余地が少ないという主張ですね。今度のはよく分かる。
ただ、90はただの民間業者による宅地開発をイメージしている気がするし
（少なくとも俺はそう受け取った）、95と同一人物なのかも分からんから、
90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。まいいけど。

106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は
無いそうだから、今後はそういう物件はヌキにするか、もしくは
その主張を踏まえた上で情報交換・意見交換よろしくな。

>>107
>90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。

90の後半部分に
「地権者に取られた分を他でカバーするため、デベは隠れた仕様低下を図る」
というのが主旨のくだりがある。
本人からの弁明が無い以上、俺はあくまで90=95としか解釈できなかったから
彼は再開発の話をしているのであり、それでいてこの様なくだりが出てくるのであれば
やはりその認識はおかしい、と思ったまで。

>106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は無いそうだから

そんな事は一言も言ってないさ。
再開発事業（自治体施行の話をしているのではない）において地権者が優遇されているのは
事実であり、彼らの置かれた境遇を羨む者の眼からすれば「不公平」が存在するのは
事実だとも言えるだろうな。
だが、その「優遇のされ方」について90はあまりにも理解が足らんのよ。
まぁ、荒らしや煽りを含め、理解度が低い故の「妬みレス」を排除した上での情報交換を
臨むというならばこちらも同意。
実際、90はその後引っ込んでしまったからこれで良しとも言える。冬休みも終わった。

>>100
よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？
２度の引っ越しや超青田買いも回避できると思うが。

用地買収の際にたんに買い取るか、地権者用の住戸を用意して交換するかだけど、
想像できるデベ側のメリットは
・地権者用住戸に何らかの優遇をすることにより、用地買収をスムースに進められる
・販売先が確保できて販売経費を多少なりとも削減できる
想像できる地権者側メリットは
・個別仕様のマンションに住める
　（多くは数パターンの簡単な間取り変更しかできないから、間取りフリーなら魅力的）
・住み慣れた土地にそのまま住める
・ある種のステータスを感じることができる？

他にもある、それは違ってるとか、見聞情報がある人は教えて。

つまりこの様な物件は一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。
どうもありがとうございました。

>>109

＞よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？

それも考えました。
デベの系列不動産仲介会社に依頼して、我家の条件に合う物件を探してもらいましたが、自宅周辺には残念ながらありませんでした。

我家は２世帯（我が家族と夫の父）で暮らしていて、夫にはリフォーム・ローンの残債があります。
義父は、この地に生まれ育ちましたので、他の地に転居する気にはなれないそうです。
近所には、親戚も多く代々の菩提寺もあります。

１１４です。

地権者が増床する場合は、一般契約者よりは安い価格で買えます。
販売価格より安い理由は、営業や販売経費が掛からないからです。（ＣＭやモデルルーム代や営業にかかわる費用）


よって、営業経費分のみ安くなります。

114さんの様に、従前と同条件の代替物件を探しても見つからなければ
仮に手厚い補償があったとしても満足のいく「交換」にはならないという事だ。
どんなに金銭を積まれても全く同じモノは手に入らないからな。

100を読む限り、114さんの場合はデベによる純粋な民間開発の様だけど
再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり
転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。
都市計画の一環として行われる建設事業に関与する、という点において
色々と制約に縛られると同時に、それをカバーするための助成的措置もある。
このあたりを正しく理解した上でなければ「非分譲住戸のある物件」の事も
正しく評価できないと思うね。

>>116さんへ

１４４です。

うちの場合は、デベ主導の等価交換で、自治体がかかわった再開発ではありません。
都心へのアクセス良好駅からの徒歩圏となりますと、すでに住居やビルが建っていますから、今後は等価交換が盛んになるかもしれません。

このスレを読んでいますと、地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。
入居してしまえば、地権者と一般入居者の権利は同じです。


＞再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり

物件によるでしょうが、その分、取得床が減少すると聞きました。
転居資金が用意できない家庭では、そのようにする場合もあるようです。
税金などについては、わかりません。

＞転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。

等価交換分の不動産取得税は発生しないようです。売却時まで繰り延べです。
増床分は、不動産取得税を支払います。
固定資産税は高くなるらしいと聞いています。

>>117
>地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。

偏見と言うより「無理解」と言った方がいいかも知れないね。
俺は不動産の仕事をしていて、こうした話には比較的身近に接しているから
ある程度の事は解るけれど、単純にマンション購入を検討している人から見れば
価格表の中にある「非分譲住戸」のオーナーは、抽選に参加する事もなければ
共通仕様に縛られる事もない、文字通りの「王様」にしか見えないんだろう。
致し方なし、と言うにはあまりにも情けない話だよな。
王様が住む部屋を造る費用は自分達が負担している、なんて
およそマトモな経済感覚を持っているとは思えない発言も幾度となく見受けられた。
無から有が生み出されるとでも思っているんだろうかね。

その土地に愛着のある人なわけだから、大事にしそうに思う。

>>111
>一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
>ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。

王様部屋の住人がマンション建設に同意していなければ、
そもそもあなたが「ちょっと気にな」るようなマンションは生まれなかったわけだ。

すでに十分「メリット」なんでは？

そもそも、スレ主の様な考え方をするってのが理解できない。
土地の持ち主が提供したらからマンション作る事ができたのでしょ？

＞王様部屋とか住民とうまくいくのでしょうか
とか何か考え方が卑屈に思えるのですが・・・

嫌ならそうゆう住戸がない所を選べばいいだけだし
自分で土地を取得して家でも建てれば？そしたら王様になれますよ？

その王様部屋（笑）に居住する者でございます。
色々な見解のある意見がありますね。
　さて、我が部屋ですが、確かに他分譲の部屋とは
全く作りが違います。建築段階より、建築士さんと
あーでもない。こーでもない。と約1年ほど掛けて
話し合い、ようやく間取り等が決まりまして、
要望の約7割程度が認めれれて着工となりました。
というのも建築物には色々と制約（規約）があり、
一戸建てと違い自由度が極端に少ないのです。
ですが、分譲住戸と比べてかなり自由に設計させて
いただきました。
　自由と申しましても、いずれ分譲貸しを視野に入れた設計を
しましたので、使い勝手の良い、動線を考慮した間取りです。
　私もよく耳にするのですが、2戸分を1戸にして、
やたらデカイ部屋を持つ方が、居られるようですが、
ナンセンスです。5年後、10年後どうするんでしょうか？
デカければ、不動産取得税も多く払わんとあかんし、
管理料もばかにならん、それにルーフバルコニーやら
庭なんかがあったりすれば月々幾らと金がかかる。
ほんまあほらしいで。
　建築士さんにその事を聞いてみたんですが、オーナーさんは
マンションが建つくらいでっかい土地にデカイ家を構えていたため、
デカイ間取りに執着し、皆のアドバイスを聞かず、とんでもない
間取りの部屋を作ってしまうそうです。
　私の母の知り合いにそういった方がいたのですが、本来、70平米と80平米
の2戸を1戸とし、150平米（6LDK)というとてつもない部屋を作ったのですが、
最初の7〜8年程は6人（夫婦と息子夫婦それに孫が2人）で住んでいたのですが、
息子夫婦と孫が出て行きまして、その後2人で150平米をリフォームして
3LDKとして住みつづけ、年老いてきた為、駅に近い物件に引越したかったのですが、
150平米というデカイ築15年の片田舎のマンションを購入するぶっ飛んだ方は現れず、
70を超えた老人が未だにそこに住む羽目になっているようです。
　もし、2戸にしていたら、息子夫婦もまだいたかもしれませんし、
70や80の大きさであれば、借りる方または購入する方も出てきたかも知れない
と悔やむに悔やまれないような事も起こっております。
　『人は立って半畳、寝て一畳半』といいます。大きさに固執しない方が良いのでは
と思います。

うちのマンションの王様部屋は、２部屋で、いずれも賃貸となっています。

では、非分譲住戸（王様部屋）の元地権者が、それこそ地主みたいな素振りでそのマンション１階で商売していたらどうでしょう？皆さんはそのお店を利用しますか？
商店ではなく、幼稚園や学習塾だったら、お子さん通わせますでしょうか？

あの、事業協力者用の部屋というのは最上階の角部屋が多いのですか？
当方関東ですが、関西の知人談では専用エレでしか行かれない物件もあるそうです。

>>126

それってシティータワー品川のこと？

地権者が高齢者の場合、下層階に住まわれることが
多いそうです。実際、滋賀県の物件では、６人の地権者
が下層階に住まわれています。（等価交換ではなく、現金化したのかも）

>>129
一般的にそういうイメージが根強い感は否めないけれど
必ずしも「高齢者は低層を好む」という傾向がある訳ではないと思いますよ。
健康上の理由や単なる好みの問題、高層と低層とでの住戸価格の差などといった
経済的な問題によるのが現実であって、そこで「低層」を選択した方々に
高齢者が該当した場合に『印象として残り易い』というだけの話だと思います。
お年寄りは足腰が悪いから万が一の時のために・・・、とか、高層生活に不慣れだから
低いところに住みたがる・・・とか（笑）
「お年寄りなら畳敷きの部屋に住みたい筈だ」という誤解と同じ様なものです。
実際には、若い方でも積極的に低層を選ぶ人は少なくないですし
逆に高齢の方でも「なるべく最上階に近いところに」と強く希望する人は多いです。
あとは、その建設事業の方針として単に「地権者用住戸」を低層に集中させて
計画しているところはあるので、そういう事情も絡んでいるはずです。

ちなみに、等価交換（権利変換）と現金化（金銭給付）が選択できる場合
後者を選んだ上で、その新築マンションに再入居する例はごく稀でしょうね。
前者の場合は販売や譲渡にかかる経費が乗らない、いわゆる「原価」でもって
住戸を取得できるのに対し、後者の場合はあくまで「購入」になる訳ですから
まず床価額からして割高になってしまいますし、従前その土地に住んでいた方なら
建設期間中の仮住まいや引越に対する補償も、前者なら貰えるところが
後者なら貰えなくなってしまいますので。

>>127
その専用エレベータの維持管理費や更新費は管理組合で負担するのですか？
それだといくら住戸は購入したとしても他の購入者にとっては不公平感は
残りますね。

>>131
たとえば、
機械式駐車場の補修費用は駐車場の使用料でまかなうとしても、
マンションの敷地のうち駐車場が占める土地の代金も、
全住戸の販売価格に乗っていたわけですよね。

高層階専用エレベーターにかかる費用は高層階住人だけで
負担する、というマンションもないでしょう。

事業協力者がいなければ、そもそもそこにマンションが建たなかったわけですから、
そのマンションを購入した以上、一住人としてそれぐらいの負担は仕方がないかと。
別に事業協力者が負担していないわけでもないんだし。

>>132
高層階専用でも複数の方が使いますよね？
また、低層階用は高層階の人は使えないので平等だと思います。
1Fに住む方へは専用庭など他の部分でメリットがある物件が多数派です。
駐車場も使用料金を使用者から取っているのですから問題ありません。

しかし、協力者が何人いるか分かりませんが相当高層のタワーマンションの最上階
でも無い限り、その人だけの為に設置されている設備というのはいい気分がする人は
いないと思いますね。
それ以上に専用エレベータを要求するような元地権者がいるマンションだと管理組合
の運営でも元地主だという事で仕切りそうですから、いくら立地が良くても私は避けたい
ですね。

別に「土地を地権者が提供してくれたから」なんて考え方も必要ないのでは？
殆どの場合土地は区分所有者の共有で、物理的に「ここからここまでが私のモノ」なんて
考える事自体が間違ってるんだから。
こんな事で不公平感を感じる人は、どんな理屈を後付けしたってマンション買ってる時点で
そのマイナス感情からは逃れられない。

一部の区分所有者しか使えない様な構造になってる共用部分（施設）がある場合は
共用区分を分けていたりとか、管理費を差別化している可能性だって有り得る。
気になるなら事前に確認して、事実が気に入らなければ買わなければいいだけ。
事業協力者は多くの場合、建設工事費の自己負担は解消される（と言うより、そのために
余剰の部分を分譲に出してる）から、「工事費を購入者が負担している」という指摘は
ある意味合ってるとも言える。
言ってみれば彼ら（事業協力者＝元の地主）は土地の権利を切り売りし、そこで得た収入で
建物を建てて自らも「一部を」所有する、というに過ぎない。
そんな当たり前の事も知らず、知っても受け入れられないと言うのであれば
全住戸分譲されてる様な物件を探すしかない。

>>133
「自分は高いカネを出して買ったんだ」という発想に立ってる人も
管理運営において色々と勘違いしていそうだから、そういう人がいる物件も
個人的には避けたいなぁ。ま、事前には判らないけどね。

「地権者根性」も「購入者根性」も、出どころが紙一重で違うだけで本質的には同じだよ。
手に入れた経緯が違うだけで、所有者としてのステイタスに色分けなんかされてないっしょ。
古株づらして本当に我が物顔で振る舞う人がいたところで、その人が管理組合の中で
特別な権利を持ってるなんて事はあまり想像できない。
実際、いくら地権者が求めたからって「購入者全体で維持する（地権者のための）専用設備」なんて
設置されてる実例、聞いた事ないよ。流石に問題になるでしょうに。

>>135
購入者同士は同じでしょう。
地権者も124であるような購入者に近いのであれば同じだと思いますが、
専用設計もまあいいとしても専用エレベータはやりすぎ。

127さんが例に出されていますから、実際にそういう物件はあるんでしょう。
私も問題だと思いますね。

>>137
専用設計はともかく、専用エレベーターのように維持費が継続的にかかるものは問題では？
もちろん、維持費も地権者が継続して負担するのであればOKだと思います。
地権者にも土地を売るだけで事業主となっている案件ばかりではありませんし、小規模な
物件は事業主ではなく、一入居者となっている例の方が多いでしょう。

まあ、購入者にはそこを買わないという選択肢もありますので、そのような物件を購入した
方については納得されているでしょうから問題ないのでしょう。
維持費についてちゃんと説明があった上ですが。

非分譲ででない話題ですいませんが、バブル期に東京都下でペントハウス付きマンションが売り出されたことがあります。
マンション屋上部分が１住戸となっており、専用のエレベーターでアクセスするようになっていました。
パンフ見ただけですので詳細は不明ですが、この場合も維持費の負担などで問題が起きそうですね。

バブル期は何でもアリだったみたいですね。
戸建てとマンションのメリットの両方が得られそうですが、きっと分譲価格は
高かっただろうなぁ・・・。

この場合は分譲価格に織り込まれたりしたのかもしれませんね。

検索すればいっくらでも出てくるけど、こういう話とか聞いた事ないのかな・・・。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20030303p4000p4.html

問題が起きるかどうかは、その専用エレベータが一部共用部分とされているがどうかによる。
管理費が価格按分されてるとかいうならまだしも、普通に専有面積按分されてるなら
専用エレの有無が価格に織り込み済みなんて発想自体が有り得ない。
他の区分所有者がそれで納得する訳ないじゃんよ。
バブルの頃はどうだったとか関係ないっつの。

>>141
リンク先の1F以上の人が使うエレベーターと同一扱いはできないと思うが？
共用部分として専用エレベーターが定義されていたらそれはそれでそのマンションは
大きな問題。
1戸の為にあるものを全員で維持費を負担しなければいけないのだから。

ルーフバルコニーのように共有部だけど専用に使えるものと同じように考えればきちんと
利用料を利用者（この場合ペントハウスの住民）から徴収しなければならないはず。

>>142

だから実際「そうあるべきルール」になってるかどうか買う前に確認すればいいだけでは？
「専用エレベーター」と聞いただけで反射的に否定するのは間違いだという話をしてるんだよ。

それと、ルーフバルコニーに限らず専用使用権が与えられた共用部分は
必ずしも「利用料」を伴うものではないと思うんだけど
貴方は自宅のバルコニーに対して利用料なんて払ってるの？

>>128
＞それってシティータワー品川のこと？
違います。神奈川県のＧ・Ｂ・Ａです。
商売といってもショップではないので後々何か起きそうな・・・

>>143
ルーフバルコニーや専用庭が付いている部屋は利用料金がかかるところが
ほとんど。逆に無料の所があればそれは間違いなく少数派。

エレベーターという利用価値が非常に高くてその設置されている台数が重要と
なる設備が特定の人だけの為にある物件で何も思わない人は少ない。
それが自分にも予算が許せば購入できる部屋ならまだしも初めから非分譲ならば
余計にいい気分でいられる人は少ないだろう。

>>144
あのリンク先にも書かれているように1Fの住民でもエレベーターがある事に
よって資産価値の向上を受けられますが、専用エレベーターが付いていると
言って他の住民には何のメリットもありません。
ですから同じには語れません。

専用エレベーターを付けてもそれはその人が個人的に付けたものに近いですから
どちらかと言うと部屋にオプションを装備したようなものだと思います。
オプション品を使うからと言って標準装備されている通常のエレベーターの管理費を
払わずに済む訳がありません。


これ以上はスレ違いですので、これを最後にします。

部屋の話をしているので、エレベーターは無関係ではないけど
ちょっとスレ違いかも。

某大手デベの都心マンションの非分譲住戸に住んで半年が経ちます、
最初にデベから計画の話しがあったのは4年前設計に1年余り、建設に2年間それは永い日々でした。
取得した住戸は3部屋、1室は両親用、1室は賃貸用にしています。

部屋が、王様部屋かといわれると？
専有面積は、マンション内の最大のプレミアム住戸より更に10㎡大きく、
内装と設備はは同グレードの部屋と同じ、違いは壁紙と間取りをタダで変更したこと
廊下までつぶして、リビングにしたのでリビングは25帖弱、主寝室にはWICがダブル、
その他にもWICが1つあるので、合計3つのWICと更に2．5帖の納戸がありので、
一般分譲では有り得ない間取りかもしれません。
その他は、駐車場指定、自転車置き場を家族全員分確保して貰ったことくらい。
もちろん部屋が最大ですから、維持費と管理費も積立金も最高額です。

玄関は、等価交換面積の関係で共用廊下を減らしたのでマンションでは珍しく
4帖以上あり、フローリング部分に、布団を敷いて寝られるほど。
30㎡くらいのルーフバルコニーと、20㎡のバルコニーがあります。
両親の部屋も内装は一般と変わらずグレードなりですが、マンション内で唯一の
特別に作った和室があります。それとやはり、納戸とWICが2つ、ユニットバスは2ランク上、
水栓は全部ドイツ製といくらいでしょうか。

もう一つの賃貸用は、ごく普通の内装と設備です。

50坪の宅地を提供して、全部高層階南向きと角住戸110㎡、80㎡、75㎡の
3部屋と交換したことになります。
都心物件という例外的なものかもしれません。