銀行と公庫

古いスレッドではありますが、便乗してご意見を伺ってよろしいでしょうか？

１．約半年後竣工予定の新築マンションの本契約を終えたところなんですが、
「このマンションは公庫付きなので、自己資金以外は公庫から融資を受けた方がいい」と
不動産屋さんに勧められました。
とても10年では返済できそうもないので、話題のグッドローン等も視野に入れたかったのですが、
私は働いてはいるけれど社員ではないので多分融資が降りないだろうと言われました。
しかも、提携していないので実質無理だと言われてしまいました。
その通りなのでしょうか？

２．返済方法を検討中なのですが、元本均等ではなく元金均等で返済している方はいらっしゃいませんか？
元金均等の方が結果安くなると聞いたのですが。

３．「住宅性能保証制度」はこれから必需品になると思われますか？
買うマンションは「公庫付きなので品質は大丈夫だ、住宅性能保証は付けるのに費用がかかるので
販売価格に上乗せされてしまうこともあるよ」と言われたのですが。

４．例えば今手元に100万円あるとします。
これを頭金に使うか、返済が始まってすぐ繰り上げ返済にまわすかどちらがお得だと思われますか？
控除のことがあるので、繰り上げ返済にまわした方がもしかしてお得なのかなぁなんて思ったのですが・・・

皆さま、どのようにお考えでしょうか？
もちろん、色々と自分で調べたり不動産屋をはじめ知人等にも聞いてはいるのですが、
今ひとつ確信が持てません。
お忙しい所申し訳ありませんが、ご意見頂けると光栄です。

１．一般に銀行の方が審査は厳しいといわれていますが・・・

２．同じ金額を借りるとして、元金均等の方が返済総額は少なくなるようですが、はじめの頃の月々の返済額は多くなります。
そのため、同じ年収で借りられる額の上限が低くなります。

３．「住宅性能保証制度」は、今後の様子見というきもちですが、
「公庫付きなので品質は大丈夫だ」という台詞は眉につばつけて聞いた方がいいと思います。
公庫の審査は建築前の図面上での審査でしかないのでは？
公庫が許可した図面どおりに作られているかどうか・・・・
こんな台詞をはく業者ほど怪しいような・・・
「住宅性能保証制度」と同じ法律で住宅供給者の瑕疵担保責任が強化されたようなので、そちらに期待。
雨漏りなんかは、10年は責任を取ってもらえるようですし。

４．控除は年末の残高の１％なので、ローンの金利との比較になりますが。
10月とか、年も押し詰まってから返すよりは、年明けまで待ってから1月に繰り上げ返済、
の方が得なのかも。

１．「社員ではないので多分融資が降りない。提携していないので実質無理」
は正しいと思います。

２．今後の生活設計で変わってくると思います。たとえば現在子供がなく、
しばらく作る予定がないなどの場合、元金均等で、最初の頃の支払額が多くても
払える状況ならば、いい選択だと思います。

３．必需品になると思います。金融公庫基準と性能保証基準は大してかわらない
と思いますが、建設会社＝販売会社？が潰れても、１０年の保証があるというのは
安い買い物ではないので保険と考えれば必要だと思います。マンションはわかりません
が、１０〜２０万の間だと思います。
業者は、手続きが面倒だったり、検査を３回？受けなきゃ成らなかったりで面倒だから
そういうみたいですよ。

４．諸経費、引越し費用や家具など色々お金がかかるので、手元にお金があった方が言いと
思いますよ、あまれば繰る上げ返済すればいいのですから。

>>02

１　私は公庫で借りて、10年後に借り替えます。残債が少なければ、その
家が担保になると思います。といっても、、10年後、４％が割高かどうかも
かなり疑問ですよ。金利は上昇局面です。グッドローンはハードルが高い
し、民間なので字面どおりにリスクがないかどうか。確かに提携物件であり
しかも収入状況など審査が厳しいと聞いています。

２．元金均等の意味、すなわち当初の返済額は高いが、結果的に支払う
利子は少なくなる、などということはこんな匿名掲示板でなくても、住宅情報誌
を読めば毎号、死ぬほどくどく書いてありますよ。

３．「住宅性能保証制度」はそれなりに消費者優位な制度なので、業者は
できれば制度利用は避けたいようです。今は義務ではないので、しらばっくれる
感じですね。これが法的に義務化ないし、実質的にこの制度を利用してないと
売れなくなるかは消費者の目がどこまで厳しくなるかにかかっていると思い
ます。私は、当面無理かと思います。けっこう衝動買いする人、いますし。

４　手持ちのお金は頭金にすべきです。例えば公庫で年利２．６％で借りると
して、うち１％が控除で戻りますが、残り１．６％はやはり利子として払うの
です。１００万円を1年借りれば１万円戻ってきたってやっぱり１万６０００円は
余計に払うのですから、頭金にすべきです。でも、それって当然、諸経費以
外にお金があったら、って話ですよね？

皆さん、ありがとうございましたm(_ _)m
色々読んだ情報、聞いた情報を自分なりにどう判断しようか少々持て余していたので、お伺いしました。
生のお話を伺えたお陰で、自分なりに整理が付けられそうな気がします。
本当にありがとうございます。
さらに何かご意見・アドバイスありましたら、引き続きよろしくお願い致します。

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スター銀行いいよ