住友信託銀行について語りましょう（その３）

うちは10年固定です。

う〜ん・・・。
3月実行するなら、ソニーが良いという結果ですかね。
それにしても住信の1月の固定15年金利ってなんで
あんなに低かったんでしょう。
あれを知っているだけに今の金利の高さが、すっごく
高く感じます。

確かに15年ならソニーの方が低いですね。

保証料・団信が含まれているから、全体的にソニーのほうが
有利な気がしますが・・・。

もうHPが3月の金利になってますね。

繰上返済の際の保証料の戻しは、いくら以上繰上返済すると帰って来るのですか？分かる方教えて下さい。
ちなみに昨年8月に2330万円借りて11月に20万繰上返済し7162円の戻り、12月に10万で3574円の戻り、1月に17万で6493円の戻りでした。30年固定2.98％で借りていますので戻り率が3.5％程度あるのである程度貯めてから返済した方が良いのか毎月こまめに（1万〜2万程度）返済したほうが良いのか悩んでいます。

３月は据え置きってことは、４月はドカーンと上がる…ってことでしょうか。

あー、この金利だとソニーの方が有利な気がしてきた…。

私もソニーと迷っています…。
保証料さえなければ、住信で即決なんですけど。

今日(もう昨日ですね）10年2.1%・30年2.94%の2本立てで金消契約してきました。

今日に至るまで住信・りそな・UFJ・JA・財住金でだいぶ悩みましたが、結果的に住信にして正解でした。半年前3.5%は覚悟していたので30年固定が2%台で済んだ事が、まさに予想外でした。

また、ダイレクトで自由返済すると手数料無料のうえ回数制限はなしとの事です。
私的に纏まった金が無くてもコツコツ繰上げできるのでかなり魅力に感じています。

ちなみに、3月は金利据え置いている分4月は上がるのではと担当の方が呟いておりました。

便利なんだけど、優遇がいまひとつなんですよね。
勤務先のメインバンクなんだけど取引先優遇とかがないんですよね。
メインでない「みずほ」なんかしょっちゅう案内がくるのに。

銀行選び、商品撰びで迷っています。

金利優遇の条件、「期間2年以上の定期預金・信託商品・投資信託（MMFを除く）・財形信託（定期型含む）・国債いずれかに30万円以上のお取引がある方」っていうのは、今までにってことですよね？　これが満たせない場合は、住信VISAゴールドカード会員にならなきゃ駄目ってことでしょうか。

過去ログを見ているとミックスも可能みたいですが、そうなんですか？　ホームページには書かれていないみたいなんで。その場合、手数料とか、どれぐらい余計にかさみますか？

460さんへ
「10年2.1%」って、何か提携の優遇でそのようなパーセントなのでしょうか？
3月の10年金利は、2.3％ですよね？

デベと提携していれば、金利優遇の条件はパスできるみたいです。
一度、仮審査だけども受けてみれば？？？

ミックスだと銀行の手数料がローン一本づつに掛かるのですが、
二本目は半額になったとおもいます。
なので手数料は1.5倍位になります。
その程度です。

>462さん

お店の人に聞いたら、ローン契約までに預金とかがあれば大丈夫だそうですよ。

>462

2月に契約しましたが、デベ提携のせいか何も言われませんでした。
言われたとしても住信VISAゴールドは作って損はないと思いますよ。
会費も2500円程度に優遇されてますし、三井住友VISAゴールドと同等のステータスですから。

>>462 さん

私も気になったので本申込時に確認したところ、デベロッパー提携なので当該条件は不要、と担当者に言われました。

462です。
465、465、467さん、ありがとうございました。今まで取り引きがなくても、優遇に適用される道はあるんですね。審査に通れば、ですけど・・・。
464さん、手数料というのは、31,500円の分のことですか？　それならば1.5倍でも大したことないですね。
ところで、初歩的な疑問なんですが、30年固定を利用したいのですが、35年ローンを30年固定で組めるんですよね？　それとも、30年ローンを30年固定で、ということなんでしょうか。できれば、当初35年で組んでおいて、繰り上げで30年以下（目標25年）にしたいと思っています。

契約済みさん、
私もローンの契約までに口座作成・ダイレクト契約して、定期か投資信託かゴールドカードをつくれば良い、と担当者に言われました。新規口座開設は郵送だと最低でも1週間はかかりますし、私は定期だから問題なかったですがクレジットカードをつくるとなると審査に10日ほど要するでしょうから、審査が通った後は、余裕を持って手続きされたほうが良いと思います。
30年固定というのは最長35年のローンを、当初30年は固定金利という意味ですからご安心ください。
私もそうします。

＞＞手数料というのは、31,500円の分のことですか？

そうです

保証料撤廃、とかっていう思い切ったことしてくれないかなぁ。

469さん、470さん、ありがとうございました。
自動返済は、内枠方式が前提みたいですが、自由返済のほうは、外枠でもいいのでしょうか。その場合、保証会社の手数料はどのぐらいになりますでしょうか。内枠の0.2％上乗せは高く感じます。着々と繰り上げ返済できればいいでしょうが、内枠にして、思うように繰り上げできないと、損なような気がします。外枠にしておいて、自由返済のみでもいいかな、と考えています。471さんのおっしゃるように、撤廃になればいいんですけど（笑）

＞＞４７２

保証料については借りる金額で変わってくるので
住友信託のＨＰでシュミレーションしてください。

自動返済をする場合、保証料の浮いたお金を返済に回して
借りる金額を減らしてシュミレーションしてみてください。
月々の返済は0.2上乗せでもあまり変らないと思います。

銀行の方にそのように進められて自動返済にしました。

473さん、ありがとうございました。そうですね。あまり変わらない額になりますね。ということは、一応自動返済を確保をしておいて、たまにしか繰り上げできなかったとしても、損じゃないか・・・。

保証料の一括前払と金利上乗せの額が変わらなくなるのは，
１０年で返済できるかどうかに損益分岐点があるように思います．
（もう少し短いかも．．．）
つまり，返済に１０年以上かかる場合は，一括のほうが少なくなると思います．

返済期間を考えないと，一概には議論できないと思いますが，いかがでしょうか？

ちなみに，私は超長期ですが，自動返済のメリットを考えて金利上乗せにしました．

ローンセンターってどんなとこ？
なにするの？緊張してるんですわ。。。

＞１０年で返済できるかどうかに損益分岐点があるように思います．

475さん、例えば2,700万、35年（30年固定）、金利2.94％でシミュレートしてみたら、外枠だと総返済額43,262,910円、内枠だと（2,640万円で計算）総返済額43,542,869円、その差28万円程度になります。月当たりだと667円ですが、この差のことをおっしゃっているのでしょうか。それとも、上の考え方がどこか違っているのでしょうか。

うちのマンションは小規模なので、金消会は開催されず直接銀行の窓口で契約するらしい。
やっぱり平日じゃないとダメなんだろうか…。

ていうか、今月末の引渡しなんだけど、まだ本審査の結果が来ない。

横浜のローンセンターは
土曜日でもできたよ
ただし　一昨年の１２月だけど・・・

名古屋ローンセンターは土曜日ＯＫでしたよ。

>>478 さん

私も引き渡しは今月末ですが、まだ本審査の結果は出ません。問い合わせたところ、混み合っているから遅れている、とのことでした。
本申し込みの時点では２週間ちょいかかると言われましたが、まもなく１ヶ月が経とうとしています……

住宅ローンの店舗情報みれば載ってますよ
ローンセンターなら土曜日はやってますよ♪

今月契約しました。虎ノ門も土曜日ＯＫでしたよ。

>>477さん
その計算であっていると思います．
私としては，金利上乗せの+28万円が，一括払いの保証料58万円の1.5倍に相当し，
高いという感覚です．
10年で返済すれば，その差がほぼゼロになると書いただけです．
2700万円の28万円か，58万円の28万円かという違いでしょうか．

ま，28万円で，自動返済を購入して，期限の利益も獲得するために
私は，金利上乗せを選択しました．

みなさん、ありがとうございます。
土曜日もＯＫなんですね。
できれば平日休んで行けるようにしたいんですけど。

>482
私も同じく、ローン申込会から１ヶ月…。
ホントに大丈夫なんだろうか。
同時に申し込んだソニー銀から早く手続きしてください、って言われてて困ってる。
比較検討した結果、住信で契約したいんだけど。

＞485さん

「28万円で，自動返済を購入」、そう考えて、その値段を高いと判断するか、安いと判断するか、ですね。そういう観点で考えてみたいと思います。10年完済は絶対無理なので。最初、期間短縮がベストと思っていましたが、ここを読んで、そうとも限らないことが分かりました。期間の確保も大切ですね。

だけど、一括にしておいて自由返済すると、保証料バックの手数料で58万円がロスしていきますよね。ほとんどバックがないケースもある。だけど自動返済にすると、ロスせずに手数料分が減ってきますよね？　こんがらがってきた。自信ないですが。

審査、時間が掛かるんですね。時期的に多いのですね。今仮審査中です。仮審査通ったら、早く本審査の申し込みをしたほうがいいですね。ここは不動産会社によって提携とか、少ないんですね？　みんな同じ条件ってことかな？　三井住友にはあったみたいなんですが。

うちも本審査結果がまだ来ない…。
デベの申込会から１ヶ月以上が経過してしまった。
大丈夫かなぁ。

ところで、４月の金利、どうなりますかね？
上がるんだろうとは思っているんですが、下がりそうな気もする…。

3ヶ月前から自動返済の手続きをし開始しました。
自由返済の方が利息の軽減が多いので当初は自由返済にと思ったのですが、いちいち手続きが面倒で・・。なかなか予定通りにいかなくてとにかく元金を減らしたほうが有利と思い、考え直し自動返済を開始しました。

開始してみた感想はやはり楽だし（多めに入れておくだけで勝手に引き落とされる）、毎月多めに返すごとに返済予定表が送られてくるのでモチベーションも高く継続できるし、コチラのほうが私には合っているようです。

住友信託銀行でローンを申し込みました。
仕事が夫婦とも忙しく、土日も行けないと相談したらオフィスの近くまできてくれましたよ。
結構、ぎりぎりのスケジュールというのもありましたが。。。

仮審査済みの者です。
自動返済のメリットも十分承知の上で、保証料一括（＝自由返済のみ）を考えています。

>>489 さん
自由返済はネット上で簡単にできるものと思っていたのですが、面倒なものなのでしょうか？
できればどんなところが面倒なのか具体的に教えていただけないでしょうか。

ミックス（30年固定＋何か）にする場合
１　片方にのみ保険を付けることはできますか？
２　全期間優遇（HPに載っていない）と、最初だけ優遇（HPに載っている）を組み合わせることはできますか？
３　保証料一括と上乗せの組み合わせにすることができますか？

お分かりになるのだけで結構ですので教えてください。

>>492 さん
２と３は担当者の方からできると聞きました。
１は分かりません（私は保険を付ける気がないので…）。

492です。
493さん、ありがとうございました。

ミックスを活用して、例えばこんなのはどう思われますか？（保険の部分、未確認ですが、できると仮定して）こんなふうにされている方、いらっしゃいませんか？

借入れ2700
30年固定1700 35年　保証料一括or上乗せ　保険あり
10年固定1000 35年　保証料一括　　　　　保険無し

10年のほうから自由返済していく。（10年のほうの、期間保持のメリットは捨てる）10年のほう完済まで、30年の繰上げ返済はしない。30年のほうは、保証料一括or上乗せ、どっちがいいか、思案中。上乗せにしようかと思ったけど、どうせ当面繰上げの手が回らないから、一括でもいいかも。

住友信託で、0.3％の保険、付けている方、少ないのかなあ。高いので迷うところです。

489さんではありませんが、489さんへ。
自由返済便利ですよ。ダイレクトに登録して、後は暗証番号等を何度か入力するだけです。
電話の時より、手軽でとても便利のように思います。
難しい計算がわからないので、損か得かは置いておいて、少しでも余裕があるとすぐにやってしまいます。

496です。491さんへ・・・です。間違えました。

495さん、ありがとうございます。一部だけ付けたいのは3大疾病特約です。団信は金利込みですよね？　住信で本審査出そうと思います。

>491さんへ
４８９です。
私はいちいち手続きするのが面倒なんです。ダイレクトにログインして作業してみたいのが・・。私の場合は自動返済の方が楽ですが（タダ入れておくだけ）、そういうのが面倒ではない人には自由返済でも良いのではないのでしょうか？

↑ですが、私の場合は毎月なので毎月はやはりネットで出来ても面倒に感じます。マメな人なら苦にならないでしょうが・・。