住友信託銀行について語りましょう（その３）

10年固定の店頭金利が、3.65%でそこから1.4%改善だから、2.25%が正解でしょうね。
ホームページのミスに見えます。

HP直ってました。住信かわいい。

>349さん　

説明不足ですみません。
３０年固定にしたとしても繰上は、する予定です。
４年目に３００万〜４００万の繰上の予定なのですが
ミックスにしたら短期の方を完済させてしまったら
３０年固定だけになると楽なようが気がしたのです。
３０年固定で繰上したら期間は、５年くらい短くなるのですが
金額的に楽になる〜〜〜って感じがしないように思ってしまって・・・

ミックスの仕方が途中半端ですか・・・
低金利の恩恵を受けたいいっぽう金利上昇がすごく不安で
あんなミックスの仕方を考えていました。
１０年固定も考えたのですが不安ばかり思ってしまいそうで・・・

>346&353さん
4年目の繰上げ以降は繰上げの予定はないですか？
短期が完済したら長期のみと比べ月返済額が▲2万ですよね。

長期を30年固定ではなく、繰上げでどのくらい短縮できるかを予想して
20年〜10年を選択すればいいのではないかな。

また、できればですが、期間短縮でなく返済額低減の繰上げをお薦めします。

>HP見ると5年と10年がどちらも2.25%なんですけど、同じなんですか？？
店頭金利差が＋０．１％で優遇金利差が−０．１％なので、±０％で結果同じ2.25％

ただし、固定期間後の優遇金利は同じ▲０．６％のなので、５年後からは
５年固定の方が０．８％高くなります。
つまり、１０年固定がお得（５年固定にメリットなし）ってことですね。

>354さん　ありがとうございます。
346&353です。

すみません理解力がないので・・・
ミックスでは、なく２０年〜１０年固定一本で行くということですか？？
４年目の繰上をしたらその後の予定は、未定です。
現在だと４年目の繰上は、確実なので。

相談に乗ってください

07年3月実行の者です．

年齢:30歳
年収:700万円
家族:妻（現在年収550円だが3年後退職予定なので，収入加味せず）

借入額 ：3000万円ミックス
(1)30年固定
　借入額:1500万円
　借入期間:35年
　金利:3.14％（2.94+0.2）（自動返済あり）
　ボーナス払：無し
(2)変動（全期間1.2%優遇）
　借入額:1500万円
　借入期間:30年
　金利:1.425%（自動返済なし）
　ボーナス払:無

今後の優遇後の変動金利の上昇が3%強までと読んでいるので，
繰上返済しつつも期限の利益を獲得するために
30年固定を自動返済で返済額固定で繰り上げ返済しようと考えています．

期限の利益をなるべく大きくするには，
(1)(2)のプランのうちどちらかを元本均等にしたほうがよいのでしょうか？
それとも両方を元利金等にしたほうがよいのでしょうか？

保証料上乗の場合，自動返済での返済額が一定であれば，
借入期間（30年or35年），元利均等or元本均等の組合せは，
いずれの場合も，返済期間，総返済額は同じになるのでしょうか？

賢者のお知恵をお貸しください！

奥さんの3年分を繰上げ返済にできれば、人よりぜんぜん問題ないのでは？なんで
その収入で３０．３５年なの？そもそも期間を15年元金均等とか、20年とか設定したら？？
両方元金均等なんて普通じゃできやしない？（１）、（２）選択肢があまりｂｅｓｔでないとおもいますが・・・いかが？

>358さん，ありがとうございます．
奥さんの収入は，実際に収入として得られてから，将来の必要分を残して繰上返済するつもりです．
子供ができれば，やめるので，確定収入としては見ていません．

35年借入の理由ですが，
私は，15年:2.90%，20年:2.92%を30年固定と違いがないとみています．
保証金上乗の場合，
自動返済での返済額を一定にし，結果的に15年で繰上返済できたときに，
借入期間を何年に設定していても（15-35年），返済期間，総返済額は変わらないと考えています．
（この考え方，あってます？）
35年にしておけば，月当たりの返済義務金額は，少なくなるわけで，
変動金利が上がった際，もしくは入用になった際のリスクヘッジにできると考えました．

変動金利の借入期間を30年にしたのは，なんとなくです．．

３５９さんの場合、
可能であれば
①保証金上乗せ・・お金があるようなので、これは銀行側得プランですよ。
②自由返済　繰上げ返済見込みありなので、さっさと期間短縮を。
③今はインターネット繰上げ返済が無料（1万単位から）、よってこまめに返済可能
④当初固定10年を活用しては？
⑤ボーナス返済はないほうがいいです。（説明よくみれば、おわかりかと）
⑥変動より、当初固定２，３年で低金利繰り返したら、の案も。
⑦当然ミックスで。諸費用は１．５倍（ざっと）

2007年3月実行で住友信託銀行で悩んでいます。
皆さんだったらどのような組み合わせにしますか？

●借入額：4300万
●夫：32歳　年収850万（今後も最低800万前後は確保。40歳で1000万くらい。）
●妻：30歳　年収500万（仕事は辞めない予定。子供は3年後予定）
ローンは夫一人で組み、妻収入分を繰上返済へまわす予定。

検討パターンとして、
①全部10年固定　保証料上乗せ＋0.2
②変動or短期固定と20年固定のMIX

皆様だったらどのような組み合わせにしますか？

ううーん、俺ならミックスには魅力は感じないな。
銀行にとっては長期固定の住宅ローンで固定金利を受け取っても、
将来金利が上昇すると受け取る金利が減るリスクがあるので、
金融市場で固定支払い変動受け取りの金利スワップやって、
変動金利受け取りに変換してリスクヘッジするわけ。
だから銀行はいずれにしても損をしない。
そうすると、ミックスで手数料多く取れるだけ銀行は儲かる。
銀行が商売うまくなっただけ。
超長期は平成17年が底で、そこから上昇傾向にあるから、
今のうちに金利変動の不安を考えなくて良い超長期1本にしておきたい。
バブル崩壊後の不良債権問題、金融不安を脱却し、
量的緩和ゼロ金利政策を解除して金融政策を正常化していくのだから、
もう従来の低金利は将来的には期待できず、米国や欧州並みの金利水準になっていくだろう。
何でみんな超長期にしないのか不思議。

362です。もう1点追加です。
たしかに10年固定2.25％でいくと、超長期2.94%より、当初10年は低金利メリットを享受できるわけです。残債が多い当初10年で低金利を取ることで、繰上返済など考えると元本ははやく減らせます。
ところが、10年後は、仮に今とまったく同じ金利水準だとしても、今の1.3％優遇から0.6％優遇に皮ってしまうため金利は2.95%になってしまいます。さらに10年後に金利が正常化しているとすれば、現在の金利より2%上昇を覚悟しないといけません。そうすると4.95%です。これでシミュレーションすると、10年固定のほうが30年固定より総支払額は若干少ないでしょうが、そんなに大差も出ないでしょう。あくまで10年固定期間完了後の金利は予測に過ぎないので、たとえば東京オリンピック景気に国がわいた後だったりすると、4.95%ですまなくて5%6%もありえます。まあ、バブル期のように9%なんてことにはならないと思いますが、その可能性だってあるわけです。そんな不安を考えず将来にわたり生活設計するなら超長期が最適だと思う次第です。

なるほど…。
長期一本にしてみようかなぁ。

住信は１０年固定特約の金利が比較的安いので、超長期とミックスし、かつ繰上げ返済によって１０年固定特約を１０年ちょっとで完済できるようにする予定です。これだと金利上昇のリスクを回避しつつ、低金利のメリットを少し享受できます。

>356さん
354です。表現が上手くなくてすみません。
私としては、ミックスがお薦めです。

35年ローン返済としてできるだけ毎月返済額を低めに設定し、
　短期：３年固定→変動（４年目完済）
　長期：１０〜２０年固定→変動（１３〜２０年目完済目標）
4年目以降の繰上げ計画を予測したうえで、長期の期間を決めましょう。

ミックスした場合の増額分（手数料(\15,750)、印紙代(\10,200)、登記手数料(約\20,000)）を
考慮した上で配分比率をシミュレートし、最適解を求めて下さい。

また、細かいようですけど、
　借入金５００万の印紙代は２千円
　借入金５３０万の印紙代は１万円
その差８千円です。ご参考まで。

>356さん　ありがとうございます。
356です。

４年目以降の繰上に自信がない場合は、やはり３０年固定がいいのでしょうね。
短期分を５３０万では、なく５００万がよいのでしょうか？？

頭がこんがらがってしまって＞＜
丁寧に説明してくださっているのにすみません。。。

数ヶ月悩み続けましたが、NO.３６２さんのおっしゃるとおり、
やはり見えない先のことを考えて30年固定に決定しました。
払いすぎリスクが多少発生するかもしれませんが、
今の段階ではどうすることも出来ません。

期間35年　2600万円　自動返済付でがんばります！
3大疾病は最後まで悩みましたが、子供たちが大学を卒業するまで約15年。
それを乗り越えればどうにでもなるかなって軽い考えで＾＾；

362です。
366さん（354さん）、さすがです。
繰上返済を計画的にできるなら、ミックスで低金利メリット享受も納得です。
私もフラット＋銀行でその線も検討しました。
ただ、たとえば親が要介護になるなど、なにか出費が嵩むことがあったりして、
繰上返済が順調にできなくなるリスクもあるかな〜と思い、
超長期一本に決めました。

366です。
>369さん
皆さんそれぞれですね。
いろいろなパターンを考えても、将来のことは誰にも分からない。
誰かに背中を押して欲しいのですね。

自分がいいと思ったものが一番いいはずです。
がんばりましょう！

>368さん

15年経てばある程度ローン残高も減っているでしょうし、
そうなれば万が一「三大疾病」になってしまった時でも、他の生命保険でカバーできるというご判断ですね？

私も、今三大疾病つけるかどうかで悩んでますが、ローン借入を機会に、保険等を含めたマネープランを見直しているところです。
参考にさせてもらいます。

本審査中です。
正式に承認がおりた場合、郵送かなにかで通知とかくるんでしょうか？

>372さん
私の場合は担当者から電話があっただけです。

>>372さん
>私の場合は担当者から電話があっただけです。
私もです。

>373さん
>374さん

ありがとうございます。
銀行の担当者ではなく、
不動産会社の担当から連絡があったのですが、
じゃあこれでＯＫってことですかね。
ちゃんとした決定通知とか来るんだと思ってました。

うーん、↓このサイトとかにもあったけど、再利上げをしてくれた方が金利下がるのでしょうか？
http://jphome.exblog.jp/4535664
で、↓ここを見ると、今年の４Ｑ（10−12月）まで無いようなことも書いてあるし。。
http://www.sc.mufg.jp/inv_info/ii_report/jp_monthly/pdf/jm20070201.pdf

>376さん
金利は読めませんが、確かに下がる理由は無さそうですね。
いっそのこと今月、利上げしてくれないかなぁ。。

で、住信さんを使っても良いのでしょうか？？

住信って審査が厳しいんでしょうか。

>379
「キッチリ」見てくれるとの話は聞いたことあります。
収入等に対し、過大なローンを取り組んでしまい、延滞になると、銀行も不幸だが、一番不幸なのは返済できなくなってしまう借主本人ですからね・・・。

では、住信でＯＫもらったということはちょっと安心していいんですかね。
メガバンクをはじめ、ほとんどの銀行で事前審査ＯＫだったんですが、
三井住友だけ超長期は不可でした…。

>377さん
今月の金利は先月より上昇してるけど、「利上げ」を見越しているのでしょうか？
皆さんどう思います？
ちなみに私は3月実行組なので、はらはらしているところです。

ここで組むにしても5月実行になりそうな私はどうすれば・・・

>383さん
383さんの申込み年数が分からないのではっきりしたことはいえませんが、今のここの30年の優遇幅は大きいことは事実。
金利は、ここの銀行だけ上がって他行はそのまま、というのも考えづらいので、とりあえずは様子見するしかない（変な話、金利は上がる時は上がるし今の金利は使えない）のではないでしょうか。

レスありがとうございます。そうですよね。出来るだけ上がらないことを神頼みする・・・
いや日銀総裁思いなおしてー与党9月までのパフォーマンスでも良いから頑張ってーと言いたい。

ソニーとどっちが金利が低いか。
３月実行。
ハラハラです。

うちも４月実行なのでハラハラです。
１月くらいの金利ならいいのになぁ。。。
少し上がってもまだまだ低金利を知りつつも
上がらないのを期待してしまう。

>387さん
1月実行の方ってよかったですよね・・・。
当方も4月実行なので、自民党が選挙対策で日銀に圧力をかけるのを期待するのみ？です。

>388さん
お仲間ですね。
去年の１１月くらいの金利になれなければいいのですが・・・
もうハラハラです。
でも上がっても１１月くらい？？って思ってれば
少しは、安心できるでしょうか・・・

株高が続いて金利下落とかになればいいんですけどね。。。

３月のソニーはほぼ据え置き。
住信はどう出てくるかなぁ。
気になる気になる…。

>391さん
そうなんですか？そしたら住信も据え置きかも？
でも長期金利上昇中につき、不安ではあります。。。

据置きもツライなぁ。
10年15年固定下がってほしいんだけど。

今日，住信の金消契約してきました．

担当者の方に聞いたところ，リレープランフレックスの
変動←→上限←→固定のすべてのプラン変更が4月ごろから
ネットでできるようになるとのこと．
また，変更の際にかかっていた5250円の手数料が無料になるとのことでした．

残念ながら，住信の自動返済に必要不可欠なゆうゆうパックも同時期になくなるかも
とのことでした．
私は，3月中に申し込むつもりです．
必要な方はお急ぎください！

3月の金利についても若干の情報をもらいました．
長プラが下がっていることなどから，
超長期の金利は，微増もしくは横ばいで行けそうとのこと．
変動なんかもたぶん金利の変動はないとのことでした．
ま，憶測の域を出ませんが．．．

あとは，福井さんに祈るしかないですかね．

おぉ〜。
有力な情報、ありがとうございます。

で、４月はどうなるんでしょう…ハァ。

394さん
超長期微増なんですか？
うわぁ〜ん下がってよ〜。

＞394

確かに長プラは下がっていますね。
なので、このまま行けば3月の長期固定の金利下がるといいですね・・・。

>396さん

同意！
私は3月実行なので、微減希望。
10年2.15％ぐらいがいいなぁ。
そりゃ低いに越したことはないけど。

ネットだとプラン変更がタダになるんですか。
平日に電話とかしてるヒマないし（今マンションを買う手続き関係で平日会社を抜け出すのも一苦労）、
これはまたひとつ便利になりましたね。

私も3月実行です。

利便性を考えて住友信託にしました。
仕事しているとなかなか平日に動くのは大変ですよね。。。

私も3月実行です。
元々はフラットを考えていたのですが、
昨年暮れに偶然見つけて大ファンになりました。