住友信託銀行について語りましょう（その３）

私はそのキャンペーンの金利優遇で大丈夫ですよと言われました！
電話で確認した方がいいですよ？
旦那の会社提携なので、大丈夫なのかもしれませんが・・・

　No２５０です。お騒がせしました。住信に確認したところ、すでに、保証料上乗せ0.2％を考慮した後の、店頭金利からの優遇だそうでした。
　いただいたチラシの下には「0.2％で保証料を上乗せすることもできます。」との注意書きがあったのでびっくりしたのですが、上乗せ後の店頭金利からの優遇ということで、間違いないとのことでした。
　ということで、優遇幅は、前回説明されたものと同じでした。あとは、3月実行なので、なんとか急上昇だけは、避けたいなぁというところです。

久しぶりに見ると金利が下がっていてショックです。
ミックスかフラットか全額長期かと悩みましたが、結局30年固定で夏に組みました。
ミックスにしておけばと、最近後悔しております。金利は全然上がってこないし、短期の低金利の恩恵を受けておけばよかったです。
こまめに繰り上げしてがんばるしかないです。

たしかに↑。同感。
やむえないが、上がってくるのを待つしかない。

>>253さん

すぐに借換というわけにもいきませんしねぇ・・・。
この会社のいいところは繰上返済が楽なところ。
ネットでできるし、タダだし。
こまめな繰上返済をすれば最終的な支払い額が変わってくるでしょうね。

>>254さん
「上がってくる」というのは金利のことですか？
金利が上がっても、すでに固定で借りている人にメリットがあるわけではないのでは？

>>253さんへ
http://jphome.exblog.jp/4302934
ここに書いている通り、長期金利が上昇していますから
2月は再上昇するかも？ですよ。

金利については、目先のことで一喜一憂するよりは、中・長期で見れば上がる予測ですから、（ゼロ金利は解除されたとはいえ）今の金利水準で長期固定を取り組むのは、魅力だと思うけどなー。
そういう意味では、ここの30年なんかは、繰上返済の便利さを含めると、かなりお気に入りです。
この間仮審査シートを書いた所だが、通ってくれ、という感じです。

2800万、4月の借入予定。
30年一本にするか、ミックスにするか…。
迷いまくりです。

>259さん

ミックスの場合、ここは10年の金利も結構魅力的なので、10年＋30年にして、
余裕があれば、繰上返済をガンガンやっていくという手もあるのでは？
ただ、自由返済は最終期限が前倒しになっていくので、10年の方を自由返済してしまうと
ローン減税が利かなくなるので、30年の方を自由返済しないといけないのが要注意ですね。

１０年は固定金利選択性では？

>260
ありがとうございます。
やはり、30年+10年が良さそうですよね。
私の場合は、ローン減税の件は気にしなくていいので（狭いんです…）、10年の方から繰り上げしていこうかと。
しかし、繰り上げ返済、出来るかなぁ…。結構、ギリギリなんです。恥ずかしいことに。

>260さん
１０年固定金利とは、返済期限が１０年という訳ではありませんよ。

１０年固定金利で３０年ローンを組んで、
住宅ローン減税をフル活用するために、
自由返済で１０年完済するのが最良です。

260さん
>ただ、自由返済は最終期限が前倒しになっていくので、10年の方を自由返済してしまうと
>ローン減税が利かなくなるので、30年の方を自由返済しないといけないのが要注意ですね。

すいません。どういう意味でしょうか？
当初10年を繰り上げ返済しても、借り入れ期間が30年であれば問題ないですよね。
10年固定というのは借り入れ期間も10年を考えているのかな？ 普通はそうしないですよね。

ここの10年固定はお得ですよね。（９月末申し込み優遇あり）
全部10年固定にしておいて、後は借り換えにするという考えの方いらっしゃいませんか？
私の考え危ないかな・・
こういう場合保証料一括払いの方がお得でしょうか？
繰上げ返済は、年間出来れば50万くらいする予定です。
アドバイスお願いします。

253です。259さんへ。
4月の金利の動きが今と同じ感じなら私はミックスをおすすめします。難しい事は全然わかりませんが、怖いなら長期の割合を増やして、少しでも払う利息を減らしたほうがいいような・・・。月々の返済の三分の二が利息なんてわかってはいたけど、ばからしくて・・・。
確かに自由返済はいいと思います！少しずつでも繰り上げしています。夏に組んで1年縮まりました。余裕があればしているのですが、お得な方法とかあるのですかね？

うーん。
シミュレーションしてみたんだが、30年一本の方が30年＋10年のミックスよりも月々の支払額が少なくなってしまう。
なぜだ。

こんなに利率も低いし繰上返済も使いやすいのに、どうしてみんな他の銀行を選ぶんだろ？

>268さん

自由返済はインターネット化されて使いやすくなったねー。
できれば、24時間対応してくれればベストですが。
稼動してない時間はシステムのメンテとかやってるのかな？
まあ、土日も対応してくれるので、かなり使い勝手がよくなりました！

住信には「ローン返済支援保険」（所得補償保険）ってありますか？ＨＰなどには見当たりません。
メガバンクには用意されてるみたいですが…。

皆さんはどうされてます？

新生と住信の２行に絞りました。それぞれのメリットは、新生は生活貸越サービス、住信は繰り上げ返済の自由度（支払い額軽減型）と金利です。この２行で迷っている人はいませんかねぇ。

住信の30年固定（1月 優遇2.84％）と、ソニー銀の20年超（1月 優遇2.882％）が、4月に逆転するようなことがあったら、ソニー銀にしたい。
そんなことあるかなぁ。

年齢30歳、年収550万、妻有子無（そろそろ）で
1,200万を30年固定（保証料上乗）で月約5万円
（ボーナス無）のところを月8万円を口座に入れて
自動返済しています。この度、150万円の余剰金が
発生した為、繰上げ返済を考えていますが、
「期間短縮」と「返済額軽減」でどちらがよいで
しょうか？
今後も不測の事態がない限り、今のペースで自動返済
は続けようと思っています。

既に出ているかも知れませんし、「人それぞれ」的な
回答になってしまうかも知れませんが、みな様もご意見
お聞かせ願います。

＞２７３さん
月に5万だったら、無理な金額ではないので
私だったら迷わず期間短縮！

>273さん
自由返済「期間短縮」を使う理由がありません。
保証料上乗で自動返済の権利を持っているのなら、自動返済の「返済額軽減」にすべきですよ。
上乗せしていない人は「返済額軽減」したくでもできませんからね。

ただし、自由返済の１回あたりの上限が１００万円なので、
１月目：１００万円
２月目：５０万円＋（８万円−新約定返済額）
となりますが、何も考えずに余剰金をローン口座に入金すれば、
その名の如く、後は勝手に自動で返済完了ですよ。

ちなみに、１２００万円、３０年、３．３％と想定して、
当初約定返済額：約４．８万円
自動返済予定額：８万円
毎月の軽減額　：約▲１５００円
完済期間　　　：約１７年
ですよね。

１５０万円の繰上げ返済を３年目とすると、
短縮できる期間は約３年（完済期間約１４年）
３年目の約定返済額は約４．５万円→約３．９万円（軽減額約▲６０００円）
となりますね。

＞２７４
根拠は？

>276さん

私は274ではないですが、期間短縮の方が総支払い利息が少ないからでは、と推量します。

私も、期間短縮をオススメします。
支払い軽減ですと、ローン残高が減る額が少なくなり、それに伴う金利が付いてしまいます。
なるべく早い時期にローン額を減らす意味で、月々の支払額は減らさないほうが良いと思います。
ただ、個々のご家庭のライフプランがありますので、今現在、月々の返済が辛いともなれば、話は変わってきますけど。

>278さん

そうですね。
現在の返済額が厳しい、ということであれば、支払額変更もありうる選択肢かと思いますが、
273さんの現状では、充分ゆとりがあるようですので、278さんのおっしゃるとおり、私も期間短縮を支持します。

ただ、273さんは、今後お子さんもご計画されているので、現状のゆとりはキープできない⇒繰り上げ返済に回せる資金が少なくなる　ことから、お子さんを育てていく上の毎月の出費も検討する必要があるでしょうね。
私は、まだ子供はいないので、そこのところについてアドバイスはできませんが・・・。

毎月８万円返済のペースが変わらないのなら、どちらで繰上返済しようとも完済時期は同じ。
何が違うかと言えば、完済しなければならない期日と、毎月必ず返済しなければならない金額。
であれば、返済額軽減で、期日を長く、毎月返済しなければならない額も低くしておく方が得。
万が一のことがおきて、返済ペースが変化した時のためにも保険はかけておいた方が良い。
しかも、この保険料無料だから、私なら迷わず返済額軽減。

＞２７４です。
他の方も言っているように、総支払額い額が減るからです。
月々がきついなら別です・・
とりあえずは、そのお金は期間短縮して、その後の繰上げ返済は
出来る限り毎月自動返済を利用する。
まとまったお金が入った時は、自由返済。
あくまでも、私だったらです。。

273さんは
>月8万円を口座に入れて自動返済しています。
といっているのですよ。

つまり、273さんの場合、返済額軽減を選択しても毎月8万円返済し続けるのです。
したがって、「ローン残高が減る額が少なくなり」とか「月々の支払額は減らさないほうが良い」
とかいうアドバイスは当てはまりません。
150万円をどちらの方法で返済しても総支払い利息も最終支払時期もほとんど変わりません。

自動返済を使って返済額を軽減すると、「月々の支払額は減らない」けど
「月々の支払額を減らすことができる」権利を獲得できることが理解できないのかな。

なかなか住信の自動返済の有効性を理解できる人がいなくて悲しいです。

私は、金利の安さと繰上げ返済のやりやすさで、住信にした者です。
「おりこうな繰上げ返済スレ」を読んでなかったら、住信にしなかったかも。
自動返済で、かなり有利に繰上げしてますよ。

２７４さんはおりこうな繰上げ返済スレを見ていないようですね。
たとえば、１０００万借りた人が毎月１００万繰上げしたら、期間短縮でも返済軽減でも、１０ヶ月で完済でしょ？どちらも変わらないんですよ。

返済総額に違いが無いんですね！？
それは衝撃。

２８２さんの言うとおり、住信は繰上返済にこそ他行よりメリットがあるというのに、繰上返済のこと分かっていない人多くない？
２７５さん、２８０さん、２８３さんは普通に繰上返済を理解している人。
２７３さんは、迷うことなく返済額軽減（自動返済）すればいいんですよ。

利上げが見送りになったこともあり、
３０年固定一本でいくか、
３０年＋１０年のミックスか悩んでます。

親からの借り入れを先に返さないといけなくて、
あんまり最初に繰り上げ返済できない・・
となると、やはり３０年固定１本のほうがいいのか？

１０年後、金利が５〜６％まで上がると、
３０年１本のほうが得っぽいのだけど、どうなんでしょうか。

282 再び同じ悲しい議論しているのでは？　期間短縮はセオリーっすよ

>286さん

10年後の金利を予測するのは大変難しいのですが、
10年を「自由返済用」の位置付けにして、できるだけ繰上返済をして10年後の残高を減らす。
というのはどうでしょうか。
当初の金利メリットもとれますし。

>287
一般的には「期間短縮はセオリーっすよ」に合意

ただし、住信の自動返済を使うという前提においては、
更に、273さんの場合に限って言えば、
　■毎月8万の口座入金（ゆうゆうパックを使用しているのではないかな）
　■保証料上乗せ
　■150万の余剰金
返済額軽減しか考えられません。

住信の自動返済を賢く活用するには、以下のキーワードを理解しなければなりません。
◆保証料上乗せ
◆ゆうゆうパック（ゆうパックじゃないよ）
◆1回あたりの返済上限額
◆普通預金に残す金額

一般人には難しすぎるのかな？

ま、あとは、日本人特有の「借金＝悪」っていう精神性の問題だね。
長期間固定の低金利で「借金できる権利」を大切にしないとね・・・。

そういう意味でいうと、住友信託さんは、ホントに商売が下手っもとい、
とても良心的な銀行だと思います。
ローンセンターののんびりした雰囲気も好きです。
営業時間外でも対応してくれるし・・・。

>290

住友信託は返済について「顧客にとって」便利なので、私はここで借りてよかったと思ってます。
今後もいろいろなサービスを打ち出すことを期待してます。

保証料を一括で払ってしまうか、金利上乗せで払うか、悩んでいます。
自動返済を使うかどうかなんでしょうけど、
最近のカキコを見ると自動返済を賢く利用する方法があるようだし…。
ウーン…。

>288さん

ありがとうございます。
たしかに金利の予想は、何ともいえないですからね。
繰上げ返済が少しずつでもできるなら、
３０年＋１０年で考えたほうがよさそうですよね。
繰上げがまったくできないってことはないと思うしな。
でも、１０年のほうの割合は低くするつもりです。

住信は繰上げ返済の方法が充実してるのが嬉しい。
あとは、ローン審査が通るかどうか。

>292さん

１．保証料がいくら必要かを住信の担当者に聞いておく。
２．自動返済を利用する可能性があるのなら、自動返済のある程度の想定額を設定しておいて、
　　住信のホームページに自動返済をした時のシミュレーションを計算できるところがあるから、
　　それと比較する。

現状、自動返済については使うかどうか分からない状況かとは思いますが、
「自動返済を使える権利」を得ておいた方がいいと思います。

>287

２８３の書き込みが理解できないのかな？
もし１０００万を借りて毎月１００万返済したら、返済軽減でも期間短縮でも１０回で返済終了。
もし１０００万を借りて毎月１０万を返済したら、返済軽減でも期間短縮でも１００回で返済終了。
もし１０００万を借りて毎月５万円を返済したら、返済軽減でも期間短縮でも２００回で返済終了。

つまり返済額軽減でも期間短縮でも月の返済額を固定した場合、完済する期日は一緒。返済額も一緒。
しかし期間短縮にした場合、完済しなければならない期日が減らされる。その点がかなり不利。

住友信託銀行の自動返済取扱内容欄の返済金額項目に以下のことが書かれています。
繰上返済分は元金分に充てられるという認識だったんですが、同じ意味なのでしょうか？

　１万円以上１００万円以下（1円単位）
　※返済金額の中から利息をご精算いただきます
　　　　　　　　　　~~~~

>296さん

自動返済額を5万円と設定していたとすると、
5万円＝元金＋利息　ということでは？
おおざっぱなイメージでは、元利均等の返済の内訳（毎月返済額＝8万として、8万の中から元金と利息を払っていく）、みたいなイメージ。

>295

利息をゼロとした場合はおっしゃる通り「返済額軽減でも期間短縮でも月の返済額を固定した場合、完済する期日は一緒。返済額も一緒。」が成り立ちますね。
しかし、一時ほど低金利ではなくなっており、20年借りたとすれば、金利を払う額も一般庶民が払うとすれば相当なものになるので、
完済日が前倒しになるのをどう考えるかによるのではないでしょうか？
（期限の利益を保持するか、それとも期間短縮して利息額を減らすか）

>298
利息まで考えると難しくなると思ったので無視した。
利息については、元本が減る額が一緒なのだから、完済する期日が一緒ということは、利息も一緒でしょ。

【前提条件】
１０００万円、３０年、３．０％、月返済額\42,160（手数料、保証料は考慮せず）
毎月の返済額は以下のとおり一定とする。
　◆期間短縮：月返済額\42,160＋繰上金額一定＝返済額一定
　◇返済軽減：月返済額低減＋繰上金額増額＝返済額一定

もし１０００万を借りて毎月１００万返済したら、返済軽減でも期間短縮でも１０回で返済終了。
◆期間短縮：支払総額¥10,139,921、完済期間1年0ヶ月
◇返済軽減：支払総額¥10,139,921、完済期間1年0ヶ月

もし１０００万を借りて毎月１０万返済したら、返済軽減でも期間短縮でも１００回で返済終了。
◆期間短縮：支払総額¥11,521,630、完済期間9年8ヶ月
◇返済軽減：支払総額¥11,521,613、完済期間9年9ヶ月

もし１０００万を借りて毎月５万返済したら、返済軽減でも期間短縮でも２００回で返済終了。
◆期間短縮：支払総額¥13,880,768、完済期間23年2ヶ月
◇返済軽減：支払総額¥13,880,093、完済期間23年3ヶ月

【結果】最終回返済額の違いにより、数百円の誤差があるが返済額及び返済期間はほぼ等しい。


一般的に返済軽減が不利だといわれるのは、
　◇返済軽減：月返済額低減＋繰上金額一定＝返済額低減
として計算するからである。この場合は以下の結果となる。

もし１０００万を借りて毎月１００万返済したら、返済軽減でも期間短縮でも１０回で返済終了。
■返済軽減：支払総額¥10,141,605、完済期間1年0ヶ月

もし１０００万を借りて毎月１０万返済したら、返済軽減でも期間短縮でも１００回で返済終了。
■返済軽減：支払総額¥11,769,265、完済期間12年4ヶ月

もし１０００万を借りて毎月５万返済したら、返済軽減でも期間短縮でも２００回で返済終了。
■返済軽減：支払総額¥14,478,175、完済期間29年10ヶ月