センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】

そうなると賃料12万で計算すると、マンションを2000万円で取得したら表面利回りは7.2％だ。
単純計算だと投資は14年で回収。実質利回りだと回収は20年くらいかかるだろう。

この宅地（14-5）は、みらい平駅から直線距離で5kmくらいのつくば市にある。
もより駅はTXみどりの駅か常磐線牛久駅である。みどりの駅からはバスが出てる。所要時間は30分。
5.8m公道に面した南向きで、市街化調整区域であるが旧宅造法分譲地（昭和50年）であるため建築可である。
14-6は典型的な旗竿地で、14-4は市有地だが防火水槽がある。
写真に見える階段が14-6の竿の部分にあたり、道路への接道義務と旗の部分の宅地への通路になる。
もし14-5に2階屋住宅を建築したら、14-6は完全に日陰になるだろう。旗竿地の宿命である。

ベランダから見える25坪の宅地。3年前から目を付けていたが3月にやっと売りに出た。
南向き6m公道接道で駅歩5分の土地区画整理地域内の好立地だから坪30万の値付け。
どこまでネゴれるか？土地監視は毎日ベランダから見てできる。

こんな狭い土地どうすんの？
まさか家を建てるつもりではないですよね？

後ろに石の公園がありますから、子供と公園で遊ぶ時の休憩所みたいな建物でいいのではと思います。
電気・ガス・水道を引き込んで、料理やお茶ができればママ友との交流の場に使えます。
敷地が２５坪もあれば建坪１５坪の狭小住宅は立てられます、都内２３区には多いですよ。

>>941
ここは土地区画整理事業区域だから、従前地からの換地で減歩して25坪になったのだろう。
参考までに、私の持ってた従前地4筆の畑は、減歩によって52.75%の宅地一筆に換地された。
地積が半分近く減っても畑が宅地になった土地の価値上昇分と相殺になって換地清算金はゼロだった。
この地域は30坪を切る仮換地の土地は区域内にところどころにあった。

家建てるなら敷地50坪以上の地域だから敢えて30坪（約100㎡）切るような土地は買わないと思う。
ここは坪単価30万円の地価の高い住宅地域だけど、30坪切るような狭小土地は単純に坪単価×坪数では買い手は付かないと思う。
試しに坪単価20万円で買付証明書入れてみたらどうか？
もし売主が断ったらおそらく永久に買い手は付かないと思う。

土地区画整理事業では、従前地は換地により必ず減歩します。
減歩は公共減歩と保留地減歩があり、公共減歩により道路や公園ができます。
保留地減歩で作り出された保留地は、プラザ棟1階の茨城県みらい平情報ステーションで販売しています。

>家建てるなら敷地50坪以上の地域だから敢えて30坪（約100㎡）切るような土地は買わないと思う。
つくばみらい市の条例では、建築物の敷地面積の最低限度は165㎡（約50坪）であるが、土地区画整理事業による換地は適用除外である。従って土地区画整理事業で換地された土地は165㎡（約50坪）未満であっても建築可である。

つくば市進出の橋頭堡築いたぜよ。そこから南下して牛久攻めだ。

>私の持ってた従前地4筆の畑は、減歩によって52.75%の宅地一筆に換地された。
土地区画整理事業の換地ってすごい減歩ですね。でも田畑が宅地になりますから土地の価値は上がりますね。

>つくば市進出の橋頭堡築いたぜよ。そこから南下して牛久攻めだ。
車でちょっと走れば牛久沼です。何もつくば市に土地買わなくてもみらい平に買って橋頭堡は築けますよ。

>>940
買ったらベランダから所有地が毎日見れる。
ちっちゃな家建ててマンションを母屋として離れの扱いでいいと思う。
マンションが3LDKなら1DKか2Kの車庫付戸建でいい。
マンションで足りない部屋を戸建にする考え。
そうしたらマンションと戸建の両方に同時に住める。

ぐり動物病院隣りのテナントビルは、ケーキ屋と串焼屋が店舗として入るとのこと。

左はつくばみらい市陽光台の25坪でみらい平駅から徒歩5分の坪単価30万。
右は守谷市美薗の30坪で守谷駅からバス13分+徒歩3分の坪単価25万。
いずれも南向き6m公道接道の好立地。値段は同じ。
どっちがいいか？

守谷の美薗は今から20年前に三井不動産が主体になって土地区画整理事業で住宅団地を開発したヒルズ美薗です。その三井不動産が今度はクレトイシ工場跡地で守谷市松並土地区画整理事業として41.8haの大規模ニュータウンを建設します。

5/3から始まる茨城県の保留地販売第10次宅地分譲販売区画は、ベランダから見える調整池の裏側に当たる土地だ。販売のノボリが風に旗めいているのでわかる。
土地が欲しければ県から保留地を買う手がある。70坪前後で坪単価は20～23万円。1300～1700万円くらい。
ところで県の保留地販売は、民間不動産屋の販売じゃないから値切れない。知らないでネゴ交渉したら恥かくよ。

第10次の保留地はベランダから見えるね。
http://tx-town.jp/mr/period10/block.html
6/29に換地処分公告だから今回が最後の保留地販売なのかな？

DUO TXみらい、最上階の9階まで躯体は完成してます。
これが1棟目の106戸で8月末に竣工、今後は手前に2棟目、3棟目ができて最終350戸近くになるそうです。
2棟目、3棟目の建設の時に温泉掘って大浴場もできるとのことです。
これでみらい平は一気に人口が1000人近く増えるでしょう。

B棟15階の2LDK,60.41m²、今までの最低価格の1,550万で出てる。
6年前の販売当時の価格が1,610万だからいいのかも。
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_6951772825/?DOWN=2&BKLISTID=002M...

焼き鳥バンクさん、29日に遊びに来た姪と主人の3人で行ってみました。
お店に入ったら「いらっしゃい」の一言もなく常連さんとおしゃべりしていました。
こちらからすみませんと言ってもお待ち下さいもなく、奥の男性が何人？と聞いただけ・・・。
これでは客商売はできないとつくづく思いましたよ。
常連さんを大事にするのはわかるけれど、非常にイヤな気分で常陽銀行のそばにクリーニング屋の隣の鉄板焼きに行ってみました。店内は予約の人優先でしたが、カウンターに案内され店長とお話ししながらの食事で、美味しく食べて飲んできました。二度と焼き鳥バンクには行きたくない。これだけみらい平で焼き鳥屋が出来ると競争になりますが、お客を大事にしない店は続くのかなぁと感じました。
その日は忙しかったのですね。一度行かれてみては？

私は筑波銀行の２階に開店した鳥吉（とりきち）にいって来ました。
　ドアを開けた瞬間、４～５人の大きい、元気のよい声で「いらっしゃいませ～」
　の声にとても良い気分になりました。
　売り物の「焼き鳥」も美味しくいただきました。
　常連になりそうです。

焼き鳥バンクは板橋不動尊から移転した店。
昔からの店で馴染み客相手のなれ合いがあるのだろう。
ところでモッツバーに行った人のコメントがあるよ。
http://www.hoolog.jp/txmirai/

まだ食べてません。今度家族で行ってみます。

>>954
１棟目は今年平成２５年９月末竣工、２棟目、３棟目は平成２７年２月末竣工。
２棟目、３棟目は投資用に考えてみるかな？
逆に新築のDUOに引っ越してセンチュリーを賃貸に出してもいい。
どっちが儲かるかだ。焼き鳥を肴に飲みながら考えてみるよ。

頭いいね。

まだ公式発表はないけど、DUO TXみらいの２棟目、３棟目の配置はこんな感じになるようだ。

焼き鳥バンクについての有益な情報をありがとう。
行こうかどうか迷っていたけれど、この投稿を読んで
行く気が失せた。
「いらっしゃいませ」は客商売の基本中の基本。
それができていない店は遅かれ早かれ消えてなくなるかな？

左はつくばみらい市紫峰ヶ丘の103.92㎡、右はつくば市梅ヶ丘の107.82㎡の宅地。
坪数で言えば31.43坪と32.61坪でいずれも30坪以上の100㎡以上である。
いずれの宅地も南向きで6m公道に接道している好立地である。
数年以内にどちらかの土地に住宅が建つと思う、隠れ家的な家が。

焼き鳥バンクは評判悪そう。

バンクはやっぱそうだったのか・・・この前に行ってかなり混んでて自分の時だけだと思ってたけど。
常連のとこばっかり注文品が届いてて、こっちが頼んでるのが全然来ない有様で途中で聞いても今焼いてるの一点張り。
2時間いて頼んでもない種類の焼き鳥2本しか届けられなかったからそれだけしか食べないで帰った。
味はまあまあだったけどもういかねぇわ。

議事録に書いてありましたけど理事長が高圧洗浄機を寄贈しました。
問い合わせたところドイツのケルヒャー製K4.00です。
洗車場で洗車やキャンプ用品・マリン用品の水洗いに使えるようにこれからコンセントを設置するとか。
理事長の話だと１年間8760時間のうち洗車利用時間は157時間で1.8%。ホースの先をすぼめて洗車するよりは高圧洗浄機で洗車した方が効率的できれいに洗えて節水になるそうです。
http://www.youtube.com/watch?v=5i2XeMGDqpY

センチュリーは遅れてますね。
ブランズシティー守谷は自治会で高圧洗浄機持ってますよ。
２年にマンションの中庭を高圧洗浄機で住民が除染しました。
遊具回りは土壌の入れ替えもしてます。
センチュリーは除染もせず今頃になって高圧洗浄機の寄付ですか・・・・

身の丈にあったマンション選びが肝要。

ブランズの中古はセンチュリーよりも５００万は高い。なぜだ？

ブランズよりも更に500万高いのが駅前のライオンズ。
ライオンズはセンチュリーよりも1000万高い。

「G線上のアリア-Rock ver.-」
http://www.youtube.com/watch?v=a3vTsRhsUng

>>968
除染については２年前にマンション内の放射線研究会が計測してたよ。
http://century660.sakura.ne.jp/sv.pdf
でも計測結果を掲示板に貼紙申請したら当時の理事会が掲示拒否。
また放射線研究会の中庭除染提案も理事会は拒否。
その放射線研究会の代表が今の理事長。その理事長が高圧洗浄機を寄付。
何かの因果だろう。

こっちが元祖だよ。
「Canon Rock-Aria Asia」
http://www.youtube.com/watch?v=TELU3Acgbfw

ゴミがはいった。

DOU TXみらいは:町会費月額100円の支払が義務化されてるようだ。
http://www.hoo-sumai.com/outline/txmirai/
いずれ350戸近くになるから町内会に対する影響力は大きくなる。
ところで、どこの町内会に所属するの？
センチュリーは店舗も含めて664戸あるけど町内会に所属してない。
マンション内に自治会もないし、その動きも全くない。

別に自治会を立ち上げようと考えてるわけではないが、数年前から可能性可否を検討している。
今年になってから、つくばみらい市に対して行政区一覧データの開示を要求したら断られた。
まずは市に来て欲しい、市として話をしたい、それからデータを渡すと。
市はセンチュリー660戸を一つの行政区ととらえている。
ところで他市はネットで情報が公開されているのに。非公開にする理由は何もない。

つくば市行政区人口統計
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...

守谷市行政区人口統計
http://www.city.moriya.ibaraki.jp/shikumi/statistics/statistics/kakoji...

つくばみらい市は自治会要件が厳しすぎる。5分の4以上なんて80%以上の組織率を要求している。
センチュリーで考えれば管理組合員＝自治会員で縛らないと80%以上の組織率は無理だろう。
その点、DUO TXみらいは正解だった。入居時に管理組合員の強制加入に成功してる。
また自治会に対する市の助成金が行政協力員報酬になってる点が問題。これじゃ個人所得になる。
この点について市に縛りを外すよう要求したがダメだった。
別にかまわない。自治会作らないだけだから。センチュリーは当面管理組合だけでいい。
管理組合は敷地ならびに建物共用部分の資産管理だ。自治会のような隣保協同精神による自発的活動ではない。管理組合業務は資産管理のために組合員に強制するのだ。

つくば市つくばみらい市行政区及び行政協力員に関する規則
http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r339RG000000...

(行政区の認定)
第7条　行政区は，関係住民の申請に基づいて市長が認定する。この場合，次の各号の基準に適合していなければならない。ただし，市長が特に必要と認める場合は，この限りでない。
(1)　区域　地縁的なまとまりのある区域の＊＊又は自治会等の範囲であること。
(2)　世帯数　市街化区域内はおおむね100世帯以上，市街化調整区域内はおおむね50世帯以上であること。
(3)　自治組織　区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
(平21規則14・一部改正)

(報酬及び費用弁償)
第6条　協力員の報酬及び費用弁償については，つくばみらい市特別職の職員で非常勤のものの報酬及び費用弁償に関する条例(平成18年つくばみらい市条例第29号)の定めるところによる。この場合において，世帯割額の算出の基礎となる行政区の世帯数は，当該年度の10月1日現在の数とする。

行政協力員　年額　12,000円
世帯当たり　年額　 1,200円

もしセンチュリーで自治会を組織し、全戸強制加入が実現したら自治会に年間いくら金が入るか？
住宅660戸と店舗4戸で計算する。自治会費は月額100円として計算。

自治会費：100円×12ヶ月×664戸＝796,800円
行政協力員報酬：12,000円＋1,200円×664戸＝808,800円

総計1,605,600円

年間150万円以上も資金があれば自治会活動はできる。

>自治組織　区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
自治会つくるだけなら、なにも5分の4以上の組織率はなくてもいい。
5分の4以上の組織率は、市に地縁団体として認可してもらい行政協力員報酬をもらう場合。
自治会が会員から徴収した会費の自前資金だけで運営するなら、市は関係なくなる。
ただ、その場合はマンション内の「同好会・倶楽部」の域を出ないだろう。

ブランズシティー守谷はセンチュリーよりも2年後に竣工した。しかしながら、センチュリーよりも先に自治会が設立された。築6年目のセンチュリーはいまだに自治会がない。
ブランズシティー守谷の理由を探ってみると、建設時に地元ひがし野町内会とのトラブルの影響もあるかもしれないが、守谷市はつくばみらい市よりも地縁団体認可の条件が緩いのである。守谷市は自治会員の組織率の条件がまったくない。ど田舎のつくばみらい市がナゼ5分の4以上と厳しいのか大いに疑問。これに関して、つくばみらい市に条件緩和を求めているが実現する気配はない。
そして守谷市の場合の助成金は自治会に対する「委託費」である。ナゼつくばみらい市は行政協力員の個人所得になる報酬なのか？これも大いに疑問。
ブランズシティー守谷自治会は会費を徴収していないとのこと。市の委託費だけで運営しているらしい。
つくばみらい市に対しては「市が行政区として扱ってるからセンチュリーで自治会を設立するにも任意加入の自治会で5分の4以上の条件は厳しすぎて無理である。市は助成金の出費を抑えるためにワザと組織率の条件を厳しくしているのではないか？」と言ったが市は否定している。
マンション内で自治会を組織するなら市から助成金もらわなければ作る意義はない。助成金がなければ会費だけでは到底運営はできない。組織は運営するのに資金がいる。

守谷市守谷市自治会等業務委託要綱
http://www.city.moriya.ibaraki.jp/reiki/reiki_honbun/e084RG00000661.ht...

(自治会等の要件)

第2条　市が行う事務の一部を委託する自治会等は，地域住民の福祉の向上を目的とした団体であって，次に掲げる要件を備えており，市が認定したものとする。
(1)　町内会，自治会その他名称のいかんに関わらず住民が自主的に組織し，民主的に運営されている市内の一定区域に住所を有する者の地縁に基づいて形成された団体であること。
(2)　町・丁目の全部又は一部を単位として連たんした一定区域を有すること。

(委託事務)

第3条　自治会等に委託する事務は，次に掲げるものとする。
(1)　市の各種印刷物等の配布，回覧等に関すること。
(2)　市が必要と認める官公署及び各種団体の刊行物の配布，回覧等に関すること。
(3)　市民の要望事項の連絡に関すること。
(4)　市の事務執行上必要な事項の住民意向調査等に関すること。
(5)　募金等のとりまとめ及び収納に関すること。
(6)　前各号に掲げるもののほか，市長が特に必要と認めたもの
2　市長は，前項第1号及び第2号の配布物等を原則として毎月10日及び25日に自治会等へ配布するものとする。ただし，配布日が休日，日曜日又は土曜日に当たるときは，その日前においてその日の最も近い休日，日曜日又は土曜日でない日に配布するものとする。
3　自治会等は，配布された各種印刷物等並びに官公署及び各種団体の刊行物を速やかに配布，回覧するものとする。

(委託契約)
第4条　市長は，前条の事務を委託しようとするときは，自治会等と委託契約(別記様式)を締結しなければならない。

(委託料の支払等)
第5条　市長は，委託した事務について，次に定める基本割と世帯割の合計額を自治会等に支払うものとする。
(1)　基本割は，事務を委託した全部の自治会等に支払うものをいい，年額5,000円とする。
(2)　世帯割は，事務を委託した自治会等の世帯数に年額1,500円を乗じて得た額とする。
2　前項第2号の世帯数は，毎年3月1日現在における自治会等の世帯数によるものとする。ただし，支給時期において相当数の異動があったときは，修正することができる。
3　委託料は，自治会等の代表者又はその委任を受けた者に当該年度の末日までに支払うものとし，その支払いは原則として口座振込みの方法による。

つくばみらい市と守谷市の条例読んでわかることは、
●つくばみらい市：自治会長は行政協力員で、市は行政協力員のに事務に対して報酬を支払う。
●守谷市：市は自治会等の組織に対して事務を委託し、その組織に委託料を支払う。
である。

つくばみらい市の行政協力員は市の非常勤特別職である。要するに市職員なのだ。
だから、つくばみらい市の場合は自治会・町内会に対する助成金ではなく、非常勤特別職員に対する報酬なのである。

この考え方が、新市街地の新住民の多いみらい平のマンションでは受け入れがたいのである。
自治会長が何で市の職員なの？自治会に対する助成金ではなく何で自治会長の報酬なの？
つくばみらい市は自治会・町内会は行政の末端組織で、その長は市の職員なのだ。
つくばみらい市と守谷市では、自治会・町内会に対する考え方が全く異なっている。

つくばみらい市と同様の行政協力員は筑西市にもある。こちらは「自治協力員」と言う。
この自治協力員も報酬がある。
■筑西市自治協力員報酬
年額10,000円で1世帯につき年額1,000円

DUO TXみらい、だいぶ出来てきたね。9月竣工。
賃貸用に1室買った。センチュリーから歩いて5分。
大家として何かあってもすぐ駆けつけられる。
賃料11万でスタートしてみるか？

新築もいいけど、この土浦の中古マンションが気になる。
築36年だけど3DKで57.6㎡で370万円。
なんせ立地がいい。土浦駅徒歩4分で南向き7階角部屋。
霞ヶ浦レイクコーポ。賃料相場は6万円くらい。
表面利回りは約20%、5年で元取れる。

>>985
水色の屋根は昔の秀和レジデンスみたいな外観ですね。

三井住友建設がインドネシア地下鉄の1工区を連休中に3百数十億円で落札したとのこと。
明日は祭りになるか？17000株ホールド中。