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Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。
前スレ
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/
[スレ作成日時]2012-09-16 11:14:23
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https://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/
[スレ作成日時]2012-09-16 11:14:23
要は阪急は悪徳業者と言いたいのですね。
確かに阪急はエクセレントカンパニーではないからな~
積水ハウスもエクセレントカンパニーなら悪徳業者の
分譲地に家を建てるのやめたら良いのに、駅前でも300
平米以下の宅地には建てませんとか、エクセレントカンパニー
らしい商売をして貰いたいものですね。
儲かれば、美観を損ねても構わないという姿勢に疑問を感じます。
デベロッパーの中には立派な事を掲げている立派な会社もありますね
http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022
原点は電鉄グループの使命と責任
“期待を超える”ものづくりを目指して
「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わりにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特色であり、長所である。
“そう、品と質。”をスローガンに、後世に名を残す住まいづくり
北摂・彩都、宝塚の山の手に、豊かな緑と美しいまち並みのニュータウンを建設
大阪モノレール彩都線「彩都西」駅から徒歩10分の緑あふれる丘陵地(茨木市域)に開発された『阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき』。
格調ある御影石調のカラー擁壁が、品格を醸し出している。
いくらなんでも、そのようなスローガン『だけ』を真に受けて購入する人いないと思いますよ。どうか、ご安心下さい。
敷地面積も外壁後退も、地区計画に沿っての結果ですからね。
おかしいと認識しているのなら、まずは地区計画を変更することからじゃないですか?何か取り組んでいるんですか?
そして、小さな区画は100%業者の儲け優先の論理に基づくものなのでしょうか?
70坪や100坪のニーズがその区域にあるのなら、それに応えた販売をした方が速やかな完売が見込め、コスト(広告費、人件費、未売却区画の固定資産税負担)低減になると思います。そのコストは、区画を小さくすることによって得られる儲けより大きいものではないでしょうか。
まともな経営感覚を持つデベロッパーなら、「需要」を完全に無視した開発活動はしないと思います。
もし阪急不動産にその感覚が欠落しているのなら、そう遠くない将来行き詰まって、市場から淘汰されることでしょう。
しばらく見守っていきたいと思います。
同じ価格帯(グロス)で65~70坪の区割りと50~55坪の区割りエリアがあるなら全員が65~70坪のエリアを買います。需要は大有りです。
土地を最低敷地面積ぎりぎりまで小さくして区画数を最大化しているのは、坪単価を最大化、利益を最大化したいという、ゲリラ的なミニ開発を繰り返す建売屋と全く同じ理屈でしかありません。それ以外の理由は何一つ無いです。
そもそも山手台開発の理念は、もともと開発が禁止されていた山林に大規模に手を入れるからには、平均以上の緑豊かでゆとりある街づくりをすることで、景観と緑を回復させるという内容でしたから、それを後からあからさまに反故にして乱開発に走るのは、明確に恥ずべき行為です。
50坪台の区割りでは、70坪の区割りの3割程度の緑しか回復しません。
細切れのミニ開発を防止するために170㎡以上と決められてるのですよね?
守られてるわけですよね?
>同じ価格帯(グロス)で65~70坪の区割りと>50~55坪の区割りエリアがあるなら
同じ街区で、50~55坪と65~70坪の分譲価格が同じなら・・・という意味で仰っているなら、前提条件としておかしいです。
50㎡も広さが違うのにそんな値段の付け方するところどこにあるのですか?あったら教えてください。
隣の中山台では、60~70坪の物件(大抵古家付きだと思うが)の取引は活発なのかな?
ビューノの50坪と同じくらいの価格帯が多かったはずだし、山手台で同じ広さで売れるかどうかの指標になると思う。
約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか?
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。
正に正論
まさにぐうの音も出ない正論だな。
地区計画や最低限度の基準は、東3丁目もビューノも全く同じですよ。
しかし東3丁目では、きわめてまともな、街並みにも景観にも豊かな緑地環境の復元にも配慮された開発が行われています。
業者は利益の最大化のみに走るのは当たり前だ、基準をぎりぎりパスする開発で何が悪いという言い分は、悪徳業者のそれです。
積水ハウスなどは、宝塚市内で、ミニ開発すれば一瞬で売れる(利益を最大化できる)駅徒歩圏ですら、最低基準である150㎡にはせずに平均220㎡程度の景観や将来の街並みや緑にじゅうぶん配慮したまともな開発をここ10年の間に3箇所ほどでしています。積水ハウスにできて阪急にできない理由はありません。
やらないのは儲けだけに走っているからです。
いちばん重要なポイントは、山手台開発の正当性、倫理観、大義名分は、
平野に面した自然環境保全上きわめて重要な山肌(グリーンベルト)を大規模森林破壊するかわりに
じゅうぶんにゆとりある区画の理想の開発をすることで、平均を遥かに上回る緑地回復と、景観を約束するとしていた点です。
郊外のニュータウンやバス便エリアは、利便性を妥協しても住環境を重視したいという価値観で成立しています。
ですから駐車場2台分とったら庭が殆ど無く、隣の建物との空間もカツカツになる50坪台の区割りをわざわざ望むという事はありえません。
郊外のニュータウンを許容する層は、広めの敷地や緑豊かさが担保される区画割(最低でも210㎡~220㎡以上)を本音で求めているのは紛れもない事実です。
デベロッパーは、ゆったりとした敷地のニーズが無いから、区画割りを小さくしているのではないのです。
土地を大きめ(平均65~70坪)にすれば、50坪台とは比較にならない美しい街並みと景観がもたらされる事をデベロッパーは、良く理解しています。
であるにも関わらず、土地を小さくする理由は、売りたい坪単価で分譲するには、景観や街並みや自然環境保全(回復)を犠牲にしてでも、儲けたいからです。
緑地保全の為に最低でも緑被率25%以上が求められる山の標高200m以上のエリアで、殆ど庭無しのガレージ2台&50坪台の分譲など緑地環境を考慮すると狂気の沙汰なのですが、悪魔に魂を売ったデベロッパーはモラルが崩壊しているので、理念や約束を破ってでも強行するようです。
○ 大きめの区割り(平均65坪~)はニーズが無し
× 大きめの区割り(平均65坪~)にすると明らかに美しい街並みやゆとりある環境や緑地回復が実現するけれども、うちが想定する割高坪単価では分譲できないので儲けが減る
本来、行政が、標高100m以上は山並み保全の為に平均65坪以上の区割りしか認めないなどの対策が必要でした。
悪徳ではなく、まともな倫理観とモラルをもったデベロッパーであれば、山のてっぺんで
売却坪単価をあげるために小さく区割りにするなどの暴走乱開発には走らず、
坪単価が30万円台後半になる事を許容して70坪クラスの開発したでしょう、阪急とは違って。
正論相手に連投しても無意味
動き方を間違えている
資産価値的にも逆効果
ネットで愚痴ってる暇あったら足で動け
by 匿名 2012-10-05 18:33:37
約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか?
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。