阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

>>279
土地取得コストが遥かに高い場所（一般的なミニ開発業者なら、150㎡じゃないと事業が成り立たないと
わめきちらして行政に圧力をかけて開発協定書を結ばせる立地）ですら、積水ハウスが最低区画面積ではなく
65坪平均のまともな開発をしています。

山の上で50坪じゃないと無理などというのは、とんでもない悪徳業者の理屈です。

駅前でも安易なコストダウン乱開発（最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 ）に走らず、
将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超（70坪～130坪）の開発をする近鉄＆奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html

開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急＆宝塚市。

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って環境を犠牲にして売り逃げで利益の追求だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

そもそも山手台の北部は、山手南部以上にゆとりある区割りにより開発後にじゅうぶんに緑を回復させる事で、山並みグリーンベルトと家々が一帯化した、宝塚市の住宅文化を象徴する素晴らしい美しい街にするといって、本来景観保全対象で開発禁止の場所だった山林の開発許可をとって森林破壊した場所です。

このような場所で、乱開発路線に変更する事は、モラルハザードとしかいいようがありません。

>>279
六甲山系や長尾山系の標高が高い山の中腹分譲地で、平均50坪台（平均的な130㎡ほどの
注文住宅建てて、駐車場2台とったら、猫の額ほどの庭も無しなので殆ど緑地が回復しない）
の異常な区割りなんて山手台北部だけなんだから、それが当たり前などと抜かすのは無責任きわまりない。

昭和40～50年代に開発された宝塚市の既存の標高200m前後の大手分譲地（桜台、逆瀬台、光ガ丘、青葉台、ゆずり葉台etc）は、平均65～100坪以上あります。

そして山手台は『平均』以上に環境と緑地回復と景観に配慮して開発するとされた場所です。

平均182㎡（55坪）では事業として成立するけれども、平均214㎡（65坪）では
事業として成立しなくなるなどという詭弁は、現実的にはありえません。

なぜなら65坪は55坪の1.18倍ですが、造成コスト、土地原価は1.18倍にはならず
（ガスや電気や排水設備などのインフラは面積あたりではなく区画あたりに
かかってくるので大きい区割りほど土地原価に占めるインフラコストの負担は
軽くなる）、せいぜい1.1倍ぐらいです。擁壁工事も面積に比して1.18倍にはならず
せいぜい5%未満のアップです。

そして区画割が大きめになる事により、街区全体に対する道路割合が少なくなり
宅地面積割合が大きくなるので、宅地効率が良くなり、この点でもコストは
下がります。

また、擁壁の仕上げや電線地中化などは、原価以上に売価に転嫁できる事が
過去の実例で証明されているので、事業の採算性とは関係ありません。

つまり土地が大きくするなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を
コスト減少で相殺できる部分が大きく、区画あたりの利益はあまり変わらないのです。

それでも業者が土地を小さくしたがるのは、分譲地全体の総区画数を増やせるからです。

訂正

つまり区画割りが大きくなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を

たいして儲からなかったか知らんが、東3丁目がちゃんと平均70坪で擁壁もちゃんとして分譲が成立してたから、55坪の区割りじゃないと事業が成り立たないからやむをえない説は、この時点で完全に破綻しているわな。

そもそも当初の約束や理念を真正面から破って乱開発しないと事業が成り立たないと主張するのなら、事業じたいをやめて山に戻すのが筋。

大阪平野に面した貴重な山並みを大規模破壊するからには、じゅうぶんに緑地回復に配慮して広めの区画にして、街路や擁壁等も景観に配慮して分譲するといって、もともと開発禁止の場所で開発許可を得る

↓

採算とれないから（嘘）、土地は極力小さくして、無仕上げ（コンクリむきだし）に変更します


こんなアホな話はないやろ。採算とれんなら（嘘だが）、約束を守り開発じたいをやめればいいだけ。

こういうのをイチャモンと言うのだな

庶民が大損こくと狼狽ぶりが見苦しい

美しい街並みと緑地回復の為に土地を大きめにしたら、売りたい坪単価でさばけなくなるから
標高２００ｍの山の上で５０坪の区割りに変更しますなんてのは、

高級住宅街の５００㎡の土地を銀行借入れで仕入れて、容赦なく３分割して売りさばく
シロアリ悪徳ミニ開発業者（街並み破壊者）となんら変わらない。

大前提として、山手台開発の目的としてデベロッパーが掲げていたのは金儲けありきではない。

一時的に大規模に自然を破壊する変わりに、素晴らしい街並みと景観と緑豊かな環境の理想の住宅街を開発することで、日本中がベンチマークとするほどの街づくりをして、地域価値を従前以上に高める事で社会貢献するという話だった。

>>291
積水は宝塚で駅徒歩圏でも、自前で開発している場所では乱開発に走らず65坪クラスのまともな開発をしています。
山手台の積水分譲分は既に阪急が開発した造成済みの区画を押し付けられただけで、自社で開発したわけではありませんよ。

客観的な事実として

長尾山系、六甲山系の標高１００ｍ以上の山の中腹エリアで

平均５０坪の区割りでコンクリむきだしで１０００区画以上の分譲地は

他に一例も存在しない

山の上では緑地回復や自然環境に配慮して大きめの土地（平均７０～１００坪）にするというのは常識ですからね



まともな開発のガイドライン

標高５０～１００ｍ　平均２１０㎡～（緑被率２０％以上）

標高１００～２００ｍ　平均２３０㎡～（緑被率２５％以上）

標高２００ｍ以上　平均２５０㎡～（緑被率３０％以上）

だいたい昭和４０年代までの開発はこれを満たしています。


もし山手台北部が標高２００ｍ前後で平均５０坪の１０００区画以上分譲をやらかしたら過去に例が無い前代未聞の乱開発になるという事です。

宝塚市民はおとなしい方が多いから、行政が酷くても、ありえない事業で何十億もドブに捨てても、市長が汚職で逮捕されても文句言わない。

「この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。」

阪急自身が２０年言い続けてきた事です。

平均５０坪台のコンクリでは、日本中がお手本とするどころか、宝塚市内の山麓ＮＴでもワーストのコストダウン乱開発ですよね・・・

近鉄が開発していたら、宝塚は今よりも良い街になったでしょうし、凋落も無かったでしょうね。

別に近鉄が開発しなくても、宝塚市を西宮市役所や伊丹市役所が経営していてたら、今のような凋落は無かったでしょう。