阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

この30～40年の乱開発が異常だったのですよ。
昭和40年代までの宝塚の分譲地は、平均70坪台以上で山の環境や緑との調和に配慮されたものだったので、過去を反省しその水準に習えば良いだけなのです。
これから日本の人口は数十年前のレベルまで減り、大都市近郊の地価水準もその時代の水準（単純金額ではなく現在の物価水準に対して）までまた下がるのですから。

核家族化で世帯人員が減少しているのですから、昔のように広い宅地なんてもったいないです。
庭や外構にお金かかりますしね。
１７０平米にハウスメーカー建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。
経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。

>山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。 なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。


芦屋六麓荘は住民サイドの要望で条例を設けているよ。行政の差もあるが、まずは住民の差じゃないかな。ネットで文句垂れてるだけでしょう。

だから、そこまで言うなら住民運動でも、何でもやればいい。
そこまでやる気概もなく、匿名の掲示板でわーわー喚くだけなら誰も共感しない。
それこそ、あなたの好きな本末転倒、詭弁です。
ま、どうせこういうコメントは華麗にスルーするんでしょうが。。

>>178

区画小さくして増える儲けより、広告費や販売スタッフの人件費の方が大きいと思う。
区画拡げて楽に売れるのなら、とっくにやってるって。完売できる見込みがないから小さくしてグロスを下げているだけ。

もし70坪で分譲するとして、坪単価40万としても建物外構含めた総額は6000万超えるだろうから、今山手台を検討している人(予算5000万円台前半)の大半は検討対象から外すだろう。
検討者を繋ぎ止めるにはグロスを現状並みに設定する必要があるが、坪30万前後となり、そうなると近隣の不動産市場への影響は大きいと思う(新規分譲でその価格なら、古家付き宅地は坪20万切るかも)。
20年近く前に坪100万で買った人達はもう十分下がっているから影響は小さいだろうが、直近に買った人達はかわいそうなことになる。

なるほど！膝を打つ思いです。

阪急はある意味において関西で最もえげつないモラルの無い冷酷なヤ.ク.ザみたいなデベロッパーですからね。
名塩地区でも、最後まで責任をある分譲をせずに投げ出した前科がありますし。

開発における地域との合意や、1億出してくれたお客さんとの約束を裏切るなんて屁とも思っていない会社ですよ。

いい加減なまちづくりや利権目当てで乱開発を見て見ぬふりしてきて、たった数十年でブランを破壊した宝塚市と、モラル無き阪急。
ある意味、最強のコラボです。

訂正　たった数十年でブランドを破壊した（食い潰した）宝塚市と

雲雀丘なんて、戦前～50年前までは六麓荘なんて比じゃない名立たる住民層と格式を誇るお屋敷街だったのに、宝塚市が守らなかったせいでぐちゃぐちゃになっちゃいましたね。

確かに三田市や生駒市や奈良市のバス便エリアですら、ちゃんと街並みや景観を
考えて開発された70坪超の土地が分譲されて売れているのに、宝塚では景観に
配慮したまともな開発は成立しない（需要が無い）などという主張は、完全に
論理破綻していますね。

ハウスメーカーの住宅が建ち並ぶニュータウンというだけで、

じゅうぶん美しい街並みだと思います。

ですから２００とか２３０とか大きすぎて持て余すだけ。

少子化の時代１７０あればじゅうぶん過ぎます。

固定資産税の心配とかもありますしね。

子育てサラリーマン世代にやさしい開発が望まれます。

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って利益だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って環境を犠牲にして売り逃げで利益の追求だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

そもそも山手台の北部は、山手南部以上にゆとりある区割りにより開発後にじゅうぶんに緑を回復させる事で、山並みグリーンベルトと家々が一帯化した、宝塚市の住宅文化を象徴する素晴らしい美しい街にするといって、本来景観保全対象で開発禁止の場所だった山林の開発許可をとって森林破壊した場所です。

このような場所で、乱開発路線に変更する事は、モラルハザードとしかいいようがありません。

あんまり広いと税金や維持費も高くつくから、
結局敬遠されて空き地が虫食い状態で残ることになりかねないかと。
ラインナップとして70坪前後もあっていいとは思いますが、
割合として総区画の1割から多くて2割じゃないでしょうか
(今回の街区はそのレベルにも届いていないようですが)。

平地で170㎡前後の無条件宅地なんて普通ないですし、
それ位の広さの宅地が駅からバス10分以内の立地で売り出されれば、
買いたい人は多いと思います。

そもそも山手台は、景観保全対象で開発禁止の山麓グリーンベルトを

じゅうぶんな敷地面積をとることで、緑を復元させて景観を回復させるとした

開発経緯からして「最低限」や「平均」では許されないから、50坪でじゅうぶん

などといった詭弁は通用しないんですよ。

名塩や彩都ですら平均210㎡台（170～260㎡程度）はあるのに、世代を越えて愛される日本中がお手本とするほど美しい緑豊かなまちづくりを謳っている山手台北部が、山の上を大量森林破壊して殆ど木が植えられない（緑の量が70坪の区割りの1/3になる）平均180㎡台。

いかに醜い一代限り使い捨て売り逃げ開発路線に走りはじめたか良く分かる。

×　５０坪でじゅうぶん　景観なんてどうでもいいから買いやすい土地にして
×　坪単価が少々割高でも小さい土地のほうが好み

○　掲げてきた開発理念や住民との約束を反故にしてでも、割高な坪単価で販売する為に小さい区割りにしたい
○　掲げてきた開発理念や住民との約束を反故にしてでも、区画数を最大化して利益だけを追求したい