阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

>>159
全くの誤りです。奈良・生駒の近鉄沿線の駅徒歩圏の主要住宅街の地価（公示地価、実勢地価、路線価）は、宝塚の山麓部のバス便エリアと変わらないか若干高いぐらいの水準です。

ですから、奈良の近鉄沿線が駅徒歩圏ですら良好な住宅開発できているのに、宝塚の山麓部バス便エリアは、山を破壊しても殆ど緑が回復しない50坪乱開発しかできないし仕方無いというのは、乱開発で儲けを最大化したい業者や業者と癒着している行政の詭弁だという事です。

西宮も山麓部（六甲、甲山）では、建蔽率40%（容積率80%）だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜150m以上の
景観への影響が大きい山間部エリアでは、100坪以上の区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20～30%緑化しないと
いけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70坪以上で開発せざるをえなかった。

西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、昭和期に乱開発から景観を守ったという事。

たしかに芦屋や西宮では100坪超の需要ある。

でも山手台で、そんな需要ありません。

だから、最低敷地面積を条例か地区協定か街づくりルールなりで

１５０から２００に変えなさいな。

所詮１５０の街が、２００（６０坪）は必要だとか、発言自体に何の意味もないでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

164さん

最低敷地面積は、

１５０㎡ではなく１７０㎡だと思いますよ。

１７０の街です。

山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。
なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
首長や議員が開発利権で業者から裏金を貰う為に（市長提案の条例案を議会が可決すれば、市街化調整区域を市街化区域に線引き変更できる）、開発しやすい甘い基準のままにして、ブランドを売り飛ばしてきたのです（以前は西宮市よりも宝塚市のほうがブランド力は遥かに高かった）。

もともと宝塚は戦前の古い住宅地は殆ど100～300坪で分譲されています。
昭和40年代までの山手の住宅地も概ね平均70坪以上です。
その頃までは開発業者自身のモラルが崩壊しておらず、山並みに調和する景観や良好な環境を考えてまともな開発をしていたのです。

しかし行政の思惑により、甘い規制のまま据え置かれた為、昭和50年代以降、宝塚の山麓部では環境配慮や景観を考えない無秩序な乱開発が増加したのです。今日の景観を破壊するゲリラ的な建売屋やミニ開発屋による無秩序な開発が一向に減らないのも、行政がまともに景観や山並み環境を守る意思が無いからです。

昭和50年代以降乱開発が増えたといっても当時開発された大規模デベロッパーによる開発では、一定の景観配慮がなされています。

阪急が開発した逆瀬台やクラレ・大林組が開発した中山台は平均65坪ほどありますし、中山や逆瀬川で最も標高が高い山に面した場所（中山桜台7、ゆずり葉台）は、特に緑地率が高くなるように平均150坪以上あります。

そして宝塚の今までのどこよりも開発後の緑地回復や良好な景観に配慮してするからと確約して、本来開発できない山林の開発許可や地元合意を得て昭和60年代に工事が開始されたのが、いわゆる山手台です。

このような経緯がありますから山手台では「宝塚の山麓部の普通や平均レベルの敷地水準や平均レベルの景観配慮」では倫理的に許される事ではないのです。明確に、平均以上の開発をして（曰く日本中がお手本とする美しいまちづくり）、長尾山系の住宅街のベンチマークとなる山並みに溶け込む美しい街をつくると説明していたわけですからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均ですら70坪台なのですから、平均50坪台のほとんど庭が無く緑が復元されない街区設定などは論外です。

重要なポイント

・山手台はもともと景観保全、環境保全対象の山麓グリーンベルトで開発禁止区域（別荘地同様の市街化調整区域）だった

・じゅうぶんに景観に配慮して、特に環境影響が大きい標高の高いエリアは敷地面積を通常のニュータウン（平均65坪）より大きめにすることで完成後に緑を回復させて山並みグリーンベルトを復元する計画で、開発許可を得た

だからといって150坪の邸宅用地を山手台なんかに造っても今どき買う人いないからね。

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になるという事です。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において劇的な差になるのです。

>>170
今現在は誰一人としてそんな無茶な事（山手台北部を最低150坪以上にしろとか。
当初は本当に550㎡以上の予定だったようだが）は言っていない。

一代限りの使い捨てにならないよう環境や山並みの景観復元にも配慮して、緑豊かで
自然と調和する美しい街にする為に「平均65～70坪」ぐらいになるように、180～300㎡
ぐらいの幅広い区割りにすればいいだけ。
小さめの土地も選べるから、小さめの土地が欲しいという層も何も困らない。
小さめの土地のみの区割りにした場合と比べて、比較にならないほど美しく緑豊かで
ゆとりある住環境になるのだから、文句など出ようはずがない。

ほとんど同時期に分譲された東３丁目と西４丁目南部（オアシス北側）でも、緑の量も、空間的なゆとりも（街を歩いた時に感じられる家屋のたてこみ具合）、街並みもぜんぜん違いますもんね。。

平均で３０㎡程度の区割りの差と、自然石の仕上げの有無だけで、別物といえるほど街並みの美しさと緑豊かさに差がついちゃってます。。。

景観重視なら、>162が紹介しているように西宮か芦屋の山手を選べばいいんじゃないの？
条例、地区計画で良好な住環境の保証がされているのだから、宝塚の山手で同じ環境を期待するより将来にわたって「堅い」と思う。
西宮、芦屋は街として勢いもある。
宝塚がよかった時代はとうの昔に去った。今更規制強化しても後の祭り。
100坪、いや70坪の邸宅を求める層にはまったく見向きもされないよ。
結局50坪前後の戸建てを求める層を相手にせざるを得ないということ。

子育てサラリーマン世帯は同じような世代をニュータウンに求めるからね。
50～60坪の買いやすい宅地で揃えるのが無難だと思いますよ。

宝塚の開発行政が糞なせいでブランド力が悪化したからといって、もっと悪化させて、いくらでも乱開発していというのは全く本末転倒。

山手台より遥かにアクセスも立地もロケーションも地勢も劣る三田市や神戸市北区や奈良市のバス便エリアでも、70坪や100坪の土地がいくらでも需要があるのに（適性価格なら速攻で売れている）、宝塚は50坪じゃないと売れない、大き目の土地は需要無いなどという珍論は全くお話にならない。

少なくとも現在の景観や緑の水準を守れる（今よりは悪化させない、回復させる）基準にするのが筋。

今まで悪化してきたのだから、このまま更に景観や住環境や山麓部の乱開発状況を悪化させてよいなどといっている人物が、住民や検討者や市民であるわけがない。

50坪にしないと売れないなんてちゃんちゃらおかしい。100人中100人が100～200万程度の差なら50坪より65坪を選ぶ。
実際そうなる。消費者が出せる値段から土地の値段は決まるので、65坪にしたからといって50坪の1.3倍の値段にはならない。

単に割高な坪単価で区画数を最大化して儲けたい業者の論理がバレバレ。

山手台北部で55坪2500万の区割りにしたら、販売するには営業や広告を駆使して頑張らないと無理だが、
将来の山並みや緑地環境に配慮して70坪2600万や、100坪2800万の区割りで販売したら、殆ど営業努力無しで
30倍のスピードで売れるよ（笑）

こんなの誰でも分かる事。

小さめの土地にしないと売れないなどという詭弁は、大企業としての社会責任を果たさず環境や景観や
山の緑を犠牲にしてでも、より割高な坪単価で売りたいというただそれだけの事でしかない。

もともと、乱開発して金儲けする為ではなく、宝塚でも有数の緑豊かで美しい山並みになじむ良好な
住宅街をつくる為の開発だといって開発許可を得たのが山手台ですからねぇ。

小さめの土地にしたほうが区画数を増やせて割高な坪単価で売れて儲かるから、景観無視して
コストダウン売り逃げ使い捨て乱開発路線に変更するわって、そりゃ無いでしょ。

７０坪は非常識な邸宅用地でもなんでもない。山を破壊して開発する際の緑地回復を考慮するにあたってのマナー水準。