マンション管理士の活用。。。パート9

支払督促って裁判起こすのと同じです。

>前期高齢管理士様
私なりに調べてみましたけど、自信がないので添削をお願いいたします。

　強制執行をするためには、債務名義が必要となりますので、支払い督促で取得
することにしました。
　支払い督促をやるには、集会の決議（この場合は普通決議でオーケー）を経て
おく必要があり、又その結果については、区分所有者全員に通知することが必要
とのこと。
　強制執行の手段としては、家賃の差し押さえ（私どもの今回の事例では）から
スタートした方がいいというのが分かりました。
　これでしたら、訴訟ではありませんので、普通決議でクリアーできそうです。
　
＊強制執行には、下記の３つの方法があります。
　　①債権執行…家賃や給料で回収する方法
　　　　　　　　相手が応じなければ、通常訴訟となりますが、相手も供託金等の
　　　　　　　　準備をしなければならなくなります。
　　②動産執行・・・家財道具を差し押さえ、売却して回収する方法
　　③競売・・・これは、競売に関する訴訟となり、特別決議が必要となりますが、
　　　　　　　　あなたが、前レスで述べられたように、何らかの活路は見いだせると思います。

　１．先取特権（物上代位）に基づく賃料債権差し押さえ
　　　　滞納者が、その専有部分を賃貸している場合、区分所有法第７条の先取特権（物上代位）
　　　　に基づき、賃料債権を差し押さえることができます。
　　　　賃借人（第三者債務者）から賃料相当額を取り立て、直接的な回収を図ります。
　２．仮執行宣言付支払い督促や民事訴訟の請求容認判決等が出されているにも関わらず、
　　　相手方が任意に支払わない場合、強制執行を申し立てすることができる。
　　　滞納者の①給料債権や家賃債権等を差し押さえたり、②不動産や自動車を差し押さえたり、
　　　③動産を差し押さえたりして、債券の強制的な回収を図ります。
　３．上記１．２．でも回収できない場合は、最後の手段として競売請求訴訟を提起するという
　　　ことになります。これは、競売の訴訟になりますので、特別決議が必要となります。

　今回調べた結果では、以上のことが分かりましたけど、自信がありません。
　不備な点があれば、是非補足等をお願いいたします。

ありゃま。支払い督促は異議申し立てですぐ裁判になるんですよW
訴訟追行権は管理規約が標準とおなじなら
理事会決議で理事長の権限。総会決議はいりません。総会で決議しないから
区分所有者全員に通知がいるんですよ。

>403さん
支払い督促が異議の申し立てがあれば通常訴訟になるのは分かります。
訴訟追行権で競売の訴訟を提起する場合は、特別決議はいらないんですか？
又、事案ごとに承認を得ることもいらなくなったのですか？
古い標準管理規約をみてたんですね。

一住民はマンカン士の知識を試しているのに気づけよ。
設問自体不自然だろう。
そもそもマンカン士の知識でどうこうなる設問ではない。弁護士が介入しないと解決出来ない設問だ。つまり速やかに弁護士に任せる道筋を示せるか試している。
いつまでマンカン士が首を突っ込んでいるかを見ている。

＞４０２　一市民さん

あなたの書き込みは気付いていましたが、福岡国際マラソンを見ていましたのでレスが遅くなりました。
良く調べておられます。本件手続きに関して詳細な知識を持っていませんので、不備や補足は出来ません。

ただ、仮執行宣言付支払い督促等の正本が先方に送達された場合、相手が異議申し立てをする可能性が
あります。（特別の理由は必要ないようです。例えば、とても一括では払えない等）
この異議申し立てがあれば本訴となります。（貴管理規約の特別決議がネックとなる可能性が発生）

一貫して述べたつもりですが、場合に依っては強硬手段（仮差し押さえ等）を用いて交渉で解決の道を
図るべきだと思います。（相手が異議を申し立てる前に）

いずれにしても本件は最早素人が交渉すべきではないと思います。
（ややこしくなったら他の区分所有者から責任を問われる恐れがあります）

ところで個人的興味ですが、相手はどの様な企業ですか？（差支えない範囲で教えてくださいませんか）　
　・デべロッパーに頼まれて購入した取引業者
　・マンション敷地の元の所有者が等価交換で取得（税金対策で法人化）
なんて想像していますが…

単純にぼけているとおもいますけど。
私も理事長なのですが、
・管理費滞納の法的手段（支払い督促、少額訴訟等）をするかどうかの決定は理事会決議で行います。
・手続きは弁護士に委任（うちは頼める敏腕弁護士がちゃんといるんです）
・先方が異議申し立てしたら裁判
・異議申し立てしなかったら、2回目の支払い督促（仮執行宣言付）で債務名義を取る
・何を差し押さえるかですが、ここまでまだやったことないが、ふつうは動産を狙うでしょうね。
不動産だと先順位の抵当権があって、配当の見込みがないと競売申し立てできないらしいが。

共同の利益を反する行為とは別次元ですよ。共同の利益を反する行為で訴える場合は特別決議で
訴えて、勝てば配当の見込みとは無関係に競売申し立てできます。要するに追い出せるということ。

＞管理費滞納の法的手段（支払い督促、少額訴訟等）をするかどうかの決定は理事会決議で行います。
うちは6ヵ月滞納超えたら法的手続きに入ります。理事会決議は不要です。事後報告のみです。
方法はそのときに管理会社と相談してベストな方法を決めます。管理委託契約のオプション業務として最初から規定されていますので。ただ現在まで法的手続きに至った例がないだけです。夜討ち朝駆け電話戸別訪問で払わせています。

＞共同の利益を反する行為とは別次元ですよ
別次元ではありません。管理費・修繕積立金の支払いは共用部分の維持管理のためです。
これは組合員の共同の利益を図るために組合員に義務化されています。
それを支払わないということは共同の利益に反する行為です。
だから支払わないことに対して債権者として法的措置がとれるのです。

↑こいつはあらしだろう（失笑）

14戸／全51戸というのはリアリティに乏しかったね。
まあ、よく出来たマンカン試しの問題だね。

>前期高齢管理士様
私も福岡国際マラソンを見終わってから外出をしまして、先ほど帰ってきたところです。
ご指摘のように、確かに仮執行宣言付支払い督促が送達されたら、異議を申立てする
可能性はあると思います。結構商取引には詳しいようなので。
只、組合としても、いつまでも甘い態度をしている訳にはいきませんので、強気の姿勢を
貫こうということで、今回行動を移そうとしているところです。
その社長は、滞納は頻繁にやりますが、催促すれば少しは入れてくれるのです。
しかし、１４戸ですから、すぐ膨れあがってしまいます。
会社自体はそんなに逼迫しているようでもないんですが。
やはり、特別決議がネックになりそうですね。困った問題です。
今回は、自分たちで支払い督促をやってみます。そして、取れなければ弁護士に依頼しようと
理事会では話しをしています。
その会社ですが、ビジネスホテルと焼肉店３店、それ以外にも会社があるとのことです。
最初は、社宅にもということで、６軒買ったのですが、それを増やしていき１４軒になりました。
社宅といいましたが、全部が社宅ではなく、半数は賃貸に出しているようです。
社長本人と親戚の方（１名）もいます。
私どものマンションは、築１４年で街中というか、街のど真ん中にあります。
いろいろ勉強をしていくうちに、だんだん滞納金対策が身についてきそうです。
更にいろいろな事例等を調べてみたいと思っています。

マンカン理事長さんの意見が正しいと思います。

区分所有法59条の競売と債権回収のための競売は別物です。
競売で剰余が見込めるなら59条競売にする必要はなく、債務名義とって競売の申し立てをすればよい。
特別決議など不要。

無剰余なら59条競売をするしかないが、そう簡単には認められない。
余程悪質かつ長期、高額な滞納でなければ難しい。
尤も一般住民さんのマンションでは特別決議が得られないのでこれは無理なのだが。

>管理侍様
区分所有法第５９条の競売請求については、第６条第１項、第５７条第１項、
２項・３項と関連する個所を読みましたが、これは義務違反者に対するもので
あなたのいわれる通り、債券回収のための競売とは別物ですね。
私どもが、動こうとしているのは、競売ではなく、家賃の差し押さえの対応が
できないかということで検討しています。
支払い督促をやることにより、債務名義を確保し、債券執行ができればと思っています。
滞納者がその専有部分を賃貸に出していますので、区分所有法第７条の先取特権
（物上代位）から賃料相当を取り立て、直接的な債権回収を狙っています。
勿論、異議の申し立てがあれば通常訴訟になりますので、我々としては、
ギブアップというところです。
債権回収のための回収でいい条項があったら教えてください。

>管理侍様
区分所有法第３９条は義務違反者に対するもので、これを競売請求する
場合は、特別決議が必要だけど、債券回収のための競売請求には、特別決議に
しなければならないという規定はありませんね。
ということは、支払い督促で、債務名義を取得し、まず、賃料に対する差し押さえ
をやり、それで支払われない場合は、強制執行ということになるということですね。
そして、それでも回収できない場合は、最後の手段として競売請求ということになります。
この場合でも、普通決議でオーケーということですね。
ありがとうございました。

滞納組合員に対する法的措置の実施も、理事会決議・総会決議不要です。
管理委託契約で滞納督促は委託業務に入ってますし、法的措置はオプション業務（別途費用）になっています。
管理委託契約の範囲だと思います

>>417
管理規約では、大抵の場合理事会決議が必要と規定されている。

４１７は釣りだ。わからんのか

>>417
規約次第だと思う。
「滞納が6ヶ月を越えた場合は法的措置をとることが出来る」と規定しておけばいい。
そうしたら自動的に法的措置を執行することが出来る。手間のかかる理事会決議が省ける。

６ヶ月も滞納許してるんだから成敗した方がいいね。

早く差し押さえしましょうよ。

＞＞「滞納が6ヶ月を越えた場合は法的措置をとることが出来る」と規定しておけばいい。
ほんとにレベル低いねえ。。。
「出来る」んだったらしなくてもいいってことだ。わからんのか？
＞４２０

>423
うちは規約で6ヶ月経過したら、少額訴訟の手続きをとらなければならないと
なっているけどね。
滞納者に対しては、たとえ1ヶ月でも遅延損害金１５％は請求しているよ。
それに、２ヶ月滞納したら駐車場契約の破棄もね。
以前は結構滞納者がいたけど、規約が厳しくなり、実行されているので、
最近は滞納者はゼロになってきたよ。
やはり、あまやかしたらダメだね。
銀行だったら、すぐ不渡りだし、競売請求もされるしね。
だから、銀行だけには優先的に支払っているよね。
それを滞納金も同様にしただけのことだよ。

うちは法的措置は理事会決議がいる。
だから理事長は決議をとろうとしない。

債権回収は理事長次第だよ。

管理費滞納は、貸した金の催促じゃないからどうしても取り立てが甘くなる。
金が入ってこなくても資本が減るわけではない。
管理組合の会計に貸し倒れ損なんてない。

↑未収金が増えて現金が減るのだよ。わからんのか？

未収金は回収不能になれば償却する。資産の減少だ。わからんのか？＞４２７

管理費未収金が収入として入らないだけ。資本は減少しない。
貸金の場合は未回収だと資本が減少する。

なるほど、貸し金は自分の懐から貸してるから未回収なら懐が減る。
だけど管理費滞納はあてにしてた金が入ってこないだけで、増えはしないが懐は減らない。

そういうことか？

>429
未収金の償却は全員の承認が必要なんだよね。
特別決議でもだめ。

規約次第だ！わからんのか？＞４３２

＞＞管理費未収金が収入として入らないだけ。資本は減少しない。
結局、口座の残高が減るんだよ。わからんのか？

能なしにはマンション管理士の活用など出来っこないよ。

>結局、口座の残高が減るんだよ。わからんのか？

貸し金は、口座からお金を引き出して貸している。だから回収できなければ口座のお金は減ったまま。
管理費は回収できれば口座に入金されてお金が増える。回収できなければ入金されないだけで口座のお金は減らない。

全員管理費はらわなかったらすぐに口座の残高はなくなるよw

滞納する人は、おれ一人ぐらい払わなくても他の人がみんな払ってるからいいだろう、という考えだ。

管理組合会計では、未収金も資産としてみているんだよね。
それを減額してやるとか、処分するということは全員の承認が
必要ということだよ。
強制執行の段階でも、裁判官は相手の事情を斟酌して３年以内の
支払い猶予や分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払いを免除することはできるとは
なっているけど、それまでの遅延損害金や滞納金を減額とかはいってないからね。
滞納金の減額とかは、裁判官でもできないということ。

＞管理組合会計では、未収金も資産としてみているんだよね。

それだったら期末に強制回収しないとダメじゃん。
回収できなかったら理事長が弁済する必要がある。

>440
おもしろい人だね。

それくらいの覚悟で滞納管理しないと何時まで経っても回収できないと言うことだろう。
理事長の弁済を規約化したらいい。

↑たぶちゃん

理事長を締め上げないとだめだろう。

>>443
誰それ？

>>443
マンカン理事長のコテハンどうした？

↑たぶちゃんはコテハンではないｗ

たぶちゃんなんか常連ならだれでも知ってるぞｗ

エケスパンションはどうなったのですか！

三重人格だった。
たぶちゃん=マンカン理事長=管理侍

そんなことどうでもいい。次のネタは？

マンション管理士は永久不合格組の僻みスレに負けてはならない。管理の本物の意見をどしどし啓蒙せよ。管理士である。

ホンモノは誰?
マンカン理事長は？

ベランダでの喫煙ってありですか。
理事会でもめているらしいです。

>>452
又お前さんか。
いっつも同じ事しか言わないという事は世間的な評価が全く向上していないという事だわな。
まあ、マンカン士なんて資格は世の中で なくなっても誰も困らん（当のマンカン士を除く）資格の一つだわな。

規約で禁止してなくてもベランダ喫煙は不法行為との一審判決（名古屋地裁）が確定した。
次回理事会で審議しろ。規約を改定するか否かを。

>>456
被告が管理組合だったらどうなるかだろう。
上告しなかったから判決が確定した。
上告して最高裁まで持っていって欲しかったな。

地裁なんかあさってこいだ。
喫煙の自由がある。

今やヘビースモーカー様は、高額納税者だぞ。
足を向けて寝れまい。

今回の判決のポイントは「受動喫煙被害が不法行為」と判断した点だ。
マンション管理士ならそこを議論しろ。

そんなもの関係ないよ。

>>461
お前には無理な案件だ。黙って理事会で寝てろよ。

会議室のような狭い部屋で吸うわけじゃないから。
目くじら立てるほうがどうかしている。

判決は確定してるから、喫煙者の負け。

高裁に上告しなかったから一審で判決が確定してしまった。
上告してたら違った判断が出る可能性もある。

協力金徴収みたいに最高裁の判決が欲しいね。

会議室みたいなところで喫煙したら賠償ものなのかいな。
ありえへん。

使用細則で共用の会議室は飲食と喫煙は禁止になってる。

禁止になっていないところはどうする。

マンションもいよいよ息苦しくなるね。安いから我慢するか。

新築高級マンションじゃ、共用部分での放屁・放尿・脱糞が禁止されている。

高級マンションではそんなこと禁止する必要ない。

くさい

マンション管理士たるもの地裁レベルの判決を
金科玉条のごとく振り回してはならない。

日経の記事から抜粋。頑張っている管理士さんがいますね。

「 「スラム化」を防ぐ　マンション管理をプロの手に
マンション誰のものか　第４部 管理に挑む（４）おお」


　受託した管理士の親泊哲さんは月３回ほどマンションに行って館内を巡回し、管理会社から管理上の課題などの報告を受ける。長期修繕計画を見直し、住民の合意を得たうえで積立金を２倍に引き上げた。

　管理の状況は年１回開かれる総会で報告する。総会に提出する報告書はＡ４で30ページになることもある。親泊さんの報酬は月12万6000円。契約は１年更新だ。

>報酬は月12万6000円。契約は１年更新だ。

これで飯食うなら５件くらい持たないと食えないね。

>>475
管理組合と管理会社がしっかりやっていればマンカン士に無駄な出費をしないで済んだのにね。
しかし10日にいっぺん見に行って、年一回A4でたかが30枚位の報告書を出して年間140万位とはボッタクリだな。

これ見せつけられたら金出すのだろう。

理事長が無能だと組合員のお金を毀損するね。
損害賠償請求したらいい。

あまりにも予想通りのコメントですね。

477
いくらならいいの。

４７５のマンションは外部区分所有者の多い投資型に近いマンションでしょう。簡単に考えると管理会社が管理者になる方法もあるが管理会社もなり手がいなくて第三者管理方式で管理士に管理させたって事でしょう。つまり理事長を外部から入れたって事。理事長には議決権は無いはずです。私のマンションも将来の事を踏まえてこの方式も規約に盛り込んでおかねばスラム化を防げないと考えております。もうそろそろ管理会社も管理を断るケースも出始めているはずです。

賃借人がいればスラムとは言わない。

>>482
その場合は管理者であって、理事長ではない。
理事長は区分所有者。

区分所有法では、管理者は区分所有者である必要はないね。

規約には理事長でも管理者のいずれでも設定すれば、それで有効。

じゃぁ、管理者でいいよ。理事長いらない。

マンション管理士の出番だな。

餅は餅屋というから。

国交省の第三者管理の検討は、暗にマンション管理士の活用をほのめかしているよ。
国交省が作った資格、マンション管理士に仕事与えること考えている。

適材適所ですね。

国交省の規約案は強制力がない。国会議員の過半数で法律の制定をしてもらいなさい。標準管理規約などあてにならない。マンション管理士の登録だけではバカにされて相手にされない。マンションの管理組合の規約の知識に基ずく運営には役立ちます。業務の独占権はあくまで法律制定が必要。適正化法を改正運動でもするか。早い方がいいね。＊＊戸以上のマンションの管理者及び理事長は弁護士の資格がないとできないとか。又は管理士とか別の資格等々。役人のやる事だから資格が増えるだけか。しんどいですね。

かつてマンション管理士Ａさんとかがいたなあ。
ああいう人物の書き込みを期待したいね。

同じく、見識の高い人物を期待する。

「マンション管理士」から管理会社の管理職の必須資格として「管理業務責任者」
への衣替えを期待する。

マンション管理士も最近は落ち着いてきており、開業をしている者、
理事会で活躍している者、ＮＰＯ等で活躍している者、管理会社や
不動産会社の社員として活躍している者等に分別されてきたようだ。

マンションの一室の取引においてマンション管理の知識が問われる時代にならざる負えない。宅建業者も大口の物件の取引ばかり探さず小口のマンションの専有部の取引を数でこなす業者が生き残る。

不動産仲介業にも色々あるよ。
一律では論じられないね。

その通り。でも賃借の媒介が一番多い。

↑たぶちゃんおはよー