マンション管理士の活用。。。パート9

部分的な外断熱ってあり

単なる顔見知りで頼まれたとしたら、続報は期待できないか。

オール電化マンションで築20年です。４５０戸です。ガス代が無く安くつきます。欠点は温水器の設置場所の問題です。洗濯機のうしろ　クローゼットのうしろ　冷蔵庫のうしろ　室内の中心部　にあり、逃し弁（減圧弁）とうの点検がやりにくい　小さな導水はフイルターのつまりで給水がすくなく、つまる。逃し弁（減圧弁）の不具合による漏水です。大きな漏水は耐用年数により交換時期ですだ自己負担の為、費用の関係で点検もしないで使用している住民が圧倒的に多いのですが、深夜電力ですのでお湯の温度が高温の朝方に温水器の内部のコアが破裂しておおきな漏水事故を経験しました。温水器の設置場所の変更は建て替え時でなければできません。わたしは将来の事を考慮して住み替えを検討に入りました。まだ一般の方達は知りません。この事を知ると資産価値は大幅に下落し、売るにも売れない状態になるのではないかと危惧しております。ご存じの方、又は同じようなマンションにお住まいの方のご意見をお聞かせください。温水器の位置が外側のベランダ，共用廊下等で破裂したとき外部に水が排水されるように設計されるのならオール電化の方が良いです。

>>303
電気温水器は、東日本大震災で大きな問題になりましたね。経年劣化だけじゃなく、耐震強化も課題として浮かび上がってきました。

３０３です　地震の時は転倒して拝観が折れたおおきな漏水事故でした。地震保険は未加入でした。ガス湯沸器はこんな事はないでしょうね。専有部の中の設置はもんだいですね。築年数が古くなるとどうなるのでしょうか。

スレの流れが”漏水原因”から”屋上の断熱と防水”さらに”オール電化の温水器”へ

温水器について
電気ヒーター温水器は現在のオール電化マンションではエコキュートに代わってます。

http://recoreform.cocolog-nifty.com/apartment_reform/2008/07/post_c929...

オール電化マンションではガス管の代わりに大容量の電気配線の設備
大改修でもガス器具は使用できないのでエコキュートに更新でしょうかね・・・？

＞地震の時は転倒して拝観が折れたおおきな漏水事故でした。地震保険は未加入でした。ガス湯沸器はこんな事はないでしょうね。専有部の中の設置はもんだいですね。築年数が古くなるとどうなるのでしょうか。

地震保険は主要構造物（建物の軸組・基礎・屋根・外壁など）の損害が対象でエレベーター、水タンクなどは対象外で、しかも全損、半損（50％）、一部損（5％）の三段階しかありませんよ。

つまり温水器はカバーしようがないと。

３０５です。建て替える以外は方法が無いとなると私の危惧している事は真実味を帯びていると思っても良いという事になりますね。やはり早めに売却を考えます。

心配であれば買い替えをやるべきです。
後悔しないためにも。

東日本大震災以降価値観が変わったんだよ。

＞つまり温水器はカバーしようがないと。

専有部分は個人の地震保険で一部がカバーされるかも知れません。
仙台の例では洗面台の補修費がカバーされています。

＞経年劣化だけじゃなく、耐震強化も課題として浮かび上がってきました。

元来、マンションには一戸建てと違い地震被害はないと言う前提です。
地震被害が出れば保険金は火災保険の30〜50パーセントのみ、
地震被害を修復するにも修積金では間に合わず臨時徴収は必至、
解体は現法では全員同意が条件、公的補助があってもこの場合も補修、建替え費用は自己負担は必至、
仙台の例では189戸マンション、自治体の全壊認定を受け、全員の解体同意が得られても、建替え費用1戸当り約1600万円の負担、工事完了まで3年、解体費用３億円は公費負担でも気の遠くなる現実です。

東日本大震災の被害にあわれた方達の気持ちになると切なく悲しくなります。ご健闘を祈ります。マンション管理士より。

しかたないよ。震災だから。

そんな感情の問題ではなく、マンションの様に個人所有部分と共有部分がある建築物は震災災害の補修工事の決定と実施が事実上出来なくなる場合が多いので、今後の居住は一戸建てか賃借りしか考えられないと言うことだ。

写真だけでも見てご覧！
http://chiyoda-days.jp/future/report/mev-120331siryou.pdf#

そういうことを含めてしかないのだ。

地震保険に入っていないと、地震が原因で火災が発生した場合は、
補償されないから、地震保険は入っておくべきだ。
保険は安心料だからね。

地震保険に入ってないと火災になった場合
補償がないの？

そんなことないよ。

マン管士のプアーな正体見たり。

誰がマン管士なの？

マン管士は、報酬だけでは食べていけないよ。
だから、経済観念の無い理事長だと、臨時収入になるし嬉しいんだよね。

役員にマン管手当てがでるの。

325

手当て？会社員じゃないから、そんなの出ないよ。

じゃあ、臨時収入ってなあに。

工事やメンテナンス業者から、紹介料を受け取る仕組みです。
理事会が探してきた業者からは、取れないけどね。

福菅連の代表が’（マン菅）業者がらみで辞めたのは本当。Ｓ本理事長でしょう。

その代表は資格を取り上げられたのかな。

国交省の処分は甘いよね。

資格を取り上げる位の案件では無いでしょう。

信用失墜に値しませんか。

信用される資格ですか。

もちろん信用されてますよ。

マンション管理士って処分された例があるのですか

詐欺横領で逮捕された記事は見ましたが行政処分の行方までは報道しない。官報には記録されていますよ。時々官報販売所に問い合わせてみてはいかがですか。

そもそも2年ぐらい理事長やったら
勉強せんでも取れそうな気がするがどうだろうか。

仮に法律を知らなくても、常識的に考えたら
わかるような気もするし。

＞３３８

あなたの様な考えの方が、大勢受験されています。
合格率を低くしている最大の要因かも知れません。

常識だと思っている事だけでは２年どころか１０年理事長を経験しても無理です。
然るべき勉強は必須です。仮に合格できなくても知識は残ります。何かの役には立つでしょう。

年々受験者数が減っています。一回めは９万人以上の応募者が１万９千人までへっております。これをどうとらえるかは各人の考えですが、人気がない国家資格である事は間違いありません。趣味での受験なら合格後に期待しないから良いと思います。

マンション管理士の方達は東急コミュニティーの社員による１６００万円横領事件はご存じだとおもいます。総会時期にきてさまざまな疑い（適正化法）で紛糾が予想され総会に顧問弁護士を同席させる、との噂がでております。弁護士の同席はだれが許可するのでしょうね。

議長に決っているよ。

理事会だろ

３３８
貴方の常識が試験問題に通用するか確認すればいい。
過去問を一年やって合格点が取れるかどうか。２時間で分かる。

社会保険労務士程度だったら、企業の労務担当の経験があれば
割と簡単に取れるだろうね。

仕事しながの受験ではかなり厳しいものがあるよ。
その点、管理員なら仕事中にも勉強できるからね。

４択で５０問２時間　難しい試験ではないでしょう。

>>349
やったことありますか。

３５０さん　合格してます。

では、難しくないレベルの発言をコテハンでお願いします。

>その点、管理員なら仕事中にも勉強できるからね。

管理員って暇な時間が多いからね。

暇な菅理員に管理費の一部を浪費している。菅理員を廃止して管理費の有効活用をかんがえましょう。

今92%候補。

>そもそも2年ぐらい理事長やったら
>勉強せんでも取れそうな気がするがどうだろうか。
>仮に法律を知らなくても、常識的に考えたら
>わかるような気もするし。

そして来年1月には、｢失業者に頼む仕事はない。｣

マンション管理士の活用のスレが投稿者不足。管理会社があちこちの組合でマンション管理士を活用する事を妨害する動きがありませんか。マンション管理士はあくまで組合員の利益を考える仕事が重点事項。どうしても悪い事をしようとする組合員と管理会社とは利害が対立する。組合がいかに上手に活用するかにかかっている。

タダなら活用したいと思います。
マンション住民の為と言っても所詮は商売でしょ？
ましてアドバイスだけで実務にタッチしないなら余計な出費が増えるだけだと思いますけどね。

弁護士だって、実務を伴うものと助言に留まるものがあるよ。
そこを区別できないのな。

タダなら、バックマージンをもらって帳尻合わせする。

３５３さん　例外の話はしない事　そんな人間はいたる所にぞんざいするがあくまで例外。大半の人間はそうではない。被害妄想にかられる気持ちは解るが教養のある人間はそれらの事も含めて全体を見て判断します。批判精神は大切ですが、そればかりでは正常とは言えない。

>>358
マンション管理士と弁護士を一緒にしたら弁護士に失礼ですな。
マンション管理士は実務にタッチ出来る資格ではない。
ただの名称使用独占権だけでしょ。
もしかして知らなかった？

実務にタッチするのに資格がいるの。

マン管士に限らずお金をもらって法律相談をしてはならない
お金をもらわなければ構わないということ

専門家って使う側のセンス次第。

意思表示が正確にできないと専門家の賛同は得にくい。特にマンションの管理を法律家及び建築士等に相談の時はあらかじめ相談内容を纏めたうえできちっと意思表示しないとトラブルの元になる。せっかく勝てる裁判も負ける事がある。被害者の立証責任の意味を理解しなければならない。民法の冒頭にある意思表示がなかなか理解できないでいる。

マンション管理士諸君　近い内大手管理会社が2年以内に二回目の行政処分を国土交通省関東整備局より受けます。適正化法の施工後の大手の管理会社が業務停止の行政処分が初めてのケースの可能性があります。指示処分である時は政治力がはたらいた可能性も含まれますが今後のマンションの管理の在り方について組合側にたって運動をしていただく事を希望致します。大手であっても許さない強い姿勢で国交省に要求して頂きたい。日本管理士連合会が動いてください。

>366
>組合側にたって運動をしていただく事を希望致します

「運動」って何をなさるのですか？
マンション管理士は運動家だったのか。

>>367
東急コミュニティーのスレにマンション管理新聞の記事がでています。
再発防止策としてこれで十分なんでしょうか。

>>368
各管理組合が管理委託契約を締結するに値するか判断すればよろしい。
行政処分の中身なんて管理会社にとっては痛くも痒くもない。

３６９さんの言うとうりです。管理組合の判断力が問題です。大半は無関心です。誰かが啓蒙しなければいけない。

マンション管理士の報酬は、いい加減だ。
組合と契約書面も交わさずに打合せ後にいきなり、領収書を持ってきて初めて、報酬額を知らされた。　　
報酬基準が、どうなっているのか分からないが金額は組合の収支報告書を見て、足元を見られたようだ。
マンション管理士にとっては、報酬基準が定まっていると不都合だから、定めない、それではマンション管理士も修繕工事と同じように相見積もりを取らなくては騙される。
信用ならない。

同じにんげんですから。３７１さんに同調するが人間を見分ける事は難しいですね。疑えばきりがないし信用そると騙すし。どうすればいいんでしょう。

報酬の基準も確認せずにいきなり相談はじめたのか。

報酬の基準はないよ

そもそも普通のマンションの理事会や組合運営で
管理士との顧問契約の必要性を感じない。

管理士報酬が話題になっています。（今迄、具体的な額が話題にならなかった）
参考までに私が知っている範囲でレスしてみます。

＞３７１　＞３７４
全国に５０程度の士会が日本マンション管理士会連合会（日管連）を構成していますが
何処も報酬基準を明示していないのは事実です。日管連事務局も指針は出していません。
（個々の管理士事務所ではＨＰ等で明示している処はあります）

＞３７３
結構あります。
具体的に相談したい問題を上げながら報酬には触れたがらない（アドバイスは無償と思っている？）
一方、接触してきた趣旨と共に「報酬（料金）は如何程ですか？」と最初に尋ねる処もあります。

私の活動事例に少し触れてみます。（所属士会の事例でもありますが、他の士会等の事例は知りません）
・理事会役員ではない個人の相談は原則とした受けません（管理に関する書籍程度の一般論は話しますが）
　あくまでも理事会からの相談しか受けません。（内部抗争に利する恐れがある事は避けます）
・報酬は当該管理組合の規約によります（外部によるコンサルに支払う規定があるか否か）
　規定や予算が無い場合は次回総会で定めるまでは無償となります。（緊急を要する事案は臨時総会）
・アドバイスのみの顧問契約も色々です。担当する管理士だけで対応出来るケースと各専門家も必要な
　ケースで違います。
　原則として管理士（一名）だけで日常対応（来訪・電話・メール）し、月一回程度の理事会に同席する
　場合は月額一万円+消費税（訪問交通費は別途実費程度）です。報酬の一部は士会運営費となります。

本物は違うな

マンカン士様
今こちらのスレで問題が出てるんですが、
皆さんは答えわかりますか？

「理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/280066/

>376

月額一万円はかなり安いですね。
マンションの規模、案件による、理事会以外の打合せは別料金など、実際はマン管士によって様々です。

マン管士は個人だから、消費税は取ったら違反でしょう。

＞３７９
＞マン管士は個人だから、消費税は取ったら違反でしょう。

くどくなるので触れませんでしたが、当方の契約主体は士会です。
私の所属する士会の年収規模は消費税の対象となります。

その他は＞３７６でレスした事例の範囲ですのでコメントしません。（あなたのレスに反論はありません）

３８０さん　そうですね。貴方の意見は勉強になります。マンカン5年目で菅理員です。

>>381
失礼ながらいつも勉強になりません。
もっと精進を。

>380

マンション管理士さんでしたか！
このスレを自らの売り込みに利用してはいけませんよ。
375さんの仰るとおり、無料相談なら別として、必要性を感じない組合が圧倒的だから。　もし需要があれば今頃、マン管士さんは職業として成り立っているはず。

マンション管理士はこのサイトでショボいレスしているのがお似合いですな。

>381

菅理員て何？　頭悪い！！

>前期高齢管理士様
分からないので困っています、教えていただけませんでしょうか。
５１戸のマンションですが、１つの企業が１４戸を所有しており、それを賃貸に
出しております。
そこの滞納金が２年ちょっと続いています。いくら催促をしても待って欲しいの
一点張りで困っています。
金額も３７０万円となり、マンションの維持・管理に大きな支障を与えています。
そこで、支払い督促の手続きを取り、強制執行を行うべく検討をしましたが、
義務違反者に対する競売請求は、特別決議が必要とありますので、強制執行の
手続き以前に壁があり、先に進みません。
こういう場合は、どのような対応策をとればいいのか教えて頂けませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。

強制執行の競売以前に債務名義を先に確実にとった方がいい。
そのあとのことは、弁護士と相談するしかない。
債権者が管理組合の場合は管理規約に縛られてしまう。

>387さん
債務名義をとるために、支払い督促を計画しています。
しかし、仮執行宣言付支払い督促の送達が行われましたら、３０日以内に
強制執行の申し立てをしなければなりません。
そうなると、裁判になる訳ですが、義務違反者に対する競売請求に関しては、
集会の特別決議が必要となります。
管理者に訴訟追行権を与えるには、事案ごとに集会での承認が必要ですから。
その特別決議が成立しないのです。一人の区分所有者が14戸もってますので。

この場合、債務名義とは裁判の判決だけを言っている。

債務名義はどうして取るか分かってます？
支払い督促では債務名義をとれないんですか？

債権者は他にもいるだろうから差し押さえ、競売はそちらにやらせて回収する。

そんな他人任せの悠長なことでは無理

銀行が相手だったら、期限がくればすぐ支払うからね
マンションは後回し

>>392
勿論債権確認と返還訴訟は先に起こしておく。判決を持っていれば競売で優先的に配分される。

＞３８６　一住民さん　

久しぶりに、このスレが上位に上がっているので覗いてみたら私宛のご質問ですね。
既に色々アドバイスのレスが入っていますが、具体的な状況が解りません。

・「督促」及び「待ってほしい（債務の認識）」は文書で保管していますか？
・金額から訴訟する場合は相手側住所管轄の地方裁判所となります。
・管理規約で弁護士費用等を被告側負担と定めていますか？

いずれにしても、マンション問題に詳しい弁護士さんに相談する事です。
（御地の管理士会又は弁護士会に問い合わせれば教えてくれると思います）
本件を弁護士に委任する事は、規約に関わらす普通決議で可能です。

想像にすぎませんが、なめられている様です。まずは交渉代理人を弁護士とする事を勧めます。
特別決議の事は、他の組合員全員が同意（決議）すれば、状況に鑑み無視する事です。
相手が決議無効で訴えても、この状況（１/４以上の議決権を相手が持っている）なら勝てるでしょう。
（弁護士さんに確認してください）

>前期高齢管理士様
回答・アドバイスありがとうございます。
>「督促」及び「待ってほしい（債務の認識）」は文書で保管していますか？
　それはしっかり頂いています。内容証明郵便も活用しています。
>金額から訴訟する場合は相手側住所管轄の地方裁判所となります。
どちらも同じ管轄の裁判所です。
>管理規約で弁護士費用等を被告側負担と定めていますか？
規約には、弁護士費用を含む裁判費用と遅延損害金は明記されています。

＊支払い督促を理事でやりたかったものですから、質問しました。
　当然、強制執行の段階では弁護士に依頼するつもりです。
＊一番の問題点である訴訟（競売の請求）については、特別決議となっています
　ので、これをどうクリアーできるかと思っています。
　集会を開いても、４分の３以上にはなりませんので、決議されないのでは。
　相手が決議無効と訴えても、勝てるかもしれませんが、その前のハードルを
　どうクリアーすべきではないんでしょうか。
　管理者に訴訟追行権を与えるのは、その都度集会決議が必要であり、競売請求
　となれば、特別決議となっていますので。

＞３９６　匿名さん（一住民さんですよね？）

詳しくはないので断定的な事は云えませんが、支払督促で異議の申し立てが無く「仮執行宣言の申し立て」を行い
支払督促が確定すれば、同時に賃貸家賃の「仮差し押さえ」を裁判所に申し立てすればよいのでは？
競売なんて最後の手段です。（本当に窮状であれば金融機関等、他の債権者が動くでしょう）

相手企業の実情や滞納の真意が解りませんし、いずれにしても弁護士マタ―だと思います。

>前期高齢管理士様
ありがとうございます。
強制執行の申し立てが可となったら、賃貸家賃の「仮差押え」ができるのですか。
強制執行＝競売と思っていたものですから。
先取特権である滞納金を、家賃の仮差押えをすれば、そのお金を滞納分として
徴収することができると解釈していいのですね。
先取特権のある滞納金は、給与の差し押さえはできないと思っていました。
区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象と思っていましたので。
かなり希望がもてました。ありがとうございます。

＞３８９　一住民さん

少し誤解があるようです。
仮執行宣言の申し立てとは、支払督促を確定させる（裁判所に督促させる）為の行為です。
滞納者が異議を申し立てなければ確定します（判決と同義）

「仮差し押さえ」とは差し押さえ（実行するのは裁判所側）の前段階です。
相手は家賃を押さえられると困りますから支払い督促に応じざるを得ないと思います。
つまり、交渉の為のやや強硬な手段です。（訴訟ではありません）

損害賠償請求等の裁判でも同様ですが、判決が出る事と実際に支払われる事は別です。
いつも書いていますが、弁護士に相談されて行動される事を勧めます。（私は法律家ではありませんので）

現実に貴組合からの相談であれば私も知合いの弁護士に相談しながら対応しますが、此処では理解している
範囲でのお答えになる事をご容赦下さい。（私の勉強の為、機会があれば一般論として確認してみます）

　

>前期高齢管理士様
私もインターネットで調べていたのですが、強制執行をするといのはかなり難しいようですね。
仮差押えをするというのも難しいように感じましたけど。
只、仮差押えが訴訟ではないというのが分かり安心しました。
訴訟でなければ、特別決議は必要ありませんので。
今日は疲れましたので、今からゆっくり風呂に入って寝ます。
明日も休みなので、ゆっくり調べてみたいと思います。
今日はいきなり難題を振って申し訳ありませんでした。
又、何かいい手だてがありましたら、ご教授ください。