マンション管理士の活用。。。パート9

おれは「もはやアホ理事長」に改名したほうがいいかも。

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仲介手数料は値上がり傾向にある。

最近はAD付が多くなった。

その通り。札幌なんざひどいものよ。

客付けでAD50%なら媒介手数料は賃料の1.5倍になる。借主にはできるだけAD付を紹介してる。

儲けるためにはそうするわな。

仲介手数料は宅建業法で制限されてるんじゃないの。

その質問をするとはできるね。
仲介手数料は規制あるよ。
だ・か・ら、広告企画料。

法律の隙をついて色々な手数料付けるよな。不動産は不景気。買い手はあるが物件不足。

そこは認識が違う。
既に消費税増税の駆け込み需要が始まっている。

私の地域では物件不足であり５１０さんに言うとうり駆け込み需要が拍車をかけている。投資用物件をさがしているがいつまでつずくかみとうしがたたない。競売物件も落札時で書い手が決まっている。中古物件の話です。

インターネット公売は手続きが楽。でも自分でかなり調べないと怖い。

何が楽なんだい。

夜中でも入札できる。

役所に行かなくて済む。

だから何なの？

瑕疵担保ないもんお手軽に買うな

公売物件についてマンション管理士の出番はないだろう。

宅地建物取引主任者の出番だろう。

宅建の方が使えるということですか

円安？マン関しは無関係でーす。

購買物件は皆に開かれている。

宅建に対抗できるのは管理業務主任者でマンション管理士ではない。

やだ。

区分所有者および議決権総数４００のマンションの総会で規約の設定　変更　廃止の議案が審議されました。
出席者総数２００（出席者　委任状　議決権行使書含む）で総会が成立しました。欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）して賛成票に議長（理事長）が投じて可決されました、
規約に設定されているのだから有効である、と私は考えます。
ところが区分所有者の１名から規約の無効の異議の申し立てがなされました。
勝てるでしょうか。負けるでしょうか。

総会の場でなく法定の場で決着した方がいい。

間違いなく負けるでしょう。
規約より法が優先しますから。
区分所有法の強行規定は、規約で変更はできないとなってますからね。
規約に別段の定めというのは、任意規定ですからね。
この場合は、規約が法に優先します。

規約が法に優先するのなら組合が勝つ事になりますね。規約は有効だと判決が出る確率が高いと言う事ですね。
法が規約に優先するななら組合が負ける事になりますね。

>529
規約が法に優先するのは、任意規定といっているでしょう。
規約の設定・変更・廃止は強行規定といって、規約で変更することは
できないんですよ。
だから、この場合は組合が負けます。

＞規約の設定・変更・廃止は強行規定といって、規約で変更することは
できない

？？？

「規約の設定・変更・廃止」は、集会決議でするんじゃねいの？
区所法３１条に書いてある。

とすれば、総会が成立し、所定の決議で可決すれば、できるぞ。

公の秩序を任意で外したいということ？
なんか怖いな～

＞公の秩序を任意で外したいということ？

そんなことだれか言ってるか？
「規約の設定・変更・廃止」ができるかどうかだろ。

>526
>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）・・・
委任状がなければ理事長の負けでしょうな～

>533　ま～、簡単に言えば「できない」だよ

意思表示なき者（つまり総会に委任状も議決権承諾書も出席もしなかった者）を
理事長（議長）に委任したものとみなす規約を活用（悪用）して賛成票に投じた。

規約**条？？項　理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者　　　　　　　　は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす。ただし、総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し、書面にて理事長に代理権を付与しない旨意思表示した組合員については、この限りではない。」　旨　　　　　　　　の通知をする事ができる。
規約**条++項　　理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に　　　　　　　　対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権　　　　　　　　を授与した者とみなす。　　　　　

>区分所有者および議決権総数４００のマンションの総会で規約の設定　変更　廃止の議案が審議されました。
>出席者総数２００（出席者　委任状　議決権行使書含む）で総会が成立しました。
>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約を活用（悪用）して賛成票に議長（理事長）が投じて可決されました、
>規約に設定されているのだから有効である、と私は考えます。

マン管の試験なら「　×　間違い」としなければなりませんね。

＞理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対し、「代理人を選任する事なく欠席した者は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を付与した者とみなす

＞理事長が第？？項の記載の通知をなしたにも関わらず、代理人を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に対し書面にて代理権不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会通知記載の議案につき理事長に代理権を授与した者とみなす

こんな規定は明らかに無効ですよ。
代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。

だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

ま～、理事長もいろいろ大変でしょうけど、

>欠席者２００を議長（理事長）に委任した者とみなすの規約・・・
>区分所有者の１名から規約の無効の異議の申し立て

これを突かれたら、最終的には議決権行使書を導入するしかないんじゃないですかね。

>こんな規定は明らかに無効ですよ。
>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません。
>
>だから、この規定が存在したとしても、何の意味もないです。

そうですね。
「　欠席、委任状なし　＝　棄権　」ですね。棄権を委任とみなすことは無理です。
　

皆さん単純ですね。
普通決議と特別決議の違い。
強行規定と任意規定の違いが分かってないね。

>>540
そうですよね。
単純に考えて
委任状を書いても書かなくても委任
なんて変ですよね。

マンかんしは程度が低いね。

マンション管理の基本中の基本、それも初歩的なことが分かっていない
マンションもあるもんだ。
そういうマンションはそれでいいのかもね。
赤信号、みんなで渡れば怖くない。

５４４さんはマンション管理の現実を見ている方と見受けられる。

>538さん

>536の規約が全員合意で作られていても明らかに無効と言えるのでしょうか？

>代理行為の要件たる授与表示に欠けたものを、代理権を与えたものと「みなす」などありえません
>536の規約は「授与表示の手法の一つを示したもの」とは言えませんか？
つまり、委任状提出者の圧倒的多数が議長委任である現実を踏まえ、
授与表示手続きの簡略化・合理化を目的とした規定である、との解釈は成り立ちませんか？
勿論、無理やり解釈すれば・・・の話ですが。

例えば、
・議長以外の代理人を選任する場合は専用の委任状を提出する
・議決権の行使を棄権する者は棄権届を提出する
・議長に委任する場合は特段の書面の提出は不要

という内容の規約が新築マンションで全員合意によって設定されており、
誰からも疑義が出されないまま10年以上運営されていた組合が存在した場合、
いきなり規約無効の訴えを起こして本当に勝てますか？

勿論、上記のような規約の定めは問題がありますが、訴訟となれば話は別。
全員合意の内の一人が無効を訴えても私は負ける可能性があると思います。
中古で買って後から組合員になった方なら勝てるかも？

後から買ったからって理由にならないのではないか。調べれば良かっただけ。
そもそも一人が無効を訴えても、その他の人が何を考えているか立証できない以上勝訴するのはむずい。
否決したい議案なら議決権行使書で反対すればいいだけ。

いや、全員の合意であれば、不法行為でもない限り、その案は成立するよ。
しかし、新築マンションを購入する場合、その原始規約の中身まで吟味するという
のは現実的ではないね。
裁判になって果たしてそれが通用するかといえば、ノーといわざるをえないのでは。
ということは、規約の設定等は区分所有法の解釈通り、特別決議であり、強行規定
であるから、規約に別段の定めをすることはできないと解釈するのが一般的でしょう。
そういう解釈をしないと、法律に違反することになるしね。
規約は法律ではないから。

意思表示なき者（棄権した者）を理事長に代理権を授与する事自体無理がある。スラム化しているマンションならスラム化を防止する社会的問題を考慮して、裁判官が良しと判断すれば理事長の勝に軍配を上げる可能性がある。案件によれば危険な規約設定だから確実に負けるでしょう。

規約は法律ではないからと言って個々のマンションの規約は法律よりも優先され法律に反しない規約であれば勝。
この場合は法律に反する規約だから負ける（理事長は）ですね。

訴えたらのはなし。金あるのか？

誰が訴えたら。

組合のお金使うんだから、勝負は関係なく自腹は無いでしょう。

>551
自分の利益にならないのだったら提訴はないよ。
時間とお金がもったいないから。
それにマンションでのコミュニティもね。

ねえねえ。委任状も議決権行使書も出さない人って、
実は管理規約を理解していて、
委任状出さなくても規約上自動的に理事長宛て委任にしたいんじゃないの。

>547
>後から買ったからって理由にならないのではないか。調べれば良かっただけ
初代購入者は原始規約を承認しているのであり、その規約の無効を訴えること自体に矛盾が生じます。
一方、後から購入した方は原始規約を承認していませんから、無効の訴えにも正当性があります。

「委任状の提出無き場合は議長委任とみなす」という規定の一番の問題点は、
委任状の提出が無かったこと（＝議長委任であること）の証明が不可能なことでしょうね。

委任状という存在が委任をされたことの証明になるのであり、
「委任状が存在しないことをもって議長委任された」というルールの下では、そのこと自体を証明できない。

例えば、
「本当に委任状の提出がなかったのか」
「議長が提出された議決権行使書を勝手に処分して議長委任にすり替えたのではないか」
という疑いを掛けられても議長は委任を受けたことの証明が不可能ですね。

管理侍どん

おまん、相変わらず暇つぶし程度のレスかのぅ。他のスレはともかくこのスレはお主が気張ったからこのカテゴリー一番のマンモスのスレッドとなり、質的にも段違いに高いスレッドだったと思うがのぅ。このスレに限ってはもうちょとおはんらしい気合いの入ったレスが欲しいのぅ。

余談はさておき、おまんとわしの違いは立証責任をどちらが負うかの差だのぅ。ついでに言うと>>526は勝つか負けるかを聞いているのう。
おいは、2ステップで考えているでのぅ。
1.委任関係があるかないか
2.委任がないとしたら、総会議案の成否が変わったか
の2段階のうち、1のところで見解が違うのは見方が違うということでまずは流して、2は原告側で訴えの利益があることを立証させられることを読んでの発言のつもり。それでも負けるかな。

ささ、おんしがどう答えるか楽しみじゃ。

>>557普通に書けよ。


委任状を出さない事が議長委任になるのなら
棄権や白票という意思表示が出来なくなる。
『棄権』というのも議決権行使に当たり一つの権利である。
自分は棄権のつもりでも議長委任となってしまうのは正しい議決権行使を妨げている。
すなわち議決権行使者の正当な権利を剥奪するものである。

棄権って書かれたら
どうころんでも棄権じゃろ。

それでもOKでしょうね。意志が伝わるのですから。

出席もせず委任状と議決権行使書も提出せず、勿論棄権である意思表示もしていない欠席者を理事長に代理権を授与した者とみなすの規約が有るのだから有効とみて採決したら一区分所有者より理事長に対して規約の無効の異議の申し立てがあった。
理事長は勝つのか負けるか意見を聞きたいのでしょう。

だから負けるといってるでしょう。
途中購入者も、入居するときには管理規約の説明はあるんではないの？
早く規約改正をすべきだね。

誰が勝つのか負けるかを二者択一で聞いているんだよ。歯に衣着せるなよ。的を外すな。

問題ある規約って言っただけだよ。勝つも負けるも後は当人の仕事だろ。

後は当人の仕事を具体的に教えてください。被告理事長より。

これから先は手順の話になりますからね。誤解を避けるために”被告理事長”をコテハンにしたら皆さんのご指導を受けやすいと思いますが・・・・（任意）

話しにならん。だからマンション管理士を活用する気にならない。自分の言葉で話す能力に欠けている。

>567
どこにマン管士が登場しているの？

このスレはマンション管理士が答えてくれるんじゃないのか。マンション管理士か弁護士以外の回答はいりません。

マン菅士や弁護士がレスしてますが、名乗らないのでわかんないですよ。

ここにマン管士や弁護士は殆どいません。

マン監視はヒマだからいっぱい書き込みしているだろう。但し大した事を言えないのが自分でも分かっているから名乗りをあげられない。

実務経験がないと書けないと思うよ。

弁護士も区分所有法知らないよ。

５３６をもう一度読み込んでみましょう。

前のレス追っかけるの面倒。536貼り付けてよ。

>575　面倒だね。アンカーすらない。「荒らし」と言われても仕方ないマナー悪だよ。

マナー悪いのはあなたでしょう。スレを荒らされて真面目な話が出来ない、総会荒らしに似ている。

そこまで意見を聞きたいなら、規約の該当箇所だけでいいから書いて欲しいね。

>557さん

>1.委任関係があるかないか
規約に従って議長に委任する意思をもって委任状等を
提出しなかった方との委任関係はあると言えるでしょう。
議長に委任する意思はなく委任状を提出しなかったことで
議長委任と見なされた方との委任関係はない考えます。

>2.委任がないとしたら、総会議案の成否が変わったか
議決権総数400のうちの200が欠席したことで委任状と見なされたのですから、成否が変わった可能性はあります。

立証責任は勿論訴えた側にありますね。
欠席した200名にヒアリングし、議長に委任する意思が
あったのかどうかの証言を集めれば立証は可能と思われます。

578
規約ぐらいだしたまえ。

>>580

557ですが、やっぱり貴方がいうように委任があるつうのはむりがあるかも。
400戸のマンションで全部にヒアリングできたら、その方すごいと思います。

理事が手分けして戸別訪問ヒヤリングをすればいい。

そんなことするぐらいなら規約を変えようよ

規約は3/4の議決が必要な特別決議。
だから理事が戸別訪問、電話細則して委任状未提出組合員をローラー作戦で落とすしかない。

そのローラー作戦を無くす方策が委任状未提出の理事長委任みなし規定

マンション管理士の試験は毎年１１月の末にあるらしいですが、受験者は殆どお爺さんなんですね。
受験者数もそこそこ多く、受験費用も1万円前後掛かるとか、マンカンセンター大儲けですね。

試験内用は、極薄く広く簡易な問題らしい、合格者数は足切制で合格率をわざと低く設定。
毎年何度も受験して貰って、お金稼がないとね。　資格者証の発行も高い値段ですね。

若く現役の方には、意味の無い資格なのでしょう。　
お爺さんたち、老後の暇つぶし、せいぜいおきばりください。

http://www.mankan.org/pdf/H24_shiken.pdf

こんなかんじ

＞そのローラー作戦を無くす方策が委任状未提出の理事長委任みなし規定
法律違反だよ、その規約が。

へぇー、マンション管理士の試験って、そんな漫才みたいな問題で１万円も取るの。
飲み屋じゃないけどボッタクリですね。

だから今がチャンスだ　、君もがんばれば

高齢者の趣味の邪魔はしたく有りません、遠慮しときます。

リタイヤされた方等が資格取得して、各自の管理組合で活躍して下さい。
職業に繋がる資格ではなさそうですね。

管理会社との委託契約を解除する
自主管理を始める
アドバイザーとしてマンション管理士と契約する

今の委託金額は幾らですか　

相場なんてないよ。

現実にマンション管理士が、全国の管理組合と有償契約してるのは確認出来ない。
無しかな。　有ったら教えてね。

管理会社が委託を受ければ管理業務主任者が必要だが
組合自主管理ならそんなもんは不要
アドバイザーとしてマンション管理士と契約すれば
管理会社へ捨てる資金は大幅に削減できる
且つ親身の助言で管理費も低減できる

マンション管理士としてのみで管理組合との契約は無いよ。
そんな器じゃないし。何の権限も無い資格です。

国家資格として権限が無い、資格証を見せる事が出来る権利だけ。
そんなの使う訳なかろ。

マンション管理士の活用の一提案に対して　なんか必死の抵抗だね
まぁぼったくりの管理会社への委託契約はいずれ消滅するだろう
管理会社へ委託させてひいては建設業界をうるおすという国交省の目論見は
マンション管理士が助言する自主管理という正しい方向へ走る

きみも乗り遅れないように頑張ろう

>>596
助言だけでしょ？
実際に汗かいて何かしてくれる訳じゃないんでしょ？
ということは自主管理じゃないと意味はないねぇ。
ところで、マンカン士様のアドバイスが適正さを欠いた場合どのように責任をとるの？
例えば金額的に損害が発生した場合補填する制度はあるの？

マンション管理士を使うマンションは、前例が無いので回答出来ないよ。