マンション管理士の活用。。。パート8

>1219さん
あなたの書き込みをみてレスします。
専有の給水管を共有にするのではなく、取り替え等を修繕積立金を
使ってやるということなんじゃないですか。
修繕とかしたら、共有部分ということにはならないのでは。

１２２１さんさんに賛成。私もマンション管理士です。スレを見るとマンション管理士には負担が多すぎる案件もあります。神様ではありませんから。高度な専門家の意見も拝聴する為に参加する事もあります。

このスレに参加している者は、マン管受験経験者、マン管の有資格者、管理会社勤務者、
マンションの理事等、これからマン管を受験しようと思っている者等じゃないかと
思います。失礼、現在マン管を士業としてやっておられる方もおられます。
マン管有資格者の中には、将来この資格がメジャーになれば開業を夢見ている者もいるでしょう。
只、現在仕事をしていてその会社で将来性のある方は、ここには参加する必要はないし、又、
仕事に集中すべきで、ここに参加すべきではないでしょう。
ここを自己研鑽の場と思っている方は、問題提起をし、又、他スレに対して見解を述べることに
よって更なる力を身に着けていくべきです。
問題提起をしたマン管士に対して、批判だけしかせず、自分が絶対という姿勢を貫き、不利に
なればいつのまにか消えてしまう。
絶対に非はみとめたくないという、かわいげのない性格は直さないと、上司にもっとも嫌われる
タイプであり、ひいては会社での将来性はないということを知るべきです。
自分は優秀で仕事もバリバリやっているといっても、それは自分の思いすごしで、会社の者は
そうはみていませんよ。
特に、仕事中時々ここを覗き書き込みをしていることは論外です。
ちなみに、私は会社をリタイアした者です。

>1219前期高齢管理士さん

横から余計なお世話ですが・・・。
>1154の匿.名さんが述べられた
>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、
>目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との お考えですね
との確認に対して、貴殿が>1155で
>難しく云うとそういうことになります
と同意されたことにより誤解が生じてしまったように思われます。

いずれにしても匿名掲示板、しかもコテハンを使用しない方との議論は難しいですね。
名指しで質問、議論をしようとする方は、自身もコテハンにすべきです。

仕事をしている者は、会社のことを真剣に考えるべき。
会社の者でここに参加するのは、管理会社勤務者だけでいいのでは。

勉強の場とは情けない。

>1227
ここは、マン管士がプロとしてアドバイスする場ではないんだよ。
プロとは報酬が伴うもの。

>1219さん
>匿名板ですから致し方ないですが、あなたは１１９２さん（元々の質問者）ですか？

最初の質問は>992ですよね。まず、私はその方ではありませんが、その頃から見ています。
>992の質問やその方のその後の>1087,>1178での補足でも、当該給排水管が「共用部分か専有部分か」には触れていません（つまり、この質問者が当該管が「共用部分か専有部分か」を指定したことはありません。他のレスからもその点を明確にすべきという助言はありませんでしたので、私は>1141で注意喚起しました。）。

これに対し貴方「前期高齢管理士さん」は>1080,>1103,>1137,>1165,>1181,>1184でレスしてますが、上記については言及していません。

その中で
>1135さんの考えに対し>1136で匿.名さんが
>専有部分の補修に管理組合の修繕積立金を使うことを提案するなんて・・・（絶句）
と批判し、これを受けて
>1144で貴方は
>規約改正と簡単に書いておられますが、専有部分を管理組合が修理する事は区分所有法の定義に
>抵触します。これをクリアするには民法の規定（全員の同意）に依らなければなりません。
>つまり、規約改正には区分所有者全員の同意が必要だと云う事です。
と応え、更に>1154で匿.名さんが
>「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から
>支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」との
>お考えですね。
と整理し、>1155で貴方は
>難しく云うとそういうことになります。
と認めています。

つまりこれまでの議論の過程で、貴方は（>1185で「給水管が専有部分であるとして」という前提設定がなされる前から）
「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産(管理費・修繕積立金)から支出することは、①それらの処分行為であって同行為に民法の共有規定が適用されるから、②そのような規約改正には全員の承諾が必要」という見解を表明していることになります。違っていればご指摘ください。

その後に>1185さん（私ではありません）が
>給水支管は専有部分ですが、雨漏りがしたとき、それは組合又は区分所有者どちらに責任があるのかという時の判断としては、それは管理組合ということではないんですか。
と質問し、ここで初めて「給水管が専有部分であるとして」という前提が設けられたのです。
これに貴方は>1188で
>私の当該レス冒頭に書きましたが、規約変更して管理組合として修理する事を否定はしていません。
>ただ、目的とする内容の変更をするには民法に依る（全員の同意）と指摘したまでです。
と述べています。

そして>1193さん（私ではありません）は
>この部分が納得できません。確か、階下の部屋からチェックしないと分からないものについては、
>共用部分からのものにするということではなかったですか？
>修繕積立金の取り崩しについては、規約の改正をすれば有効との意見もありましたので、この点に
>ついては、主張が通りましたので納得しています

と述べ、続く>1195で私が>1193の根拠であろう判例を指摘したところ>1199の貴方のレスにつながっています。
その後は>1209（私）、>1219（前期高齢管理士さん）につながります。

以上がこれまでの経緯です。
ところが貴方は従前上記のとおり「専有部分の補修費を管理組合の共同所有財産（管理費・修繕積立金）から支出することは、目的外使途であり共同所有財産の処分行為である。」と管理費等の使用方法につき述べていたのに、
>1219でいつの間にか、
>・私は、（それは専有給水管を共有に変更する事だから）規約変更は全員合意が必要と指摘しました。
>私が提案しているのは、専用部分給水管の共有化です。それには民法に依り決議すべきと…
と「専有部分の共用部分化」に「論旨をすり替え」ているのです。

そもそも専有部分給水管の更新に管理費等を充てたとしても、更新後の給水管の所有権が当該区分所有者に帰属するか共有となるかは別問題ですから、いずれにせよ貴方の意見には納得し難いのですが。

・・・と、ここまで長々と書いたところで>1225で管理侍さんが指摘してくださいましたね。
別に匿名云々とは関係の無い単なる書き方の甘さの問題だと思いますけど。

1224マンカン師は自分が否定されるのが嫌なだけなんだね。
ネガ部分は正に自身の事を言い当ててるのがウケる。

>ことの原点は、993のこのレスから始まっています。

まず技術的なことは専門家にお任せします。
基本から述べますと、給水管については、本館から各住戸メーターを含む部分が
共用部分となります。専有部分内にある給水支管は共用部分ではなく、各区分所有者の責任と負担で
修理を行うのが基本です。
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができるとなっています。但し、規約の改正をして
おく必要があります。
現実的な問題としては、既に更新済みの住戸に対して払い戻しをするかどうかということも公平性の
点から必要になってきます。
修理となると、全員は中々やらないため、規約改正をして修繕積立金の値上げを行い、管理組合で
共用部分と一緒にやる方法がベターと思われます。
多分、長期修繕計画には、給水管支管の工事は含まれていないと思われますので。
自分でできる人だけでなく、出来ない人への対応を考慮していくのも共同生活では必要でしょう。
私どものマンションは、築12年経過しましたが、給排水管の劣化はこれからの問題となります。
ちなみに、保険は経年劣化によるものについては、保険金はおりませんが、それにより
他住戸に損害を与えた場合は、保険金はおります。

>1229です。
ご要望にお応えしてコテハンにします。
といっても考えるのが面倒なので他とかぶらなそうなものを選択しました。

>少し、整理してみたいと思います。
スタートは、>>993 からです。この方は、
１．給水枝管が専有部分か共用部分かには触れずに、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」について
　　コメントをしている。
２．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
３．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
４．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
５．しかし、それは正に　３．であった。

概ね賛成ですが、発端は>992であったので以下のような整理がいいのでは。

スタートは、>>992 からです。
１．>992では給水支管が専有部分か共用部分かには触れていない。
２．これに対し>993が、
　　「　“　専有部分である　”　給水　　枝管の更生・更新工事」ことを前提として
　　コメントをしている。
３．したがって、多くの方々は「　“　専有部分である　”給水枝管の更生・更新工事」を
　　前提条件に議論をしている。
４．途中、他の方から給水枝管を専有部分と決め付けるべきではないとの意見があった。
５．>>1185 では、１．の延長線上であるにもかかわらず、漏水による損害賠償問題を
　　持ち出し、管理組合の責任に言及した。
６．しかし、それは正に　３．であった。

>1231
給水支管は共用部分ではないといっているじゃない。

要するに>993が、元の質問である>992について吟味せぬまま何故か「給水支管は専有部分」と決めつけたコメントをし、それに多くの方（前期高齢管理士さんもそれに含まれると理解しています）が乗っかったことが混乱の原因ではないかと。

給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができない
と判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

>給水支管はあくまで専有部分だけど、隠ぺい部分で管理ができないと判断されたものについては、管理組合が負担すべきということじゃないかな。

判例上はそのような判断要素を挙げて（負担云々を超えて）「共用部分である」と明示しています。

よく見返したら>996でも私が「まず当該管が専有部分か共用部分かを確定する必要がある。話はそれからだ。」と指摘しているのに無視され続けてるんですよね。

つまり、９９３＝１２２４＝１２３１＝粘着マンカン師

１２２８は他人のあら捜し専門の偽者マンカン師。

>ママさん
993ですけど、この書き込みについては、私の見解でのアドバイスというか書き込みであって、
プロとしてのものではありません。
それについて、いろいろ意見が出ていますが、確かに、給水支管が専有部分か共用部分かとは
考えず、私自身は、給水支管・支線は専有部分であり、あくまで基本は各区分所有者の責任
と負担で実施すべきものと思っていました。
あなたのいわれる通り、判例上は、共用部分ということであれば、今後の長期修繕計画にも
盛り込んでおくことも検討していくべきではないかと思っております。
只、この問題については私なりにもう少し勉強してみます。
いろいろ勉強にはなり、参考にすべき点は多々あり感謝はしております。

>>1241 さん
質問者さんの >>992 の末文が、
>他のスレがあれば移動しますが、マン管士さんのご意見を伺ってからと思ってます。
であり、
>>993 の書き出しが、
> 992さん
>まず技術的なことは専門家にお任せします。
>基本から述べますと、～
で始まっています。
ということは、マン管士としての発言よね。
プロかアマチュアかは別として・・・

>1242
あなたには答えたくないんですが、マン管士は書き込みしてはいけないんですか。
自分の見解として述べたのであって、質問者は
それを100%鵜呑みにされることはないでしょう。
匿名掲示板によりますととかいって、質問者が得意げにマンションの住民に
説明されることはないでしょうからね。
いろいろな書き込みがあった中で、最終的には自分で判断すべきものですよ。
書き込む内容については、自分の思い込みや間違ったものもあるかもしれません。
それがあれば、それについてはあなたが質問者に答えればいいのではないんですか。
私は、あなたの書き込みについては、反論も何もしてません。私は無視してますので。

タコマンカン師は資格持ってないだろうが。
その程度で有資格者気取りなら、マンション管理士がそういうレベルで見られてしまうな。

>>1243
それがマンション管理士の実態か？
結局何をアドバイスしても責任を取らないと。
やっぱりマンション管理士なんて不要な士業なんだね。

ここはマン管士に質問すればお金をはらわなければならないの？

質問者が993の書き込みに対して、批判してる訳じゃないのに。

＞１２２５管理侍さん
まったくご指摘の通り、お恥ずかしい限りです。

＞１１５４の匿.名さんの問いかけに応える時に、一瞬迷いました。
以前から承知している馴染みのコテハンさんですが、彼の好みか癖か「試す」事が多い方ですから。
これで論点に矛盾が生じた事に気付き、その後この時のレスには触れないようにしていたのですが、
シッカリ＞１２２９さんに指摘されました。

コテハンはそれなりに楽しいですから止められませんが、難しくもありますね。
（私では無いとの言い逃れや無視は出来ませんから）
今更ながらディベート能力の不足と注意力散漫を感じております。

昼前　以前（５ヶ月前）に紹介していた「里道払下げ問題」を抱えている理事会に同席しました。
現在の議論が収束したら、当時参加頂いた方々に後日談（それなりに面白い？）をレスします。

匿.名さんは、コテハンの常連者に嫌われていることも分かっていない。
何故かを理解しないと、今後の会社生活にも大きく影響してくるよね。
上司に最も可愛げがない部下では、出世は難しいよ。

９９３さんの意見は誤りではありません。区分所有法と標準管理規約ではそうなります。あるマンションでは上階からの漏水事故でトラブルがよくあります。日常的におおいのは給排水支菅の立ち上がりの混合水栓が原因ですが、このトラブルは夜逃げをしていた区分所有者の専有部を管理会社が知らないままでしたので、大雨の時に漏水がひどくチェックしたところで夜逃げが判明しました。組合が介入して合鍵を作製して内部調査したらベランダの窓枠とガラスの破損が原因でした。自己破産していたので組合としては被害者を守るために組合が費用を負担して防止しました。この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました。支菅の立ち上がり部分の混合水栓は個人負担としました。勿論それらに伴う修繕積立金の問題は検討課題です。住民のライフラインは常に考慮して管理をしないといけません。管理の主体は管理組合にあります。

１２５０の追記　ドアーの鍵のシリンダー部分の交換は区分所有者の依頼で鍵屋に発注。鍵は管理組合はノータッチにしました。

タコマンカン士＝ＫＹＭＷＭＭさん ？？

＞わたしの上司は　”　天　”　だけです。

お若くして天に召されたのですね。

上司に媚びて生活してきた者とでは器の大きさが全く違う、自分ベースでしか対話が出来ないマンカン師では話もかみ合う訳が無い。

給水配管修繕工事のために、専有部配管の共有部に変更するための
議案書等をUPできますか（標準規約で）？　

マン管士の実力を見てみたい、勇士の腕試し！！　

誰がどう見たってコテハンに嫌われてるのは1249タコマンカン師=KYMWMMの方だろ

>1248
前期高齢管理士さん

私も>1225のレスをするべきかどうか迷いました。
しかし、マンション管理士（貴殿）と管理会社（私）の本来あるべき「緊張感をもった関係」を
今後も良好に維持していくためにも指摘させて頂きました。

里道払下げ問題のお話、楽しみにしております。

>1250さん
>この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました

興味深いお話ですね。
「個人の財産をみんなの財産に変更された」というお話でしょうか？
組合は法人化されているのでしょうか？
どのような手続きで実施なされたのか是非教えて頂けませんか？

＞コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。

あまり冗談を書かれない貴方にしてはナイス返球です。
ご心配なく。コテハンの常連は誰も嫌っていませんよ。こちらこそ宜しく。
私は法律・判例等に明るいだけでなく法体系をよく理解されている方だと常々高く評価しています。
勝手な想像ですが、司法書士以上を目指している方かな？と思っています。

＞件の弁護士
誰のこと？　※（抜粋）…の方？　
彼なら、仕事とは云えきっと溜息を付いてからどの様に説明するか暫く思案するでしょうね。

「里道払下げ問題」は暫くお待ちください（進行中の実例を紹介するのは配慮を要しますから）

＞コテハンの常連の皆さまに嫌われている「匿.名」です。

「匿.名」だって立派なコテハンですよ。

夕食も終わって暇なので、説明不足だったかと気になっていた事を…
どなただったか判例を持ち出された方に、判例は判例（に過ぎない）と返した覚えがあります。

法曹界に詳しくもない私が講釈するのも如何なものかとは思いますが、
刑事裁判は証拠主義です。（量刑は過去の判例が影響する様ですが）
民事は判定？主義です。どちらが優勢かで決まります。（どちらとも云えなければ和解を勧めます）
従って双方の弁護士は裁判官の判断を有利に導く為、有利な判例を探して持ち出し合います。
言葉は不適切かも知れませんが、個別事案の状況・背景に関わらず結論をアピールします。

数年前、関西の大規模マンションで、非居住区分所有者に組合運営協力費２，５００円を課すとした
管理組合に非居住区分所有者数名が不当と裁判に持ち込んだ有名な事例があります。
一審二審とも組合敗訴でしたが、最高裁で組合側が逆転勝訴（２，５００円を課す事は妥当）した判例
です。
私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）
「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

蛇足：余りに頓珍漢な訴えは「当裁判所の判断に馴染まない」と早々にお引き取り願うようです。

どうも依然からここのスレをみていると、匿．名さんは人は批判するけど
自分が批判されるのは絶対許せないという性格のようですな。

>1264さん
それはマンカン師が得意なんですよ。
以前から見ているならそのような発言は出ないと思いますが。何か恨みでもあるんですかね？

>この件を境に規約に給排水管の支菅と窓枠、玄関のドアと鍵のシレンダー部分を組合所有としました 。
？？？　当たり前だろう。正しくは組合所有ではなく、共用部分だ。
(専有部分の範囲)
第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にあ る部分以外のものは、専有部分とする。

前期高齢管理士さん
>1263
>「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」と云ってみたかっただけです。

それはそうですね。

ところで↓は>1199の貴方のレスです（それまで貴方は判例に言及していませんでした）
>判例はその裁判事例での判例です（法律ではありませんから、他に流用できるとは限りません）
>それと、挙げられた事例は排水管でしょ？

これに対し私は>1209で以下のように述べました。

>同判例において明示された判断基準である「当該専有部分所有者が実質的に関与できない箇所を通っている」という点で一致する場合であれば、排水管と給水管の違いをもって直ちに判例の射程外になるとは到底思えません（むしろ同様の判断がなされる可能性が高く、それ故指摘する必要があろうということです。）。

「判例は個別事情における結論だから」「排水管ではなくて給水管だから」本件について判例の射程外（今回で言えば「給水枝管は専有部分である」）と考えてしまうのと、
「専有部分所有者の関与が事実上不可能という判例が上げた判断基準において一致するのであれば」判例が及ぶことを前提に検討すべき（「共用部分であるか専有部分であるか」を検証すべき）と考えることのどちらが「危険な早とちり」でしょう。

貴方の早とちりに対し「判例の表面だけで早とちりするのは危険ですよ」指摘していたのは私です。ご理解の上での>1263なら良いのですが。

貴方も現に
>私の（活動を通じた）知合い理事（長）数ヶ所の人が「自分達の処でもやろう」と言いだしたので
>慎重に検討するよう窘めた事を思いだします。（現に一審二審は組合敗訴）

と「検討」を促しているではありませんか。
ここで「判例はこうだから勝訴できる」と決めつけるのも「判例は個別案件の結論に過ぎないから射程外であり敗訴する」と決めつけるのも、いずれも「早とちり」です。

実際に>992のような相談を受けて

「その給水管はどこを通っているものですか？部屋の区分所有者が管理し得る状況にありますか？それによってその管が専有部分か共用部分かの判断が分かれるという判例がありますので、まずその点を確認しましょう。」

と助言せずに「ああ給水支管は専有部分ですから区分所有者の負担で直しましょうね。」なんてコメントしちゃうのがマンション管理士のクオリティだとしたら問題じゃないかと思いますが。

＞１２６７　＞１２６８　ママさん

お説承りました。

＞これに対し私は>1209で以下のように述べました。
些細な事ですが、匿名時の発言をコテハンで採用する時は断りを入れるべきと…
相対の議論になりません。

＞「排水管ではなくて給水管だから」～と考えてしまうのと、～
確か判例でも言及されていますが、階下天井部分を通る給水管例をご存じですか？
私は実務を通じても存じません。（自家天井部分を通るケースは知っていますが）
「それと、挙げられた事例は排水管でしょ？」と簡単に言及を省略した事は反省します。

尚、１２６８は貴方の想像（妄想）に基づく管理士批判で、頂けませんね。

最上階は、給水支管は天井ではなく床下にありますけどね。
階下の天井部分ということですよね。

ママさん、前期高齢管理士さん、熱くなり過ぎないように、お互い勉強と思って
意見を戦わせていってください。
参考になること大なるものがあり、楽しみにみています。