建築条件付土地の請負先の標準仕様

０７です。

まさしく０８さんの言うとおりです。
地域ビルダーに多いですよね。

その地域に密着しているので、土地の買占めがすごい。
変にネームバリューがあるため、地主（結局良く分かって無い年寄りが多い）はホイホイと売ってしまう。

当然、立地条件の良いところの土地となれば、条件付きになってしまう＝そこで契約せざるを得ないってことです。

決して、建物（その会社）が気に入って契約しているわけでは無いですね。

実際にそう言う数社とかけあって土地だけの購入を申し入れましたが、断固拒否されたので地道に土地を捜し、気に入ったメーカで建てました。大満足してます。
（その条件付会社は別スレで、かなり不評のレスが飛び交ってます）

皆さん、ご回答ありがとうございます。
標準仕様は、大まかな下記の通りです。
当方、素人なので、妥当な金額なのかよく分かりませんでした…。
意見・アドバイス等をよろしくお願い致します。

延床＝147m2、2580万円
基礎工事＝鉄筋コンクリート、ベタ基礎
構造・部材＝木造在来工法、土台樽、通柱準成材、背柱集成材、梁集成材米松
断熱材＝グラスウール、50mm二階下殿天井、外壁面壁
外壁＝サイティング、ラスモルタル塗、リシン吹付　18mm
屋根＝カラーベストコロニアル、モニエルセメント瓦
軒天＝軽カル榎の上EP塗装
ベランダ＝構造用合板地下12mm上FRP防水、アルミ笠木手摺
雨樋＝軒、角樋、立丸樋60mm
開口部＝アルミサッシシャッター雨戸、一階小窓面格子
玄関ポーチ＝角タイル張　300角
玄関ドア＝YKK、トステム等

キッチン＝ミカド(notil)、松下電工(型落ち)　I型2550
バス＝ミカド(型落ち)、松下電工(ユライト)　1616サイズ
洗面＝ミカド、松下電工　W750 ハンドシャワー付き

内部仕上（洋室・和室・LDK、ホール・廊下等）＝床：フローリング貼、壁：クロス貼、PB12mm下地、天井：クロス貼、PB9mm下地

スレ主さん
もう少し各部材・建材や設備などの仕様が一点一点掘り下げてわかれば良いのですが。

文章を見る限りはこれといって良い仕様が見当たらないと思います。
これが仕様書の文面ではかなりまずいと感じます。

文章から判断して、ズバリ工賃含めた総建築費は１５００万円以下でおさまる仕様でしょうか？
あくまで推測の判断ですが。間違ってたらごめんなさい。

率直な感想です。
この仕様を見ただけでは、そんなに高いの！？という感じです。今までのお話だとさらにここに諸経費が乗るんですよね！！この仕様ならアバウトに高く見ても、諸経費込で２，０００万円でおつりがくるんじゃないですか。
１２さんが言うように、このレベルの書き方だと、基礎厚、配筋量、木材などなどかなり業者側に逃げ場があります。
これでも売れるくらい競争の激しい立地なんですか！？それとも土地代が周辺よりも格安とか！？

ここに書き込みをしている方は皆さんそれなりの知識をお持ちの様で感心させられます。
スレ主さんにお願いしたいのは、仕様を建物性能面でまた設備ならグレードの面で掘り下げて理解するという事です。
書きこんだ仕様の内容をなぞって、素人でわかりやすく掘り下げられる項目として、
①工法・木材の材種
②断熱材やサッシの性能
③外壁材や塗装のグレード
④屋根材のグレード
⑤設備(水周り・電気関係)・内部建材(床・ドア)のグレード
でしょうか。

また他には、実はこの書きこんだ頂いた仕様の中には足りない点が多数あります。特に建物の構造面です。
多数ありすぎてこの場では省略しますが、１３さんの指摘した『基礎』もしかりです。

この仕様を見てまずいと思ったのは書きこんでいただいた仕様の性能やグレードの低さもさることながら、
仕様の曖昧さに非常に危惧しますね。
すなわち対顧客に建物仕様を開示する内容イコール業者の建築姿勢に対してです。

12,13 さん、ご回答ありがとうございます。

> 延床＝147m2、2580万円（税抜き）
請負契約前なのですが、今ある情報は、11だけです…

半年以上、土地・建売等を探してきましたが、今回の建築条件付土地が一番理想の立地で、
土地の値段も相場より坪10万円安いのです…

先日、土地だけ売ってもらえるか聞いたところ、700万円上乗せなら、売ってくれるとのことでした…土地に700万円多く支払ってでも、ある程度信頼できる地元の小さい建築会社に建築を頼んだほうがいいのか、悩み始めました…地元の小さい建築会社は、施主の意見をいろいろ取り入れてくれるみたいで、自分たちが作った家に対して、誇りを持って、堂々と見せてくれるような会社です。

土地売買契約は済んでしまいましたが、この時点で、請負契約が成立せず、土地だけの購入に切り替えるということは可能なのでしょうか？

土地売買契約書に「請負契約を停止条件とする」というのが書いてありませんか？
まあ、そうは書いてあっても、700万上乗せならいいと言われている通りにすれば、売ってくれるかもしれませんが。要は、あなたと業者との話し合いしだいと思います。

でも、700万は悩むところですね。それで相場に近くなるのであれば致し方ないとは思いますが。
土地を安く見せかけて客を釣る、建築条件付の王道を行っていますね。

13・14さん、

〇基礎厚、配筋量、建物の構造
①工法・木材の材種
②断熱材やサッシの性能
③外壁材や塗装のグレード
④屋根材のグレード
⑤設備(水周り・電気関係)・内部建材(床・ドア)のグレード

これらの詳細を請負会社に聞いて（おそらく低い性能・グレードだと思いますが）、交渉の余地はあるのでしょうか？仮に、相談に乗ってくれてそうなら、請負契約しても大丈夫なのでしょうか？
（初めての家の購入なので、建築会社の良し悪しの判断の仕方がよく分かっておりません…）

この業者は、やめた方が良いです。
仮に700万円上乗せで、相場より200万円位高くなってもその方が
良い結果になると思います。
余りにも基本の仕様が低過ぎるので、交渉しても知れていると思います。
良い業者が見つかれば、家に掛ける資金を700万円削っても
土地との総額で、同じ値段にしても良い家が建つと思います。

もうひとつ言うと、構造・断熱にコストを振ると良いです。
少々高くなるかもですが、売り逃げされるかも
知れない事を考えると、どうしてもその土地って事なら
建築条件を外す方が得策の様な気がしますが…いかがでしょうか？

単純に土地の価格で客を釣っているのでしょう。
平均より安い分その差額を上物に乗せているとしか
考えられません。約44坪で2580万税別なんて
このぱっと見の仕様では考えられません。
700万で条件を解除すると言う事なので
どうしてもその土地が良ければそちらをお勧めします。
正直な所土地を購入するのもお勧めしません。
土地のみ購入でもその様な業者は信用出来ません、
軽く数百万は抜かれると思って良いと思います。
業者も商売なのでしょうがないですが、
もっと気楽に探された方が無難と思います。
私なんか希望区域に土地が無く2年半近く探して
決めましたよ。1年位は早く家を建てたいのに
土地がなかなか見つからなくてかなりストレスを
感じましたが今考えるとあの土地を購入しなくて
良かったとつくづく感じます。
スレ主さんももっと気楽に探された方が絶対良い
ですよ。色んな所を見るだけでかなり勉強になりますし
失敗も少なくなりますよ。

良く考えたら、軟弱地盤で無い保障もないから、慎重になった方が良いかも
知れませんね。
建築条件外して、もし、相場より高くなって、しかも、地盤改良が
必要な土地だったら、最悪ですよね。
良心的な業者じゃ無さそうだから、有り得ます。

レス、遅くなりました。
やはり土地代を見せかけだけ安くして、家なんか素人はわからないんだからそっちで利益を回収しようという意図が見えますね。仮に土地に７００万円を出して建築条件を外した場合、単純に２，５８０万円−７００万円＝１，８８０万円程度は家に回す資金があると考えてよいのでしょうか？
延床で147m2必要かどうかというところから始まりますが、実際はそんなにいらない述べ床３５坪程度でかまわないんだみたいな考え方次第では、きっと今よりいい家が建つと思いますよ。
条件がはずれれば、複数の業者の仕様や提案を納得がいくまで比べることもできますしね。
ただし、あれもこれもと理想ばかりが膨らむと、金額はガンガン上がっていくので、譲れない条件、余裕があれば入れたい条件、我慢できる条件をご夫婦で話しておくといいですよ。
個人的には、後々に代えの利かない、基礎、構造、断熱などの基本部分は安心できるレベルにして、その先は予算との相談でしょうか。
家に何を求めるかは住む人によって違うので、今のうちにいっぱい勉強してください。契約してから気づいたのでは後悔が出たり、勉強代が高くつきますよ。

建築条件を外ために700万円も要求する業者がいるなんて
初めて聞きました。
その会社の利益分を要求してきます(材料費を要求しないのははもちろんのこと、
人件費も、結局別の工事にその人を当てれるので要求してきません)。
100万〜300万くらいを要求してくるのが普通ですね。
(3度ほど交渉した経験あり。結局破談となった)
その土地、名残惜しいのかもしれませんがやめたほうがいいですよ。

要するに建物に通常利益に加えさらに700万円上乗せして利益をあげるつもりだったのでしょう。

以前同様に条件付きの土地を気に入って2度ほど交渉しましたが…
どちらも建物の仕様が気に入らず、破談となりました。
その後1つには家が建ち、建築中から見ていましたが、この家に住むことにならなくて良かったと思いました。
もう一方は結局買い手がつかず条件を外して、周りの相場に合わせて値上げ（250万円ほど）売りにでました。
その地域の不動産屋に以前から 良い土地がでたらすぐ教えてくれ！とお願いしていたので、連絡が入り、その土地を手に入れました。結果的に不動産屋への手数料も考えると条件付き時よりも大分高くなりましたが、気に入った土地なので仕方ないですね…

都内でも、建築条件を外ために700万円というのは相場かと・・・
私も交渉したことがありましたが、同じ700万円を提示され、
仲介会社にも、それが相場の価格だと言われました。
都心や主要都市は、土地のみで売っているのは、相場よりかなり割高なものか、
ファミリーが住めない狭小な土地か、
莫大に大きな土地で、建売を数件建てることができない変形な土地で業者が手を出さない土地だけです。
自由設計で建てられる土地は、相場よりもかなり高いのが当たり前です。（田舎は考慮に入れてません）

> 延床＝147m2、2580万円（税抜き）
３階建てで上記条件なら高くも安くもなく普通かなって感じるんですけどね。

それと、建売や建築条件付きで建てる家の設備って、業者専用の設備を使うケースが多いですよ。
型を調べても出てこなかったので型落ちって決めてしまってませんか？
うちもキッチンはミカドで「K-F」となっており、カタログに存在しませんでした。
ショールームで確認したところ、業者しか変えない特殊組み合わせされたタイプで、表面はNotilより上のGenicで、引き出し内部や引き出しレールがNotilというもので、価格はNotilと同額程度で、見た目の部分だけは高ランクにしているものだそうです。
風呂もそうでした。INAXでしたが、カタログに載っていませんでしたが、見た目が一番下のランクのルキナで浴槽の下部にあたる釜の部分がルキナより上のランクのものが使われていて、浴室扉や手すり、洗面台などルキナではオプションのものが標準仕様になっていて、価格はルキナと同等かそれ以下なのものだと説明され、INAXでも確認したら、同じことを言われ、一般には置いていないという業者仕様のカタログを送ってもらいました。個人では買えないと念を押されました。
大型設備の場合は、部材が大きいので型落ちそのままではなく、車のマイナーチェンジのように、価格は据え置きでお得なセットを付けて業者に販売しているようです。

スレ主さんはもう解約方向なんでしょうか？

ちなみに今後の為に、
仕様レベルに関しての考察は部材コストの検証も効果ありです。
建築部材コストは、本屋でも売ってる『積算ポケット手帳』を見ればよくわかります。
コストの高い部材がいかに性能面で優れているかも調べてみると良いでしょう。
ひとつひとつ使用部材を吟味すれば違いがわかりますよ。

ちなみに建築条件付き業者の対顧客話法なんかを紹介すると、
○仕様レベルがわからない客→「うちの仕様は良いものを使用している」
○仕様レベルが少しわかる客→「上を見ればきりがない」
でしょうね。

粗利構造からいって、建物を大事にする人にはおすすめしません。

建築条件付の建売業者ではなかったのでなんとも言えませんが...

正直ベースは（物の割りに）高いなとは思いました。
ただ、場所が位良かったので交渉した訳です。

スレート→洋瓦
柱集成材→桧
土台、大引米栂注入材→米ヒバ
基礎立ち上がり幅UP

で何故か値段変わらず...？
追加料金は何故かリーズナブル？？
よくわからん。

豪快に変更して（当初の先方のグレードとはまったくの別物）値引き１５０万にて契約と相成りました。

相手の会社にも寄りますが、自分の欲しいグレードと間取りをぶつけて交渉してみるのもありだと思いますが。

建築条件付きは不動産業が絡んでる事がポイント
会社や人間が介在すれば、マージンは増加する由
仕様は・・・低い・・・、けど客は文句言わない
なぜなら客は土地を気に入っているからだろうね