プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

管理人に小遣いを渡しておいて情報をもらう手法もあるな。
出来る管理人？は二股三股でエエ副収入やな。

不動産屋は買いたい客１００人より売りたい客１人の方が有り難いとぬかしてるよ。
片手確保、隠して両手ちゅう世界やからな。

今は集金代行手数料とか賃貸管理料とかを
無料化したり1000円や500円でしてる会社もあるから
3000円って定価で服や家電品を買うような感じ

広告料や業務委託手数料はオンボロアパートなら3ヶ月だすけど
このてのマンションだと1ヶ月出せばどこでも入居者付けてくれるよ

それより築10年といえば内装費にお金が掛かる頃だよ
水回りやエアコンも故障してくるし
フローリングなんかも綺麗とこと汚い部屋の落差が激しいから

中古で買う時は入居者付きで買うべきだけど
前回の内装工事の写真とかの仕上がり資料も見て
価格交渉すべきだ

だいたいサイトに出てるのは取引顧客が買わない物件が多いから
その時点で中身が悪いか価格が高いってことだから
150万円とか200万円くらいは値引きさせた方がいいよ

ワンルームなんて簡単に取引されないから
たまに現れたら希望より下がっても売ってしまいたいと思う
オーナーもいるだろうし

>>645

プレサンス東本町Vol 2 は Vol 1と比べると
外観が今のプレサンスっぽいね

賃貸の空き室の多さが気になるな

http://chintai.door.ac/detail/free2054264.htm

あとは価格しだいかな

マンション価格と諸費用を足した取得総費用から
管理費と修繕積立金を引いた手取家賃から計算した
実質利回りが10%を越えないと買う気が起こらない

満室想定でも経費なしで回収までに10年かかるってことは
固定資産税、都市計画税、広告料、内装費、空き室期間、
集金代行手数料、築10年以降の家賃下落率を考えると
回収までに、18年～23年くらい掛かるかな？

希望としては登記費用込みで650万円くらいかな

http://www.pressance.co.jp/index.html

企業ホームページに、
9月1日～6日まで秋季休暇をグループで
取るって書いてある。

8月には夏季休暇も1週間取るって書いてあったから
ものすごい休みが多い企業なんだな。

利益率も凄いし今の御時世に休めるくらい
余裕綽々なんだな。

プレサンス金山グリーンパーク
880万円
2009年
21.09㎡
6階
http://www.kenbiya.com/realestate/476955oet

なかなか良いですよね。
金山は立地もいいし。

京都の業者さん、自分から削除を申し立てたようだけど理由は何だろう？

もう売れたから？

プレサンス東本町vol2 707号室 21.06㎡ 2004年築 850万円

暫く書き込みないですが。　最近の相場はどんなものなんでしょうか？

築１０年ちょっとのを５００万くらいで買いますとの電話がよくかかります。
ホームズとかの投資物件用のサイトでは１０００万くらいの価格提示があります。
実際の取り引きは幾らくらいでされているのでしょうか？　よろしければ教えて
下さい。

場所と広さはどれくらいですか？

京都烏丸５条とＪＲ神戸駅前です。　２２平方ｍくらいかな？

築年数にも差がありますが、築10年で22㎡だと850万円～900万円ぐらいだと
思いますよ。
950万円以上だと厳しいと思います。
梅田周辺でも1000万円はどうかな？

ホームズとかの投資物件用のサイトで価格提示があっても、実際にその価格で
買いたい人はあまりいないと思います。

いろいろとありがとうございます。　売らないかの電話の価格はあり得ないとは思っていましたが、
イマイチ今の状況が分からなかったです。　東京あたりではワンルームの価格もかなり上昇している
ようですが、大阪・京都・神戸はどうなのかなと。　ホームズに以前は１００近くも物件が出ていま
したが、あれば客寄せの意味もあって実際にはもう売却されたのに残していたのでしょうかね？
現在は４０件弱と妥当な数になっています。

築１０年ちょっとだと８００～９００くらいが妥当なところでしょうか。　大変ありがとうござました。

>>667
妥当かどうかなんて解らない
結局は成約した価格が市場価格です

直ぐ売却する理由が無いのであれば
最初は少し高めで売りだして売れなければ3ヶ月毎に50万ずつ下げていけばいいのでは？
売り出し価格は築10年で800～900万円が多いですが成約価格は20％くらい安いと聞きますよ
実際に投資サイト見ても新築価格のまま売り出してるオーナーとか残債の価格で売り出してるオーナーも多いみたいだし

中古投資家は新築投資家みたいに無知じゃないから買い取り価格指値で入ってきます
表面利回り12％以上とか投資する時の基準がありますよね
一番大切なのは駅力、駅徒歩分、地域、家賃帯、空室率でしょうか

>>663
五条駅のマンションってプレサンス京都烏丸ＮＥＸＴのことかな？
ちょうどプレサンスコーポレーションの子会社のルームプロから売り出されてますよ。

プレサンス京都烏丸ＮＥＸＴ　販売価格890万円　7階
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/kyoto/dim2001/322996/show...

政府は不動産の試算価格を引き上げて、固定資産税を増税する方針を固めた。
　不動産購入者には消費税についでさらなる重い負担がのし掛かることになる。

このニュース、ワンルームマンション投資には厳しくなりそうですね。

固定資産税は市町村が獲るもんやけどな。
試算価格で・・・(笑）
資産価格(路線価とか）の見直しで相続税その他での増収を図るのなら判るが。

共通番号制度で捕縛されるなら利回りなくても流動性の高い現金で持っておく方が安心になってきた…。
小規模な不動産事業主（個人事業主が多い）に認められる経費もかなり制限される。
節税対策するのならば家族・親戚である程度の規模と活動実績のある法人設立が一番手っ取り早い。

しかし中古マンション、大阪もかなり値上がりしましたね。
売る抜けるなら、あと２～３年ぐらいかな？