センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part8】

修繕積立金運用細則は3期理事会内ワーキングで案を作ってる。
それを4期管理組合に引き継いで当時の役員を4期の理事長と監事に送り込んでるにも関わらず、何もしていない。その理由がなんなのかだ。ナゼ引継ぎ事項なのにやらないのか？

どこの管理組合も金に関しては叩けば埃はでるよ。
それ叩くのが監事だけどね。

>>499
それホントですか？

修繕積立金の運用に関しては、住民にも色々案があるでしょうから、理事会内で検討するのではなく、マンション全体としてワーキングを作って検討した法がいいでしょう。これは長期修繕計画の原資になるわけですから、これから理事会が設置する長期修繕専門委員会の分科会としてやることになります。
ただ、運用はどうしてもリスクを伴いますので、慎重を期す必要があります。そのあたりの経験と知識のある住民を公募すればいいでしょう。
まずは理事会は隠してないで「修繕積立金運用細則（案）」を情報開示する必要があります。

３期で修繕積立金の運用に関して定期預金の開設、運用細則作りして４期に引き継いでるのに、３期の理事長が４期の監事、３期の理事が４期の理事長になった４期でパタッと検討をやめたのことに因果関係がありそうだ。

>>499
監事はなに監査してたのですか？

＞運用細則でも作って運用してみればいいんじゃないの
運用細則とは、多分何らかの制限をかける内容になると思います。
修繕積立金の保管運用方法は、多くのマンション管理組合では総会決議になります。
しかしタイムリーで柔軟な運用等を行うために理事会決議に変更しようとの動きがあります。
ただ修繕積立金は保全に重点を置くべきもので、安易に規約改訂で理事会決議にすることは危険です。

ところで大橋理事長ってほぼ毎回立候補して最長不倒の4期連続理事だったとは・・・・
どんな成果と実績あげたのだろう？懇談会や臨時総会見たかぎりでは・・・・

>定期預金の開設
総会にかけずに定期預金を開設した。
すごい理事会だね。
銀行名と金額を明示して事後承認かな。

>銀行名と金額を明示して事後承認かな。

毎期総会に出席しているが、定期預金の件は総会で
満場一致で承認済みである。

>>510
それは2期の総会ですか？3期の総会ですか？
2期の総会では決済用普通貯金しかなかったと記憶してます。

>>511 　　　総会の議事録読めばわかるよ。

>>512
3期の総会は出席しませんでしたし関係書類も捨ててありません。
3義の総会で決まったのですね。

＞事後承認
それは一般にあり得ない。
管理組合管理規約に総会決議事項と理事会決議事項が明確に規定されているから。
修繕積立金の運用は、507で述べられている通り理事会決議に変更しようと言う動きが多い。
その場合は管理規約の変更が必要。管理規約の変更は総会決議。

当然業務監査に引っかかると思う。でも監事も仲間だからか？

だから監事が翌期監事で留任するとか、理事長が翌期に監事に就任するとか、
本来はあってはならないこと。馴れ合い監査の原因になる。

>>512
議事録に書いてあるとのことでしたので調べてみましたら、第3期第5回理事会報に、
「修繕積立金会計の資金運用のため、理事会決議に基づき４行の大口定期貯金口座が開設され、その通帳の預かり証提出されました。」
と書かれていました。
やはり修繕積立金の運用方法は管理規約で総会決議が必要なのに違反して理事会決議にしたのですね。
完全にアウトです。監事は業務監査してませんね。

ﾌﾟｯ!　公式記録に残すなよー、ったくー!

3期理事会は確信犯だな。悪質極まりない。
2期理事会が総会決議で決済用普通貯金やったこと知っててやってるから。
それと決済用普通貯金に全額入れてるから何もあせって定期預金組む必要もない。
十分時間をかけて専門家交えて検討すればいいこと。
それを理事会決議で1000万4本の定期預金を勝手にやったのは何か理由があるはず。
その後の動きを見ても運用細則案まで作ってながら次期に引継ぎということで動きがとまった。
そうかといって4期では一切触れず5期に入ってる。
同時に3期の理事長や理事がその後留任留任で5期まで残留。
いったい4本の定期預金は難だったのか？何かある。

＞手続きについてはお粗末だが、悪質言うほどの事ではないだろう。何か実害でも有ったのかな。
そうではないと思う。
理事会が管理規約違反しているのだから住民の管理規約違反は問えないということだとと思う。

＞管理会社が提案していたりしてね。
４行を提案したのは管理会社だよ。理事会報に載ってた。

まあ理事会は次の総会で修繕積立金の細則を提案して大口定期は追認だね。
管理規約違反は３期の理事長は謝罪と当時の理事で留任している理事は理事会永久追放というところで。

>４行を提案したのは管理会社
多分管理会社は運用細則も提案して総会決議後に大口定期をやることになってた。
理事会は年寄りの暇つぶし集団だからあまり事の重要性を熟知せず定期預金をつくってしまった。
リスクは全くない取引であるけど理事長と会計担当理事は御粗末君だね。

その前に、抜き打ちで決済用普通貯金の通帳チェックをやる必要があるだろう。
ただし監事は信用出来ないから、第三者がやる必要がある。

本当に信頼できてマンションのために私欲を捨ててやってくれる理事長なら４期４年を限度にお願いしたいですね。

>多分管理会社は運用細則も提案して総会決議後に大口定期をやることになってた。

pay offの関係で、直前の総会で議論されて、預金の分散を理事会に一任として承認されている。
理事会は、総会の承認のもとにやっている。

>理事会は年寄りの暇つぶし集団だからあまり事の重要性を熟知せず定期預金をつくってしまった。

これは間違った推測である。

>>528
そんな決議はない。
一般的に、そんな決議をしたら理事会の不正の温床になりやすい。

＞預金の分散を理事会に一任として承認されている。
それは理事会の拡大解釈で非常に危険。
無利息で貸金庫みたいな決済用普通貯金だけじゃなく、預金の分散による運用について提案があって、その方法の検討を理事会に一任されただけで実施まで一任されていない。議事録や理事会報読めばわかる。住民もそんなバカなことするわけがない。
例えば、分散運用として定期預金以外に外貨預金や仕組預金なんてやったらどなる？
一般的には、運用を検討した結果、運用方法を住民に説明しコンセンサスをとった上で、総会（臨時or定期）決議をしてから実施するもの。
事実、決済用普通貯金は総会承認後の2/16から実施した。
管理規約で「修繕積立金の保管及び運用方法」は総会決議が必要。（管理規約第57条第9項）

過去の総会で実施まで一任されたのは2期のCATV導入（JCOM）だけだよ。
だけど一部住民のコンセンサスが得られないため、導入を断念してる。
決して一任されたからと言って強引に導入はしなかった。
2期理事長の判断は正しかった。

まあ、３期は理事会も悪いなら監事も悪い。でもそれを承認した住民も悪い。
３期は定期総会で承認されたから、それよりも、この失敗を糧にこれからのことを考えた方がいい。
で、４期、５期は修繕積立金の運用はどうなってるの？これは３期からの重要引き継ぎ事項だ。
不思議なのは４期に入った途端、修繕積立金の運用に関しては理事会はダンマリ決め込んでることだ。

>それは理事会の拡大解釈で非常に危険。

当該期総会において、あくまでもpay offの関係で、
必要な決済資金以外は定期預金で分散すへきとなり
銀行の選別と、その金額が理事会一任となった。
しかし、定期以外の運用は、議題になっていない。

>一般的には、運用を検討した結果、

すべての総会に出席しているが、定期以外の運用の議論は全くしていない。

この掲示板に書き込みしている諸氏の方は、毎回総会に出席しているのだろうか？
書き込み内容から判断すると、総会には無縁に感じますが。
そうだとしたら、今後出席して建設的な意見をだし、議論をかさねたら
いいと思う。

>>535
それならなぜ修繕積立金運用細則を作るのか？
後追いでは結果を是認するだけで意味はない。
そしてなぜ4期に引き継ぐのか？議事録では結論が出ないからが理由。
なんの結論か？

>>536
出ても出なくても、議事録に書かれたことが唯一証拠になる。
書かれないことは「言った言わない」で証拠にならない。
総会でもいいが、口ではなく文書で正式に申し入れることだと思う。

>それならなぜ修繕積立金運用細則を作るのか？

総会で議論されたことは無い。
推測の範疇になり、誤解のもとになるので
コメントしない。

>>538
管理規約の附属規定の細則の制定は、これも総会決議事項。
本格的な運用を企図していたから細則案を作っていたことになる。
細則は3期はあきらめて4期に引き継いだ。しかし4期は何もしていない。
5期で総会議案にするのでは？

>管理規約の附属規定の細則の制定は、これも総会決議事項。

　　　　確かに。

>しかし4期は何もしていない。

　　　　当然、総会でも議論していない。

＞＞５３１
私も昔、銀行で大口定期組む時に「仕組み預金」を勧められました。
「定期預金よりも利率がいいですよ！」と。おっとその手に乗るか！
結果的に定期は1本にしないで3本に分けました。5年定期で分散です。
このマンション買うときに、頭金にするために1本解約しました。
この定期、今では信じられない年利1.7%なのです。

>>540
４期からは地下にもぐったのか？

>542
現、理事会の審議実態は理事会報でしか把握していない。

月に２回も３時間以上理事会やってるんで理事会報に載せるのも大変なんですよ。

>>544
理事会報は理事は自分で書いてないよ。管理会社が書いてる。
だって管理会社が書いた表現そのままだもん。住民が読んでも直ぐわかる。
理事が自分で書いた理事会報は前任理事長が書いた理事会報だよ。

暇なんで世間話で２時間半、後の３０分でちょいのちょいで審議してます。

ちょいのちょいは管理会社の言うとおりハイのハイです。
すみません無報酬で片手間なもんで暇つぶしてます。

>>541
1.7%のそれ新生銀行ですね。
私も2009年に新生で数本定期組みましたよ。ペイオフの範囲内で。
３期が定期預金検討した当時、管理会社が提案した４行の金利は年利0.3%前後。
そのとき新生は1.7%。あおぞら銀行は複利でそれに近い金利でした。
日本振興銀行も高金利だったけど、これはちょっと・・・・
わざわざメガバンクの定期解約して新生に乗り換えたくらいです。
自分で調べてやれば高金利定期の銀行あったのに。もったいないですね。
5年間寝かせておくお金ですから、ペイオフの範囲内で高金利狙えたはずです。

＞月に２回も３時間以上理事会
理事会で全てを処理するとそうなるでしょう。
理事会外で大半を処理するようにしないと。
理事会は決議中心にして理事会外で理事は仕事をするようにしないと。
役員会でもワーキングでも。

理事会が３時間も４時間もだらだらやってると、
時間拘束されるのいやで理事は欠席するようになるよ。
それでも出るのは村社会を楽しみたい暇人理事だと思う。
４期もやるなんて異常だ。

＞４期からは地下にもぐったのか？
「地下にもぐった」は揶揄だとしても、公式に表に出せないと言うことか？
でも運用するためには市場に流すことになる。
誰かが言ってた「ロンダリング」は言いえている。

>>551
３時間も４時間もやると途中で休憩が入るから更にムダ時間が増える。
悪循環だ。でもこのムダがたまらなく好きな暇人はいるよ。

>>549
当時話題になった新生銀行の「実りの円定期→5年もの年率1.7％」だね。
1000万円なら5年後に利息だけで1000×0.017×5×0.8＝68万円。
結構乗り換えた人が多かった。2009年6月末で募集終了した。
これで当時の新生銀行は短期に兆単位の金を集めた。
この新生のなりふり構わずの金集めにメガバンは苦々しく思ってた。

＞理事会報は理事は自分で書いてないよ。管理会社が書いてる。
それでは会報担当理事の職務は？
５期では４期理事長が防災と会報をまずは決めるよう主導したけど。

毎回理事会のたびに理事会飲食物代\1,560支出している。
これはムダだ。働かざる者食うべからず。自分で用意しろ。

タバコ吸う理事は禁煙ガマンできるのは2時間まで。
それ以上禁煙すると禁断症状が出て顔がヤニ色に変わりけいれんを起こす。
健康上良くない。理事会審議は2時間以内にすべきだ。

一度監事は決済用普通貯金の入出金履歴を抜き打ち監査して住民に公表したほうがいい。

そうだね。
修繕積立金の決済用普通口座は、H21.2.16からは入金はあるけど出金はないはず。今回は免震装置精密点検費の出金があるけど。
この通帳の出金記録がわかれば、４期からは何も運用されてないことが証明できる。
そうなると、専門家の意見を聞いて修繕積立金運用の検討を始めた方がいい。もちろん住民説明会も必要。
このマンション、金融系や個人トレードしてる住民が結構いるから検討委員会立ち上げたら委員集まるよ。
そうじゃなくても「金の運用」の話はみんな興味あるから普通の人でも委員に募集すると思う。

「１５０戸の５年目マンションの現状」

管理費は１戸当たり月平均８０００円、
修繕積立金は月平均９０００円＋駐車場代月平均２２００円

安全、安定性を重視した運用をしている。

修繕積立金　　１２０００万（修繕積立金は毎年２０００万）
内訳
決済用預金　　　１５００万（毎年５０〜２００万修繕に支出予定）
定期預金　　　　５０００万（１０００万×５金融機関）
すまいる債　　　　５００万（毎年５００万積立予定）
マンション保険　５０００万（購入時の一時積立金含み、半年後の新規契約より）

定期預金は今後も口数が増加する予定です。

修繕にかかわるものは修繕積立金より支出するため
管理費の決済用預金は各年度末残で３００万と少なめ。

細かい規定はないが、３０年長期修繕計画の中でで大規模修繕
に合わせて預金計画を作成し、各年度の運用は総会で決定している。

運用の話だけど、500円で500株だけ売り抜ける予定。
これで2回目のスウィングトレードだ。
残り1,000株は、今回は1,000円まで粘る予定。

東京電力　1,500 株
平均取得価額 236.00
現在値［円］ 441
時価評価額［円］ 661,500
評価損益［円］ 307,500
評価損益率 +86.86 %

評価損益率が100%になった時点で一旦手仕舞いした方がいいんじゃないか？
今の東電は法案成立いかんで流動的だから。オレは怖くて東電には手が出せない。

＞４行を提案したのは管理会社だよ。理事会報に載ってた
管理会社に金融機関の候補を提案させる意味ってあるのですか？
自分で調べれば定期の利率なんてすぐわかりますよ。
それを基に銀行の与信判断して選定すればいいのじゃないですか？
それほどにまで理事は仕事しないのですか？
それと理事会報にわざわざ「管理会社より提示された」なんて書かないものですよ。
広報にこんなこと書いたら「能無し理事」を自ら住民に公表したことになります。

その通りだと思う。
臨時総会の議長見てても「これで４期もやってる人なの？」と思う。
４期も暇つぶししたてなら分かりますが。

修繕積立金運用細則の骨子は下記でいいだろう。

１．細則が存在する根拠と目的
２．修繕積立金という性格上、財産の保全（損をしない）を第一にすること。
３．安全な金融機関の選択基準
４．安全な金融商品の選定基準（禁止金融商品の明示を含む）
５．上記３．４の財産が預け入れ中にそれぞれの基準を満たさなくなった場合の対処法
６．細則の範囲内において理事会判断で総会に諮ることなく実行できるか、できないか。
７．できるとした場合の組合員に対する報告のありかた。
８．その他

この骨子で３期で作った修繕積立金運用細則の案が出来てるかどうかだ。
だれが正式に理事会に対して申し出てみないか？
理事会は絶対に案を公開しないと思う。

>理事会報にわざわざ「管理会社より提示された」を認める能無し理事
今までのキャリアで指示待ちの仕事に慣れて何とも感じないんだから仕方ないよ。
もともと時間つぶしに慣れているからこれも何とも感じないんだから仕方ないよ。
悪いことはしないと思うから良いんじゃない。

>>566
資金効率を考えた最適なポートフォリオをどう構成していくか。
そこまでは必要ないかな？

修繕積立金をポートフォリオなんて考える程の資金運用をするのかどうかでしょう。
そこまでやるとある程度のリスクを抱えて運用するわけですから専門家が必要だと思います。
あなならアドバイザーになれるかもしれませんね。
私は無理です。100万前後の小金で小遣い稼ぎの個人投資ですから。

４期の時に理事長が長期修繕計画の専門委員会を立ち上げると宣言して５期に理事留任していますから、彼に専門委員会を立ち上げさせればいいと思います。
修繕積立金の運用は、その専門委員会の中で分科会として活動すれば、３期で作った運用細則案も生きてくるでしょう。
これを考え実行するのが５期理事長の仕事です。理事会で４期も延々としてる無駄話してる暇はないですよ！

それとマンション修繕積立金信託について信託銀行に行って説明聞くのも勉強になるでしょう。

＞それとマンション修繕積立金信託について信託銀行に行って説明聞くのも勉強になるでしょう。
資金運用考えてる理事は自ら勉強しないとだめですね。管理会社に定期預金調べさせてるなら理事として失格です。その失格の理事が運用細則など作れるわけがない。これも管理会社に丸投げ。

>>570
りそな銀行の「マンション修繕積立金信託」ですね。
細かく調べてませんが、
信託期間：５年以上
元本保証：あり
金額：１０００万円以上
修繕費用：いつでも引き出しできる
予想配当利率：0.1%
とか。

管理組合の修繕積立金を運用云々なんて、危険極まりない。
定期預金以外に、百歩譲って、短期の国債程度だ。
このような団体の資金で運用益など無責任な、幻想、空想の何者でもない。
損失の担保はどうするのか。責任を明確にできるのか。
そんな美味しい運用なら、自分の資金で勝手にやってくれ。
運用の議論があるとしたら、これこそ時間の無駄。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

>>573
それ３期の理事長に言ってやれよ。４期５期と監事で居座ってるから。
３期で総会決議の決済用普通貯金を始めて、その後に管理規約違反で総会決議とらないで定期預金やって、運用細則作りまでやってんだから。

ここのマンションは、監事は理事会の指名である。
３期から５期の理事長→監事→監事は理事会の要請である。
なぜ監事を要請するのか？監事に特殊な技能や知識は何も必要ない。
マニュアルに基づいて会計監査と業務監査をするだけである。
修繕積立金の運用を始めた３期、運用細則案を作ったにもかかわらず４期に引き継ぎ、４期以降この話が一切消えてしまった不思議、これが理事長→監事→監事と密接な関係があると見える。

>監事に特殊な技能や知識は何も必要ない
この住民にこの理事会ありだね。
シーラカンスみたいに古い頭の持ち主だ。
監事はコンプライアンスの知識・会計の知識・業務運営の知識が必要です。
昔の監事はよかろうさまでただ判子を押してりゃよかった。

>>576
だって総会議案書みてら分かる。
問題あるのに「問題ありません」の一言。
これだったら誰でも出来る。

そしたら３期理事会のコンプライアンスはどうなった？
規約違反だろう。それが監査出来ない監事だ。

４期の監事も監査出来ない監事だ。
議決権行使書の件、５期理事会で問題になっとるやろう。
理事会報に載ってた。

今の監事は毎期留任させているから理事会と馴れ合いになり正しい監査が出来ない。
今後は、監事は新任で就任させる必要がある。理事会と監事は一線を画するべきもの。
そうでなければ、監事を監査する大監事を住民から選出し、住民監査をすること。

エントランスの床の汚れ、清掃業者が雑巾で湿布して、きれいにしてくれているよ。犯人にやらせりゃあいいのに。

広報写真班の住民の方、ビフォアー・アフターを写真で報告お願いします。
東急コミュニティーの清掃技術が判断できますので。

>昔の監事はよかろうさまでただ判子を押してりゃよかった。

今もそうだよ。

>>580
そのとおりです。
監事の選任方法が問題です。
監事は会社の監査役と同じように３年任期で理事会以外から選任すると良いかもしれません。
良い方法がありませんかね。
お辞めになった理事長なんか適任じゃないかな？

＞お辞めになった理事長なんか適任じゃないかな？
３期のおやめになった理事長が４期監事、５期監事を連投してるから問題が隠蔽されている。
このマンションで全く理事経験のない新任の見識者がいい。新鮮な眼で見れば一杯出てくる。

>お辞めになった理事長なんか適任じゃないかな
誤解を与えた。
途中でお辞めになった女性の理事長を想定していました。

>>586
前任女性理事長の時に既に４期の問題が露見してたね。
・抽選理事を管理会社が選任してる。
・防火扉のゴムラバーを管理組合の了解なしに管理会社が切除した。
ただ今問題になってるのは３期の問題だから、そこまでは露見しなかったと思う。

>>587
この時も4期からの留任監事（3期理事長）は理事会に出席し意見を述べたりしてるにも関わらず監査としてはノーアクションだった。グルだから知ってても隠蔽してるね。

そうだね。新任監事が理事会に出席しててそんな議論聞いたら、まずは
・管理会社が管理組合の理事を選任するのは越権行為で、それを容認してた先期理事会は倫理状の問題あり。
・管理外社が独断で切除するなと通常あり得ない。そこには千旗理事会からの何らなの指示があったと疑われる。
と判断し、徹底的に調べますね。
ところが留任監事だと先期理事会とグルで感覚が麻痺してますから何も問題とは思わないでしょう。

>>589
管理会社が自分達に都合がいい理事を選んで、理事会もそれを良しとしてたということですね。
また管理組合財産を管理会社が無断で加工するなどあり得ない、それは理事会の指示があったからということですね。
先期、それを不問にしてた監事ですから、今期も監事やってるからまた不問するということですね。
そんな麻痺してる監事に監査させても意味ないじゃん。

まったくの新任監事が監査しだすとまずいから、必ず監事２名のうち１名は先期から留任させているね。新任監事の押さえと過去の隠蔽だな。
監事が監査しないときは、理事長が監事に監査命令出すか、自ら監査するかどちらかだ。

例の方の家、ブルーの電飾が美しいですね。
色々趣向を凝らすので感心します。

今後は監事の留任はやめさせないと。馴れ合い監査じゃ監査やってないのと同じだ。

補充理事2名募集してるけど募集する意味あるの？
暇人集めても意味ないのでは？

ところで長期滞納者が開き直って理事に立候補したらどうすんの？

対抗馬が居なければ理事になれるよ。
管理組合として断る理由がないから。
でも随分ず太い神経の持ち主だね、あっぱれだ！

でも一般にマンションでは理事立候補基準に「管理費、修繕積立金、その他課金の滞納がないこと」って条件があるよ？
つくばみらい市の市民掲示板や市長への手紙でも市税の納付状況調べて受付可否の判断してるよ。

問題ないよ。ここは立候補基準なんてないから。
滞納者が理事に立候補して理事になるのは「窮鼠猫を噛む」の戦法だよ。
でも暇人クラブだから話のネタになっていいと思うよ。
そのネタだけでゆうに３時間は理事会つぶれるよ。

そしたら、その滞納者が理事長になった方がもっと面白いよ。
裁判所に訴訟起こす時に、原告と被告が同一人物になる。

ところで駐車場の車の盗難、内部犯行なの？
まったく掲示板に注意の貼り紙が出ないからおかしい。
しかも理事会報で一ヶ月も経ってから知らせるとは・・・・
理事会は危機管理意識が欠如してる。