阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

鉄道とモノレールはどっちでもいいけど、
バス便は論外。
モノレール＋地下鉄始発駅でラッシュ時でも座れるのと、
バス＋座れない鉄道だと、どう考えても前者。

まあ、電車賃を気にする人は、立ってでもガマンガマン（笑）

半径1～3km圏（街区による）にJRと阪急がある中山台や山手台と、JRからも御堂筋線からも阪急からも半径4.5～7km離れている彩都では比較になりません。

開発当初の期待はずれ、中堅から少し上の勘違いサラリーマンが主流のニュータウン。

↑それは彩都の事ですね。
宝塚～雲雀丘屋敷、池田、箕面線、豊中、曽根は一流企業の管理職や役員が多いですよ。
彩都みたいな新興エリアと、分譲地として100年の歴史があるエリアの違いです。

２０世紀の遺物=バス便ニュータウン

>>504

山手台は除外

彩都って大阪なんでしょ？
無いな。

山手台って兵庫県のヤマモトとか言う宝塚線で一番不人気の田舎駅から20〜30分に１本しかないバス便ニュータウンなんでしょ？

絶対無いな

新駅近くが開発されて子供が増えても、校区の長尾小はすでに８クラスでパンク状態。
どうなるのだろう？
長尾台小や山手台小は子供の足では歩けないのじゃないかな。
新駅とともに平井地区に小学校ができれば理想なんだけど、、、。

小学校に出来そうなまとまった土地ありますか？

都市計画道路の規格がどんどん変わっているようですね。
http://hint-eng.jp/jdy07317/p203.html

> かつての４車線が今では２車線の幅員１８ｍ
>
> 　都市計画法に基づいて定められる都市計画道路。この道路幅員にも基準の変化が見られて興味深いところです。
>
> 　都市計画図を眺めてみると同一地域でも都市計画道路の幅員が様々なのに気づくでしょう。これは、都市計画決定した時期が後になればなるほど広い幅員で決定されているということなのです。２車線道路なら１１ｍ、１２ｍ、１４ｍ、１５ｍ、１６ｍ、１８ｍ、４車線道路なら１８ｍ、２０ｍ、２２ｍ、２５ｍ、２７ｍのように変遷しています。
>
> 　幅員１８ｍについてみると、かつては４車線道路として計画されていたのに現在は２車線として決定されていることに気づきます。よって、かつて１８ｍで都市計画決定された４車線道路が、近年になってようやく事業化になる場合、４車線ではなくゆったりとした２車線道路として供用されることもあるわけです。

>508
w
3点

山手台のバス便エリアは論外。
それが分かってるから、阪急も土地を小さくして
誰でも買える価格帯にしたんでしょ。

>513
別にあなたの論の中に入らなくても良いですね。
嫌ならここに来なければ良いこと。
買う気が無いなら黙って出て行けばどうですか。
お疲れ様でした。

>534
山手台（１～２丁目）を否定しているのではない。
バス便エリアであの小さい土地はないだろうというのは、大方の意見。

過去ログ読み直したら（笑）

>534　→　>514　に訂正。

山手台は、最も力が入っているメイン街区の西2丁目、東2丁目から北に行くほど（駅から遠くなるにつれて）どんどん街並みがグレードタウンしており（家々に緑が多いというイメージもあからさまに低下している）、現時点で北部はブランド力が皆無なので、ここらで本格的なてこ入れが必要。

その為に山手台北部もこれぐらいの面積で区画割したエリア（単独ではなく平均で400～500㎡以上）をある程度の規模（5ヘクタール以上）で取り入れるべき。
http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=85536R

>>508
彩都の分譲地は鉄道から離れすぎている僻地（北千里から半径4.5km圏、千里中央から半径6.5km圏、JR茨木から半径6.5km圏）。

山手台の分譲地は阪急宝塚線の駅からも、JR福知山線の駅から半径1～2.5km圏以内。クルマや原付で3～7分圏。

「バス便エリア＝バスでしか移動できない」という意味ではない。半径5km～7kmも離れていたら、スクーターや電動アシスト自転車やマイカー送り迎えで鉄道駅に出る事も一仕事で気軽には行えない。

モノレール沿線の駅は、長期的な観点から見ても鉄道の支線沿線の駅以下の将来しかない。

宝塚市立平井小学校は雲雀丘学園のグラウンドを宝塚市が購入し、創立します。ほんまでっか？！シリーズ

↑本気にしてしまうやん
新駅は本気にしていいんだよね？

莫大な金がかかる小学校の新設はありえないですよ。
納税者の理解が得られるわけない。

山手台小学校の増築工事は決定していますから、近隣に新設小学校はほぼ皆無といえるでしょう。
長尾小学校も、ここ5～10年がピークの一過性と思われますし。
万が一、平井の児童数が増えすぎた場合は、西宮市のように、校区外になる可能性はありますね。

長尾台小学校や長尾南小学校などへは通えなくもないですから。

中筋の203区画分譲地でさえ、本来の校区は長尾小学校ですが桜台小学校に校区変更となっています。

山手台小学校の増築工事は必要があるのですか？
新しく建設予定のマンションも小規模ですし、戸建だけではそんなに児童数は増えないですよね？

今年の新入学生で、山手台小学校設立以来初の4クラスです。

もともと校舎も2階建てで教室が少ない。

阪急不動産は、これから10年程かけて反時計回りに開発計画をたてています。

これから継続して更に人口の増加が見込まれる、と判断されたのでしょう。

なるほど。
では次は東の上のほうからですね。
西４丁目もまもなく新区画が出ますし、今年中には西が終了しそうですね。
一年でよく売れたものですね。
東は日当たりはよさそうですが、バス亭までの距離がある区画が多いですね。
はたして売れるのでしょうか？
低価格で投売りされるのだけは止めて欲しい。

土地神話が生きていた（働き盛りの年齢のサラリーマンが家を買うという事は値上がりする土地資産への投資、老後への保険だった）1970～1980年頃なら、バス便ニュータウンで170～190㎡（51～57坪）の分譲もありだった。

しかし今の時代のバス便ニュータウンは、売る時に損をする事は殆ど確定している上にその事を買い手も理解していて（新築マンションと同じ）、投資ではなく純粋に駅から徒歩圏では得られない広々とした家に住みたいという需要の受け皿としての価値しかないんだから、ある程度土地が広くないと魅力が無い。

ゆえに初期の山手台と同じ平均70坪に戻して、尚且つ現在の景況・市況に見合う適正な坪単価の分譲にするべき。
坪単価を下げたくないがために短絡的に土地を小さくする手法は浅はかであり、そんな事をすれば結局街の魅力とブランド力の低下がおこり、分譲業者に跳ね返ってくる。

>>525
距離だけではなく、多くの場所はバス停から高低差もありますからね＞山手台東の未分譲エリア
安売り、投売りではなく（坪単価を下げつつ）価格帯を下げずに土地を広くする路線をとるべきです。
駅から遠いだけでなく、バス停からも距離が遠くなるのですから。

ＪＲの新駅が出来たら、線路より南側の地主の土地（畑など）が急速に宅地化して
該当エリアの小学校の児童が増えそうですね。

西雲雀丘ニュータウン付近で新たに５０区画程度の宅地造成が計画されています。

あと平井３丁目の某造園会社の花卉畑（約１００００㎡）は某財閥系デベのマンション計画があります。

まじっすか？マンションはいらないよー。きっついなぁ。。低層でも嫌だな。平井三丁目の花畑って平井車庫交差点の北側？

一種低層地区にあるまとまった緑地が開発される場合、戸建よりマンションのほうが周辺の戸建住民にとっては環境影響が少なく良いです。

マンションが開発される場合は条例により敷地の20%以上が緑化されますが（もとの土地が森林などで100%緑地であった場合、20%以上は保全される）、戸建の分譲だと開発に伴い道路面積（アスファルト面）がかなりとられる上に、マンション開発が検討されるような駅徒歩圏の立地では戸建の区画割は条例で定められた150㎡ぎりぎりとなるので、駐車場スペース2台確保すると敷地内に庭らしい庭が無い家が立ち並び、元の全体敷地に対して数パーセント以下しか緑が保全されません。

そうなんですよね。

マンションは反対運動起こりやすいですけど、住民の反対運動でマンションが駄目になって

戸建に変更になると、殆どの場合はかえって緑は減少して住環境は悪化します。

＞５３０平井三丁目は、阪急の線路より北側の地域ですよ。
開発されそうな大規模な土地は、ユーロガーデン宝塚雲雀丘西の北側（平井山荘に登っていく道の東側）ぐらいじゃないでしょうか。

なるほど。
ところで、スレ違いですが、フジ住宅によるユーロガーデンシティ？は旗竿地だらけのかなり残念な宅地配置ですね。門灯も一緒やし。真ん中にある白い置物付きのスペースは愚の骨頂だな。。なんだあの白い置物は。。無駄スペースですね。家の外観は悪くないし、立地もよいのだけれどね。旗竿はあかんわ。

たしかに趣味は悪い。でも新駅からの距離から考えると近い将来、値上がり必至。

旗竿地も？フジ住宅は一見悪くないですが、評判が悪いですね。このユーロを購入された方々も嫌な思いをされたんでしょうかね。

偏屈おやじです。

ところで、山手台のオアシスは結構賑わってるようですね！どんどん賑わえばまた店が増えるから楽しみです！

けやき坂のスレで、山手台がくそみそに貶されていますね。

まぁ企業としては阪急阪神ＨＤより大林組のほうが格上ですが、、、

街づくりは大林組より阪急が元祖で格が上。大林なんてしょせんビル屋さん。街づくりのコンセプトなんて考え実行するのは専門外なんです。

わたしはけやきと山手台、比較できないと考えます。街づくりのコンセプトが違うから。

けやきは単に川西の奥地開発。山手台は沿線開発。

山本駅とは比較できないほど、川西能勢口駅が便利で大きいのは周知のこと。ポイントはいくら小さくても、電車の駅にどのくらいの時間、手段でつけるか。

けやき側が能勢口が山本より勝ってる！とアピールしても、能勢口駅はけやき坂から遠過ぎ、最寄駅は最寄駅なのだが、最寄駅の範疇を超えてるのです。

ただ、けやきの良さはもちろんたくさんあります。
だから何をとるかです。

不便でもよいから戸建にどうしても住みたいならけやき。不便過ぎるのは嫌で都心へ近い感覚でなおかつかっちょよい戸建、値段はまあまあするが、戸建がよいなら山手台。

話変わるけど、山手台のマンションなんて売れるんだろうか？

↑山手台は

ダンプカー通過道路の沿線開発なんでしょ？

あの、山手台の隣の中山台を30～40年前に開発したのは大林組ですよ。
事業主はクラレで、設計、開発工事は大林組。
そんな関係で当時の大林組やクラレの役員がいっぱい住んでるようです。

ちなみに山手台の造成も大林組が絡んでいます。
大林組や奥村組などによるジョイントベンチャー。
事業主は、幸和不動産（幸福銀行）、阪急電鉄、日建エンジニアリング。
現在の設計・監理はオオバみたいですけど。
http://www.miyamotogumi.com/the_execution_results/takuchi/index.html
ここに何箇所か出てくる「宝塚サングリーン」というのが山手台
http://www.miyamotogumi.com/the_execution_results/shikichi_youchi/imag...
↑これが「宝塚サングリーン」こと山手台

関西の談合を取り仕切る業界最凶のドン、天皇としてその名を轟かせていた大林組元常務の山本正明容疑者（東京大学卒業、枚方官製談合事件の談合総元締めで逮捕）も宝塚市在住でしたね。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/69870/

ここに新駅の話はデマってかいてありますけど、どうなんですかね？

新駅がデマかどうかは私には分かりませんが。
市役所やJRに問い合わせても公式発表までは教えてくれるわけないですよ。
公式発表まではインサイダー情報扱いとなり部外者に漏らした場合は地方公務員法第34条守秘義務違反で懲戒処分の対象となります。旧国有鉄道であるJRでもこれに準じた内規があり同じく守秘義務が課せられています。

>>540
今販売している長尾小の横のマンションは、駅徒歩7分で小規模なので大丈夫だと思います。
ただ阪急オアシスあたりにある集合住宅用地に建てるとなると、厳しいでしょうね。

新街区（西4丁目の北半分）は前回街区（西4丁目の南半分）より販売ペース早いね。
前回は2年だったけど、今回は1年ぐらいで終わりそう。

新街区は駅からは遠くなるけど、前回街区のように西に窪んでないので、日当たり、風通しが良さそうなこと、
バス亭から近いこと、大きな区画が無く手を出しやすい値段なので売れたのでしょうね。
ほとんど子育て世代のサラリーマン家族の予感。

私は西２丁目を見て山手台に住みたいと思った口なので、西２丁目と同等（こだわり、街並み、素材、平均区画面積、街の規模など）の新規分譲街区の登場をずっと待ち続けています。リーズナブルな路線がメインとなる事に反対はしませんが、それならこだわりの街区も並行して別途用意して欲しいです。

現在、販売絶好調のためその手の御要望にはお答え出来かねます。

西二丁目を見て良いと感じたなら西二丁目で買えば良いのでは?何か意味不明ですね。
中古物件出てるし、新築が良いなら立て替えたら良いのでは?今なら土地が安いから
西二丁目の売り出し当時のお金が出せるなら更地にして新築建てれるよ。

新聞広告やテレビＣＭなどを見て山手台を訪れ、初期の山手台の街並みを見て気に入って
住みたいと思った人々は。結構多いでしょうね。

でも現在分譲されているエリアは、残念ながらそういう人々の願いを叶えるつくりにはなっていない。

でも願いを叶える価格になりました。

二丁目で建替えや中古ではなく二丁目のような尚且つ新街区に住みたいという需要はやはりあるんだと思います。
わざわざニュータウンを選ぶ人は、不動産仲介ではなく自由に区画を選べる新規分譲で、これからできる街に住みたいという層が多数派ですからね。

幸福銀行が破綻せず山手台の分譲が当初の予定通りスムーズに進んでいれば、
北部も含め山手台全域が2丁目と同等の街になっていた（そういう計画だった）。

その後の景況等を考慮するとやはりある程度の軌道修正は、やはり避けられなかったんじゃないかな…
でも、一時は山本駅に特急停車したり阪急も山手台テコ入れにやる気見せた時期もあったのに、最近また不甲斐ない、手抜きすぎだよ上の方…

山手台は陸の孤島。
けやき坂も陸の孤島。

でもどちらも住めば都。

けやき坂は、確かに駅からむちゃくちゃ遠いけど、バスに乗ってしまえば何でも揃う川西能勢口まで出られますから老後の事を考えた永住環境としてはそんなに悪く無いかもしれませんね。バス1本で、市役所、中央図書館、病院、百貨店、銀行、大型スーパー、フィットネス等全部揃いますからね。昼間は1時間に2本しかありませんし乗車時間も20分ぐらいかかりますが、定年後やお年寄りは急ぎませんし、バスの時間にあわせて外出すれば良いですからね。65歳以上なら阪急バスは月額約3500円（3ヶ月11,000円、6ヶ月21,000円）で乗り放題ですしね。

年寄りは都心の駅前マンションがよいらしい。
でもマンションは嫌ですよね。戸建がよいです。

山手台は阪急の駅までバス5分（北部でも7分）で出られるので、永住環境として悪く無いと思います。
難点はJRをバスで利用しにくい事ぐらいですね。
噂されている新駅（仮称JR西雲雀丘）が開業すれば、バスの乗り入れも期待できるのでしょうか？

国土交通省の土地総合情報システムに最新のデータが掲載されましたね。

山手台
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=290...

取引事例の価格を見ると、山本駅から徒歩5～10分の105～100㎡（容積率150～200%）の土地と、山手台北部の200～210㎡（容積率100%）の土地がだいたい等価値っぽいですね。

JR大阪駅が劇的に生まれ変わりました。JR沿線の相対的価値が一段と高まりそうです。山手台はJRに公共交通機関でアクセス出来ないのはチョットいただけません。新駅開業までは時間がかかりそうですし。

山手台　jr　使えんのは不便　！

確かに大阪キタ・都心の中心、勢力図は、阪急梅田周辺から
JR大阪駅～北ヤードに確実にパワーシフトしていきますね。

この流れはリニア開通も睨んで今後数十年間は変わらないでしょう。

そういう中にあって、阪急不動産が山手台の販売・広告等で
あからさまに福知山線を全く無視しているのは愚かな事です。

新駅はともかく、山手台から現時点で既にあるJR駅への
公共交通機関アクセス（阪急バス）の実現を働きかけるべきです。

同じバス便ニュータウンでも、阪急とJRに2wayアクセスできる
ラビスタ（すみれガ丘）や中山台（五月台等）、萩原台等と比較して
現状のままでは、相対的に低い価値になるでしょう。

萩原台はほとんどのバスが経由するから、かなり便利な街。駅まで歩こうと思えば歩けるし。

>>566
もともとはむちゃくちゃ不便な街だったけど、バイパスが出来てから異常にバス便が豊富な街になって一変したね＞萩原台

いまや川西の中では一等地です。萩原台は。コープもミニやめたらよいのに。普通のコープが相応しい。

実は新駅できても、通称「秘密の道」が正式に歩行者道路として開通したら（おそらく2年以内に開通します）山手台（東1丁目を除く）からは、新駅よりJR中山寺のほうが近いんですよね。山手台中学の正門からJR中山寺まで1.6km、新駅が噂されている平井車庫北側までは2.1kmでJR中山寺のほうが500mほど近いです。車の場合は、新駅予定地のほうが近くなります。

まぁ阪急不動産は多くの顧客（初期山手台住民）に大損させているわけだから、その人達に報いる為にも街の価値を高める努力をしないと駄目ですよね。現実的に実現可能な方法で最も効果があるのは、バス便で乗り継ぎ無しに行ける範囲を増やす事と、山手台住民が阪急とJRの両方利用できるようにバス路線を拡張する事です。

無理でしょう。
日常は阪急オアシス、休日は阪急バス・阪急電車を乗り継いで阪急百貨店（梅田・川西・宝塚）
そして老後は阪急キッチンエール…
生涯、阪急搾取村から解放されないでしょう。

「秘密の道」は歩いたことはないのですが、細い道なんですか？
整備のときに車も通行可能になる可能性はないのでしょうか？

一般車輌が通れるようになる可能性は100%無いです＞秘密の道（ことアジサイロード）
歩行者と自転車まででしょうね。原付も通行禁止になるはずです。

坂がきついからですか？

自転車は乗り入れ禁止か、押して歩くことにすべき。

危険です。

そうですね、自治会から市役所・警察に歩行者専用にするよう申し入れます。

道路の幅はたしか4～5メートルぐらいありますが、自動車が通る基準を満たしていないので自動車道路になる事はありえないです。

自転車は整備不良の普通のママチャリは危険ですが、ブレーキがちゃんと整備されている電動アシスト自転車やスポーツ自転車なら良いのではないですかね。

自転車の車種で通行の選別をすることなど事実上不可能ですので全車押していただくこととなるでしょう。
守らないマナーの悪い方は出て来るでしょうけどね。

萩原台は能勢電の駅からも遠く川西能勢口からも本数の少ないバス便で25分かかる超絶不便なニュータウンだった。しかし萩原大橋（バイパス）が出来てから、5分に1本バスが来る上に何でも揃う川西能勢口まで10分かからない最利便バス便ニュータウンに化けた。

萩原台、強いっす。魅力的。
空き地ありますかね？

川西・猪名川のバス便ニュータウン群の中では萩原台等の明峰地区がいちばん便利ですが、宝塚のバス便ニュータウンとは比較対照にはならないです。どちらが良いとか悪いという事ではなく、宝塚のバス便ニュータウン（長尾山系、六甲山系）は大阪平野に面している事、つまり開放感、日当たり、南斜面、眺望を価値観として開発されているからです。

でも山本みたいな無人駅（１人居たかな？）からバス便ではとても比較対照にならないな。

どうでも良いが、対象な。

まぁ実際に比較している人はあまりいないでしょうね＞大阪平野に面した六甲長尾山系のニュータウンと、山あいにある猪名川渓谷沿い（能勢電沿線）のニュータウン

川西や猪名川のニュータウンと購入時に比較されるのは、三田や神戸市北区や箕面森町でしょうね。

宝塚のニュータウンを検討する方は、地勢からくる開放感を重視している層が殆どです。

無人駅に住んでも開放感あるからへっちゃらです！

アホが嘘デタラメを書いてるけど乗降客10000人以上（山本は17000人）で無人駅とかありえないですね。

阪急宝塚本線（宝塚市域）の乗降客数

宝塚＞山本＞雲雀丘花屋敷＞中山＞売布＞清荒神

山本がもし無人駅だったら、宝塚駅以外は全て無人駅になります。

山本って駅前に何も無さすぎて実に開放感ありますね(笑)

無人駅ではなかったかな？凄いお怒りですねぇ？失礼しました。
そう言えばたまに1人駅員居るような居ないような…
しかし17000人も乗降客ありながら無人駅に毛の生えたような駅員配置、何も無さすぎる駅前、絶対に座ることが出来ないラッシュ時間帯…阪急も酷い仕打ちですねぇ…

長尾小学校の横で新しいジオのマンションを建築中ですが、あそこの幹線道路挟んで向かいの土地（長尾山古墳の南側）って、所有者はどこなんですかね？
あそこ今整地中ですけど、何かできるんですかね？

587
あの場所は土砂災害警戒区域に指定されてるから何も建てないんじゃないかな。

平坦で良い土地に見えますが、あそこも市に採納されたんですかね。

こんなとこにバスで通わなきゃいけないひと、かわいそう。
人生たのしいですか？

京阪神圏で一定の需要がある大阪平野が一望できる住宅街は、バスすら無く駅から遠い急坂の斜面地が多い。徒歩数分で駅まで出られるバス便があるという事は、このジャンルの住宅街においては短所ではなくひとつの長所になっている。

でも、何の用事も済ませられないスッカラカンの山本駅からバス便は短所でしょ。。。

山手台に住んでいますが、そう不便は感じません。

山の手でなくても、買い物は車で行かれる方が大半かと思いますし、徒歩でオアシスにも行けます。

銀行にはそう頻繁に用事がありませんし、用がなくても銀行さんが来てくれます。
インターネットバンキングもありますしね。

あまり栄え過ぎるより、個人的な意見ではローカルな駅であり続けて欲しいぐらいです。
栄えて便利にはなりますが、デメリットも多いので…

住めば都ですよね！

山手台良いよ 少し不便でも広めの土地というニーズを満たしてくれます。
住んでみると意外と不便じゃないし
以前に駅から徒歩１５分の場所に住んでいましたがそこより楽ですね。
バスは時間どおり来るし乗ってる時間も五分ぐらいだから意外と楽ちん
繁華街や歓楽街が好きな人には向かないけどね。
閑静で広めの土地希望の人にはオススメ

駅前が栄えて治安が悪くなるならローカルで何にもない山本でイイと言うのは大きな勘違いです。

山本駅周辺（特に何もない山手台側）は痴漢・引ったくり多発地域で宝塚警察も警戒を強めています。

駅前に何にもなさ過ぎるのも治安に問題がある典型例ですね⇒山本駅北口（山手台側）

山本からバス便なんて、ありえへん設定。。。罰ゲームみたいなもん。。。

598、そういうコメントは必要ない。
そこに住む人に対して失礼。自分の住んでるところをその様に言われたら嫌でしょ？

５９９

そこに住む人の掲示板ではありません、一戸建て購入者の検討板です。