阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

ここに面白いデータがあります。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVkinki-erea.pdf

マンションは戸建以上に、土地（立地）の価値が物件価値を決めるが、
興味深いのは10年後の資産価値で、バス10分以内の立地が、
徒歩15分以内、徒歩20分以内を逆転しているという点。

一般にバス便は不当に低い価値のものとして虐げられがちだが、
実際の価値では、駅までバスを使えば10分以内で出られる立地は
徒歩10分以上かかる場所よりも高いという事がわかる。

まとめると不動産価値は

徒歩0～10分圏＞バス便10分圏＞徒歩10～20分＞バス10分以上＞＞＞徒歩20分以上

バス便でも徒歩と乗車時間を合わせて10分以内で出られる場所は、鉄道の駅から
徒歩11分以上かかる場所と同等以上の価値がある。

ましてやモノレールの駅から10分以上かかる場所（例えば駅から徒歩850mの場所）
よりは遥かに高い価値があります。

バス便の鉄道駅って…
千里中央とか阪急宝塚とか西宮北口とか高槻とかのことでしょ？
阪急バス山手台線の起点駅の山本駅みたいな無人駅同然の田舎駅はここでは比較対象外でしょ？
阪急線でも最も不人気のなーんにも無い駅前だからね。
いまどき能勢電や神鉄でももう少し駅前商業施設が整った駅多いですよねぇ。

京阪神エリア（近畿）の全ての鉄道駅を含めた調査だから、そうではないですね。

ハブ駅や大規模駅に限定するならバス便10分エリアが、普通の駅の徒歩駅近を凌駕する事も考えられる。

＞101

徒歩圏に代わるバス便として有効なのは最低でも終日５～１０分毎に頻発していることが必要。

山手台線はデータイム１時間に３本とかだから徒歩圏に比肩することはチョット無理だな。

86＝103＝106のように今頃になって第三者を装って（バレバレだが）「隣接する」なんていう言葉を使って誤魔化しても、前スレで散々繰り返した奴隷生き埋めネタや土砂災害ネタを書きまくって根拠無く誹謗中傷した事実は消えないから完全アウト。逮捕は近い。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/res/2301
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No.2301 by 匿名　2011-02-16 17:06:52

まとめ

宝塚山手台＝土砂災害警戒区域、急傾斜地崩落危険地区

彩　都＝防災安全都市
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こういった山手台全域が土砂災害の危険地域であるという印象を持たせる意図が明確な書き込み
（実際には間違いでありイエローゾーンに入っているのは山手台の区画全体の1%にも満たない
僅か10区画未満程度でしかない）や、生き埋め奴隷が大量に埋まっているといった根拠の無い
書き込みはヤバイでしょうね。事実に基づく批評ではなく、根拠の無い中傷ですからね。

そうだね土砂災害警戒区域かどうか注意が必要だね。

山手台にあって彩都にないもの

１．高圧線.鉄.塔

２．土砂災害警戒区域、土砂災害警戒区域.隣.接.地

３．通過交通の分離できていない急.勾.配.坂.道.幹線道路（しかも片側１車線）

このスレを見ていると、山手台みたいな致命的な欠陥を多数かかえた兵庫県の田舎のバス便ニュータウンを高値づかみさせられるとストレスがたまることがよくわかる。他の優れたニュータウンの悪口を書く事で捌け口にしなければ、精神状態を保つ事が出来ないのだろう。歴史的に見ても、これほど構造的欠陥を多数かかえた田舎のバス便ニュータウンが成功したためしがない。山手台の先行きは厳しいと言わざるを得ないし、中古価格での大暴落により既にそれは証明されつつある。

山手台にお住まいの方に質問です。

山手台を検討中なのですが住み心地は良いですか？

書き込みを拝見する限りではオアシスしかないような事なのですが、実際買い物等はどの辺りまでされているのでしょうか？

また、冬の朝晩の冷え込みとかどのような感じなのでしょうか？


最後に自転車で通勤されている方に質問です。


電動自転車で子供を送迎しようかと思っているのですが、朝は保育園開園(7時)と同時に預ける予定なので、山手台の坂を6時半過ぎには下るので凍結が心配です。道路状況など教えてください。

よろしくお願いいたします。

年に数回は凍結するので皆さんタイヤチェーンは用意されていますよ。

>>103

冷静に考えて、沖積層や大阪・神戸層群の上に住まれている方の方が加入率高いんじゃないですか。

三田牛とかナシオンといった煽りの前に、ウッディタウン住民が初代山手台スレで山手台を中傷したのが先ですね。

時系列や順序関係の捏造は良くないですね。注意深く事実を把握する必要があります。

>>101のデータの話題

阪急バスやその他の京阪神エリアバス便のの営業エリアの全域見ても、バスがデイタイムでも5～10分おきにくる住宅街エリアなんて殆ど無い（駅から複数の住宅街やニュータウンに向かう通過路になっているような特殊な場所や複数の路線が合流している場所にある停留所ぐらい）。

いわゆるバス便マンションを全て調査しているのだから、そういう例外的な異常に本数の多い場所のバス便マンションだけをピックアップしたデータであるという事はありえない。バス便マンションの統計で昼間の平均のバス本数はせいぜい毎時3本台（3本以上、4本未満）だろう。それでも徒歩11～20分より、リセールバリューも坪単価も上回ったという事。

バス便エリアの平均であれば、絶対供給量の多い千里中央や高槻などの
付加価値が高いエリアの影響が多いですから、そのような結果になるのは、当然でしょう。
その結果を一括りにして、バス便が価値があると思い込む時点で、データ分析力が低い情弱としか思えない。
そういう表面的なデータを鵜呑みにする人が山手台のお得意様かな。

前スレで、長尾山古墳の話題に絡めて、山手台東1丁目に大量虐殺や生き埋め奴隷や奴婢が埋まっているといった事実無根の誹謗中傷を書き込みまくっていた人物が、第三者を装ってバレバレの工作をして山手台を別のネタで叩きまくっていますね。前スレのログや証拠は残っていますから、今更別人を装っても無駄です。

ま、とりあえず彩都様の情報は無視して行きましょうか。
彩都スレへの誘導でもしてあげて下さい。

143さんありがとうございます。


私も妻も朝早い自転車通勤となるので、お互い安全面がとても心配で…。
特に妻は子供を乗せての通勤なので、自転車での転倒が心配です。

＞１４４

阪神大震災を経験している地震立県の兵庫県には他の都道府県にはない、

フェニックス共済（兵庫県住宅再建共済制度）という地震保険とは別枠で支給される制度がある。

土砂災害警戒区域や急傾斜地崩落危険地区に隣接している宝塚山手台は地震に備えて

余分なコストがかかるのではないのかという指摘だろう。

もちろん彩都など大阪府民は加入できない。

>>150
あれ、具体的に出て来ないんですか？
これって山手台に対する根拠のない誹謗ですか？
こんな書き込みやめてくださいよ。
気分を害しますので。

＞＞145
初代山手台スレなんて言ってる時点で、この人が当初から誹謗中傷に関わっていたのは明白ですね。いずれにせよ新スレに更新された時点でお互いリセットする格好の機会であるにもかかわらず、口火を切って彩都・森町攻撃を始めたのは山手台側だからね。
注意深く事実を把握すればこうなりますね。

１４７さんに同意。

鋭い洞察力、冷静な分析力には脱帽ものです。力強い説得力も感じます。

やられたからやり返すっていうところが子供じみていると思います。
142 153 のように本気で検討している方もいらっしゃる事を考えられないのでしょうか？
逆にそう言う風にしかできないのでしょうか？

大阪府と兵庫県の防災ハザードマップ確認致しました。

ご案内の通り彩都にはありませんが宝塚山手台の東１丁目や西２丁目を取り囲むような形で

土砂災害警戒区域がありますね。

今までさんざん彩都やウッディタウンの中傷を繰り返しておきながら

宝塚山手台の不都合な真実を指摘されたら一転して『逮捕』『ヤバイ』などという

稚拙な脅迫・恫喝を繰り出すというのは笑止千万ですね。

周知の通り兵庫県宝塚市は阪神大震災の被災地です、

新燃岳の土石流やニュージーランド地震の報道がテレビや新聞紙上をにぎわす昨今、

宝塚山手台スレで土砂災害警戒区域を議題にするのは全く自然な流れでありますし、

＞57で紹介されていますように山手台東１丁目で土砂災害警戒区域に指定されているがために

スムーズな売却が出来ないでいる物件があるという現実を踏まえれば尚更のことですね。

その云われている西二丁目に住む私が言うのもなんですが、このへんで堪忍してくれませんか？山手台と彩都・三田お互い足の引っ張り合いしても生産的ではないし。山手台の言うてた人間も少しは懲りはった思うし、ここは年寄り顔にめんじてこれくらいでお願いしますわ。

削除されたレスは、削除以来をしている人がいるからだよ。

掲示板の運営が自主的に消しているのではない。

ただ、一度削除依頼が出て、荒れていると見れば、掲示板の運営が一時的にチェックを強化して
削除以来が出る前から消していく事もある。

彩都に関する書き込みが削除されている理由は、スレ趣旨逸脱やスレ違い（山手台のスレだから当たり前）といったガイドラインに引っかかるからで、内容が誤っているからとか事実ではないからといった事ではない。削除依頼が出た上で、ガイドラインに引っかかっているから削除される。

逆に言えば、このスレに現在まだ残っているレスにも削除依頼すれば削除される書き込みは大量にある。

>>157
口火を切ったことをやり玉に挙げるならば、もう一度このスレを始めから読み直して下さい。
私は別に口火を切ったのがどうこう言いたいのではなく、もっとスレタイに合った有用な情報交換をしたいです。
我々が別スレを立ててそっちでやる事もできますが、根本的な争いを解決しないと、次のスレッドも同じ結果になると思っています。
ただ、完全な和解は難しいのも感じております。
ここは一歩お引きいただいて、別のスレ作ってそちらでやっていただけないですか？

１６４さんや１６５さんのお気持ちもよく分かりますが、お願いなんでまあこれぐらいにしといて下さい。
また荒れると色々悪いとこ聞かされて皆が不愉快な気分になりますし、ここは良識ある山手の住民として大局的なご判断をお願いします。

>新燃岳の土石流やニュージーランド地震の報道がテレビや新聞紙上をにぎわす昨今、
>宝塚山手台スレで土砂災害警戒区域を議題にするのは全く自然な流れでありますし

噴火や地震のだいぶ前から議論に出してませんでしたっけ？
取って付けたような理由ですね。

彩都より山手台が価値が有るとか、モノレールより山手台のバスの方が良いような、
勘違い発言をするから、一斉に反発をくらう。
もう少し冷静に謙虚になれば、有意義なスレになると思うよ。

さんざん山手台を悪口雑言で貶してきた人間が、良識を装って第三者のふりをしてのたまっています。

＞一斉に反発をくらう。

一斉にも何もお前が言う「反発」の大半はお前自ら書きまくってるわけだが（笑）
何しらばっくれて他人のふりしてるんだよ。

彩都のスレが実質殆ど動いておらず目に付かないからこそ、ここで山手台に対して言いたい放題やりたい放題になるのです。

例えば「阪急が分譲している彩都って、どんなとこ？」といったこのスレと対となる対応スレを建てておいて定期的に書き込んで目立つ場所に上げておけば、一定の抑止力になります。

山手台スレ
彩都住民が山手台を叩くスレ

この２つを作っておけば良いんじゃない？

現在、彩都関連スレは45板ありますので、お好きな板を選んで、お好きなだけどうぞ。

彩都スレは、マンションのスレしか実質動いてない。
戸建のスレは殆ど動いてない。
だから、ここでやりたい放題。

そうか、淋しかったのか。
じゃあ仲良くやろうじゃないか。

>>142
普段の日用品等の買物はたぶん自家用車でされている方が多いと思います。
山本南部周辺、ダイエー周辺、ＪＲ中山寺周辺あたりが多いでしょうか。
クルマで10～15分圏内に多数のスーパーや店があります。
伊丹や川西能勢口の方に行かれる方も勿論いらっしゃいます。

ただクルマを使わないと生活不可能かというと、そうでもないですね。
山本駅から徒歩圏に一通り生活に必要なものはありますし
（コープこうべ、コンビニ、ドラッグストア、クリーニング、各種医院、銀行、郵便局、
市役所のサービスセンターのあるあいあいパーク等）、山手台の阪急オアシスと
組み合わせればじゅうぶん生活は出来ると思います。

山手台北部ならちょっと上に数分歩けば、中山五月台があり、そこでは
お買物巡回バスがありますので、中山台の商業地（中山台ファミリーセンター）
に行く事も可能だと思います。普通の阪急バスでも行けます。山手台線がそのまま
五月台５丁目方面に向かいますので。銀行、郵便局、コープこうべ、スーパー、
専門店、飲食店、フィットネス、テニスなどがあります。
電動アシスト自転車を使えば、山手台西4丁目から長尾山トンネル南交差点まで
登りでもすぐですので、そこから中山台の商業地に簡単に行けると思います。

山手台の坂を電動アシスト自転車で下るのは可能ですが、定期的にブレーキの点検等も
含めてメンテナンスが必要不可欠でしょうね。特にママチャリや子供乗せタイプは後ろが
ローラーブレーキになっているのでグリスの補充が必要です。また前ブレーキはシューの
交換が必要です。ワイヤー交換等も含め定期的にメンテナンスしないと事故の危険があります。
下るルートは、幹線道路沿いの歩道を最短距離で下るよりも、ブレーキをかけんがら住宅街を
縫うようにゆっくり下ったほうが安全だと思います。具体的には、旧アズナス（山手台小学校前）
の所までおりてから、山手台東2丁目の住宅街に入って山手台東1丁目を経由して
ジオグランデ前に出て歩道で山本駅まで下りるルートです。登りはスピードが出ませんので、
危なくありませんしバッテリーが切れなければ楽に登れると思います。

彩都住民も叩けるニュータウンは、山手台と箕面森町ぐらいしかないからな。
山手台住民が彩都を叩いたら、アホにされて惨めになるだけ。

分譲中盤を過ぎひととおり目処がついた宝塚山手台（最も駅から遠い最北部でも順調に売れる事が証明され底堅い需要の存在がはっきりした）と違って正直なところ彩都はお先真っ暗ですから（箕面側の広大な非駅徒歩圏エリアが計画通りに埋まるわけがない）、他のニュータウンを叩かないと落ち着いていられないのだと思います。モノレール支線の奥からバス便（あるはバスすら無い）なんてしゃれにならないですからね。あそこが埋まらなかったら、既分譲の彩都エリアも深刻な影響を受けますから必死になるのだと思います。

>179
もういいって。

＞１７９

夜中の３時にわざわざ書くことか。

179です。新聞配達をしておりますので書き込みの時間はどうしても不規則になります。大変失礼いたしました。

>>180 >>181
179はここまで来ると、もはや逆側の人間としか思えん。
放っておこう。

179はまた荒らすために山手台住民になりすました、山手台叩き側つまり彩都住民の自演でしょ。

＞179さん

文体から見て、多分いつも書き込んではる山手の人でしょ？（違ったら御免なさい）

もし山手の住民さんやったら、ええかげんにして下さい。

どうして辛抱できないの？

あんた一人のせいで荒れたら結局、山手台の皆がまた不愉快な気分にさせられるんよ。

142です。

177さん、とても丁寧かつ大変わかりやすい説明ありがとうございます。
山手台4丁目でも、充分車だけに頼らず生活できることもわかりました。
　また、電動自転車についても、メンテナンスや坂を下る安全なコースまで教えて下さりとても感謝しております。
本当にありがとうございました。

>179

彩都がお先真っ暗と思う時点で、情弱なんだよ。
それと、箕面側の奥が売れなかったら、既分譲（茨木エリア）が深刻な影響を受ける理由も分からん。
山手台も現在、既分譲エリアが深刻な影響を受けているのは事実だが、その理由は彩都には無縁。

>187
179と同類。つまらん…。
そのやりとり、マジでもう飽きたょ。

>188
そのやり取りがないと、この板は全く盛り上がらやろが。

>189
そのやりとりで盛り上がるくらいなら
廃れた方がマシ。
いいかげん空気読め。

>190
お前もしつこい。退場。
もう寂びれとるけどな。

朝日新聞で３週連続で山手台の特集が１面使って掲載らしいですけど、どっかで見れないですかね？

山手台４丁目で家を建てるならどこのハウスメーカーがおすすめですか？また現在建っている家でどこのメーカーの家がセンスいいですか？教えて下さい。

それは山手台の西4丁目にあるハウスメーカーの建築条件付き土地を買おうとしているという事ですか？

それとも既に土地は決定していて（建築条件無し）、ハウスメーカーを探しているという事ですか？

基本的に大手ハウスメーカーはオススメしかねますね。

こちらを御覧ください。
http://www.geocities.jp/idexmen/info/price.htm
http://www.geocities.jp/idexmen/cm/const.htm
http://osnw.jp/index.php?%E5%AE%B6%E3%81%A5%E3%81%8F%E3%82%8A%E3%83%9E...

大手ハウスメーカーはこういう仕組みになっているという事を知っておくのは悪くないと思います。
※設計事務所をすすめるという意味ではありません

ありがとう御座います。土地は西４丁目に決まっていて今ハウスメーカーを選定中です。妻の希望で大手ハウスメーカーから購入を考えています。

>195 さん

まずは 木造 か 鉄骨か
を選んで下さい。

そうすれば大手メーカーの中でも ある程度は絞られます。
そこから展示場なりカタログなり見比べましょう。
外観センスは個人差がありますから、基本的に鉄骨ユニット以外ならお好みに合わせられるでしょう。

本や実棟を見て、お好みの外観イメージを残しておけば、ＨＭに伝わりやすいかと…

山手台は夏よりも冬を重視して断熱性能にこだわって建てるのが良いと思います。
山手ではなく思いっきり山なので冬はとても風が強く、朝も夜も寒いです。

その点において大手ＨＭに多い鉄骨住宅はおすすめしません。
基本的に鉄骨住宅は断熱性能も気密性能も悪いので寒いです。
だから光熱費を下げる為にソーラーやエコキュートなどで誤魔化しています。

高高住宅でメジャーな所としては、山手台ではスウェーデンハウスがよく建っていますが、
これは価格性能比が悪く（ボッ○クリ）、北欧住宅としては性能が低く仕様も良くないのに
割高なのでおすすめできません。
でもスウェーデンハウス以外なら、北欧住宅は良いと思います。
デザイン的にも山並みにはとても良く似合います。
結露とは無縁で冬でもシャツ一枚で過ごせる上に、光熱費も安いです。
大手ＨＭの倍以上の性能（Ｑ値もＣ値も）で、内装の建材も良いです。
近畿だと
http://www.skona-hus.com/index.html
http://www.arkos.co.jp/
http://www.sweden-home.jp/index.php
あたりがありますね。
宝塚市内にも非スウェーデンハウスの北欧住宅が数十軒ぐらいは建ってますね。
山手台にも3～4軒ほどあります。

>>193
これなんてどうですか？　おすすめです。
http://www.edelhouse.jp/house/example/index.html
山手台東1丁目の並木と歩道のある通りに建っていますね。

みなさん親切にご教授頂ましてありがとう御座います。大手ハウスメーカー以外も検討してみます。引き続き質問なんですが現在山手台にお住まいの方で実際に住んでみて家の良かった点と期待はずれだった点を可能であればハウスメーカーを上げてご教授頂けないでしょうか？すいません検討の参考にしたいのでお願いします

皆さんも仰っていますが、大手ハウスメーカーの殆どは断熱性能が良くないですね。
例外的に一条工務店のi-cubeというシリーズは大手ハウスメーカーなのに高性能ですが、屋根が平坦で外観のデザインがあまり良くないですね。

それと鉄骨住宅（軽量鉄骨造）は、やめたほうがいいいです。
基本的に工事現場のプレハブと同じ構造に、薄い断熱と濃い化粧をしたものです。

軽量鉄骨造は日本で生まれた構造で、積水ハウス、ダイワハウスが牽引してきた構造といえるでしょう。
誕生はプレハブとして、短工期で建設できる仮設建物として生まれた建物です。
今でも現場事務所などで見かけることが多いプレハブ建物ですが、昔に比べだいぶ進化したのは事実ですが構造的な特徴がそのまま欠点となる「鉄骨を構造材とする」ところは変わっていません。
軽量鉄骨造が耐震性にも耐火性にもすぐれているというのは上記2社が作り出した幻想といってほぼ間違いありません。
木造と比較して強いのは「重量鉄骨造」であって、軽量鉄骨と重量鉄骨は別物（厚みが違うだけではありますが、構造性能などは段違いの差があります。

世界的にみても軽量鉄骨を主構造とする住宅が普及しているのは日本だけです。
これは構造材自体（軽量鉄骨）の強度が木などと比較して、大差があるほど強くないのに、熱伝導率が高すぎて夏暑く、冬寒いという事になり住宅には不向きであること、火災発生時の耐熱性能が木材よりも弱く、火災発生時に木造よりも短時間で崩壊する危険性が高いことなどが原因です。

長所：工場生産性が高く、比較的短工期で建築できる。メーカー側が大きく儲かる。ことなどがいえるとおもいます。

短所：熱伝導率が高い、熱に弱く火災時崩落時間が短い＋軽量鉄骨の塗膜（塗装の膜）に傷がつくとそこから錆が発生し、軽量鉄骨程度の厚みでは強度がボロボロとなる

熱伝導率が高すぎるというのは上に書いた通り火事などの際にも影響はあるのですが、なによりも影響が大きいのは（火事はしょっちゅうはありませんので）夏暑く、冬寒い家という事です。構造としての柱が熱（外の寒さや暑さ）が柱を通して伝わってしまうことです。この対策を各鉄骨メーカーは「外断熱」や柱をコの字とし、複数本並べ、その間に断熱材を入れてみたりしていますが、根本的な対策としては「Q値」が木造の本格的な高気密高断熱住宅（11年も前に制定された次世代省エネ基準程度ではなくです）に比べ、格段に劣ることからも明らかです。