阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

３０年後は、脱出不能な貧乏年寄りばかりのゴーストタウン化必至。
フラットだといいが、こんだけアップダウンが激しい立地は、正直厳しいでしょう。
そういう意味では、社会的な責任により、バス便はなんとか維持されるでしょう（笑）。
構図的には、旧国鉄の赤字ローカル線が、
過疎化する地方エリアで赤字垂れ流しながら運営されていた状態と類似するかも。

少子化で、ただでさえ都心回帰傾向の強い若年層は、
こんな辺鄙なところをあえて買う必要もない。
一戸建てを検討するにしても。
人口停滞・減少でもうすこし都心に近い駅徒歩圏内の地価が手ごろになっているエリアが選好されるでしょう。その意味で、山本徒歩圏内はなんとかゆるせるが、バス便は論外。
買手は年が経つにつれ先細りの一途。

こんな立地の開発そのものが２０～３０年前の発想。
震災後の阪急本体が手詰まり状態だったのは理解できるが。

彩都は阪急沿線ですらない。モノレールの本線でもなくモノレールの支線の沿線。

財閥の総研が調査・作成した関西圏の資産分布地図を見たことがありますが、宝塚の高齢化しているバス便エリア（逆瀬台、中山台、仁川高丸、ゆずり葉台等）の戸建地区はどこも高資産エリアになっていましたよ。つまり皆が出て行くわけではなく、脱出していない金持ち老人も多いという事です。

もっと辺鄙で都心から遠いニュータウンが多い中で、都心から20km以内で相対的に優位性のある宝塚のニュータウンが貧乏人だらけになるというのは、現実的には起こりえないです。

基本的に信託銀行のリバースモーゲージは担保評価4000万円以上の戸建が対象になっています。
つまり土地評価額2000～3000万では、老後にリバースモーゲージは利用できないという事です。
将来の年金制度に対する不安、不信感が大きく今や世界でも最大の高齢社会と化した日本は、
リバースモーゲージの潜在的市場はアメリカやフランス以上に大きく、若い世代にとってこれから
重要になってくると言えます。
永住という観点から見ると、土地の担保価値を高める為にも区画が広いエリアは必要不可欠なのです。
平均区画400㎡以上のエリアを設定するべきだというのはそういう事なのです。
4000万の担保価値、駅徒歩数分圏なら60～70坪、バス便10分圏エリアなら120～130坪です。

うん、そのためにも駅から遠い山手台北部のオバチャン達よ、自分勝手にバス乗らずに排ガスまき散らしてマイカー送迎ばっかりしとったらあかんよ！

バスよりモノレールの方がマシだが？

じゃモノレール沿線に住めば？

以上おしまい。

阪急からしたら山手台のバス路線ってけっこうおいしいですよね。
片道3.8km程度（五月台部分も含む）しかないのに宝塚市内線の均一料金210円とれますから。

一般的に路線バスの原価は、民間でキロあたり390円（人件費、燃料費、車輌費、その他経費の合計）なので、片道の原価1500円弱。大人8人の乗車で採算がとれる。まぁ実際は高齢者パスとか回数券などの割引利用者もいるので単純にはいかないけど。

なるほね。勉強になりますね意外と損益低いんだね
確かに冷静に考えたらあの距離で２１０円は高いもんな。
今ガリガリ北公園の裏工事してるけどあそこに家が建ったら
かなり朝晩は混みそうだな

８０３、いつの話でしょうか。

いまではなく、３０年後の資産価値を議論しているんですよ。

まず、今金を持っている年寄り連中は、２０年後にはほとんどいなくなっているでしょう。

つぎに、人口の伸びが見込めた時代と、人口が減り続ける時代は違うんですよ。

いいかえると、若年層の流入が見込めた時代と、若年層が一方的に流出する時代は違うんですよ。

あなたは、根本的に統計データの解釈に仕方を誤っている。

解釈に仕方を誤っている。

解釈の仕方を誤っている。に訂正。

では逆に聞きます。
30年後に資産価値が上がるのはどこですか？
関西でお願いします。

30年先の予想は難しい。

日本が破綻して東京一極集中政策が見直されて、東京に本社機能移転した関西企業が大阪に戻ってくれば大阪圏の地価が上がる事もありえる。

伊丹空港が単に廃港になるか、副首都になるかで大違い。

富裕中国人が押し寄せてきたら山手台も値上がりしているかも。

中国に侵略（占領）されても、地価上がるかも。

車の自動運転が実現していたら（技術的には2020年に車の完全自動運転が可能になると予想されている）、高齢者の交通ハンデが無くなって駅近とバス便の不動産格差がなくなっている事も考えられる。



まぁこういった事がなければ、資産価値が維持されるのは駅近かつ環境が良い所だけでしょう。

バス沿線に未来はない

橋下の折衝力とパワーで首都機能分散が実現して伊丹空港跡地に首都機能が来たら、山手台は大逆転で超一等住宅地になりますね。

首都機能分散はないです、あくまでも東京有事の際のバックアップ機能都市ですよ。

専門学校が建つんでしょうか？

学校次第では、治安が悪くなる心配が有りますね。

今でも北公園は夜のデートに使用されてるみたいですし‥‥

>813さん
あなたは810さんですか？
是非810さんの意見を聞いてみたい。

雲雀丘に専門学校的な大学があるが治安には影響無いのと同じで
出来たとしても影響無いでしょうし、出来ないでしょう。

私も８１０さんの意見が聞きたいですね。この掲示板で山手台に批判的なコメントを執拗に書き込む人は
反対野党のように感じます。
悪く言うことだけが目的になり的外れや極端な飛躍が散見されます。
只の反対野党ではなくきちんと代案を示すべきであると
強く感じます。

813は810ではありませんよ

資産価値が上がる？　そんなもん知るもんかよ。
一言でも言ったか？　資産価値が「上がる」地域があるって。
人が言うこと、よく聞け、よく読め。

下がるといわれれば、上がるとこはどこだと。
そんな貧相な思考しかできないから、そんな辺鄙なとこ買っちまうんだよ。
人に聞く前に、自分で探せよ。


「相対的」に資産価値が保全できる不動産物件の条件


特急・快速急行・新快速・快速停車駅徒歩１０分圏内。
とくに阪神間の主要駅徒歩１０分圏内。


関西の不動産業界では、ほぼ常識。
知り合いの不動産屋に聞いてみな（阪急を除く（笑））。

バス便エリアはダメ。よほど付加価値がないと、だめだな。
たとえ阪神間でも、苦楽園の上の方なんかはダメ。
柏堂みたいなところも同様。甲陽園も多くがだめだな。
芦屋でも、かなり山手が凋落しつつある。
三条なんか悲惨な状態。
奥池は普通の住宅地ではないが、あそこも値崩れが凄まじい。
同様に六麓荘。買い手が殆どつかない。
東灘も、西岡本の上の方なんか、なかなか買い手がつかない。

とにかく、売れないんだよ、山手にある物件が。
阪神間は関西の地価動向を、よくも悪くも一番敏感に反応する地域だが、
阪神間の山手が総崩れの状態で、他の関西の山手地域に将来性があるかと言われると、
否定せざるをえない。

これは決して短期的なものではない。
もちろん、関西圏の経済的な凋落も影響しているが、
人口増がストップしてしまった影響が一番大きい。
第二次ベビーブーマーによる物件取得時期がピークを過ぎつつあるのが大きいね。
一次取得者は都心回帰。ほんとうに、これは凄まじい。
郊外の一戸建ての時代は、終わった。

だから、これは山手台の話ではないが、バス便のマンションなど、狂気の沙汰。

そのとおりだと思います。
バス便でマンションはないでしょう。意味がわからない。

地価があがるのなら、平井車庫新駅開設による西雲雀丘くらいでしょ。

なるほど

>>810さん
あなたも人の書いていることをきちんと読んだ方が良いですね。
別に資産価値が上がる土地を知りたいのではなく、
人の意見を批判し続けるあなたの意見を聞きたいだけなんですから。
しかも買っていません。買ったなんて書いていませんよ。
またあなたが思っている意見を参考に土地探しなんかしません。
人を批判するのがどれだけ難しい事なのか、少し知って欲しいだけです。

私も「資産価値が上がるのは？」って聞いちゃいましたが、
「資産価値が下がらないのは？」の意図で読み取って下さい。
細かいご指摘ありがとうございます。

さて、先の震災で海岸に近いところを避けて住むことを考える人が出て来ると思いますが、
それによって山側の土地が人気になってくるとは考えられませんかね。
阪神間はあまり津波の心配は無いでしょうが、液状化の危険性はあります。
大阪中心部の機能、主要企業が
山側に移動し始めると、そこから近くなる山側の近くも
資産価値が必ずしも下がるわけではないとは思います。

今まで、そして近い将来はまだ阪神間の主要駅徒歩10分が人気かもしれませんが、
30年後にまだそれが続いていますかね？
可能性は無くもないですけど。

ごめんなさい、途中ですが会社行きます。

暴落しているのは、主にバス停が徒歩圏に無いかバスの本数がかなり少ないエリアですよ。
例えば、苦楽園五～六番町のバス停から近い所なんかは、バスの本数がまぁまぁ多いので
苦楽園四番町や剣谷町なんかと比べると、そんなに下落率高くありません。
神戸市バスで本数がある鶴甲や渦森台も駅から遠く坂がきついわりに意外にあまり下がっていません。

資産価値が上がる可能性がある場所はあります。
それは既に新駅開業が不動産相場に折り込み済みのエリアではなく、20～30年後に新駅が出来てインフラ整備されるかもしれないというようなエリアです。もちろん資産価値が上がるのは本当に新駅が出来た場合だけです。

http://www.archish-g.com/top/news110517_01.html
東３丁目の豪邸。
完成見学会だって。
眺望は見に行きたいけど、私には予約して見に行く勇気はない。
どなたか見に行ってください。

８１０さんのご意見は阪神間の主要駅徒歩１０分以内が良いだろうと

更に踏み込んで聞くと 一種低層５０坪以上で土地3000万以内でしたら８１０さんであればどちらを購入されますか？

値下がりとかはで気にして頂かなくて結構です。

またあくまでも個人的なご意見をお聞きしたいだけなので出来れば具体的な
町名までお聞かせ頂ければと思います。

買わないは無しで(笑) お願いします。

山手台住民がちゃんとバスに乗って、昼間4本/時（今は3本だけど、おそらく山手台東の北部が分譲されれば4本に増便される）以上維持できたら、相対的に今より大幅に価値が下がる事は無いと思いますよ。

山手台の価値が相対的に暴落する可能性があるとすれば、バスが減便するとか、新名神開通後の影響が予想以上で毎週末渋滞するとか、バス使う人が少なくなって毎朝幹線道路が渋滞するとか、そういった場合かと。

ラッシュ時はともかく最近のデータイムの利用状況みてたら、増便は厳しそう。。。

確かに 山手台東の北部が販売しだせば朝夕は確実に
増便するだろうね。
今でも結構混んでるもんな

朝夕はどこのバス便ニュータウンでも需給の心配はない、問題はデータイムの減便。
老後の生活に直接関わってくるのは朝夕の便数ではなくデータイムの便数。
これの利用率を上げることが至上課題。

朝夕にご主人がバス乗るだけじゃアカンってことですね。

定期代が出る通勤者はともかく、昼間はバス代けちって車使っている人が多いですね。

乗り放題のゾーン定期券（宝塚市内線）、ワイド定期券（プラティーク兵庫）が、それぞれ
1ヶ月：8,990円　3ヶ月：25,630円　6ヶ月：48,550円　
です。1年間で97,100円。

マイカーの維持費が一般的な車で年間50万円（車両20万円、維持費30万円、年間走行距離1万km、10年乗って廃車）ぐらいでしょうか。

老後の事を考えて、あえて車を所有せず（レジャー等はレンタカーを利用）、定期を購入してバスに乗るというライフスタイルの実行者が多数派になれば、住宅地の価値は維持されるのかもしれません。

結論

①山手台東の北部が開発されれば朝夕は確実に増便する

②山手台東の北部が開発されれば昼間も増便される可能性が高い

③老後は極力バスを使う

てな 感じですな。 ③は３０年後なので少し早めに２５年後ぐらいから実施でお願いします。

非現実的な意見ばかり。価値が下がるのは仕方ないということかな。

４丁目ちゃんとバス乗れよ。

山手台は不動産業界では近畿で現在進んでいる大規模な造成地で数少ない完売可能な場所と見られています。

ニュータウン希望なら買いなさい。

ただ値下がりは覚悟しなはれ。硬くいくなら大阪の上町台地に買いなさい。

価値の大幅な下落は無いでしょう。

まぁなんやかんやいうても
・乗換え無しで都心（梅田）直結
・大手民鉄本線沿線
・大阪平野から外れない（山を越えない）立地
・梅田20km圏
を満たす最後の大規模分譲地ですからね

豪邸見に行きたいなぁ〜
行かないけど。(行けないけど？)

どんな人が住むんでしょうね？

自営業だろうな。一般的なサラリーマンが自分の給与で
買うのは無理な価格だろう

アーキッシュギャラリーは基本的に高いし平屋で２４０平米
だから半端なく高いよ。

掃除が大変そう とか庶民丸出しでショボく僻むのが精一杯だね

羨ましい限りです。

そうなんですね。確かに高そうです。

バスｴﾘｱとバカにされた土地でも彼らには大金をはたいても良いと思えたのですよね。
将来資産価値がどうなろうと、気になさらないのでしょう。

長く売り地でしたが、切り売りせず置いておいて良かったですね。

こんなお家がｱﾁﾗｺﾁﾗに出来たら、ﾊﾞｽｴﾘｱ山手台も面白くなりそうです。

自営業でクルマ出勤だからバス便でもあまり不便は感じないんでしょうね。

皆でバス乗らなあかんよ

じゅうぶん立派な家だけど、びっくりするほどでもないね。現実的というか。

宝塚にはもっと凄い家がいっぱいある。いちばん大きいので甲子園大学の前の家とか。

http://www.tanaka-jyuken.co.jp/seko/index.html
このページの作品紹介の「モダンタイプ」で一番左上に表示される宝塚Ｏ邸。
これぐらいからがいわゆる「豪邸」だろう。
建物だけで５００㎡以上あって、建築費だけで２億円ぐらいかかっている家。

バスのらなあかんなと思うのだけど、
車で３分の距離に210円は高い。
会社勤めのパパさんは定期代（一ヶ月８９９０円）は会社から出るから良いとして、
学生さんは通学定期の一ヶ月７７１０円は高すぎ。

ちなみに電車代は山本駅から２２０円の豊中までいくのに
通勤一ヶ月定期７７９０円
学生一ヶ月定期２６３０円

パパと学生のお子さんがいる家庭なら、奥さんがまとめて駅まで送ってしまいますね。


バスの乗車率を上げるには定期代を安くしないとだめですね。

中山・山本のバス便ニュータウンでいちばんの豪邸はたぶんこれ（中山桜台2丁目）。

ttp://maps.google.co.jp/maps?ll=34.83181,135.365903&spn=0.000756,0.001682&t=k&z=20&brcurrent=3,0x6000f42d969afaf9:0x233ed20baf87e5cd,1

噂では建物の建築費で6億円以上かかっているとか。

https://picasaweb.google.com/tangculiyu/20110410#5593931356790121282
http://minkara.carview.co.jp/userid/485590/blog/18909232/

http://k-atelier.main.jp/works/700/

ここらへんの家もたぶん建築費2億はかかっている。
下の家は芦屋ってなってるけど、誤表記で実際の場所は中山桜台4丁目。

＞８４８
確かに高いと思うんですが、買う前からから分かっていたことですよね。
私達の住宅地はバス便ニュータウンとしてその価値が担保されていることを改めて認識すべきかもしれません。

↑
桜台２丁目の物件は民家ではないようです。
なんとかクラブって表札出てますよ。

２件目の家は桜台５丁目ではないですか？
http://www.rehouse.co.jp/kodate/kansai/NXZO5018/
多分これですね？
売りに出てます。

>>848
バスは電車と違って値下げ余地が少ないので、電車並の割引率にする事は不可能ですよ。

バスの定期券はなぜ高い？
http://rurouni.main.jp/lab/research/013_busfare.html

>>851
もともとは個人の家でした。
それが一昨年に4億円ぐらいで売りに出されて、買った人が現在は会社の建物にしているようですが、
実際には自宅として使用されているようです。
豪邸は、自宅として使っている家でした会社所有の建物や保養所扱いになっている事が多いですよ。

訂正

豪邸は、自宅として使っている家でも、会社所有の建物や保養所として登記されている事が多いですよ。

事業用の土地・家屋となるので住宅用地の特例がきかず固定資産税が高くなりますが、もともと豪邸は土地や建物が大きく住宅用地の特例による減免が少ないので、事業用として登記する事で得られるメリットのほうが大きいようです。

>>848
あの、一括払いでいいなら少し安く買える方法があるみたいですよ。
http://bus.hankyu.co.jp/info/sp.html
阪急スクールパス300　学年定期券75000円

山本駅前が寂れているのもバス乗らない理由の一つかな。バス代だけで用事が全て済むのなら利用するかもしれませんが、バス賃＋阪急電車賃　使って川西能勢口とか行くぐらいだったらクルマで中山のダイエーとか伊丹のイオンとか行っちゃいますからね…駅前もっとなんとかすべき。

>>855
スクールパスのことは知っているけど、夏休みや春休みにバスを利用しないのなら微妙な値段。

>>852
なるほどね。
だけど、安くすれば利用者増えそうな路線では社会実験的にワンコイン（１００円）とかでやってくれないかな。
利用者が２倍になっても採算合わないか、、？

自治会費を上げておしゃれな無料バスが走れば一番いいのだけど、既存の町には難しいでしょうね。

川西能勢口は子育てファミリーは買い物行きません。
３０００円買って駐車場一時間しか無料にならないのはありえない。
車停めて子供をベビーカーに載せかえてエレベーター待ってたら３０分ぐらい過ぎる。
阪急百貨店のエレベーターはＢ２～４Ｆまであるのに1台しかないから
待ち時間が長いことも多い。

電車に乗るなら大阪のルクアや百貨店、西宮ガーデンズ、
車で行くなら伊丹の２つのイオン、西宮ららぽーと、尼崎ココエ
次々と新しいショッピングモールができているのに、
能勢口は昭和の臭いがする。
能勢口が生まれ変わる予定はないのでしょうか？

私が隔日で利用する１４時台の山本行きのバスは私を入れて乗客２～３人ということ多いです。私1人の時もありました。
ああいう状況をみていると撤退はともかく昼間の減便は将来ありえるかなと危惧しております。

８６０さん、全体の分譲終えるのいつごろでしたっけ？

阪急もそこまでは面倒みてくれるけど、我々にとって正念場はそれ以降ってことですかね？

私は北部開発で人口増えてもラッシュ時はともかく昼間は比例しては乗客増えないような気が致します。

１４時台のバス乗るようになって１０年近くなりますが、乗客は増えるどころか減り続けていますから…

バスって本数減れば減るほど使い勝手悪くなって更に乗客減を招く…負のスパイラル…

逆でいきましょう
どんどんバスを利用して電車の本数と同じだけ終電までバスを走らせましょう

そうなるといいですね。

ラッシュ時に増えるのはめちゃくちゃ嬉しいね
今でも混みすぎ もうちょっと本数増やして
分散させて欲しい。早く本数増えないかな?
ジオグランデの奴は歩けよ。電車降りたらバス
待ってるから乗りたくなるのはわかるけど。

１３時台、１５時台を含めて乗りますが閑散としています。
よく覚えてはいませんが今年の４月とかではなくもっと以前から減っていると思います。

でも、それを決めるのはデベ。

たしかに

買って後悔した。

もっと都心のマンション買っておけばよかった。

何もかもが不便。

一生住むのかなあ。

売れればいいんじゃない？

でも下落率激しいらしいからね…

幸運を祈ります。

それは良いですね〜！

そろそろ大きな区画を売り出したらいいのに。

10年位まてば、物好きなお金持ちが来るかもしれない。

駅が山本ではアカンでしょ。

小さい駅なのがいいんですよ。
駅を降りたらバスが待っててくれているのに感動した。
大きな駅だと、電車とバスの時刻表がリンクしてなくて、駅から小走りに行かなきゃならなかったり、
バスを立って待たなければいけなかったり、駅からバス亭まで微妙に遠かったりする。

いっそうのこと平屋限定地区をつくってもいいですよね。
もちろん眺望を確保できることを前提で。

２階にはしばらく上がったことが無い家に住んでいる老夫婦や、
常に庭の犬と戯れていたい家族には受けると思いますけど。
ワンフロアの生活は便利ですよ。マンションのような気兼ねもいらないし、それなりにうけるのでは？

西公民館に 図書館の分室が出来ますね。

小規模ですが、便利になるのは有難いです。

特に４丁目な