土地と建物別々の購入について

　土地から購入して、現在建築計画進行中の者です。私の経験を元にお話しします。

　まずは、土地から購入する場合、目ぼしいＨＭをピックアップしておいていつでも相談に乗ってもらえる関係を作っておくことをお勧めします。
　土地購入の際、その土地にどのような建物が幾らで建つかが判断ポイントになると思います。これは単なる間取りの問題というのではなく、地盤改良、擁壁のやり直し等、ＨＭの意見をかないと費用が把握できない要素が沢山あります。
　また、ローンについても、土地を現金で購入できて更に建物だけでローンを組める程度に自己資金に余裕がある場合でない限り、計画全体での借入になると思います（土地と建物の借入を同じ銀行で）。この場合、銀行からローン承認のためにＨＭの見積もりが要求されます。
　上記のことから、土地探しの段階でもＨＭと二人三脚で動くことをお勧めします。

02の続きです。

　と、言いながら、私の場合、ローン解除特約を付けて土地の売買契約をしましたが、契約時点でＨＭを決めていませんでしたのでローン承認期限に間に合うべく短期間でＨＭ探しをしなくてはならず、大変な思いをしました。

　ローン承認後に、ＨＭとのその後の打合せで価格が上下するのが当たり前です。私の場合、後でオーバーした分は自己資金で賄うようにといわれました。ですので、見積もりは外構費用とか何とか理由をつけて高めに出してもらうことがベターです。

　ローンの実行は、私の場合は分割実行としました。土地購入時、建物の進行（契約、着工、上棟、）段階毎に必要金額を実行してもらう方法です。分割実行の場合、最終的に建物ができて登記がすまないと（ハッキリ条件を覚えていません）、金利部分の返済しかできないそうです。しかも、その間は変動金利しか選べないようです。

　もし、土地購入時に具体的な計画がなくて暫く更地で放っておくのでしたら、マイホームローンを選べない可能性があります。その場合、普通の担保付のローンとなるでしょうから、借入金額や金利上で不利と思われます。（古屋付土地なら、それに住むことにしてマイホームローンが組めるかもしれませんが。）

　以上、メリット、デメリットと言った観点でお話できていませんが、ご参考になれば。

私も同じような状況のときにいろいろ銀行に聞いたことがあるのでそのとき聞いたことをもとに
書きます。

銀行ローンをお考えでしたら同じ銀行で分割融資という方法をとることになると思います。
ただ面倒なことに、分割融資は将来の建物も込みですから、建物のおおよその図面と予算を
聞かれるはずです。適当な図面をどこかの設計事務所などで描いてもらうことになるかと思います
(５-１０万位で描いてくれる事務所が多いようです)。
土地購入前に何か融資に見合うだけの担保になるものを所有していれば別ですけど、
普通はそういうことはないので土地購入だけ融資をしてくれることはありません。
ただし銀行は人を見て、融資できる　できない、を判断しますから、詳しいことは
お心当たりの銀行に直接お尋ねください。

私はまだ何も考えていない図面を出せなどという理不尽な話に銀行の無理解を感じたので
ローンに頼らず一括で買ってしまいました。
そのためローンの細かい話はよく分かりませんが、ご参考までに。

すごーく勉強になりました。そうか、土地だけじゃマイホームローンが組めないのですね・・・！
土地の値段によっては（同じ分譲内で金額差が３００万あるので）
頭金としてためたものを一括で買えなくもないということも　ここで気づきました！
そうか、そうか・・・！
で、上物を頭金０で銀行もしくはその他の機関でローンを組めば良いのですね。
こんなスレに　丁寧にアドバイスいただき、大変喜びました！！
ここは　善良なレスが多くて、ほんと助かってます。。。ありがとうございました。

０２＆０３です。

土地に全ての体力（自己資金）を使い果たした場合、建物費用のほぼ１００％をローンで賄わなければならなくなってきますが、金融機関は建物価格のｘｘ％を上限として貸すといった条件を設けていることもあります。
ですで、０３さんのご助言にありますように金融機関に相談されることが宜しいかと思います。

今の現時点で借入する必要がなくとも、あくまで計画全体で話を進めたほうがよいと思います。

04です。
06さんのおっしゃるとおり、頭金があまりに少なすぎるのも困ることになるかもしれません。
ほかにローンを借りるための諸費用やら建物の登記費用など、自己資金が必要なものもあると
思いますので。
是非銀行などに相談してください。

０２さん　０４さん
さらなる助言、ありがとうございました。そうですね、手持ちが無くなったら
細々としたお金が払えなくなりますね（汗）
金融機関に相談して、良い方法をみつけるのが一番、ということですね、
とてもよくわかりました。ありがとうございました。

銀行で分割実行しました。土地の支払いに関しては８割が上限でした。
したがって土地代の２割（＋諸経費）は自己資金が必要です。
みなさんがご指摘のように審査を受けるときに見積もりが要ります。
ＨＭは確定してなくてもよいですが、重要なのは『金額の上限』です。
たとえば審査時に4000万でOKが出たとして、後で上物に金かけすぎて
資金ショートして、4200万貸して欲しいというのは認められないとい
うこと。4000万より少ない分には問題ありません。

あとは上物の支払いタイミングの問題ですね。ほとんどのＨＭや工務
店は下請けへの支払いもあるので、３回くらい（請負契約時、上棟時、
完成時）に分割して支払いを要求することが多いです。しかし銀行は
家が完成して抵当権が設定できてからでないと実行してくれません。
したがって２回分は自己資金でまかなうことになります。30%/30%/40%
というような割合が多いとは思いますが、そこらへんは個別に相談に
応じてくれると思います。
自己資金が不足の場合は、つなぎ融資になりますが、やはりそれが不要
な程度の自己資金はあったほうがベターです。

そうですね。