草津タワーについて

この辺の地盤は結構特殊みたいです。この辺で結構高層マンションの部類に入る某2棟を施工したフジタがこの辺のノウハウを持っているみたいなんだけど、この辺の情報を施工の大林がつかんでいるかどうか・・・
規模的に超高層建築物の部類に入るので国交省の認定が必要な為一時期流行ったような不祥事は心配しなくていいと思うのだが・・・

駅近高層マンションなのだからランニング費用は気にするな。
気にするような人は住むべきではない。

大林組の人は見てないのでしょうかねえ？
耐震強度について専門的な話が全く記載されないですねえ。
どなたか詳しい人、コメントください！
それと平常時の揺れの感じを体験したかた、高層マンションでの騒音体験者の方、教えてください！
ほとんど決めているのですが、これらの点だけがすっきりしないので、よろしくお願いします。

このタワーマンションは免震構造でも制震構造でもなく従来の
耐震構造です。
震度５までは大丈夫なように設計されているようですが、免震構造のマンションの説明では、耐震構造のタワーは地震の際激しく揺れて
部屋の中がぐじゃぐじゃになるそうです。
平常時のゆれは、柔構造のため常にゆらゆらしております、24階の
免震マンションにおりますが、やっぱり敏感な方にはきになるかな〜？
騒音は、やっぱりJRの音は我慢必要でしょう、終電のあとは安眠
可能です。

188さん、大変参考になりました。ありがとうございました。悩みは尽きないですがーーー。

＞185さん

近くの天井川の関係でしょうか？最近、バイパス河川（はなまるうどんの横の川）ができたので、洪水の心配はなくなりましたが・・。ちょっと気になりますね。それとも古びわこ層でしょうか？


あと、JRの音は未確認ですが、草津は「ローカル線」ではなく「幹線」ですので、夜中に貨物とかも走るかもしれません。
巨大遮音構造物（近鉄）がどの程度防いでくれるか・・ですね。高架もないので、あまりウルサくはないと思いますが・・。

ただ、昼間聞こえる音と、ベッドに入ってから聞こえる音は、同じ音量でも感覚的にかなり違うはずですから、デリケートな人は要チェックですね。

草津タワーの高さでなぜ免震もしくは制震構造にしなかったのでしょうかねえ？やはりコスト高になるということだけのはなしでしょうか？　　地質についてもちゃんと公表してくれると納得するのですがね。もちろん嘘は困ります。

こんなのがあります。皆さん、一読を。業者の方がみておられたらコメントいただきたいですが。私は草津タワーを買おうと思っているので、あらゆる情報が欲しくてサーフィンしています。http://supportpage.spaces.live.com/

何階から上になると戸境の壁はコンクリートではなく吸音材に
なるんですか？
大手会社の高層マンションに友人が住んでいて、とにかく吸音材を
使用している戸境壁の部屋はやめなさいって言うのです。　
私も常識で考えて隣の壁がコンクリートではなく吸音材っていうのは
少々抵抗があります。
専門家の方がいらっしゃればご意見をお聞きしたいと思います。

下の階にはクリニックやコンビニが入るようです。
住宅の隣家との隔壁はすべて吸音材を石膏ボードのようなもので挟み込んだものです。あれは長いドリルさえあれば電気ドリルで隣の家まで穴を開けられるような感じです。
これが単なる素人の間違った観測なのか、専門家の方見ておられたら教えてください。
吉野石膏などが作っているから、たぶん間違いないと思うのですがね。

>>193さん
専門化ではないですが、吸音材って乾式壁のことですか。
高層マンションでは普通だと思いますよ。
http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/report/report18.pdf#search='%E4%B9%BE%E5%BC%8F%E6%88%B8%E5%A2%83%E5%A3%81'

友人は、吸音材のマンションに住んでいるんでいて、隣戸の音に困っているなら説得力があると思います。
なぜやめた方がよいと言っているのか、詳しく聞いてみたらどうですか。

販売スケジュールの案内が来ましたが、土壌からヒ素や鉛が検出されたとのことで、
完成予定時期が、平成２１年８月に延期になりましたね。

完成予定が伸びなかったら逆に不安ですね。納期短縮に業者がええかげんな工事をしてしまう恐れがありますからね。もっと伸びてもおかしくないと思いますがねえ。

土壌からヒ素が検出‥。低層階はちょっと心配‥？

価格発表前ですので、これで高くなる要素は
充分出てきてしまいましたね。
見えないところで、コストダウンする可能性も。。。

土壌汚染については私は心配していません。要するに流れ出して地下水を汚染しないための措置もしくは運び出した汚染土を廃棄する場所に汚染物質流出防止策を施す費用がいるだけのことだと思います。従って安全性よりも見えないところでのコストダウンをされる心配がつきまといますね。

198さん　低層階でも高層階でもかわらないのではないでしょうか

来週、価格＆供給住居発表会ですね。
楽しみです。
土壌汚染問題で価格UPにならないことだけを期待しています。

無理とは思うけど、もう少し安くならないかな・・・
あの強気の価格設定では、売れ残るのでは？と思います。
デベさん、頑張ってください。
（MRの受付のお姉さん＆案内係にお金かけ過ぎです。）

土壌汚染問題の結果報告で　営業担当の方が電話してきてくださいました。
その時に、価格の上昇があるんですか？と聞いたらモデルルームで聞いた価格からはUPしない予定と言われました。
NO、200さんがおっしゃる通り、その他のとこで　しわ寄せが来るかもしれませんがね（＾＾；
汚染問題は　しっかりとした検査が行われるだろうし心配はしていません。
来週の来週、価格＆供給住居発表会は、郵送されてくるんでしょうかね？楽しみですねー。
入居日が8月になったので2年以上先かと思うと　購買意欲は少しダウンしてしまいましたね。どうせお金支払うんだったら早く入居したいです（笑）
売れ残ると　先に買ったものは、損した気分になっちゃいますから、早期完売を願うばかりです。
入居前まで　工事途中の実際の部屋を公開してモデルルーム見学は避けてもらいたいですね。

工事途中の状況を各段階で検査してその結果を公表するようなことをしてくれると安心感が出ると思うのですがねえ。設計通りの施工がされるかどうかが少し不安ですね。自信があれば公表してくれるはずですがねえ。

土壌汚染の件ですが、普通に考えて価格が上がらないのは変ですよね。
それとも、こういう臨時費用も組み込んだ上での価格だったんですかね。

月々の修繕積立金や一時金が今の予定額より高くなって、
購入者→管理会社→事業主　というルートで土壌汚染の対応費用を
回収するなんてことは、さすがに考えすぎですかねー。

それでなくても修繕積立金高いですしね。私が狙ってる部屋は
１１年目〜１５年目で、13,000円くらいでした。
つまり、管理費と駐車場をあわせたら、ローン返済以外に固定費として
毎月40,000円も負担することに！さすがにきついなー。

価格は実質的に発表時点で上がると思います。
概算の公表から、ある程度安く発表する予定だったのが
ほとんど概算の公表に近い価格で出てくるのではと思っています。
工期が半年も伸びるのは素人が考えてもかなりの経費増です。

別件ですが、皆さん１０年目、２０年目の一時金５０万前後
の出費があることご存知なのでしょうか？

ちゃんと管理組合は集金できるのでしょうかね？？

駅近高層マンションはランニング費用が気になるような人は住むべきではない。
という意見もありますが、草津は、京都、大阪に通勤するサラリーマンが中心ですよね。
いずれは年金生活です。その時の４万円プラス一時金５０万円はきついだろうな。
駅近だから高価格で売って、別に住めばよいと簡単に言う人もいますが、年金者は現金購入しかできませんし．．．。
それに、築２５年のマンションなんて高価格で買う人なんていないだろうし。

購入を迷っています。

修繕計画にしてもなんにしても３００戸以上がまとまるでしょうかね。。。万一地震で半壊なんてことになればさらに。。。
妻が購入を強く希望しているので申込みはすることになると思いますが、抽選で外れて欲しいなぁと思ったり。

なかなか複雑な心境です。。。

やはり普通のサラリーマンには、厳しい物件なんですかね。

なんとかなるかなって思っていますが、
この金額＆ランニングコストを支払うのであれば、
そこそこの一軒家が買えるのに・・・

リーデンスタワー草津ってどれくらいの価格だったのでしょうかね。
中古でないかな？

草津タワーに限ったことではありませんが、
あのローンのシミュレーションをするツールは曲者ですね。

あれは、修繕積立金が上がっていくことは全く考慮されてませんし、
１０年ごとの修繕一時金も考慮されてませんしね。

修繕積立金の上昇の仕方は、私が見たマンションは大体どれも
（１）　１年目〜　５年目が3,000円〜4,500円くらいで
（２）　６年目〜１０年目は（１）の１．５倍
（３）１１年目〜１５年目は（１）の３．０倍
（４）１６年目〜２０年目は（１）の４．０倍
って感じですね。草津タワーもバッチリこれに該当します。

No.209さん、３０年間の修繕積立金＋修繕一時金＋管理費を計算して
奥さんに見せてあげれば、あまりの金額にもしかしたら考えが変わる
かもしれませんよ（笑）

どなたか、81平米の概算価格ご存知ありませんか？
おおむねの目安で構わないのですが。

no.211様
１０年ごとの修繕一時金というのは決定しているんでしょうか？
申し込みはする予定なんですが　マンションの知識がないので
一時金の説明も　簡単に聞いただけです。
数年後に上がる事は決定していて、まとまった修繕一時金は月々の修繕費に乗せるか　一時金でまとめて払っていただくか　どちらかは決まっていない・・・という説明に聞こえたのですが。　
上記表の上昇の仕方を見ると驚きました・・・（汗）
72平米の小さなタイプですが16年後には修繕費が3万円くらいになってしまうんですね　しかもそれは一時金別途だなんて恐ろしいです（＞＜
それなら上昇しないように　初めから一定の金額納めたい気もしますね。
それでは高くて　売りにくいのでしょうか？
修繕費の事は　契約前に、もっとはっきりさせて欲しいですね！
こっちが聞かなければ　説明はなかったと思います。ここで勉強して　聞けるので役立ちますね。

修繕にかかる契約はマンションを購入した各所有者が管理組合の組合員として決定することだということになりますので、購入した後でみなさんで話し合って決めて下さいということなのでしょうが。

とはいっても、委託会社が考えている修繕計画と異なる計画が出てくるはずもなし。。。

No.213さんへ。

＞１０年ごとの修繕一時金というのは決定しているんでしょうか？
私が見せてもらった資料では、決定しているように見えました。
が、金額はあくまでも「予定」だと念を押されました。
もう一度、ご自身で質問をされた方が良いと思います。

＞16年後には修繕費が3万円くらいになってしまうんですね　
修繕費だけで3万円ですか？多分そんな高い部屋はなかったと思います。
修繕費＋管理費で3万円ならありますが。
あと、上記では、３．０倍とか４．０倍とか書いちゃいましたが、
あくまでも目安ですので。実際はもう少し(ほんとに少し)安いと
思います。
これも、営業マンに言ったら、３０年間の推移表みたいなのを
見せてくれますよ。

購入を決めるのは、何もかも含めた支払総額を計算して、それでも
欲しいと決心してからの方が良いでしょうね。

一時金や修繕積立金の設定は実際に則しているので、良心的だと思います。

どう考えても低く設定されている物件もありますから。

でも、定年までにローンが確実に終わっていないと厳しいことはたしか。

212さんへ
代表的な価格を掲示します。
北西：81.58mm^2、北東：81.58mm^2

4階：2800、2970
17階：3570、3490
21階：3770、3690
26階：4070、3990
です。

間違っていたら、ごめんなさい。

NO.217様

なるほど、近鉄にかぶる分のみ、北西の方が安いのですね。
とても参考になりました。

ご親切に教えて頂き、ありがとうございました！

竣工が2009年3月から2009年8月に遅れる、との事ですが
私の知り合いに聞くと、もっと遅れるはず、と言われました。
土壌汚染って出ると、処理完了までにかなり時間がかかるみたいですね。
購入を考えてはいるのですが、あまりに遅いと住宅ローンの
金利もどこまで上がってるのか・・・。不安です。

ホームページにもそれらしき事はなんにも記載されていませんね。
検出されたのは鉛やヒ素と聞いておりますが告知しないつもりでしょうか？
大阪アメニティパーク（ＯＡＰ）の三菱マテリアルの事件のように築後数年
経過してからでも検出されている事例なども考えるとちょっと検討から外さ
ないといけない感じですね。
その辺りを事業主はどのように考えているのであろうか？

220さんへ
MRに行った人には、たぶん電話にて連絡がありましたよ。
（少なくとも私のところにはありました。）
また、本日、価格発表会に行ってきましたが、
登録承諾書に土壌汚染について明記してありました。

こういった対応を見ていると、しっかりしたデベであるなと感じました。

ちなみに価格ですが、西側を除き事前価格と同じでした。
西側は、若干（30〜50万）低くなっていました。

1次供給住居ですが、要望があったところはすべて売りに出している感じでした。
人気の高い南や北西、北東の角部屋は、8〜9割。
西と東は、5割くらいといった感じでした。

７月２４日までに契約金として売買代金総額の１０％の振り込みが必要なんて、今日まで知りませんでした。
そんな急に準備できる数百万の現金なんて、ないです。
まあ、抽選に外れれば必要ない訳ですが・・・。

222さん同様、１０％の件、知りませんでした！
営業員は諸費用の150万円の件と、申込証拠金10万円の説明はしてくれましたが、契約金10％をすぐに振り込み必要なんて言ってくれませんでした。

では、自己資金（頭金）というのはこの契約金10％以外に
用意できるお金のことだったのでしょうか？

えっ！！売買代金の10％ですか？？？価格発表に行けてないので全然聞いてません。
以前10万円と記入されてたのは見ましたが。申し込みってもう来週ですよね。もっと早くに教えて欲しかったですね。

＞221様
西と東は5割くらいというのは1次供給に対して5割しか予約が入ってないのでしょうか？人気ないですね。
西側の多少の値下げも　西側は人気なかったからなんでしょうか？
西側希望なんですけど（＾＾；
1次供給で即日完売とはなりそうにないですね・・結構苦戦するのかな。
2次供給で値引きとかされないか　凄く心配です。

どのマンションなでも１０％をすぐに納めるのが普通ですよ。

ある大手のデベの関西の有名立地のマンションでは２年後に完成なのに２０％を要求してます。おまけに、中間金として３ヶ月後に１０％をさらに要求します。

中間金は払える人だけ払えばいいのですが、客層を選別しているみたいでえげつないです。
ここはまだ良心的です。

素朴な疑問なんですが、草津タワーって人気物件なんですか？
値引きされるその日までジッとしようと思っているんですが、それじゃ遅いですかね？

224様
1次供給数は、要望調査により決定したそうです。
したがって、西側総個数の1/2の要望があったということです。

西側価格についてですが、
1.西側の低層階は近鉄があるため、人気がない。
2.高層階でも琵琶湖が見えるか微妙。
以上の理由にて、価格を下げたとのことでした。

1については、近鉄がマンションではないのであまり人目を気にしなくても
良いと考え、価格を設定したが甘かった。
と言ってました。
2については、たぶん見えると思うが、保証が出来ないので
営業でも見えるかどうか分からない。
としているためだそうです。
ただし、私の営業さんは、ローレルコートから琵琶湖が見えるので、
見えるでしょうといってました。

223様へ
たぶん諸費用は、まだ支払わなくても良いと思います。
私が頂いた資料および営業さんから受けた説明では出てきませんでした。
また諸費用は、どんなローンを組むかで大きく変わるので、
まだと思いますが・・・営業さんに確認してみます。

>226さん
基本的に値引きは売れ残り物件だけですよ。

間取りや階数が悪かったり、内装も一般仕様で内覧会もありません。
一般的には竣工時点で５％くらいです。（つまり諸費用がタダ）

半年経つと１０％くらい値引いてくれますが、私の予想ではここはそれまでに完売すると思います。（立地とタワーということで）

どうしても安く購入したいのなら竣工後３年待ちましょう。
タワーはどういうわけか、３年経つとたくさん中古が出ます。

no227様
ありがとうございました。
角部屋は総個数の8-9割完売なんですね！凄い。　
西側近鉄があるので人気がないのですねー。
西側の低層階希望なのですが　ちょっと価格下がってるのかな
営業マンさんに7/4頃電話で聞いてみたら　同じですって事だったんだけど
小さ目の部屋だからですかね・・・正式な価格早く知りたいです。（もうすぐ聞きにいく）
近鉄と30メートル離れるのでいいかな？と思ったのですが・・・西武の前のマンションより距離感は遠いかなと・・・。
でも・・・どうせ住むのなら景色がいい方がいいですもんね（＾＾；

２２８さん。ありがとうございます。
一次供給で西側は要望が少なそうですね。
あまりにも強気な価格設定で人気がないのかな…と。
営業さんは「価格発表をして一般分譲を開始したら残りませんよ」ってアオってくるのですが、逆にそれが怪しかったりして…。そんな急に増えるもんなんですかねぇ。

229様
7/4では、正式価格の公表をしていなかったためと思いますよ。
間違いなく下がっていました。
供給住居および価格表は、郵送でも送付するって言ってましたよ。

230様
今回の登録完了後に、CM等で大きく営業していくそうです。
今は事前販売のため近隣だけのこっそりPRだそうです。

それにしても、今回のような売り方で完売できるか不安です。

こういう売り方をするのは最初に確実なお客をつかんである程度販売実績を上げた状態で残りを販売するという形にしたほうが完売率が高くなるからではないでしょうかねえ。最初からオープンにすると販売窓口が忙しくて混乱するだけで、冷やかし的なのが多く販売確定の確率が低いということを経験的にわかっているのではないでしょうか？

草津タワーのＭＲがある場所って、いったい誰の土地なんですかね？
ＭＲの裏は工事車両を停められるスペースがあるし、周辺は駐車場なんかも多いから、いずれはあの位置に高層マンションが建ちそうな気がするんですが…。そのあたりのところ、誰か知りませんか？

確かなことは言えませんが、モデルルームの下というのは地下駐車場じゃないでしょうか？そうではないとしても相当地下駐車場に近いと思います。そういうところに高層マンションのための杭打ちなんてできないのではないかなあと思うのですが。あんなところに高層マンションができたらそりゃあ私も怒りますよ！