草津タワーについて

大林組は安心でしょ？
管理説明会明日なんですが、今日行かれた方
何か教えてくれませんか？要望の入り方とか・・・
南と西の上の階がどうしても迷ってしまいますので・・

今日、管理説明会に行ってきました。
特に為になる話はなく、管理に関する一般知識の説明でした。
2階のＭＲはすいていたのですが、
商談ルームは、人がいっぱいでした。

事前登録受付が6/16から予定されていたのが、遅れると言ってました。
あと、南は人気があるので、抽選になるでしょう
とも言ってました。

抽選にはなりたくないし、だからと言って妥協はしたくないし・・・。
複雑なところですよね。

草津タワーを購入したく思っています。交通、買い物に至便ですから。ただ、気になるのは建築強度、地震にたいしての構造的な詳細説明がきわめて簡単であること、それと隣家との壁があまりにも薄くてグラスウールが詰めてあるだけというのが気になります。この2点についてどなたか専門的な話とか経験をお聞かせいただけませんか？

No.168さん
>隣家との壁があまりにも薄くて

それはどこからの情報なのでしょうか？
当方も購入を検討しているので壁の薄さがとても気になるのですが・・・

壁の薄さとサンプルはモデルルームにあります。隣との騒音についての話はこのレスのどこかにも書かれていたと思いますが。重量軽減のためには致し方ないのかなとは思いますが、一般的なマンションの騒音との比較データとか話し声、ピアノ、ステレオ音、テレビの音、話し声などに関して具体的にデータがあれば安心するのですがねえ。それと万一、隣の騒音が耐えられない場合、どのような改装工事をすればよいのかも知りたいですねえ。なお、グラスウールと書きましたが材質そのものについては正確ではありません。ウール状のものには違いありませんが。耐震強度についてはパンフレットに書いてあるのですが、あの程度では全く説明不足と思うのですが。本気で買おうと思っているので、真剣に心配しています。どなたか教えてくださいね。

>>170
戸境壁が薄いということでしょうか。どれほどの厚さなのでしょう？180〜200mmが多いようですが、物件によっては200mm以上もあります。重量軽減のために壁を薄くして、苦情が出れば後から改修するのは筋が違う話だと思いますよ。事業主は最大限音に関する問題を解決する努力をするべきだし、改修は一戸や二戸の問題ではなく、マンション全体にかかわることだと思います。モデルルームにサンプルがあるのなら、厚さや構造、防音対策などを書き込んでくれませんか。また、セールスマンがどのように説明しているのかも付け加えてもらえないでしょうか。

>>170
クオリティブックＰ25より抜粋

戸境壁は、乾式高性能耐火遮音壁を採用。136mmの壁厚で、TLD56クラスの遮音性能を実現。
本工法のRr値は、55であり住宅性能評価上では、最高等級である「等級4」となります。
また遮音性に配慮して、戸境壁への直接配管やコンセントボックスの埋め込み配置はなし

とありました。

私は、素人であまり良く理解していませんが、クオリティブックを見る限りでは、問題ないのではという印象を受けました。
ただ、171さんがおっしゃる180〜200mmが普通という戸境壁に比べ、極端に薄いのは、気になりますね。

>>172
なるほど。わかりました。高層マンションによくある壁ですね。コンクリート壁と思っていましたから、えっ？と勘違いしました。私が検討しているのは高層ではないので、そこまで勉強していませんでした。コンクリート壁に匹敵する遮音性を有している・・・と以前見たことがあります。よい物件に巡り会われることをお祈りしています。

購入状況は？どうでしょう。機械式のパーキングがどうだろう

今日MRに行ってきました。
南側の20階までは、抽選になるって言ってました。

機械式のパーキングについてですが、てっきり抽選かと思っていましたが、現在所有している車のサイズに合わせて、デベが勝手に振り分け、抽選するそうです。
つまり、将来大きいワンボックスに乗り換えようと考えていても、駐車場が割り当てられないとのことです。
さらに、現在、車を持っていない方は、抽選に加わることが出来ず、駐車場を確保できないそうです。

この説明には、かなり怒りを覚えました。

またマンションに対する知識が乏しかったせいかも知れませんが、
修繕積立金に関する説明を受けびっくりしました。

5年置きに、積み立て金が4000円ほど増して行き、12年おきに、一時金として、50万円必要とのことでした。

これって一般的なのでしょうか？

私は12年おきに一時金として50万年必要というのは聞いておりません。説明のお姉さんがなんとなく頼りない人だったので言い忘れたのか、こちらが聞き漏らしたのか？

駐車場割り当てについても勝手に決められるというのも知りませんでした。変ですねえ。今度確認してみようと思います。

昨日知り合いに聞いたのですが、高層マンションというのは常にある程度揺れているので、敏感な人は船酔い状態になると聞きました。これは私にとっては大変なのでどなたか20階以上のマンションで生活経験のあるかたございませんか？不安感を一掃して決めたいのですが、不安材料が多くて迷い始めています。

修繕積立金ですが、積極的に質問しない限り教えてくれません。
この物件では、２５年での修理計画が立てられており（一応）
外壁の塗装から設備関係の更新まで計画されています。
この物件の場合、すべて外壁が吹きつけ塗装のため１０年に一度は
足場を組んで幕を張って吹きつけ塗装する必要があるでしょう。
約３ヶ月はかかり、その間は不自由な生活となります。
しかも１回億単位の費用がかかります。
ただそれでも、他の高級タワーと違い単なる耐震構造のため
免震構造にくらべて安価なはずですが、高額な修繕費用を計上しているようです。
どちらにしましても、タワー物件はランニングコストが高額になります。
一番危惧されるのは、１２年目、２４年目の高額な一時金を果たして
１００％集金できるのかという点ですね。
ぎりぎりローンを組んで生活厳しい家庭は、どうなるのでしょうね？
結局、年金、給食費のように開き直る人が出てくることでしょう。
購入検討の方は、この点も十分考えて無理な購入は避けてくださいね。

＞１７６さん
ある程度は、ゆれていないと構造上たいへんなことになります。
参考まで、、
http://www.mori.co.jp/companyInfo/press/res/2007060510222510538.pdf

>175さん
タワーパーキングで希望とか抽選はあまり意味が無いのでは？
戸数に対して100%駐車場が確保できていないのでおっしゃられている様なことはある程度仕方ないのではないでしょうか。もっとも、駅が近い＋タワーである＋月額使用料が高い(予想)で入居後でも案外100%埋まらないと思いますが。。。

>>178さん
リンク先の資料では、ある程度揺れてないとたいへんなことになるって意味が分かりませんが。。。

26階建てレベルのタワーマンションで20階以上のところで生活経験のあるかたはいらっしゃいませんか？地震の発生していないとき、通常の少し風が強い時とか、台風レベルの風の時など、どのような感じの揺れになるのか知りたいです。毎日の生活において船酔い状態になるようでは困りますので。
それと草津タワーの地震対策というのはどのようなものなのでしょうかねえ？個別に質問して答えてもらうよりも、きっちりと資料を示してほしいですねえ。

>>181さん
今月末に構造説明会がありますよ。
また、資料としては、クオリティブックのP3〜7までに乗っていますよ。

簡単に説明すると、地盤調査による固い地層への基礎一体型の拡底杭の採用。
溶接閉鎖型の鉄筋によるせん断補強。
だそうです。

免振構造ではないみたいです。この構造で問題がないか、今度一級建築士に聞いて見ます。

>>179さん
タワーパーキングでも、場所により、車両制限が異なります。今乗っている車を基準に、場所が割り当てられるというのが納得いかないのです。
他のマンションでは、好きな場所が選べましたよ。

182さん、
今日、6月12日の朝日新聞に、「改正建築基準法が施行されるので今月19日までにあちこちで旧法でいけるようにマンション建築がスタートするかも」なんて記事が載ってました。
あれこれ不安が増大する話が多くいやになります。

一級建築士に聞かれた結果は是非教えてくださいね。草津タワーは立地条件は非常に良く、購入したいと思っているのですが、強度、揺れ、騒音について非常に心配しています。

１２、２４年目で５０万円。怖いのは、修繕計画が決められていない２５年以降。
機械式駐車場の全面交換の時期もくるだろうし。
年金生活者から一時金を徴収することは困難だろう。そうすると修繕積立金のアップ。
１０年住むならいいマンションだと思うが、永く住むのはローンが終わっても高くつきそう。

この辺の地盤は結構特殊みたいです。この辺で結構高層マンションの部類に入る某2棟を施工したフジタがこの辺のノウハウを持っているみたいなんだけど、この辺の情報を施工の大林がつかんでいるかどうか・・・
規模的に超高層建築物の部類に入るので国交省の認定が必要な為一時期流行ったような不祥事は心配しなくていいと思うのだが・・・

駅近高層マンションなのだからランニング費用は気にするな。
気にするような人は住むべきではない。

大林組の人は見てないのでしょうかねえ？
耐震強度について専門的な話が全く記載されないですねえ。
どなたか詳しい人、コメントください！
それと平常時の揺れの感じを体験したかた、高層マンションでの騒音体験者の方、教えてください！
ほとんど決めているのですが、これらの点だけがすっきりしないので、よろしくお願いします。

このタワーマンションは免震構造でも制震構造でもなく従来の
耐震構造です。
震度５までは大丈夫なように設計されているようですが、免震構造のマンションの説明では、耐震構造のタワーは地震の際激しく揺れて
部屋の中がぐじゃぐじゃになるそうです。
平常時のゆれは、柔構造のため常にゆらゆらしております、24階の
免震マンションにおりますが、やっぱり敏感な方にはきになるかな〜？
騒音は、やっぱりJRの音は我慢必要でしょう、終電のあとは安眠
可能です。

188さん、大変参考になりました。ありがとうございました。悩みは尽きないですがーーー。

＞185さん

近くの天井川の関係でしょうか？最近、バイパス河川（はなまるうどんの横の川）ができたので、洪水の心配はなくなりましたが・・。ちょっと気になりますね。それとも古びわこ層でしょうか？


あと、JRの音は未確認ですが、草津は「ローカル線」ではなく「幹線」ですので、夜中に貨物とかも走るかもしれません。
巨大遮音構造物（近鉄）がどの程度防いでくれるか・・ですね。高架もないので、あまりウルサくはないと思いますが・・。

ただ、昼間聞こえる音と、ベッドに入ってから聞こえる音は、同じ音量でも感覚的にかなり違うはずですから、デリケートな人は要チェックですね。

草津タワーの高さでなぜ免震もしくは制震構造にしなかったのでしょうかねえ？やはりコスト高になるということだけのはなしでしょうか？　　地質についてもちゃんと公表してくれると納得するのですがね。もちろん嘘は困ります。

こんなのがあります。皆さん、一読を。業者の方がみておられたらコメントいただきたいですが。私は草津タワーを買おうと思っているので、あらゆる情報が欲しくてサーフィンしています。http://supportpage.spaces.live.com/

何階から上になると戸境の壁はコンクリートではなく吸音材に
なるんですか？
大手会社の高層マンションに友人が住んでいて、とにかく吸音材を
使用している戸境壁の部屋はやめなさいって言うのです。　
私も常識で考えて隣の壁がコンクリートではなく吸音材っていうのは
少々抵抗があります。
専門家の方がいらっしゃればご意見をお聞きしたいと思います。

下の階にはクリニックやコンビニが入るようです。
住宅の隣家との隔壁はすべて吸音材を石膏ボードのようなもので挟み込んだものです。あれは長いドリルさえあれば電気ドリルで隣の家まで穴を開けられるような感じです。
これが単なる素人の間違った観測なのか、専門家の方見ておられたら教えてください。
吉野石膏などが作っているから、たぶん間違いないと思うのですがね。

>>193さん
専門化ではないですが、吸音材って乾式壁のことですか。
高層マンションでは普通だと思いますよ。
http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/report/report18.pdf#search='%E4%B9%BE%E5%BC%8F%E6%88%B8%E5%A2%83%E5%A3%81'

友人は、吸音材のマンションに住んでいるんでいて、隣戸の音に困っているなら説得力があると思います。
なぜやめた方がよいと言っているのか、詳しく聞いてみたらどうですか。

販売スケジュールの案内が来ましたが、土壌からヒ素や鉛が検出されたとのことで、
完成予定時期が、平成２１年８月に延期になりましたね。

完成予定が伸びなかったら逆に不安ですね。納期短縮に業者がええかげんな工事をしてしまう恐れがありますからね。もっと伸びてもおかしくないと思いますがねえ。

土壌からヒ素が検出‥。低層階はちょっと心配‥？

価格発表前ですので、これで高くなる要素は
充分出てきてしまいましたね。
見えないところで、コストダウンする可能性も。。。

土壌汚染については私は心配していません。要するに流れ出して地下水を汚染しないための措置もしくは運び出した汚染土を廃棄する場所に汚染物質流出防止策を施す費用がいるだけのことだと思います。従って安全性よりも見えないところでのコストダウンをされる心配がつきまといますね。

198さん　低層階でも高層階でもかわらないのではないでしょうか

来週、価格＆供給住居発表会ですね。
楽しみです。
土壌汚染問題で価格UPにならないことだけを期待しています。

無理とは思うけど、もう少し安くならないかな・・・
あの強気の価格設定では、売れ残るのでは？と思います。
デベさん、頑張ってください。
（MRの受付のお姉さん＆案内係にお金かけ過ぎです。）

土壌汚染問題の結果報告で　営業担当の方が電話してきてくださいました。
その時に、価格の上昇があるんですか？と聞いたらモデルルームで聞いた価格からはUPしない予定と言われました。
NO、200さんがおっしゃる通り、その他のとこで　しわ寄せが来るかもしれませんがね（＾＾；
汚染問題は　しっかりとした検査が行われるだろうし心配はしていません。
来週の来週、価格＆供給住居発表会は、郵送されてくるんでしょうかね？楽しみですねー。
入居日が8月になったので2年以上先かと思うと　購買意欲は少しダウンしてしまいましたね。どうせお金支払うんだったら早く入居したいです（笑）
売れ残ると　先に買ったものは、損した気分になっちゃいますから、早期完売を願うばかりです。
入居前まで　工事途中の実際の部屋を公開してモデルルーム見学は避けてもらいたいですね。

工事途中の状況を各段階で検査してその結果を公表するようなことをしてくれると安心感が出ると思うのですがねえ。設計通りの施工がされるかどうかが少し不安ですね。自信があれば公表してくれるはずですがねえ。

土壌汚染の件ですが、普通に考えて価格が上がらないのは変ですよね。
それとも、こういう臨時費用も組み込んだ上での価格だったんですかね。

月々の修繕積立金や一時金が今の予定額より高くなって、
購入者→管理会社→事業主　というルートで土壌汚染の対応費用を
回収するなんてことは、さすがに考えすぎですかねー。

それでなくても修繕積立金高いですしね。私が狙ってる部屋は
１１年目〜１５年目で、13,000円くらいでした。
つまり、管理費と駐車場をあわせたら、ローン返済以外に固定費として
毎月40,000円も負担することに！さすがにきついなー。

価格は実質的に発表時点で上がると思います。
概算の公表から、ある程度安く発表する予定だったのが
ほとんど概算の公表に近い価格で出てくるのではと思っています。
工期が半年も伸びるのは素人が考えてもかなりの経費増です。

別件ですが、皆さん１０年目、２０年目の一時金５０万前後
の出費があることご存知なのでしょうか？

ちゃんと管理組合は集金できるのでしょうかね？？

駅近高層マンションはランニング費用が気になるような人は住むべきではない。
という意見もありますが、草津は、京都、大阪に通勤するサラリーマンが中心ですよね。
いずれは年金生活です。その時の４万円プラス一時金５０万円はきついだろうな。
駅近だから高価格で売って、別に住めばよいと簡単に言う人もいますが、年金者は現金購入しかできませんし．．．。
それに、築２５年のマンションなんて高価格で買う人なんていないだろうし。

購入を迷っています。

修繕計画にしてもなんにしても３００戸以上がまとまるでしょうかね。。。万一地震で半壊なんてことになればさらに。。。
妻が購入を強く希望しているので申込みはすることになると思いますが、抽選で外れて欲しいなぁと思ったり。

なかなか複雑な心境です。。。

やはり普通のサラリーマンには、厳しい物件なんですかね。

なんとかなるかなって思っていますが、
この金額＆ランニングコストを支払うのであれば、
そこそこの一軒家が買えるのに・・・

リーデンスタワー草津ってどれくらいの価格だったのでしょうかね。
中古でないかな？

草津タワーに限ったことではありませんが、
あのローンのシミュレーションをするツールは曲者ですね。

あれは、修繕積立金が上がっていくことは全く考慮されてませんし、
１０年ごとの修繕一時金も考慮されてませんしね。

修繕積立金の上昇の仕方は、私が見たマンションは大体どれも
（１）　１年目〜　５年目が3,000円〜4,500円くらいで
（２）　６年目〜１０年目は（１）の１．５倍
（３）１１年目〜１５年目は（１）の３．０倍
（４）１６年目〜２０年目は（１）の４．０倍
って感じですね。草津タワーもバッチリこれに該当します。

No.209さん、３０年間の修繕積立金＋修繕一時金＋管理費を計算して
奥さんに見せてあげれば、あまりの金額にもしかしたら考えが変わる
かもしれませんよ（笑）

どなたか、81平米の概算価格ご存知ありませんか？
おおむねの目安で構わないのですが。

no.211様
１０年ごとの修繕一時金というのは決定しているんでしょうか？
申し込みはする予定なんですが　マンションの知識がないので
一時金の説明も　簡単に聞いただけです。
数年後に上がる事は決定していて、まとまった修繕一時金は月々の修繕費に乗せるか　一時金でまとめて払っていただくか　どちらかは決まっていない・・・という説明に聞こえたのですが。　
上記表の上昇の仕方を見ると驚きました・・・（汗）
72平米の小さなタイプですが16年後には修繕費が3万円くらいになってしまうんですね　しかもそれは一時金別途だなんて恐ろしいです（＞＜
それなら上昇しないように　初めから一定の金額納めたい気もしますね。
それでは高くて　売りにくいのでしょうか？
修繕費の事は　契約前に、もっとはっきりさせて欲しいですね！
こっちが聞かなければ　説明はなかったと思います。ここで勉強して　聞けるので役立ちますね。

修繕にかかる契約はマンションを購入した各所有者が管理組合の組合員として決定することだということになりますので、購入した後でみなさんで話し合って決めて下さいということなのでしょうが。

とはいっても、委託会社が考えている修繕計画と異なる計画が出てくるはずもなし。。。